서울고등법원 제33민사부 판결
【사건】 2019나2025323(본소) 건물명도(인도), 2019나2025330(반소) 손해배상(기)
【원고(반소피고), 피항소인】 주식회사 A
【원고승계참가인】 주식회사 B
【피고(반소원고), 항소인】 홍C
【제1심판결】 서울동부지방법원 2019. 5. 24. 선고 2018가합102117(본소), 2018가합102124(반소) 판결
【변론종결】 2020. 7. 21.
【판결선고】 2020. 9. 8.
【주문】
1. 이 법원에서 선택적 청구로 변경된 반소청구와 원고승계참가인의 승계참가신청을 포함하여 제1심 판결을 아래와 같이 변경한다.
가. 피고(반소원고)는 원고승계참가인에게 별지1 부동산 목록 기재 건물 중 별지2 도면 표시 (가), (나), (다), (라) 부분 합계 138.9㎡를 인도하라.
나. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 8,263만 9,780원과 이 돈 중 1,158만 1,200원에 대하여 2019. 2. 9.부터 2020. 9. 8.까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, 나머지 7,105만 8,580원에 대하여 2019. 12. 19.부터 2020. 9. 8.까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.
다. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 1억 9,822만 9,000원과 이 돈에 대하여 2018. 2. 13.부터 2020. 9. 8.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
라. 원고승계참가인의 참가신청 중 부당이득반환청구 부분을 각하한다.
마. 원고(반소피고)의 나머지 본소청구와 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 기각한다.
2. 소송 총비용은 본소, 반소, 승계참가신청을 합하여 그 중 50%는 원고(반소피고)와 원고승계참가인이, 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다.
3. 제 1. 가., 나., 다. 항은 각 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
가. 본소청구
1) 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)
피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고에게,
가) 별지1 부동산 목록 기재 건물 중 별지2 도면 표시 (가), (나), (다), (라) 부분 합계 138.9㎡를 인도하고,
나) 8,263만 9,780원과 이 돈 중 1,158만 1,200원에 대하여는 2019. 2. 9.부터 2019. 3. 5.까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, 7,105만 8,580원에 대하여는 2019. 12. 19.부터 이 사건 2020. 3. 12. 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.
2) 원고승계참가신청인
별지1 목록 기재 부동산 중 별지2 도면 표시 (가), (나), (다), (라) 부분 합계 138.9㎡를 원고승계참가인(이하 ‘참가인’이라 한다)에게 인도하라. 원고의 위 본소청구취지 중 나)항과 같은 판결(참가인은 항소심에서 승계참가신청을 했다).
나. 반소청구
원고는 피고에게, 선택적으로, 1억 8,468만 원과 이 돈에 대하여 2019. 12. 19.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하거나, 1억 9,822만 9,000원과 이 돈에 대하여 2017. 7. 9.부터 2018. 2. 12.까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라[원고는 제1심에서 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상을 청구하다가, 항소심에서 이를 예비적 반소청구로 변경하고, 주위적 반소청구로 약정금청구를 추가했다. 하지만, 병합의 형태가 선택적 병합인지 예비적 병합인지는 당사자의 의사가 아닌 병합청구의 성질을 기준으로 판단해야 하고, 항소심에서의 심판 범위도 그러한 병합청구의 성질을 기준으로 결정해야 한다(대법원 2014. 5. 29. 2013다96868 판결 등 참조). 피고의 주위적 반소청구와 예비적 반소청구는 서로 양립 가능하므로 선택적 병합의 관계에 있다고 본다].
2. 항소취지
제1심 판결을 취소한다. 원고의 본소청구를 모두 기각한다. 반소청구취지와 같은 판결. 이 유
본소와 반소를 함께 살핀다.
【이유】
본소와 반소를 함께 살핀다.
1. 기초사실
피고는 2010년 7월경 이D로부터 별지1 부동산 목록 기재 건물(이하 ‘상가건물’이라 한다) 중 나동 2호 2층 전체(이하 ‘상가건물 2층’이라 한다)를 임차하고, 2010. 7. 3. ‘E’ 상호로 사업자등록을 마친 이후 미용실을 운영했다. 피고는 2015. 7. 20. 이D와 임대차계약을 갱신하여 상가건물 2층을 임대차보증금 4,000만 원, 차임 월 385만 원에 2017. 7. 8.까지 임차하기로 한 이후 종전과 마찬가지로 미용실을 운영했다.
원고는 2015. 8. 20. 이D로부터 상가건물을 매수하고 2015. 9. 18. 자신 앞으로 소유권이전등기를 마친 후, 이 사건 소송계속 중인 2020. 1. 8. 참가인에게 상가건물을 매도하고 2020. 1. 9 참가인 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
[인정 근거] 다툼 없음, 갑 제1 내지 4. 25호증(가지번호 있는 서증은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 본소 및 승계참가신청과 이에 관한 판단
가. 원고 및 참가인의 주장
원고는 본소로써, 자신이 상가건물의 소유권을 취득한 후 상가건물 2층의 임대차가 기간만료로 종료했음에도 피고가 상가건물 2층을 계속하여 점유·사용했으므로, 피고가 원고에게 상가건물 2층을 인도하고, 그 인도 시까지 점유·사용함으로써 취득한 부당이득을 반환할 의무가 있다고 주장한다.
참가인은 승계참가신청으로써, 참가인이 이 사건 소송계속 중에 상가건물의 소유권을 취득했으므로, 피고가 참가인에게는 상가건물 2층을 인도할 의무(인도청구 부분)와 원고에게는 그 점유·사용으로 인한 부당이득을 반환할 의무(부당이득반환청구 부분)가 있다고 주장한다.
나. 인정사실
원고는 2015. 8. 20. 이D로부터 상가건물을 양수함으로써 이D의 피고에 대한 임대인의 지위를 승계한 후, 2017. 5. 15. 피고에게 임대차계약을 갱신하지 않겠다며 임대차 기간 만료일인 2017. 7. 8.까지 상가건물 2층을 원고에게 인도할 것을 서면으로 통지했고, 그다음 날 통지서를 피고가 수령했다.
피고는 2017. 7. 8. 이후에도 별지2 도면 표시 (가), (나), (다), (라) 부분 합계 138.9㎡(이하 ‘미용실 영업장’이라 한다)에서 미용실을 계속 운영하면서 2019. 2. 8.까지 원고에게 차임 조로 매월 385만 원을 지급했고, 2019. 12. 18. 원고의 제1심 판결에 기한 가집행에 기해 원고에게 이를 인도했다.
[인정 근거] 갑 제1 내지 5, 25호증, 변론 전체의 취지
다. 이 법원의 판단
1) 원고 및 참가인의 인도청구
가) 청구원인에 관하여
위 인정사실에 의하면, 특별한 사정이 없으면, 피고는 실제로 점유하고 있는 상가건물 중 별지2 도면 표시 (가), (나), (다), (라) 부분 합계 138.9㎡를 그 소유자인 참가인에게 인도할 의무가 있다(피고는 제1심 판결의 가집행에 기하여 위 부분을 원고에게 인도했을 뿐이어서, 이를 두고 임대차목적물을 반환했다고 볼 수 없다). 따라서 이 부분 참가인 주장은 이유 있다.
나) 피고의 주장에 관하여
피고는 먼저, 원고의 갱신거절이 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 약칭한다)에 반하여 효력이 없으므로 임대차계약이 종료하지 않았다고 다툰다. 하지만, 구 상가임대차법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항에 의하면, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다. 앞의 인정사실에 의하면, 피고는 2010년 7월경부터 2017년 7월경까지 7년간 임차했으므로, 구 상가임대차법에 의한 계약갱신요구권을 가지지 않는다. 이와 전제를 달리하는 이 부분 피고 주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
다음으로 피고는, 전 임대인 이D가 2015년 7월경 피고에게 5년의 영업을 보장한다는 약정을 했으므로 원고의 갱신거절이 효력이 없다고도 다툰다. 하지만, 이D가 피고에게 위 주장과 같은 약정을 했다고 인정할 만한 충분한 증거가 없다. 그러므로 이 부분 피고 주장도 이유 없다.
또한, 피고는, 임대차보증금을 반환받을 때까지 참가인의 청구에 응할 수 없다고 주장하지만, 뒤에서 살펴보는 바와 같이 피고의 임대차보증금은 차임 상당 부당이득으로 모두 공제되었다. 따라서 이 부분 피고 주장도 이유 없다.
다) 소결
따라서, 피고는 참가인에게 별지2 도면 표시 (가), (나), (다), (라) 부분 합계 138.9㎡를 인도할 의무가 있고, 이 부분 원고 주장은 이유 없다.
2) 원고의 부당이득반환청구
가) 부당이득반환청구권의 성립
앞의 인정사실에 의하면, 원고와 피고 사이의 임대차계약이 2017. 7. 8. 종료한 이후에도 피고는 2019. 12. 18.까지 계속하여 상가건물 2층을 점유·사용함으로써 이익을 얻고 이로써 원고에게 손해를 입혔다. 따라서 피고는 그 이익을 부당이득으로 원고에게 반환할 의무가 있다.
나) 부당이득액의 산정
부당이득액을 살핀다. 피고가 위와 같이 계속하여 상가건물 2층을 점유·사용함으로써 얻은 부당이익은 그 차임 상당액이다. 감정인 한L의 임료감정 결과와 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 점유·사용한 상가건물 2층의 차임은 2017. 7. 9.부터 2018. 12. 18.까지 보증금이 4,000만 원인 경우 월 656만 4,800원(= 596만 8,000원 × 1.1, 부가가치세 포함), 보증금이 없는 경우 월 688만 3,800원(= 625만 8,000원 × 1.1, 부가가치세 포함)인 사실을 인정할 수 있다. 이에 따른 피고의 부당이득은 별지3 계산표 기재와 같다.
다) 피고의 주장에 관하여
피고는, 부당이득으로서의 차임을 공부상 면적 164.69㎡가 아니라 피고가 계약서에 따라 실제로 점유한 30평(99.2㎡) 내지 33평(109.1㎡)을 기준으로 산정해야 한다고 주장한다.
하지만, 앞의 모든 인정 근거에 의하면, 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장에 기재된 상가건물의 면적은 각 층, 각 호실별 계단 등 공용면적을 포함한 면적이고, 임대차계약서에서는 상가건물 2층 전체를 임대차목적물로 명시하고 있으며, 면적을 ‘약 30평’ 또는 ‘약 33평’으로 대략 기재한 사실을 인정할 수 있다.
위 인정사실에 의하면, 피고는 상가건물 2층 중 30평 내지 33평만 점유·사용한 것이 아니라 상가건물 2층의 공부상 면적 164.69㎡ 전체를 점유·사용했다고 봄이 타당하다. 따라서 이 부분 피고 주장은 이유 없다.
라) 소결
따라서 피고는 원고에게 부당이득반환으로 위 나) 항에서 인정한 금액 범위 내로서 원고가 구하는 8,263만 9,780원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 다만, 피고가 항소심에서까지 그 지급의무의 존재 여부와 범위에 관하여 항쟁하는 데 상당한 근거가 있다고 인정할 수 있다.
그러므로 피고는 원고에게 8,263만 9,780원과 이 돈 중 1,158만 1,200원에 대하여 그 이행기 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 2019. 2. 9.부터 이 판결 선고일인 2020. 9. 8.까지 민법에 규정된 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 구 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조제1항 본문의 법정이율에 관한 규정(2019. 5. 21. 대통령령 제29768호로 개정되기 전의 것)에 규정된 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, 나머지 7,105만 8,580원에 대하여는 2019. 12. 19.부터 2020. 9. 8.까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 소속촉진 등에 관한 특례법에 규정된 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.
3) 참가인의 승계참가신청 중 부당이득반환청구 부분에 관하여
이행의 소에서는 자기가 이행청구권자임을 주장하는 사람이 원고적격을 가진다. 참가인의 승계참가신청 중 부당이득반환청구 부분은 참가인이 아니라 원고가 부당이득반환청구자임을 주장하는 것이므로 참가인은 원고적격이 없다. 따라서 참가인의 승계참가신청 중 부당이득반환청구 부분은 부적법하다.
3. 피고의 선택적 반소청구 중 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상청구권
가. 당사자 주장의 요지
피고는, 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 원고가 거절함으로써 피고가 그 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해했으므로, 그 권리금 상당의 손해배상으로 피고에게 1억 9,822만 9,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다.
이에 원고는, 피고의 총 임차기간이 5년을 초과하여 피고에게 계약갱신요구권이 없으므로 원고에게 피고에 대한 권리금 회수기회 보호의무가 없고, 피고 주장의 권리금 계약이 허위이며, 상가건물의 노후화로 안전을 보장할 수 없어 이를 대수선할 예정이었고, 피고가 공용 부분에 임의로 칸막이를 설치하고 인테리어 시설을 하여 건물의 일부를 고의나 중대한 과실로 파손했으므로, 상가임대차법에 규정된 위 보호의무 면제사유가 원고에게 있다고 다툰다.
나. 관련 법리
구 상가임대차법 제10조의3 내지 제10조의7의 내용과 체계, 입법취지 등을 종합하면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했어야 한다. 하지만 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 따라서 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 하고, 임차인은 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시했는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단해야 한다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 등 참조).
그리고 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문과 단서, 제10조 제1항 제7호 각목의 규정 내용과 체계, 입법취지, 입법연혁 등을 종합하면, 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 나목의 규정에 의하여 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 면제되기 위해서는, 임대인이 목적 건물에 대한 통상적인 유지·보수행위를 제대로 했음에도, 이러한 행위만으로는 목적 건물의 노후·훼손 또는 일부 멸실 등으로 말미암은 안전사고의 우려를 해 소하기에 역부족이고, 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축올 해야 비로소 이러한 안전사고의 우려를 해소할 수 있으며, 목적 건물이 이러한 정도로 노후 등이 되었음을 통상적인 임차인이 목적 건물의 외관 등을 살펴보는 것으로 확인할 수 있거나, 이와 같이 외관을 살펴보는 것만으로는 파악하기 어려운 목적 건물의 기둥, 보, 내력벽이나 전기시설, 소방시설 등의 노후·훼손 또는 일부 멸실 등으로 말미암아 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거할 공사를 계획하고 그 공사의 내용과 시기 등에 관하여 충분히 설명하여 임차인이 목적 건물에 위와 같은 정도로 안전사고의 우려가 있음을 확인할 수 있어야 하고, 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각목의 사유가 존재한다는 점은 이를 주장하는 자에게 증명책임이 있다고 봄이 타당하다.
다. 인정사실
1) 원고의 개보수 공사(리모델링 공사)를 이유로 한 상가건물 2층 인도 요구
원고는 2017. 5. 15. 피고에게 “상가건물이 건축한 지 40여 년으로 매우 노후화되어 상가건물의 외벽 여러 군데에 균열이 발생했고, 지하실 및 그 주변에 심한 악취가 나며, 특히 장마철에 누수로 인한 누전 등 화재위험이 있는 등으로 안전사고의 우려가 있다. 이에 상가건물을 개보수 공사(리모델링 공사) 또는 재건축을 하고자 계획하고 있으며, 그러한 사실을 이미 수차 피고 등 임차인에게 고지했다.”고 주장하며, 임대차기간 만료일인 2017. 7. 8. 상가건물 2층을 인도할 것을 요구하는 통지서를 보냈고, 그다음 날 통지서가 피고에게 도달했다.
피고는 2017. 5. 22. 신규임차인이 되려는 허F와 “허F가 피고에게 상가건물 2층의 영업시설 일체에 관한 권리금으로 2억 8,000만 원을 지급하기로 한다”는 상가건물 임대차 권리금계약서를 작성한 다음, 그다음 날인 2017. 5. 23. 원고에게 “피고는 상가건물 2층과 미용실 시설 일체를 허F에게 양도하기로 한다는 상가건물 임대차 권리금 계약을 체결했다. 따라서 원고에게 허F를 새로운 임차인으로 하는 임대차계약을 체결할 것을 요청한다.”고 회신하면서, 위 임대차 권리금계약서를 첨부했다.
원고는 다시 2017. 5. 29. 피고에게 “상가건물은 노후·훼손으로 안전사고의 우려가 있어 개보수 공사(리모델링 공사) 또는 재건축해야 하며, 전체 임대차기간이 5년이 초과되어 피고에게 계약갱신요구권이 없으므로, 피고에게 권리금 회수기회 보호에 관한 요구권이 없다. 따라서 피고에게 기간만료일인 2017. 7. 8. 상가건물 2층을 인도할 것을 요구한다.”고 회신했다.
그러자 피고는 2017. 6. 5. 원고에게 “상가건물에 리모델링이나 재건축을 할 계획이 있다고 보이지 않으며, 단순히 리모델링을 하는 것이라면 상가건물을 완전히 철거하고 진행되는 것도 아니어서 굳이 기존 임차인을 내쫓거나 신규임차인이 들어오는 것을 막을 이유가 없다.”고 회신했다. 이에 원고는 2017. 6. 13. 피고에게 위 2017. 5. 15. 통지서와 같은 내용의 회신을 거듭하며 상가건물 2층의 인도를 요구했다.
2) 원고와 피고 사이의 임대차 종료 당시 상가건물 상태
1981년에 사용승인이 났고 4층 건물인 상가건물은 서울 광진구 아산차로에 있는 건대입구역사거리에 바로 접함과 동시에 건대입구역 5번 출구 앞쪽에 있고, 가동과 나동으로 구성되어 있다. 가동과 나동은 서로 붙어 있고 그 사이에 각 층으로 올라가는 복도와 각 층 중간에 위치한 화장실을 공유한다. 피고가 임차한 상가건물 2층은 나동에 위치하고, 가동은 계속하여 정상적인 영업을 하고 있다.
원고는 2015. 9. 30. 1,000만 원으로 방수공사를 했다. 상가건물 1층 로그인 편의점에서 2016. 9. 26. 00:47분경 화재가 발생했다. 하지만, 상가건물에는 화재자동탐지설비가 설치되어 있었고, 그 화재 당시에는 업주가 업종 변경을 위해 장사를 하지 않던 상태로, 기존 냉장고를 철거하던 당시 철거업자에게 전기배선을 조심하라고 말했고, 그 화재가 전기배전반에서 발생했다. 소방서에서는 미확인 단락에 의한 화재가 발생한 것으로 추정했다. 원고와 피고 사이의 임대차계약기간 만료일인 2017. 7. 8. 무렵 상가건물 외벽에 미세균열이 있고, 지붕의 일부 기와가 깨지거나 탈락되었으며, 상가건물 뒤편에 전선이 어지러이 널려 있었다.
원고는 이 사건 소송계속 중에 원고의 전 대표이사이자 실질적 경영자인 황G의 친누나 황H에게 상가건물 1층에 입주하여 약국을 운영하도록 허용했다.
[인정 근거] 갑 제5 내지 10, 23, 25호증, 을 제1 내지 5, 6 내지 9, 11, 16호증의 각 기재와 영상, 서울 영등포구청의 사실조회 회신 결과, 서울 성동세무서의 과세정보 제출명령 회신 결과, 변론 전체의 취지
라. 이 법원의 판단
1) 손해배상청구권의 성립
위 인정사실에 의하면, 피고가 신규임차인이 되려는 자로 허F를 원고에게 주선했음에도, 원고는 피고에게 2017. 5. 29. 및 2017. 6. 13. 통지하여, 피고가 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시함으로써, 피고가 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여 피고에게 손해를 발생하게 했다고 봄이 타당하다. 따라서 피고는, 특별한 사정이 없으면, 원고에게 그 손해를 배상할 책임이 있다. 따라서 이 부분 피고 주장은 이유 있다.
2) 원고의 주장에 관하여
가) 계약갱신요구권이 없어 손해배상의무가 발생하지 않는다는 주장
구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법취지 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 2017다225329 판결 참조). 따라서 피고가 원고에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없었지만, 원고는 여전히 피고에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담했다. 이와 전제를 달리하는 이 부분 원고 주장은 이유 없다.
나) 노후 등으로 안전사고의 우려가 있어 대수선공사가 필요했다는 주장
앞의 인정 근거에 의하면, 아래와 같은 여러 사정을 알 수 있다. 이러한 사정과 앞의 모든 인정사실에 비추어 보면, 이 사건에서 제출된 증거들만으로는 원고가 임대인으로서 상가건물의 대부분을 철거하기 위해 상가건물 2층의 점유를 회복할 필요가 있을 정도로 상가건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있었다고 인정하기에 부족하다. 따라서 이 부분 원고 주장은 이유 없다.
① 상가건물의 노후 정도
상가건물 외벽에 있는 균열이 상가건물의 안전에 직접적인 영향을 미친다거나 이로 인하여 심한 누수가 발생한다든가 일반적인 방수공사만으로는 이를 차단할 수 없다고 인정할 만한 충분한 증거가 없다.
그리고 상가건물 뒤편의 전선이나 지붕은 상가건물의 임차인들이 아니라 원고가 상가건물의 소유자이자 임대인으로서 유지·보수·관리할 의무가 있다고 보이고, 그로 인한 어떠한 안전사고의 예방을 위해 대단위 공사가 필요하다고 보이지 않는다.
상가건물 1층에서 2016년에 발생한 화재사고는 상가건물의 전기시설 노후화로 말미암아 발생했다고 단정하기는 어렵고 업종 변경 과정에서 전기시설을 소홀하게 다루어서 발생했을 개연성이 있어 보인다.
이러한 사정 등에 비추어 보면, 상가건물 뒤편에 전선 등이 어지럽게 널려 있고 여기에서 화재가 발생했다는 적이 있다는 것이나 기와지붕이 깨지거나 떨어져나가 있다는 것은 원고가 상가건물에 대한 유지·보수·관리를 제대로 하지 않았다는 점을 드러낼 뿐, 이와 달리 위와 같은 유지·보수·관리를 제대로 하더라도 상가건물의 대부분을 철거하거나 재건축을 해야 비로소 예방할 수 있는 정도의 안전사고가 발생할 우려가 있다고는 보이지 않는다.
② 건축법상의 대수선 또는 리모델링과 상가임대차법상의 건물의 대부분 철거
건축법상 “대수선”이라 함은 “건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것”(건축법 제2조 제1항 9호)을, “리모델링”은 “건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 것”(건축법 제2조 제1항 제10호)을 의미한다. 이러한 건축법상 개념에 비추어 보아도, 건물을 대수선 또는 리모델링한다는 사정이 곧바로 “건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위한 경우”에 해당한다고 볼 수는 없다.
③ 갑 제15호증(도급 공사비 총괄 내역서) 등의 실질적 증명력
피고는 원고의 통고서를 수령한 이후에도 원고에게 새로운 임차인을 주선하는 내용의 회신을 하거나 이 사건 소를 제기하는 등 안전사고의 우려나 이로 인한 공사계획이 있다고 보이지 않는다고 다투는 한편, 상가건물 2층에서 미용실 영업을 계속하기를 원한다는 의사를 지속적으로 표명했다.
그런데도 갑 제15호증(도급 공사비 총괄내역서)의 표면에는 그 작성일이 2017. 8. 2.로 기재되어 있다. 이는 원고는 상가건물의 개보수 공사(리모델링 공사)를 하겠다며 2017. 5. 15.과 2017. 5. 29. 피고에게 상가건물 2층의 인도를 요구하는 통지서를 보낸 후이다. 따라서 원고는 피고에게 상가건물 2층 인도 요구를 하면서 갑 제15호증 등을 보이며 대수선공사의 구체적인 내용이나 기간 등을 알려주지 않았다고 보인다.
더욱이 갑 제15호증에는 그 내역서 작성의 기초가 되는 사업계획서나 공사개요서, 설계개요서 등 증축 및 대수선공사 내역을 알 수 있는 자료나 설명이 없이 단지 건축·토목공사, 기계설비·소방공사·전기공사의 공사명과 그 계산 내역만이 있다. 갑 제15호증의 표면에 작성자로 ‘주식회사 I’가 기재되어 있지만, 이러한 상호명의 주식회사는 상업등기부 등을 통해 확인할 수 없다. 원고는 ‘주식회사 J’가 정확한 상호라지만, 견적서를 작성하는 회사가 자신의 상호조차 제대로 기재하지 않았다는 것은 대단히 이례적이다. 더욱이 ‘주식회사 J’마저 인테리어를 하는 회사로 보일 뿐, 상가건물의 대부분을 철거하고 증축 및 대수선 공사를 할 수 있는 능력을 갖추었다고는 도저히 보이지 않는다. 원고 주장에 의하더라도 ‘주식회사 J’는 2019. 8. 26. 폐업했다. 이러한 사정 등에 비추어 갑 제15호증의 기재의 실질적 증명력을 인정하기 어렵다.
이러한 사정들에 비추어 보면, 원고가 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 당시에 상가건물에 안전사고의 우려가 있어 대규모 공사가 필요하다고 판단하는 근거 자료를 피고에게 충분히 제공했다고 보기 어렵다.
④ 원고의 계속적인 상가건물 임대 등
원고는 상가건물이 안전사고의 우려가 있음을 이유로 피고에 대하여 권리금 회수기회 보호의무의 면제를 주장함과 아울러 상가건물 2층의 인도를 요구하면서도, 2017. 7. 18.경 유K에게 지하 스포츠 마사지 점포를 임대하고, 상가건물 1층에서는 약국을 운영할 수 있도록 원고의 실질적 경영자의 친누나에게 입주를 허용했다. 상가건물이 안전사고의 우려가 있음에도 다른 사람에게, 그것도 원고의 실질적 경영자의 친누나에게 임대한다는 것은 매우 이례적이다. 이는 설령 유K과의 임대차기간을 상가건물 1층 안경점의 임대차기간으로 정했더라도 마찬가지다. 더욱이 상가건물 1층 안경점의 임차인들도 피고와 마찬가지로 권리금 회수기회 보호를 강력히 요구하고 있었던 상황에서는 더욱 그러하다.
다) 피고가 상가건물 2층의 전부 또는 일부를 파손했다는 주장
상가임대차법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제5호의 규정에 의하면, 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 면제된다.
하지만, 설령 원고 주장과 같이 피고가 상가건물 2층의 공용부분인 복도 중 2분의 1 부분에 칸막이를 설치하고 인테리어 시설을 했다고 하더라도, 이를 두고 “상가건물 2층의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우”에 해당한다고 볼 수 없고, 이를 인정할 만한 증거도 없다. 이와 전제를 달리하는 이 부분 원고 주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
3) 손해배상액의 산정
감정인 한L의 권리금감정 결과와 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고와 피고 사이의 임대차계약이 종료한 2017. 7. 8. 무렵 상가건물 2층에 관한 권리금이 1억 9,822만 9,000원이었던 사실을 인정할 수 있다. 임대차 종료 당시의 권리금 1억 9,822만 9,000원은 신규임차인이 되려던 한M가 지급하기로 약정한 권리금 2억 8,000만 원보다 낮다. 상가임대차법 제10조의4 제3항의 규정에 의하여, 그 손해배상액은 1억 9,822만 9,000원이다.
마. 소결
원고는 피고에게 손해배상으로 1억 9,822만 9,000원과 이 돈에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 다만, 원고가 항소심에서까지 그 이행의무의 존재 여부와 범위에 관하여 항쟁하는 것에는 상당한 근거가 있다.
따라서 원고는 피고에게 1억 9,822만 9,000원과 이 돈에 대하여 반소장 부본 송달 다음 날인 2018. 2. 13.(피고는 지연손해금 기산일을 2017. 7. 9.로 주장하나, 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상책임은 상가임대차법이 인정한 법정책임으로서 이행기의 정함이 없는 채무로서 임대인이 이행청구를 받은 때부터 이행지체의 책임이 발생하고, 피고가 반소 제기 전에 원고에게 위 손해배상책임의 이행을 최고했음을 인정할 충분한 증거가 없으므로, 이 부분 피고 주장을 받아들이지 않는다)부터 이 판결 선고일인 2020. 9. 8.까지 민법에 규정된 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 피고가 구하는 바에 따라 소송촉진 등에 관한 특례법에 규정된 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(피고는 선택적으로, 피고와 원고의 전 대표이사 황N 사이의 합의에 기한 약정금청구로 1억 8,468만 원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구하지만, 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상청구를 인용하므로, 이 부분 청구에 관하여 판단하지 않는다. 그리고 가정적으로 피고의 약정금청구를 주위적 청구로 하여 살펴보더라도, 을 제12, 15호증의 각 기재만으로 황N과 피고가 합의금의 지급에 관하여 합의했다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.)
4. 결론
원고의 본소청구는 위 인정 범위에 한하여 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지를 기각해야 한다. 참가인의 승계참가신청 중 부당이득반환청구에 관한 부분은 부적법하여 이를 각하하고, 인도청구는 이유 있으므로 이를 인용해야 한다. 피고의 선택적 반소 청구 중 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상청구는 위 인정 범위에 한하여 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지를 기각해야 한다. 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 정당하지 않으므로, 이 법원에서 피고가 약정금 청구를 추가하며 선택적 청구로 변경한 반소청구, 참가인의 승계참가신청을 포함하여 제1심 판결을 주문과 같이 변경하여 판결한다.
판사 정재오(재판장), 박성윤, 이의영