성공보수약정 조건이 일단 성립한 이상 사후의 사정변경으로 수임료 반환을 요구할 수 없다는 판결이 나왔다. 강남구에서 병원을 운영하던 J씨는 지난 2005년 전직 검사출신으로 갓 개업한 변호사 L씨를 찾아가 동업자인 Y, K씨에 대한 횡령사건 고소대리사무를 맡겼다. J씨는 '피고소인 가운데 1명 이상이 구속되거나 피고소인들과 합의가 성립되면 성공보수로 1억원을 지급'하는 것으로 L씨와 약정하고 착수금으로 1,000만원을 지급했다. 고소사건이 진행되던 중 동업자 Y씨는 사망했고, Y씨의 남편 및 K씨는 병원에 대한 권리를 포기하고 관련 부동산을 처분해 정산하기로 하는 내용으로 같은해 9월 J씨와 합의를 했다. J씨는 변호사 L씨에게 약정된 성공보수금의 절반인 5,000만원을 11월과 12월에 나눠서 지급했다. 그런데 Y씨의 자녀들이 8월 상속포기심판을 받은 후 Y씨의 부모가 Y씨의 남편과 공동상속인이 됐고, 이들이 12월께 J씨에게 병원포기합의가 무효라는 통보를 하면서 문제가 생겼다. J씨는 합의가 무효가 됐으므로 성공보수금을 돌려달라며 지난해 7월 소송을 냈다. 서울중앙지법 민사88단독 김용중 판사는 지난달 26일 J씨가 "사건합의가 무효가 됐으므로 성공보수금 5,000만원은 부당이득"이라며 변호사 L씨를 상대로 낸 변호사비반환 청구소송(2009가단273789)에서 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "J씨는 2005년12월께 Y씨의 부모로부터 병원포기합의가 무효라는 통보를 받았고, 9월 합의 당시에는 Y씨의 자녀들의 상속포기 사실을 알지 못했던 것으로 보인다"며 "Y씨의 부모가 Y씨의 남편과 공동상속인이 된다고 해도 병원포기 합의 가운데 Y씨의 남편 및 다른 동업자인 K씨에 대한 부분까지 무효로 된다고 보기는 어렵다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "J씨는 병원포기 합의가 무효라는 통보를 받은 후인 2005년 12월19일에 L씨에게 성공보수금 명목으로 4,000만원을 지급했다"며 "J씨는 L씨에게 병원포기 합의성립에 대한 성공보수금으로 5,000만원을 지급했다고 봄이 상당하므로 L씨가 수령한 5,000만원이 부당이득이라고 볼 수 없다"고 덧붙였다.

공인중개사가 부동산 매도인과 일면식도 없다면 등기권리증을 확인하거나 적어도 주거지 혹은 근무지 등에 연락해 소유권을 확인해야 할 의무가 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사19부(재판장 노정희 부장판사)는 지난달 28일 김모씨가 “중개인이 허위매도인을 소개해 계약금을 4억1,000만원을 손해봤다”며 공인중개사 강모씨 등을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2007가합92822)에서 “강씨 등은 연대해 2억8,700여만원을 지급하라”며 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “부동산 중개업자는 위탁자에 대해 위임계약에 따른 선량한 관리자로서의 주의의무를 부담함은 물론, 목적부동산의 하자나 권리자의 진위 등에 관해 조사하고 이를 확인하는 등 매수인이 예상밖의 손해를 입지 않도록 유의해야 할 업무상의 일반적 주의의무가 있다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “부동산 중개업자가 매도의뢰를 받는 경우 자칭 소유자와 전혀 면식이 없는 때에는 자칭 소유자라는 사람의 주민등록증 등의 서류를 조사하거나 확인하는 것만으로는 충분하지 않고, 소유권의 귀속에 관해 의문을 품을 여지가 없는 특별한 사정이 없는 한 등기권리증을 확인하거나 소유자의 주거지나 근무지 등에 연락하거나 그곳에 가서 확인하는 등으로 소유권의 유무를 조사하고 확인해야 한다”고 덧붙였다. 재판부는 또 “강씨 등은 위장매도인이 매도인측 중개사무소 직원의 사촌형이라는 말만 믿고 위장매도인이 제시한 주민등록증의 진위를 행정안전부에서 운영하는 서비스 등을 통해 확인하지 않았을 뿐만 아니라, 위장매도인이 등기권리증을 소지하고 있는지 여부도 확인하지 않았다”며 “강씨는 매도의뢰인이 진정한 소유자와 동일인인지 여부에 관한 조사확인의무를 다하지 않아 위장매도인을 진정한 소유자로 알고 중개행위를 한 주의의무위반이 있다”고 설명했다. 서초구에서 부동산중개법인을 운영하던 강씨는 면식이 있던 맹모씨로부터 건물이 매물로 나왔다는 연락을 받았다. 강씨는 투자처를 찾던 김씨에게 이를 소개했고, 김씨는 소유권자로 소개받은 오모씨에게 계약금으로 4억1,000만원을 지급했다. 강씨는 맹씨의 여동생이 운영하는 공인중개사 사무실 직원의 사촌형 소유의 땅이라고 해 별다른 의심을 하지 않고 소개한 것이다. 하지만 오씨는 위장매도인으로 밝혀졌고, 김씨는 수표를 지급정지하려 했으나 계약금으로 지급한 수표는 이미 현금으로 교환해간 상태였다. 김씨는 이에 매도인, 매수인 양측 중개인들을 상대로 지난 2007년10월 소송을 냈다.

재개발 지역의 부동산 매매에서 분양대상여부가 계약의 주요 내용이라면 중개인도 조사·검토의무가 있다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사14부(재판장 최재형 부장판사)는 지난달 20일 A씨 부부가 “분양권을 받을 수 있는지 자세히 조사·검토하지 않았다”며 부동산 중개를 한 B씨 등을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2008나85750)에서 “B씨는 A씨 부부에게 각각 4,350만원을 지급하라”며 원고 일부승소 판결을 내렸다. A씨 부부는 2006년10월 B씨의 중개로 용산구 용산동의 토지를 그 위의 무허가 주택을 제외하고 10억1,000만원에 공동으로 매수했다. B씨는 공인중개사의 면허없이 타인 명의를 빌려 부동산중개사무실을 운영하고 있었고 매도인은 B씨의 언니였다. 계약체결 전 A씨 부부와 B씨는 국제빌딩 주변 제3구역 도시환경정비조합 임원에게서 “분양대상자 여부를 확인해 줄 수는 없지만 조례에 따라 공동주택 분양대상자가 될 수 있을 것”이라는 취지의 답변을 들었다. 그런데 조합은 그 후 이 토지에 대해 “주택과 분리해 취득된 토지여서 서울시조례에 따라 공동주택의 분양대상자가 될 수 없다”는 이유로 A씨 부부를 분양대상자에서 제외했다. 결국 A씨 부부는 조합으로부터 인정받은 권리가액인 7억2,000만원의 대금을 받고 타인에게 매도했다. 이에 A씨 부부는 B씨 자매를 상대로 소송을 냈지만 1심 재판부는 “분양권 대상이 된다는 조합임원의 말을 들은 점에 비춰 B씨가 공동주택 분양권이 없었다는 사정을 알았다고 인정하기 부족하다”며 원고패소 판결을 내렸다. 하지만 2심 재판부의 판단은 달랐다. 재판부는 판결문에서 “B씨가 면허는 없지만 부동산중개사무실의 물적시설을 갖춰 놓고 A씨 부부와의 위임계약에 따라 중개행위를 한 이상 공인중개사법의 ‘중개업자’에 준하는 내용의 주의의무를 부담한다”며 “A씨 부부가 공동주택의 분양권을 받을 수 있는지에 관해 보다 자세히 조사·검토해 이를 정확하게 설명함으로써 올바른 결정을 할 수 있도록 도움을 줘야 한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “B씨가 조합임원의 일반적인 이야기만 듣고 더 이상 A씨 부부가 공동주택의 분양권을 받을 수 있는지에 관해 더 조사하거나 검토하지 않은 잘못이 있고 A씨 부부는 잘못된 정보에 기초해 매매계약을 체결하게 되고 결국 분양권을 받지 못한 손해를 입었다”고 덧붙였다. 재판부는 다만 “A씨 부부는 조합임원에게서 답변을 들은 외에는 별다른 확인조치를 하지 않았다”며 B씨의 책임을 30%로 제한했다.

법무사 사무장이 법원경매를 대리했을 경우 법무사법위반이 아닌 변호사법위반으로도 처벌할 수 있다는 판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 이홍훈 대법관)는 변호사법위반 혐의로 기소된 A법무사의 사무장 한모(51)씨에 대한 상고심(☞2007도3587)에서 유죄를 선고한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "변호사가 아닌 자가 경매대상 부동산의 낙찰을 희망하는 사람들을 위해 모든 경매과정에 관여해 경매부동산을 낙찰받도록 해주는 등 경매입찰을 사실상 대리해주고 수수료 명목으로 돈을 받은 것은 실질적으로 변호사법 제109조1호에서 규정하는 법률사무의 '대리'에 해당한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "법무사법 제74조1항 제1호 등에서 법무사가 아닌 자가 자기 업으로 민사집행법에 의한 경매사건 등에서 경매입찰신청을 대리하는 행위를 금하고 이를 위반할 경우 처벌하도록 규정하고 있지만, 변호사도 아니고 법무사도 아닌 자가 하는 경매입찰신청의 대리행위에 대해 변호사법 제109조의 적용이 배제되는 것은 아니다"라고 설명했다. 재판부는 따라서 "피고인이 형식상 법무사의 사무원의 지위에 있지만 실제로는 법무사의 지도·감독을 받지 않고 자신의 독자적인 책임과 계산하에 경매입찰을 대리하고 수수료 명목의 돈을 받았을 경우 변호사법위반죄가 성립한다"고 판단했다. A법무사 사무장인 한씨는 경매대리광고를 낸 뒤 이를 보고 찾아온 사람들을 대신해 법원경매를 대리해주고 낙찰가액의 1~2%의 수수료를 받아온 혐의(변호사법위반 등)로 기소돼 1심에서 징역10월에 집행유예2년, 항소심에서는 사기혐의에 대한 부분만 무죄를 인정하고, 변호사법위반 혐의에 대해서 그대로 유죄를 인정해 징역8월에 집행유예2년을 선고했었다.

부동산중개인에게 업무정지처분을 한 후 다시 등록취소처분을 해도 위법하지 않다는 판결이 나왔다. 취소처분이 의무사항이라면 불합리해 보이는 결과가 나와도 위법하다고 볼 수 없다는 것이다. 하지만 중복제재에 해당한다는 1심의 판단을 뒤집은 것이어서 대법원의 최종 판단이 주목된다. 서울고법 행정1부(재판장 안영률 부장판사)는 지난달 24일 부동산중개인 장모(72)씨가 “동일한 사유로 업무정지처분 후 다시 등록취소처분을 하는 것은 중복제재로 과잉금지원칙에 위배된다”며 성남시 수정구청장을 상대로 낸 부동산중개사무소개설등록취소처분취소 소송 항소심(2008누24301)에서 “등록취소처분을 중복제재로 볼 수 없다”며 1심을 취소하고 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “구 부동산중개업법에 의하면 벌금형을 선고받아 등록결격사유가 발생한 경우 행정관청은 의무적으로 개설등록을 취소하도록 돼 있다”며 “구청은 법규정에 따라 등록취소처분을 한 것이므로 위법하다고 할 수 없다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “업무정지처분은 징벌적 제재로서 한시적으로 기간을 정해 한 행정상의 재량처분이고 등록취소처분은 그 후 장씨가 법위반으로 벌금형을 선고받아 등록결격사유에 해당한다는 것을 이유로 한 처분으로 그 성질을 달리한다”며 “등록취소처분이 중복제재에 해당한다고 보기 어렵다”고 덧붙였다. 장씨는 자신의 종업원인 박모씨를 매수인으로 내세워 주택매매계약을 체결하는 등 중개의뢰인과 직접거래를 했다는 이유로 2006년2월 수정구청으로부터 6월의 업무정지처분을 받았다. 또 이 같은 이유로 6월 장씨는 벌금 300만원의 약식명령을 받아 확정되자 수정구청은 8월 공인중개사법을 위반해 벌금형을 선고받고 3년이 경과하지 않으면 중개사무소 개설등록을 할 수 없도록 한 법조항을 근거로 장씨에게 부동산중개사무소개설등록취소처분을 했다. 이에 장씨는 11월 소송을 냈고 1심 재판부는 “동일한 비위행위에 대해 동일한 성격과 목적을 가진 제재를 이중으로 하는 것은 일사부재리의 정신에 비춰 허용되지 않는다”며 원고승소 판결을 내렸었다.

천막구조물은 건물로 볼 수 없다는 대법원판결이 나왔다. 지면에서 쉽게 철거가 가능한 구조물은 부동산이 아니라는 것이다. 대법원 형사2부(주심 박일환 대법관)는 15일 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 위반 혐의로 기소된 셀프세차장시설중개업자 장모(52)씨에 대한 상고심(☞2008도9427)에서 유죄를 선고한 원심을 파기하고 사건을 서울동부지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "법률상 독립된 부동산으로서의 건물로 보기 위해서는 최소한의 기둥과 지붕, 주벽으로 이뤄져야 한다"며 "거래가 이뤄진 이 세차장 구조물은 콘크리트 지반 위에 볼트조립방식 등에 의해 만들어져 상부에 철골과 샌드위치 판넬지붕 등으로 이뤄져 차량이 드나드는 쪽을 제외한 나머지 2면 또는 3면은 천막이나 유리 등으로 돼 있어 주벽이 없고, 볼트만 해체하면 쉽게 토지로부터 분리·철거가 가능해 토지 정착물로 볼 수 없다"고 설명했다. 재판부는 따라서 "장씨가 중개한 각 세차장 구조물 및 세차장 관련설비는 법으로 규정된 중개대상물이 될 수 없으므로 중개대상물로 판단해 유죄를 선고한 원심은 중개대상물에 관한 법리를 오해한 위법이 있다"고 지적했다. 장씨는 관청에 공인중개사무소 개설등록도 하지 않은 채 지난 2005~2006년 사이 3차례에 걸쳐 세차장과 관련설비 등의 매매를 중개하는 일을 해 온 혐의로 기소돼 1심에서 벌금500만원을 선고받았다. 그러자 장씨는 "세차설비보호시설물은 철골로 이뤄진 가건물형태를 띠고 있어 언제든 철거할 수 있으므로 공인중개사의 중개대상물에 해당하지 않는다"며 항소했지만 기각됐다.

공인중개사 1·2차 자격시험을 동시에 시행하는 경우 1차시험에 불합격했다면 2차시험을 무효로 하도록 규정한 것은 합헌이라는 결정이 나왔다. 헌법재판소 전원재판부는 지난달 26일 공인중개사 2차시험에서 합격점을 얻고도 1차시험에서 평균60점 이상을 득점하지 못한 A씨가 '공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률시행령' 제5조3항에 대해 낸 헌법소원사건(2006헌마273)에서 재판관 전원의 일치된 의견으로 합헌결정을 선고했다. 재판부는 "단계적 시험은 공인중개사의 전문직업인으로서의 소양과 부동산 중개업무에 관한 실무능력을 평가함에 있어 1차시험과 2차시험을 구분해 시행하는 취지를 이어받아 이를 통과한 사람들에게만 공인중개사 자격을 부여하려는 것으로서, 그 입법목적의 정당성과 수단의 적절성을 인정할 수 있다"며 "상위단계시험의 응시를 그 전 단계 합격자로 응시기회를 제한하고 있는 것은 단계별 시험의 속성에 기인한 것으로, 동시에 시험을 실시한다 하더라도 단계별시험의 취지를 유지하기 위하여 1차시험 불합격자의 2차시험을 무효로 하는 것이 과도한 제한이라고는 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "이 사건 조항은 1차시험을 불합격한 사람들 모두에게 동일하게 적용되는 규정"이라며 "가사 1차시험에서만 평균 60점 이상 득점한 집단과 2차시험에서만 평균 60점 이상 득점한 집단을 상정하여 그 사이에 차별취급의 문제가 발생하는 것으로 본다 하더라도, 이는 단계별 시험의 취지를 유지하기 위한 것으로 그 차별에 합리적 이유가 있다 할 것"이라고 덧붙였다.

판결서가 교묘히 위조돼 위조사실을 쉽게 알 수 없었다면 등기신청을 한 법무사나 등기를 수리한 등기관에게 손해배상 책임을 물을 수 없다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 양승태 대법관)는 최근 위조된 소유권이전등기 판결서를 믿고 소유권이전등기 비용을 빌려준 A(40)씨가 국가와 법무사 B(52)씨 등을 상대로 낸 손해배상 소송 상고심(2007다87979)에서 원고패소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “등기관은 제출된 서면을 검토해 위조된 서면에 의한 등기신청이라고 인정될 경우 이를 각하해야 할 직무상 의무가 있지만 대량의 등기신청사건을 신속하고 적정하게 처리해야 하는 등기관의 업무상, 제출된 서면이 위조된 것임을 간과하고 등기신청을 수리한 모든 경우에 대해 등기관의 과실을 인정할 수는 없다”면서 “평균적 등기관이 보통 갖춰야할 통상의 주의의무만 기울였다면 제출서면이 위조됐다는 것을 쉽게 알 수 있었음에도 이를 간과하고 적법한 것으로 심사해 등기신청을 각하하지 못한 경우에 과실을 인정할 수 있다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “확정판결에 기한 등기신청을 접수한 등기관으로서는 등기신청에 필요한 서면이 모두 제출됐는지 여부, 서면 자체에 요구되는 형식적 사항이 구비됐는지 여부, 특히 확정된 판결서의 당사자 및 주문의 표시가 등기신청의 적법함을 뒷받침하고 있는지 여부 등을 제출된 서면과 등기부의 상호대조 등의 방법으로 모두 심사한 이상 형식적 심사의무를 다했다”며 “판결서의 외형과 작성방법에 비춰 위조된 것으로 쉽게 의심할만한 객관적 상황이 없다면 등기관이 판결서의 기재사항 중 신청된 등기의 경료와 직접적으로 관련이 없는 사항까지 일일이 검토해 재판서양식의 관행에 벗어난 것인지 여부를 파악한 뒤 위조여부에 관해 보다 자세한 확인을 해야할 주의의무가 있다고 할 수는 없다”고 설명했다. 재판부는 법무사에 대해서도 “법무사의 경우 의뢰인의 일을 자신의 일과 동일하게 처리해야 할 고도의 주의의무가 요구되지만 판결문의 위조여부까지 자세히 확인해야 할 주의의무는 없다”고 판단했다. 지난 2004년 5월께 토지사기꾼 김모씨 일행은 소유권이전등기소송에서 승소한 판결서를 들고 법무사 B씨를 찾아왔다. 그러나 이 판결서는 교묘히 위조된 것이었다. 위조사실을 모르는 B씨는 판결서를 근거로 서울 강남의 대지를 김씨 명의로 하기위해 등기소에 소유권이전등기를 신청했다. 이 과정에서 피해자 A씨는 이자 5,000만원을 받는 조건으로 김씨에게 등기비용 2억5,000만원을 빌려줬다. 판결문이 교묘히 위조된 바람에 등기관도 이를 파악하지 못해 소유권이전등기가 마쳐졌다. 그러나 곧 꼬리가 밟혔다. 부동산을 팔기 위해 공범 명의로 또다시 소유권이전을 하려다 김씨 명의의 등기필증이 누락된 사실을 의심한 담당 등기공무원에 의해 위조사실이 들통났다. 적법한 소유권이전등기라 생각하고 2억5,000만원을 빌려준 A씨는 토지사기꾼 김씨 일당 및 판결서 위조사실을 확인하지 못한 책임을 물어 국가와 법무사 B씨를 상대로 손해배상소송을 냈다. 1심은 “김씨 등 일당은 2억5,000만원을 지급하고, 국가와 법무사는 이 가운데 1억1,100여만원을 연대배상하라”고 판결했다. 그러나 2심은 “등기공무원과 법무사에게 위조여부까지 확인할 주의의무는 없다”며 원고패소 판결했다.

이혼과 재산분할 등 소송 분쟁에 휘말려 변호사의 도움을 구한 의뢰인에게 사건상황 등의 설명의무를 위반한 변호인의 책임이 인정됐다. 김천지원 민사2단독 박정우 판사는 최근 남편의 외도로 이혼소송을 냈다가 변호사의 설명을 듣지 못하고 사해행위 취소소송의 제척기간을 놓쳐 재판에서 불리한 결과를 받은 백모씨가 자신이 선임한 L변호사를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2006가단9268)에서 원고 일부승소했다. 백씨는 지난 1998년 6월 남편의 외도사실을 알고 간통으로 고소하며 이혼소송을 냈다가 남편의 형으로부터 "빚 절반을 갚아주겠으니 고소취소하고 혼인을 지속하라"는 약속에 마음을 바꿔 같은해 8월과 9월 고소취소와 이혼소송을 취하했다. 그러나 그동안 남편은 자신 소유토지와 건물 등 재산을 형제들의 명의로 돌려놓았고, 이 사실을 안 부인은 L변호사와 상담 후 10월 다시금 이혼소송과 함께 부동산처분금지 가처분신청을 의뢰했다. 백씨로부터 300여만원의 수임료를 받은 L변호사는 소송과 신청을 진행했지만 정작 두차례 열린 변론기일에는 법정에 출석하지 않아 소송이 취하됐다. 이후 L씨는 수임료없이 99년 9월 또 다시 이혼소송을 냈고 2000년 11월 이혼과 위자료 3,000만원 지급판결을 선고받았으나 재산분할청구 부분은 기각당하자 백씨는 항소했다. 한편 항소심이 진행되던 중 남편 형제들의 신청에 의해 부동산처분금지 가처분이 제소됐다. 이에 백씨는 L씨와 사해행위 취소소송 위임계약을 체결하고 소를 제기했지만 법원은 제척기간 도과로 소각하 판결했다. 박 판사는 판결문에서 "L씨는 백씨에게 부동산에 대한 사해행위취소소송이 제척기간 내에 제기돼야하고 그 기간을 도과한 때는 소송이 각하돼 처분금지 가처분도 실효성이 없음을 미리 설명하거나, 백씨로 하여금 사해행위취소소송을 제기하도록 조언해야 할 의무가 있다"며 "L씨가 백씨에게 구체적으로 설명하고 조언했다고 보기 힘들고 설명·조언의무를 다했다고 볼 수 없기에 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 박 판사는 다만 "백씨가 제출한 모든 증거를 종합해 봐도 정상적인 소송에서 전부 승소할 수 있다고 보기는 어려워 재산적 손해발생부분은 인정하지 않는다"면서 "변호사의 설명·조언의무 위반으로 사해행위 취소소송에서 판단을 받을 기회를 놓쳤고 이로 인해 분쟁이 확대, 지연된 점이 없지않아 정신적 고통이 가중됐을 것이므로 백씨에게 위자료 500만원을 지급하라"고 덧붙였다.

부동산 중개업자의 중개보조원이 부동산 매매계약을 실질적으로 중개했더라도 중개보조원과 체결한 중개수수료 약정은 무효라는 판결이 나왔다. 서울서부지법 민사1부(재판장 정영진 부장판사)는 중개보조원 임모씨가 A교회를 상대로 낸 부동산중개료 등 청구소송(2008나96)에서 원고패소 판결했다고 19일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 "구 부동산 중개업법이 부동산중개업을 영위할 수 있는 자격요건을 엄격히 규정하고 있는 이유는 주된 규율대상인 부동산의 거래가격이 높고 부동산 중개행위가 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청된다는 점 등을 고려했기 때문"이라며 "이 법의 입법목적을 달성하기 위해서는 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 부동산중개업을 한 자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고, 의뢰인과의 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "부동산 중개업자의 자격 요건에 관한 규정들은 그러한 자격이 없는 자가 한 중개수수료 약정에 대한 사법상의 효력을 제한하는 강행법규에 해당하고, 따라서 법령에서 정한 자격요건을 갖추지 못한 자가 한 부동산 중개수수료 약정은 무효"라고 판시했다.