판교 신도시의 중소형 민간건설 공공임대아파트 과다 보증금 논란과 관련한 소송에서 임대주택사업자인 건설사가 승소했다. 임대주택사업자가 표준임대료 일부를 임대보증금으로 전환해 임대보증금을 높게 책정했어도 임차인의 선택권을 침해한 것으로 보기 어렵다는 것이다. 서울중앙지법 민사26부(재판장 한정규 부장판사)는 12일 이모씨 등 78명이 “표준임대보증금과 임대료를 상호전환하려면 임차인의 동의가 필요하다”며 J건설사를 상대로 낸 채무부존재확인등 소송(2008가합131939)에서 “상호전환여부는 건설사의 선택 권한”이라며 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “이씨 등은 표준임대보증금과 임대료가 상호전환되는 내용을 숙지하고 청약을 한 것으로 보인다”며 “이씨 등은 임대차계약을 체결함으로써 상호전환에 관해 동의를 했다고 봄이 상당하다”고 밝혔다. 이에 대해 이씨 등은 계약체결시 표준임대보증금 및 임대료를 기준으로 계약을 체결할 것인지, 전환된 임대보증금 및 임대료를 기준으로 계약을 체결할 것인지에 관한 선택권을 박탈당했으므로 실질적으로 동의했다고 할 수 없다고 주장했다. 재판부는 그러나 “구 임대주택법 등 관련 법령은 임대주택사업자가 정하는 임대조건은 허가사항이 아닌 신고사항으로 규정하고 있는 등 임대주택사업자에게 최대한의 자율권을 부여하는 것으로 해석된다”며 “임대주택사업자는 임대차계약 체결시 표준임대보증금 및 임대료를 기준으로 할 것인지 전환된 임대보증금 및 임대료를 기준으로 할 것인지에 관해 스스로 선택할 권한이 있다”고 지적했다. A사는 표준임대보증금과 임대료를 상호전환하는 방법으로 표준임대료의 일정 부분을 임대보증금으로 전환해 보증금을 높게 정해 모집공고를 했다. 이씨 등은 모집공고에 따라 2006년5월부터 6월께까지 A사와 임대아파트 임대차계약을 체결했다. 하지만 이씨 등은 상호전환에 임차인의 동의가 없었으므로 관련 법령을 위반했다며 표준임대보증금을 초과한 부분을 돌려달라며 지난해 12월 소송을 냈다. 구 임대주택법 등 관련 법령은 표준임대보증금 및 임대료는 건설원가에서 국민주택기금 융자금을 공제한 금액의 50%를 초과할 수 없고, 전환된 임대보증금 및 임대료로 계약을 체결할 경우에는 90%를 초과할 수 없다고 규정하고 있을 뿐 임대주택사업자가 임대차계약을 체결할 때 어느 쪽을 기준으로 할 것인지에 대해 아무런 규정을 두고 있지 않다. 한편 임대보증금과 임대료는 임차인의 동의가 있는 경우 상호전환이 가능하다고 규정돼 있다.

홈플러스 청주점이 사용하던 건물을 비우지 않고 계속 사용할 수 있게 됐다. 서울중앙지법 민사11부(재판장 이내주 부장판사)는 지난 3일 홈플러스 천안점에 20년간 청주시 소재 건물을 임대했던 (주)중원산업이 "관리비를 안 냈으니 건물을 비우라"며 홈플러스를 운영하는 삼성테스코(주)를 상대로 낸 건물명도 청구소송(2007가합46454)에서 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "임대차계약에서 관리비 약정은 필수적인 것이 아니고 임대인이 임차인을 대신해 목적물을 관리해 주는 경우에 이뤄진다"며 "원고와 피고의 임대차계약 조항에 비춰 관리비는 원고가 실제 건물관리에 지출한 비용의 정산과 원고가 피고 대신 임대한 건물을 관리해주는 대가로 지급되는 것으로 보인다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "따라서 임대차계약의 관리비는 이런 비용의 정산 및 적정한 대가의 지급차원에서 결정돼야 한다"며 "이와 달리 원고의 주장처럼 실제 건물관리에 지출되는 비용과 관계없이 단지 주변 다른 임대건물의 관리비 수준에 따라 결정돼야 할 것은 아니다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "이 사건에서와 같이 임대차계약 체결시 관리비의 약정을 하면서도 그 구체적인 관리비 액수를 정하지 않은 경우에는 추후 쌍방 간에 협의를 거쳐 건물관리에 실제 지출되거나 지출될 비용을 산정해 정액으로 정해야 한다"며 "이런 협의없이 '주변 다른 임대건물의 관리비 수준' 등을 기준으로 삼아 임의로 관리비를 산정한 후 피고에게 지급을 통지한 것은 적법한 이행의 최고에 해당하지 않아 임대차계약을 해지할 수 없다"고 설명했다. 원고는 지난 2004년 홈플러스와 신충죽이던 건물 중 1만800평을 20년간 연 임대료 34억여원, 보증금은 100억으로 하는 임대차계약을 체결했다. 2006년부터 영업을 개시한 홈플러스에 대해 원고는 월 관리비로 처음에는 730여만원을 요구하다가 주변 백화점등의 관리비 수준을 이유로 점점 높여 최종적으로 1,370여만원을 납부하도록 했고, 홈프러스측에서 납부를 거부하자 건물을 비우라며 소송을 냈다.

20년 넘게 임대차계약을 계속 갱신해왔더라도 임대차계약 종료 후 임대인에게 당연히 계약을 다시 체결할 의무가 발생하는 것은 아니라는 판결이 나왔다. 부산지법 민사13단독 채시호 판사는 지난달 24일 부산 P지하상가에서 20년이 넘도록 점포를 임차받아 온 A씨의 상속인들이 임대인인 B회사가 이를 무시하고 다른 사람과 임대차계약을 맺은 것은 부당하다며 낸 임대차계약이행소송(2007가단129589)에서 원고패소 판결했다. 채 판사는 판결문에서 “A씨 상속인들의 전대가 관행으로 돼 있고, 임대차계약을 위반한 적이 없으며 오랫동안 계속 임대차계약이 갱신돼 왔기에 당연히 임대차계약이 갱신돼야 한다는 주장만으로는 B회사가 갱신해 줄 의무가 있는 것은 아니다”며 “오랜 기간 계약이 계속 갱신됐다 하더라도 A씨측이 사실상 누리던 반사적 이익에 불과할 뿐 법률상 보호받을 권리(갱신을 구할 권리)까지 있다고 할 수 없다”고 밝혔다. 채 판사는 또 “A씨측이 점포에서 실제 영업을 한 것도 아니고 이를 20년간 다른 사람에게 전대해 차임과 차임 사이의 차액만큼의 이득만을 보고 있었다”면서 “이것을 근거로 어떤 물권적 기대권을 가진다고 볼 수도 없다”고 설명했다. A씨는 82년12월말 부산 P상가 지하에 점포를 분양받아 지난해 12월말까지 2년 단위로 기간이 종료될 때마다 계속 임대차계약을 갱신했다. 그러던 중 지난해 10월 B회사로부터 임대차계약 갱신거절통지를 받았다. 이에 2006년 사망한 A씨를 대신한 상속인들은 임대차계약을 이어달라며 소송을 냈다.

임대차보증금의 감액으로 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하게 된 경우 소액임차인으로서 보호받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 이모씨는 지난 2004년 3월 집주인 정모씨와 보증금 7,000만원에 전세계약을 체결하면서 정씨가 A농협으로부터 받은 대출금을 대신 변제해주기로 약정했다. 그러면서 계약금과 중도금 명목으로 1,550만원을 정씨에게 줬다. 그러나 정작 이씨는 농협 대출금을 갚지 않았다. 이후 이씨는 6월께 정씨와 임차보증금을 4,000만원으로 낮춰 다시 임대차계약서를 작성하고 같은달 11일 확정일자를 받았다. 한편 농협은 정씨가 돈을 갚지 않자 법원에 정씨의 건물에 대해 부동산임의경매를 신청했다. 배당법원은 이씨가 소액임차인이 아니라고 판단해 3순위 배당권자로 지정했고 이씨는 배당이의의 소를 제기했다. 1·2심 법원은 "이씨가 법원의 경매가 개시될 것을 짐작하고 돈을 회수할 목적으로 소액보증금 최우선변제를 받기 위해 계약을 변경한 것"이라며 "임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인으로 볼 수 없다"며 원고패소 판결을 내렸다. 그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원 민사3부(주심 안대희 대법관)는 최근 이씨의 청구를 기각한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법 합의부로 돌려보냈다(☞2007다23203). 재판부는 판결문에서 "실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그후 새로운 임대차계약에 의해 임대인과의 사이에 정당하게 보증금을 감액해 소액임차인에 해당하게 됐다면 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인이 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 볼 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "이씨가 제1차 임대차계약 후 이 사건 주택을 인도받아 전입신고를 마친 후 계속해 거주하고 있었으므로, 보증금만 감액한 이 사건 임대차계약의 주된 목적 역시 주택의 사용·수익에 있다고 볼 것"이라며 "이씨가 임차인과 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 소액임차인에 해당하지 않았지만 그후 정당하게 보증금을 감액해 소액임차인에 해당하게 됐다는 사정만으로 이씨가 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 볼 수 없다"고 지적했다.

임대회사가 일방적으로 아파트 임대료를 인상했다면 입주자가 인상분을 내지 않더라도 회사 측이 임대차계약을 해지할 수 없다는 판결이 나왔다. 광주지법 민사10단독 이정엽 판사는 A 건설사가 임대아파트 입주자 정모(35)씨와 강모(35)씨를 상대로 낸 건물명도등 청구소송(2007가단45581)을 기각했다고 14일 밝혔다. 이 판사는 판결문에서 “임대주택법상의 표준임대차계약서에는 임대인과 임차인이 임대보증금과 임대료를 조정할 수 있도록 규정됐을 뿐 일방적으로 변경한 임대조건을 상대방이 받아들일 의무까지 규정돼 있지 않다”고 판시했다. 이 판사는 이어 “정씨 등이 임대조건변경에 동의하지 않아 보증금 인상분 지급요구에 불응했다 하더라도 그것만으로 표준임대차 계약상의 의무를 위반했다고 볼 수 없다”며 “건설사의 계약해지통지는 위법하고 명도청구도 부당하다”고 덧붙였다. 이 판사는 또 “약정에서 양측은 임대료를 3개월 이상 연속 연체한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있도록 했지만, 이 계약에서는 월 임료가 따로 정해지지 않아 이 경우에도 해당하지 않는다”고 설명했다. 정씨는 A사가 임대한 광주서구 한 아파트에 2001년 12월 입주하면서 임대차보증금 4,790만원을 지급한 뒤 2004년 증액분 140만원, 2005년 170만원, 2006년 250만원을 지급하지 않았으며 강씨는 2005년 3월 계약 당시 지급하기로 한 임대차보증금중 430만원과 2006년 170만원, 2007년 증액분 250만원을 지급하지 않았다. A사는 “증액분을 납부할 것과 이를 3개월간 연체할 경우 임대차계약이 해지될 수 있다”고 통지했으나 이들이 증액분을 납부하지 않자 임대차계약 해지를 통지하고 법원에 명도청구소송을 제기했다.

상가분양광고에 적혀있던 입점예정일을 지키지 못한 건축주에게 임대차계약을 해지하고 계약금을 임차인에게 돌려주라는 법원판결이 나왔다. 이 판결은 분양광고에 명시된 입점예정일을 통상 ‘청약의 유인’으로 해석해 구속력을 인정하지 않던 그 동안의 경향과 달리 임차인을 적극 보호하는 것으로 보여 주목된다. 등산복 매장을 운영하려던 경(38)씨는 2006년5월 가을 특수를 기대하고 적당한 매장을 물색하던 중 모 일간신문에 “2006년9월 그랜드오픈, 현 공정률 80%”라는 상가분양광고를 발견했다. 중앙건설이 경기도구리시교문동에 건설한 근린상가의 광고로 경씨는 즉시 임대차계약을 체결하고 계약금 2,000만원을 지불했다. 계약과정에서 경씨는 중앙건설 직원들에게 수차례 9월 입점가능성을 물어 봤고 직원들은 자신있게 ‘그렇다’고 대답했다. 하지만 상가는 공사지연으로 2006년11월이 다 되어서야 완공됐으며 가을특수를 놓쳐버린 경씨는 임대차계약을 해제하고 계약금을 돌려달라고 요청했으나 중앙건설측이 들어주지 않자 부당이득반환 청구소송(2007나6295)을 냈고 1심에서 패소하자 항소했다. 항소심을 맡은 서울서부지방법원 민사1부(재판장 김건수 부장판사)는 “중앙건설은 경씨에게 계약금 2,000만원을 돌려주라”며 1심판결을 취소하고 원고의 손을 들어줬다. 재판부는 판결문에서 “일간신문 등에 광고를 통해 입점일을 기재한 사실, 계약을 체결하면서 입점가능일을 재확인한 사실, 입점지연으로 결국 매장을 운영할 수 없게 된 사실 등을 종합하여 볼 때 상가 입점지정일을 2006년9월 경으로 약정했다고 보는 것이 상당하다”며 “9월까지 입점예정일을 지정하지 않아 원고가 계약목적을 달성할 수 없게 되었으므로 중앙건설이 원고가 보낸 임대차계약 해제요청서를 받는 동시에 임대차계약은 적법하게 해제됐다”고 설명했다.

주택을 임차하면서 어떻게 하면 안전하게 보증금을 회수할 수 있을까. 고심하던 오모(32)씨는 기발한 아이디어를 떠올렸다. 가족들 각자가 방한칸씩 계약을 체결하는 방식으로 보증금을 잘개 쪼개 주택임대차보호법상 우선변제 받는 소액보증금제도의 적용을 받도록 하는 것이다. 처제와 형부사이인 오씨와 이모씨는 이 계획에 따라 2004년 서울 서대문구에서 방 3칸짜리 연립주택을 임차했다. 오씨는 방1칸을 보증금 500만원에, 이씨는 방2칸을 1,600만원에 각각 계약을 체결하고 가족 6명을 더 전입신고해 살기 시작했다. 2005년 9월 오씨의 우려대로 이 주택은 선순위 근저당권을 가진 외환은행에 의해 경매가 진행됐다. 경매법원은 오씨와 이씨를 소액임차인으로 인정해 각각 500만원과 1,600만원의 배당표를 작성했다. 하지만 이상한 임대차계약 때문에 배당금이 턱없이 부족하게된 외환은행은 배당이의 소송을 냈다. 서울서부지법 민사 9단독 정인재 판사는 지난달 24일 외환은행이 경매부동산의 임차권자인 오씨 등을 상대로 낸 배당이의(2006가단48376)사건에서 "한 사람의 임차인으로 봐 소액임차보증금 1,600만원만 배당한다"며 원고 일부 승소판결했다. 정 판사는 판결문에서 "피고들의 임대차계약 체결경위나 보증금 액수, 주택의 규모, 피고들의 관계를 볼때 공동생활을 영위하는 것이 틀림없다"면서 "하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 공동생활을 할 때는 한사람의 임차인으로 봐 보증금을 합산해야 한다"고 밝혔다.

음식점을 운영하는 임차인이 건물 일부를 훼손했더라도 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 수 없다는 법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 상가건물 임대차보호법상 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 엄격하게 해석한 것으로 볼 수 있다. 서울서부지법 민사11부(재판장 이현승 부장판사)는 7일 임대인 허모(31)씨가 설렁탕집을 운영하는 임차인 이모(50)씨을 상대로 “건물의 일부를 임대인의 동의없이 파손했다”며 이씨의 임대차계약 갱신요구를 거절하면서 낸 건물명도소송(2006가합3158)에서 원고 패소판결을 내렸다. 재판부는 “임차인 이씨가 건물 배면의 공간활용과 식당영업을 위한 가스관 설치·개조 과정에서 건물 일부를 훼손한 사실만으로는 임대인인 원고가 계약갱신 요구를 거절할 수 있을 만큼, 피고가 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했다거나 그밖에 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있다고 보기 어렵다”며 “이 사건 임대차계약은 이씨의 요구에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것이라고 볼 것이므로 임대차계약이 종료되었음 이유로 한 원고의 청구는 이유없다”고 밝혔다. 재판부는 또“이씨가 점포를 임차한 후 내부천장과 벽에 배기휀을 설치하거나 주방을 일부 개조해 냉장고와 가마솥을 설치한 점은 인정되나 설렁탕 등을 판매하는 식당을 운영하기 위한 부득이한 행위로 보인다”며 “건물 전면의 화강석에 구멍을 뚫었지만 간판설치를 위한 불가피한 것으로 차후 임대차 종료시 적은 비용으로 원상회복이 가능한 것으로 보인다”고 덧붙였다. 재판부는 이어 “상가건물임대차보호법상 상가건물의 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대해 계약갱신요구를 거절할 정당한 사유없이 거절하지 못하게 돼 있다”며 “이는 임차인인 상인들의 경우 영업초기 투자비용이나 시설비용이 과대함을 고려해 최소한의 임대차기간을 보장해주려는 취지”라고 판단했다. 임대인 허씨는 임차인 이씨가 2004년 1월경 임대차 기간을 2년으로 ‘임가네설렁탕생고기’라는 음식점을 경영하면서 임대인의 동의없이 가스관 및 간판설치를 위해 벽에 구멍을 내는 등 건물 일부를 훼손하자 계약기간 만료와 함께 임차인의 계약갱신 요구를 거절하면서 건물명도청구소송을 냈다.

임대차계약이 만료되거나 임차인이 임대료를 연체해 계약이 해지된 경우 임대인이 임차인의 물건을 임의로 철거·폐기할 수 있다는 내용의 임대차계약은 사회질서에 반하는 것이어서 무효라는 대법원판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 李揆弘 대법관)는 임대료를 연체한 임차인이 운영하는 음식점의 간판을 무단으로 철거해 업무방해 등의 혐의로 기소된 김모씨(57)에 대한 상고심(2004도341) 선고공판에서 지난 10일 유죄를 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대해 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 민법 제103조에 의해 무효”라고 밝혔다. 재판부는 이어 “따라서 ‘임대차계약의 종료일 또는 계약해지통보 1주일 이내 임차인이 소유물과 재산을 반출하지 않은 경우 임대인은 임차인의 물건을 임의로 철거.폐기처분 할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로나 하등의 이의를 제기하지 않는다’는 임대차계약 조항이 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약이라고 한다면 이는 사회질서에 위반돼 무효에 해당한다”고 덧붙였다. 김씨는 지난 2001년 서울 강남구 자신 소유의 빌딩 1층에서 음식점을 경영하던 한모씨가 임대료를 연체해 임대차계약이 종료됐는데도 명도를 거부하자 간판업자를 동원해 강제로 간판을 떼어내고, 점포 출입문에 자물쇠를 채워 음식점 영업을 방해한 혐의로 기소돼 1심에서 벌금 1백만원을 선고받았으나, 2심에서 벌금 50만원의 선고유예판결을 받았었다.

건설회사가 모델하우스를 짓기 위해 토지를 임차하며 임대인과 모델하우스 매수청구권을 배제하기로 했다면 이는 유효한 약정이므로 건설회사는 매수청구권을 행사할 수 없다는 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 朴在允 대법관)는 11일 한국토지공사가 E건설(주)을 상대로 낸 토지인도등 청구소송 상고심(2003다37808)에서 “대지 인도완료시까지 월 1천1백66만원을 지급하라”며 원고일부승소판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존가치를 보존하고 토지소유자의 배타적 소유권 행사로 인해 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도인 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없지만, 계약체결의 경위와 제반사정 등을 종합적으로 고려해 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 봐야한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “원·피고가 대지의 임대차계약 체결당시 임차목적이 가설건축물인 아파트 분양용 견본주택의 신축으로 한정했으며, 통상적으로 견본주택은 아파트분양이 완료되거나 홍보기간이 종료된 경우 분양사업자에 의해 철거되는 점 등 여러 사정을 종합해 볼 때 건물매수청구권을 배제하기로 하는 이 사건 임대차계약상의 특약이 임차인인 피고에게 실질적으로 불리하다고는 보이지 않는다는 이유로 피고의 매수청구권행사 주장을 배척한 원심판단은 정당하다”고 덧붙였다. 토지공사는 지난 99년 9월 성남시 분당구 구미동 대지를 보증금 5천3백만원과 월 임대료 1천60만원에 피고 회사에 임대해 주었으나 2000년 3월 임대기간 만료 후에도 피고가 매수청구권을 주장하며 대지를 인도하지 않자 소송을 내 1,2심에서 승소했었다.