주택임대차계약이 선순위 담보권자에 우선해 채권을 회수하려는 목적으로 체결된 경우에는 임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 배기원·裵淇源 대법관)는 8일 중소기업은행이 고모씨(36)를 상대로 낸 배당이의사건 상고심(2001다13733)에서 이같이 판시, 피고의 상고를 기각하고 원고승소판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "소액임차인이 보증금을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있도록 한 주택임대차보호법은 사회보장적 고려에서 나온 민법의 일반규정에 대한 예외규정"이라며 "그러한 입법목적과 제도의 취지를 고려할 때 채권자가 채무자 소유의 주택에 관해 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주했다 하더라도 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선해 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다"고 밝혔다. 중소기업은행은 지난 97년 안모씨 소유의 주택에 대해 근저당권을 설정했으나 뒤늦게 전입신고를 한 고씨가 소액임차인이라는 이유로 주택 경매배당금 가운데 1천2백만원을 받게 되자 고씨의 임대차계약이 안씨에게 빌려준 7천만원을 회수하기 위한 것인 만큼 배당이 잘못됐다며 소송을 냈었다.

돈을 빌려주고 받지 못하자 임대차보증금을 내지 않고 임차해 살고 있었던 임차인에게는 주택임대차보호법상의 우선변제를 해 줄 필요가 없다는 판결이 나왔다. 서울지법 민사항소4부(재판장 민일영·閔日榮 부장판사)는 2일 중소기업은행이 이모씨등을 상대로 낸 배당이의 소송(99나98485)에서 원심을 깨고 피고에 대한 배당액 1천2백만원을 삭제하라고 판결했다. 재판부는 판결문에서 "주택소유자에 대한 기존 채권으로서 담보물권자에 대항할 수 없는 것을 주택의 매각대금에서 우선 변제받을 목적으로 임대차계약을 체결한 경우는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인이 아니다"고 밝혔다. 중소기업은행은 98년12월 안모씨소유 주택에 대해 설정해 둔 근저당권에 따라 경매절차를 진행했는데 두 사람이 낙찰기일에 앞서 소액임차인이라며 1천2백만원씩의 임차보증금반환채권에 관한 배당을 요구해 받아가자 이 사건 소송을 냈었다.

주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 경매사건에서 배당을 철회한 후 다시 배당을 요구한 것은 신의칙에 반해 배당하지 않아도 된다는 첫 판결이 나왔다. 서울지법 민사항소3부(재판장 목영준·睦榮埈 부장판사)는 지난달 30일 임차인 이모씨(63)가 경매주택에 근저당권을 설정해 놓은 (주)한신상호신용금고 등을 상대로 낸 배당이의 청구소송(☞2000나54573)에서 이같이 판시, 원고패소판결을 내렸다. 경매사건에서 최고가매수신고가 들어온 후 임차인이 배당을 철회하면 법원은 낙찰불허가 결정을 내리고 신경매를 진행하는 데 임차인이 다시 배당을 요구하면 경매가 지연돼 사건에 따라 배당을 하지 않은 경우는 있었으나 이같은 판결은 처음이어서 상급심의 판단이 주목된다. 재판부는 판결문에서 "경매사건에서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 한 경우, 입찰자는 임대차보증금 채무를 인수하지 않는다는 전제아래 매수가격을 결정했을 것인데, 임차인이 배당을 철회하면 예상치 못한 임대차보증금채무까지 떠맡게 돼 손해가 발생하게 된다"며 "이러한 손해를 방지하기 위해 경매법원은 낙찰 불허가 결정을 내린 후 임차인의 배당요구가 없는 입찰물건명세서를 다시 만들어 새 경매를 실시하게 되는데, 이 경우 임차인이 다시 배당을 요구하게 되면 똑같은 상황이 반복돼 경매가 지연될 우려가 있어 부당하다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "법원이 임차인의 번복한 배당요구를 받아들이지 않더라도 임차인은 새로운 소유자에 대해 대항력을 가져 손해를 입을 우려가 없다"며 "이씨가 신경매에서 다시 배당요구를 한 것은 금반언의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 위배된다"고 덧붙였다. 한편 이씨의 소송을 대리한 김석보(金錫保) 변호사는 "이번 사건처럼 '번복된 배당요구'을 인정하지 않는 것은 법률 규정이나 대법원 판례가 없어 그 동안 법원 실무에서만 자체적으로 판단해 온 것이 사실"이라며 "이씨와 상의 후 상고여부를 결정할 것"이라고 밝혔다. 이씨는 99년6월 임차한 주택이 경매에 붙여지자 보증금 2천8백만원에 대해 권리신고 후 배당을 요구했으나 최고가매수신고가 들어온 후 요구를 철회했다가 지난해 1월 신경매 진행 중에 "아내의 사업장이 이전돼 이사를 해야 한다"며 다시 배당요구를 했지만 경매법원이 받아주지 않자 소송을 냈었다.

새로 이사온 아파트 입주자에게 전 소유자의 체납관리비를 부담하도록 규정한 아파트관리규약은 무효라는 판결이 잇달아 나오고 있어 주목된다. 아파트나 상가를 경매로 낙찰받아 입주하게 되었을 때 체납관리비를 승계토록 되어 있는 관리규약으로 인한 분쟁이 자주 발생했었고 법원의 이같은 판결로 아파트관리규약의 손질이 불가피할 것으로 보인다. 서울지법 민사2부(재판장 權五坤 부장판사)는 17일 김모씨가 가양동 A아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 부당이득금반환 청구소송 항소심(99나94209)에서 "피고는 원고가 낸 체납관리비 1백80여만원을 반환하라"며 원심판결을 뒤집고 원고승소판결을 내렸다. 같은 법원 민사6부에서도 3월16일 최모씨가 길음동신안아파트입주자대표회의를 상대로 낸 부당이득금 청구소송(99나92449)에서 입주자대표회의의 항소를 기각했고 민사1부는 3월31일 안성기계공구상가번영회가 윤모씨를 상대로 낸 관리비청구송(99나79262)에서 상가번영회의 항소를 기각했다. 민사2부는 판결문에서 "승계인(신규입주자)이 전 주인의 관리비 체납사실을 알 수 있는 장치가 없는데도 불구하고 전 전주인의 체납관리비채무를 승계하도록 하는 아파트관리규약은 私的自治의 원칙에 어긋나는 만큼 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 행위를 금지하고 있는 민법 제103조에 위반돼 무효"라고 밝혔다.또 "비록 대다수 입주자의 이익을 보호하기 위해 관리비를 효율적으로 징수할 필요성이 있다고 하더라도 승계되는 체납관리비의 한도도 정하지 않은 상황에서 신규 입주자의 선의·악의를 불문하고 전 입주자의 체납관리비를 승계시키는 것은 헌법상의 비례의 원칙에도 위반돼 재산권을 지나치게 침해한다"고 덧붙였다. 김씨는 법원경매를 통해 아파트를 경락받았으나 이 아파트입주자대표회의가 전 소유자의 체납관리비를 납부해야만 이사올 수 있다고 하는 바람에 억지로 이를 납부한 다음 소송을 냈으나 1심에서는 패소했었다.