급수공사를 하기 위해서는 이웃이 소유한 토지를 불가피하게 경유해야 하는데 이웃이 토지 사용을 승낙하지 않으면 어떻게 해야 할까. 대법원은 급수 등 생활필수시설 설치를 위해서는 이웃의 승낙을 받을 필요가 없다는 판결을 내놨다. 민법 제218조 1항에 따라 시설권이 있다는 사실만 증명·확인하면 된다는 것이다. 민법 제218조 1항은 '토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 아니하면 필요한 수도, 소수관, 까스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여 이를 시설할 것이며 타토지의 소유자의 요청에 의하여 손해를 보상하여야 한다'고 규정하고 있다. 대법원 민사1부(주심 김소영 대법관)는 최근 A씨가 이웃 B씨를 상대로 낸 토지사용승낙소송(2015다247325)에서 A씨의 청구를 인용한 원심을 파기하고 각하 취지로 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. A씨는 2014년 7월 경기도 성남시 자신의 신축 건물에 급수공사를 하기 위해 시에 급수공사 시행 신청서를 제출했다. 시는 '급수공사를 하기 위해서는 이웃 B씨 소유인 도로를 경유해야 하는데, 타인의 토지에 수도관 등을 설치할 경우 시 수도급수 조례에 따라 해당 토지 소유자의 토지사용승낙서를 첨부해야 한다'고 회신했다. A씨는 B씨에게 승낙을 해달라고 했지만 B씨는 들어주지 않았다. 시는 토지사용승낙서가 제출되지 않자 A씨의 급수공사 신청을 반려했다. 이에 A씨는 B씨를 상대로 민법 제218조의 수도 등 시설권을 근거로 "토지 사용 승낙의 의사표시를 하라"며 소송을 제기했다. 1,2심은 A씨의 소송이 적법하다는 전제 하에 "A씨의 시설권 보장을 위해 B씨는 이 사건 도로 중 급수시설 공사에 필요한 사용부분에 대한 사용 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다"며 A씨의 손을 들어줬다. 그러나 대법원은 "이 사건 소송은 부적법하다"며 본안에 대해 판단한 원심을 잘못이라고 지적했다. 대법원은 "수도 등 시설권은 법정의 요건을 갖추면 당연히 인정되는 것"이라며 "수도 등 시설공사를 시행하기 위해 따로 수도 등이 통과하는 토지 소유자의 동의나 승낙을 받아야 하는 것이 아니다"라고 밝혔다. 이어 "급수공사 신청인이 다른 자료에 의해 해당 토지의 사용 권한이 있음을 증명하였음에도 급수공사를 승인하기 위해서는 예외 없이 토지사용승낙서의 제출이 필요한 것이라고 볼 수는 없다"고 설명했다. 또 "A씨로서는 B씨가 토지사용승낙서의 작성을 거절하는 경우라도 사용 승낙 진술을 소로써 구할 것이 아니라, B씨에게 이 사건 도로 중 이 사건 사용부분에 대해 민법 제218조의 수도 등 시설권이 있다는 확인을 구하는 소 등을 제기해 승소 판결을 받은 다음, 자신의 사용권한을 증명하는 자료로 제출해 시에 급수공사 시행을 신청하면 될 것"이라고 판시했다.

공인중개사 자격 없이 부동산 거래를 중개한 혐의로 기소된 공승배(45·사법연수원28기) 변호사가 국민참여재판 끝에 무죄를 선고받았다. 변호사도 공인중개 업무를 할 수 있다는 점을 법원이 인정한 것으로 볼 수 있어 이번 판결은 변호사의 부동산 중개 시장 진출에 도움이 될 것으로 보인다. 서울중앙지법 형사36부(재판장 나상용 부장판사)는 7일 공인중개사 자격 없이 '트러스트 부동산'이라는 이름을 걸고 부동산 중개 영업을 한 혐의(공인중개사법 위반) 등으로 기소된 트러스트라이프스타일 대표 공 변호사에게 무죄를 선고했다(2016고합833). 배심원단의 4(무죄)대 3(유죄) 의견을 받아들인 것이다. 재판부는 "범죄 사실의 인정은 법관으로 하여금 합리적 의심을 할 여지가 없도록 증명돼야 한다"며 "이런 정도에 이르지 못한 경우 유죄의 의심이 든다고 해도 피고인의 이익으로 판단해야 한다는 게 형사소송법의 원칙"이라고 밝혔다. 이어 "검사가 제출한 증거들만으로는 공 변호사가 일정한 보수를 받고 중개업을 했다거나, 중개업을 하기 위해 중개 대상물을 표시·광고했다는 점, 공인중개사무소 등 이와 유사한 명칭을 사용했다는 사실이 합리적 의심의 여지 없이 증명됐다고 단정할 수 없다"고 설명했다. 재판부는 "배심원의 평결 결과를 존중해 공 변호사에 대한 공소사실들은 모두 범죄의 증명이 없는 때에 해당한다고 판단해 무죄를 선고한다"고 판시했다. 이날 국민참여재판에서는 변호사가 공인중개사 자격 없이 공인중개업을 할 수 있는지 여부, 변호사의 정당한 법률사무로 볼 수 있는지 여부 등이 쟁점으로 다뤄졌다. 검찰은 "현행 공인중개사법은 공인중개사 자격을 취득한 사람만 중개업을 할 수 있다고 규정하고 있다"며 "자격을 취득하지 않은 변호사는 공인중개업을 할 수 없다"며 벌금 500만원을 구형했다. 공인중개사법 제48조는 관할 관청에 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 사람은 3년 이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금에 처하도록 규정하고 있다. 또 49조는 개업공인중개사가 아니면서 공인중개사사무소, 부동산중개 등의 명칭을 쓴 사람, 개업공인중개사가 아니면서 중개업을 하기 위해 중개대상물에 대한 표시·광고를 한 사람을 처벌하도록 하고 있다. 이에 공 변호사 측은 "변호사로서 법률사무를 한 것이지, 중개업을 한 것이 아니다"라며 "공 변호사가 중개업을 했다고 보는 것은 공인중개사법을 지나치게 확장·유추 해석 한 것"이라고 반박했다. 공 변호사는 직접 최후진술에서 "공인중개사들은 소비자들에게 더 큰 혜택을 주기 위해 노력하는 모습을 보이지 않고, 대신에 저를 형사고발했다"고 강조했다. 배심원들에게는 "여러분이 어떤 선택을 하느냐에 따라 세상 사람들이 변호사의 믿음직한 서비스를 합리적인 가격에 받을 수 있는 새 지평이 열리느냐, 아니면 이 절호의 기회가 사라져 버리느냐 결정된다"며 "소비자에게 어떤 것이 더 혜택이 되는 길인지 잘 (판단해 줄 것을) 부탁드린다"고 호소했다. 배심원단은 무등록 중개업, 유사 명칭 사용, 중개 대상물 표시·광고 등 공 변호사의 3가지 공소사실에 각각 4대 3의 의견으로 모두 무죄 평결을 내렸다. 공 변호사는 올 1월 부동산 중개사이트인 '트러스트 부동산(www.trusthome.co.kr)'을 오픈해 부동산 중개 시장에 뛰어들었다. 공 변호사는 법률전문가인 변호사가 부동산 거래와 관련한 일체의 법률자문을 제공한다는 점을 장점으로 내세웠지만, 공인중개사업계는 공 변호사를 공인중개사법 위반 혐의로 고발하는 등 강력 반발해왔다. 검찰은 지난 7월 19일 공 변호사가 공인중개사가 아님에도 '트러스트 부동산'이란 명칭을 써 '개업 공인중개사가 아닌 자는 공인중개사 사무소, 부동산 중개와 유사한 명칭을 사용할 수 없다'는 공인중개사법 제18조 2항을 위반했다고 판단해 불구속 기소했다. 공 변호사는 관할 지방자치단체인 강남구청에 중개사무소 개설 등록을 하지 않은 채 중개업을 하고 중개매물을 홈페이지에 광고한 혐의도 받았다. 재판 결과에 대해 공 변호사 측은 "부동산 중개서비스 개혁과 국민 선택권 확보를 염원하는 소비자들의 뜻이 반영된 것"이라며 "앞으로 부동산 거래와 관련된 불안과 불신을 해소하고, 합리적인 수수료와 전문적인 법률 자문으로 소비자 서비스 품질을 향상하기 위해 더욱 노력하겠다"고 말했다. 반면 황기현 한국공인중개사협회장은 "변호사는 변호사 고유 업무가 있고 공인중개사는 중개사 고유 업무가 있는데 무슨 궤변으로 이런 판결을 내렸는지 알 수 없다"며 "변호사가 등록을 안 하고 자격증 없이도 영업하는 것을 용인해준다면 공인중개사는 구태여 등록을 할 필요가 없지 않으냐"라고 반발했다. 검찰은 판결문을 분석한 뒤 항소 여부를 검토할 방침이다. 앞서 대법원은 2006년 5월 변호사가 부동산중개업을 하려면 공인중개사 자격증을 추가로 취득해야 한다고 판결을 내린 바 있다.

주택재개발 조합이 조합원들을 돈으로 매수한 건설회사를 총회에서 시공자로 선정하는 결의를 했다면 이 결의는 '경쟁입찰'을 규정한 조합 정관에 반해 무효라는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 특별1부는 응암제2구역 주택재개발정비사업조합 조합원 A씨가 조합을 상대로 낸 총회 결의 무효확인소송(2013다50466)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 "주택재개발조합의 정관에서 시공자 선정을 '일반경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰'로 하도록 정하고 있는 경우 정관이 정한 바에 따라 총회에서 시공자의 선정 결의가 이뤄졌다면 특별한 사정이 없는 한 그러한 총회결의가 무효라고 볼 수는 없을 것이지만, 형식적으로는 경쟁입찰의 방법에 따라 총회에서 시공자 선정 결의를 했다고 하더라도 조합이나 입찰 참가업체가 시공자 선정과정에서 도시정비법령이나 조합 정관에서 정한 절차나 금지사항을 위반하거나 조합원들에게 금품을 제공해 '시공자 선정동의서'를 매수하는 등 부정한 행위를 했다면 이같은 부정행위가 시공자 선정에 관한 총회 결의 결과에 영향을 미쳤다고 볼 수 있다"고 밝혔다. 이어 "입찰에 참여한 B건설사가 조합원들에게 상당한 금원을 제공하는 대가로 서면결의서 등을 받아 이를 총회에 제출하거나 금원을 받은 조합원으로 하여금 총회에 출석해 투표하도록 한 것은 경쟁입찰의 공정성을 해하고 조합원들의 자유로운 결정권이나 선택권을 침해하는 것으로 조합 정관이 경쟁입찰 방식으로 시공사를 정하도록 한 취지에 정면으로 반한다"며 "따라서 이 같은 결의는 정관이 정한 바에 따라 이뤄졌다고 볼 수 없으므로 무효"라고 판시했다. A씨는 2010년 B사가 조합원 총회 직전까지 1인당 50만~3500만원의 돈을 주며 조합원들을 매수했는데도 시공사로 선정되자 소송을 냈다. 당시 조합 정관은 시공자의 선정은 일반경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰 방법으로 하도록 규정하고 있었다. B사는 이 과정에서 조합원 매수 혐의로 기소돼 유죄 판결을 받기도 했다. 앞서 1,2심은 "B사가 조합원 매수 혐의 등으로 유죄 판결을 받은 사실은 인정할 수 있지만 그것만으로 그 후에 다시 개최된 총회에서 이뤄진 시공자 선정 안건에 관한 결의까지 조합 정관에 위배돼 무효라고 볼 수는 없다"며 조합 측의 손을 들어줬다.

임대아파트의 분양가를 산정할 때 건축비는 감정인이 감정한 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 분양사가 택지를 공급받으면서 실제로 지급한 금액을 기준으로 해야 한다는 판결이 나왔다. 또 이처럼 분양전환된 임대아파트의 분양가에 다툼이 있을 때에는 5년의 상사소멸시효가 적용되기 때문에 입주민(수분양자)들은 분양대금을 납부한 때로부터 5년이 지나기 전에 소송을 제기해야 한다. 부산고법 창원재판부 민사1부(재판장 이영진 부장판사)는 공공임대주택인 A아파트를 분양받은 B씨 등 입주민 289명이 "분양대금이 너무 높게 산정됐다"며 ㈜부영주택과 ㈜부영을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2014나21628 등)에서 "부영 측은 원고 1인당 20여만원~600여만원씩을 돌려주라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 부영은 2002년 공공건설임대주택으로 A아파트를 건설해 B씨 등에게 임대했다. 부영은 임대의무기간인 5년이 지나자 분양전환 승인을 받아 B씨 등에게 이 아파트를 분양했다. 부영은 이때 분양전환 가격을 산정하면서 건축비는 국토해양부가 고시하는 표준건축비를 기준으로 삼았다. 택지비는 한국토지공사로부터 택지를 공급받으면서 대금 선납으로 할인받은 금액이 아닌 당초 공급계약에 따른 대금을 기준으로 삼아 분양전환 가격을 산정한 뒤 행정청으로부터 승인을 받아 분양을 진행했다. B씨 등은 "분양전환 가격의 산정 기준이 잘못됐다"며 소송을 냈다. 건축비, 과세표준이 아닌 '법원이 산정한 감정 건축비' 적용 재판부는 "건축비는 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를 의미하고 택지비도 실제 지급한 대금을 기준으로 해야한다"고 밝혔다. 그러면서 "다만 임대주택건설사업자는 조세 경감 목적으로 취득세를 과소신고하는 경향이 있으므로 건축비는 과세표준이 아니라 법원이 산정한 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정해야한다"고 설명했다. 이어 "부당이득반환채권에는 상사소멸시효기간이 적용된다는 대법원 판결(2015다210811)에 따라 분양대금 납부 후 5년이 지난후 제기한 원고들의 소는 기각한다"고 밝혔다. 앞서 1심도 "건축비는 표준건축비가 아니라 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 부영이 실제로 지급한 대금을 택지비로 해야한다"고 판결했다. 하지만 1심은 "일부 입주민들이 분양대금 납부 후 5년이 지나 소송을 제기해 상사소멸시효가 지났다"는 부영의 주장을 받아들이지 않고 "10년의 민사소멸시효가 적용된다"고 판단했다. 입주민, 불복 움직임… 주요 쟁점은 이번 판결은 임대아파트 분양가 산정과 관련해 명확한 기준을 제시해 전국 150개 재판부에 계류 중인 200여건의 비슷한 소송에 영향을 줄 것으로 보여 주목된다. 사건의 주요쟁점은 △분양전환 가격 산정의 요소인 건축비를 '표준 건축비'로 볼 것인지, '실제 건축비' 볼 것인지 △'실제 건축비'를 기준으로 할 경우 사업자가 취득세 신고 당시 취득가격으로 신고한 과세표준을 실제건축비로 볼 것인지 아니면 다른 방법으로 건축비를 산정해야 하는지 △택지비를 부영이 한국토지공사와 체결한 약정 대금으로 할 것인지 아니면 선납으로 할인받아 납부한 실제 대금으로 볼 것인지 등이었다. 분양전환 가격은 건설원가와 감정평가금액을 더한 금액의 2분의 1로 산정하는데 이 중 건설원가는 최초 입주자 모집 당시의 주택가격(건축비+택지비)과 자기자금이자를 더한 금액에서 감가상각비를 제한 금액이다. 이번 판결은 '최초 입주자 모집 당시의 주택가격'을 구하는 데 필요한 '건축비'를 건축비 감정결과에 따른 실제 건축비로 봐야한다고 판단했다. 재판부는 "양쪽 당사자가 제출한 증거와 전문심리위원의 의견 등 여러 자료를 검토한 결과 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정하는 것이 객관적이고 공정하다고 판단했다"고 밝혔다. 1심은 '입주자 모집 시 실제 건축비' 2심은 '분양전환 시 표준건축비'로 또 분양전환 가격 산정에 중요한 역할을 하는 것이 '상한가격'인데, 이 상한가격은 산정가격에서 감가상각비를 제한 금액으로 정해진다. 산정가격은 분양전환 당시의 건축비와 택지비, 택지비 이자를 더한 금액이다. 재판부는 이 중 '분양전환 당시의 건축비'를 건설원가를 구할 때와 마찬가지로 '최초 입주자 모집 당시 실제 건축비'로 보았던 1심과 달리 '분양전환 당시의 표준건축비'로 판단했다. 지난해 4월 선고된 대법원 판결(2013다203468)에 따른 것이었는데, 이 부분이 부당이득금액 산정에 영향을 끼쳐 일부 원고는 1심보다 인정금액이 올라갔지만 상당수의 원고는 1심 판결보다 인정금액이 줄어들었다. 재판부는 "사건이 접수된 후 오랜 시간이 경과했고 당사자 수가 많은 점을 고려해 각 기관에 대한 사실조회를 하고 전문심리위원제도를 활용하는 등 충실한 심리를 위해 노력했다"고 말했다. 하지만 임대아파트전국회의 부영연대가 24일 기자회견을 통해 "판결을 납득할 수 없다"는 입장을 밝히면서 사건은 대법원으로 넘어갈 것으로 보인다.

1984년부터 전남 담양군 영산강 일대 개발에 참여한 한국농어촌공사에 영산강 일대의 점유취득시효를 인정해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박병대 대법관)는 1984년부터 영산강 유역에 광주호를 설치하고 점유해 온 농어촌공사가 일대 토지에 대해 2013년 소유권보존등기를 한 조모씨를 상대로 낸 소유권이전등기소송(2015다230372)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 광주지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "국가나 지방자치단체 또는 공공기관이 토지를 점유하며 취득시효의 완성을 주장하면서 취득절차에 관한 서류를 제출하지 못하더라도 그 점유의 경위와 용도 등을 감안할 때 점유개시 당시 공공용 재산의 취득절차를 거쳐서 소유권을 적법하게 취득했을 가능성이 있을 때는 무단점유로 보기 어려워 자주점유의 추정이 깨진다고 할 수 없다"며 "농어촌공사는 문제의 토지를 1984년에 또 다른 조모씨로부터 매수하고 대금을 지급했다는 영수증을 보관하고 있는데, 매도자에 대한 기록이 다른 곳에는 나타나 있지 않아 누구인지 알수는 없지만 토지 인근에 예전부터 창녕 조씨 후손들이 다수 거주하고 있는 점 등을 볼 때 원고 조씨와 같은 종중원일 가능성이 있어 공사의 토지 수용도 적법하게 이뤄졌다고 봐야 한다"고 밝혔다. 이어 "공사가 다른 토지는 적법하게 매수하면서 문제의 토지만 불법적인 방법으로 취득하려고 했다고 볼 만한 사정을 찾아볼 수도 없다"며 "비록 공사가 문제의 토지의 취득절차에 관해 공부상 소유자와 일치하지 않는 사람을 매도인으로 한 매도증서를 제시할 뿐 권리관계와 정확하게 일치하는 근거서류를 제시하지는 못하고 있다고 하더라도 이러한 사유만으로 공사의 적법 점유의 추정이 번복됐다고 보기에는 부족하다"고 설명했다. 농어촌공사는 1984년 3월 영산강 유역 종합개발계획에 참여하며 일대 토지를 광주호 댐의 부지로 점유하기 시작했다. 조씨는 이 토지를 1915년 4월부터 조씨의 증조부가 소유하고 있었다며 2013년 5월 상속을 원인으로 한 소유권보존등기를 마쳤다. 이에 공사는 "토지를 소유의 의사로 평온·공연하게 점유했으므로 2004년 3월 토지를 시효취득했다"며 소송을 내 1심에서 승소했다. 하지만 2심은 "공사가 토지 매입에서 취득절차를 제대로 밟았다는 사실을 뒷받침하는 객관적인 자료를 제출하지 못했고 조씨가 소유권보존등기를 마칠 때까지 아무런 조치도 취하지 않았다"며 원고패소 판결했다.

무주택자를 위한 임대아파트에 살고 있는 있는 임차인이 다른 주택의 지분을 일부 갖고 있다는 이유로 무조건 임대차 계약을 해지해서는 안 된다는 판결이 나왔다. 소유 지분이 극히 적어 주거 목적으로 볼 수 없는 임차인까지 임대아파트 수혜 대상에서 배제해서는 안 된다는 취지다. 서울고법 민사10부(재판장 김인욱 부장판사)는 박모씨가 한국토지주택공사(LH)를 상대로 낸 임대차보증금 등 청구소송(2015나2036691)에서 "박씨에게 불법거주배상금 44만여원을 돌려주라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 재판부는 "박씨가 임대아파트 임대차계약 체결 이전 취득한 주택은 다수인이 그 지분을 공유하고 있고 박씨의 생활 근거지인 수원시와 상당히 떨어져 있는 충북 제천시에 있어 박씨가 이 주택을 단독으로 주거용으로 사용했을 것으로 보이지 않는다"며 "박씨가 별장관리 회사에 가입하면서 260만원을 주고 이 주택의 160분의 1에 해당하는 지분을 받은 점 등을 고려할 때 이 주택은 휴양시설로 보인다"고 밝혔다. 이어 "무주택자에게 임대해주는 임대아파트의 경우 임차인이 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 원칙적으로 계약해지에 해당한다고 할 것이나, 국민주거생활 안정이라는 임대주택공급제도의 취지를 볼 때 임차인에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우와 동일하게 볼 수 없는 특별한 사정이 있을 때는 임대차계약을 해지할 수 없다"고 설명했다. 재판부는 "따라서 박씨의 주택 지분 소유를 이유로 임대아파트 임대차계약을 해지하거나 갱신을 거절 할 수 없다"며 "LH가 부과한 불법거주배상금 80여만원 중 박씨가 청구한 44만여원을 돌려주라"고 판시했다. 박씨는 2011년 LH와 경기도 수원의 한 임대아파트를 보증금 8500만원, 월세 43만원에 2년간 임차했다. 계약기간이 만료돼 가던 2013년 LH는 박씨에게 "임대차 갱신계약 부적격자에 해당하므로 소명자료를 제출하라"고 통보했다. 박씨가 2007년 270만원을 내고 한 별장관리 회사에 회원 가입하면서 받은 충북 제천의 단독주택 지분을 문제 삼은 것이다. 박씨는 "주거용이 아니다"라고 소명했지만 LH는 임대차계약 갱신을 거부하고 박씨에게 2014년 1월 1일까지 퇴거할 것을 요구했다. 박씨가 2014년 2월 퇴거하자 LH는 보증금 등 환불액 가운데 불법거주배상금 80여만원을 공제한 뒤 나머지만 지급했다. 박씨는 "불법거주배상금을 부과한 것은 부당하다"며 소송을 냈다.

지방자치단체가 주변 상인들의 민원을 우려해 법령에서 정하는 제한사유 없이 오피스텔 건축허가 신청을 불허한 것은 재량권을 일탈·남용한 것이어서 위법하다는 판결이 나왔다. 부산지법 행정2부(재판장 이흥구 부장판사)는 A회사가 "건축허가불가처분을 취소해달라"며 부산광역시 서구청장을 상대로 낸 건축허가불가처분 취소소송(2015구합24209)에서 최근 원고승소 판결했다. 재판부는 "건축허가권자는 건축허가신청이 건축법 등 관계 법규에서 정하는 제한에 배치되지 않는 이상 건축허가를 해야 하고, 중대한 공익상 필요가 없는데도 관계 법령에서 정하는 제한사유 이외의 사유로 요건을 갖춘 자의 건축허가신청을 거부할 수 없다"며 "피고는 골목시장 상권 유지와 상인들의 민원을 불허가 처분의 근거로 주장하지만 이는 건축법 등 관계법령에서 정하는 제한사유에 해당하지 않으므로, 건축허가 불허에 중대한 공익상 필요가 인정되지 않는다면 이 사건 처분은 재량권을 일탈·남용한 것으로 위법하다"고 밝혔다. 이어 "건물이 신축된다고 해서 상권이 위축된다는 것에 대해 아무런 객관적인 증거가 제출되지 않았으므로 건축허가를 불허할 만한 중대한 공익상 필요가 있는 것으로도 보이지 않는다"고 덧붙였다. A회사는 2015년 6월 부산시 서구에 15층 규모의 오피스텔을 신축하기 위해 구청에 건축허가를 신청했다. 서구청은 "근처에 저층의 상가들이 많고 전통 골목시장이 있어 주변 여건과 조화되지 않고 시장 인근 주민들의 집단민원 발생이 우려된다"며 불허했다. A회사는 이후 부산시 행정심판위원회에 행정심판을 청구했으나 기각되자 소송을 냈다.

전(前) 소유자가 땅을 도로부지로 지방자치단체에 무상제공 했더라도 사용·수익권을 영구 포기하겠다는 의사를 명시적으로 밝히지 않았다면 소유자가 이의를 제기할 때 땅을 돌려주고 사용료 등의 부당이득도 반환해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사45부(재판장 최성배 부장판사)는 서초구 관할 도로의 일부인 반포동 158㎡의 토지 소유자 H사(대리인 법무법인 태안)가 서초구를 상대로 "땅 사용료 등으로 7250만원을 주고 땅도 인도하라"며 낸 토지인도 및 부당이득금반환 청구소송(2014가합572333)에서 "서초구는 4150만원을 지급하고 땅을 인도하라. 만약 땅을 인도하지 않을 경우에는 인도시까지 월 72만원을 지급하라"며 지난달 29일 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "소유자가 토지를 도로부지로 무상제공했더라도 사용·수익권을 영구적으로 포기한다는 명시적 의사를 표시하지 않았다면 사용·수익권을 포기했다고 단정해선 안 된다"고 밝혔다. 재판부는 "토지구획정리사업이 진행되던 당시 토지 소유자였던 A씨는 묵시적으로 토지의 채권적 사용·수익권을 포기했던 것으로 보이지만 이후 경매를 통해 토지를 소유하게 된 H사의 직전 소유자 B씨는 2004년 서초구에 '몇 년 전부터 토지 보상문제에 관해 여러 번 문의했지만 답이 없어 그동안의 토지사용료와 보상을 청구한다'는 취지의 진정서를 제출했는데 이는 토지에 관한 사용·수익권 포기약정을 해지하는 의사표시로 봐야 한다"고 설명했다. 이어 "도로가 개설된 지 30여년이 지났는데 그동안 서초구가 토지 소유자에게 어떠한 대가도 지급했다고 볼 자료가 없다"며 "현재 도로가 확장돼 있어 토지를 소유자에게 인도하더라도 사람과 차량 통행에 방해가 생기지 않을 것으로 보인다"고 덧붙였다. 재판부는 "H사의 부당이득반환채권은 지자체에 대한 채권이어서 지방재정법 제82조 2항에 따라 소멸시효 5년이 적용된다"며 "서초구는 소제기시부터 5년을 역산한 2009년 7월 이후의 부당이득만 반환하라"고 판시했다. 서초구는 1960~1970년대 토지구획정리사업으로 A씨 소유 토지에 도로를 놨다. 이후 2000년 경매로 B씨가 토지 소유권을 취득했고, H사는 2004년 12월 B씨로부터 4000만원에 이 땅을 사들였다. H사는 이후 "서초구가 정당한 권원없이 토지를 점유·사용하고 있다"며 소송을 냈다. 법원 관계자는 "과거 급속한 도시개발 과정에서 수용 등 절차를 거쳤다고 볼 증거가 없어 점유권이 의심스러운 토지를 지자체가 대가를 지급하지 않고 영구히 점유·사용할 수는 없다는 취지의 판결"이라고 말했다.

토지의 전 소유자가 토지를 지방자치단체가 도로로 사용할 수 있도록 무상 제공했다면 이후 이 땅을 경매로 산 사람도 지자체를 상대로 사용료 등을 청구할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사50단독 신영희 판사는 김모씨가 서울 서초구를 상대로 "내 땅을 도로로 점유·사용하고 있으니 사용료 등으로 4360만원을 지급하라"며 낸 부당이득반환 청구소송(2014가단19439)에서 15일 원고패소 판결했다. 신 판사는 판결문에서 "토지의 원소유자가 토지를 도로 부지로 지자체에 무상제공하고 주민들이 무상으로 통행하게 된 후 경매나 매매 등으로 토지 소유권을 얻은 사람은 해당 토지에 사용·수익상의 제한이 있다는 사실을 알거나 용인하고 소유권을 취득한 것으로 볼 수 있어 배타적 사용수익권을 행사할 수 없다"고 밝혔다. 이어 "김씨의 전 소유자가 서울시 토지구획정리사업 구역 내에 있던 해당 토지에 대해 '도로로 환지변경해도 이의를 제기하지 않겠다'는 각서를 제출해 문제의 토지 지목이 도로로 변경됐다"며 "전 소유자가 지자체에 토지를 무상으로 제공해 배타적 수익권을 포기했고 이후 경매로 특정승계한 김씨도 독점적인 사용수익권을 행사할 수 없기 때문에 서초구가 토지를 점유·관리한다고 해도 김씨에게는 손해가 없고, 서초구도 이익을 얻은 게 없다고 봐야 한다"고 설명했다. 김씨는 2010년 8월 서울 서초구의 토지 일부를 경매를 통해 사들였다. 그런데 서초구가 이 토지를 도로로 점유하며 관리하면서 사용료를 주지 않자 김씨는 소송을 냈다.

다른 사람이 경락받은 토지에 건설업자가 공사대금을 받지 못했다며 공사계약서 등을 근거로 제시하며 유치권을 주장하더라도, 공사계약 내용이 신빙성이 없어 실제 공사가 이뤄졌는지 알 수 없다면 유치권을 인정할 수 없다는 판결이 나왔다. 수원지법 민사7부(재판장 김광진 부장판사)는 최근 A회사 대표이사 최모씨가 B회사 대표이사 김모씨를 상대로 낸 유치권존재 확인의 소(2014가합67860)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "최씨가 경매 이전 소유자인 회사로부터 2002년과 2009년 두 차례 창고와 창고시설물 공사 도급을 받았다고 주장하지만, 공사도급계약서에는 공사대금·공사기간 등만 기재돼 있을 뿐 일반적인 공사계약서와 달리 시공된 부분의 소요자금인 기성고의 지급 시기와 방법 등을 전혀 정하지 않았다"며 "최씨가 실제로 공사를 도급받아 완료한 것으로 보기 어렵고 이를 인정할 증거가 없으므로 유치권이 존재한다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "공사계약서에 따르면 최씨는 계약금 1억원만 받은 상태에서 20억원 상당을 직접 조달해 공사를 완료했다는 것인데, 최씨가 그런 위험과 비용을 감수하고서까지 공사를 완료했다는 것은 쉽게 납득하기 어렵다"며 "더욱이 최씨는 19억원 상당의 공사대금채권을 변제받지 못했는데도 제2차 공사계약을 체결해 창고시설물을 신축했다는 것도 이해하기 어렵다"고 설명했다. 최씨와 최씨의 아들은 2006년부터 2011년까지 세 차례에 걸쳐 아들이 대표이사로 있는 회사와 자신 소유의 부동산을 담보로 은행으로부터 돈을 빌린 뒤 채권 최고액 20억여원의 근저당을 설정했다. 부동산은 2013년 1월 경매로 넘어가 같은해 12월 B회사 대표이사인 김씨가 낙찰받았다. 그런데 최씨가 경매절차 중 "경매 대상인 부동산에 1·2차 공사도급계약을 체결해 공사를 했으나 공사대금을 받지 못했다"고 주장하며 유치권신고서를 제출했다. 갑자기 나타난 유치권자에 당황한 김씨는 최씨를 상대로 부동산 인도 명령을 신청해 인용결정을 받았다. 그런데도 최씨가 돌덩어리와 자갈, 토사 등을 가져와 김씨의 소유권 행사를 방해하자 김씨는 골재 등 반입금지가처분을 신청해 승소했다. 이에 최씨는 법원에 소를 제기했다. 권형필 변호사 객원기자 jeremy.know@gyeomin.com