저당권 등 제한물권 없는 상태로 임대차 계약을 맺기로 특약을 맺었음에도 임대인이 이를 위반해 잔금 지급일 전 임대차 목적물에 근저당권을 설정했다면 계약 해제 사유에 해당하고 위약금도 물어야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사97단독 김재은 판사는 A 씨와 B 씨(소송대리인 박나현 변호사)가 C 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021가단5127760)에서 "C 씨는 A 씨 등에게 1억1200만 원을 지급하라"며 지난 7월 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 4월 C 씨가 소유한 한 아파트를 보증금 8억1000만 원에 임차하기로 하고 C 씨에게 계약금 8000만 원을 우선 지급했다. 이들이 맺은 임대차 계약에는 제한물권 없는 상태에서 이 아파트를 임대차 한다는 내용이 들어있었다. 그런데 C 씨는 잔금 지급일 전 이 아파트에 채권최고액을 10억8000만 원으로 하는 근저당권을 설정했다. A 씨 등은 "근저당권을 말소하지 않으면 계약해제 후 손해배상을 청구하겠다"고 했지만, C 씨는 "잔금을 마저 지급하면 근저당권을 말소하겠다"고 버텼다. 이에 A 씨 등은 계약을 해제한 후 소송을 냈다. 서울중앙지법 “보증금 초과 금액 담보권 설정은 매우 이례적” 김 판사는 "임대차 계약 특약사항의 기재 내용, 임대차 보증금 액수, 임차인의 대항력과 우선변제권 확보의 중요성, 임대인이 임대차 계약 체결 후 잔금 지급일 사이에 임대목적물에 관해 임대차 보증금을 초과하는 금액을 채권최고액으로 하는 담보권을 설정하는 것은 향후 계약의 원만한 이행에 심각한 장애를 야기할 만한 매우 이례적인 일에 해당한다"면서 "C 씨가 임대차 계약 당시 A 씨 등과 이 사건 근저당권 설정과 관련해 아무런 논의를 하지 않은 것으로 보이는 점 등에 비춰 보면, 양측은 특약으로 C 씨가 A 씨 등에게 이 사건 아파트에 관해 제한물권 없는 상태로 임대하는 것, 즉 적어도 C 씨가 A 씨 등에게 임대차 목적물을 인도하고 A 씨 등이 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 확보할 때까지는 이 아파트에 제한물권을 설정하지 않기로 약정했다고 봄이 타당하다"고 밝혔다. 이어 "C 씨는 근저당권을 설정함으로써 특약에 따른 의무를 위반했고 이같은 이유로 임대차 계약은 해제됐다"면서 "C 씨는 A 씨 등에게 계약금 8000만 원을 반환하고, 위약금으로 계약금 상당액인 8000만 원을 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 다만 "위약금은 손해배상액 예정의 성질을 가지고, 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있다"며 "위약금 약정에 이르게 된 경위, A 씨 등이 지급한 계약금의 액수, C 씨의 의무 위반 내용 및 시기, A 씨 등에게 발생할 수 있는 손해의 내용과 손해액 등 제반 사정을 모두 고려해 손해배상 예정액은 8000만 원 중 40% 상당인 3200만 원으로 감액한다"고 했다. 그러면서 "C 씨는 A 씨 등에게 계약금 8000만 원에 위약금 3200만 원을 합한 총 1억1200만 원을 지급하라"고 판시했다.

상가 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하기 위한 시도를 하지 않았다면, 임대인이 기존 계약보다 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 임대차계약 재체결을 거부하는 태도를 보였다고 하더라도 권리금 회수기회 방해로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했다는 사실이 인정되려면 임차인이 신규임차인을 물색해 임대인에게 소개하고 그와 계약을 체결하도록 요청하는 등 최소한의 주선 행위가 존재해야 한다는 것이다. 서울고법 민사9부(재판장 남성민 부장판사)는 지난 9일 A씨가 B씨를 상대로 낸 임대차보증금 반환소송(2021나2026893)에서 원고승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. 새로운 임대차계약 체결 위한 협의요청 인정할 증거 없어 서울고법, 임대인에 승소판결 약사 A씨는 상가 주인 B씨와 임대차계약을 체결하고 10년 이상 약국을 운영해왔다. 계약이 종료될 무렵 약국 임대차보증금은 7억2500만원, 월 차임은 1000만원이었다. 그런데 B씨가 임대차계약 종료를 앞두고 A씨에게 임대차보증금을 10억원, 월 차임을 3000만원으로 올려줄 것을 요구했고, 이후 두 사람은 계약갱신조건에 관한 내용증명을 수차례 주고받았다. 하지만 조건이 맞지 않아 결국 2018년 3월 임대차계약이 종료됐다. 임대차계약 종료 후에도 A씨가 나가지 않자 B씨는 A씨를 상대로 건물 명도소송(2021나2026886)을 냈다. A씨는 B씨가 고액의 차임과 보증금을 요구하는 방법으로 권리금 회수기회를 방해했다며 권리금 상당액에 대한 손해배상을 요구하는 맞소송(반소)을 냈다. 1심은 상가의 적정 월 차임액에 대한 감정결과 임대차보증금이 0원임을 전제로 2214만원으로 평가됐다며 임대차계약 종료 무렵 B씨가 제안한 계약조건이 적정 월 차임 및 기존 월 차임에 비해 상당히 높은 금액이었다는 점 등을 근거로 B씨의 권리금 회수기회 방해행위가 있었다고 판단했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 감정평가에 따른 권리금 상당액인 4억4682만원을 지급하라"고 판시했다. 하지만 항소심의 판단은 달랐다. 재판부는 "B씨가 A씨의 권리금 회수를 방해해 손해를 발생하게 했다고 보기 어렵다"며 "A씨의 반소 청구 중 권리금 회수방해로 인한 손해배상청구는 이유 없다"고 판결했다. 재판부는 "상가임대차법 제10조의4가 정하는 '임차인이 신규임차인을 주선'한다는 것은 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리며 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청하는 것을 의미한다"며 "이 사건에서는 신규임차인의 존재가 특정되지 않았을 뿐만 아니라 A씨가 B씨에게 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청했음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다"고 밝혔다. 이어 "A씨가 제시하는 대법원 판결(2019. 7. 4. 선고 2018다284226)은 '임차인이 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 체결할 것을 요구했으나, 임대인이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 밝힘으로써 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시했다'고 본 사례이고, 또 다른 판결(2019. 7. 10 선고 2018다239608)은 '임차인이 신규임차인과 (권리금 계약을 체결하지 않았음은 물론이고) 권리금 계약 자체를 예정하고 있지 않아 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했거나 임차인에게 어떠한 손해가 발생했다고 볼 여지가 없다'고 본 사례로, 본건과는 모두 사안을 달리해 A씨의 주장을 뒷받침하는 근거로 원용할 수 없다"고 했다. B씨를 대리한 법무법인 세종의 최철민(48·사법연수원 31기)·이재성(32·변호사시험 8회) 변호사 등은 "그동안 대법원은 임대인이 임대차기간 종료 무렵 현저히 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우에는 실제로 권리금계약을 체결하지 않았거나 신규임차인을 주선하지 않았더라도 방해행위가 인정될 수 있다고 판단했고, 이에 근거해 이 사건 1심은 임대인이 적정 월 차임의 약 1.7배 수준의 현저히 높은 계약조건을 요구하였음을 이유로 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임을 인정했다"면서 "하지만 이와 같은 대법원 판례는 최소한 임대인과 임차인 사이에 신규 임대차계약 체결이 논의되는 상황을 전제로 한 것이었고, 이 사건의 경우 기존 임대차계약에 관한 갱신조건만이 논의되었을 뿐 기존 임차인이 신규 임차인을 주선하기 위한 어떠한 시도를 하지 않았었기에 기존 판례가 그대로 적용될 수 있는 사안이라고 보기는 어려웠다"고 했다. 그러면서 "세종은 항소심에서 권리금 회수기회 방해행위에 관한 상가임대차법 조항은 임대인의 계약체결의 자유를 제한하므로 엄격하게 해석돼야 한다는 점과 임차인이 그동안 적정 월 차임에 비해 상당히 낮은 수준의 차임만을 부담했기에 임대인이 고액의 계약갱신조건을 제안할 수밖에 없었던 합리적인 이유가 있었음을 주장·증명했다"면서 "항소심 재판부도 이러한 주장을 받아들여 임차인의 손해배상 청구를 전부 기각한 것"이라고 설명했다.

임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 부동산을 사용·수익하지는 않은 채 점유만 했다면 그 기간 동안 관리비는 임대인이 부담해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. A씨는 2017년 4월 B사 소유 건물에서 식당을 운영하다 한달 만에 폐업했다. B사는 같은해 7월 A씨가 3기 이상의 임대료를 연체했다는 이유로 임대차계약을 해지했다. B사는 A씨를 상대로 건물명도 소송을 제기했고, 재판이 진행 중인 사이 A씨는 두 차례 B사 건물에서 행사를 개최해 수익을 얻기도 했다. 1심은 "A씨는 부동산을 명도하고 B사에 미지급 차임 2533만여원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 1심 판결을 근거로 강제집행을 통해 건물을 명도받은 B사는 2018년 10월 건물을 돌려받을 때까지의 연체관리비 등 손해액 8600만원을 지급하라며 항소했다. 항소심은 "A씨는 B사에게 건물에서 식당을 시작한 2017년 4월부터 임대차 계약이 해지된 2017년 7월까지 미지급 차임 2533만원을 지급하라"고 판시했다. 이와 함께 "A씨는 같은 기간 동안 연체관리비 1887만원도 B사에 지급하라"고 판결했다. 그러나 대법원 민사1부(주심 박정화 대법관)는 최근 A씨가 B사에 지급하도록 한 연체관리비 부분에 대한 항소심 판단 부분을 파기하고 사건을 대전지법으로 돌려보냈다(2020다286119). 재판부는 "임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하지 않고 점유만 하고 있는 경우라면 임대차목적물 인도 시까지의 관리비는 임대인이 부담해야 한다"고 밝혔다. 이어 "A씨는 B사에게 2017년 4월부터 임대차계약이 종료된 2017년 7월까지의 관리비와 임대차계약 종료 이후 행사를 개최해 건물을 사용·수익한 2일분에 해당하는 관리비를 지급할 의무가 있을 뿐, 나머지 기간 동안의 관리비를 지급할 의무는 없다"고 설명했다. 그러면서 "그런데도 원심은 A씨가 B사에게 2017년 4월부터 2018년 10월경까지의 연체관리비 전부를 지급할 의무가 있다고 판단했다"며 "이러한 원심의 판단에는 임대차보증금에서 공제돼야 할 임차인의 관리비 지급의무 범위에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다.

임차인의 밀린 임대료는 임대인이 돌려주지 않은 보증금에서 공제하면 된다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 조희대 대법관)는 최근 A씨가 B씨를 상대로 낸 건물명도 등 소송(2019다13278)에서 원고일부승소 판결한 원심 중 금전지급청구 부분을 파기하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 건물주인 A씨는 세입자 B씨와 2016년 9월 보증금 3000만원에 월세 120만원으로 2년간 임대차계약을 맺었다. 그런데 B씨는 2017년 12월부터 임대료를 내지 않았다. A씨는 2018년 3월 임대차계약 해지 내용증명을 발송했고, 그로부터 10개월 후인 올 1월 B씨는 해당 건물에서 퇴거했다. 당시 연체 차임은 총 1600여만원이었다. 한편 A씨는 B씨에게 임차보증금 3000만원 중 1000만원만 돌려줬다. 그러나 B씨는 방을 빼면서 잠금장치를 설치하고는 "남은 임대료 2000만원을 주기 전까지 부동산을 인도해 줄 수 없다"고 맞섰다. B씨는 또 2019년 1월 자신이 받아야 할 보증금 2000만원 중 550만원을 C사에 양도했고, A씨에게 이 사실을 통지했다. 대법원은 "남은 임차보증금 2000만원 중 B씨가 C사에 채권을 양도한 550만원을 빼면, 임차보증금 반환채권 1450만원은 여전히 B씨에 남아있다"며 "A씨가 받아야 할 연체 차임 등 금전지급 채권액이 보증금 채권보다 많으므로, 둘은 대등하게 공제돼야 한다"고 밝혔다. 이어 "B씨는 잠금장치를 설치한 부동산을 A씨에게 인도하고, 밀린 임대료 1600여만원에서 임차보증금 반환채권 1450만원을 공제한 나머지 150여만원을 A씨에게 지급할 의무가 있을 뿐"이라며 "그럼에도 원심은 B씨의 공제항변을 배척한 잘못이 있다"고 지적했다. 1,2심은 "B씨는 A씨에게 건물을 인도(잠금장치 해제)하고 밀린 임대료 1600여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다.

임차인이 월세와 관리비를 연체하고 있는 상태에서 집이나 상가 주인이 바뀌었다면 새 주인은 임차인이 맡긴 보증금에서 밀린 월세 등을 공제할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물명도소송(2015다218874)에서 원고일부패소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울동부지법으로 돌려보냈다. A씨는 2014년 7월 경매를 통해 상가를 사들였다. 그런데 전 주인인 C씨로부터 상가를 임차한 B씨는 월세와 관리비를 제때 내지 못해 4년간 3500만원을 연체하고 있었다. B씨는 2010년 4월 C씨와 보증금 2500만원에 월세 187만원을 내기로 하고 임대차계약을 체결했는데 보증금보다 많은 금액을 연체한 것이다. 주인이 A씨로 바뀌었지만 B씨는 여전히 밀린 월세 등을 내지 못했고, 결국 A씨는 임대차계약을 해지했다. 그러자 B씨는 보증금을 돌려주기 전까지는 못 나간다며 버텼다. A씨는 "연체된 임대료를 보증금에서 공제했기 때문에 임대보증금 반환의무가 없다"며 "상가를 비워달라"고 소송을 냈다. 재판부는 "임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다"며 "이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다"고 밝혔다. 이어 "임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료돼 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에도 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 봐야 한다"며 "일반적으로 임차건물의 양도시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문"이라고 설명했다. 1심은 "B씨는상가를 인도하고 밀린 관리비 등 2088만원을 주라"며 A씨의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 상가 명도를 명하면서도, 1심이 인정한 2088만원 가운데 224만원만 지급하라고 했다. 재판부는 "A씨가 별도의 채권양도 요건을 갖추지 않는 한 연체차임채권이 승계되지 않는데, C씨의 채권양도가 없기 때문에 A씨는 건물 소유권 취득 후 B씨가 연체한 차임 224만여원만 보증금에서 공제할 수 있다"고 설명했다.

국민임대주택 입주자가 한국토지주택공사가 정한 기준가보다 비싼 차량을 소유하고 있더라도 그것만으로는 임대주택계약을 해지할 수 없다는 판결이 나왔다. 임대주택계약을 체결할 때는 국토교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용해야 하는데, 이 계약서에 의하면 고가 차량 소유는 임대차 해지사유가 되지 않는다는 것이다. 한국토지공사는 2006년 이모씨와 보증금 1900만원에 월세 15만원, 계약기간 2년의 임대차계약을 체결했다. 이씨는 계약을 갱신하면서 계속 아파트에 거주했고 2011년에도 2013년 1월 31일을 만료일로 계약을 갱신했다. 그런데 계약 이후 토지주택공사는 이씨의 부인이 기준가액 이상의 차량을 소유하고 있는 것을 발견했고 2013년 1월초 '전산검색결과 기준가 이상의 차량을 소유한 것으로 밝혀졌으니 국민임대주택 아파트에 입주자격을 갖췄다는 소명자료를 제출하라'는 내용의 '임대차계약 해지통보 및 퇴거 안내' 문서를 내용증명으로 발송했다. 공사가 이씨와 체결한 표준임대차계약서의 특수조건 제1조에는 국민임대주택에 입주하려면 2464만원 이하의 차량을 소유해야한다는 조건이 있었는데 이씨의 부인이 소유한 차량은 싼타페로 3360만원가량이었다. 한국토지공사는 이후 이씨에게 아파트를 인도하라는 내용의 서류를 2차례 더 발송했으나 이씨가 나가지 않자 소송을 냈다. 그러나 춘천지법 영월지원 민사1단독 황성욱 판사는 토지주택공사가 이씨를 상대로 낸 건물명도 소송(2015가단11118)에서 최근 원고패소 판결했다. 황 판사는 "임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 해제·해지 사유를 정하고 있는 표준임대차계약서 제10조 1항 각 호에 해당하는 사유가 있어야 계약을 해지하거나 계약 갱신을 거절할 수 있고 그렇지 않을 때에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 계약 갱신을 원할 경우 이를 거절할 수 없다고 봐야 한다"며 "계약서 10조 1항에는 주택보유여부만 해제·해지사유로 규정하고 있어 비록 이씨의 배우자가 기준가액 이상의 차량을 소유하고 있다고 하더라도 이것만으로는 이씨가 표준임대차계약서상 의무를 위반했다고 단정하기 어렵다"고 설명했다. 이어 "주택임대차보호법 제6조 1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월~1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있다"며 "공사가 보낸 해지통고는 임대차계약 종료일인 2013년 1월 31일로부터 1개월이 남지 않은 시점에 이씨에게 발송됐으므로 효력이 없다"고 원고청구를 모두 기각했다.

보증금은 올리고 월세는 깎는 방식으로 체결된 공공임대주택 임대차계약에서 보증금 증액이 무효가 되면 월세 감액도 무효가 된다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 올린 보증금을 돌려받았다면 월세도 인상해 원래대로 내야 한다는 것이다. 인상분을 내지 않으면 임대료 연체에 해당해 임대인이 임대차계약을 해지하고 집을 비워달라고 할 수 있다. 대법원 전원합의체(주심 박병대 대법관)는 18일 공공임대주택 사업자인 D사가 임차인 정모(32)씨를 상대로 낸 건물인도 청구소송(2013다42236)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법 합의부로 돌려보냈다. 정씨와 D사는 2006년 5월 경기도 성남의 한 공공임대 아파트를 보증금 2억4600만원, 월세 59만원에 임대차계약을 체결했다. 당시 구 임대주택법 등에 따른 표준보증금은 1억3700만원, 표준임대료는 월 90만원이었지만 D사가 1년 만기 정기예금 이율인 연 3.45%를 적용해 보증금과 임대료를 상호전환해 책정한 금액이다. 보증금을 높이는 대신 월 임대료를 낮춘 셈이다. 이 계약에는 정씨가 3개월 이상 월세를 연체하면 D사가 계약을 해지할 수 있다는 내용을 포함됐다. 그런데 이후 보증금이 비싸다는 사실을 알게 된 정씨는 D사를 상대로 "표준보증금인 1억3700만원보다 비싸게 받은 보증금 계약은 무효"라며 "차액을 돌려달라"고 소송을 냈다. 이에 D사는 "표준보증금을 넘는 보증금이 무효라면 표준임대료 90만원보다 적은 월세 계약도 무효"라며 "차액만큼 더 내라"고 정씨를 상대로 맞소송을 냈다. 법원은 두 사람의 주장을 모두 받아들였다. 법원은 "공공임대주택 사업자가 표준금액보다 보증금을 올리고 월세를 깍는 방식(전환금액)으로 임차인을 모집하길 원한다면 표준금액과 전환금액을 모두 공고했어야 하는데, D사는 표준금액은 공지하지 않은 채 임대차계약을 체결했으므로 강행법규 위반"이라며 "D사는 정씨에게 보증금 차액 1억900만원을, 정씨는 D사에 임대료 차액 월 31만원을 지급하라"고 판결했고 이 판결은 확정됐다. 이후 D사는 보증금 차액을 정씨에게 돌려줬지만, 정씨는 3개월 이상 최초 계약대로 월 59만원만 내고 차액을 내지 않았다. 이에 D사는 정씨에게 임대차계약 해지를 통보한 다음 아파트를 비워 달라며 다시 소송을 냈다. 이 사건에서는 임대보증금과 임대료의 상호전환이 법정 방식을 갖추지 못해 무효가 된 경우 임차인이 임대사업자에게 표준임대료와 당초 계약상 임대료의 차액을 지급할 의무를 부담하는지와 그 돈의 성격이 무엇인지가 쟁점이 됐다. 임차인이 추가로 내야 할 월세에 해당한다고 보면 3개월 이상 연체시 임대사업자가 임대차계약을 해지할 수 있지만, 월세와 상관없는 단순한 부당이득에 해당한다면 임대사업자는 보증금에서 미납한 월세 차액만큼을 공제할 수 있을 뿐 계약 해지는 주장할 수 없게 된다. 대법원은 '무효행위의 전환' 법리를 적용해 양측의 형평성을 고려한 판결을 내렸다. 대법원은 "법률행위가 강행법규에 위반돼 무효가 되는 경우 그 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자 쌍방이 이와 같은 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 민법 제138조에 따라 다른 법률행위로서 효력을 가진다"며 "이 같은 당사자의 가정적 효과의사는 그 법률행위의 경위, 목적과 내용, 무효의 사유 및 강행법규의 입법취지 등을 두루 고려해 판단할 것이지만 그 결과가 한쪽 당사자에게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형평에 반하는 것이어서는 안 된다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약 전체를 무효로 하면 임차인은 그 즉시 임대주택에 더 이상 거주할 수 없게 되므로 임대주택의 공급을 통해 국민주거생활의 안정을 도모하고자 하는 입법목적을 달성할 수 없게 된다"면서 "그렇다고 해서 보증금은 표준보증금으로 하되 월세는 당초 계약대로 59만원을 한다면 임대사업자에게 일방적으로 불리해 형평에 어긋난다"고 설명했다. 그러면서 "이 사건에서 D사와 정씨는 임대보증금과 임대료의 상호전환을 하지 않은 원래의 임대조건인 표준보증금과 표준임대료로 임대차계약을 체결할 것을 의욕하였으리라고 봄이 상당하다"면서 "따라서 D사는 보증금 차액 1억900만원을, 정씨는 그에 상응해 임대료 차액인 월 31만원을 지급할 의무를 부담해야 하며 이를 3개월 이상 연체하면 D사는 임대차계약을 해지할 수 있다"고 판시했다. 이에 대해 김신·김소영·권순일·박상옥 대법관은 "임대보증금은 표준보증금을 초과하는 한도 내에서 무효이지만, 임차인은 당초 계약에서 정한 월세 59만원만 내면 된다"며 "임대차계약과 보증금계약은 별개의 계약이고, 보증금계약에서 정한 임대보증금이 법령상 상한을 초과해 그 부분이 무효가 됐다고 해서 별개의 법률행위인 임대차계약에서 정한 차임이 그에 상응하여 증액된다고 볼 수 없다"는 별개의견을 냈다. 이 소수의견은 사실상 반대의견이지만 기판력 문제로 '원심을 파기한다'는 점에서는 다수의견과 주문이 동일해 별개의견으로 분류됐다. 앞서 1심은 "정씨가 내야 할 월세는 90만원이고, 이 차액을 연체하면 임대사업자는 임대차계약을 해지할 수 있다"며 D사의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 "정씨가 내야 할 임대료는 당초 계약상 금액인 59만원이고 나머지 차액은 부당이득에 해당한다"며 "이를 연체했다고 해서 D사가 임대차계약을 해지할 수는 없다"면서 정씨의 손을 들어줬다. 대법원 관계자는 "이번 판결은 표준임대료와 당초 계약상 임대료 차액의 법적 성질이 임대료에 해당한다는 취지로 판시해 하급심의 혼란을 종식시켰다"며 "민법 제138조의 무효행위 전환이라는 법률적 근거를 제시하면서 이 법리 적용에 있어 그 결과가 한쪽 당사자에게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형평에 반하는 것이어서는 안 된다고 판시해 그 기준과 한계도 선언했다"고 설명했다. 판결문 보기 이번 전원합의체 판결문은 대법원 홈페이지(http://www.scourt.go.kr/sjudge/1479446796781_142636.pdf)에서 전문을 확인할 수 있다.

임차인의 파산관재인이 임대차계약을 해지한 경우 임대인의 손해배상청구를 제한하고 있는 현행 민법 규정은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 최근 신모씨가 "임차인의 파산관재인이 계약을 해지한 경우 임대인이 손해배상을 청구하지 못하도록 하고 있는 민법 제637조 2항은 위헌"이라며 낸 헌법소원사건(2014헌바292)에서 최근 재판관 전원 일치 의견으로 합헌 결정했다. 민법 제637조 1항은 '임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조(기간의 약정 없는 임대차의 해지통고)의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다'고 하고 있고, 2항은 '전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다'고 규정하고 있다. 헌재는 "이 조항은 임차인의 파산관재인이 해지권을 행사한 경우 임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 면하되 다만 해지 자체로 인해 발생하는 손해의 배상을 구할 수 없도록 하는 것"이라며 "임대인에게 특별한 불이익을 감수하도록 하는 조항이라고 보기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "파산절차를 신속하게 진행함으로써 파산채권자 전체의 이익을 도모한다는 공익은 파산제도의 목적을 달성하기 위한 가장 본질적인 것이고 임대차계약 해지권을 실질적으로 보장함으로써 임차인을 보호한다는 공익 역시 매우 중대한 것이므로, 법익의 균형성을 갖췄다"고 설명했다. 또 "회생절차가 개시된 경우와 달리 임차인이 파산한 경우에만 임대인의 손해배상청구권을 제한하는 것은 파산절차가 회생절차에 비해 절차의 신속성을 더욱 절실하게 요구한다는 점을 고려한 것으로, 이 같은 차별 취급에는 합리적인 이유가 있어 평등원칙에도 위배되지 않는다"고 했다. 신씨는 2010년 6월 자신이 소유한 서울 강남구의 한 건물을 A저축은행에 3년 간 임대했다. 그러다 2012년 A저축은행은 파산선고를 받았고 예금보험공사가 파산관재인으로 선임됐다. 공사는 신씨에게 임대차계약을 해지한다고 통보한 후 2013년 1월 신씨를 상대로 임차보증금의 반환을 요구하는 소송을 제기했다. 신씨는 재판과정에서 임대차계약 해지로 발생한 손해를 임차보증금에서 공제해야 한다고 맞서면서 2013년 7월 법원에 민법 제637조 2항에 대한 위헌법률심판제청을 신청했으나 기각되자 이듬해 7월 헌법소원을 냈다.

공인중개사가 임대차계약을 중개하면서 현관문에 적힌 호수와 부동산등기부 등의 호수가 서로 다른 것을 제대로 확인하지 않아 임차인이 보증금을 돌려받지 못했다면 중개사와 공인중개사협회에 40%의 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사32단독 임수희 판사는 임차인 A씨가 공인중개사 B씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2015가단5003368)에서 "B씨와 협회는 각각 3800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A씨는 2011년 3월 B씨의 중개로 송파구 방이동의 한 다세대주택 303호를 2년간 임차했다. 보증금은 9500만원이었다. B씨는 현관문에 표시된대로 '303호'라고 임대차계약을 중개했고 A씨는 이를 바탕으로 전입신고 및 확정일자를 303호로 받았지만 실제 건축물대장과 부동산등기부의 장부상 표시는 '302호'였다. 2013년 3월 임대차계약을 갱신한 A씨는 같은해 10월 부동산등기부상 '303호(현관문 표시로는 '302'호)'인 맞은편 세대의 공매절차가 진행되면서 부동산의 현황과 장부상 표시가 다르다는 사실을 알게 됐다. 현관문 표시대로 303호로 확정일자를 받아두었던 A씨는 부동산등기부상 303호에 대한 채권신고를 해 보증금 9500만원을 회수하려 했지만 실거주자가 아니란 이유로 거절당했고, 이후 이 303호는 다른 사람에게 낙찰됐다. A씨는 자신이 살았던 부동산등기부상 302호의 실거주자임을 내세워 보증금을 돌려받으려고 했지만, 이미 그곳에는 채권최고액 65억원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었다. 중개업자 B씨가 임대차계약 당시에 조회했던 부동산등기부는 303호에 관한 것이었기 때문에 A씨는 이런 사실을 전혀 몰랐다. 보증금을 돌려받을 길이 막힌 A씨는 B씨와 공인중개협회를 상대로 각각 9500만원의 손해를 배상하라며 소송을 냈다. 재판부는 "B씨는 임대차계약을 중개하면서 건축물대장과 부동산등기부 상의 표시(302호)와 현관 등에 부착된 현황상 표시(303호)가 다름에도 이를 간과한 채 임대차계약서상 임대차 목적물의 표시를 '303호'로 기재해 중개업자의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 못한 과실이 있다"고 밝혔다. 이어 "이때문에 A씨는 전입신고 및 확정일자를 303호로 하게 됐고, 그로 인해 부동산 및 공부상 '303호' 어느 쪽에도 임대차보증금반환채권의 우선변제권을 갖추지 못했다"며 "B씨와 협회는 A씨가 돌려받지 못한 임대차보증금을 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 "A씨도 계약 당사자로서 임차목적물의 현황을 스스로 확인할 필요가 있는 점, 부동산의 현황과 공부상 표시가 뒤바뀌는 일이 흔한 예는 아닌 점 등을 고려해 B씨와 협회의 책임을 40%로 제한한다"고 판시했다.

임대차계약을 해지할 때 공동임대인 중 일부만 해지의 의사표시를 했다면 임대차계약은 종료하지 않고 여전히 유지된다는 판결이 나왔다. 경기도 부천시 원미구의 한 주상복합건물 3층 301호의 공동지분권자인 A씨 등 66명은 2011년 B씨와 월 수익금의 85%를 차임으로 하는 임대차계약을 체결했다. 이후 B씨는 C씨와 2013년 4월부터 2018년 4월까지 보증금 3000만원에 월 차임 740만원을 받기로 하는 전대차 계약을 맺었다. 그런데 이후 차임이 연체되자 A씨 등 공동지분권자 가운데 일부는 2014년 12월 "B씨와의 임대차계약을 해지한다. B씨와 C씨의 전대차계약은 지분권자의 동의 없이 체결돼 무효이므로 점유권이 없는 C씨는 퇴거하고 301호를 인도하라"며 소송을 냈다. 서울중앙지법 민사41부(재판장 권혁중 부장판사)는 A씨 등 49명이 임차인 B씨와 전차인 C씨를 상대로 낸 계약관계부존재확인 등 청구소송(2014가합52051)에서 최근 사실상 원고패소 판결했다. 재판부는 "A씨 등은 2014년 12월 임차인 B씨가 2기 이상 차임을 연체하자 소장부본 송달로 해지의 의사표시를 했고 B씨는 답변서에서 A씨 등이 주장한 사실을 인정하는 자백을 해 B씨는 부동산을 인도할 의무가 있다"고 밝혔다. 하지만 "여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지해야 한다"며 "A씨 등은 임대차 계약의 일부 당사자에 불과해 B씨를 상대로 한 해지의 의사표시로 임대차계약이 적법하게 해지됐다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "A씨 등이 임대차계약이 해지되었음 전제로 하는 C씨에 대한 청구는 이유 없다"고 판시했다.