주택 임대차보호법상 최우선변제권이 있는 임차권자라 할지라도 임대차계약으로 임대인의 채무초과 상태가 심화돼 우선순위 채권자의 배당액을 줄어들게 했다면, 임대차계약은 사해행위에 해당해 최우선 변제를 받을 수 없다는 첫 판결이 나왔다. 이번 판결에 따라 임차인은 임대차계약을 체결할 때 주택의 근저당권 설정 여부를 더 세심하게 살펴야 할 것으로 보인다. 2012년 6월 이모씨는 현대저축은행으로부터 대출을 받고 아파트에 채권최고액 8190만원의 근저당권을 설정했다. 며칠 뒤 이씨는 김씨와 보증금 3500만원의 임대차계약을 체결했다. 같은해 10월 아파트는 경매로 넘어갔고, 김씨는 주택 임대차보호법상 최우선변제권이 있다며 3500만원을 배당 신청했다. 법원은 지난해 5월 김씨에게 1순위로 2500만원을, 은행에 5순위로 3400여만원을 배당했다. 그러자 현대저축은행은 "김씨가 실제 거주한 임차인이 아니라 배당받을 목적으로 형식만 갖춘 가장임차인에 해당한다"며 "가장임차인이 아니더라도 김씨와 이씨의 임대차계약은 사해행위에 해당한다"며 소송을 냈다. 서울서부지법 민사1단독 고범석 판사는 최근 현대저축은행이 김씨를 상대로 낸 배당이의소송(2013가단22259)에서 "임대차계약을 취소하고, 김씨에 대한 배당액을 0원으로, 현대저축은행에 대한 배당액을 3400여만원에서 5900여만원으로 고친다"라며 원고 승소 판결을 했다. 고 판사는 "김씨를 가장 임차인으로 볼 수는 없지만, 임대차계약으로 인해 이씨의 채무초과 상태가 심화돼 채권자가 우선변제 받을 수 있는 범위가 줄어드는 경우 사해행위가 성립한다"며 "임대차계약 당시 이씨의 재산은 저당 잡힌 아파트뿐 4억원의 채무만 있었고, 임대차계약으로 은행의 배당액이 2500만원 줄어들었으므로 임대차계약은 사해행위에 해당한다"고 밝혔다. 고 판사는 "임대차계약 체결 당시 시가를 초과하는 근저당이 설정돼 있었고 김씨는 이씨에게 월세 지급 약정 없이 보증금으로 3380만원만 지급했는데, 이는 시세의 20% 정도에 불과하다"며 "김씨가 최우선변제권을 취득함으로써 기존 근저당권자의 우선변제권을 해할 수 있다는 의심을 할 사정이 있었음에도 소액보증금 최우선변제권 취득을 기대하고서 임대차계약을 체결했다고 보는 것이 타당하다"고 설명했다.

건물이 경매에 넘어갈 것이라는 점을 알면서도 시세보다 훨씬 싼 보증금을 내고 임대차계약을 체결한 임차인은 소액임차보증금 최우선변제 대상에서 제외해야 한다는 첫 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 최근 주택을 팔아도 대출금 등을 갚지 못하는 '깡통주택'이 속출하고 있는 가운데 나온 것이어서 깡통주택을 임차하려는 소액세입자들은 각별한 주의가 필요해 보인다. 2011년 11월 대전에 사는 공인중개사 전모씨는 부인 최모씨를 시켜 A아파트 임대차계약을 체결했다. A아파트는 이미 채권최고액 합계가 8억4600만원으로, 시세 6억5000만원을 훌쩍 넘은 상태였다. 언제 경매에 넘어가도 이상할 게 없는 상황이었다. 이런 상황 때문에 당시 A아파트와 비슷한 조건의 다른 아파트들의 평균 임대차보증금은 3억5000여만원이었지만, 전씨 부부는 보증금으로 단돈 2000만원을 내고 A아파트를 빌릴 수 있었다. A아파트로 이사한 최씨는 전입신고를 마치고 확정일자도 받았다. 주택임대차보호법에 따라 소액임차보증금은 최우선변제를 받을 수 있기 때문이었다. 전씨 부부는 원래 살던 집은 1억5000만원의 보증금을 받고 다른 사람에게 빌려줬다. 예상대로 A아파트는 임의경매에 넘어갔고, 법원은 압류권자인 서대전세무서에 210여만원을, 근저당권자인 S은행에게 4억1000여만원을 배당하는 것으로 배당표를 작성했다. 최씨는 "확정일자를 정상적으로 받은 임차인인데도 소액임차보증금을 최우선변제받지 못했다"며 소송을 냈다. 1·2심은 "소액임차보증금에 대해 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법의 취지는 영세임차인의 임차보증금이 그들의 전재산이나 다름없는 것이어서 그에 대한 특별한 보호가 절실하다는 필요에서 마련된 조항인데, 가장 임차인에 대해 이 조항이 적용되지 않는 것은 물론이고, 설령 임대차계약을 체결하고 실제 주택을 사용·점유하는 등 진정한 임차인과 같은 외형을 갖췄다고 하더라도 소액임차인 보호 규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익을 위해 주택을 점유·사용하는 자에게는 이 조항이 적용되지 않는다"며 원고패소판결했다. 대법원 민사3부(주심 민일영 대법관)는 12일 최씨가 S은행을 상대로 낸 배당이의의 소 상고심(2013다62223)에서 원고패소판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "최씨는 이미 자기 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액 합계가 시세를 초과하는 아파트를 임차했고, 경매가 개시될 것을 예상해 소액임차인의 요건에 맞도록 시세보다 현저히 늦은 임차보증금만을 지급하고 임대차 계약을 체결한 점 등을 감안하면 최씨는 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법상 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단한 원심은 정당하다"고 밝혔다. 피고 측을 대리했던 법무법인 지안의 유정인(43·사법연수원 36기) 변호사는 "그동안 소액임차보증금 우선변제 규정을 악용해 채권자들이 채권을 우선변제 받기 위해 허위 임대차 계약을 맺는 경우 보호대상이 아니라고 본 사례는 많았지만, 실제 임대차 계약에 따라 임차건물에 거주를 하고 확정일자를 받은 임차인이 제도를 악용했다는 이유로 보호대상에서 제외된다고 본 첫 판결이라는 데 의미가 있다"고 설명했다.

아파트 임차인에게 전세금을 담보로 제공받고 돈을 빌려준 금융기관도 아파트가 경매되면 전세금을 우선변제 받을 수 있다는 판결이 나왔다. 이는 임차권과 분리해 임차보증금(전세금) 반환채권만을 양수한 자는 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당하지 않는다는 대법원 판례(2010다10276)와 배치되는 것이어서 대법원의 최종 판단이 주목된다. 서울고법 민사14부(재판장 이강원 부장판사)는 지난 6일 아파트 임차인 임모(39)씨가 "임차보증금 반환채권을 채권양도의 형식으로 담보 제공했다고 해서 우선변제권을 인정하지 않는 것은 부당하다"며 후순위 채권자인 한국자산관리공사를 상대로 낸 배당이의소송(2012나25373)에서 원고패소 판결한 1심을 취소하고 "임씨에 대한 배당액을 1억4500만원으로 경정한다"며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "임차보증금 반환채권은 금전채권이기 때문에 임대차 계약에서 금지하지 않는 이상 그 처분은 상대적으로 자유로워야 한다"며 "주택임대차보호법상 '대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인'은 우선변제를 받을 수 있는 요건을 규정한 것이지, 우선변제권을 임차인의 전속적 권리로 제한하거나 보증금 반환채권을 양수한 자를 보호 대상에서 배제하는 것으로 해석할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "임차보증금 반환채권은 서민들에게 가치가 큰 재산이어서 이를 활용할 필요성이 크다"며 "담보 목적으로 양도된 채권이 우선변제권을 상실한다면 채무자는 결국 자신의 다른 재산으로 채무를 변제해야 한다"고 지적했다. 이어 "임차인이 대항력을 유지하고 후순위 권리자에게 손해를 끼칠 염려가 없다면 보증금 반환채권 양수인에게도 우선변제권을 인정해야 한다"고 설명했다. 임씨는 아파트 주인과 임대차계약을 체결해 전입신고를 마치고 확정일자를 받아 거주하던 중, 2007년 7월 대출을 받기 위해 임차보증금 반환채권을 D상호저축은행에 양도담보로 제공했다. 이후 아파트에 근저당권이 설정되고 집주인이 채무를 갚지 못해 아파트 경매가 개시되자, 임씨와 D은행으로부터 채권을 양수한 S회사는 임차보증금 1억4500만원의 배당을 요구했지만 받아들여지지 않자 지난해 9월 소송을 냈다. 1심 재판 중 임씨는 S회사에 대출금을 변제하고 임차보증금 채권을 다시 양도받았지만, 1심 재판부는 우선변제권을 인정하지 않고 임씨에 패소 판결을 내렸다.

아파트에 여러 건의 근저당이 설정돼 있어 임차인이 임대인의 채무초과 상태를 알고 있었다면 임대인의 임대차계약은 사해행위(詐害行爲, 채권자를 해할 목적으로 채무자의 재산에 대해 이뤄지는 법률행위)에 해당하므로 임차인은 보증금을 우선변제 받을 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 민일영 대법관)는 지난달 23일 채권자 한국자산관리공사가 채무자 정모씨의 아파트 임차인 김모씨 등 2명을 상대로 낸 배당이의의 소 상고심(2012다20222)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 저당권에 의해 담보된 채권, 조세 등에 우선해 변제받을 수 있는 일종의 범정담보물권을 부여한 것이므로 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대해 임차권을 설정해준 행위는 사해행위 취소 대상이 된다"고 밝혔다. 재판부는 "소액보증금 최우선 변제권을 갖는 임차인은 자신의 보증금 회수에 대해 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯해 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 관해 주의를 덜 기울이게 될 것으로 보이지만 그렇다고 해서 임차인의 사해행위에 대한 악의 추정을 쉽게 번복할 것은 아니다"라고 설명했다. 재판부는 "김씨 등이 임대차 계약 체결 당시 아파트에는 이미 다액의 근저당권 등이 설정된 상태였고 김씨 등도 이를 잘 알고 있었던 점, 임대차보증금 시세가 1억1000만원에 이르는데도 김씨의 보증금은 1700만원, 다른 임차인 송모씨의 임차보증금은 1800만원에 불과해 지나치게 저렴한 점, 김씨가 성인 남자 혼자 거주할 방을 구하면서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있는 아파트를 다른 임차인과 함께 생활하게 되는 것을 감수하면서까지 임차해야 할 필요가 있는지 의심이 가는 점 등을 종합하면 김씨 등이 진정한 임차인인지에 관해 의심의 여지가 있어 사해행위의 악의에 대한 추정이 번복됐다고 보기 어렵다"고 판단했다. H저축은행은 2006년 9월 정씨에게 1억6800만원을 대출하면서 정씨 소유의 아파트에 채권최고액 2억2000여만원의 근저당설정등기를 마쳤다. H저축은행으로부터 정씨에 대한 채권을 양도받은 자산관리공사는 지난해 4월 아파트에 대한 임의경매를 신청했다. 법원이 2009년 임대차계약을 맺은 김씨 등을 1순위, 또다른 채권자 인천남구를 2순위, 자산관리공사를 3순위로 하는 배당표를 작성하자 자산관리공사는 소송을 냈다. 1심은 임대차계약 체결이 사해행위에 해당한다고 판결했으나, 2심은 김씨 등이 실제로 보증금을 지급해 거주한 사실을 들어 사해행위가 아니라고 판결했다.

근저당권자가 물상대위권 행사를 하지않아 후순위 압류권자가 저당물의 변형물(금전 등)을 취득했다면, 근저당권자는 그에 대해 반환을 청구할 수 없다는 판결이 나왔다. 부산지법 민사11부(재판장 박태준 부장판사)는 최근 X주식회사 소유 토지에 대해 근저당권설정등기를 마친 A(47)씨 등이 주민세 체납을 이유로 회사토지를 압류한 연제구청이 중앙토지수용위원회의 토지수용재결 후 손실보상금을 받자 이를 돌려달라며 낸 부당이득금반환 청구소송(2008가합19556)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 “민법 제370조, 제342조 단서에는 ‘저당권자는 물상대위권을 행사하기 위해 저당권설정자가 받을 금전 기타 물건의 지급 또는 인도 전에 압류해야 한다’고 규정돼 있다”며 “이는 물상대위의 목적인 채권의 특정성을 유지해 그 효력을 보전하고, 동시에 제3자에게 불측의 손해를 입히지 않으려는 데 목적이 있다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “A씨 등이 물상대위권 행사를 하지 않은 채 단지 수용대상토지에 대해 담보물권 등기가 된 것만으로는 그 보상금을 우선변제 받을 수 없다”면서 “저당권자가 물상대위권 행사를 하지 않아 우선변제권을 상실한 이상 다른 채권자가 그 보상금 또는 이에 관한 변제공탁금으로부터 이득을 얻었다고 하더라도 저당권자는 이를 부당이득으로 반환청구할 수 없다”고 판시했다. A씨 등은 1994년 4월7일 X주식회사 소유 밀양시 부북면 일대 635㎡에 대해 채무자 B와 채권최고액 7억원의 근저당권설정등기를 마쳤다. 이후 2002년 8월16일 연제구청은 X회사가 주민세를 체납했다는 이유로 토지를 압류했다. 하지만 이 토지가 지방산업단지개발사업부지로 수용되면서 중앙토지수용위는 2008년 6월19일 보상금을 1억1,400여만원으로 하는 내용의 수용재결을 하고, 한국토지공사가 같은해 8월7일 선순위 체납처분에 의한 압류권자라는 이유로 구청에 보상금을 지급하자 A씨는 소송을 냈다.

아파트 경매개시결정 기입등기 이후에 근저당권 설정등기를 마친 근저당권자에게 법원이 배당요구 종기를 고지하지 않았어도 위법하지 않다는 판결이 나왔다. 대구지법 민사12부(재판장 이윤직 부장판사)는 최근 경매물인 부동산에 근저당권 설정등기를 한 김모(47)씨가 "자신은 근저당권자로서 우선변제권이 있는데도 배당받지 못했기에 배당액을 경정해 달라"며 다른 배당자들을 상대로 낸 배당이의 소송(2007가합8406 등)에서 소각하 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "김씨는 첫 경매개시결정 기입등기가 마쳐진 이후에 등기된 근저당권자이기에 민사집행법에 규정된 '경매개시결정 등기 뒤에 법률에 의해 우선변제 청구권이 있는 채권자'에 해당한다"면서도 "김씨가 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않았으므로 비록 배당기일에 출석해 배당이의를 제기했다 하더라도 배당이의 소를 제기할 원고적격은 없다"고 밝혔다. 재판부는 "이 경우는 기입등기 후에 설정등기가 마쳐진 것이어서 근저당권자가 집행법원에게 배당요구를 해 오지 않는 이상 집행법원에서는 채권존부를 알 수 없다"며 "김씨가 '집행법원에 알려진' 채권자가 아니기에 법원이 압류효력이 생긴 때부터 1주일 이내에 배당요구 종기결정과 배당요구 종기를 채권자에 고지해야 하는 규정을 위반했다고 할 수 없다"고 덧붙였다. 김씨는 2006년 8월3일 경매대상 아파트에 채권최고액 10억원, 채무자 D건설로 하는 근저당권 설정등기를 마쳤다. 그러나 지법은 아파트에 대해 같은 해 7월7일 첫 기입등기를 마쳤고, 이후 8월23일, 9월1일에도 기입등기를 마쳤다. 김씨는 배당요구 종기일인 9월5일을 한 달여 넘긴 10월11일에야 법원에 배당요구를 했다. 한편 법원이 2007년 6월25일 배당기일에서 김씨를 뺀 나머지 채권자들에게 순위를 주는 배당표를 작성하자 김씨는 소송을 냈다.

파산선고 이후 납부기한을 넘겨 가산금과 중가산금이 발생했을 경우 국세징수법에 따라 파산선고전에 발생한 일반채권 보다 우선 청구할 수 있도록 한 구 파산법제38조2호는 위헌소지가 있다는 결정이 나왔다. 국고로 들어가는 가산금과 중가산금에 일반채권자들 보다 우선변제 순위가 돌아가 파산선고일부터 수년이 지나도록 돈을 받지 못한 채권자들이 결국 한 푼도 받지 못하는 일이 빈번히 발생하고 있는 상황에서 나온 위헌제청으로 그 결과가 주목된다. 특히 이번 구 파산법 조항은 채무자회생및파산에 관한 법률(통합도산법) 제473조2호로 법의 이름만 바뀐채 조문은 그대로 유지되고 있어 헌재가 위헌결정을 내릴 경우 다시 신법도 위헌법률심판을 받아야 한다. 서울고법 민사12부(재판장 박해성 부장판사)는 지난달 5일 (주)대영의 파산관재인 김모씨가 국가를 상대로 낸 후순위파산채권확인 소송 항소심 사건(2005나10227)에서 파산법 제38조2호의 국세징수법에 의해 징수할 수 있는 청구권으로서 파산선고 전의 원인에 의해 생긴 채권에 기해 파산선고 후 발생한 가산금과 중가산금 청구권에 해당하는 부분은 위헌 소지가 있다"며 낸 위헌법률심판제청신청을 받아들여 헌법재판소에 위헌제청했다. 재판부는 결정문에서 "국세징수법에 의해 청구할 수 있는 청구권'을 일률적으로 재단채권이라고 규정해 수시로 다른 파산채권자에 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은 다른 채권자들의 배당률을 낮추거나 배당가능성을 아예 없애는 등 그 재산권에 실질적 제약을 가하고 있고 이를 정당화할 정도의 공익성과 그 필요성을 인정할만한 사유를 발견하기 어렵다"며 재산권을 침해하고 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "파산선고 후의 이자 또는 채무불이행에 의한 손해배상과 실질적으로 동일한 성격을 갖는 청구권을 어떤 경우에는 후순위파산채권으로, 어떤경우는 재단채권으로 규정하기도 하고, 우선권이 있는 채권과 없는 채권 또는 다른 순위의 우선권이 있는 채권을 동일한 우선순위를 갖게 하는 등의 차별취급이 존재한다"며 "가산금은 국세체납이 있는 경우 당연히 발생하는 지연이자의 성질을 가진점에 불과하고 일정한 경우 조세채권을 재단채권으로 규정하고 있는데 조세채권은 파산채권자의 공동의 이익을 위한 것이라고 볼 수 없고 특히 파산선고 전의 원인으로 인한 조세채권은 다른 파산채권과 전혀 차이가 없는데도 우월한 지위를 보장받고 있어 평등원칙에도 위배된다"고 덧붙였다.

'권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다'는 원칙은 국가에도 적용된다. 법령상 우선권이 보장된 조세채권이라도 파산선고전에 압류를 해 놓지 않았다면 파산법상 재단채권자 상호간에는 우열이 없으므로 우선변제받을 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사2부(재판장 이우근·李宇根 부장판사)는 1일 국가가 공영토건의 파산관재인을 상대로 낸 배당이의 소송(☞2002나33191)에서 "조세채권 64억원의 우선권이 인정되지 않는다"며 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "파산법상에는 재단채권자 상호간에는 원칙적으로 우열이 없다"며 "파산선고 후에는 조세채권의 만족을 위해 새로운 체납처분을 할 수 없으므로 재단채권자 중 1인에 불과한 국가에 배당금을 직접 교부하면 다른 채권자들은 받을 게 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "이 사건 배당금은 파산관재인에게 교부해 국가를 포함한 재단채권자들에게 안분변제하도록 해야 한다"고 덧붙였다. 남대문세무서는 공영토건에 2백74억여원의 법인세 등을 받지 못하자 공영토건이 파산하고 경매가 실시돼 근저당권자인 한빛은행이 16억7천만원을 받아간 후 남은 64억여원은 국가가 우선배당받아야 한다며 소송을 냈었다.

세입자가 경매로 팔린 건물의 보증금을 다른 채권보다 우선변제를 받으려면 마지막 경락기일까지 주민등록을 옮겨서는 안된다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 박재윤·朴在允 대법관)는 13일 중소기업은행이 "경매가 끝나기 전에 이사한 소액임차인에게 우선 배당한 것은 부당하다"며 방모씨와 박모씨 등 2명을 상대로 낸 배당이의 확인소송 상고심(☞2000다61466)에서 이같이 판시, 원고패소판결을 내린 원심을 파기하고 사건을 서울지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다"며 "처음의 경락허가결정이 취소돼 신경매를 했거나 경락허가결정 확정후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 않아 재경매를 한 경우 '배당요구의 종기인 경락기일'이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대해 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다"고 밝혔다. 재판부는 그 이유에 대해 "동일한 임차주택에 대해 대항력을 가진 임차인이 중복해 나타나거나 가장임차인이 나타남으로 말미암아 경매절차의 다른 이해관계인들에게 피해를 주거나 경매절차의 진행을 방해하는 것을 방지해야 할 필요성은 배당요구가 있을 수 있는 최종 시한인 마지막 경락기일까지 존재하는 것이기 때문"이라고 설명했다. 중소기업은행은 서울 관악구 신림동 소재 왕모씨 건물에 설정해 놓은 2억6천만원의 근저당권을 근거로 법원에 임의경매를 신청했으나, 왕씨 건물에 각각 1천7백만원과 1천8백만원의 보증금을 내고 방 2칸씩을 임차해 살던 방씨와 박씨에게 7백만원씩을 우선배당하자 "97년3월 최초 경락결정이 선고된 이후 경락인이 대금을 완납하지 못해 다시 경매가 진행돼 98년 7월에야 경락대금이 완납된 만큼 97년 11월과 12월 주민등록을 옮긴 방씨 등은 우선변제권이 없다"며 소송을 냈었다.

강제집행에 따른 경매처분에서 유찰이 계속될 경우 주택임차인이 우선변제권을 주장하기 위해서 요구되는 주택인도와 주민등록의 유지기간은 제1차 경락기일까지라는 판결이 나왔다. 그동안 대법원이 대항요건 유지기간을 '경락기일'까지로 판시했던 것을 보다 탄력적으로 해석한 것으로 임차인 보호측면을 강조한 판결로 평가되고 있다. 서울지법 민사항소6부(재판장 姜溶鉉 부장판사)는 지난달 28일 중소기업은행이 방순채씨등 2명을 상대로 "방씨등은 제3차 경락기일 전에 주민등록을 옮겼으므로 우선변제권을 상실했다"며 낸 배당이의 청구소송(☞2000나17666)에서 청구를 인용한 1심을 파기하고 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "재경매가 실시되는 경우 다음 경락기일까지 임차인에게 임차주택에 거주할 것을 요구하는 것은 임차인에게 매우 부당한 짐을 지우는 것"이라며 "제1·2차 경락기일 이후 낙찰자가 대금을 완불하지 못해 유찰된 경우에는 제1차 경락기일까지 주택인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건을 유지한 임차인에게 우선변제권이 있다"고 밝혔다. 재판부는 또 "새로 지정된 경락기일까지 사이에 다른 임차인이나 가장임차인이 출현해 경매절차상의 다른 담보권자들에게 피해를 줄 우려가 있지만 이런 임차인은 주택임대차보호법 제3조의2 확정일자부임차인으로서 후순위권리자에 앞서서만 변제받게 될 뿐이고 가장임차인이 나타나더라도 제1차 경락기일에 경락허가결정이 선고되는 등 공시가 이루어지므로 진실성 판단이 상대적으로 쉬워진다"며 판결이유를 덧붙였다. 하지만 이번 판결은 주택임대차보호법이 개정되며 임차권등기명령제도를 신설한 후의 것으로 대다수 임차인들이 임차권등기명령제도를 활용할 것으로 예상돼 얼마만큼의 파급효과를 거둘 수 있을지는 미지수다. 기업은행은 지난 98년 방씨등이 제3차 경락기일 전에 다른 곳으로 이사, 주민등록을 옮겼는 데도 경매법원이 방씨 등에게 우선변제금으로 7백만원씩을 배당한 것은 잘못이라며 소송을 냈었다.