임대차계약이 끝나고 임대인이 보증금을 적법하게 공탁변제했는데도 임차인이 임대차 목적물인 부동산에 물건을 놔둔 채 점유하고 있다면 이는 불법행위에 해당해 손해배상책임을 져야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 앞서 1,2심은 임차인이 해당 부동산을 본래 목적에 따라 사용·수익하지 않았다는 이유로 부당이득반환의무가 없다고 봤었다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A학원이 B사를 상대로 낸 건물명도소송(2019다252042)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. A학원은 2015년 8월~2017년 7월 모 건물 내 식당을 B사에 임대했다. 임대기간 만료 4개월 전인 2017년 3월 A학원은 B사에 임대차계약을 종료할 예정이라고 통지한 다음 같은 해 6~7월 임대차계약에 따른 원상회복을 요구했다. 그러면서 A학원은 2017년 8월 법원에 B사를 피공탁자로 한 뒤 임대차보증금에서 연체차임을 공제한 1억여원을 공탁했다. 하지만 B사는 임대차기간이 만료된 이후에도 식탁이나 집기류 등 장비를 둔 상태로 식당을 계속 점유했다. B사는 2017년 12월 A학원이 법원에서 "B사는 A학원에 식당을 인도하라"는 취지의 가처분 결정을 받은 뒤에야 이 식당을 인도했다. “목적물 반환 계속 거부하며 점유는 불법행위 구성” 재판부는 "임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있다"면서 "임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실했음에도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면 이는 불법행위를 구성한다"고 밝혔다. 이어 "A학원이 임대차계약 종료 후 연체차임을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁했다면, B사는 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금 반환과의 동시이행을 주장할 수 없다"며 "B사가 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 식당을 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것"이라고 설명했다. 임대인 패소 원심파기 그러면서 "원심은 A학원의 적법한 변제공탁으로 B사가 동시이행항변권을 상실했는지, 변제 공탁이 통지된 때가 언제인지, B사가 식당을 점유할 적법한 권원이 있는지 등을 심리해 불법점유 여부를 판단했어야 한다"며 사건을 파기했다. 앞서 1,2심은 "임차인이 임대차계약이 종료된 이후에도 임대차목적물을 계속 점유하더라도 본래 정한 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻지 않은 경우에는 그로 인해 임대인에게 어떠한 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다"면서 "B사는 유치권을 행사한다는 취지의 안내문을 부착하고 식탁 등 장비를 둔 상태로 식당 영업을 중단한 사실이 인정돼 본래 목적에 따라 이 식당을 사용·수익했다고 볼 수 없다"며 식당을 A학원에 인도할 의무는 인정했지만, 손해배상책임은 인정하지 않았다.

공인중개사가 임대차 목적물인 아파트에 부동산담보신탁계약 등이 체결돼 있다는 사실 등을 제대로 설명하지 않아 임차인이 피해를 입었다면 50%의 책임이 있다는 판결이 나왔다. 임차인이 중개사에게 정확한 설명을 요구하지 않은 점 등을 임차인의 과실로 본 것이다. 서울중앙지법 민사88단독 김범준 판사는 A씨가 한국공인중개사협회와 공인중개사 B·C씨를 상대로 낸 손해배상소송(2019가단5132608)에서 최근 "1100여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 했다. A씨는 2017년 9월 공인중개사 B·C씨의 중개로 I아파트 소유자인 D씨와 계약금 1800만원에 이 아파트에 대한 임대차 계약을 맺었다. 그런데 이 아파트에는 이미 부동산담보신탁계약이 체결돼 있었다. D씨가 모 신탁회사와 맺은 것이었다. 이에 따라 A씨보다 이 아파트에 대한 선순위권리자가 2명이나 더 있는 상태였다. 무슨 일이 생겨 아파트가 매각될 경우 A씨는 임대차보증금을 모두 환수받기는 어려운 상태였던 것이다. 이후 실제로 선순위권리자들에게 밀려 A씨는 임대차보증금 일부를 돌려받지 못했다. 이에 A씨는 "B씨 등이 임대차 계약 체결 당시 이같은 사실을 제대로 설명하지 않았다"며 공인중개사 B·C씨, 그리고 이들과 공제계약을 맺은 공인중개사협회를 상대로 소송을 냈다. 김 판사는 "임대차계약 체결 시 B·C씨가 설명의무를 충실하게 이행했다면 A씨가 계약을 체결하지 않았거나 임대차보증금 반환을 담보할 수 있는 수단을 강구했을 것"이라며 "부동산중개업자와 의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개업자는 대상물의 권리관계 등을 조사·확인해 의뢰인에게 설명할 의무가 있다"고 밝혔다. 이어 "B·C씨의 확인·설명의무 위반으로 A씨가 임대차보증금을 다 반환 받지 못하게 됐다"면서 "다만 A씨가 중개인에게 정확한 설명을 요구하지 않은 점 등을 고려해 손해배상 범위를 50%로 제한한다"고 판시했다.

임차인의 밀린 임대료는 임대인이 돌려주지 않은 보증금에서 공제하면 된다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 조희대 대법관)는 최근 A씨가 B씨를 상대로 낸 건물명도 등 소송(2019다13278)에서 원고일부승소 판결한 원심 중 금전지급청구 부분을 파기하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 건물주인 A씨는 세입자 B씨와 2016년 9월 보증금 3000만원에 월세 120만원으로 2년간 임대차계약을 맺었다. 그런데 B씨는 2017년 12월부터 임대료를 내지 않았다. A씨는 2018년 3월 임대차계약 해지 내용증명을 발송했고, 그로부터 10개월 후인 올 1월 B씨는 해당 건물에서 퇴거했다. 당시 연체 차임은 총 1600여만원이었다. 한편 A씨는 B씨에게 임차보증금 3000만원 중 1000만원만 돌려줬다. 그러나 B씨는 방을 빼면서 잠금장치를 설치하고는 "남은 임대료 2000만원을 주기 전까지 부동산을 인도해 줄 수 없다"고 맞섰다. B씨는 또 2019년 1월 자신이 받아야 할 보증금 2000만원 중 550만원을 C사에 양도했고, A씨에게 이 사실을 통지했다. 대법원은 "남은 임차보증금 2000만원 중 B씨가 C사에 채권을 양도한 550만원을 빼면, 임차보증금 반환채권 1450만원은 여전히 B씨에 남아있다"며 "A씨가 받아야 할 연체 차임 등 금전지급 채권액이 보증금 채권보다 많으므로, 둘은 대등하게 공제돼야 한다"고 밝혔다. 이어 "B씨는 잠금장치를 설치한 부동산을 A씨에게 인도하고, 밀린 임대료 1600여만원에서 임차보증금 반환채권 1450만원을 공제한 나머지 150여만원을 A씨에게 지급할 의무가 있을 뿐"이라며 "그럼에도 원심은 B씨의 공제항변을 배척한 잘못이 있다"고 지적했다. 1,2심은 "B씨는 A씨에게 건물을 인도(잠금장치 해제)하고 밀린 임대료 1600여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다.

공인중개사협회가 개업공인중개사들과 의무적으로 체결하는 '공제계약' 중 중개사의 불법행위로 인한 손해에 대해서는 보상책임을 면제하는 약관 조항은 무효라는 판결이 나왔다. 부동산 거래의 신뢰 확보를 위한 공제계약의 목적에 반한다는 취지다. 창원지법 민사3단독 강종성 부장판사는 A씨(소송대리인 법무법인 더킴로펌)가 공인중개사 B씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2018가단114467)에서 "협회는 B씨와 공동으로 4100만원을 지급하라"며 최근 원고승소 판결했다. B씨는 2015년 11월경 한국공인중개사협회와 '부동산중개행위 과정에서 고의 또는 과실로 B씨가 거래당사자에게 재산상의 손해를 입힌 경우 협회가 1억원 내에서 그 손해를 보상한다'는 내용의 공제계약을 맺었다. 계약서의 약관 제7조 5항은 '공인중개사법 제33조에서 개업 공인중개사의 금지행위로 정하고 있는 중개행위 등으로 발생한 손해는 보상하지 않는다'고 규정돼 있었다. 한 달 뒤 B씨는 매물로 나온 C오피스텔을 A씨에게 소개해주고 "소유자로부터 임대차계약 체결 및 보증금 수령 권한을 위임받았다"며 보증금 6000만원을 직접 수령한 뒤 오피스텔을 넘겨주었다. "부동산 거래 신뢰확보 위한 공제계약 목적에 反해" 그런데 B씨는 오피스텔 소유자로부터 이러한 권한을 위임받은 적이 없었다. 뒤늦게 이러한 사실을 알게된 A씨는 조정을 통해 소유자로부터 1900만원을 받고 오피스텔을 다시 돌려 주었다. 이에 A씨는 B씨와 협회를 상대로 "남은 보증금 손해액인 4100만원을 배상하라"며 소송을 냈다. 하지만 협회는 "B씨의 행위는 공인중개사법상 개업공인중개사의 금지행위로 규정하고 있는 '중개대상물의 거래상 중요사항에 관해 거짓된 언행 등으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위'에 속한다"며 "이러한 행위에 면책을 두고 있는 약관 제7조 5항에 따라 보상할 수 없다"고 맞섰다. 창원지법, 의뢰인 승소판결 강 부장판사는 "공인중개사법 제30조 3항은 거래당사자들이 공제계약을 신뢰하고 안전한 부동산 거래를 할 수 있도록 '공인중개사들은 협회 등을 통해 공제에 가입하거나 공탁을 해야 한다'고 규정하고 있다"며 "이러한 취지를 고려할 때 중개사가 공인중개사법 제33조 4호의 금지행위를 한 경우 협회가 보상하지 않는다는 약관 제7조 5항은 협회의 손해배상책임을 대부분 면제해 공제계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 본질적인 권리를 제한하므로 효력을 인정하기 어렵다"고 지적했다. 이어 "설령 약관 조항의 효력을 인정하더라도 B씨의 기망행위는 '중개대상물의 임대차에 관한 위임권한'에 관한 것"이라며 "공인중개사법 제33조 4호의 '중개대상물의 권리관계 등 중요사항'에 관한 것이 아니기 때문에 금지행위에 해당한다고도 볼 수 없다"고 밝혔다.

임대인이 신탁계약이 체결되어 있는 주택을 임차인과 임대차계약을 체결하고, 이후 신탁이 종료돼 다시 주택의 소유권을 취득한 경우, 임차인은 임대인이 주택에 대한 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하게 되므로 그 이후에 이뤄진 근저당권에 대항할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 안모씨는 2014년 1월 A회사 소유의 주택에 대해 임대차기간을 2014년 1월부터 2016년 1월까지로 하는 부동산 임대차계약을 체결하고 보증금 7000만원을 줬다. 안씨는 부동산을 인도받은 후 바로 전입신고를 했고 2015년 4월에 확정일자도 받았다. 그런데 이 부동산은 임대차 계약전 이미 신탁계약이 맺어진 상태였다. A사는 안씨와 임대차 계약을 맺기 전인 2013년 12월 이미 주택에 대해 수탁자를 B신탁회사, 수익자를 C신용협동조합 및 A사로 하는 부동산담보신탁계약을 체결했고, B신탁회사는 같은 날 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기도 했다. A사는 2014년 4월 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, C신협은 같은 날 이 주택에 대해 채권최고액 5785만원으로 된 근저당권설정등기를 마쳤다. 이후 C신협의 임의경매신청으로 주택에 대한 경매절차가 진행됐다. 2017년 2월 D사가 임의경매를 통해 이 주택을 매입하자 안씨는 D사를 상대로 임차보증금 반환을 요구했으나 D사가 "안씨의 계약은 근저당권설정등기보다 후순위이므로 대항력이 없다"며 거부하자 소송을 냈다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 안씨가 D회사를 상대로 낸 임차보증금반환 청구소송(2018다44879)에서 "D사는 부동산을 인도받음과 동시에 안씨에게 7000만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "주택임대차보호법상 대항력이 인정되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다"며 "주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 해당 임대차계약에 대해서는 대항력 조항이 적용될 수 있음이 분명하다"고 설명했다. 재판부는 "주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것"이라며 "주민등록이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되려면, 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있는 것만으로 부족하고 주민등록에 따라 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다"고 밝혔다. 그러면서 "A사는 임대차계약 체결 당시 수탁자인 신탁회사의 승낙이 없이는 주택을 임대할 수 없었지만, 2014년 4월 주택에 관해 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득했다"며 "안씨는 2014년 1월 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤는데, 그때부터 이 주택에 관한 주민등록에는 안씨가 거주하는 것으로 나타나 있어 제3자가 보기에 안씨의 주민등록이 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 잇었으므로, 안씨의 주민등록은 전입신고시부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다"면서 "따라서 안씨는 A사가 주택에 관해 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득했고, C신협의 근저당권설정등기는 안씨가 대항력을 취득한 다음에 이뤄졌으므로 안씨는 임차권으로 주택 매수인인 D사에 대항할 수 있다"고 판시했다.

세입자가 반려견을 키운다는 이유로 임대차계약을 해제한 아파트 주인이 고액의 손해배상금을 지급해야 할 처지에 놓였다. 임대조건에 '반려견 사육 금지' 조항이 없었다면 세입자가 반려견을 키운다는 이유로 임대차계약을 일방적으로 해제해서는 안 된다는 취지다. 우모씨는 지난해 2월 경기도 하남시의 한 아파트를 보증금 4억원에 임차하기로 하고, 집주인인 김모씨와 양모씨에게 계약금으로 4000만원을 지급했다. 그런데 문제가 생겼다. 우씨의 반려견 때문이었다. 우씨가 반려견 3마리를 키우고 있다는 사실을 뒤늦게 안 집주인 측은 "새 아파트에 반려견이 웬말이냐"며 계약을 무르겠다면서, 같은 달 28일 내용증명우편으로 '계약금을 수령할 계좌번호를 알려주지 않으면 이를 공탁하겠다'는 내용을 우씨에게 통지했다. 이후 집주인 측은 법원에 계약금 4000만원을 공탁했고, 우씨는 같은 해 3월 공탁금을 수령했다. 하지만 계약한 아파트에서 살 수 없게 된 우씨는 김씨 등을 상대로 소송을 냈다. 계약 때 '반려견 기르지 않는 조건' 고지 안해 우씨는 "집주인 측의 통지는 해약금에 기한 해제의 의사표시로 봐야 하므로 그 효력이 발생하기 위해서는 임대차계약서 제6조에 따라 계약금 4000만원의 2배인 8000만원을 줘야 하는데도 4000만원만 상환했으니 4000만원을 더 달라"고 주장했다. 우씨와 집주인이 체결한 임대차계약서 제7조에는 '손해배상에 대해 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다'는 내용이 있는데 이를 근거로 집주인이 책임져야 할 배상액을 요구한 것이다. 이에 대해 김씨 등은 "우씨가 계약 당시 반려견 3마리를 키운다는 말을 하지 않아 고지의무 위반으로 계약을 해제한 것"이라고 맞섰다. 서울중앙지법 민사5부(재판장 이근수 부장판사)는 우씨가 김씨 등을 상대로 낸 계약금반환청구소송(2017나63995)에서 최근 1심보다 700만원이 많은 "1200만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 세입자가 알려야할 의무 있다고 보기도 어려워 재판부는 "채무자가 채무를 이행하지 않을 의사를 명백히 표시했으면 채무자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있다"며 "김씨 등은 2017년 2월 28일 목적물인도의무를 이행하지 않을 의사를 명백하게 표시했기에 우씨는 손해배상을 청구할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "계약 체결 당시 김씨 등은 우씨에게 '몇 명이 거주하느냐'고 물었고 우씨는 '2명'이라고 답했다. 이후 김씨 등이 다시 '집이 넓은데 2명만 거주하느냐'고 묻자 우씨가 '그렇다'라고 답한 사실은 인정할 수 있다"며 "그러나 △임대차계약서상 반려견에 대한 기재는 전혀 없고 김씨 등이 임대차계약을 체결하면서 공인중개사 또는 우씨에게 '반려견을 기르지 않는 것이 조건'임을 고지한 바 없으며 △김씨 등의 질문에 '반려견과 거주하는 것이냐'라는 취지가 내포돼 있다고 보기 어려울 뿐만 아니라 △사회통념상 아파트나 다세대주택 등 공동주택이라도 반려견을 기르는 것이 금기시되지 않는데다 △우씨의 개들이 모두 소형견인 점으로 볼 때 우씨가 집주인인 김씨 등에게 반려견 양육에 관한 고지의무를 부담한다고 보기 어렵다"고 설명했다. 중앙지법 계약금의 30% 1200만원 배상 판결 재판부는 그러나 김씨 등 집주인 측의 책임을 30%로 제한했다. 재판부는 "△김씨 등이 계약 이행 거절 후 그해 4월 같은 아파트에 대해 정모씨와 보증금 4억원에 임대계약을 체결하면서 '임대차 기간 중 애완동물을 키우지 않는 것'을 조건으로 세우는 등 성향상 반려견을 좋아하지 않아 임대차계약의 이행을 거절한 것일 뿐 보증금 증액 등과 같은 목적으로 그런 것은 아닌 것으로 보이고 △우씨가 그 해 3월 새로운 아파트 계약을 보증금 3억4000만원에 임차했는데 새로운 임대차계약 체결 시점과 보증금 액수 등을 고려할 때 새로운 계약체결을 위한 수고를 들인 것 외에는 별다른 손해를 입은 것으로 보이지 않을뿐만 아니라 △우씨가 새로 계약한 곳의 위치가 자신이 원하던 곳이 아니라는 주장은 인정하기 부족하다"면서 △우씨가 새로 계약한 아파트의 1㎡당 보증금 액수가 기존 김씨 등과 계약한 곳보다 다액이라고 주장하지만, 김씨 등의 아파트의 1㎡당 보증금 액수는 380여만원이고, 새로 계약한 곳의 1㎡당 보증금 액수는 360여만원으로 오히려 기존 건물이 다액이기에 손해배상예정액으로 4000만원은 과도하다"고 설명했다.

인천국제공항 제1버스터미널을 운영해온 민간 공항리무진 운송사업자들이 제2버스터미널 사업면허를 공항공사에 내준 것에 반발해 인천시를 상대로 소송을 냈지만 각하됐다. 공사가 직접 제2터미널을 운영하더라도 제1터미널을 운영한 민간업자들이 직접적으로 침해받는 법률상 이익이 없다는 이유에서다. 각하는 소송이나 청구가 요건을 갖추지 못하고 제기된 경우 주장의 당부 자체를 판단하지 않고 재판을 끝내는 결정이다. 서울고법 행정9부(재판장 김주현 부장판사)는 민간 공항리무진 업체 4곳이 인천시를 상대로 낸 여객자동차 버스터미널 사업면허 취소소송(2018누36495)에서 최근 업체 측의 항소를 기각하고 1심 각하 판결을 유지했다. 인천공항공사는 지난 1월 개장한 인천공항 제2버스터미널을 직접 운영하기 위해 이에 앞서 2016년 1월 인천시에 여객자동차 버스터미널 사업면허를 신청했다. 시는 그해 2월 신청을 받아들여 공사에 사업면허를 내줬다. 그러자 기존 제1버스터미널에서 공항리무진 버스를 운행하며 제1터미널을 운영하고 있던 민간 운송업체들은 "공항공사 설립 목적 범위에 여객자동차 버스터미널 사업은 포함돼 있지 않을 뿐만 아니라, 시의 사업면허 발급은 종래 제1터미널 시설 일부를 임차해 자체적으로 승차권을 판매해 온 기존 민간 업체의 신뢰를 침해하는 행위"라며 소송을 냈다. 재판부는 앞서 각하 판결한 1심을 인용해 "노선의 확충 및 새로운 운송사업자의 추가 선정은 제2터미널이 개항하기 전에도 이미 가능했던 일이므로 새로운 터미널 개항으로 문제가 발생했다 볼 수 없어 터미널 개항과 발생 가능성 있는 불이익에 직접적 인과관계가 없다"며 "행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자라 하더라도 행정처분으로 인해 법률상 보호되는 이익을 침해당한 경우에는 취소소송을 제기해 판단을 받을 자격이 있지만, 원고인 민간 운송업체들에게는 개별적이고 직접적·구체적으로 침해될 만한 법률상 이익이 존재한다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "현시점에서는 원고들이 제2터미널을 무조건 사용해야 한다거나 승차권 판매 위탁이나 위탁수수료를 (인천공항공사에) 지급할 의무가 없다"며 "추후 시·도지사가 제2터미널 사용을 원하지 않는 원고들에게 사용명령을 할 경우 그에 대한 취소 등을 구하면 되는 것이지, 아직 사용의무가 발생하지도 않았고 사용의무가 주어질지조차 불분명한 시점에서 면허 처분 취소소송을 구할 수는 없다"고 설명했다. 재판부는 나아가 시가 공사에 발급한 터미널 사업면허도 적법하다고 판단했다. 재판부는 "옛 수도권신공항법에 따르면 공사는 인천공항을 이용하는 여객의 수송에 필요한 철도·도로 및 항만시설 등을 건설할 수 있고 여객자동차터미널 역시 '여객의 수송에 필요한 시설'의 일종으로 버스터미널을 건설할 수 있다"며 "공사는 인천공항에 속한 모든 물적 시설을 관리·운영할 수 있고 제2터미널에 설치된 버스터미널 역시 인천국제공항을 구성하는 물적 시설의 하나"라고 판단했다. 이어 "공사는 인천공항 반경 10㎞내에 공항의 효율적인 관리·운영에 필수적인 개발사업을 할 수 있는데, 버스터미널은 공항 이용객들의 접근성과 편의성 증진 등을 위해 신설하는 것으로 인천공항의 효율적인 관리와 운영에 필수적인 시설"이라고 설명했다. 재판부는 신뢰보호 원칙에 위반된다는 민간 운송업체들의 주장에 대해서도 "민간업체들이 제1터미널 일부를 임차해 승차권 판매를 계속해왔다하더라도 이것이 영속적인 매표권 및 임대차계약 갱신권을 보장 받은 것으로 보기는 어렵다"며 "지난 16여년 동안 제1터미널을 오가는 공항버스들에 대한 공동 매표권 행사를 온전히 보장받았고 상당한 수익도 창출했을 것이므로 투자한 비용과 노력 등을 감안하더라도 신뢰이익이 침해됐다고 평가하기는 어렵다"고 했다. 그러면서 "제2터미널이 개항해 공항 이용객들의 편의를 제공하는 등 공익 증진에 이바지하는 바가 클 것인데 (원고들의) 신뢰이익 침해를 인정해 면허를 취소한다면 공익증진이 현저히 저해될 것"이라고 판시했다.

특정 임차인의 매장에서 난 불이 건물 전체로 번져 피해가 크게 발생했더라도 화재가 그 임차인의 주의의무 위반으로 발생했다는 점을 임대인이 입증하지 못하면 해당 임차인이 빌린 부분 이외의 부분에 발생한 피해는 그 임차인에게 배상책임을 물을 수 없다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 대법원은 그동안 "임차인이 임차 건물의 보존에 관해 주의의무를 다했다고 증명하지 못하는 한 임차 외 부분의 손해까지도 배상해야 한다"는 입장이었지만, 이번 전합 판결로 기존 판례를 변경했다. 이에따라 앞으로 화재시 임차인의 배상책임을 비교적 쉽게 인정하던 실무 관행에 변화가 생길 것으로 전망된다. 특히 임차인은 자기가 임차한 부분에 대해서만 적정한 주의를 기울이면, 책임범위가 무한정 늘어나는 부담에서도 벗어날 수 있을 것으로 보인다. 대법원 전원합의체(주심 조희대 대법관)는 18일 임대인 A씨가 임차인 B씨와 B씨가 가입한 삼성화재해상보험을 상대로 낸 손해배상청구소송(2012다86895)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 판결문 보기 경기도 광주에 2층짜리 건물을 소유하고 있던 A씨는 2008년 5월 B씨에게 이 건물 1층 가운데 150평을 골프용품 매장으로 빌려줬다. 그런데 2009년 10월 B씨가 운영하던 이 매장에서 불이 나 이 건물 2층까지 모두 타 버렸다. 그러자 A씨는 "임차목적물(B씨가 임대한 1층 골프용품 매장) 반환채무가 이행불능이 됐으니 그로 인한 손해와 화재가 번져 2층 등으로 발생한 손해까지 배상하라"며 소송을 냈다. 대법원 전원합의체는 화재로 임차한 건물 부분에 발생한 손해는 기존 판례와 동일하게 임차인이 당연히 배상해야 한다고 했다. 재판부는 "임대차 목적물이 화재 등으로 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우, 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 그 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 진다"며 "이는 그 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 않은 때에도 마찬가지"라고 밝혔다. 그러나 임차한 부분 이외에 발생한 손해에 대해서는 임차인에게 화재 발생에 대한 과실이 있음을 임대인이 입증한 경우에만 책임이 인정된다는 점을 분명히 했다. 재판부는 "임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차해 사용·수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생해 임차 건물이 아닌 건물 부분까지 불에 타 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에는 임차인이 임차 건물의 보존·관리의무를 위반해 화재 발생 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있었다는 점을 임대인인 원고가 주장·증명하지 못하는 이상 임차인은 임차 건물이 아닌 건물 다른 부분에 발생한 손해에 대해서는 배상책임을 지지 않는다"고 했다. 이어 "이 사건에서 화재가 발생한 지점은 B씨의 매장임이 밝혀졌으나, 그 원인은 밝혀지지 않았다"며 "화재 발생과 관련한 B씨의 계약상 의무위반이 있었다고 보기 어려우므로 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서는 B씨에게 배상책임이 없다"고 판시했다. 이에 대해 김신·권순일 대법관은 "임차 외 건물 부분이 불에 탄 손해를 배상하는 것은 채무불이행책임에서의 손해배상의 목적인 이행이익의 배상과는 무관하고, 법경제학적인 관점에서 보더라도 임차 외 건물 부분의 손해에 관하여는 계약책임이 아니라 불법행위 제도에 의해 해결하는 것이 타당하다"며 "다른 특별한 사정이 없는 한 임차 외 건물 부분에 발생한 재산상 손해에 관하여는 불법행위책임만이 성립한다고 보고, 따라서 가해자인 임차인의 귀책사유에 대한 증명책임은 피해자인 임대인에게 있는데 화재의 구체적인 원인이 밝혀지지 않은 이상 임차인의 귀책사유가 증명되었다고 볼 수 없으므로, B씨의 손해배상책임이 성립하지 않고 그 보험자인 삼성화재의 책임 역시 부정된다고 보는 것이 타당하다"는 별개 의견을 냈다. 김재형 대법관은 반대 의견을 냈다. 김 대법관은 "임대차계약 존속 중에 화재가 임차인이 지배·관리하는 영역에서 발생해 임차 건물과 임차 외 건물이 함께 불에 탄 경우, 이는 복수의 의무위반이 아닌 하나의 의무위반 사태로 보아 채무불이행의 성립 여부를 판단해야 한다"며 "손해가 발생한 부분이 임차물인지 여부를 기준으로 해당 건물 부분의 손해가 채무불이행에 따라 배상해야 할 손해의 범위에 포함되는지를 판단하는 것은 타당하지 않으므로, 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 피고들의 배상책임이 있다고 본 원심의 판단을 수긍할 수 있다"고 밝혔다. 이기택 대법관은 "임차인의 채무불이행책임의 성립 및 임차인이 배상해야 할 손해배상의 범위에 관해서는 (김재형 대법관의) 반대의견과 견해가 같다"면서도 "법원은 임차인의 손해배상책임을 제한하면서 일정한 요소들을 반드시 고려해 임대인과 임차인이 임차 외 건물 부분의 손해를 합리적으로 분담하도록 하여야 함에도 원심이 이러한 필수적 고려요소들 중 일부에 대해 심리하지 않았으므로, B씨의 상고 이유 중 책임제한에 관한 주장을 받아들여야 한다"는 별개의견을 냈다. 앞서 1심은 화재가 B씨의 매장에서 시작됐다는 점을 인정할 증거가 부족하다며 원고패소 판결했다. 하지만 2심은 "임차인이 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자로서의 주의의무를 다했다는 증명이 부족한 이상 손해배상책임이 있으며, 나아가 임차인은 임차 목적물 자체에 발생한 손해 뿐만 아니라 구조상 불가분의 일체 관계에 있는 건물 전체에 발생한 손해까지도 배상해야 한다"면서 A씨의 손을 들어줬다. 다만, B씨의 책임 비율을 70%로 제한해 삼성화재에게도 이에 해당하는 보험금을 지급하라고 했다. 대법원 관계자는 "이번 판결로 건물 전체의 소유자로서 해당 임차 건물 부분 이외의 다른 건물 부분에 대한 정보까지도 보유하고 있는 임대인으로 하여금 화재 발생과 확대를 막기 위한 동기를 부여하게 됐다"며 "임대인은 소송보다는 건물 전체에 대한 보험가입과 그 보험료를 차임 등으로 분산시키는 방법을 통해 위험에 대비하면 될 것"이라고 말했다. 그는 "사회경제적으로 좀 더 효율적인 화재 발생율 감소와 적정한 주의의무의 수준이 유지되는데 기여할 것으로 기대한다"고 덧붙였다. 이번 전원합의체 판결은 대법원 홈페이지(http://www.scourt.go.kr/sjudge/1495086556632_144916.pdf)에서도 전문을 볼 수 있다.

국민임대주택 입주자가 한국토지주택공사가 정한 기준가보다 비싼 차량을 소유하고 있더라도 그것만으로는 임대주택계약을 해지할 수 없다는 판결이 나왔다. 임대주택계약을 체결할 때는 국토교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용해야 하는데, 이 계약서에 의하면 고가 차량 소유는 임대차 해지사유가 되지 않는다는 것이다. 한국토지공사는 2006년 이모씨와 보증금 1900만원에 월세 15만원, 계약기간 2년의 임대차계약을 체결했다. 이씨는 계약을 갱신하면서 계속 아파트에 거주했고 2011년에도 2013년 1월 31일을 만료일로 계약을 갱신했다. 그런데 계약 이후 토지주택공사는 이씨의 부인이 기준가액 이상의 차량을 소유하고 있는 것을 발견했고 2013년 1월초 '전산검색결과 기준가 이상의 차량을 소유한 것으로 밝혀졌으니 국민임대주택 아파트에 입주자격을 갖췄다는 소명자료를 제출하라'는 내용의 '임대차계약 해지통보 및 퇴거 안내' 문서를 내용증명으로 발송했다. 공사가 이씨와 체결한 표준임대차계약서의 특수조건 제1조에는 국민임대주택에 입주하려면 2464만원 이하의 차량을 소유해야한다는 조건이 있었는데 이씨의 부인이 소유한 차량은 싼타페로 3360만원가량이었다. 한국토지공사는 이후 이씨에게 아파트를 인도하라는 내용의 서류를 2차례 더 발송했으나 이씨가 나가지 않자 소송을 냈다. 그러나 춘천지법 영월지원 민사1단독 황성욱 판사는 토지주택공사가 이씨를 상대로 낸 건물명도 소송(2015가단11118)에서 최근 원고패소 판결했다. 황 판사는 "임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 해제·해지 사유를 정하고 있는 표준임대차계약서 제10조 1항 각 호에 해당하는 사유가 있어야 계약을 해지하거나 계약 갱신을 거절할 수 있고 그렇지 않을 때에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 계약 갱신을 원할 경우 이를 거절할 수 없다고 봐야 한다"며 "계약서 10조 1항에는 주택보유여부만 해제·해지사유로 규정하고 있어 비록 이씨의 배우자가 기준가액 이상의 차량을 소유하고 있다고 하더라도 이것만으로는 이씨가 표준임대차계약서상 의무를 위반했다고 단정하기 어렵다"고 설명했다. 이어 "주택임대차보호법 제6조 1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월~1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있다"며 "공사가 보낸 해지통고는 임대차계약 종료일인 2013년 1월 31일로부터 1개월이 남지 않은 시점에 이씨에게 발송됐으므로 효력이 없다"고 원고청구를 모두 기각했다.

보증금은 올리고 월세는 깎는 방식으로 체결된 공공임대주택 임대차계약에서 보증금 증액이 무효가 되면 월세 감액도 무효가 된다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 올린 보증금을 돌려받았다면 월세도 인상해 원래대로 내야 한다는 것이다. 인상분을 내지 않으면 임대료 연체에 해당해 임대인이 임대차계약을 해지하고 집을 비워달라고 할 수 있다. 대법원 전원합의체(주심 박병대 대법관)는 18일 공공임대주택 사업자인 D사가 임차인 정모(32)씨를 상대로 낸 건물인도 청구소송(2013다42236)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법 합의부로 돌려보냈다. 정씨와 D사는 2006년 5월 경기도 성남의 한 공공임대 아파트를 보증금 2억4600만원, 월세 59만원에 임대차계약을 체결했다. 당시 구 임대주택법 등에 따른 표준보증금은 1억3700만원, 표준임대료는 월 90만원이었지만 D사가 1년 만기 정기예금 이율인 연 3.45%를 적용해 보증금과 임대료를 상호전환해 책정한 금액이다. 보증금을 높이는 대신 월 임대료를 낮춘 셈이다. 이 계약에는 정씨가 3개월 이상 월세를 연체하면 D사가 계약을 해지할 수 있다는 내용을 포함됐다. 그런데 이후 보증금이 비싸다는 사실을 알게 된 정씨는 D사를 상대로 "표준보증금인 1억3700만원보다 비싸게 받은 보증금 계약은 무효"라며 "차액을 돌려달라"고 소송을 냈다. 이에 D사는 "표준보증금을 넘는 보증금이 무효라면 표준임대료 90만원보다 적은 월세 계약도 무효"라며 "차액만큼 더 내라"고 정씨를 상대로 맞소송을 냈다. 법원은 두 사람의 주장을 모두 받아들였다. 법원은 "공공임대주택 사업자가 표준금액보다 보증금을 올리고 월세를 깍는 방식(전환금액)으로 임차인을 모집하길 원한다면 표준금액과 전환금액을 모두 공고했어야 하는데, D사는 표준금액은 공지하지 않은 채 임대차계약을 체결했으므로 강행법규 위반"이라며 "D사는 정씨에게 보증금 차액 1억900만원을, 정씨는 D사에 임대료 차액 월 31만원을 지급하라"고 판결했고 이 판결은 확정됐다. 이후 D사는 보증금 차액을 정씨에게 돌려줬지만, 정씨는 3개월 이상 최초 계약대로 월 59만원만 내고 차액을 내지 않았다. 이에 D사는 정씨에게 임대차계약 해지를 통보한 다음 아파트를 비워 달라며 다시 소송을 냈다. 이 사건에서는 임대보증금과 임대료의 상호전환이 법정 방식을 갖추지 못해 무효가 된 경우 임차인이 임대사업자에게 표준임대료와 당초 계약상 임대료의 차액을 지급할 의무를 부담하는지와 그 돈의 성격이 무엇인지가 쟁점이 됐다. 임차인이 추가로 내야 할 월세에 해당한다고 보면 3개월 이상 연체시 임대사업자가 임대차계약을 해지할 수 있지만, 월세와 상관없는 단순한 부당이득에 해당한다면 임대사업자는 보증금에서 미납한 월세 차액만큼을 공제할 수 있을 뿐 계약 해지는 주장할 수 없게 된다. 대법원은 '무효행위의 전환' 법리를 적용해 양측의 형평성을 고려한 판결을 내렸다. 대법원은 "법률행위가 강행법규에 위반돼 무효가 되는 경우 그 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자 쌍방이 이와 같은 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 민법 제138조에 따라 다른 법률행위로서 효력을 가진다"며 "이 같은 당사자의 가정적 효과의사는 그 법률행위의 경위, 목적과 내용, 무효의 사유 및 강행법규의 입법취지 등을 두루 고려해 판단할 것이지만 그 결과가 한쪽 당사자에게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형평에 반하는 것이어서는 안 된다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약 전체를 무효로 하면 임차인은 그 즉시 임대주택에 더 이상 거주할 수 없게 되므로 임대주택의 공급을 통해 국민주거생활의 안정을 도모하고자 하는 입법목적을 달성할 수 없게 된다"면서 "그렇다고 해서 보증금은 표준보증금으로 하되 월세는 당초 계약대로 59만원을 한다면 임대사업자에게 일방적으로 불리해 형평에 어긋난다"고 설명했다. 그러면서 "이 사건에서 D사와 정씨는 임대보증금과 임대료의 상호전환을 하지 않은 원래의 임대조건인 표준보증금과 표준임대료로 임대차계약을 체결할 것을 의욕하였으리라고 봄이 상당하다"면서 "따라서 D사는 보증금 차액 1억900만원을, 정씨는 그에 상응해 임대료 차액인 월 31만원을 지급할 의무를 부담해야 하며 이를 3개월 이상 연체하면 D사는 임대차계약을 해지할 수 있다"고 판시했다. 이에 대해 김신·김소영·권순일·박상옥 대법관은 "임대보증금은 표준보증금을 초과하는 한도 내에서 무효이지만, 임차인은 당초 계약에서 정한 월세 59만원만 내면 된다"며 "임대차계약과 보증금계약은 별개의 계약이고, 보증금계약에서 정한 임대보증금이 법령상 상한을 초과해 그 부분이 무효가 됐다고 해서 별개의 법률행위인 임대차계약에서 정한 차임이 그에 상응하여 증액된다고 볼 수 없다"는 별개의견을 냈다. 이 소수의견은 사실상 반대의견이지만 기판력 문제로 '원심을 파기한다'는 점에서는 다수의견과 주문이 동일해 별개의견으로 분류됐다. 앞서 1심은 "정씨가 내야 할 월세는 90만원이고, 이 차액을 연체하면 임대사업자는 임대차계약을 해지할 수 있다"며 D사의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 "정씨가 내야 할 임대료는 당초 계약상 금액인 59만원이고 나머지 차액은 부당이득에 해당한다"며 "이를 연체했다고 해서 D사가 임대차계약을 해지할 수는 없다"면서 정씨의 손을 들어줬다. 대법원 관계자는 "이번 판결은 표준임대료와 당초 계약상 임대료 차액의 법적 성질이 임대료에 해당한다는 취지로 판시해 하급심의 혼란을 종식시켰다"며 "민법 제138조의 무효행위 전환이라는 법률적 근거를 제시하면서 이 법리 적용에 있어 그 결과가 한쪽 당사자에게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형평에 반하는 것이어서는 안 된다고 판시해 그 기준과 한계도 선언했다"고 설명했다. 판결문 보기 이번 전원합의체 판결문은 대법원 홈페이지(http://www.scourt.go.kr/sjudge/1479446796781_142636.pdf)에서 전문을 확인할 수 있다.