창업 희망자가 컨설팅 업체의 권유를 받아 백화점 매장 동업 계약을 체결했다가 사기를 당했다면 매장 소유자를 제대로 확인하지 않은 창업컨설팅 업체에 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사47단독 엄기표 판사는 9일 석모씨가 H창업컨설팅과 직원 등을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2012가단101983)에서 "H창업컨설팅 등은 연대해 2550만원을 배상하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 엄 판사는 판결문에서 "H컨설팅 소속 컨설턴트들은 적극적으로 사실상의 중개행위를 하면서 매장 동업 계약 체결자를 물색하고 있는 G사가 제공한 매출자료만을 신뢰할 것이 아니라, 매장에 대해 적법한 권리를 취득했는지를 다양한 방식으로 확인해야 할 주의의무가 있는데도 이를 간과했고, 창업 의뢰인인 석씨의 확인 요구도 무시했다"고 밝혔다. 엄 판사는 "하지만 석씨도 스스로 일반적인 부동산 거래에서 등기부등본 등을 통해 직접 확인하는 정도로 G사의 매장에 대한 권한 보유 여부를 확인하려고 노력했어야 한다"며 H창업컨설팅 등의 책임을 50%로 제한했다. H창업컨설팅 소속 컨설턴트들은 지난해 1월 매장을 알아보던 석씨에게 천호현대백화점 식품관에 있는 G사 소유의 매장을 소개했다. 컨설턴트들은 이 매장이 G사 소유임을 확인해 준 것은 물론 석씨가 G사와 동업계약을 체결하는 자리에도 참석했다. 석씨는 동업자금으로 5000만원을 지급했고, 컨설턴트들에게는 창업컨설팅 비용으로 100만원을 송금했다. 하지만 G사는 매장 소유자가 아니었고, 사기를 당한 사실을 알게 된 석씨는 지난해 4월 소송을 냈다. 한편 같은 수법으로 석씨를 포함한 15명에게 13억5700만원을 받아 챙긴 G사 대표는 사기 혐의로 지난해 11월 징역 5년의 실형을 선고받았다(2012고단2738).

불법 구조변경으로 만들어진 원룸은 주택임대차보호법상 최우선변제권이 인정되지 않는다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사22부(재판장 여상훈 부장판사)는 최근 근저당권자인 강진군 수산업협동조합(소송대리 김승현 변호사)이 소액임차인으로서 최우선변제를 받은 이모씨 등 6명을 상대로 낸 배당이의 소송 항소심(2012나34865)에서 "강진군 수협에 대한 배당금을 1억 1800만원 증액한다"며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법 제3조1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위해 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것"이라며 "집합건물은 동과 호수를 반드시 기재해야 할 뿐만 아니라 등기부등본과도 정확하게 일치해야 하는 것이 원칙"이라고 밝혔다. 재판부는 "이씨 등이 등기부 기재와 다른 호수대로 전입신고를 해 주민등록을 마쳤다면, 부동산 등기부를 기초로 해 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 주민등록에 의해 각 전유부분 중 어느 부분에 어떤 임차인이 주소를 가진 자로 등록돼 있는지를 인식할 수 없다"며 "이씨 등의 주민등록은 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다"고 지적했다. 이씨 등이 세들어 사는 인천 서구의 건물 7층은 부동산 등기부등본에 4개의 전유 부분으로 701~704호로 별도의 호수가 부여돼 있었으나, 소유자는 불법으로 구조를 변경을 해 20개의 원룸을 만들어 701~720호로 호수를 부여했다. 이씨 등은 이 건물이 2010년 3월 경매에 들어가자 소액임차인으로 권리신고를 하고 최우선변제권을 주장하며 배당을 요구했으나 후순위 근저당권자인 강진군 수협은 이씨 등의 전입신고가 부동산등기부와 달리 돼 있어 주택임대차보호법상 유효한 공시방법을 갖추지 못했다며 같은 달 배당이의의 소를 냈다. 이씨 등은 1심에서도 패소했다. 법원 관계자는 "원룸은 구조 변경된 경우가 많으므로 부동산 등기부와 실제 호수를 잘 비교해봐야 한다"고 말했다.

임차인이 임차료를 제때 내지 않아 건물주가 소송을 냈다면 보증금 반환채권이 양도된 이후라도 건물주는 보증금에서 소송비용을 공제할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 지난달 27일 보증금 반환채권 양수인 정모(32)씨가 건물주 옥모(43)씨를 상대로 낸 양수금 청구소송 상고심(☞2012다49490)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 부산지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "부동산임대차에서 임대차 보증금은 임대차관계가 종료돼 목적물을 반환하는 때까지 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것"이라며 "임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 부동산 인도와 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용과 차임지급의무 불이행으로 인한 것으로 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 임대차 보증금에서 당연히 공제할 수 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관해서만 이행기가 도달하는 것"이라며 "임차인이 다른 사람에게 임대차보증금 반환 채권을 양도했더라도 임차인이 임대차목적물을 인도하기 전까지는 임대인이 소송비용을 보증금에서 당연히 공제할 수 있다"고 덧붙였다. 옥씨는 2009년 12월 보증금 1억원과 월 임대료 450만원을 받기로 하고 3년 동안 I웨딩회사에 건물을 임대했다. 2010년 12월 I웨딩은 정씨에게 보증금반환채권을 양도했고, 옥씨는 보증금반환채권 양도 사실을 통지받은 이후인 지난해 6월 I웨딩회사를 상대로 "밀린 차임 5300만원을 지급하고 건물을 인도하라"는 소송을 내 승소했다. 정씨는 옥씨를 상대로 보증금 중 8000만원을 돌려달라는 소송을 냈고 1심은 옥씨가 법정에 출석하지 않아 원고승소판결을, 2심은 "옥씨가 I웨딩을 상대로 2011년 10월 승소판결을 선고받았는데, 채권양도 통지 당시인 2011년 1월에는 소송비용액(315만원) 채권이 성립하지 않았다"며 옥씨에게 차임과 부당이득금 8800여만원만을 제외한 1200여만원만 지급하라고 판결했다.

세금 체납으로 압류등기가 먼저 설정된 집에 세들었더라도 소액보증금을 최우선으로 변제받을 수 있다는 판결이 나왔다. 주택임대차보호법은 임차인이 보증금을 우선변제받을 수 있도록 정하면서 경매신청의 등기 전에 전입신고 등의 대항요건을 갖춰야 한다고 규정하고 있다. 울산지법 민사2부(재판장 손현찬 부장판사)는 지난 14일 부동산 공매 과정에서 5순위로 배당을 받은 A조합이 2순위로 소액보증금을 최우선변제 받은 양모(39)씨를 상대로 낸 부당이득금반환 청구소송의 항소심(2012나1948)에서 원심을 취소하고 원고 패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "A조합은 양씨가 전입신고를 하기 전에 하기 이미 건물에 국세체납 압류등기가 설정됐으므로 양씨가 소액보증금을 최우선변제 받을 수 없다고 주장하지만 주택임대차보호법이 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추라고 요구하고 있는 것은, 경매가 개시됐다는 사실을 알면서도 주택을 임차한 가장임차인과 경매의 위험을 무릅쓰고 주택을 임차한 임차인까지는 보호할 필요가 없다는 정책적 고려 때문"이라며 "경매개시결정등기와는 달리 국세징수법상의 공매는 공매가 개시된 사실이 등기부에 나타나지 않고, 압류된 모든 부동산에 대해 공매절차가 진행되는 것도 아니어서, 제3자로서는 압류등기의 기재만으로 곧바로 공매가 진행되고 있다는 사실을 인지하기가 곤란한데 압류등기일을 기준으로 보호받을 임차인과 보호받지 못할 임차인을 구분하는 것은 부당하다"고 밝혔다. 재판부는 "민사집행법상 경매절차와 국세징수법상 공매절차가 비록 유사한 측면이 있다고 하더라도 엄연히 법률상 별개의 절차이고 공매절차에는 '경매신청의 등기'라는 절차나 용어가 전혀 없다"며 "명시적인 규정이 없는데도 주택임대차보호법 제8조 제1항의 '경매신청의 등기'에 '체납처분에 의한 압류 등기'도 포함된다고 해석하는 것은 임차인에게 예상하지 못한 손해를 입힐 우려가 커 부당하다"고 설명했다. A조합이 2003년 근저당권설정등기를 마친 건물에 2004년 울산광역시가 조세채권으로 압류등기를 설정하고 석달 뒤 양씨가 입주했다. 2009년 울산광역시가 건물을 압류등기로 공매해 매각대금을 배분하는 과정에서 양씨가 최우선변제권이 있는 소액임차인이라는 이유로 2순위로 보증금 1400만원을 배분받자 5순위로 배분을 받은 A조합은 "압류등기 이후에 입주한 양씨는 최우선변제권이 없는 것으로 봐야 한다"며 소송을 냈다.

공인중개사를 통해 임차계약을 체결했다가 임대인이 권한이 없는 것으로 밝혀졌다면 공인중개사가 피해를 전부 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울북부지법 민사3부(재판장 이정호 부장판사)는 지난달 18일 임차인 이모씨가 공인중개사 김모씨 등을 상대로 낸 손해배상 소송의 항소심(2011나11007)에서 "김씨 등은 이씨가 손해 본 임차보증금 5000만원을 모두 배상하라"며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 "주택 소유자가 사망한 사람으로 되어 있을 때는 중개업자가 상속인이 누구인지 등 적법한 소유자를 규명하고 임대인이 적법한 대리인인지 확인했어야 하는데도 김씨 등이 이러한 사항을 간과했다"고 밝혔다. 재판부는 "부동산의 권리관계 확인 등에 대한 전문적인 지식과 능력이 없는 이씨에게 주택의 소유자와 임대인의 대리권 유무에 관한 확인 의무를 부과하는 것은 부당하다"고 설명했다. 이씨는 2010년 8월 공인중개사 김씨를 통해 건물주의 아들로 자처하는 정모씨와 서울 동대문구에 있는 다가구주택 중 3층의 임대계약을 맺고 이사한 뒤 건물주의 실제 아들로부터 건물 인도 요청을 받자 소송을 냈다. 원심은 "이씨에게도 주택의 소유자가 명백하지 않은 상황에서 대리권을 확실히 확인하지 않은 잘못이 있어 김씨 등의 책임을 80%로 제한한다"는 판결을 내렸다.

2009년 11월 이전 한국공인중개사협회와 공제계약을 맺은 공인중개사가 부동산을 중개하면서 여러 건의 중개사고를 일으킨 경우 공인중개사협회는 피해자 각각에게 공제금의 한도까지 지급해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 공인중개사협회는 '협회가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 한다'라는 약관 문구가 모호해 공제금 지급 범위를 둘러싸고 분쟁이 반복되자 2009년 11월 '건수에 상관없이 보상받을 수 있는 공제금의 총 합계액은 공제가입금액을 초과하지 못한다'고 개정했다. 대법원 민사2부(주심 이상훈 대법관)는 17일 전세계약자 조모(27)씨 등 2명이 "부동산 중개사고로 인한 공제금 5000만원을 지급하라"며 한국공인중개사협회를 상대로 낸 공제금 청구소송 상고심(☞2010다93035)에서 원고승소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "주채무자에 해당하는 중개업자가 공제계약을 체결함에 있어 중개사협회를 기망했다는 이유로 중개사협회가 공제계약 체결의 의사표시를 취소했다고 하더라도, 조씨 등이 그와 같은 기망행위가 있었음을 알았거나 알 수 있었다는 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면 그 취소로 조씨 등에게 대항할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "조씨 등이 전세계약을 체결할 당시 중개인 최모씨가 제공한 공인중개사협회 발행 공제증서 사본의 표면에는 '공제금액 1억원에 대해 보상금액은 공제가입금액을 한도로 한다고만 돼 있어 '공제사고 1건당 보상금액은 공제가입금액 한도로 한다'는 취지인지가 불확실하다"며 "약관 조항이 다의적으로 해석되고 그 각각의 해석이 합리성이 있는 등 약관의 뜻이 명백하지 않은 경우에는 고객에게 유리하게 해석해야 하므로 이 약관은 공제사고 1건당 보상한도를 정한 것으로 해석해야 한다"고 설명했다. 공인중개사 최씨는 2007년 5월 중개사협회와 공제가입금액을 1억원으로 하는 공제계약을 체결했다. 2007년 8월 최씨는 전세계약을 체결할 권한이 없었는데도 조씨 등과 보증금 5000만원, 기간 2년의 전세계약을 맺은 뒤 전세금을 건물주에게 주지 않고 빼돌렸다. 조씨 등은 중개사협회에 공제금을 지급할 것을 요구했으나, 협회는 "최씨가 공제계약 체결 당시 악의적인 범행계획을 가지고 있었으므로 계약이 무효이고, 유효라고 하더라도 이미 다른 범행 피해자들에게 지급된 금액이 1억원에 달해 공제계약상 의무를 다했다"며 지급을 거절했다.

부동산 중개사 자격 없이 친구의 부탁을 받아 한차례 부동산 거래를 중개하고 수수료를 받았다면 중개를 업으로 한 것이 아니므로 돌려주지 않아도 된다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 전수안 대법관)는 14일 부동산 매수인 A씨가 "중개 수수료 1000만원을 돌려달라"며 부동산 중개행위를 한 B씨를 상대로 제기한 부당이득금반환 청구소송 상고심(☞2010다86525)에서 원고 패소판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "부동산중개업법상 '중개를 업으로 한다'는 것은 영업으로 중개를 하는 것을 말하며, 중개를 영업으로 했는지는 중개 행위의 목적이나 규모, 횟수, 기간 등 여러 사정에 비춰 사회통념에 따라 판단해야 할 것"이라며 "반복·계속해 중개행위를 한 것은 물론 단 한 번의 행위라 하더라도 계속할 의사로 중개행위를 했다면 업으로 한 것에 해당할 것이고 우연한 기회에 거래를 중개하고 수수료를 받은 것이라면 업으로 한 것이라고 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "B씨가 A씨와 C씨의 부동산 매매계약을 중개한 것은 맞지만 이는 친구의 부탁으로 한차례 한 것으로 A씨와 B씨 사이의 수수료 지급 약정이 강행법규에 위배된다고 할 수 없다"고 판단했다. A씨는 2002년 12월 C씨에게서 대전시 중구에 위치한 모텔을 매수하려고 했으나 거절당하자 자신의 중학교 동기이자 C씨의 친구인 B씨에게 매수할 수 있도록 도와달라고 요청했다. 공인중개사 자격이 없는 B씨는 A씨와 C씨 사이의 거래대금 10억원에 매매계약을 성사시켰다.

전세 대란 속에 월세를 얻은 뒤 집주인으로 행세하면서 전세금을 가로채는 전세사기가 잇따르고 있는 가운데 집주인 확인의무를 소홀히 한 공인중개사에게 피해액의 80%를 배상하라는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사33부(재판장 이우재 부장판사)는 2일 전세사기로 임대차보증금 1억7000만원을 사기당한 전모(34)씨가 공인중개사 김모씨와 전세사기꾼 최모씨 등을 상대로 낸 손해배상청구소송(2011가합9223)에서 "최씨 등은 피해액 전액을 배상하고, 김씨는 피해액의 80%인 1억3600만원을 연대해 배상하라"며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "임대차계약 체결 당시 김씨는 위장임대인의 등기권리증 소지 여부나 내용 등을 확인하지 않고 단순히 위조된 주민등록증과 부동산등기부등본상 소유자 인적사항을 비교해 동일인인지 여부만을 확인했다"며 "아파트의 부동산등기부등본상 소유자의 주소와 위장임대인이 제시한 주민등록증에 기재된 주소가 서로 다른데도 이유를 제대로 확인하지 않았다"고 지적했다. 다만 재판부는 "위장임대인들이 공모해 집주인으로부터 아파트를 임차한 후 전씨와 김씨에게 아파트를 보여주는 방법으로 치밀하게 범행을 계획했고, 김씨가 위장임대인이 제시한 주민등록증에 대해 진위 확인 서비스 전화로 주민번호와 발급 일자를 확인하기까지 했으나 위조된 것이 아니라는 답변을 들은 점 등을 참작해 배상액을 80%로 제한한다"고 설명했다.

부동산중개업자는 다가구주택의 임대차 거래를 중개할 때 다른 임차인의 임대차보증금 액수와 계약기간에 관한 사항을 구체적으로 서류에 기재하고 임차인에게 설명할 의무가 있다는 대법원 판결이 나왔다. 이 판결은 다가구주택 임대차계약에서 부동산 중개업자의 임차 의뢰인에 대한 확인·설명의무 내용과 방법을 구체적으로 설명한 첫 대법원 판결이다. 이번 판결로 중개인들이 대략의 임대차보증금만 총액만을 추정해 구두로 임차의뢰인에게 알려주는 정도에 그치던 관행이 바뀔 것으로 보인다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 지난달 26일 다가구주택 세입자 유모(28)씨가 "집주인에게 돌려받지 못한 임대차 보증금 7000만원을 배상하라"며 공인중개사 김모씨와 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 손해배상 청구소송 상고심(☞2011다63857)에서 "피고들은 2100만원을 지급하라"고 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "부동산 중개업자는 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시해야 하고, 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 할 의무가 있다"며 "중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반해 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법에 의해 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 재판부는 "김씨는 임대차계약을 중개하면서 유씨에게 다가구 주택의 부동산 등기부에 기재된 근저당권에 관해서는 채권최고액을 알려주고 이를 임대차계약서상의 특약사항에 기재했으나, 당시 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 사항을 확인해 유씨에게 설명하지 않았고 그 근거자료를 제시하지도 않았다"며 "피고들은 연대해 유씨의 임대 계약과 관련 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 유씨는 2009년 1월 근저당권이 설정된 다가구 주택을 보증금 7000만원에 임차했다. 임대차계약 과정에서 부동산중개인 김씨는 근저당권에 대해서는 설명을 했으나, 당시 건물에 입주한 임차인의 보증금 액수와 전입신고일자, 확정일자 등에 관한 사항은 유씨에게 알려주거나 중개대상물 확인·설명서에 기재하지 않았다. 이후 근저당권권자의 신청에 의해 경매가 실행됐고, 유씨는 근저당권자와 소액 임차인, 확정일자를 받은 임차인들보다 순위가 늦어 보증금을 반환받지 못하자 소송을 제기했다. 원심은 유씨가 이미 거주하고 있는 임차인이 다수 존재하고 있다는 사실과 선순위 근저당권이 설정돼있는 사실을 알고 있는 과실을 인정해 청구액의 30%인 2100만원의 배상책임을 인정했다. 홍동기(44·사법연수원 22기) 대법원 공보관은 "이번 판결이 다가구주택 임차인들의 임대차보증금반환청구권을 보호하고, 제대로 된 정보제공에 따라 적정한 임대차보증금액을 형성하는 데도 기여할 수 있을 것"이라고 말했다.

공인중개사 자격증을 대여받은 사람이 자신 소유의 오피스텔을 임대하는 것은 '부동산 알선·중개 행위'에 해당하지 않기 때문에 임차인이 이중 임대차계약으로 손해를 봤더라도 한국공인중개사협회에는 배상책임이 없다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 김지형 대법관)는 이중 임대차계약으로 보증금을 손해 본 박모(41)씨가 "임대보증금 3,000원을 배상하라"며 한국공인중개사협회 등을 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2010다101486)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 사건을 최근 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "제1심 공동피고 김모씨는 공동피고 권모씨로부터 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 대여받아 중개사무소를 운영했고 자신 소유의 오피스텔을 제3자에게 이미 매도하고 소유권이전등기까지 마쳐줬음에도 다시 원고와 임대차계약을 체결하고 계약서에 권씨를 중개인으로 기재했다"고 설명했다. 재판부는 이어 "김씨는 자신이 직접 거래당사자로서 오피스텔을 원고에게 임대한 것이므로 비록 임대차계약서의 중개사란에 중개사무소의 명칭이 기재되고 공인중개사 명의로 작성된 확인·설명서가 교부됐다고 하더라도 김씨의 행위를 객관적으로 봐 사회통념상 거래당사자 사이의 임대차를 알선·중개한 행위에 해당한다고 볼 수 없다"고 설명했다. 따라서 재판부는 "원심이 김씨의 행위가 중개행위에 해당함을 전제로 피고는 김씨의 중개행위로 거래당사자인 원고가 입게된 손해에 대해 공제금을 지급할 책임이 있다고 본 것은 위법하다"고 판단했다. 박씨는 2008년4월 서울 종로구에 있는 D오피스텔 105호를 임대하기로 하고 자신이 오피스텔 소유자라고 말하는 김씨와 보증금 3,000만원, 월세 30만원의 임대차계약을 체결했다. 오피스텔로 이주한 박씨는 얼마 지나지 않아 오피스텔 주인이라고 주장하는 사람으로부터 부동산명도소송을 당했다. 거주하고 있는 오피스텔은 이미 제3자에게 소유권이전등기가 마쳐져 있었고 이 사실을 몰랐던 박씨는 소송에서 패소해 오피스텔을 나왔다. 이후 박씨는 자신과 계약을 체결했던 김씨와 김씨에게 공인중개사 자격증을 대여한 권씨, 권씨가 가입한 한국공인중개사협회에 소송을 제기했다. 1·2심은 "피고들은 연대해 원고에게 3,000만원을 지급하라"며 원고승소 판결을 내렸고 이에 불복한 한국공인중개사협회만 상고했다.