전주지방법원 제1행정부 판결
【사건】 2017구합2049 부동산 업무정지처분취소
【원고】 A
【피고】 전주시 덕진구청장
【변론종결】 2018. 4. 4.
【판결선고】 2018. 5. 2.
【주문】
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【청구취지】
피고가 2017. 9. 4. 원고에 대하여 한 업무정지 1.5개월 처분을 취소한다.
【이유】
1. 처분의 경위
가. 원고는 전주시 덕진구에서 부동산 중개업을 영위하던 공인중개사이다.
나. 원고는 2014. 4. 15.경 전주시 덕진구 소재 토지 3필지(이하 ‘이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여 매도인을 B, 매수인을 C로 하는 매매계약을 중개하고 부동산 매매 계약서를 작성하였다(이하 ‘제1차 매매계약서'라 한다).
다. B과 C는 당초 계약내용과 달리 이 사건 부동산 중 166번지만을 매매의 목적물로 삼기로 하여, 원고는 B과 C 사이에 이 사건 부동산 중 166번지만을 매매목적물로 하는 부동산 매매계약서(이하 ‘제2차 매매계약서'라 한다)를 다시 작성하고, 보관하고 있던 제1차 매매계약서를 파기하였다.
라. B의 대리인 D는 2017. 4. 21.경 피고에 대하여 원고가 중개대상물 확인·설명서와 손해배상책임보장증서를 교부하지 않았고, 중개보조원이 중개 행위를 하고 계약서를 작성했다는 등의 이유로 처분을 요구하는 진정서를 제출하였다.
마. 피고는 2017. 5. 11. 원고에게 ① 공인중개사법(이하 ‘법'이라 한다) 제26조 제1항을 위반하여 제1차, 제2차 매매계약서를 보관하지 않아 업무정지 6개월(계약서 1건 당 업무정지 3개월), ② 법 제30조 제5항을 위반하여 손해배상책임보장증서를 교부하지 않아 과태료 30만 원에 해당하므로, 법 제39조 제1항 제8호, 법 제51조 제3항 제5호에 근거하여 업무정지 6개월 및 과태료 30만 원의 처분을 하고자 한다는 사전통지를 하였다.
바. 피고는 2017. 5. 31. 원고에 대하여, ① 제1차 매매계약서를 보관하지 아니하였고, ② 손해배상책임보장증서를 교부하지 않았음을 위반사항으로 하고, 근거 조항을 ① 법 제39조 제1항 제8호, 법 시행규칙 제25조 별표2 제9호, ② 법 제51조 제3항 제5호, 법 시행령 제38조 별표2 제2호 나. 6)항으로 하여1), 업무정지 3개월(2017. 6. 15. ~ 2017. 9. 14.) 및 과태료 30만 원의 처분을 하였다.
[각주1] 이 사건 처분통지서(을 제4호증)에는 과태료 30만 원의 처분근거인 ‘시행령 제38조 [별표2] 제2호 나, 6)'과 업무정지 3월의 처분근거인 시행규칙 제25조 [별표2] 제9호가 서로 바뀌어 기재되어 있으나, 오기임이 명백하므로 고쳐서 인정하기로 한다.
사. 원고는 위 처분에 불복하여 2017. 6. 5. 전라북도행정심판위원회에 행정심판을 청구하였고, 전라북도 행정심판위원회는 2017. 8. 31. ‘피청구인이 2017. 5. 31. 청구인에 대하여 한 업무정지명령 3월 처분은 이를 2분의 1 경감한 처분으로 변경한다'는 내용의 일부인용 재결을 하였다.
아. 이에 피고는 2017. 9. 4. 원고에 대하여 제1차 매매계약서를 보관하지 아니하였음을 위반사항으로 하여 업무정지 1.5개월(2017. 9. 8. ~ 2017. 11. 1.)의 처분(이하 ‘이 사건 처분')을 하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1, 3, 4호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지
2. 당사자 주장의 요지
가. 원고의 주장
원고는 제1차 매매계약서를 작성한 이후, 당사자 사이에 계약의 목적물이 변경되어 제2차 매매계약서가 작성됨에 따라, 매도인, 매수인, 공인중개사가 모두 모인 자리에서 제1차 매매계약서를 파기하였다.
법 제26조 제1항은 중개가 완성된 때 거래계약서의 사본을 보존할 의무를 규정하고 있는데, 이 사건 제2차 매매계약과 같이 부동산 매매계약이 변경된 경우 제1차 매매계약은 중개가 완성되지 않았고, 법 제26조 제2항에는 거래계약서를 작성하는 때에는 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하는 것을 금지하고 있으므로 제1차 매매계약서에 관하여는 보존의무가 인정되지 않는다.
따라서 보존의무가 인정되지 않는 제1차 매매계약서를 보관하지 않았음을 이유로 하는 이 사건 처분은 위법하다.
나. 피고의 주장
법 제26조 제1항에는 해제되거나 무효, 취소로 된 계약서는 보존의무의 예외로 한다는 규정이 없고, 국토교통부 질의회신 또한 동일한 취지이므로, 계약의 해제·무효·취소 여부와 무관하게 공인중개사는 계약서 사본을 보존할 의무가 있다.
한편, 제1차 매매계약서와 제2차 매매계약서는 동일한 날짜에 작성된 것으로 기재되어 있으나 실제로는 몇 개월의 간격을 두고 작성된 것이므로, 제1차 매매계약서 작성 당시 중개가 완성된 것으로 봄이 타당하다. 법 제26조 제2항의 취지는 거래금액을 실제와 다르게 작성하여 세금을 탈루하는 것을 방지하기 위한 것이므로 보관의무와는 무관하다.
따라서 원고에게는 제1차 매매계약서의 보존의무가 있으므로 이 사건 처분은 적법 하다.
3. 관계 법령
별지 기재와 같다.
4. 판단
가. 인정사실
1) 제1차, 제2차 매매계약서에는 모두 계약일자가 2014. 4. 15.로 기재되어 있다. 제1차 매매계약서의 특약사항 중 제1, 2, 4항은 ‘1. 잔금일자는 위 번지 소송이 종결되어 판결받아 소유권이전등기를 해주기로 한다. 2. 만약 3필지 중에서 166번지가 확정되면 소유권 이전하고 나머지 165번지, 164번지는 승소판결되면 소유 이전하기로 한다. 4. 165, 164번지가 확정이 안될 시는 166번지만 소유권 이전하기로 한다.'라고 기재되어 있고, 제2차 매매계약서의 특약사항 제1항은 ‘잔금일은 계약일로부터 약 6개월로 한다. 현재 위 번지는 소송 계류중이므로 소송이 종결되어 판결받아 소유권 이전등기 해주기로 한다'라고 기재되어 있다.
2) 원고는 피청구인에게 항의방문 당시 제출한 서류에서 ‘제1차 매매계약을 2013년 말경 체결하고 소송이 마무리되면 잔금을 지급하기로 했는데, 몇 개월 후 변호사를 통해 확인해 보니 166번지만 먼저 소송을 마친 뒤에 나머지 164번지와 165번지를 소송하겠다는 답을 들었고, 계약체결일로부터 60일 내에 실거래가 신고와 등기를 하지 못하여 매도인과 매수인이 계약변경을 했다. 당시 매수인만 계약서를 파기하고 매도인은 계약서를 가지고 오지 않아 원고는 계약서를 파기하여야 한다고 했는데 매도인이 계약서를 파기하지 않고 신고한 것이다.'라는 취지로 기재하여, 제1차 매매계약과 제2차 매매계약 사이에는 약 4개월의 시간차가 있는 것으로 보인다.
3) 이 사건 부동산의 매도인 측 대리인 D는 제2차 매매계약의 이행과 관련하여 매도인과 매수인 사이에 분쟁이 생기자, 원고 측을 형사고소하고 원고에 대하여 행정처분을 해 달라는 진정서를 피고에게 접수하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제7호증, 을 제1, 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
나. 판단
법[구 공인중개사법(2018. 4. 17. 법률 제15597호로 일부개정되기 전의 것)을 말하며, 이하 같다] 제26조 제1항은 ‘개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다'고 규정하며, 법 제2조 제1호 는 ‘중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다'고 규정한다.
따라서 법 제26조 제1항에서 말하는 ‘중개가 완성된 때'라 함은 거래당사자간 매매 등을 알선하는 행위가 완성되는 것을 말하므로, 계약의 중요한 내용이 확정되어 당사자 사이에 더 이상 계약의 내용이 보충되거나 변경될 필요가 없을 때에는 중개가 완성되었다고 해석하여야 할 것이다.
살피건대, 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음 각 사정들을 종합하면, 제1차 매매계약서가 작성될 당시 이미 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때라고 볼 수 있어, 원고에게는 제1차 매매계약서의 사본을 보존하여야 할 의무가 있다고 볼 수 있다.
① 제1차, 제2차 매매계약은 모두 이 사건 부동산 관련 소송이 종결된 이후 소유권이전등기를 마치기로 하고 있고, 원고는 양 계약 모두와 관련하여 중개수수료를 받은 사실이 없는바, 특별히 제1차 매매계약에 대해서만 계약의 중요 내용이 미확정된 상태라고 할 수는 없다.
② 제1차 매매계약과 제2차 매매계약 사이에는 약 4개월의 시간차가 있는바, 제1차 매매계약 당시 중개가 완성되지 않은 상태에서 제2차 매매계약이 체결되었다기보다는 제1차 매매계약 당시 중개가 완성되어 계약이 유효하게 체결되었고, 추후 당사자간의 합의로 제1차 매매계약이 해제된 후 새로운 제2차 매매계약이 다시 체결되었다고 보는 것이 합리적이다.
③ 법 제26조 제1항은 공인중개사에게 중개가 완성된 때에는 거래계약서의 사본을 보존할 의무를 부과하고 있을 뿐, 거래계약의 유무효나 해제여부에 따라 보존의무에 대한 예외를 두고 있지 않다. 따라서 이 사건 매매계약의 당사자 사이에 제1차 매매계약서를 파기하기로 하는 합의가 있었다고 할지라도, 원고에게 파기된 제1차 매매계약 서의 보존의무가 없다고 볼 수는 없다.
④ 법 제26조 제1항이 공인중개사에게 거래계약서의 보존의무를 부과하고 있는 취지는, 계약의 양 당사자 사이에서 분쟁이 발생하였을 경우를 대비하여 중립적이고 객관적인 입장의 공인중개사가 계약과 관련된 자료를 보존하도록 하는 것도 포함되어 있다고 볼 수 있다. 이 사건의 경우에도 매매계약 체결 당시 매매목적물에 관하여 법적 분쟁이 계속되고 있었으므로, 이 사건 매매계약을 중개한 원고에게는 이 사건 매매계약서를 보존할 의무가 더욱 요구된다고 할 수 있다.
다. 소결론
따라서 제1차 매매계약 당시 중개가 완성된 이상 원고에게는 법 제26조 제1항에 따라 제1차 매매계약서의 사본을 보존할 의무가 있으므로, 피고가 원고에 대하여 한 이 사건 처분은 적법하다.
5. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사전주지방법원 제1행정부 판결
【사건】 2017구합2049 부동산 업무정지처분취소
【원고】 A
【피고】 전주시 덕진구청장
【변론종결】 2018. 4. 4.
【판결선고】 2018. 5. 2.
【주문】
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【청구취지】
피고가 2017. 9. 4. 원고에 대하여 한 업무정지 1.5개월 처분을 취소한다.
【이유】
1. 처분의 경위
가. 원고는 전주시 덕진구에서 부동산 중개업을 영위하던 공인중개사이다.
나. 원고는 2014. 4. 15.경 전주시 덕진구 소재 토지 3필지(이하 ‘이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여 매도인을 B, 매수인을 C로 하는 매매계약을 중개하고 부동산 매매 계약서를 작성하였다(이하 ‘제1차 매매계약서'라 한다).
다. B과 C는 당초 계약내용과 달리 이 사건 부동산 중 166번지만을 매매의 목적물로 삼기로 하여, 원고는 B과 C 사이에 이 사건 부동산 중 166번지만을 매매목적물로 하는 부동산 매매계약서(이하 ‘제2차 매매계약서'라 한다)를 다시 작성하고, 보관하고 있던 제1차 매매계약서를 파기하였다.
라. B의 대리인 D는 2017. 4. 21.경 피고에 대하여 원고가 중개대상물 확인·설명서와 손해배상책임보장증서를 교부하지 않았고, 중개보조원이 중개 행위를 하고 계약서를 작성했다는 등의 이유로 처분을 요구하는 진정서를 제출하였다.
마. 피고는 2017. 5. 11. 원고에게 ① 공인중개사법(이하 ‘법'이라 한다) 제26조 제1항을 위반하여 제1차, 제2차 매매계약서를 보관하지 않아 업무정지 6개월(계약서 1건 당 업무정지 3개월), ② 법 제30조 제5항을 위반하여 손해배상책임보장증서를 교부하지 않아 과태료 30만 원에 해당하므로, 법 제39조 제1항 제8호, 법 제51조 제3항 제5호에 근거하여 업무정지 6개월 및 과태료 30만 원의 처분을 하고자 한다는 사전통지를 하였다.
바. 피고는 2017. 5. 31. 원고에 대하여, ① 제1차 매매계약서를 보관하지 아니하였고, ② 손해배상책임보장증서를 교부하지 않았음을 위반사항으로 하고, 근거 조항을 ① 법 제39조 제1항 제8호, 법 시행규칙 제25조 별표2 제9호, ② 법 제51조 제3항 제5호, 법 시행령 제38조 별표2 제2호 나. 6)항으로 하여1), 업무정지 3개월(2017. 6. 15. ~ 2017. 9. 14.) 및 과태료 30만 원의 처분을 하였다.
[각주1] 이 사건 처분통지서(을 제4호증)에는 과태료 30만 원의 처분근거인 ‘시행령 제38조 [별표2] 제2호 나, 6)'과 업무정지 3월의 처분근거인 시행규칙 제25조 [별표2] 제9호가 서로 바뀌어 기재되어 있으나, 오기임이 명백하므로 고쳐서 인정하기로 한다.
사. 원고는 위 처분에 불복하여 2017. 6. 5. 전라북도행정심판위원회에 행정심판을 청구하였고, 전라북도 행정심판위원회는 2017. 8. 31. ‘피청구인이 2017. 5. 31. 청구인에 대하여 한 업무정지명령 3월 처분은 이를 2분의 1 경감한 처분으로 변경한다'는 내용의 일부인용 재결을 하였다.
아. 이에 피고는 2017. 9. 4. 원고에 대하여 제1차 매매계약서를 보관하지 아니하였음을 위반사항으로 하여 업무정지 1.5개월(2017. 9. 8. ~ 2017. 11. 1.)의 처분(이하 ‘이 사건 처분')을 하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1, 3, 4호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지
2. 당사자 주장의 요지
가. 원고의 주장
원고는 제1차 매매계약서를 작성한 이후, 당사자 사이에 계약의 목적물이 변경되어 제2차 매매계약서가 작성됨에 따라, 매도인, 매수인, 공인중개사가 모두 모인 자리에서 제1차 매매계약서를 파기하였다.
법 제26조 제1항은 중개가 완성된 때 거래계약서의 사본을 보존할 의무를 규정하고 있는데, 이 사건 제2차 매매계약과 같이 부동산 매매계약이 변경된 경우 제1차 매매계약은 중개가 완성되지 않았고, 법 제26조 제2항에는 거래계약서를 작성하는 때에는 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하는 것을 금지하고 있으므로 제1차 매매계약서에 관하여는 보존의무가 인정되지 않는다.
따라서 보존의무가 인정되지 않는 제1차 매매계약서를 보관하지 않았음을 이유로 하는 이 사건 처분은 위법하다.
나. 피고의 주장
법 제26조 제1항에는 해제되거나 무효, 취소로 된 계약서는 보존의무의 예외로 한다는 규정이 없고, 국토교통부 질의회신 또한 동일한 취지이므로, 계약의 해제·무효·취소 여부와 무관하게 공인중개사는 계약서 사본을 보존할 의무가 있다.
한편, 제1차 매매계약서와 제2차 매매계약서는 동일한 날짜에 작성된 것으로 기재되어 있으나 실제로는 몇 개월의 간격을 두고 작성된 것이므로, 제1차 매매계약서 작성 당시 중개가 완성된 것으로 봄이 타당하다. 법 제26조 제2항의 취지는 거래금액을 실제와 다르게 작성하여 세금을 탈루하는 것을 방지하기 위한 것이므로 보관의무와는 무관하다.
따라서 원고에게는 제1차 매매계약서의 보존의무가 있으므로 이 사건 처분은 적법 하다.
3. 관계 법령
별지 기재와 같다.
4. 판단
가. 인정사실
1) 제1차, 제2차 매매계약서에는 모두 계약일자가 2014. 4. 15.로 기재되어 있다. 제1차 매매계약서의 특약사항 중 제1, 2, 4항은 ‘1. 잔금일자는 위 번지 소송이 종결되어 판결받아 소유권이전등기를 해주기로 한다. 2. 만약 3필지 중에서 166번지가 확정되면 소유권 이전하고 나머지 165번지, 164번지는 승소판결되면 소유 이전하기로 한다. 4. 165, 164번지가 확정이 안될 시는 166번지만 소유권 이전하기로 한다.'라고 기재되어 있고, 제2차 매매계약서의 특약사항 제1항은 ‘잔금일은 계약일로부터 약 6개월로 한다. 현재 위 번지는 소송 계류중이므로 소송이 종결되어 판결받아 소유권 이전등기 해주기로 한다'라고 기재되어 있다.
2) 원고는 피청구인에게 항의방문 당시 제출한 서류에서 ‘제1차 매매계약을 2013년 말경 체결하고 소송이 마무리되면 잔금을 지급하기로 했는데, 몇 개월 후 변호사를 통해 확인해 보니 166번지만 먼저 소송을 마친 뒤에 나머지 164번지와 165번지를 소송하겠다는 답을 들었고, 계약체결일로부터 60일 내에 실거래가 신고와 등기를 하지 못하여 매도인과 매수인이 계약변경을 했다. 당시 매수인만 계약서를 파기하고 매도인은 계약서를 가지고 오지 않아 원고는 계약서를 파기하여야 한다고 했는데 매도인이 계약서를 파기하지 않고 신고한 것이다.'라는 취지로 기재하여, 제1차 매매계약과 제2차 매매계약 사이에는 약 4개월의 시간차가 있는 것으로 보인다.
3) 이 사건 부동산의 매도인 측 대리인 D는 제2차 매매계약의 이행과 관련하여 매도인과 매수인 사이에 분쟁이 생기자, 원고 측을 형사고소하고 원고에 대하여 행정처분을 해 달라는 진정서를 피고에게 접수하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제7호증, 을 제1, 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
나. 판단
법[구 공인중개사법(2018. 4. 17. 법률 제15597호로 일부개정되기 전의 것)을 말하며, 이하 같다] 제26조 제1항은 ‘개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다'고 규정하며, 법 제2조 제1호 는 ‘중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다'고 규정한다.
따라서 법 제26조 제1항에서 말하는 ‘중개가 완성된 때'라 함은 거래당사자간 매매 등을 알선하는 행위가 완성되는 것을 말하므로, 계약의 중요한 내용이 확정되어 당사자 사이에 더 이상 계약의 내용이 보충되거나 변경될 필요가 없을 때에는 중개가 완성되었다고 해석하여야 할 것이다.
살피건대, 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음 각 사정들을 종합하면, 제1차 매매계약서가 작성될 당시 이미 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때라고 볼 수 있어, 원고에게는 제1차 매매계약서의 사본을 보존하여야 할 의무가 있다고 볼 수 있다.
① 제1차, 제2차 매매계약은 모두 이 사건 부동산 관련 소송이 종결된 이후 소유권이전등기를 마치기로 하고 있고, 원고는 양 계약 모두와 관련하여 중개수수료를 받은 사실이 없는바, 특별히 제1차 매매계약에 대해서만 계약의 중요 내용이 미확정된 상태라고 할 수는 없다.
② 제1차 매매계약과 제2차 매매계약 사이에는 약 4개월의 시간차가 있는바, 제1차 매매계약 당시 중개가 완성되지 않은 상태에서 제2차 매매계약이 체결되었다기보다는 제1차 매매계약 당시 중개가 완성되어 계약이 유효하게 체결되었고, 추후 당사자간의 합의로 제1차 매매계약이 해제된 후 새로운 제2차 매매계약이 다시 체결되었다고 보는 것이 합리적이다.
③ 법 제26조 제1항은 공인중개사에게 중개가 완성된 때에는 거래계약서의 사본을 보존할 의무를 부과하고 있을 뿐, 거래계약의 유무효나 해제여부에 따라 보존의무에 대한 예외를 두고 있지 않다. 따라서 이 사건 매매계약의 당사자 사이에 제1차 매매계약서를 파기하기로 하는 합의가 있었다고 할지라도, 원고에게 파기된 제1차 매매계약 서의 보존의무가 없다고 볼 수는 없다.
④ 법 제26조 제1항이 공인중개사에게 거래계약서의 보존의무를 부과하고 있는 취지는, 계약의 양 당사자 사이에서 분쟁이 발생하였을 경우를 대비하여 중립적이고 객관적인 입장의 공인중개사가 계약과 관련된 자료를 보존하도록 하는 것도 포함되어 있다고 볼 수 있다. 이 사건의 경우에도 매매계약 체결 당시 매매목적물에 관하여 법적 분쟁이 계속되고 있었으므로, 이 사건 매매계약을 중개한 원고에게는 이 사건 매매계약서를 보존할 의무가 더욱 요구된다고 할 수 있다.
다. 소결론
따라서 제1차 매매계약 당시 중개가 완성된 이상 원고에게는 법 제26조 제1항에 따라 제1차 매매계약서의 사본을 보존할 의무가 있으므로, 피고가 원고에 대하여 한 이 사건 처분은 적법하다.
5. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 김수일(재판장), 김자림, 임경옥