성매매 업소의 매매는 선량한 사회풍속에 위반돼 무효이므로 양도인은 양수인에게 잔금을 받을 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김능환 대법관)는 15일 휴게텔을 양도한 이모(41)씨가 "5000만원을 반환하라"며 양수인 박모(49)씨를 상대로 제기한 대여금 청구소송 상고심(2011다26445)에서 원고패소 판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "원심은 박씨가 성매매에 제공할 영업시설과 점포를 확보하기 위해 휴게텔을 빙자해 체결한 영업양도계약이므로 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반해 무효에 해당한다고 판단했다"며 "이는 계약이 '성매매 알선 등 행위'를 목적으로 하는 법률행위로써 그 반사회질서적인 동기가 상대방에게 알려진 때에 해당해 무효라는 취지로 원심 판단은 정당하다"고 밝혔다. 서울 광진구의 한 빌딩에서 휴게텔을 차려놓고 성매매를 하던 이씨는 2007년 11월 성매매알선등에 관한 법률 위반으로 입건돼 운영이 어려워지자 박씨에게 1억500만원에 양도했다. 박씨는 잔금을 독촉당하자 이씨에게 '원금 5000만원에 매월 200만원씩을 이자로 지급하겠다'는 취지의 차용증을 작성해줬다. 건물과 시설을 넘겨받아 성매매 영업을 하던 박씨는 2009년 4월 단속돼 폐업처분을 받자 이자를 지급하지 않았고, 이씨는 차용증에 따른 대여금을 지급하라며 소송을 제기했다.

임대차계약 해제 시 임대차보증금의 10%를 위약금으로 정한 특약은 불공정한 약관에 해당돼 무효라는 첫 판결이 나왔다. 이는 임대차계약의 위약금은 임대차계약 후 반환되는 임대차보증금을 기준으로 할 것이 아니라, 임대차계약의 실제 거래금액인 보증금의 이자와 약정 월세를 합한 금액을 기준으로 정해야 한다는 취지의 판결이다. 이번 판결로 그동안 보증금의 10%를 위약금으로 정하던 임대차계약에서의 관행에 제동이 걸릴 것으로 전망된다. 서울중앙지방법원 민사35부(재판장 한영환 부장판사)는 17일 A씨가 임대주택을 분양하는 B회사를 상대로 낸 계약금반환 청구소송(2011가합882)에서 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "임대차계약이 해제되더라도 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 수 있어 그 손해가 그리 크지 않아 임대인이 지급받은 위약금은 실제 손해액에 비해 훨씬 클 것으로 보인다"며 "임대보증금이 매매대금과 다름없는 것으로 봐 임대보증금의 10%를 임대차계약 해제로 인한 위약금으로 정한 특약은 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 무효"라고 판단했다. 재판부는 이어 "공정거래위원회가 제정한 아파트 표준임대차계약서에 따르면 아파트 임대차계약 해제로 인한 위약금은 임대보증금을 한국주택은행 1년 만기 정기예금 이율(3.5%)에 따른 연임대료와 약정한 월 임대료를 모두 합한 총액의 10%로 정해진다"며 "이에 따른 이 사건 위약금 5,582만여원은 이 사건 특약에 따른 위약금 2억141만원에 비해 상당히 적은 액수"라고 설명했다. 재판부는 또 위약금 특약의 전부를 무효로 판단하면서 "특약 전체를 무효로 보지 않는 것은 고객을 불안정한 지위에 서게 하고 사업자에게는 처음부터 상당한 내용의 약관조항을 만드는 등의 의무를 소홀히 하게 해 약관규제법의 취지를 몰각할 우려가 있어 허용할 수 없다"고 밝혔다. A씨는 지난 2009년3월 B사와 보증금을 20억여원으로 하고 임대주택을 5년 간 빌리기로 하는 임대차계약을 체결했다. 하지만 A씨는 계약금으로 2억여원을 지급했으나 중도금과 잔금을 지급하지 못해 결국 계약이 해제되고 말았다. 이후 B사가 계약 당시 작성한 약관에 따라 계약금 2억여원이 위약금에 해당한다며 돌려주지 않자 A씨가 소송을 냈다. 원고측 대리인인 공기녕 변호사(사법연수원 39기)는 "임대차계약에서의 위약금 비율이 과다하다는 지적이 있었지만, 법원이 구체적인 사안에서 이를 인정한 것은 이번이 처음"이라며 "향후 임대차계약에서의 위약금 약정에 많은 변화가 생길 것으로 보인다"고 말했다.

아파트 분양광고에 입주민 전용 헬스장 설치문구가 기재됐다면, 헬스기구 구입계약에서 소유권을 유보했어도 아파트 입주자는 헬스기구를 선의취득한다는 판결이 나왔다. 광주지법 민사6부(재판장 이철의 부장판사)는 헬스용품을 공급하는 회사인 A사가 아파트에 설치한 헬스시설에 대한 대금지급이 제대로 이뤄지지 않자 B아파트 입주자대표회의를 상대로 헬스기구를 반환하라며 낸 동산인도 청구소송(☞2009가합11138)에서 원고패소 판결했다고 16일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 "B아파트 분양사가 아파트를 분양하면서 헬스장 시설물의 배치도가 실려진 분양광고를 한 사실, 임시 입주자대표회의와 헬스기구를 설치하기로 한 사실 등에 비춰보면 B아파트 분양자와 수분양자들 사이에 헬스장에 이 사건 동산에 상응한 헬스기구의 설치를 분양계약의 내용으로 한다는 묵시적인 합의가 존재한다"며 "B아파트 분양회사는 아파트 수분양자들에게 동산의 소유권을 귀속시키려는 의사로 아파트에 설치한 것으로 보인다"고 판시했다. 재판부는 이어 "이 사건 동산에 관한 소유권이 원고에게 유보됐음을 알았거나 이를 알지 못한 데 과실이 있다고 볼 아무런 증거가 없으므로 B아파트의 수분양자들 중 이 사건 동산 설치 이전 입주자들은 그 설치시, 설치 후 입주자들은 입주시에 동산을 선의취득했다고 볼 것"이라며 원고패소판결했다. 재판부는 또 "입주자대표회의는 공동주택의 관리권만을 가질 뿐이므로 공동주택의 공용부분을 점유하더라도 이는 입주자들의 점유보조자로서의 점유에 불과하다"며 "동산의 점유자임을 전제로 한 청구는 이유없다"고 판시했다. 2009년5월 B아파트 분양사는 A사와 헬스시설물 설치에 대한 계약을 맺고 '분양사가 잔금으로 지급할 어음결제에 문제가 생길 경우, 아파트 분양사와 임시 입주자대표회의는 시설물에 대한 소유권 및 재산권을 포기하고 회수하는 데 이의를 제기하지 않는다'는 내용의 반출동의서를 작성했다. A사는 약속한 어음이 지급기일에 예금부족으로 지급거절당하자, 아파트 입주자대표회의를 시설물의 점유자로 보고 시설물을 반출하겠다고 통보했으나 거절당하자 소송을 냈다.

SH공사가 비단잉어 양어장을 수용한 후 비단잉어관리를 타인에 맡겼다가 제때 찾아가지 않아 비단잉어가 집단폐사한 경우 관리를 맡긴 SH공사에게 관리비용 등 2억여원의 손해배상 판결이 나왔다. 이번 판결은 그동안 실무에서 잘 활용되지 않던 사무관리에 의한 비용상황청구권(민법 제739조)이 인정된 판결로 향후 상급심의 판단이 주목된다. 서울중앙지법 민사15부(재판장 권기훈 부장판사)는 지난 8일 비단잉어를 보관하던 허모씨가 "공공기관인 SH공사를 믿고 비단잉어를 보관했는데 제때에 찾아가지 않아 집단폐사하고 잔금도 못 받은 만큼 배상하라"며 SH공사를 상대로 낸 손해배상 등 청구소송(2009가합126606)에서 "SH공사는 원고에게 1억5,800만원을 배상하고, 잉어보관기간을 파악해 매달 1,440만원을 보관비용으로 지급하라"며 원고 일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "SH공사는 양어장을 수용해 거기에 있던 비단잉어들을 다른 곳으로 옮길 당시부터 비단잉어의 주인인 박모씨가 후에 잉어를 다시 인수하지 않을 수도 있다는 것을 예상하고 있었다"며 "박씨가 계속 비단잉어를 인수하지 않아 SH공사가 보관용역을 맡긴 원고가 계속 보관하게 됐다면 이는 원고의 사무가 아닌 행정대집행 주체인 SH공사의 사무가 된 것으로 봐야한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "원고가 3개월인 관리기간 이후까지 SH공사 등으로부터 별다른 약속을 받지 못한 상태에서 비단잉어를 계속 보관하는 것은 법적 의무없이 타인인 SH공사를 위한 의사였다고 봄이 상당하다"며 "SH공사가 원고에게 비단잉어 보관을 맡기는 협의과정에서 보인 태도 등에 비춰 볼 때, 원고의 사무처리에 대해 명시적으로 반대의사를 표명했다고 볼 수 없는 만큼 원고는 민법 제739조 사무관리에 의한 비용상환을 청구할 수 있다"고 덧붙였다. 재판부는 그러나 "SH공사가 원고에게 비단잉어보관계약을 체결할 당시 잔대금을 지급받지 못할 수 있다는 점을 설명했어야 할 신의칙상 주의의무가 있다거나 또 보관계약을 체결한 회사의 사용자로서 잔대금 미지급으로 인한 손해배상책임을 부담하는 지위에 있다고 볼 수 없다"며 "3개월 경과 후 비단잉어의 처리가 SH공사 직원이 언급한 대로 이뤄지지 않았다는 사정만으로 곧바로 SH공사에게 불법행위 또는 사용자책임이 있다고 볼 수 없다"고 설명했다. SH공사는 서울 목동일대에 국민임대주택단지를 조성하기 위해 그 부근에 있던 양어장 시설 및 비단잉어 등에 대해 수용재결을 했다. 이에 양어장 운영자인 박씨에게 비단잉어를 다른 곳을 이전할 것을 요청했으나 이를 거절하자 양천구청장으로부터 행정대집행 영장을 발부받은 뒤 A회사와 보관용역계약을 체결했다. A회사는 또 원고와 비단잉어 이전 및 보관작업을 대행하는 계약을 체결했다. 그러나 보관기간 3개월이 지나도록 박씨가 잉어를 인수하지 않자 잉어가 집단폐사했으며 계속 보관을 하게 되는 등 손해가 발생하자 SH공사를 상대로 소송을 냈다.

일반분양아파트의 미분양 가구를 임대로 전환한 후 아파트값이 떨어졌더라도 주택건설업체 등에 책임을 물을 수 없다는 판결이 나왔다. 광주지법 민사3부(재판장 이용구 부장판사)는 광주 남구 A아파트 입주자 79명이 “미분양 가구를 임대로 전환해 떨어진 아파트 값을 물어내라”며 B건설사와 대한주택공사, 국가를 상대로 낸 매매대금 청구소송(2009가합6037)에서 원고청구 대부분을 기각했다고 25일 밝혔다. 재판부는 “입주자들이 분양가격과 매매 후 거래가격 차이만큼 손해를 본 것은 맞지만, 이는 애초 분양가가 주변 다른 아파트보다 높게 책정된 데다 미분양사태 때문이지 전적으로 임대전환 때문이라고 볼 수 없다”고 판시했다. 다만 재판부는 “B건설사가 미분양 가구를 임대로 전환한 사실을 알리지 않고 새로운 분양계약을 체결한 것은 고지의무위반”이라면서도 “196세대를 매입신청한 2008년 8월1일에는 매매 여부나 대상 세대수, 매매가격 등이 모두 유동적이었다가 2008년 11월10일에야 비로소 100세대의 매매가 확정되어 B건설사의 매매에 대한 고지의무는 2008년 11월10일에 발생했다고 봐야한다”고 밝혔다. 그러므로 “B건설사는 임대전환 확정시점 이후에 분양계약을 체결하거나 잔금을 낸 입주자 5명에게 500만원 또는 1,000만원씩 3,500만원을 지급하라”고 판결했다. B건설사는 2007년10월 광주 남구 진월동에 분양한 6개동 282가구 규모 아파트 중 86가구만 분양되자 미분양 196가구에 대해 주택공사에 매입을 신청했다. 이후 지난해 11월10일 100가구에 대한 매매계약을 체결하고 임대로 전환했다. 주민들은 임대아파트라는 인식으로 아파트 가격이 내려갔다며 건설사와 마찰 끝에 가구 당 3,000만원씩 총 17억7,000만원의 손해배상을 청구했다.

점포의 위치를 지정해 분양한 경우에는 부득이하게 상가구조를 변경해야 할 사정이 생기더라도 계약에서 정한 조건과 같거나 유사한 위치의 점포를 제공해줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사26부(재판장 조해현 부장판사)는 14일 박모(46)씨가 (주)니즈몰을 상대로 낸 분양대금반환등 청구소송 항소심(2007나72740)에서 1심과 달리 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "점포의 위치를 지정한 형태로 체결된 분양계약에서 분양점포의 위치는 계약의 중요한 요소"라며 "상가규모의 확대나 설계변경과 같은 사정으로 부득이하게 상가의 구조를 변경하더라도 수분양자의 동의를 얻었다는 등 특별한 사정이 없는 한 분양계약에서 정한 조건과 같거나 적어도 유사한 위치의 점포를 제공해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "그럼에도 피고 회사는 분양계약에서 정한 변경전 점포를 제공하라는 원고의 요구를 무시하고 에스컬레이터와의 거리 및 고객들의 동선 등에 비춰 계약에서 정한 내용보다 상당히 분리한 곳에 있는 점포를 일방적으로 제공했으므로 이는 분양계약에 따른 적법한 이행을 하지 않은 것"이라고 지적하고 "원고가 분양계약 해제의사가 담긴 소장부분을 피고에게 송달함으로써 분양계약은 적법하게 해제됐고 피고로서는 원상회복으로서 소유권이전등기말소와 동시에 분양대금 1억여원을 반환하라"고 덧붙였다. 한편 피고는 재판과정에서 "건축물의 설계변경 등을 이유로 분양물건의 위치나 규모 등을 변경할 수 있도록 한 분양계약서 규정에 따라 변경 전 점포의 위치를 변경 후 점포로 변경했을 뿐이므로 채무불이행책임을 질 수 없다"고 주장했으나, 재판부는 "분양계약서 규정을 상당한 이유없이 피고에게 급부의 내용을 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있는 권한을 부여한 것으로 해석해서는 안된다"면서 "설계변경 등으로 점포의 위치나 구조 등을 변경하는 경우 분양계약 내용보다 고객에게 예상할 수 없을 정도로 현저히 불리하게 변경할 수 없다"며 주장을 받아들이지 않았다. 박씨는 2003년1월 성남시에 신축 중인 니즈몰 상가의 4층 146호 점포를 분양받기로 하는 계약을 체결했다. 당시 계약서에는 '건축물의 설계변경 또는 허가조건의 변경 등으로 분양물건의 위치, 면적 및 구조, 경관 등이 변경될 수 있다'는 내용이 기재되어 있었다. 그해 6월 (주)니즈몰이 신축예정부지 인근의 토지를 추가로 매입해 상가의 규모를 늘리기로 하면서 점포가 추가되고 기존 수분양자들이 분양받기로 한 점포의 위치 및 구조도 변경됐다. 박씨는 분양받기로 한 점포가 4층 146호에서 26호 점포로 변경됐다는 말에 이의를 제기했으나 '4층 146호와 26호는 실제로는 같은 점포'라는 직원의 말을 믿고 잔금을 치른 뒤 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 교부해줬다. 그러나 변경된 점포는 4층 에스컬레이터 옆면에서 북쪽으로 수개의 다른 점포들 사이의 통로를 지나서 약 18m 정도 떨어진 위치에 있어 에스컬레이터 출입구에서는 보이지 않은 데다 중앙 벽면에는 기둥까지 설치되어 있었다. 이에 박씨는 분양계약에 따른 계약이행을 촉구했으나 거절당하자 '분양계약을 해제해달라'며 법원에 소를 제기해 1심에서는 패소했다.

계약서는 계약성립을 증명하는 방법일 뿐 반드시 실거래가로 매매계약서 작성할 의무는 없다는 판결이 나왔다. 대전지법 민사11단독 송인혁 판사는 20일 부동산 개발업체가 토지 소유주의 실거래가 매매계약서 작성거부를 이유로 계약해제를 주장하며 낸 계약금반환 청구소송(☞2007가단76334)에서 "반드시 실거래가 계약서를 작성할 의무는 없다"며 업체의 청구를 기각했다. 송 판사는 판결문에서 "매매는 당사자의 의사표시의 합치만으로 성립하고 특별한 방식을 요하지 않는다"며 "매매계약의 효력으로 계약 당사자에게 어떤 계약서 작성의무가 발생한다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 그는 또 "공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률과 시행규칙에서 말하는 거래당사자에게 부과된 의무는 부동산 거래신고시 '실제 거래가격'을 신고토록 한 것이지 실거래가 '계약서' 작성의무는 아니다"라며 "계약서는 계약성립을 증명하는 하나의 방법에 불과하고, 작성의무는 법적 근거가 없어 인정할 수 없다"고 덧붙였다. 부동산 개발업체 A사는 지난해 8월 김모(39)씨의 대전유성구 소재 토지를 매수하기로하고 계약금 1억원을 지급하며 실거래가 보다 낮은 금액의 매매계약서를 작성했다. 한달 후 A사는 김씨에게 중도금과 잔금지급을 위한 은행대출을 받기에 필요하다며 실거래가 계약서작성을 요구했는데 김씨가 이를 거절하자 계약해제를 주장하며 소송을 냈다.

현행법상 불법인 부동산투기과열지구 내 아파트 분양권을 다른 사람에게 전매했더라도 아파트 소유권은 이를 매입한 사람에게 있다는 판결이 나왔다. 수원지법 민사4부(재판장 김태병 부장판사)는 아파트 분양권을 전매받은 김모(53)씨가 최초 분양권자인 송모(53)씨를 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송 항소심(☞2007나9600)에서 원심을 깨고 "송씨는 김씨에게 소유권이전등기 절차를 이행하라"며 원고승소 판결을 내렸다고 10일 밝혔다. 송씨는 2003년7월 경기용인시 동백지구 아파트 분양에서 아파트 2채를 자신과 부인의 명의로 동시에 당첨받았다. 당시 동백지구는 투기과열지구로 묶여 분양권의 전매가 금지된 상태였다. 송씨는 아파트 2채의 분양대금을 구하기 어렵자 김씨에게 아파트 1채(141.15㎡형)의 분양권을 양도키로 하고 구두로 약정을 체결했다. 분양계약은 송씨 명의로 하되 김씨가 분양계약금, 중도금, 잔금을 납부하고 이 과정에서 발생하는 송씨의 대출금 채무도 김씨가 승계하기로 했다. 김씨는 2006년3월 잔금을 지불하고 송씨에게 "약속대로 소유권이전등기절차를 이행하라"고 요구했으나 송씨는 "공동투자한 후 전매차익을 나누기로 했을 뿐"이라며 전매약정 사실을 부인하면서 분양계약서를 분실했다고 신고해 재발급받았다. 김씨는 송씨를 상대로 소송을 냈으나 1심에서 패소하자 항소했다. 송씨는 항소심에서 "투기과열지구로 묶인 지역내 아파트를 전매하는 것은 불법이고 서면에 의한 증여계약이 아니라서 무효"라고 주장했다. 그러나 재판부는 "주택법상 분양권 전매행위가 금지돼 있더라도 전매당사자간 전매계약의 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니다"며 "분양계약은 피고와 분양회사 사이에 체결된 것이기 때문에 원고에게 그 효력이 미치지 않는다"고 판시했다. 재판부는 또 "분양권 전매금지규정으로 인해 불가피하게 피고 명의로 분양계약한 것으로 피고 명의로 소유권이전등기를 하는 것은 이 사건 약정이행을 위한 선행절차에 불과하므로 원·피고 사이에 명의신탁관계가 성립했다고 볼 수 없다"고 설명했다. 재판부는 이어 "이 사건 약정은 원고가 피고의 분양회사에 대한 분양대금지급채무를 대신 이행한 것으로 정한 매매계약 또는 이와 유사한 내용의 유상의 무명계약이라고 볼 수 있다"고 덧붙였다.

집주인이 임대기간이 끝났는데도 임차보증금을 반환하지 않은 바람에 세입자가 새로 이사갈 집의 계약금을 위약금으로 몰취 당했다면 이를 배상해줘야 한다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 주택임대차 계약기간이 끝났는데도 새로운 임차인에게 임대차보증금을 받기전에는 기존 임차인에게 임대차보증금을 돌려주지 않는 소위 ‘임대차보증금돌려막기’의 관행에 경종을 울린 것으로 볼 수 있다. 서울서부지방법원 민사1부(재판장 김건수 부장판사)는 최근 ‘보증금을 돌려받지 못해 새 주택임대차 계약금을 몰취당했다’며 최모씨가 임대인 문모씨를 상대로 낸 손해배상청구소송 항소심(2007나6127)에서 원고 패소판결한 1심과 달리 ‘임대인은 몰취당한 계약금 400만원 전액을 배상하라’며 원고 승소판결했다. 재판부는 판결문에서 “임대인이 임대차보증금 반환의무의 이행을 지체해 원고가 계약금을 몰취당하는 손해를 입었다면 이는 채무불이행으로 인한 통상손해로 봄이 상당하다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “설령 통상손해로 볼수 없다 하더라도 당시 임대인은 최씨가 임대차보증금을 돌려받지 못하면 새 임대차계약의 보증금을 낼 수 없게 돼 계약금을 몰취당할 것이라는 사정을 알고 있었기에 손해배상의무가 있다”고 덧붙혔다. 최씨는 2006년 9월29일로 정한 임대차만료를 두달여 앞두고 임대인에게 이사를 갈 것이니 임대차보증금을 계약만료일에 돌려달라고 요청했지만 결국 받지 못했고 그 때문에 새로운 임대차계약의 잔금을 내지 못해 계약금 400만원을 위약금으로 몰취 당하자 소송을 냈다.

전주지법 민사2부(재판장 정일연 부장판사)는 7일 “골프장 부실시공으로 피해를 입었다”며 전주월드컵개발(주)이 시공업체인 장성잔디조경(주)을 상대로 제기한 5억원의 손해배상청구 대위청구소송(2006가합3812)에서 원고의 청구를 기각했다. 재판부는 판결문에서 “피고가 공사에 쓰인 사토의 장단점에 대해 설명했음에도 원고는 가격이 저렴하다는 이유로 시공을 결정했고, 이로 인한 하자는 원고가 제공한 재료인 사토의 성질 또는 원고의 설계변경 지시에 기인한 것으로 원고는 피고에 하자보수 비용 상당의 손해배상을 청구할 수 없다”고 밝혔다. 재판부는 또 “2006년 2월2일까지 치르기로 한 공사잔금 2억4,000만원 약정은 당사자 사이에 다툼이 없는 것으로, 전주월드컵개발은 장성잔디조경에 공사 잔금 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다”고 판결했다. 전주월드컵개발 측은 2005년 1월께 장성잔디조경과 골프장 조성공사 계약을 맺어 같은 해 4월께 공사를 마쳤으나, 이후 골프장 침수 피해 등이 발생하자 휴장하고 하자보수공사를 한 다음 시공사를 상대로 자재 구입비와 영업손실액 합계 5억3,859만원의 손해배상 청구소송을 제기했다.