임차인이 기존 집주인(임대인)에게 임대차계약 갱신 의사를 밝혔다면 이후 이 주택을 매수한 새 주인이 실거주를 하겠다고 해도 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다는 판결이 나왔다. 집주인의 실거주를 목적으로 한 갱신요구권 거절은 임차인이 갱신요구권을 행사할 당시의 임대인만 할 수 있다는 취지이다. 주택임대차보호법 개정으로 확대된 임차인의 갱신요구권 적용 범위에 대한 최초의 판결이다. 수원지법 민사2단독 유현정 판사는 임대인 A씨가 임차인 B씨(소송대리인 법률사무소 일우)를 상대로 낸 건물인도청구소송(2020가단569230)에서 최근 원고패소 판결했다. B씨는 2019년 2월 집주인 C씨와 2년짜리 주택임대차계약을 체결했다. 임대차계약 기간 중인 지난해 8월 C씨는 A씨에게 집을 팔기로 하고 부동산 매매계약을 체결했다. 그 다음달 B씨는 C씨에게 전세계약 연장 의사를 밝혔다. 그러자 A씨는 "실거주를 목적으로 부동산을 매수한 것이므로 C씨와의 임대차계약기간이 끝나면 나가달라"며 소송을 냈다. “법 개정취지 따라 임차인의 거주기간 안정적 보호” 재판에서는 A씨가 B씨의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지 여부가 쟁점이 됐다. 지난해 12월 시행된 개정 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. 다만, 예외적으로 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 거부할 수 있다. 유 판사는 "주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장해 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입됐다"며 "임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도돼 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 한다면 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법 개정 사유가 퇴색된다"고 밝혔다. 수원지법, 임차인의 갱신요구권 적용 범위 첫 판결 그러면서 "개정 법의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성 등을 볼 때 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 보는 것이 타당하다"며 "B씨는 A씨가 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하기 이전에 계약갱신요구권을 행사했고, 종전 임대인이었던 C씨가 실제로 거주하는 것이 아니므로 A씨는 실제 거주를 이유로 B씨의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다"고 판시했다. B씨를 대리한 김희명(55·사법연수원 34기) 일우 변호사는 "주택임대차보호법 개정으로 도입된 임차인의 갱신요구권 적용범위에 대한 최초의 판결"이라며 "주택임대차보호법 제6조의3 제8호에 따른 실거주 사유는 임차인이 예측하기 어려운 주관적 사유에 해당돼 무한정 확대 적용해선 안 된다는 취지로 해석된다"고 설명했다.

정유사와 주유소업체가 맺은 '제품 전량구매' 약정이 공정거래위원회의 시정 의결에 어긋나더라도 당사자간 합의로 체결됐고 신의칙 위반으로도 볼 수 없다면 유효하다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사36부(재판장 황순현 부장판사)는 정유사인 현대오일뱅크가 경남에서 주유소를 운영하는 A사를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가합815)에서 최근 "A사는 1억2600만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 현대오일뱅크는 2013년부터 A사와 1년 단위로 석유제품 공급계약을 맺어왔다. 그런데 이 계약 제3조 1항에는 전량구매 조항이 규정돼 있어, A사는 계약기간 동안 주유소 제품 소요량의 전량을 현대오일뱅크로부터 구매해야 했다. 이듬해 현대오일뱅크는 A사와 2019년까지 5년간 주유소에 사용될 셀프주유기 3기를 무상으로 임대하는 시설물 사용대차계약을 맺었다. 이 계약 제9조에도 석유제품에 대한 A사의 전량구매 의무가 규정됐다. 브랜드 신뢰성 위해 필요 약관규제법 위반 안돼 한편, 각 계약은 모두 계약기간 만료 1개월 전까지 계약 연장에 반대하는 서면 통보가 없으면 동일한 조건으로 1년씩 연장되도록 했다. 이처럼 계약이 묵시적으로 갱신되던 중 A사가 2018년 중순부터 현대오일뱅크의 제품을 소량만 구입하고 다른 판매업자로부터 공급받은 제품으로 주유소를 운영하자, 현대오일뱅크는 "A사가 계약에 따른 전량구매 의무를 위반했다"며 소송을 냈다. 재판부는 "공정위 시정 의결에 의하면 거래 상대방의 의사에 반해 전량구매 약정을 체결하는 것은 불공정 거래 행위에 해당되지만, 당사자 합의로 체결된 약정까지 모두 불공정 거래 행위로 볼 수는 없다"고 밝혔다. 현대오일뱅크 일부승소판결 이어 "석유 공급계약 기간은 1년으로 A사가 더 이상 계약의 존속을 원하지 않는 경우에는 자유롭게 갱신 여부를 결정해 계약을 종료시킬 수 있다"면서 "사용대차계약의 체결로 공급계약 기간이 5년으로 연장되기는 했으나, A사는 그 대가로 시설물을 무상으로 사용할 이익을 얻었으므로 계약이 특별히 불리하거나 신의칙에 위반된다고 볼 수도 없다"고 설명했다. 그러면서 "약관에 해당하는 이 사건 계약의 경우 현대오일뱅크로서는 일반소비자에 대한 브랜드 가치 신뢰를 위해 전량구매를 약정할 필요성이 인정돼 약관규제법을 위반했다고 볼 수 없다"고 판시했다. 다만 "A사는 4년여간 전량구매 의무를 준수하다가 계약기간 만료를 약 1년여 앞두고 그 의무를 위반했고, 현대오일뱅크도 A사의 위반 사실을 알면서도 공급계약을 해지하지 않고 계약을 유지한 점 등에 비춰볼 때 A업체의 손해배상금을 30%로 감액함이 상당하다"고 덧붙였다.

임대인과 임차인이 동일한 목적물에 대해 임대차 계약을 체결하면서 임대기간 등이 다른 여러 개의 계약서를 순차적으로 작성했다면, 계약서에 간인이나 특약사항 등이 없더라도 가장 나중에 작성한 계약서가 효력을 가진다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 낸 임대차 보증금 반환소송(2017다17603)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 서로 양립할 수 없는 내용을 마지막 계약서대로 변경했다고 해석하는 것이 합리적 임차인 A씨는 2009년 4월 임대인 B씨로부터 지방의 상가건물 1층과 2층 일부를 보증금 1억원, 월차임 600만원에 5년간 임차하기로 계약했다. 이후 A씨와 B씨는 2010년 12월부터 임대차계약 내용이 조금씩 다른 4개의 임대차계약서를 차례로 작성했다. 그 중 세번째로 작성한 임대차계약서는 세무서에 제출할 목적으로 허위 작성한 것으로, 이 계약서에는 '임대차기간 8년, 월차임 500만원'으로 기재돼 있었다. 한편 두 사람이 마지막으로 작성한 네번째 계약서에는 '임대차기간 5년, 월차임 950만원'이 기재됐다. 이후 A씨는 2015년 10월 임대차계약 만기일이 다가오자 B씨에게 재계약 의사가 없음을 통지했다. 이에 B씨는 2015년 11월 세번째 임대차계약서를 기준으로 "계약은 2010년부터 8년이고, 2015년 12월부터 임차보증금과 월세를 올리겠다"고 했다. 하지만 A씨는 2015년 12월 상가 내 시설 철거공사를 마쳤고, B씨에게 상가 열쇠를 돌려줬다. B씨는 임대차기간이 만료되지 않았다며 열쇠를 다시 A씨에게 돌려줬고, A씨는 "임차보증금 1억원에서 미지급 월세 4180만원을 공제한 5820만원을 돌려달라"며 소송을 냈다. 재판에서는 이들이 작성한 복수의 임대차계약서 중 어느 것을 진짜 계약 내용으로 인정할지가 쟁점이 됐다. 1심은 "A씨와 B씨는 세번째 계약서와 네번째 계약서를 모두 가지고 있는데, 임차기간이 8년으로 기재된 세번째 계약서에는 별도의 특약사항이 첨부되는 등 자세한 계약 내용이 기재돼 있다"며 "두 사람이 각각 소지한 세번째 계약서 사이에 간인도 돼 있다"고 밝혔다. 이어 "반면 임차기간 5년짜리인 네번째 계약서에는 별도의 특약사항이 첨부돼 있지 않고, 두 사람이 소지한 계약서 사이에 간인도 없다"며 "두 사람이 8년으로 정한 임차기간을 다시 5년으로 변경하기로 약정했다고 인정하기 부족하다"며 B씨의 손을 들어줬다. 대법원, 임차인 승소 확정 하지만 2심은 "처분문서의 진정성립이 인정되면 법원은 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한, 원칙적으로 처분문서에 기재되어 있는 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 한다"며 "특별한 사정이 없는 한, 둘 사이에 작성한 임대차계약서 중 가장 마지막으로 작성한 계약서에 기재된 문언에 따라야 한다"고 판단했다. 그러면서 "B씨는 네번째 계약서가 허위라고 주장하지만 이를 인정할 증거가 없다"며 "마지막으로 작성된 계약서에 기재된 문언에 따라 임대차계약 기간은 5년이므로 둘 사이에 계약은 기간만료로 종료됐으므로 B씨는 A씨에게 5820만원을 지급하라"고 판시했다. 대법원도 "하나의 법률관계를 둘러싸고 각기 다른 내용을 정한 여러 개의 계약서가 순차로 작성되어 있는 경우, 당사자가 계약서에 따른 법률관계나 우열관계를 명확하게 정하고 있다면, 그와 같은 내용대로 효력이 발생한다"며 "각각의 계약서에 정해져 있는 내용 중 서로 양립할 수 없는 부분에 관해서는 원칙적으로 나중에 작성된 계약서에서 정한대로 계약 내용이 변경되었다고 해석하는 것이 합리적"이라며 원심을 확정했다.

의사가 병원 개설을 위해 건물을 임차하면서 건물에 '병원급' 의료시설 개설이 가능한지 임대인에게 물어보거나 관계기관 등에 대해 제대로 알아보지 않고 계약을 체결했다면 임대인에게 계약 무효를 주장할 수 없다는 판결이 나왔다. 의사가 임대차 계약 체결 때 임대인에게 "병원 개설을 위한 소방시설 등을 구비해달라"고 요청했더라도, 일반인인 임대인이 '병원'과 '의원'의 개설 요건 차이 등을 알기 힘들어 임대인이 병원급 의료시설 개설을 보장했다고 보기 어렵다는 이유에서다. 대법원 민사1부(주심 김선수 대법관)는 한의사인 A씨가 건물주 B씨를 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2019다201785)에서 최근 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 원고패소 취지로 사건을 창원지법으로 돌려보냈다. A씨는 2015년 7월 한 건물 임대광고를 보고 B씨를 만났다. 이들은 2015년 8월 경남 진주시 한 건물의 2~4층에 대한 임대차 계약을 맺었다. 계약 당시 A씨는 B씨에게 '병원을 개설하기 위해 정화조와 소방시설 부분을 병원 용도에 적합하게 B씨가 책임지고 설치하거나 해결해 달라'고 요청했고, B씨는 이를 받아들였다. 그런데 이 건물은 설계상 '의원급' 의료기관은 개설이 가능하지만, '병원급' 의료시설은 개설이 불가능하다. 이를 알게된 A씨는 같은 해 9월 "임대차 계약은 '병원급' 의료기관을 개설하기 위해 체결한 것이기 때문에 계약은 원시적으로 불능"이라면서 계약무효를 주장하며 "이미 지급한 보증금 1억5000만원과 월 임대료 300만원을 반환하라"고 소송을 냈다. 일반 임대인이 '병원' '의원' 차이 및 개설요건 알기 힘들고 "요건 맞는 시설개설 보장" 의사합치 있었다고 보기 어려워 재판부는 "의료인 또는 관련 전문가가 아닌 이상 '병원'과 '의원'의 의미나 개설 요건 등의 차이를 바르게 이해하거나 인식해 사용한다고 단정할 수 없다"며 "임대차 목적물 전부를 병원급 의료기관으로 개설·사용할 수는 없지만, 일부는 병원급 의료기관을 개설 사용할 수 있었고, 의원급 의료기관으로는 임대차 목적물 전부를 개설·사용할 수 있었다"고 밝혔다. 이어 "A씨는 계약 당시 구체적으로 임대차물을 '병원급 의료기관'으로만 개설·허가받아 사용할 것이라고 고지하지 않았다"며 "A씨는 이를 제대로 알아보지 않고 B씨에게도 구체적으로 물어보거나 상의하지 않았다"고 설명했다. 그러면서 "A씨와 B씨 사이에 계약 당시 'A씨가 임대차 목적물 전부를 의료법상 병원급 의료기관으로만 개설 허가받아 사용한다'거나 '그러한 사용이 가능하도록 임대인인 B씨가 책임지고 보장하거나 이행한다'는 점에 관해 의사의 합치가 있었다고 보기 어렵다"며 "임대차계약이 원시적 불능이어서 무효라고 할 수는 없다"고 판시했다. 앞서 1심은 "의료인이 아닌 B씨가 계약 체결 당시까지 의료법상 '의원급 의료기관'과 '병원급 의료기관'의 구분 의미와 허가 절차 차이 등을 정확하게 알고 있었다고 볼 증거가 부족하다"며 원고패소 판결했다. 하지만 2심은 "계약 체결 당시부터 병원 개설 허가를 받을 수 없었으므로 임대차계약은 원시적 이행불능으로 무효"라며 "B씨가 임대차계약 이후 시행한 철거공사대금 등을 제외한 8300만원을 A씨에게 돌려주라"며 원고일부승소 판결했다.

전·월세 등 부동산 관련 직거래가 이뤄지는 온라인 카페에서 마치 자신이 임대인인 것처럼 행세하며 피해자들로부터 거액의 돈을 받아 가로챈 혐의로 기소된 60대 사기범에게 실형이 선고됐다. 서울중앙지법 형사12단독 송승훈 판사는 사기 등의 혐의로 기소된 A씨에게 최근 징역 2년 6개월을 선고했다(2020고단4242). A씨는 2019년 12월 공범 B씨 등과 함께 부동산 직거래 온라인 카페에서 월세계약 조건으로 나온 물건을 물색한 다음 자신이 그 집의 임대인이나 부동산중개인인 것처럼 행세해 집을 구하는 피해자들에게 사기를 친 혐의를 받는다. A씨 등은 이 카페에서 전세계약 조건 등으로 임대하는 내용의 글을 직접 올리거나 전화하는 방식으로 피해자들과 접촉한 뒤 위조한 임대차 계약서에 실제 임대인 이름을 임의로 써놓고 가짜 도장까지 찍는 등 사문서를 위조하고 행사한 혐의도 받는다. A씨는 이같은 수법으로 단 두달 만에 5명의 피해자로부터 총 7억2000만원을 편취한 것으로 조사됐다. A씨는 재판에서 "B씨가 집주인 역할로 참석만 하면 된다고 해 의심없이 집주인 행세를 했던 것일 뿐 B씨 등과 공모한 사실이 없다"고 주장했다. 하지만 송 판사는 "A씨의 범행은 죄질이 매우 좋지 않다"며 "각 범행에서 임대인 행세를 해 그 가담의 정도가 결코 가볍다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "피해자가 총 5명에 이르고 피해 금액도 크다"면서 "대부분의 피해자들에게 임대차보증금 등은 거의 모든 재산이거나 가장 중요한 가치를 지닌 것인데도, A씨는 이들로부터 용서받지 못했고 피해회복도 이뤄지지 않고 있다"고 설명했다. 그러면서 "A씨는 이미 사기 범죄로 12차례나 처벌을 받았고, 누범기간 중 또다시 이 사건 범행을 저질렀음에도 변명으로 일관하며 잘못을 뉘우치지 않고 있다"고 판시했다.

2018년 10월 시행된 개정 상가임대차법에 따라 도입된 '의무 임대차 기간 10년 보장' 규정은 법 시행 후 새로 체결되는 임대차계약에만 적용된다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 이기택 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 낸 건물인도소송(2020다241017)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. A씨는 2012년 7월 연 250만원을 받기로 하고 B씨에게 건물을 임대했다. B씨는 이 건물에서 참기름 등 제조업을 했다. A씨는 2년 뒤 임대료를 연 300만원으로 올려 받으면서 임대차 기간을 2019년 7월로 5년 더 연장했다. A씨는 임대차계약 만료 3개월 전인 2019년 4월 B씨에게 임대차 계약을 더 이상 갱신할 의사가 없다고 통보했다. 그러자 B씨는 2018년 10월 개정된 상가임대차법에 따라 자신에게 임대차 계약 갱신 요구권이 있다며 계약 갱신을 요구했다. A씨는 계약 갱신을 거절하고 "건물을 인도하라"며 소송을 냈다. 구 상가임대차법은 의무 임대차 기간을 5년으로 규정해 상가건물 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할 경우 최초의 임대차 기간을 포함해 5년을 초과할 수 없도록 했다. 하지만 2018년 10월 개정된 상가임대차법은 이 의무 임대차 기간을 10년까지로 확대했다. 임대차 갱신 요구한 때는 이미 5년 경과 개정 상가임대법 적용 안돼 재판에서는 B씨에게 구법과 개정법 중 어떤 법이 적용되는지가 쟁점이 됐다. 1심은 "개정법은 시행일 이후 최초로 체결된 임대차계약 뿐만 아니라 시행일 전에 체결됐지만 이후에도 적법하게 갱신되는 모든 임대차 계약에 대해서도 적용된다"며 "최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않은 상태에서 이뤄진 B씨의 2019년 4월 갱신요구에 의해 임대차계약은 전과 동일한 조건으로 갱신됐다"고 판단해 B씨의 손을 들어줬다. 하지만 2심은 "개정법은 원칙적으로 공포한 날부터 시행되고, 개정법 시행 후에 체결되는 상가건물 임대차계약에 관해 총 임대차 기간 10년이 보장된다는 점은 분명하다"면서도 "반대로 개정법 시행 당시 이미 종료한 임대차계약에 대하여는 10년 보장에 관한 조항이 적용될 여지가 없다는 점도 분명하다"고 지적했다. 그러면서 "10년 보장 조항은 개정법 시행 후 최초로 체결되는 임대차계약에 적용될 뿐"이라며 A씨에게 승소 판결했다. 대법원도 "B씨의 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무 임대차 기간은 5년인데, B씨가 A씨에게 임대차 갱신을 요구한 때는 이미 5년을 경과했다"며 "개정 상가임대차법은 B씨의 임대차계약에 적용되지 않아 계약 갱신을 요구할 수 없다"면서 B씨의 상고를 기각하고 원심을 확정했다.

공공임대주택 시공업체가 정한 분양전환가격이 관련 법령에 따른 책정 가격보다 높다면 초과 금액을 입주자들에게 돌려줘야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 이흥구 대법관)는 A씨 등 206명이 부영주택을 상대로 낸 부당이득금 반환 소송(2016다276153)에서 최근 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. 부영주택은 1997년 전남 순천에 공공임대주택을 신축했다. A씨 등은 부영과 임대차계약을 맺고 거주하다가, 임대의무기간 5년이 끝나자 부영에 분양전환신청을 했다. 부영은 세대별 분양전환 가격으로 1층은 7070여만원, 2층은 7275만원, 3층은 7435만원, 나머지 층은 7490만원으로 정했다. A씨 등은 이에 따라 분양대금을 각각 납부했다. 하지만 이후 A씨 등은 "부영이 산정한 분양전환가격이 관련법이 정한 분양전환가격보다 높다"고 주장하며 초과부분을 돌려달라고 소송을 냈다. 1심은 "1,2,3층의 경우 부영의 산정 방법에 의한 분양전환가격 총액이 오히려 정당한 분양전환가격 총액보다 더 낮아 경제적으로 초과이익을 취득한 것으로 보기 어렵다"며 "4층 이상 나머지 세대의 분양전환가격이 정당한 분양전환가격보다 다소 높게 산정됐지만, 그 차이가 1%도 되지 않는 미미한 금액"이라고 판단했다. 그러면서 "부영이 4층 이상 세대의 분양전환가격을 다소 높게 책정한 것만으로 임대주택법 관련 법령을 위반해 무효라고 볼 수 없다"며 부영 측의 손을 들어줬다. 하지만 2심은 "분양전환가격 산정기준에 관한 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다"며 "관련 규정들이 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 초과하는 범위 내에서 무효"라고 밝혔다. 그러면서 "4층 이상 세대를 분양받은 사람들은 정당한 분양전환가격보다 44만여원을 초과한 분양전환가격으로 분양계약을 체결했다"며 "해당 부분에 대해서는 부영이 법률상 원인 없이 이익을 얻었다고 봄이 상당하므로 이를 배상할 책임이 있다"며 원고일부승소 판결했다. 대법원도 "A씨 등으로부터 받은 분양대금이 정당한 분양전환가격을 초과한다면 그 범위 내에서 분양계약은 무효"라며 부영의 상고를 기각하고 원심을 확정했다.

회사 직원이 대표와 공모하지 않았더라도 직무범위 내에서 '타인이 점유하는 법인(회사)의 물건'을 취거했다면, 권리행사방해죄에서 말하는 '자기 물건을 취거한 경우'에 해당한다는 대법원 판결이 나왔다. 권리행사방해죄를 규정하고 있는 형법 제323조는 '타인의 점유 또는 권리의 목적이 된 자기의 물건 또는 전자기록등 특수매체기록을 취거, 은닉 또는 손괴하여 타인의 권리행사를 방해한 자'를 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있다. 대법원 형사2부(주심 김상환 대법관)는 권리행사방해 등의 혐의로 기소된 A씨에게 징역 6개월에 집행유예 2년을 선고한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울남부지법으로 돌려보냈다(2020도9801). B산업개발은 공사대금 채권을 이유로 2015년부터 경기도 부천의 한 아파트 1개실에 대한 유치권을 행사했다. 부동산임대업체인 C사 관리부장인 A씨는 2018년 10월 해당 호실을 C사 명의로 경락받아 공매를 원인으로 한 소유권 이전 등기를 마쳤다. 이후 A씨는 해당 호실 출입문 앞에 붙여져 있던 유치권 행사 공고문을 떼어내고, 드릴을 사용해 B산업개발이 설치한 전자열쇠를 부순 뒤 새로운 전자열쇠를 설치했다. 직무범위 내라면 '권리행사 방해죄' 성립 검찰은 A씨가 B사의 유치권 행사를 방해한 것으로 보고 그를 기소했다. A씨는 B사 소유 문서를 손괴한 혐의와 B사가 관리하는 건조물에 침입한 혐의도 받았다. 상고심에서는 A씨의 행위가 '권리행사방해죄'에 해당하는지 여부가 쟁점이 됐다. C사 명의 부동산에 대한 직원 A씨의 행위를 '자기 물건을 취거한 행위'로 볼 수 있느냐는 것이다. 재판부는 "법인의 대표기관이 아닌 대리인이나 지배인이 대표기관과 공모 없이 한 행위라도 직무권한 범위 내에서 직무에 관해 타인이 점유하는 법인의 물건을 취거한 경우에는 대표기관이 한 행위와 법률적·사실적 효력이 동일하다"고 밝혔다. 회사 이익위한 행위 ‘자기 물건 취거행위’에 해당 이어 "법인의 물건을 법인의 이익을 위해 취거해 불법영득의사가 없는 점과 범의 내용 등에 관해 실질적인 차이가 없으므로 권리행사방해죄가 규정하는 '자기의 물건을 취거한 경우'에 해당한다"고 설명했다. 그러면서 "A씨가 C사의 대표기관은 아니지만, A씨의 행위는 C사로부터 위임받은 직무권한 범위 내에서 직무에 관하여 한 행위"라며 "C사의 대표기관이 한 행위와 다름없으므로 권리행사방해죄의 '자기 물건'을 취거한 행위에 해당한다"고 판시했다. 앞서 1심은 A씨의 혐의를 모두 유죄로 판단해 징역 8개월에 집행유예 2년을 선고했다. 하지만 2심은 "A씨는 C사의 대표가 아닌 부장일 뿐이고, 대표와 공모했다고 보기 어렵다"며 권리행사방해 혐의는 무죄로, 문서손괴 및 건조물 침입 혐의는 유죄로 판단해 징역 6개월에 집행유예 2년을 선고했다.

상가 임차인의 임대기간이 5년을 넘어 갱신요구권을 행사할 수 없더라도, 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 노태악 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 "권리금 5000만원을 배상하라"며 낸 소송(2018다252458)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. A씨는 1990년 한 상가에서 음식점을 운영하다 1995년 이 상가 소유권을 취득했다. A씨는 2003년 C씨에게 상가를 매도한 후 그 해 6월부터 1년씩 계약기간을 갱신하며 보증금 2000만원에 월차임 150만원으로 상가를 임차했다. B씨는 2015년 C씨로부터 이 상가를 매수했고, 2016년 A씨에게 임대차가 종료됐음을 통지했다. 이에 A씨는 D씨와 5000만원의 권리금계약을 맺고, B씨에게 신규 임차인으로 D씨를 주선하며 임대차계약 체결을 요구했다. 하지만 B씨는 "내가 이 상가에서 직접 음식점을 운영할 계획"이라며 A씨의 요구를 거절했다. 이에 반발한 A씨는 "권리금 5000만원을 회수할 기회를 보장하라"며 소송을 냈다. 상가임대차법 제10조의4 제1항 등은 '임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정하고 있다. 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 신규임차 희망자와 계약거절 정당한 사유 안 돼 재판부는 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다"며 "임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것은 정당한 사유가 아니다"라고 밝혔다. 이어 "A씨의 임대기간이 5년을 경과해 B씨에게 갱신요구권을 행사할 수 없다고 하더라도 B씨는 A씨에 대해 권리금 회수 기회 보호의무를 부담한다"며 "B씨는 A씨에게 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다"고 판시했다. 앞서 1심은 "임차인의 전체 임대기간이 5년을 초과하더라도 임대인은 여전히 권리금회수 방해금지의무를 부담한다"며 A씨 손을 들어줬다. 하지만 2심은 "임대기간이 5년을 경과해 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에게는 권리금 회수 기회가 보호되지 않는다"며 원고패소 판결했다.

임차인에게 계약갱신요구권이 없는 경우에도 건물을 철거할 정도의 재건축 필요성이 증명되지 않는다면 임차인에게 권리금 회수 기회를 보장해줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사33부(재판장 정재오 부장판사)는 상가 임차인 A씨가 부동산 임대업체 B사를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019나2025330)에서 최근 원고패소 판결한 1심을 취소하고 "피고는 1억9800여만원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A씨는 2010년 7월부터 서울의 한 상가에서 미용실을 운영했다. B사는 2015년 이 건물을 인수한 뒤 2017년 A씨에게 계약을 갱신하지 않겠다고 통보했다. 이 상가건물이 40년이나 된 노후건물이라 재건축이 필요하다는 이유에서였다. 그러나 A씨는 가게를 넘겨 받으려는 신규 임차인과 권리금 계약서를 작성한 뒤 B사에 새로운 임차인과 임대차 계약을 맺어 달라고 알렸다. B사는 A씨의 총 임대차기간이 5년을 초과해 계약갱신청구권이 없을 뿐만 아니라 건물을 재건축을 해야하기 때문에 A씨에게 권리금 회수기회 보호에 관한 요구권이 없다는 이유로 거부했다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 권리금과 관련해 '임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료할 때까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해선 안 된다'고 규정하면서, 다만 '건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 위해 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우' 등은 예외로 하고 있다. 또 현행 상가임대차법상 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않으면 행사할 수 있지만 2017년에는 이 기간이 10년이 아니라 5년이었다. “보수 관리만으로도 안전사고 예방 가능하고 임차기간 5년 지나도 권리금 보호의무 부담” 결국 A씨의 권리금 회수 계약은 무산됐고, A씨는 계속해서 미용실을 운영하면서, B사가 신규 임차인에게 권리금을 받는 것을 방해했다며 소송을 냈다. 이에 B사는 A씨가 무단으로 건물을 점유·사용하고 있다며 맞소송을 냈다. 1심과 2심은 모두 상가임대차법에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단했다. 앞서 지난해 5월 대법원도 "구 상가임대차법에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법에 따라 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다"고 판결(2017다225312,225329)한 바 있다. 하지만 권리금 회수 기회 보장 의무의 예외인 재건축과 관련한 쟁점에서는 1,2심의 판단이 달랐다. 1심은 B사가 주장한 건물 재건축 필요성을 인정해 신규 임차인과의 계약 체결을 거절한 것이 정당하다고 판단했다. 하지만 이번 항소심 재판부는 건물을 철거할 정도가 아니라면 권리금 회수 기회를 보장해야 한다고 했다. 재판부는 "B사가 주장하는 '건물 뒤편에 전선 등이 어지럽게 널려 있고 여기서 화재가 발생한 적이 있다'는 것이나, '기와지붕이 깨지거나 떨어져 나가 있다'는 것은 B사가 건물 유지·보수·관리를 제대로 하지 않았다는 점을 드러낼 뿐"이라며 "유지·보수·관리를 제대로 해도 건물 대부분을 철거하거나 재건축해야만 안전사고를 예방할 수 있다고 할 만한 우려가 있어 보이지는 않는다"고 밝혔다. 이어 "B사가 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차 계약 체결을 거절할 당시 상가건물에 대규모 공사가 필요하다고 판단하는 자료도 A씨에게 충분히 제공했다고 보기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "상가건물의 노후·훼손 등 안전사고 우려가 있었다고 인정하기 부족하므로 임차기간 5년이 지나도 임대인은 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다"며 "B사는 A씨에게 1억9800여만원을 지급하라"고 판시했다.