法律新聞
1588호
법률신문사
實地去來價額과 基準時價(上)
일자:1983.3.8
번호:82누316
任煐得
辯護士·稅務士
============ 12면 ============
(一) 不動産의 基準價額
不動産의 價額은 個人的으로는 말할것도 없고 公的으로는 大端히 重要한 뜻을 지니고 있다.
讓渡所得稅를 비롯하여 相續稅, 贈與稅, 取得稅, 登錄稅, 財産稅, 都市計劃稅, 共同施設稅 等 課稅의 基準이 되는 것이 不動産의 價額일뿐 아니라 土地의 收用에 際하여는 그 補償의 基準이 되는 것 또한 不動産의 價額이며 어떤 不動産이 債權의 擔保로 提供될경우에는 그 不動産의 價額이 擔保力의 基準이 되기도 하기 때문에 不動産의 價額은 極히 重要한 意味를 가지고 있다고 말할 수 있다.
그런데 現行法下에서의 不動産의 價額基準은 그것이 統一이되어 있지 않고 極히 多樣하여 갈피를 잡지 못하게 하는 경우가 없지않다.
于先 不動産의 價額基準을 大別하면 實際去來價額과 基準時價額으로 나누어 볼수있는바, 實際去來價額은 當事者間에서 形成된 價格이고 基準時價額은 一定한 基準에 依하여 看做되는 價額인데 實際去來價額自體도 그 價額이 모든 경우에 適用되고 認定되는 것이 아니라 어떤 경우에는 그것이 否定되어 基準時價額을 適用해야 할경우가 있는가 하면 基準時價額 또한 그 種類가 多樣하다.
土地를 國家가 收用하는 경우 그 補償額을 算定하는데 基準이 되는 것은 國土利用管理法에 依하여 建設部長官이 定하는 「基準時價額」이며 讓渡所得稅나 財産稅等 諸稅의 課稅基準이 되는 것은 地方稅法의 規定에 依하여 內務部長官이 定하는 「課稅時價標準額」이 있는가 하면 國稅廳長이 投機抑制를 爲하여 告示한 特定地域에 對하여 適用하는 基準時價도 있고 財務部令으로 定하는 方法에 依하여 算定하는 基準時價도 있어 不動産에 關한 價額基準은 千差萬別이어서 하루빨리 그 基準의 統一作業이 이루어지기가 所望된다고 하겠다.
價額基準뿐만 아니라 不動産의 鑑定 및 評價에 關한 專門人에게 價格을 附與하는 管掌業務도 各各이다. 鑑定評價에 關한 法律에 의하여 財務部長官이 資格을 부여하는 公認鑑定士가 있는가 하면 國土利用管理法의 規定에 의하여 建設部長官이 부여하는 土地評價士도 있으며 그外에도 아무 資格이 없으면서도 銀行職員이나 公認會計士로서 慣習的으로 鑑定業務를 處理하고 있는 경우도 허다하다. 價格基準의 統一作業과 아울러 公認鑑定士에게 資格을 부여하는 業務 역시 하루빨리 統合되어야 할 課題라고 하겠다.
그러면 現在 亂立狀態에 있는 基準價額의 種類와 內容을 살펴보기로 하자.
첫째, 建設部長官이 國土利用管理法의 規定에 의하여 告示하는 「基準時價」는 公共施設用地를 買收하는 경우 그 買收價額의 基準이 되고 土地를 收用하는 경우 그 補償額의 基準으로 利用된다. 國土利用管理法上 建設部長官이 基準時價를 告示할 수 있는 地域은 ㉠ 都市計劃區域과 그 周邊地域, ㉡ 工業開發奬勵地域, 輸出自由地域 輸出産業工業團地 및 機械工業團地와 이들 地域의 豫定地, ㉢ 國民住宅을 집단적으로 建設할 地域, ㉣ 建設部令으로 定하는 施設, 設置豫定地와 그 周邊地域, ㉤ 開發事業이나 保全事業을 施行할 地域으로서 地價의 顯著한 變動이 우려되는 地域을 그 對象으로 하며, 따라서 위와같이 特殊한 目的으로 利用될 地域의 基準地價를 建設部長官이 事前에 告示함으로써 그 地域의 地價變動을 抑制하자는데에 그 目的이 있음에도 불구하고 그것은 名目뿐이고 實際에 있어서는 그 告示로 因하여 周邊地域의 地價는 오히려 더 앙등하는 奇現象을 보이고 있는 것이 現實이다.
基準地價의 決定은 2人以上의 土地評價士가 作成한 調査評價額을 中央土地收用委員會의 確認을 받아 결정하게 되어 있으며 中央土地收用委員會의 確認을 받은 때에는 建設部長官은 지체없이 그 基準地價, 標準地의 地番, 基準地價의 適用對象土地의 範圍, 基準地價 評價基準日 其他 基準地價에 관련한 事項을 告示하여야 하는바, 여기에서 附言할 것은 從來 建設部長官이 告示하는 基準地價가 너무나도 現實과 동떨어져 基準地價는 時價의 30%내지 50%線에서 定하여지기 마련이라는 世評까지 받은바 있으나 第5共和國의 發足以來 大統領의 特別指示에 의하여 基準地價가 大幅 現實化되어가고 있다는 이야기 이다.
둘째, 內務部에서 地方稅法의 規定에 의하여 決定 告示하는 不動産의 「課稅時價標準額」은 國稅인 讓渡所得稅, 相續稅, 贈與稅를 비롯하여 地方稅인 取得稅, 登錄稅, 財産稅, 都市計劃稅等의 課稅基準이 되고 있으며 時價標準液은 74年까지는 登錄稅法의 規定에 의하여 國稅廳長이 決定하여 告示하였으나 登錄稅가 地方稅로 移讓되고 난 75年부터서는 國稅廳長(實際는 稅務署長)과의 協議를 거쳐 內務部長官(實際는 市長 郡守)이 決定 告示하고 있다.
課稅時價標準額은 74年까지는 土地等級別賃貸價格 또는 基準時價格에 一定의 倍數 또는 調整率을 兼하여 計算하였으나 75年부터서는 土地等級價格에 의하여 計算하도록 되어 있다.
土地에 對한 課稅時價標準額은 매년 1월1일과 7월1일 現在의 價格을 調査告示하게 되어있는바 市長·郡守는 위의 決定·告示에 앞서그 內容을 15일간의 閱覽期間을 定하여 土地所有者 또는 利害關係人에게 閱覽할 수 있는 機會를 주어야하며, 閱覽의 結果決定된 土地等級에 異議가 있을 때에는 閱覽期間이 滿了한 날로부터 15일내에 不服의 事由룰 갖추어 市長·郡守에게 審査請求를 할 수 있으며, 審査請求의 處理는 그 請求가 있은 날로부터 15일내에 하여야 한다. 뿐만아니라 土地의 情況이 顯著히 달라질 경우 市長·郡守는 道知事의 承認을 받아 修正할수도 있다.
現在 土地等級은 1等級부터 120等級까지가 있고, 1등급의 坪當價格은 1원(평방미터當으론 0.3원)이며, 120등급의 坪當價格은 8백만원(평방미터당으로는 2백41만9천9백89원)이다.
세째, 國稅廳長이 稅法(소득세법)의 規定에 의하여 정하는 基準時價는 이를 大別하여 「倍率方法에 의한 價額」과「換算方法에 의한 價額」으로 나누어 볼 수 있다.
倍率方法에 의한 價額은 1978년이전까지는 實地去來價額이 不分明한 경우에는 內務部에서 定하는 時價標準額에 의하여 計算하던 것을 國稅廳長이 定하는 特定地域에 있어서는 國稅廳長이 定하는 節次에 따라 調査한 價額을 基準時價額으로 보아 讓渡差益을 計算하도록 規定함으로써 새롭게 채택된 制度인바 한마디로 말하면 內務部에서 定하는 土地等級價額에 國稅廳長이 정하는 一定率의 倍率을 兼하여 算定하는 價額을 말한다. 따라서 投機抑制를 위하여 國稅廳長이 定하는 特定地域에 있어서의 基準時價는 內務部에서 定하는 時價標準額보다 數倍의 價額 된다는 이야기이다. 이를 通稱「國稅廳基準時價」라고 부른다.
換算方法에 의한 價額은 讓渡 또는 取得價額中 어느 한쪽의 價額만은 實地去來價額을 알수있는데 다른 한쪽의 價額은 이를 알수없을 경우 한쪽의 實地去來價額에 의하여 다른 한쪽의 價額을 換算하는 方法으로 算定하는 價額을 말한다.
좀더 具體的으로 말하면 例컨대 어떤 土地의 實地讓渡價額이 坪當5백만원인 것은 確認이 되었는데 그 取得價額이 確認이 되지 않을 경우 確認된 讓渡價額과 그 土地의 取得 및 讓渡時의 時價標準額만을 가지고 取得價額을 換算하게 되는바 양도당시의 時價標準額이 평당 2백만원이고 取得唐詩의 時價標準額이 1백만원이라고 假定한다면 이 土地의 坪當 取得價額은 「599×200분의100=250」이라는 算式에 의하여 2백50만원이라고 算定이 된다. 그러므로 이 土地의 讓渡差益을 單純히 時價標準額에 의하여 計算하면 1백만원을 控除한 1백만원에 지나지 않지만은 그 讓渡差益을 위에서 말하는 換算方法에 의하여 計算하면 그 讓渡差益은 무려 250만원으로 計算되어 時價標準額에의한 것 보다 2.5배나 많은 讓渡所得稅를 課稅할수 있다는 結果가 나온다.
위와같은 換算方法은 取得價額이 確認되고 讓渡價額을 알 수 없을때에도 똑같은 方式에 의하여 讓渡價額을 換算함으로써 그 價額을 算定할수 있는바, 위와같은 換算方法은 稅法의 規定에 의하여 財務部令으로 定하도록 하고 있으며, 따라서 通常 위와같은 換算價額을 「財務部令에 의한 換算價額」이라고도 稱한다.
여하간에 이상에서 살펴본 바와같이 土地에 對하여 政府가 定하는 標準價額도 各樣各色이며 그 評價에 관한 專門人의 資格을 賦與하는 機關마저 여러곳에 흩어져 있는 것이 오늘의 現實인바 하루빨리 土地에 關한 評價基準과 評價士에 대하여 資格을 賦與하는 業務등이 統合되기를 바라면서 이 붓을 드는 바이다.
(二) 事 實
原告가 이 件 不動産을 1979년6월8일 合資會社 공신 相互信用金庫로부터 金3천만원에 取得한후 1980년3월12일 訴外 김대윤에게 金3천5백만원에 讓渡한 事實에 對하여 處分廳은 取得價額은 法人과의 去來하는 理由로 實地去來價額대로 認定하고 讓渡價額은 財務部令이 定하는 換算方法에 의하여 算定한 價額을 取得價額으로 計算하여 讓渡所得稅를 課稅하였던바 위 基準價額중 換算價額은 母法에 根據가 없어 違法하다는 理由로 不服한 것이 이 件의 爭訴事實이다.
換言하면 이 件의 爭點은 1982년12월31일이전의 時點에서 取得價額 및 讓渡價額中 한쪽의 價額을 가지고 他쪽의 價額을 換算하는 方法으로 讓渡差益을 計算 課稅하는 것이 合理的인가 하는 問題와 어떤 水準의 증빙서류에 의하여 뒷받침이되는 實地去來價額이라야만이 課稅의 基準價額으로 容認될수 있는가의 두가지 점으로 集約이 된다.
(三) 判 例
이 件에 대한 高等法院의 判決은 이 件 不動産은 取得·讓渡 共히 原告가 提示한 實地去來價額에 의하여 그 課稅所得을 計算하는 것이 合當하다고 判示한데 대하여 이 件 大法院의 判決은 取得價額에 의하여 讓渡價額을 換算하는 것은 違法이라고 判示하면서 한편으로는 그렇다고 하더라도 原告가 提示한 이 件 讓渡價額은 증빙서류의 뒷받침이 없기 때문에 이를 實地去來價額으로 認定하는 것도 違法이라고 判示함으로써 이 件 高等法院의 判決을 破棄還送하는 判決을 하여 原勝도 아니고 原敗도 아닌 判決을 하였는바 이 件 大法院의 判決을 紹介하면 다음과 같다.