토지거래허가구역 내의 토지 매수인이 매매계약의 무효로 인해 토지를 허가 목적대로 이용할 수 없다면 이행강제금 부과 대상이 아니라는 판결이 나왔다. 서울고법 행정6부(재판장 안영진 부장판사)는 지난 13일 거래허가구역 내의 경주 정씨 종중 땅을 사들였던 남궁모씨 등 2명이 평택시를 상대로 낸 이행강제금 부과처분 취소소송 항소심(2011누28836)에서 원고패소 판결한 1심을 취소하고 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "종중 소유 토지는 종중 총회의 결의를 거쳐야만 처분할 수 있는데도, 정씨 종중 회장이 총회 결의가 있는 것처럼 회의록을 거짓으로 작성해 토지를 매도했기 때문에 남궁씨 등의 명의 이전등기는 원인무효로 봐야 한다"며 "남궁씨 등은 자신들의 책임 없는 사유로 토지를 허가받은 목적대로 이용하는 것이 불가능하게 됐기 때문에 평택시가 과태료를 부과한 것은 부당하다"고 밝혔다. 남궁씨 등은 2007년 경기도 평택시에 공장을 짓기 위해 토지거래허가구역의 경주 정씨 종중 땅을 3억7100만원에 구입해 소유권이전등기를 했다. 하지만 종중은 종중 회장이 총회 결의없이 토지를 팔았다며 남궁씨 등을 상대로 소유권이전등기 말소청구소송을 냈다. 소송기간 중 공장건축을 중단한 남궁씨 등은 평택시로부터 토지거래허가를 받은 목적대로 사업을 시행하라는 이행명령과 이행강제금 1300여만원을 부과받자 지난해 3월 소송을 냈다. 1심은 "남궁씨 등이 토지거래허가를 받고 종중이 소유권이전등기 말소소송을 낼 때까지 11개월 동안 공장을 설립할 수 있었는데도 이행하지 않았다"며 원고패소 판결했다.

토지를 샀으나 이전등기를 하지 않은 매수인이 전 주인을 상대로 소유권이전등기소송을 냈다가 조정을 통해 합의금을 받는 조건으로 토지를 전 주인에게 되팔았다면 유상으로 이전한 것이므로 양도소득세를 내야 한다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정3단독 문보경 판사는 지난달 20일 토지 소유권이전 소송을 냈다가 임의조정에 합의한 이모씨가 서초세무서를 상대로 낸 양도소득세 부과처분 취소소송(2012구단4534)에서 원고승소 판결했다. 문 판사는 판결문에서 "양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도·교환 등으로 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다"며 "이씨는 합의금을 받고 토지를 유상으로 이전했다고 보는 것이 상당하므로 이는 소득세법상 양도에 해당한다"고 밝혔다. 그러나 문 판사는 이씨가 미등기 상태로 토지를 양도했다는 이유로 중과세율을 적용받은 부분에 대해서는 "이씨에게 자산의 미등기양도를 통한 조세회피 목적이나 전매이득취득 등 투기목적이 없는 것으로 인정되므로 중과세해선 안 된다"고 덧붙였다. 1985년 남양주시의 땅을 산 이씨는 소유권 이전등기를 하지 않은 채로 점유하고 있다가 자신의 땅에 박물관 건립사업이 시작되자 보상금을 받으려고 했다. 토지보상금은 등기명의자에게만 줄 수 있다는 답변을 들은 이씨는 등기명의자인 전 소유자 정모씨를 상대로 점유취득시효를 주장하며 소유권 이전등기소송을 냈다. 이씨와 정씨는 소유권을 이전받지 않는 대신 합의금 1억8200만원을 받기로 하는 내용의 임의조정에 합의했으며 이씨는 양도소득세 3800여만원을 냈다. 하지만 서초세무서는 이씨가 투기목적으로 토지를 등기하지 않은 상태에서 양도했다며 중과세율을 적용해 양도소득세와 가산세 9000여만원을 부과하자 이씨는 "임의조정 합의금은 양도소득세 대상이 아니고, 맞다고 하더라도 투기 목적이 없었으므로 중과세 대상이 아니다"라며 지난해 2월 소송을 냈다.

장기간 미등기 상태인 부동산 매수인에게 부동산명의신탁을 한 경우와 동일한 과징금을 부과하는 것은 정당하다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산 실명법) 제10조1항은 부동산 매수인이 소유권보존등기가 마쳐진 뒤 3년 이내에 소유권이전등기를 하지 않으면 부동산 평가액의 30%범위에서 과징금을 부과할 수 있도록 규정하고 있다. 헌재는 지난달 28일 아파트 매수인 강모씨가 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조1항에 대해 낸 헌법소원사건(2012헌바263)에서 재판관 전원일치 의견으로 합헌결정을 내렸다. 헌재는 결정문에서 "미등기상태가 장기화되면 사실상 전 소유자와의 사이에 명의신탁이 있는 것과 다름없어 투기·위법의 수단으로 악용될 수 있고, 실제는 명의신탁관계임에도 불구하고 매매나 교환, 증여 등들 내용으로 하는 계약을 체결한 것으로 가장해 명의신탁이 아니라고 주장하는 경우 그 실체를 밝혀내는 일이 쉽지 않다"고 밝혔다. 헌재는 "부동산실명법은 미등기 상태를 이용한 사실상의 명의신탁을 규제하고, 명의신탁을 미등기로 위장해 부동산실명법 적용을 회피하려는 시도를 차단함으로써 부동산등기 제도를 악용한 투기·탈세나 탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 가격안정을 도모하고자 하는 규정으로 입법목적의 정당성이 인정된다"고 설명했다. 또 "부동산실명법은 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 했는지 여부도 과징금의 부과기준으로 고려하도록 규정하고 있어 장기미등기자의 경우 구체적인 과징금 금액을 산정할 때 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었다는 점이 인정되면 과징금이 감경될 수 있는 길을 열어두고 있다"며 "명의신탁은 탈법이나 탈세를 목적으로 이뤄지는 것이 일반적이므로 명의신탁자가 이 감경사유에 해당될 가능성은 극히 낮으므로 실제로 모든 장기미등기자가 명의신탁자와 동일하게 과징금을 부과받게 되는 것은 아니다"라고 덧붙였다. 강씨는 2004년 5월 부산 금정구의 아파트를 구입했다. 2006년 4월 아파트에 대한 보존등기가 마쳐졌고, 강씨는 입주한 뒤 관리비를 내며 생활해오다 2011년 5월에서야 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 부산 금정구는 강씨가 잔대금을 납부하고도 소유권보존등기가 마쳐진 날로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 않았다는 이유로 부동산 실명법에 근거해 과징금 1억4700여만원을 부과했고, 지난해 1월 강씨는 과징금 부과처분에 대한 취소소송을 제기한 뒤 같은해 7월 헌법소원을 냈다.

자경(自耕) 의사가 없어 구 농지개혁법상 농지를 취득할 수 없는 사람이 농지를 사들인 뒤 소유권 이전등기를 하지 못한 상태에서 다른 사람을 통해 간접점유했어도 자주점유가 인정될 수 없다는 항소심 판결이 나왔다. 이는 1994년 농지개혁법 폐지 전에 농지 매수인이 사망해 매매계약이 확정적으로 무효가 된 사례로, 이 판결이 확정되면 매수인의 상속인은 취득시효 주장도 불가능해 매도인에게 등기 이전을 요구할 수 없게 된다. 서울고법 민사23부(재판장 이광만 부장판사)는 최근 정모씨가 "매매계약 혹은 취득시효 완성에 따라 농지에 대한 소유권이전등기의무를 이행하라"며 매도인 이모씨를 상대로 낸 소유권이전등기소송 항소심(2012나17549)에서 1심 판결을 취소하고 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "구 농지개혁법상 자경 또는 자영의 의사가 없는 농지의 매수인은 농지매매증명의 발급 여부와 관계없이 농지에 대한 소유권을 취득할 수 없다"며 "비농가인 매수인이 농지매매증명을 발급받을 수 있는 자격을 취득하지 못한 채 사망했다면 매매계약은 확정적으로 무효가 된다"고 밝혔다. 이어 "정씨의 부친이 이씨로부터 농지를 매수한 이후 다른 사람을 통해 사망할 당시까지 농지를 계속 점유해 온 사실은 인정되지만, 매매계약을 체결할 당시 자경·자영 의사가 없었고 그러한 상태에서 사망했다"고 지적했다. 재판부는 "정씨의 부친이 국립대학 교수로서 공무원 신분인 점 등을 종합해 보면, 매매계약 체결 당시부터 매매계약이 구 농지개혁법에 위반돼 무효임을 알았다고 할 것이므로, 정씨의 부친과 상속인인 정씨의 농지에 대한 점유는 타주점유"라고 지적했다. 타주점유는 소유의 의사가 없는 점유를 의미하며, 토지에 대한 취득시효는 불가능하다. 정씨의 부친은 1981년 2월 평택시 팽성읍의 논 1800㎡를 이모씨로부터 매수했으나 농지매매증명을 발급받지 못해 이전등기는 하지 않았다. 정씨의 부친은 1989년에 사망했고, 정씨는 2010년 상속재산분할협의를 거쳐 이 토지를 상속받았다. 정씨는 매도인인 이씨가 2006년 이 토지에 대해 1억원의 근저당을 설정한 사실을 뒤늦게 알게 됐고, 2010년 11월 소유권이전등기 소송을 냈다. 1심 재판부는 이씨에 대해 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 하도록 했고, 아울러 근저당권에 의해 실제로 담보된 7000만원도 정씨에게 지급하도록 했다.

계약명의신탁에서 명의수탁자(부동산 매수자)가 부동산을 담보로 잡히거나 임의로 처분하는 행위는 부동산 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지 여부와 관계없이 횡령죄로 처벌할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 부동산실명법상 매도인이 계약명의신탁 사실을 모르는 선의(善意)의 경우에는 수탁자의 소유권이전등기를 유효로 보기 때문에 수탁자에게 '타인의 재물을 보관하는 자'의 지위를 인정할 수 없어 횡령죄로 처벌할 수 없다는 게 기존의 판례였지만, 반대로 매도인이 명의 신탁을 알고 있는 악의(惡意)의 경우에는 처벌이 가능한 지 여부에 대해 명확한 대법원 판례가 없었다. 이번 판결은 매도인이 악의인 경우 수탁자 앞으로 마쳐진 소유권이전등기는 무효이지만, 매도인에게는 등기를 말소할 의무만을 부담하고 신탁자에게는 부동산을 넘겨줘야 할 의무가 없기 때문에 횡령죄의 주체가 될 수 없다는 취지다. 대법원 형사3부(주심 이인복 대법관)는 지난달 29일 명의신탁 받은 부동산에 임의로 저당권을 설정한 혐의(특경가법상 횡령)로 기소된 유모(65)씨에 대한 상고심(☞ 2011도7361)에서 징역 1년을 선고한 원심을 깨고 무죄 취지로 사건을 대전고법으로 돌려보냈다. 재판부는 "수탁자인 유씨가 박모씨와 명의신탁 약정을 맺은 사실을 매도인인 심씨가 알면서 유씨와 계약을 체결한 '악의의 명의신탁'에서 유씨 명의로 마쳐진 소유권이전등기는 부동산실명법상 무효이고, 매도인인 심씨만이 소유권을 그대로 보유하고 있으므로 부동산 소유권이 명의신탁자인 박씨에게 있음을 전제로 유씨가 그와의 관계에서 횡령죄에서의 '타인의 재물을 보관하는 자'의 지위에 있다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "이 경우 명의수탁자가 매도인에 대해 소유권이전등기말소의무를 부담하게 되지만, 이 소유권이전등기는 처음부터 원인무효여서 명의수탁자는 매도인이 소유권에 기한 방해배제 청구로 그 말소를 구하는 것에 대해 상대방으로서 응할 처지에 있는 것에 불과하고, 명의수탁자가 제3자와의 사이에 한 처분행위가 부동산실명법에 따라 유효하게 될 가능성이 있다고 하더라도 이는 거래의 상대방인 제3자를 보호하기 위한 것일 뿐이므로 말소등기의무의 존재나 명의수탁자에 의한 유효한 처분가능성을 들어 명의수탁자가 매도인에 대한 관계에서 횡령죄의 '타인의 재물을 보관하는 자'의 지위에 있다고 볼 수 없다"고 설명했다. 재판부는 "유씨가 명의신탁자인 박씨에 대해 부동산을 보관하는 자의 지위에 있다고 보고 이를 전제로 횡령의 공소사실을 유죄로 판단한 원심에는 횡령죄에 관한 법리를 오해한 위법이 있다"고 덧붙였다. 유씨는 1991년 4월 박씨와 명의신탁 약정을 맺고 매수인으로 나서 명의신탁 사실을 아는 심씨로부터 충남 천안시 서북구 일대의 밭 2922㎡를 사들였다. 부동산을 대신 관리하던 유씨는 2008년 5월 당시 시가 6억6000여만원대의 수탁부동산을 금융기관에 담보로 제공해 채권최고액 3억6600만원의 근저당권을 설정한 혐의로 기소됐다. 1·2심은 "매도자인 심씨가 계약명의신탁 사실을 몰랐다면 유씨는 박씨와 심씨 모두에게 소유권을 주장할 수 있어 횡령죄가 성립하지 않지만, 심씨가 계약명의신탁 사실을 알고 있었으므로 횡령죄 처벌이 가능하다"며 유죄판결을 내렸다. 윤성식 대법원 공보관은 "이번 판결은 부동산실명법이 금지하고 있는 명의신탁을 일반 형법에 의해 보호하는 것은 바람직하지 않고, 부동산실명법 자체에 명의신탁 행위를 처벌하는 규정을 두고 있으므로 명의신탁자를 형법적으로 보호할 필요성이 없다는 의미"라고 설명했다.

경매 때 입찰자에게 '토지 매수인이 건축폐기물 등을 현장에서 직접 확인해야 한다'고 명시했더라도 땅속에 폐기물이 매립돼 있었다면 매도인이 하자담보책임을 져야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사16부(재판장 김성곤 부장판사)는 지난 1일 원주축협이 국가를 상대로 낸 손해배상소송(2012가합23042)에서 "국가는 폐기물 처리비 1억 4800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "'매매목적물에 표시되지 않은 물건의 명도나 처리는 매수인의 책임사항이므로 반드시 현장을 확인하고 입찰에 응하라'는 입찰 유의사항은 토지를 굴착하지 않고서는 알 수 없는 지하 매립 폐기물에 대한 하자담보책임까지 면제하는 것으로 해석하기는 어렵다"며 "매립된 폐기물의 수량과 종류에 따라 처리 비용이 무한히 확대될 수 있는 점에 비춰 봐도 이 규정만으로 매립된 폐기물의 하자담보책임을 면제한 것으로 보기는 부족하다"고 지적했다. 재판부는 다만 "원추축협이 비교적 저렴한 가격인 감정가의 80%에 매수했고, 처리비용 중 대부분을 차지하는 폐 토사는 기름에 오염된 것으로 이웃 주유소 부지로부터 오염됐을 가능성도 있다"며 국가의 책임을 60%로 제한했다. 원주축협은 지난 2008년 국가로부터 수의매각 형태로 원주시 학성동의 잡종지 4232㎡를 34억여원에 매수했다. 지난해 10월 종합유통센터를 신축하기 위해 터파기 공사를 하던 원주축협은 지하 1.5m 아래에 기름에 오염된 토양과 폐콘크리트 등 건설폐기물을 발견했다. 폐기물을 처리한 원주축협은 지난 3월 "국가는 하자담보책임으로 폐기물 처리비 2억 9200만원을 지급하라"며 소송을 냈다.

채무자로부터 부동산을 명의신탁받은 수탁자가 제3자에게 부동산을 매도한 경우 채무자가 그 매도 계약에 관여했다면 사해행위(詐害行爲)에 해당하므로 채권자는 매도계약을 취소할 수 있다는 대법원 첫 판결이 나왔다. 이는 채권자와 관계 없는 당사자들의 법률행위로 가장했지만 실질적으로는 채무자가 채권자를 해할 목적으로 자기 재산을 매도하는 것이라면 채권자가 계약을 취소할 수 있다는 취지이다. 지금까지는 수탁자와 제3자의 법률행위는 채무자가 당사자가 아니므로 채권자가 취소할 수 있는 대상이 아니었지만, 이번 판결로 채무자가 재산을 양자간 명의신탁한 뒤 수탁자와 제3자 매매의 형식으로 책임재산을 빼돌리는 행위에 제동을 걸 수 있는 길이 열렸다. 대법원 민사1부(주심 박병대 대법관)는 지난달 25일 채권자 이모(50)씨가 부동산 매수인 조모(55)씨를 상대로 낸 사해행위 취소소송 상고심(☞2011다107375)에서 소를 각하한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 시행 후 부동산의 소유자가 등기명의를 수탁자에게 이전하는 이른바 양자간 명의신탁의 경우 수탁자 명의의 소유권이전등기는 원인무효로써 말소돼야 하고, 그 부동산은 여전히 신탁자의 소유로 신탁자의 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산이 된다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "책임재산인 신탁부동산에 관해 채무자인 신탁자가 직접 자신의 명의 또는 수탁자의 명의로 제3자와 매매계약을 체결하는 등 신탁자가 실질적 당사자가 돼 법률행위를 하면 이로 인해 신탁자의 채무초과상태가 더 나빠지게 되고 신탁자도 그러한 사실을 인식하고 있었다면 신탁자의 법률행위는 신탁자의 일반채권자들을 해하는 행위로서 사해행위에 해당한다"며 "사해행위취소의 대상은 신탁자와 제3자 사이의 법률행위이며, 원상회복은 제3자가 수탁자에게 말소등기절차를 이행하는 방법으로 해야 한다"고 설명했다. 재판부는 "이씨는 채무자 김모씨가 수탁자 임모씨 명의로 등기명의를 신탁한 부동산을 조씨에게 처분한 행위에 대해 사해행위로 취소를 구한다고 주장했는데도, 임씨와 조씨의 법률행위를 취소해달라는 청구를 부적법하다고 보고 이를 각하한 원심은 사해행위취소의 대상이 되는 '채무자가 한 법률행위'에 관한 법리를 오해한 위법이 있다"고 덧붙였다. 이씨는 김씨에 대해 부동산 매매 해제로 인한 6억5000만원의 대금채권을 갖고 있었다. 김씨는 2003년 자신이 소유한 성남시 수정구 소재 2층 건물을 임씨에게 명의신탁했고, 임씨는 조씨에게 건물을 매도했다. 이씨는 "임씨가 매도한 건물은 사실상 김씨의 소유이고, 이 건물을 매도한 행위로 인해 김씨의 적극재산이 감소했다"며 조씨를 상대로 매매를 취소하는 소송을 냈다. 1심은 원고승소판결했으나, 2심은 "채권자취소권 행사시 취소의 대상은 채무자와 수익자 사이의 법률행위에 한정되고 채무자 이외의 자가 한 법률행위는 취소의 대상이 되지 않는다"며 소를 각하했다.

1심 판결의 부동산 취득가액이 항소심 강제조정에서 그대로 인정됐다면, 강제조정의 내용을 지방세법상 '판결문에 의해 취득가격이 입증'되는 경우로 봐야 한다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정4부(재판장 이인형 부장판사)는 지난달 12일 부동산 매수인 윤모씨가 "1심과 동일하게 부동산 취득가액을 7억여원으로 인정한 항소심 강제조정을 인정하지 않고, 시가표준액 11억여원에 따라 세금을 부과한 것은 위법하다"며 서울시 강남구청장을 상대로 낸 취득세 부과처분 취소소송(2012구합21949)에서 "취득세 등 2790만원의 부과처분을 취소한다"며 원고승소 판결을 내렸다. 구 지방세법 제111조 1항과 2항은 취득세의 과세표준을 취득자가 신고한 취득당시의 가액으로 하고, 신고가액이 시가표준액에 미달할 때 시가표준액을 과세표준으로 규정하고 있다. 다만, 같은조 5항은 판결문에 의해 취득가격이 입증되면 신고가액이 시가표준액에 미달하더라도 판결에 따르도록 규정하고 있다. 여기에는 화해·포기·인낙·의제자백에 의한 것은 제외되며, 조정은 화해와 같은 효력을 가지기 때문에 문제가 됐다. 재판부는 판결문에서 "구 지방세법 제111조5항이 판결문에 의해 취득가격이 입증되는 경우 취득세 과세표준을 사실상의 취득가격에 의하도록 규정하고 있는 취지는, 사실상의 취득가격을 용이하게 확인할 수 있고 명백하게 드러나 있어 조작의 염려가 없다는 데 있다"고 밝혔다. 재판부는 "강제조정의 내용은 1심 판결과 동일한 부동산 매매대금을 인정하고 있어 항소심 재판부의 판단은 1심 재판부와 동일한 것으로 해석할 수 있다"며 "이에 대해 당사자들의 조작 가능성이 반영된 것이라고 볼 수 없다"고 설명했다. 이어 "항소심에서 사건의 종국 형식이 조정에 갈음하는 결정이라고 해 동일한 취득가액을 인정한 1심 판결 선고 후 사건이 확정됐을 경우와 다르게 판단하는 것은 불합리하다"며 "민사소송에 의해 확정된 판결문에는 1심 판결이 선고된 후 항소심에서 부동산 취득가액에 대해 1심 판결과 동일한 내용을 반영한 조정에 갈음하는 결정이 확정된 경우 1심 판결이 포함되는 것으로 해석하는 것이 지방세법의 취지에 부합한다"고 덧붙였다. 법원 관계자는 "윤씨의 소유권이전등기청구소송의 항소심 강제조정 내용은 1심 판결과 부동산 매매대금의 변제방법만 달리하고 취득가액은 동일하다"며 "항소심 강제조정은 비록 판결은 아니지만, 1심에서 당사자들이 다툰 사안이고 취득가액도 1심과 같기 때문에 일반적인 당사자 사이의 화해와 달리 판결문에 준하는 것으로 볼 수 있다는 취지의 판결"이라고 설명했다. 서울시 청담동의 연립주택을 7억여원에 매수한 윤씨는 매도인이 소유권이전등기절차를 이행하지 않자 2005년 4월 소유권이전등기소송을 내 승소했다. 매도인은 판결에 불복해 항소했으나 2008년 7월 항소심에서도 1심 판결과 같은 내용의 강제조정이 성립됐다. 이어 윤씨는 2008년 9월 연립주택 취득가액 7억여원을 과세표준으로 해 취득세 등 3300여만원을 신고했으나 강남구청은 "윤씨의 연립주택 취득은 판결문에 의해 취득가액이 입증되는 취득에 해당하지 않는다"며 2011년 11월 시가표준액 11억여원에서 윤씨가 신고한 7억여원의 차액 3억9000여만원에 대한 취득세 등 2790만원을 부과했다. 윤씨는 지난 1월 조세심판원에 심판을 청구했으나 기각되자 지난 7월 소송을 냈다.

강제경매로 인한 법정지상권의 성립 여부는 강제경매의 원인이 되는 가압류시를 기준으로 판단해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 관습상 법정지상권이란 동일인에게 속했던 토지와 건물이 강제경매나 공매 등으로 인해 소유자가 다르게 되더라도 건물 소유자가 토지를 계속 이용할 수 있는 권리를 말한다. 이번 판결로 건물 매수인이 대금을 완납한 때를 기준으로 판단해야 한다는 기존 판례(71다1631 등)는 변경됐다. 가압류가 이뤄지면 가압류에 기초한 이해관계가 형성되므로, 이후에 법정지상권이 생겨 토지소유자 기타 이해관계인들이 예측못한 손해를 입지 않도록 해야 한다는 취지다. 과거에는 강제경매절차에서 건물 매수인은 매수 당시에 건물과 토지가 동일인에게 속했는지만을 확인하면 됐지만, 이번 판결로 가압류시의 건물과 토지가 동일인 소유인지를 확인하지 않으면 건물을 매수하고도 건물이 철거되는 손해를 입을 수도 있다. 대법원 전원합의체(주심 양창수 대법관)는 18일 토지 소유권 등기명의자 유모씨가 "토지를 부당하게 사용하고 있으니 건물을 철거해 달라"며 건물 소유자 신모씨를 상대로 낸 토지인도 청구소송 상고심(☞2010다52140)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 광주지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "부동산 강제경매절차에서 목적물을 매수한 사람의 법적 지위는 그 절차상 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 정해진다"며 "강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인해 매수인에게 이전된 경우에 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권이 성립하는가 하는 문제는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납시가 아니라 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속했는지 여부를 판단해야 한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "강제경매개시 결정 이전에 가압류가 있는 경우에는 그 가압류가 강제경매로 인해 본압류로 이행돼 가압류집행이 본집행에 포섭됨으로써 당초 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다"며 "따라서 경매의 목적이 된 부동산에 대해 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행돼 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속했는지 여부를 판단해야 한다"고 밝혔다. 재판부는 "신씨가 매각대금을 완납한 시점을 기준으로 동일인이 이 사건 토지와 지상 건물을 소유했는지 여부를 따져서 건물에 대해 관습상 법정지상권이 성립한다고 판단한 원심은 관습상 법정지상권의 성립시기에 관한 법리를 오해한 위법이 있다"고 지적했다. 유씨는 2005년 6월 전남 해남군의 토지 391㎡를 사들여 소유권이전등기를 마쳤는데, 토지에는 박모씨 소유의 건물이 있었다. 이 건물은 2003년 10월 박씨의 채권자인 황산노업협동조합이 가압류등기를 해 2004년 9월 가압류에 기한 강제경매가 진행됐다. 유씨는 강제경매절차가 진행중이던 2005년 11월 박씨로부터 건물을 사들여 소유권이전등기를 했으나, 2006년 6월 강제경매로 인해 신씨에게 건물이 매각됐고 유씨 명의의 소유권이전등기는 말소됐다. 유씨는 신씨가 권한없이 자신의 토지를 점유하고 있다며 건물의 철거와 토지 인도를 하라며 소송을 냈으나 신씨는 관습법상 법정지상권을 취득했으므로 토지를 점유할 권리가 있다고 주장했다. 1심은 원고승소판결했으나, 2심은 "건물 소유자가 관습상의 법정지상권을 취득하기 위해서는 강제경매를 위한 압류가 있은 때로부터 계속해서 토지와 건물이 동일 소유자에게 속하는 것을 요하지는 않고, 경락 당시에 동일한 소유자에게 속하면 된다"며 신씨가 건물을 경락받을 당시 유씨가 토지와 건물에 대한 소유권을 모두 가지고 있었으므로 법정지상권이 성립한다"며 원고패소 판결했다.

부동산 매수인이 계약금만 지급한 상태에서 부동산을 양도한 것을 미등기 전매로 보고 양도세를 중과한 것은 부당하다는 대법원 판결이 나왔다. 소득세법 제104조3항은 부동산 투기를 막기 위해 부동산을 취득한 뒤 등기를 하지 않고 양도하는 행위에 대해 양도소득 과세표준의 70%의 중과세율을 적용하도록 규정하고 있다. 대법원 행정1부(주심 김창석 대법관)는 지난달 27일 윤모(56)씨가 부천세무서를 상대로 낸 양도소득세 및 주민세 부과처분 취소소송 상고심(2010두23408)에서 원고승소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "소득세법상 토지 양도는 등기를 마친 소유권 뿐만 아니라 매수 후 그 대금의 거의 전부를 지급한 사실상의 소유권 양도도 포함하는 것이나, 토지의 매수인이 계약금만 지급한 정도로는 그 토지에 대한 사실상의 소유권을 취득했다고 할 수 없고 이 상태에서 다시 타인에게 양도한 것은 매수인의 권리나 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것에 불과하다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "소득세법상 중과세되는 미등기 양도자산은 '그 자산 취득에 관한 등기를 하지 않고 양도하는 것'을 말한다고 돼 있어 토지에 대한 계약금만 지급한 상태에서 그 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우에는 매매 당사자간에 대금완급 전이라도 소유권이전등기를 먼저 넘겨주기로 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 자산의 취득에 관한 등기 자체가 원칙적으로 불가능한 것이므로 이를 양도했다고 해서 소득세법상 미등기 양도자산에 해당한다고 볼 수 없으므로 중과세율이 아닌 통상의 양도소득세율을 적용해야 한다"고 설명했다. 재판부는 "윤씨가 토지에 관한 권리를 양도한 것이 조세회피 목적이나 전매이득 취득 등 투기 목적이 있었다고 볼 수 없고 분양계약 체결 후 사실상의 소유권 내지 처분권을 확보하지 않은 상태에서 이를 다시 양도했다고 해서 윤씨에게 책임을 추궁하는 것은 가혹하다고 볼 수 있으므로 양도소득세 중과세율이 적용되는 미등기 양도자산에서 제외된다고 판단한 원심은 정당하다"고 덧붙였다. 대한주택공사로부터 경기도 부천시 토지 1만 1만3420㎡를 임차해 자동차 운전면허학원을 운영하던 윤씨는 차임을 연체해 소송을 당했고, 윤씨가 부지를 35억여원에 매입하는 조정이 성립됐다. 2001년 6월 3억5000여만원의 계약금을 건넨 상태에서 윤씨는 토지와 건물, 운전면허학원의 운영과 관련된 권리를 합쳐 50억원에 김모씨 등 2명에게 매도했다. 부천세무서는 2007년 6월 미등기 양도자산에 관한 중과세율을 적용해 양도소득세 16억여원을 부과하자 윤씨는 소송을 냈다. 1심은 윤씨가 조세를 포탈할 목적으로 등기를 하지 않은 자산을 양도했다고 보고 원고패소 판결했으나, 2심은 "윤씨가 투기목적 없이 분양대금을 납부할만한 처지가 못돼 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도했다"며 원고승소 판결했다. 윤성식 대법원 공보관은 "전속적 매수 지위가 확정된 아파트 분양권자와는 달리 일반 부동산 매매에서는 매도인이 계약금의 배액을 상환하는 방식으로 언제든지 매매계약을 해제할 수 있으므로 매수인이 이를 양도한 것은 소유권 양도라고 볼 수 없다는 법리에 따른 판결"이라고 설명했다.