상가 분양사가 분양대금의 잔금 납부기한을 유예해줬다면 잔금 채권의 이행기일을 변경하는 것으로 묵시적 합의가 있는 것으로 봐야하기 때문에 상사소멸시효의 기산점도 이 때를 기준으로 삼아야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 김창석 대법관)는 상가분양업체인 A사가 수분양자 B씨를 상대로 낸 금전청구소송(2016다274904)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울중앙지법 합의부로 돌려보냈다. A사는 2008년 6월 B씨와 서울 중구 신당동의 한 상가에 대한 분양계약을 체결했다. 분양대금 잔금의 이행기를 2009년 10월 25일로 정하는 한편 점포 추첨 이후 면적의 증감이 있을 때에는 분양대금을 최종 정산하기로 했다. 중도금과 잔금 납입일이 변경되면 B씨에게 서면으로 통보하도록 하고, 분양대금을 기한 내에 납부하지 않는 때에는 연 19%의 연체료를 납부하는 내용도 계약내용에 포함됐다. B씨는 예정된 이행기를 지나도록 분양대금 잔금을 내지 못했는데, A사는 분양대금을 최종 정산한 다음 2010년 4월 10일까지 납부하라고 서면으로 통지했다. 그러나 B씨는 이 통지를 받고도 별다른 이의를 제기하지도, 잔금도 내지 않았다. 결국 A사는 2015년 3월 9일 "잔금 6380만원과 연 19%의 연체료를 내라"며 B씨를 상대로 소송을 냈다. 재판부는 "A사는 분양대금 잔금 일부를 연체 중이던 B씨에게 최종 정산된 잔금을 납부하라고 통지하면서 당초 분양계약에서 정한 잔금 납부기한을 유예해줬고, B씨도 이에 대해 이의를 제기하지 않았다"며 "이 분양계약은 성립 당시부터 점포 추첨 후 분양대금 정산을 예정하고 있었기 때문에 그 과정에서 잔금 이행기일이 변경될 수 있음을 전제로 하고 있었을 뿐만 아니라, A사의 납부기한 유예 통지는 최초 분양계약에서 정한 납부기한이 도래한 후에도 잔금 일부를 미납하고 있던 B씨에게 연체료를 따지지 않고 원금의 납부기한을 6개월 이상 연기해주는 내용이어서 B씨에게 이익이 돼 그 추정적 의사에 반할 것으로 보이지 않아, 잔금 채권의 이행기일이 2010년 4월 30일로 묵시적으로 변경되었다고 봄이 타당하다"고 밝혔다. 이어 "소멸시효는 '권리를 행사할 수 있는 때'로부터 진행하는데, 기한이 있는 채권의 소멸시효는 이행기가 도래한 때부터 진행하지만, 그 이행기가 도래한 후 채권자와 채무자가 기한을 유예하기로 합의한 때에는 그 유예된 때로 이행기가 변경돼 소멸시효는 변경된 이행기가 도래한 때부터 다시 진행한다"면서 "이 같은 기한 유예의 합의는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 가능하므로, 이 사건에서 소가 제기된 2015년 3월 9일에는 아직 5년의 상사소멸시효가 완성되지 않았다"고 설명했다. 1심은 A사의 손을 들어줬지만, 2심은 원래 잔금 납부일인 2009년 10월 25일을 기준으로 5년의 상사소멸시효가 완성됐다며 A사에 패소 판결했다.

아파트 분양권 매수인이 중도금을 납부하지 않아 매도인이 아파트를 담보로 대출을 받아 분양대금을 냈다면 매수인이 약속한 매매대금을 모두 지급 않는 한 매도인이 먼저 근저당권을 말소시켜줘야 할 의무는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 매매대금 지급이무과 근저당권등기 말소의무는 동시이행의 관계에 있다는 것이다. 대법원 민사1부(주심 김소영 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 낸 계약금 반환소송(2016다210191)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. A씨는 2011년 B씨에게서 전주의 한 아파트 분양권을 사기로 했다. A씨는 B씨에게 계약금 4000만원을 줬지만, 분양대금과 중개수수료 등 자신이 부담하기로 한 2억원은 지불하지 않았다. 이에 B씨는 아파트에 근저당권을 설정하고 은행에서 1억7400여만원을 빌려 분양대금을 치렀다. B씨는 2013년 아파트가 완공되자 자기 명의로 소유권이전등기를 하고 근저당권설정등기도 했다. 그러자 A씨는 "B씨는 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권을 이전해 줄 의무가 있는데도 아파트에 근저당권을 설정하고 대출을 받아 대출금 상당의 손해를 입었다"며 "B씨에게 지급해야 할 매매대금 2억원에서 손배배상금 1억7400만원을 상계하고 소유권이전등기도 해달라"며 소송을 냈다. 그러나 대법원은 "아파트 분양권 매도인인 B씨에게는 이 사건 근저당권설정등기를 말소하고 완전한 소유권이전등기를 해줘야 할 의무가 있지만, 근저당권설정등기를 말소하지 않았다고 해서 바로 B씨의 소유권이전등기의무가 이행불능이 됐다고 할 수는 없다"며 "원심은 A씨의 매매대금 지급의무와 B씨의 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있다고 판단했는데 B씨의 근저당권설정등기 말소 의무 역시 A씨의 매매대금 지급의무와 동시이행관계에 있으므로 A씨가 매매대금을 지급하지 않는 이상 근저당권설정등기 말소 의무로 인한 A씨의 채무불이행책임도 성립하지 않는다"고 판시했다. 1심은 B씨의 손을 들어줬지만, 2심은 "B씨가 대출금을 갚지 않으면 A씨는 아파트의 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 대신 대출금을 갚을 수 밖에 없으므로 매매대금 가운데 B씨의 대출금에 상당하는 금액을 상계하라"고 판결했다.

골프장을 인수한 업체는 입회 계약을 해지한 회원들에 대한 계약금 반환 등 원상회복의무까지 승계한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 조희대 대법관)는 김모씨 등 8명이 코오롱을 상대로 낸 계약금반환청구소송에서(2015다222722) "코오롱은 김씨 등에게 2000만~3000만원씩 모두 1억9000만원을 지급하라"며 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 김씨 등은 2010년 9월 A사가 강원도 춘천에서 개발중인 모 골프장의 회원이 되기 위해 입회계약을 체결했다. 입회금은 1억9000만원이었는데, 일단 2000만~3000만원씩의 계약금만 내고 잔금은 골프장이 완공되면 완납하기로 했다. 그런데 골프장 진입 도로 등의 문제로 약속했던 2012년이 되어서도 골프장은 완공되지 못했고 김씨 등은 입회계약을 해제했다. 경영난을 겪던 A사는 이듬해 코오롱에 사업부지 등을 포함해 골프장 개발권을 넘겼다. 그때까지 A사로부터 계약금을 돌려받지 못한 김씨 등은 코오롱을 상대로 돈을 돌려달라고 했지만 코오롱 측은 "김씨 등이 입회금을 완납하지 않아 골프장 회원 지위를 취득한 적이 없다"며 거부했다. 대법원은 "체육시설의 설치이용에 관한 법률 제27조 1항은 '체육시설업자가 사망하거나 그 영업을 양도한 때 또는 법인인 체육시설업자가 합병한 때에는 그 상속인, 영업을 양수한 자 또는 합병 후 존속하는 법인이나 합병에 따라 설립되는 법인은 그 체육시설업의 등록 또는 신고에 따른 권리·의무를 승계한다'고 규정하고 있다"면서 "이는 영업주체 등의 변동에도 불구하고 사업의 인허가와 관련해 형성된 공법상의 관리체계를 유지시키고 체육시설업자와 이용관계를 맺은 다수 회원들의 이익을 보호하는 데 취지가 있다"고 밝혔다. 이어 "입회계약이 종료되거나 해제 또는 해지로 소멸했더라도 체육시설업자와 회원 사이에 이뤄진 약정이나 원상회복에 따른 권리·의무가 남아 있는 이상 그러한 권리·의무 역시 승계의 대상이 된다고 봄이 타당하다"며 "입회계약을 체결한 후 계약금만 지급하고 입회금을 완납하지 않은 상태에서 체육시설업의 승계가 이뤄지기 전에 입회계약을 해제한 회원들에 대한 계약금반환의무도 승계의 대상이 된다"고 판시했다. 앞서 1,2심도 김씨 등의 손을 들어줬다.

아파트 분양권의 명의수탁자가 국가의 세금 압류에 앞서 명의신탁자에게 분양권을 이전한 것은 사해행위에 해당하므로 취소가 가능하다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김소영 대법관)는 사업가 A씨의 체납 법인세를 징수하려는 국가(소송대리인 정부법무공단)가 A씨의 남동생 B씨를 상대로 "A씨 명의로 돼 있던 아파트 분양권을 B씨가 되돌려 받는 바람에 밀린 세금을 징수할 수 있는 A씨의 책임재산이 줄어들었다"며 낸 사해행위취소소송(2012다202932)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "구 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)에 따르면 명의신탁약정은 무효이지만, 명의수탁자가 당사자가 돼 명의신탁약정 사실을 모르는 소유자와 부동산의 취득에 관한 계약을 체결하면 그 계약은 유효하다"며 "문제의 아파트 수분양자인 B씨가 대내적으로는 자신이 수분양권을 계속 보유하기로 하되 명의만 누나인 A씨로 하는 내용의 명의신탁약정을 맺으면서 수분양자 지위를 이전하는 계약인수약정을 체결하고, 명의신탁 약정의 존재를 모르는 아파트 분양자 조합이 이를 승낙했다면 이는 이른바 계약명의신탁 관계에서 약정의 존재를 모르는 분양자와 사이에 분양계약을 체결한 경우와 같아서 분양계약 인수약정은 유효하다"고 밝혔다. 이어 "A씨는 국가가 미납 법인세를 납부하라고 고지하자 곧바로 B씨에게 아파트 수분양권 명의를 넘겼는데, A씨가 아파트 분양권에 관해 완전한 권리를 취득한 이상 이는 A씨의 일반 채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산이 된다"며 "A씨가 채무를 변제할만한 재산이 없는데도 분양권을 B씨에게 다시 넘긴 행위는 국가를 포함한 다른 채권자의 이익을 해하는 것으로서 사해행위에 해당돼 취소돼야 한다"고 판시했다. B씨 부부는 2009년 서울 용산구 재개발 아파트 분양권을 10억여원에 사들이기로 했지만 자신들의 명의로는 더 이상 중도금 대출이 어려워지자 분양권 명의를 A씨로 하는 명의신탁계약을 체결했다. 하지만 이듬해 A씨는 자금난을 겪으면서 자신이 운영하는 업체의 법인세를 체납했고, 납부 독촉을 받게 되자 아파트 분양권이 압류될까 두려워 명의를 B씨 부부에게 다시 돌려줬다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 국가는 B씨를 상대로 소송을 냈지만 1심은 "아파트 분양권 잔금을 실질적으로 부담한 사람은 B씨 부부여서, A씨가 명의를 돌려준 행위를 사해행위라고 볼 수 없다"며 원고패소 판결했다. 그러나 2심은 "분양자 조합이 승인한 이상 A씨가 아파트 분양권을 인수한 계약은 유효하다"며 원고승소 판결했다.

임모씨는 부인과 함께 지난해 3월 독일 유명 자동차 회사인 BMW사가 만든 GT모델을 6100만원에 사기로 하고 국내 판매사인 ㈜도이치모터스와 매매계약을 체결했다. 한달여 뒤 임씨는 도이치모터스 영업사원으로부터 "차가 내일 국내에 도착한다"는 말을 듣고 다음날 서울 대치동 전시장을 방문했다. 그런데 영업사원은 "평택항에서 차량을 운반해오던 중에 함께 운반되는 다른 차량에 흠집이 생겨 도착이 늦어지게 됐다"며 "(임씨가) 주문한 차량에는 문제가 없다"면서 다른 날 다시 방문해 줄 것을 요청했다. 임씨는 8일 후 차량을 인도 받고 잔금을 치렀다. 그런데 문제가 없다던 차량이 이상했다. A씨가 차를 청소하다가 핸들과 계기판 사이에 유리 파편과 운전석 바닥에 설치된 스피커 케이스 나사에 흠집이 있는 것을 발견한 것이다. A씨는 차량기술감정센터에 차량의 사고 유무 등을 파악해달라고 의뢰했고, '일부 부품 분해와 도색 흔적 등 수리 내용이 확인된다'는 감정결과를 받았다. 화가 난 임씨 부부는 도이치모터스 측을 사기 혐의로 형사 고소했고 수사과정에서 검사의 중재로 도이치모터스는 다른 새 차를 A씨 부부에게 인도하기로 약속했다. 하지만 도이치모터스는 약속을 지키지 않았고 A씨 부부는 소송을 냈다. 서울중앙지법 민사24부(재판장 서민석 부장판사)는 임씨 부부가 도이치모터스를 상대로 낸 차량인도 청구소송(2015가합511038)에서 "도이치모터스는 새 차를 인도하고, 위자료 100만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "도이치모터스가 A씨 부부에게 인도한 차량에 손상과 수리 흔적 등이 있었던 사실이 인정된다"며 "임씨가 도이치모터스의 영업사원을 고소해 검찰 조사가 진행되던 중 검사의 중재로 양쪽 사이에 새 차를 인도하기로 하는 의사의 합치가 있었다고 봐야 하므로 새 차를 인도해야 한다"고 밝혔다. 이어 "도이치모터스 직원들은 사고 이력이 있는 차량이란 걸 알면서도 새 차라고 속여 인도하고, 사고 차량이라는 것이 밝혀진 후 새 차 인도를 약속하고도 아직까지 인도를 거부해 불법행위를 저지르고 있다"며 "위자료 100만원도 지급하라"고 했다.

'위약금은 계약금 10/1. 갑에게 귀속된다.' 회사 양도양수계약서상에 이 같은 조항이 있다면 이 조항의 의미를 어떻게 해석해야 할까. 2011년 소방설비업체인 A사를 설립해 운영해 온 주모씨는 회사를 이모씨에게 1억원에 넘기는 내용의 계약을 체결하고 계약금으로 3000만원을 받았다. 하지만 이씨는 약속한 날까지 잔금을 지급하지 않았다. 이에 주씨는 "이씨와 작성한 계약서에 '위약금은 계약금 10/1. 갑(양도인)에게 귀속된다'는 조항이 있다"며 "채무를 불이행했으니 계약서에 명시된 대로 계약금의 10배인 3억원을 위약금으로 지급하라"며 소송을 냈다. 그러나 이씨는 계약서에 있는 문구는 '위약금은 계약금의 10분의 1'이라는 의미라며 맞섰다. 1,2심은 주씨의 주장대로 "위약금이 계약금의 10배라는 뜻으로 해석해야 한다"면서도 "금액이 너무 과다하므로 40%로 감액해 1억2000만원을 주씨에게 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 하지만 대법원은 계약서에 표기된 위약금 액수 자체가 불분명하다며 다시 판단하라고 했다. 대법원 민사1부(주심 고영한 대법관)는 최근 주씨가 이씨를 상대로 낸 매매대금 청구소송 상고심(2015다33755)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 광주고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "계약 서면의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 하지만, 의미가 명확하게 드러나지 않을 때는 당사자의 내심의 의사 여하에 관계없이 문언의 내용과 계약이 이뤄지게 된 동기 및 경위, 거래 관행 등을 고려해 합리적으로 해석해야 한다"며 "특히 당사자 일방이 주장하는 계약의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하는 때에는 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석해야 한다"고 밝혔다. 이어 "이 사건 계약조항 중 '위약금은 계약금 10/1.갑에게 귀속된다'는 부분은 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는데 이를 '위약금이 계약금의 10배'라고 해석하려면 손해배상액 예정을 특별히 과중하게 정할 만한 사정이 드러나야 한다"며 "기록상 이러한 특별한 사정이 없는데도 이를 '계약금의 10배를 원고에게 지급할 의무가 있다'고 해석하는 것은 합리적이지 않다"고 설명했다.

아파트 앞에 공원과 경전철이 생긴다는 건설업체 광고가 허위라며 잔금 지급을 거부한 분양자들이 결국 위약금을 추가로 물게 됐다. 대법원은 실제 경전철이 생기지 않았더라도 당시 시의 계획을 인용했다면 적법한 광고라고 판단했다. 대법원 민사2부(주심 이상훈 대법관)는 SK건설이 "분양계약 파기에 따른 위약금을 지급하라"며 아파트 수분양자 설모씨 등 6명을 상대로 낸 양수금소송의 상고심(2012다119955)에서 설씨 등의 위약금 액수를 줄여줬던 원심을 파기하고 지난달 13일 사건을 부산고법에 돌려보냈다. SK건설은 2008년 8월 입주를 시작한 부산 남구의 오륙도SK뷰 아파트를 분양할 당시 단지 앞에 해양생태공원이 조성되고 생기고 부산도시철도와 경성대·부경대역과 아파트를 연결하는 경전철이 뚫린다고 광고했다. 하지만 해양생태공원은 시행사가 부지 조성작업만 해놓고 자금 부족으로 공사가 중단됐고, 경전철은 부산시가 기본계획만 수립한 뒤 답보상태에 빠지면서 완공 가능성이 불투명해졌다. 아파트 계약자 933명은 시행사와 시공사가 허위·과장 광고를 했다며 손해배상을 청구했다. 그리고 2011년 부산고법은 가구당 분양가의 5%를 위자료로 지급하라고 판결했다. 설씨 등 6명은 건설업체 광고가 사실과 다르다며 중도금 이자와 잔금 지급을 거부했다. SK건설은 이들을 상대로 분양가의 10%를 위약금으로 물어내라는 소송을 제기했다. 1심 재판부는 설씨 등 수분양자들이 대금지급을 지체해 계약이 해제됐으므로 위약금을 지급해야 하지만, 당시 아파트 분양 광고가 허위·과장이었던 점을 고려해 70%만 지급하라고 판단했다. 하지만 항소심은 이 비율을 60%로 다시 재조정했다. 항소심 판결로 설씨 등 6명의 위약금은 1인당 2000만∼3100만원씩 감액됐다. 그러나 올해 7월 대법원이 '위자료' 판결을 파기환송하면서 상황은 달라졌다. 대법원은 해양공원은 허위·과장광고이지만 경전철 광고는 부산시의 당시 계획을 그대로 인용했기 때문에 정당하다고 봤다. 이에따라 분양광고 전체가 허위·과장광고임을 전제로 설씨 등이 내야할 위약금을 60%로 판단한 항소심 판결도 이번에 파기되게 됐다.

사기 사건의 피고소인이 편취금액의 일부를 변제공탁했더라도 이는 채무의 승인으로 볼 수 없으므로 사기 사건이 발생한 지 10년이 지났다면 소멸시효가 완성됐기 때문에 고소인은 피고소인에게 준 돈을 돌려받을 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김소영 대법관)는 김모씨가 공인중개사 박모씨를 상대로 "2003년 속아서 준 돈에 대한 소멸시효가 2007년 검찰 수사 중 공탁금 수령으로 중단돼 여전히 채무가 남아있으니 돈을 갚으라"며 낸 부당이득금반환 청구소송 상고심(2014다85216)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 최근 서울남부지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "2007년에 형사 고소를 당한 박씨가 김씨를 상대로 합의금으로 5000만원을 공탁했지만, 이는 채무의 존부와 범위에 관해 다투는 상황에서 일단 형사처벌을 면하거나 경감할 목적으로 합의금 일부를 공탁한 것으로 봐야할 뿐, 공탁에 의해 당시 그 공탁금을 초과하는 채무가 존재하는 것을 김씨에게 표시한 것은 아니다"고 밝혔다. 이어 "따라서 박씨가 2003년 빌린 7600만원에 대한 소멸시효는 이 사건 소 제기 시점인 2013년 11월 29일 이미 소멸됐다"고 판시했다. 재판부는 "소멸시효의 중단으로서 채무의 승인은 그 표시가 반드시 명시적이어야 할 필요는 없지만, 적어도 채무자가 그 채무의 존재와 액수에 대해 알고 있다는 사실을 채권자에게 표시했을 때 성립한다"고 설명했다. 민법 제162조1항은 10년간 빚을 갚을 것을 청구하지 않았을 때는 그 빚이 소멸한다고 규정하고 있다. 또 같은 법 제168조는 채무자가 빚이 있음을 승인했을 때 소멸시효가 중단돼 그때부터 다시 10년을 계산할 수 있도록 정하고 있다. 김씨는 2003년 6월 박씨로부터 아파트 분양권을 싼값에 사라는 제의를 받고 7600만원을 건낸 뒤 분양계약서 등을 받았지만 실제로 분양은 받지 못했다. 김씨는 박씨를 사기분양 혐의로 고소했고, 혐의를 부인하던 박씨는 2007년 검찰 수사가 진행되던 중에 5000만원을 박씨 앞으로 공탁했다. 이후 검찰은 중요 참고인의 행방을 찾지 못해 참고인중지처분을 내렸다. 김씨는 2013년 11월 "잔금과 이자 등 4500만원을 돌려달라"며 소송을 냈고, 박씨는 "애초에 돈을 받은 2003년 6월로부터 10년이 지나 시효 도과로 청구권이 소멸됐다"고 항변했다. 1·2심은 "형사합의금으로 채무의 일부를 공탁한 이상 채무 전액에 대해 승인의 효력이 발생해 소멸시효가 중단됐다"는 이유로 원고승소 판결했다.

도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따른 도시정비사업으로 사업시행자에게 임대차 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구할 수 있는 임차권자는 토지 등 소유자에게 보증금 반환채권을 가지는 임차권자로 한정된다는 대법원 판결이 나왔다. 무단 전차인(轉借人, 남의 것을 빌린 사람에게서 다시 빌린 사람)은 토지 소유자가 아닌 임대인에게는 보증금 반환을 요구할 수 있지만 사업시행자에게는 보증금 반환을 요구할 수 없다는 취지다. 이번 판결은 도시정비법에 따라 사업시행자에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 임차권자의 범위의 해석과 관련한 첫 판결이다. A조합은 서울 강서구 화곡동 일대의 건축물을 철거하고 그 대지 위에 새 아파트를 건축하기 위해 설립된 주택재건축 정비사업조합이고, B교회는 A조합의 사업구역 안에 있는 건물의 임차인이다. A조합은 도시정비법에 따라 관리처분계획이 인가돼 고시된 때 종전의 건축물 임차권자 등 권리자는 고시가 있은 날까지 종전의 건축물을 사용·수익할 수 없다며 부동산을 인도해 달라며 소송을 냈다. B교회는 정비사업 시행으로 임대차 계약을 해지했기 때문에 임대차 보증금 반환채권과 부동산 인도가 동시이행 관계라고 주장했다. B교회는 교회 신축공사를 위해 공사 수급인인 건설사에 기존에 사용 중이던 교회 건물을 700억원에 매도하고, 교회 신축공사가 완료될 때까지 기존 건물을 건설사로부터 임차해 사용하고 있었다. 잔금 273억8400만원은 임차보증금으로 갈음하고, 교회 신축공사가 완료되면 B교회가 지급해야 할 공사대금과 보증금을 정산하기로 했다. B교회가 입주해 있는 건물은 건설사가 부동산 담보신탁계약을 체결해 C회사에 소유권을 넘긴 상태였다. 도시 정비사업으로 임대차계약 해지… 시행자에 보증금 반환 청구 토지 등 소유자에 대항할 수 없는 무단 전차인은 요구할 수 없어 대법원 "임대차 목적물 사용·수익 정지되는 임차권자 두텁게 보호" 도시정비법 제44조1항은 정비사업의 시행으로 인해 지상권·전세권·임차권의 설정 목적을 달성할 수 없을 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있게 하고, 2항은 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 등 금전의 반환 청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다고 규정하고 있다. 사업시행자는 토지 등 소유자에게 전세금·보증금 등을 구상할 수 있다. 1·2심은 "B교회는 건물에 대한 임대차계약에 의해 임차보증금 273억8400만원의 반환채권을 가지고 있다"며 건물 인도와 보증금 반환채권이 동시이행 관계라고 판단했다. 패색이 짙어지자 A조합에 보증금을 물어주게 생긴 원고 보조참가인 C회사는 법무법인 세종에 사건을 의뢰했다. 상고심을 대리한 세종은 도시정비법 제44조의 규정취지가 정비구역 내 임차인의 정당한 권리를 보호하기 위한 것이지 정당한 권리를 초과한 혜택을 부여하기 위한 것이 아니라는 점을 강조했다. 토지 등 소유자에 대한 사업시행자의 구상권도 토지 등 소유자가 임차인에게 임대보증금 반환의무를 부담함에도 사업시행자가 이를 대신해 반환함에 따라 토지 등 소유자가 임대보증금 반환채무를 면하는 이득을 얻게 될 경우를 전제로 한 규정이라는 점을 적극 주장했다. 대법원 민사2부(주심 신영철 대법관)는 지난달 24일 A주택 재건축 정비사업조합이 B교회를 상대로 낸 건물인도소송 상고심(2012다62561)에서 "B교회는 A조합에 임차보증금 반환을 요구할 수 없다"며 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "도시정비법에 정비사업 구역 내의 임차권자에게 계약 해지권은 물론 사업시행자를 상대로 한 보증금 반환청구권까지 인정하는 취지는, 임대차 목적물의 사용·수익이 정지되는 임차권자 등의 정당한 권리를 두텁게 보호하려는 것"이라며 "사업시행자가 토지 등 소유자에게 구상권을 행사하려면 토지 등 소유자에게 임차권자에 대한 보증금 반환채무가 있음을 전제로 하고 있고, 토지 등 소유자에게 대항할 수 없는 무단 전차인 등의 경우까지 사업시행자를 상대로 보증금 등 반환을 구할 수 있다고 본다면, 다른 법률관계에서는 임대차 계약상 그 임대인을 상대로 한 보증금 반환채권을 갖는 데 불과한 무단 전차인 등이 '정비사업의 시행'이라는 우연한 사정에 기해 임대인의 자력과 무관하게 보증금을 반환받게 된다"고 밝혔다. 또 "이러한 결과는 사업시행자로 하여금 임대인의 무자력 등으로 구상을 하지 못할 위험까지 부담하도록 하는 것이어서 정비사업의 원활한 진행이라는 입법취지에도 어긋난다"며 "임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면, 임차권자가 토지 등 소유자에 대해 보증금 반환채권을 갖는 경우라야 한다"고 설명했다. 전용희(53·사법연수원 17기) 변호사는 "정비사업구역 내 지상권·전세권·임차권 계약의 해지 및 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리자의 범위에 대한 명확한 지표를 최초로 마련했다는 점에서 판결의 의의가 있다"고 말했다.

기업이 외화채권으로 상대 기업의 채권을 상계할 때 원화로 환산하는 기준 시점은 소송의 변론종결 시점이나 자동채권의 변제기가 아니라, 자동채권과 수동채권이 모두 변제기에 도달해 상계적상(相計適狀)이 발생한 때라는 판결이 나왔다. 2012년 2월 철강 파이프인 강관을 제작하는 아주베스틸은 신화철강과 강관 1kg에 950원을 받기로 하는 조건으로 납품계약을 체결했다. 신화철강은 납품받은 철강을 일본 기업에 수출했다. 신화철강은 아즈베스틸에 2012년 2월부터 4월까지 세 차례 주문을 넣었으나 아주베스틸은 납품을 지체했고, 신화철강은 강관을 제때 넘기지 못해 일본 기업에 손해배상금 1100여만엔을 물어줬다. 이후 아주베스틸은 신화철강이 물품대금을 주지 않자 "1억5600여만원을 달라"며 소송을 냈다. 1심은 "납품이 지체돼 일본업체에 손해를 배상한 액수도 제외해야 한다"며 "변론종결 시점인 2013년 8월 29일 100엔에 1133.61원의 환율을 적용해 1억3000여만원을 상계한 2500여만원을 지급하라"며 원고 일부 승소 판결을 했다. 그러나 대구고등법원 민사3부(재팡장 강승준 부장판사)는 지난달 25일 항소심(2013나5658)에서 "신화스틸이 받을 손해배상채권이 아주베스틸의 물품대금 채권보다 액수가 많으므로 물품대금을 줄 필요 없다"며 원심을 취소하고 원고 패소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "신화철강의 아주베스틸에 대한 손해배상채권은 늦어도 일본 거래업체가 신화철강에게 최종적으로 상계처리한 2012년 9월 30일에 발생하고, 아주베스틸의 물품대금 채권 잔액 1억5000여만원은 늦어도 아주베스틸이 제품의 납품을 최종적으로 마친 2012년 10월 30일에 변제기에 도달한다"며 "신화철강의 손해배상채권 1100여만엔의 원화 가치는 상계적상 발생시점인 10월 30일의 기준환율인 100엔에 1371.76원으로 계산한 1억5800여만원이므로 , 잔금채권 1억5600여만원을 초과했으므로 대등액에서 서로 소멸해 더 이상 남지 않게 된다"고 설명했다.