포항지원 민사3부(재판장 남대하 부장판사)는 포항시 남구 효자동에 건축예정인 한솔솔파크 아파트가 일조권을 방해한다며 에스케이뷰 2차 아파트 주민들이 낸 공사금지 가처분(2010카합102)에서 "한솔솔파크 아파트 105동은 지상 10층을 초과해서 공사해서는 안된다"고 최근 결정했다. 재판부는 "이 사건 공사로 아파트 203동 및 202동 4호 라인은 총 일조시간이 일반적인 수인한도(4시간)의 절반에도 미치지 못하게 된다"면서 "채무자들의 이익을 고려해 다른 건물들은 그대로 둔 채 105동의 층수를 22개 감소해 지상 10층 이하로 건축을 제한하라"고 밝혔다. 한솔솔파크 105동은 32층 4개 라인(1층 필로티)으로 총 124가구이며, 결정문에 따르면 88가구를 신축할 수 없게 된다.

대법원 민사1부(주심 김능환 대법관)는 19일 서울시가 지난 1970년 무주택자를 위해 용산구에 지은 A아파트를 분양받은 유모(61)씨 등 42명이 "대지의 소유권을 이전해달라"며 서울시를 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송 상고심(2010다8918)에서 원고패소한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "피고가 1969년 실시한 아파트 건립공고에는 '대지문제는 추후 별도 협의로 결정한다'고 규정하고 있고 분양신청자들과 사이에 체결한 이 사건 분양계약서에 아파트의 표시 중 대지에 관해 '추후 대지 소유권자로부터 별도 매수 요구키로 한다'고 규정하고 있다"며 "이들 규정에 따른 당사자의 객관적인 의사표시는 아파트부지인 이 사건 대지에 관한 매매계약을 분양계약과는 별개로 대지 소유권자의 별도 매수요구에 의해 체결해야 하고 대금도 별도 협의에 의해 결정하기로 한 것이라고 봄이 상당하다"고 밝혔다. 따라서 "아파트 분양계약의 목적물에 대지가 포함됐다고 보기 어렵다"고 판단했다. 재판부는 또 "아파트 소유자들은 피고와 이 사건 대지의 매각조건에 관한 협의를 진행하는 과정에서 대지의 무상양도를 주장함으로써 매매가격협의에 이르지 못하고 결국 피고와의 매매계약이 체결되지 못했다"며 "이 사건 분양계약이 대지에 관한 매매계약을 포함하고 있다고 볼 수 없다"며 원심의 판단은 정당하다고 밝혔다. 유씨 등은 서울시가 무주택자에게 분양할 목적으로 서울 용산구 이촌동에 지은 아파트를 분양받아 1970년 입주했다. 유씨 등은 당시 아파트를 분양받았지만 대지에 관한 매매계약은 체결하지 않아 대지의 소유는 여전히 서울시로 남아 있었다. 이후 서울시는 1997년 아파트 소유자들에게 아파트부지에 대한 매매계약체결을 촉구했으나 체결되지 않았고 아파트 소유자들은 2006년7월 서울시에 무상양도에 의한 소유권이전등기절차이행을 요구했지만 서울시가 응하지 않자 소송을 제기했다. 1·2심은 모두 "이 사건 분양계약의 목적물에 대지가 포함된다고 보기 어렵다"며 원고패소 판결을 내렸다.

가족 중에 집을 보유한 적이 있는 사람이 있는데도 불구하고 무주택세대보다 우선해서 임대주택을 분양받으려던 자들의 행동에 법원이 제동을 걸었다. 이번 결정은 2005년 임대주택법이 개정돼 우선분양전환 대상자 부분이 '무주택세대주인 임차인'에서 '무주택자인 임차인'으로 바뀐 것을 자기들에게 유리하게 확대해석해 법의 취지를 왜곡한 것에 대해 법원이 철퇴를 내린 결정으로 배우자가 주택을 일시 보유한 적이 있더라도 임대주택을 분양받을 수 없다는 취지의 결정이다. 또 이번 결정은 구욱서 서울고법원장이 재판업무에 복귀한 후 처음 내린 결정이기도 해 눈길을 끌고 있다. 서울고법 민사50부(재판장 구욱서)는 전모씨와 김모씨가 "개정 임대주택법에 따라 가족전원이 무주택자가 아닌, 가족 중에 무주택자가 있기만 하면 우선분양전환 대상자"라며 한국토지주택공사를 상대로 낸 분양절차중지등 가처분 신청사건 항고심(2010라498)에서 기각결정을 내렸다. 재판부는 결정문에서 "임대주택의 우선분양권은 임대주택을 임대의무기간이 지난 후에 분양전환함에 있어 기존 임차인 중에서 무주택 등 일정한 자격요건을 갖춘 자에게 우선 분양받을 수 있게 특혜를 부여하는 것"이라며 "입주자모집공고일부터 입주시까지 무주택세대주라는 요건을 갖추지 못한 자는 특별한 사정이 없는한 임차인의 자격이 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "만약 그런 요건을 갖추지 못한 자가 임대주택을 임차해 그곳에 거주한다고 하더라도 이를 적법한 거주라고 볼 수 없다"며 "임대주택법이 임차인의 자격, 선정방법 등 세부사항에 대해 정하도록 위임한 주택공급에 관한 규칙에 따르면 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 임대주택에 당첨돼 입주하는 경우에는 임대주택을 명도해야 한다고 규정하고 있다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "결국 85㎡ 이하의 임대주택에 있어서 임차인의 배우자가 임대주택의 입주자모집공고일 이후로서 임대기간 만료 전에 다른 주택을 소유하는 경우에는 그 배우자가 임차인 본인과 동일한 세대별 주민등록표상에 등재돼 있는지를 묻지 않고 적법한 거주라고 할수 없다"며 "해당 임차인은 임대주택법 제21조1항에 따른 임대주택의 우선분양권을 취득할 수 없다"고 설명했다.

최초의 임대보증금은 표준임대보증금을 초과할 수 없게 한 임대주택법 규정은 임차인보호를 위한 효력규정이 아닌 행정규제를 위한 단속규정이라는 판결이 나왔다. 이번 판결은 임대주택법상의 공공임대주택과 같이 집단적으로 체결되는 임대차계약의 효력은 함부로 상실시키면 안된다는 취지의 판결로 향후 대법원의 최종판단이 주목된다. 서울고법 민사20부(재판장 장석조 부장판사)는 최근 B건설회사와 2억4,000여만원의 보증금을 내고 임대차계약을 체결한 우모씨가 "임대주택법상의 표준임대보증금 1억3,000여만원을 초과한 1억1,000여만원의 임대보증금은 돌려달라"며 건설사를 상대로 낸 임대차보증금반환 청구소송 항소심(☞2009나102379)에서 1심을 취소하고 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "임대주택법이 임대조건에 위반한 법률행위의 효력을 부인하는 명시적 규정을 두지 않은 것은 임대차계약 당사자 사이의 사적자치를 존중해 사법상의 효력에는 직접 관여하지 않고 단순한 행정적 규제에 머물겠다는 입법취지가 반영된 것으로 판단된다"며 "집단적으로 체결되는 임대차계약의 효력과 관련된 규정을 효력규정을 해석해 이에 위반한 임대차계약을 일부무효 또는 전부 무효화한다면 다수당사자 간의 거래의 안전 및 법적 안정성을 저해할 우려가 크다"고 밝혔다. 우씨는 2006년 성남시에 B건설사가 건축한 임대아파트에 청약신청을 해 당첨됐다. 이후 2억4,000만원의 임대보증금을 내고 건설사와 임대차계약을 체결한 후, 임대주택법상의 표준임대보증보다 훨씬 많다는 사실을 알고 초과 임대보증금을 돌려달려며 소송을 내 1심에서 승소했다.

임대의무기간이 경과한 임대주택을 분양전환할 경우 분양전환승인을 받도록 한 구 임대주택법 관련 조항 등은 헌법에 위반되지 않는다는 헌법재판소결정이 나왔다. 헌법재판소는 지난달 29일 임대사업자 (주)B사가 "2008년 개정된 임대주택법에 의해 건설임대주택을 분양전환하려면 반드시 시장·군수·구청장의 분양전환승인을 받게 한 규정이 재산권·영업의 자유·평등권 등을 침해한다"며 낸 헌법소원(2008헌마581 등)에서 재판관 전원일치 의견으로 합헌결정을 내렸다. 재판부는 결정문에서 "분양전환방식의 변경으로 인한 청구인의 손실은 헌법상 보장되는 재산권 범위에 속한다고 보기 어려워 이 사건 분양전환승인조항 및 감정평가법인선정조항은 청구인의 재산권을 침해하지 않는다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "영업의 자유에 관해 보면 이 사건 분양전환승인조항, 신청서류협조조항, 감정평가법인선정조항은 임차인의 우선분양전환권을 실질적으로 보장해 무주택 임차인의 주거안정을 도모하기 위한 것으로 그 목적의 정당성과 수단의 적절성이 인정되고 피해의 최소성과 법익의 균형성도 갖춰 이 법률조항들이 과잉금지의 원칙에 반해 청구인의 영업의 자유를 침해하지 않는다"고 설명했다. 재판부는 또 "이 사건 부칙조항은 아직 진행과정에 있는 사안을 대상으로 하는 부진정소급입법에 해당해 소급입법에 의한 재산권 침해가 문제되지 않고 기존의 분양전화방식에 대한 청구인의 신뢰가 임차인의 주거안정이라는 공익에 비해 크다고 할 수 없어 이 부칙조항이 신뢰보호원칙에 위반해 청구인의 영업의 자유를 침해한다거나 시장경제질서에 위반된다고 보기 어려우며 평등권 침해라고 볼 수도 없다"고 판단했다.

서울시가 아파트를 철거하면서 세입자들에게 임대주택 특별공급권(임대주택 입주권)을 준 경우, 향후 주거이전비 제공을 이유로 이미 부여했던 입주권을 취소하거나 환수할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정12부(재판장 장상균 부장판사)는 8일 석모씨 등 철거 세입자 39명이 서울특별시와 SH공사를 상대로 낸 임대아파트 입주권취소처분 취소 소송(2009구합35412)에서 원고 일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "임대주택 입주권 부여와 같은 수익적 행정처분의 취소 또는 철회는 이미 부여된 기득권을 침해하는 것이기 때문에 취소 등의 사유가 있다고 하더라도 그 기득권 침해를 정당화할 만한 중대한 공익상의 필요가 있거나 제3자의 이익보호의 필요성이 있는 때에 한해 상대방이 받는 불이익과 비교교량해 결정해야 한다"며 "공익상의 필요보다 상대방이 받게 되는 불이익 등이 막대한 경우에는 재량권의 한계를 일탈한 것으로 그 자체가 위법하다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "서울시 구 특별공급규칙은 철거세입자가 주거이전비를 수령하는 경우 임대주택 입주권을 부여받지 못하도록 규정하고 있으나 이는 행정기관 내부의 사무처리지침에 불과할 뿐 입주권 취소 또는 환수의 법적인 근거가 될 수 없고 주택법이나 주택공급에 관한 규칙 어디에도 이미 부여한 임대주택 입주권을 취소 또는 환수할 근거가 되는 조항이 없다"며 "원고들이 주거이전비 대신 임대주택 입주권을 부여받기로 선택했다가 임대주택 입주권을 받은 후 다시 주거이전비의 지급을 청구해 서울시에 재정적 부담을 지우기는 했지만 이는 주거이전비의 지급을 의무화한 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률(공익사업법) 관련 규정에 따른 것일 뿐만 아니라 그같은 사정으로 원고들의 기득권 침해를 정당화할 만한 중대한 공익상의 필요가 있다고도 보기 어렵다"고 판단했다. 서울시는 지난 2007년12월 녹지조성사업 시행과 관련 사업부지 내 아파트를 철거하면서 철거민 등에 대한 자체 특별공급규칙에 따라 세입자들에게 임대주택 입주권 또는 주거이전비를 선택적으로 부여하겠다는 이주대책공고를 냈다. 석씨 등은 이에따라 임대주택 입주권을 신청해 입주권을 받았지만, 지난해 3월 공익사업법 제87조 등을 근거로 주거이전비 지급을 구하는 소송을 제기해 승소 확정판결을 받았다. 서울시는 판결에 따라 세입자들에게 주거이전비를 지급·공탁 의사를 밝히며 '주거이전비를 수령하면 입주권이 취소되고 주거이전비를 포기한다는 의사를 밝히면 입주권이 취소되지 않는다'고 통보했고 에스에이치공사는 포기의사를 밝히지 않은 세입자들에게 '임대주택공급을 취소하니 임대주택을 반환하라'며 환수통보했다. 이에 석씨 등은 "서울시 특별공급규칙은 공익사업법에 위배돼 효력이 없고 주거이전비를 수령했다고해도 입주권이 있다"며 소송을 냈다.

상가점포 중 일부만 업종이 지정됐더라도 상가 수분양자들은 상호간에 영업제한의무를 가진다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박시환 대법관)는 성남시 D상가의 점포를 분양받은 민모(35)씨가 같은 상가의 수분양자 채모(42)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2007다8044)에서 민씨의 영업금지청구를 받아들인 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "건축회사가 상가를 건축해 각 점포별로 업종을 지정해 분양한 경우 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의했다고 봄이 상당하다"며 "상호간 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있고 이는 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도 같다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "건설회사가 원고와 피고에게 분양한 각 점포를 비롯해 입점이 확정된 점포의 용도를 고지하고 수분양자들이 운영하고자 하는 점포의 용도에 관해 연락을 주면 업종 중복여부를 알려주겠다고 안내했다"며 "피고가 계약을 체결할 때 '보습학원'이라는 문구가 기재된 계약서를 받은 것은 그 업종에 대한 독점적 이익을 보장받는 대신 다른 업종을 특정해 분양받는 수분양자에 대해서도 그 독점적 이익을 보장하는 영업제한의무를 수인하는 의미"라고 설명했다. 재판부는 또 "피고가 상가분양계약 체결 당시 '보습학원'이라는 특정 업종이 기재된 계약서를 받고 이 정도 규모의 상가분양에서 업종제한약정이 흔히 행해지고 분양계약 당사자들도 상가의 업종제한여부에 관심을 가지는 경우가 통상적이며 계약서의 내용은 상가건물의 분양계약에서 업종제한약정에 관해 사용되는 전형적인 문구"라며 "피고로서는 계약서 내용을 잘 알고 있었거나 그 내용이 거래상 일반적인 것이어서 별도의 설명없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이므로 이에 대해 건설업자가 따로 명시·설명할 의무가 없다"고 덧붙였다. 민씨는 2002년 성남시 분당구의 상가건물을 분양받으며 계약서에 "본 건물 내 태권도 같은 업종 신규 분양치 않음"이라는 문구를 적고 계약을 마쳤다. 같은 상가점포를 임대한 채씨도 계약서에 '보습학원'이란 문구를 기재했다. 그런데 2003년 채씨가 다른 사람에게 상가를 태권도장용으로 임대하면서 문제가 생겼다. 민씨는 채씨가 분양계약상 업종제한약정을 위반했다며 손해배상 청구소송을 냈지만 채씨는 "일부 상가에 대해서만 업종이 정해진 상태라 영업제한의무가 없다"고 주장했다. 1심에서는 패소한 민씨는 항소하면서 손해배상청구와 함께 영업금지청구를 냈고, 2심은 민씨의 영업정지청구만 받아들였다.

자기 소유의 집 없이 혼자사는 사람이 국민임대주택을 신청할 경우, 면적이 40㎡ 이하인 임대주택에 한해 신청할 수 있게 한 주택공급에 관한 규칙조항은 합헌이라는 헌재결정이 나왔다. 헌법재판소 전원재판부는 무주택 단독세대주인 정모씨가 "주택공급에 관한 규칙 제32조1항 등이 단독세대주를 40㎡ 이하의 주택만 신청할 수 있게 해 평등권 등을 침해한다"며 낸 헌법소원(☞2009헌마338)에서 최근 재판관 8대1의 의견으로 합헌결정을 했다. 재판부는 "국민임대주택 건설에는 막대한 재원투입이 요구되는 것이므로 그 자격과 우선순위를 일정하게 제한하는 것은 불가피하다"며 "단독세대주에게는 1인가구에 맞는 평형의 임대주택을 공급하고 부양가족이 많아 주거비 부담이 큰 2인 이상의 가구에게는 상대적으로 큰 평형의 주택을 공급함으로써 주거수준의 실질적 평등을 기하고 보다 많은 수의 저소득층이 주거안정을 이룰 수 있도록 하기 위해 단독 세대주에게 40㎡ 이하 주택만을 공급하게 정한 것은 합리적 이유가 있는 차별"이라고 밝혔다. 재판부는 또 "이 조항이 1인가구의 인간다운 생활을 보장하기 위한 주거수준을 보장함에 있어 국가가 실현해야 할 객관적 내용의 최소한도의 사회보장에도 이르지 못했다거나 헌법상 용인될 수 없는 재량의 범위를 명백히 일탈했다고 보기 어렵다"며 "단독세대주의 인간다운 생활을 할 권리가 침해됐다고 볼 수 없다"고 덧붙였다. 반면, 이동흡 재판관은 같은 법률 제32조 2, 3항에 '단독세대주를 제외한다'는 부분과 관련해 "조항의 시행과 동시에 무주택 단독세대주인 청구인의 기본권은 침해된다"는 반대의견을 냈다. 하지만 "법령이 시행된 2005년을 기준으로 1년이 훨씬 경과한 2009년에야 헌법소원을 청구했으므로 청구기간이 지나 부적법하다"고 판단했다.

임차인대표회의도 임대주택의 분양전환과 관련해 소송을 제기할 수 있는 자격이 있다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 특별2부(주심 양승태 대법관)는 청주시 A임대아파트의 임차인대표회의가 청주시장을 상대로 낸 분양전환승인 취소소송 상고심(☞2009두19168)에서 임차인대표회의는 원고적격이 없다며 각하판결을 내린 원심을 파기하고 최근 사건을 대전고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "행정소송법 제12조에서 말하는 법률상 이익이란 당해 행정처분의 근거법률에 의해 보호되는 직접적이고 구체적인 이익을 말한다"며 "행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자라 하더라도 당해 행정처분으로 인해 법률상 보호되는 이익을 침해당한 경우에는 취소소송을 제기해 그 당부의 판단을 받을 자격이 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "구 임대주택법에서는 임차인대표회의는 분양전환가격 등에 대해 임대주택분쟁조정위원회에 분쟁의 조정신청을 할 수 있고 임대사업자와 임차인대표회의가 조정위원회의 조정안을 받아들이면 당사자 간에 조정조서와 같은 내용의 합의가 성립된 것으로 본다고 규정하고 있다"고 설명했다. 재판부는 "임차인대표회의도 당해 주택에 거주하는 임차인과 마찬가지로 임대주택의 분양전환과 관련해 그 승인의 근거법률인 구임대주택법에 의해 보호되는 구체적·직접적 이익이 있다"며 따라서 "임차인대표회의인 원고로서는 피고의 분양전환승인처분이 승인의 요건을 갖추지 못했음을 주장해 그 취소소송을 제기할 원고적격이 있다고 봐야 한다"고 덧붙였다. A임대아파트 사업자는 2001년 청주시에 임대아파트를 건설해 사업하던 중 임대의무기간인 5년이 경과하자 자체적으로 분양전환가격을 산정에 청주시장에게 분양전환승인신청을 해 승인 받았다. 이에 A임대아파트 임차인대표회의는 "분양전환가격을 임대주택법상 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 산정해야 함에도 시세에 따라 회사가 임의로 분양전환가격을 정했다"며 청주시에 분쟁조정신청을 했으나 거부당하자 소송을 냈다. 그러나 1,2심은 "임차인대표회의는 비법인 사단에 불과해 원고적격이 없다"며 각하판결을 내렸다.

2배 가까이 오른 관리비를 안냈다고 수도·전기를 끊은 것은 위법하다는 법원 결정이 나왔다. 서울중앙지법 민사50부(재판장 박병대 수석부장판사)는 14일 관리비를 8,300원에서 1만6,000원으로 인상한 것에 불응한 임차인 2명이 "단전·단수조치를 막아달라"며 관리인을 상대로 낸 단전단수금지가처분신청사건(2009카합3817)에서 일부인용 결정을 내렸다. 재판부는 "관리인이 명령을 위반할 경우 매일 50만원씩 지급하라"며 간접강제명령도 함께 부과했다. 재판부는 결정문에서 "신청인들은 집합건물법에 따라 변전실 등의 공유자로서 그 용도에 따라 이를 사용할 수 있는 권리가 있음에도 불구하고 피신청인이 건물부분에 대해 그 임차인들이 관리비 인상요구를 받아들이지 않는다는 이유로 단전 및 단수조치를 한 것은 위법하다"며 "가처분으로 전기 및 수도의 공급단행을 명할 보전의 필요성이 인정된다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "피신청인은 신청인들이 자기의 비용으로 전기와 수도를 직접 공급받을 수 있고 골프매장이므로 물을 사용할 일이 없고 다른 한곳은 비어 있는 만큼 가처분을 발령할 보전의 필요성이 없다고 주장하지만 신청인들이 추가비용을 들여 전기와 수도를 사용하는 것이 가능하다 하더라도 신청인들이 그런 비용을 부담해야 할 아무런 이유가 없다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "별도의 변압기를 설치할 경우 안전상 문제가 발생할 수도 있으며 단전 및 단수로 인해 신청인들과 임차인이 상당한 고통을 받고 있는 사실이 인정된다"며 "전기와 수도를 공급하라고 명하는 가처분에도 불구하고 피신청인이 이 명령에 따르지 않을 개연성도 상당히 높은 것으로 보이는 만큼 명령위반에 대한 간접강제도 함께 명한다"고 설명했다.