선순위 임대차보증금에 대해 계약을 중개한 공인중개사들이 확인, 설명 의무를 다하지 않았다면 임차인에게 손해를 배상해야 한다는 법원 판단이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 A 씨 등 임차인 2명(대리인 법무법인 플러스 백이슬, 최웅구, 안광휘, 최유영, 송윤서, 김세란 변호사)이 임대인 B 씨와 공인중개사 C 씨, D 씨, 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 보증금반환 청구소송(2022가단5234078)에서 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 11월 B 씨가 소유한 충북 청주시 소재 한 주택에 대해 임대차보증금은 7500만 원, 임대차기간은 2021년 12월 9일부터 2023년 12월 8일까지 2년으로 하는 부동산 임대차계약을 체결하고 입주하면서 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다. 임대차계약 체결 당시 해당 건물과 부지에는 채권최고액 3억1200만 원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었고, 보증금 합계 3억2700만 원의 선순위 임차인들이 있었다. 그런데 계약을 중개한 공인중개사 C 씨와 D 씨가 작성해 A 씨 등에게 교부한 중개대상물확인·설명서의 권리관계란에는 선순위근저당권에 관한 기재는 있었다. 하지만 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항란'에는 '임대인 서류제출을 거부하고 구두로 설명함. 선순위보증금 2억500만 원 외 별도 권리관계 및 국세, 지방세 체납사실 없음'이라고 기재돼 있었다. 그러다 2021년 12월 해당 건물과 부지에 대한 경매절차가 진행됐고, A 씨 등은 지난해 3월 법원에 배당을 요구했다. 경매절차에서 건물과 부지는 5억2000여만 원에 매각됐으나 A 씨 등은 전혀 배당받지 못했다. 그러자 A 씨 등은 "임대차계약체결일로부터 한 달도 안 돼 경매절차가 진행됐고 배당요구로 계약은 해지됐다"며 B 씨를 상대로 임대차보증금 7500만 원을 반환하라는 소송을 냈다. 또 A 씨 등은 "C 씨와 D 씨는 선순위 근저당권에 대해서만 설명하고 다른 임대차보증금 현황에 대한 중개업자로서의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않아 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입혔다"며 "공인중개사협회는 공제계약에 따라 손해를 배상할 책임이 있다"고 주장하면서 계약을 중개한 공인중개사와 협회에 대해서도 함께 소송을 제기했다. 법원은 A 씨 등의 주장을 일부 받아들여 임대인 B 씨에게는 임대차보증금을 반환하라고 했고, 이 중 1125만 원은 B 씨와 다른 피고인들은 공동으로 배상하라고 했다. 이 판사는 "A 씨 등은 임대차계약과 관련해 대항력과 우선변제권을 갖췄음에도 경매절차에서 배당요구를 했고, 경매법원은 A 씨 등의 해지 의사표시에 준하는 배당요구 사실을 경매채무자인 B 씨에게 통지해 그 통지가 도달됐을 것으로 추인된다"며 "이들간 임대차계약은 이 통지에 따라 적법하게 해지됐으므로 B 씨는 A 씨 등에게 임대차계약상 임대차보증금을 지급할 의무가 있다"고 했다. 이어 "임대차계약을 중개한 C 씨와 D 씨는 건물의 소유권, 저당권 등에 대한 사항뿐만 아니라 등기되지 않은 권리관계, 즉 건물에 이미 입주한 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기, 종기 등과 같은 부분의 자료를 임대인에게 요구해 확인한 다음 이를 A 씨 등에게 설명하고 제시할 의무가 있다"며 "그런데 C 씨와 D 씨는 A 씨 등에게 등기되지 않은 권리관계에 관한 자료 확인의무 및 설명의무를 제대로 이행하지 못한 잘못이 있고 이로 인해 A 씨 등이 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다"고 밝혔다. 아울러 "부동산중개업자에게 중개행위를 의뢰하는 사람은 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰해 부동산 중개를 의뢰한다고 볼 수 있다"며 "다가구주택과 같이 권리관계가 다소 복잡하거나 이해관계인이 다수 생길 여지가 커 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 상대적으로 높은 임대차계약을 중개하는 부동산중개업자로서는 임차의뢰인에게 그러한 위험성에 대해 충분히 설명하고, 그 임대차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 또는 위험대비책 등을 적극적으로 조언하거나 강구해야 한다"고 지적했다. 그러면서 "만일 C, D 씨가 A 씨 등에게 건물에서 거주 중인 임차인들의 권리관계 및 임대차보증금의 범위에 관해 정확하게 확인해 설명했다면 A 씨 등으로서는 임대차계약을 체결하지 않거나 임대차보증금을 낮춰 임대차계약을 체결함으로써 그 손해를 피하거나 최소화할 수 있었을 것으로 보인다"고 설명했다. 다만 이 판사는 A 씨 등이 손해를 입게 된 근본적인 원인은 임대인이 건물 및 대지의 담보가치와 본인의 변제자력 등에 비교해 과도한 내용의 근저당권을 설정하고, 임대차보증금을 받은 데 있다고 판단해 중개사들과 협회의 책임은 손해액의 15%로 제한했다.

주민들이 임대주택을 분양 받으면서 분양전환가격과 관련해 '민·형사상 책임을 묻지 않겠다'고 부제소 합의를 했더라도 이같은 합의는 무효이므로 주민들은 분양을 한 건설사를 상대로 소송을 제기할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 임대주택 분양전환가격 산정기준에 관한 임대주택법 조항 등은 강행규정인데, 이같은 합의를 인정하면 강행규정의 입법취지를 몰각할 수 있다는 이유에서다. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 A 씨 등 모 아파트 주민 132명이 건설사인 B 사를 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2018다261773)에서 각하 판결한 원심을 파기하고 사건을 광주고법으로 2일 돌려보냈다. B 사는 1999년 2월 공공건설 임대주택(아파트)을 지어 A 씨 등에게 임대했다. 이후 B 사는 2013년 아파트 세대 중 계약면적 64㎡ 세대는 4307만원, 77.76㎡ 세대는 5289만원으로 분양전환가격을 정한 뒤 지방자치단체로부터 임대주택 분양전환 승인을 받았다. A 씨 등과 B사는 분양가격 협의를 거쳐 가구당 50만원을 인하한 분양가에 계약하기로 하면서 '분양가격에 대한 민·형사상 소송을 일절 제기하지 않는다'는 부제소 합의서도 썼다. 이후 A씨 등은 대금을 납입하고 분양을 받았다가 "분양전환가격이 관련 법령이 정한 산정기준 금액을 초과해 비싸게 아파트를 분양 받았다"며 분양전환가격을 넘는 금액을 돌려달라고 소송을 제기했다. 1,2심은 주민들이 이미 부제소 합의를 한 만큼 소송을 제기할 자격이 없다며 본안 심리 없이 사건을 각하했다. 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다"며 "그 산정기준을 초과한 분양전환가격으로 체결된 계약은 초과 범위 내에서 무효라고 봐야 한다"고 밝혔다. 또 "강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약을 체결하면서 이에 부수해 부제소 합의를 한 때와 같이, 부제소 합의로 인해 그 계약이 강행법규에 반해 무효임을 주장하지 못하게 됨으로써 강행법규의 입법 취지를 몰각하는 결과가 초래되는 경우에는 그 부제소 합의는 특별한 사정이 없는 한 무효라고 봄이 타당하다"고 했다. 그러면서 "원심은 분양전환가격이 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과하는지 여부와 이에 따라 이 사건 부제소합의가 무효인지 여부를 심리했어야 한다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "대법원은 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들이 강행법규에 해당하고, 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효라고 판단해 왔다"며 "이 판결은 그 연장선상에서 강행법규인 분양전환가격 산정기준 위반 여부에 대한 별다른 판단 없이 분양계약에 부수해 체결된 이 사건 부제소 합의만을 이유로 소를 각하하는 경우 강행법규의 입법 취지가 몰각될 여지가 있어 그러한 부제소 합의는 무효라는 점을 최초로 명시적으로 설시했다"고 말했다.

1가구 1주택 재산세 표준세율을 감경한 서초구의회의 조례 개정은 유효하다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 박정화 대법관)는 14일 서울특별시장이 서울 서초구의회를 상대로 낸 조례안 의결 무효 확인소송(2020추5169)에서 원고패소 판결했다. 조례안 의결 무효 확인소송은 대법원에서 단심으로 진행된다. 서초구의회는 2020년 9월 '지방자치단체의 장은 특별한 재정수요나 재해 등의 발생으로 재산세의 세율 조정이 불가피하다고 인정되는 경우 조례로 정하는 바에 따라 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다'는 지방세법 제111조 3항에 따라 시가표준액 9억원 이하 주택의 1가구 1주택을 소유한 개인의 재산세 중 자치구 몫의 50%를 감경하는 내용의 '서초구 구세 조례 개정안'을 의결했다. 코로나19 확산으로 민간의 경제활동이 위축되고 있는 상황에서 2020년 주택 공시가격 현실화에 따라 재산세 급증으로 고통을 겪고 있는 주민들의 어려움을 덜어주겠다는 취지였다. 서울시는 같은 해 10월 서초구청장에게 조례안이 새로운 과세표준 구간을 신설하는 등 지방세법 위반 소지가 있다는 등의 이유로 재의 요구를 지시했지만, 서초구청장이 조례안을 그대로 공포하자 소송을 냈다. 한편 서울시가 이 소송과 함께 낸 집행정지 신청(2020쿠515)이 같은 해 12월 대법원에서 인용되면서 서초구의 이 조례안은 이날 본안 판결시까지 정지됐다. 재판부는 "지방세법 제111조 3항의 취지는 정부의 승인이나 허가 없이 지자체의 자치법인 조례로 재산세의 표준세율을 가감할 수 있도록 함으로써 지자체의 과세자주권을 보장하는 한편 재해 등의 발생으로 불가피하다고 인정되는 경우 연도에 한해 재산세 표준세율을 감경할 수 있도록 함으로써 지자체의 무분별한 재산세 감경을 방지하고자 하는 데 있다"며 "근거 조항의 취지와 과세표준 구간, 누진 정도의 의미를 고려해보면 재해 등이 발생한 경우 조례로 감경하는 세율의 적용대상을 재해 피해자 등 일정 범위로 한정하는 것은 해당 조항의 위임범위 내로서 허용된다고 봐야 한다"고 밝혔다. 이어 "서초구의 조례안이 감경하는 세율 대상을 '시가표준액 9억원 이하의 1가구 1주택을 소유한 개인'에 한정한 결과 주택을 소유한 개인과 주택 이외의 다른 부동산의 소유자 및 법인 소유자 사이에 차별이 생기게 됐지만 해당 조례안의 제정 목적, 서초구의 2020년 재산세 세입 규모, 주택 이외의 다른 부동산 소유자와 법인 소유자에 대한 일률적인 재산세 표준세율의 감경에 따른 예상 감경세액 규모 등을 고려해보면 그러한 차별에는 합리적인 이유가 있다고 보는 것이 타당하다"고 판시했다. 서초구는 이날 대법원 판결 직후 입장문 내 "지방재정권을 인정한 판결을 환영한다"며 "주민들의 재산권을 보호하기 위한 구의 재산세 감경 노력을 대법원이 인정해 준 것"이고 환영의 뜻을 밝혔다. 서초구는 또 "판결에 따라 즉각 9억원 이하 1가구 1주택자에 대한 환급 절차를 조속히 진행할 예정"이라고 했다. 예상 총 환급액은 35억원으로, 3만여명에게 1인당 평균 10만원선에서 환급이 이뤄질 것으로 서초구는 예상했다.

소방관청의 지적에 따라 소화전 부착 등 소방시설 설치 도중 용접 불티가 튀어 화재가 난 경우 공사 내용을 사전에 화재보험사에 통지하지 않았더라도 보험사는 보험금을 지급해야 한다는 판결이 나왔다. 화재의 직접 원인이 된 용접작업은 전체 공정 중 일부에 불과하고, 소화전 부착 공사가 사고 발생 위험을 현저히 높이는 공사로 볼 수도 없어 이를 보험사 측에 미리 알리지 않았다고 하더라도 보험사가 보험계약을 해지할 수 없다는 취지다. 서울고법 민사15부(이숙연·서삼희·양시훈 고법판사)는 최근 A사와 이 회사 대표 B씨가 보험사인 C사를 상대로 낸 손해배상소송(2018나2041298)에서 "C사는 A사에 9억여원, B씨에게 2억여원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 가구 도소매업체인 A사는 C사와 2016년 12월 경기도에 있는 한 건물과 목재가구 및 목제품 판매점 등에 대해 1년 기간으로 최대 10억원의 보험금을 보장하는 화재보험계약을 체결했다. A사 대표 B씨는 역시 C사와 2016년 12월부터 2019년 12월까지 이 건물과 부속설비 등에 대해 무배당 보험계약을 체결했다. 화재 직접 원인은 용접작업 사고발생 위험도 높지 않아 A사는 2015년부터 이 건물을 임차해 회사 소유의 가구를 보관하는 창고로 사용하고 있었는데, 관할 소방관청은 이 건물의 소방시설이 미비하다고 지적했다. 이에 따라 소화전을 설치하는 공사가 진행됐고, 2017년 3월 이 건물 출입문 부근에서 소화전 배관을 설치하기 위한 용접작업이 진행됐다. 이 과정에서 용접 불티가 건물 환풍구를 통해 건물 내로 튀어 화재가 발생했다. 이 사고로 건물 내 보관 중이던 A사 소유의 가구들이 전소했다. 그런데 C사는 "A사가 보험계약 약관에 포함된 '계약 후 알릴 의무' 및 상법 제652조에 따른 위험변경증가의 통지의무를 이행하지 않고 공사를 진행하던 중 발생한 사고"라며 "보험계약을 해지한다"고 A사에 통지했다. 이에 반발한 A사와 B씨는 "보험계약 해지는 부적법하다"며 "보험금을 지급하라"며 소송을 냈다. 상법 제652조 1항은 '보험기간 중에 보험계약자 또는 피보험자가 사고발생의 위험이 현저하게 변경 또는 증가된 사실을 안 때에는 지체없이 보험자에게 통지하여야 한다. 이를 해태한 때에는 보험자는 그 사실을 안 날로부터 1월내에 한하여 계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있다. 재판부는 우선 "화재보험에 있어 피보험 건물의 구조와 용도, 그 변경을 가져오는 증축·개축에 따라 보험의 인수 여부와 보험료율이 달라지므로 그러한 사항이 계약 체결 당시에 존재하고 있었다면 보험자가 보험계약을 체결하지 않았거나 적어도 그 보험료로는 보험을 인수하지 않았을 것으로 인정되는 경우 상법 제652조 1항 및 A사와 C사간 약관조항에서 정한 통지의무의 대상이 될 것"이라며 "공사의 규모와 내용에 비춰 보험목적물을 수용하는 건물의 구조와 용도에 변경이 생기는 경우 및 공사 자체로 화재의 위험이 증가하는 경우도 포함된다"고 밝혔다. 서울고법 원고 일부승소판결 그러나 "화재의 직접 원인이 된 용접작업은 전체 공정 중 일부에 불과하고, 건물 자체를 용접하는 것이 아니라 건물 외부 벽에 소화전을 부착하는 내용이었던 점에서 공사내용만으로 위험이 증가했다고 보기 어렵다"고 설명했다. 또 "배관연결을 위한 용접작업을 하던 중 불티가 흙바닥으로 떨어졌고 때마침 바람이 불어 내부로 불이 번지면서 화재가 발생해 공사방법 자체에 내재한 위험성이 발현된 것이라기보다는 작업자의 과실과 예외적인 자연현상에 의해 발생한 것"이라며 "C사는 공사 진행사실을 알았다면 보험계약을 체결하지 않았거나 보험계약상 보험료로는 보험을 인수하지 않았을 것이라는 사실을 구체적으로 주장·입증해야 하는데 입증이 부족하고 달리 인정할 이유도 없다"고 덧붙였다. 그러면서 "공사는 A사가 아닌 임대인이 진행한 것으로서 예정공정표를 교부받고 협조를 요청받았다 하더라도 화재가 공사 자체의 내용에 기인한 것이 아닌 이상, A사와 대표 B씨가 위험의 증가를 알았다고 볼 수 없다"며 "A사가 위험변경증가 통지의무를 부담한다고 볼 수 없으므로 C사의 보험계약 해지 통지는 부적법하다"고 판시했다.

2018 평창동계올림픽 당시 대회 운영에 필요한 가구를 임대했던 한샘이 "올림픽이 끝난 뒤 회수된 가구가 손상됐다"며 올림픽 조직위원회를 상대로 소송을 내 1심에서 승소했다. 서울중앙지법 민사46부(재판장 이원석 부장판사)는 최근 한샘이 2018 평창동계올림픽대회 및 동계패럴림픽대회 조직위원회와 국가를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가합512152)에서 "조직위는 한샘에 6억5000여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 한샘과 조직위는 2017년 10월 평창동계올림픽을 앞두고 대회 기간 동안 필요한 침대, 옷장, 테이블 등 158억원 상당의 가구 임대차 계약을 맺었다. 하지만 한샘은 올림픽이 끝난 뒤 "회수된 가구와 물품 상당수가 분실되거나 손상됐다"며 "27억4300여만원을 배상하라"고 소송을 냈다. 재판부는 "한샘이 공급한 물품은 선수단 등 불특정 다수가 사용하게 되는데, 물품을 배치하고 사용자를 정하는 것은 한샘이 아닌 조직위의 권한"이라며 "올림픽 기간 동안 물품관리 책임은 조직위에 있으므로 특별한 사정이 없는 한 물건의 손·망실로 발생한 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 다만 "가구를 수거해 보관하는 과정에서 손상이 발생하거나 분실됐을 가능성 등을 배제하기 어려운 점을 고려하면 손해액을 13억원 정도로 보는 것이 타당하다"며 "가구를 회수한 이후 보관 과정에서 손실이 생겼을 가능성 등도 고려해 손해액의 50%를 부담하라"고 판시했다.

다른 건물에서 반사된 태양광에 따른 생활방해를 판단할 때 수인한도 기준은 일조권 침해의 경우와는 다른 기준을 적용해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원은 이같은 태양반사광 피해 사건에서는 생활방해에 따른 손해배상청구는 물론 반사광 차단 시설 설치 등 피해방지 청구도 가능하다는 점을 분명히 했다. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관)는 3일 A씨 등 68명이 네이버㈜를 상대로 낸 손해배상청구소송(2016다33202,33219 병합)에서 최근 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. A씨 등은 2003년부터 경기도 성남의 한 아파트에 살고 있던 주민들이다. 그런데 이들은 2005년 5월 인근에 지하 7층, 지상 28층 규모의 네이버 분당사옥이 들어서면서 생활에 큰 불편을 겪게됐다. 조망권과 천공권(하늘을 볼 권리) 이 침해되는 것은 물론 건물 외벽 전체가 녹색 계열의 통유리로 지어져 '그린 팩토리'라고도 불리는 이 네이버 분당 사옥에 태양빛이 반사되면서 눈부심 현상이 극심했기 때문이다. 또 네이버 사옥과 아파트의 거리가 70m 정도에 불과해, 사옥에 근무하는 네이버 직원들이 아파트 내부를 내부를 쳐다볼 수 있어 사생활 침해 우려도 있었다. 이에 A씨 등은 "35억여원을 배상하라"며 소송을 냈다. 1심은 "태양반사광으로 인한 생활방해가 A씨 등의 참을 한도(수인한도)를 초과했다"며 "네이버는 가구당 500만~1000만원의 위자료와 129만~653만원의 재산상 손해배상액을 지급하라"고 판시했다. 또 태양반사광 차단 시설 등 피해 방지 시설을 설치할 것도 명령했다. 다만, 조망권과 천공권 및 사생활 침해, 야간 조명으로 인한 불법행위책임은 인정하지 않았다. 그러나 2심은 태양반사광에 의한 생활방해의 정도가 수인한도를 초과했다고 볼 수 없다며 1심을 뒤집고 네이버의 손을 들어줬다. 2심은 "네이버 사옥 신축 전후로 태양광 때문에 실내에서 사물을 구별할 수 없는 '불능현휘(不能眩揮)' 시간이 증가됐다고 보기 어렵다"면서 "태양반사광을 직접 바라보지 않는 일상생활에서는 불능현휘가 발생하지 않는다"고 지적했다. 또 "네이버가 공법상 규제를 모두 지켰다"면서 "사옥 신축 시 태양반사광 문제가 제기되지도 않았다"고 판시했다. 하지만 대법원의 판단은 또 달랐다. 재판부는 "건물 신축으로 이웃 건물의 거주자에게 직사광선이 차단될 때 발생하는 '일조방해'와 '태양반사광 침해로 인한 생활방해'는 '피해의 성질과 내용'의 점에서 큰 차이가 있다"며 "태양반사광으로 인한 생활방해의 참을 한도를 판단하는 때에는 일조방해의 판단기준과는 다른 기준을 적용할 필요가 있다"고 밝혔다. 이어 "이 사건 아파트 A동과 D동은 태양반사광 유입장소와 유입시간이 상당하고, 빛반사의 밝기가 시각장애를 일으키는 기준의 440~2만9200배에 달할 정도로 매우 높다"면서 "원심은 태양반사광이 인접 주거지의 주된 생활공간에 어느 정도의 밝기로 얼마동안 유입돼 눈부심 등 시각장애가 발생하는지, 태양반사광으로 인접 건물의 주거지로서의 기능히 훼손돼 참을 한도를 넘는 생활방해에 이르렀는지 등을 심리했어야 했다"고 설명했다. 또 "원심은 이 사건 태양반사광으로 인해 발생할 수 있는 생활방해를 시력 저하 등 건강상 피해와 주거 내에서 독서나 바느질 등 시각 작업 등의 방해로 좁게 봐 태양반사광 침해가 참을 한도를 넘지 않았다고 판단했는데, 이는 태양반사광으로 인한 불법행위 성립에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이 있다"고 지적했다. 그러면서 "원심이 태양반사광 침해에 대한 참을 한도 판단을 잘못했기 때문에, 이를 전제로 한 피해방지 청구에 관한 부분도 함께 파기한다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "이번 판결은 태양직사광과 태양반사광에 의한 생활방해의 차이, 일조방해의 참을 한도 기준과 태양반사광 침해의 참을 한도 기준의 차이 등을 간과한 채, 태양반사광으로 발생할 수 있는 생활방해를 시력 저하 등 건강상 피해와 주거 내에서 독서나 바느질 등 시각 작업 등의 방해로 좁게 보아 태양반사광으로 인한 생활방해가 참을 한도를 넘지 않았다고 판단한 원심을 파기환송한 사례"라며 "태양반사광 피해 사건에서는 생활방해를 원인으로 한 손해배상 뿐만 아니라 피해방지 청구도 가능하다는 점도 분명히 한 판결"이라고 설명했다.

국가와 물품공급계약을 체결하면서 공급가를 '시장에 공급한 가격'보다 낮게 유지하겠다는 특약을 맺었어도, 대리점에는 공급가보다 낮은 가격으로 물품을 제공할 수 있다는 판결이 나왔다. 시장가격은 소비자를 대상으로 한 것이지 대리점까지 포함한 것으로 볼 수 없다는 취지이다. 서울중앙지법 민사25단독 박성인 부장판사는 가구업체 A사가 국가를 상대로 낸 부당이득반환소송(2020가단5038702)에서 최근 "국가는 1억2300여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A사는 2018년 조달청과 작업용 의자 등 18개 제품에 관해 다수공급자계약(MAS)을 맺었다. 다수공급자계약이란 조달청이 다수의 업체와 각종 상용물품에 대해 연간 단가계약을 맺으면 공공기관에서 별도 계약절차 없이 나라장터 종합쇼핑몰을 이용해 쉽게 구매하는 제도를 말한다. A사가 조달청과 맺은 특약 제11조 1항에는 '계약상대자는 다수공급자계약 물품가격이 수요기관과 직접 계약을 체결한 가격 또는 시장에 공급한 가격(계약상대자가 가격관리가 가능한 총판 공급가격, 직영대리점 판매가격 등을 말한다)보다 동일하거나 낮게 유지해야 한다'는 내용이 포함됐다. 이를 위반할 경우에는 계약금액과의 차액을 납품금액에서 감액하거나 현금으로 조달청에 납부하도록 했다. 시장가격은 소비자 대상 대리점까지 포함으로 못 봐 그런데 국가는 이후 "A사가 대리점인 B사에게 계약에서 정한 가격보다 저렴하게 판매해 특약을 위반했다"며 납품금액에서 시중거래금액을 공제한 금액을 환수하겠다고 통보했고, 이에 A사는 1억2300여만원을 납부한 다음 "특약에서 정한 가격 유지의무는 최종소비자에 대한 공급가격이 계약에서 정한 가격보다 저렴한 경우를 말하는데, 대리점인 B사에 저렴한 가격으로 공급한 것은 특약 위반이라고 볼 수 없다"며 소송을 냈다. 박 부장판사는 "특약 제11조 1항 문구를 보면, 수요기관에 공급한 가격을 가장 먼저 적시하고 있고 이후 문장은 그 부연설명으로 볼 수 있다"며 "수요자와 소비자를 그 원칙적 대상으로 하고 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법, 국가상대 부당이득반환 소송 원고 승소 판결 이어 "'가격관리가 가능한 총판 공급가격, 직영대리점 판매가격'을 예로 든 부분도 총판 또는 직영대리점이 수요기관이나 소비자에 공급한 가격으로 볼 수 있다"며 "수요기관과 소비자가 아닌 총판, 대리점 등에 대한 공급은 그 대상이 아니라는 것을 전제로 한 규정"이라고 설명했다. 그러면서 "국가가 A사의 대리점에 대한 공급가격을 근거로 바로 우대가격 유지의무를 위반했다고 보고 차액을 환수한 것은 부당이득으로서 A사에 반환해야 한다"고 판시했다.

감정평가사가 부동산을 감정평가하면서 임대차 관련 사항에 대해 단순히 건물주로부터 들은 내용만 참고했다면 주의의무를 위반한 것이라는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사86단독 조상민 판사는 최근 중소기업은행이 A감정평가법인을 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단5072287)에서 "1900여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 중소기업은행은 2017년 4월 B씨가 대출신청을 하면서 담보로 내놓은 다가구주택에 대한 감정평가를 A감정평가법인에 의뢰했다. A법인 소속 감정평가사 C씨는 이 건물을 7억5000여만원으로 평가했다. 이를 기초로 중소기업은행은 B씨에게 2억6500만원을 대출했다. 이후 B씨는 대출금을 갚지 못해 다가구주택은 법원 경매에 넘어갔다. 그런데 이 과정에서 문제가 생겼다. 측정된 배당금액과 C씨가 감정평가한 금액의 격차가 너무 컸기 때문이다. 이에 중소기업은행은 1억4000여만원을 손해봤다며 A법인을 상대로 소송을 냈다. 불명확한 정보로 은행에 손해 불법행위 해당 조 판사는 "A법인 소속 감정평가사인 C씨가 평가 내용 중 임대차와 관련해, 단순히 B씨에게서 들은 내용만을 기재한 후 재확인이 필요하다고 명시한 것은 감정평가사의 의무를 다하지 않은 것"이라고 밝혔다. 이어 "양측이 사전 체결한 협약에 따르면, 은행이 담보가치를 적절하게 평가할 수 있도록 (A법인은) 그 주택의 임대차 관련 사항을 정확하게 조사해야 하고, 직접조사가 어렵다면 A법인의 비용으로 전문임대차 조사기관에 동일한 조사를 위임하고 A법인이 제출할 감정평가서에는 그 내용은 생략할 수 있다"며 "그런데 A법인은 불명확한 정보를 기재해 은행에 손해를 입혔으므로 불법행위에 해당한다"고 설명했다. 서울중앙지법, 원고일부승소 판결 그러면서 "다만 은행도 대출금 산정에 주의를 기울였어야 했다는 점, 감정평가결과 회신일을 촉박하게 지정했다는 점 등을 고려할 때 은행도 30%의 과실이 있다"고 판시했다.

공인중개사가 세입자에게 다가구주택을 소개하면서 중개 대상물 확인·설명서에 단순히 '집 주인이 현재 임차보증금 합계액을 5억원 정도 받고 있다고 함'이라고 기재했다면 이는 설명의무를 충실히 이행한 것으로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. 따라서 이 주택이 경매에 넘어가 세입자가 보증금을 다 돌려받지 못했다면 공인중개사 측도 30% 배상책임이 있다는 것이다. 서울중앙지법 민사69단독 박소연 판사는 최근 A씨가 한국공인중개사협회를 상대로 낸 공제금 등 청구소송(2019가단5050270)에서 "1950만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A씨는 공인중개사 B씨의 중개로 경남 거제시의 한 다가구주택을 보증금 6500만원에 2년 기한으로 임차했다. 2015년 12월 A씨는 집주인 C씨에게 보증금 전액을 지급한 뒤 전입신고를 마치고 확정일자까지 받았다. 그런데 2017년 8월 이 건물이 경매에 넘어가면서 문제가 발생했다. 경매에서 16억1600여만원에 매각됐지만, 이자를 포함해 건물에 16억9000여만원의 근저당권을 갖고 있던 금융기관 등 선순위권자들에게 돈이 우선 배당되는 바람에 후순위였던 A씨는 보증금을 돌려받지 못했기 때문이다. A씨는 B씨가 부실 중개를 해 손해를 입었다며 B씨와 공제계약을 맺은 한국공인중개사협회를 상대로 "5200만원을 배상하라"며 소송을 냈다. 당시 이 건물에는 채권 최고액 19억5000만원의 근저당권이 설정돼 있었다. 하지만 임대차계약을 체결할 당시 B씨가 교부한 중개대상물 확인·설명서의 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항'란에 '계약시 임대인에게 현재 임차보증금 합계액을 물어보니 주인분이 5억 정도 받고 있다고 이야기함'이라고만 기재돼 있어 보증금을 돌려받지 못할 거라는 생각은 하지 못했다는 것이다. 서울중앙지법 “다른 임차인 보증금 등 구체적 적시 않아 설명의무 위반 해당” 박 판사는 "근저당권이 설정돼 있음에도 중개대상물 확인·설명서에 다른 임차인의 임대차보증금이나 임대차기간에 관한 구체적인 기재가 없어 세입자가 추후 보증금 반환 여부 판단이 불가능하면 중개인이 설명의무를 위반한 것에 해당한다"고 밝혔다. 이어 "중개인이 A씨에게 제대로 고지했더라면, 해당 계약을 체결하지 않았거나 보증금 감축 등 조건을 변경했을 것"이라며 "중개인 B씨의 불법행위와 A씨의 손해 발생 사이에 인과관계가 성립한다"고 설명했다. 그러면서 "중개인인 B씨는 중개대상물에 대한 확인·설명의무를 다하지 못했고, 이로 인해 A씨가 임대차 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입게 됐으므로 공인중개사협회는 A씨에게 손해를 배상할 의무가 있다"고 했다. 다만 "임차인도 부동산 거래를 중개업자에게 위임했다고 해서 본래 본인이 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인의 책임이 전적으로 중개업자에게 귀속되는 것은 아니므로, A씨도 거래관계 조사·확인을 게을리 해 부주의 했던 점이 인정된다"며 "중개인의 책임을 A씨가 입은 손해액의 30%로 제한한다"고 판시했다.

임차인이 부동산중개업자로부터 중개대상물에 대한 잘못된 정보가 적힌 설명서를 받았더라도, 임차인이 적극적으로 근거 자료를 요청하지 않았다면 그로 인한 손해발생 시 중개업자의 손해배상액을 30%로 제한한다는 판결이 나왔다. 창원지법 통영지원 민사5단독 곽희두 판사는 부동산 임차인 이모씨가 부동산중개업자 정모씨와 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 손해배상 청구소송(2018가단27217)에서 "이씨에게 1950만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 이씨는 2015년 정씨를 통해 거제시에 있는 다가구주택의 한 호실을 임차하는 계약을 체결했다. 계약 체결 과정에서 정씨는 이씨에게 중개대상물건 확인·설명서를 전달했는데 이 집에 총 7억원에 달하는 근저당권이 설정돼 있고 보증금 총액은 3억 3000만원이라는 사실이 적혀 있었다. 하지만 실제 보증금 총액은 5억원이었고, 이씨는 이 사실을 모른 채 임대차계약을 맺으며 임대인에게 보증금 6500만원을 전달했다. “임차인이 적극적 자료요청 안해 손해발생 원인 제공” 이후 채권자의 신청에 따라 이 주택은 경매에 넘어가 약 5억원에 매각됐다. 이씨는 배당 선순위권자들에 밀려 보증금을 받을 수 없게 되자 "정씨가 주택에 관한 권리관계를 정확히 설명했다면 계약하지 않거나 보증금을 적은 액수로 정했을 것"이라며 소송을 냈다. 곽 판사는 "부동산중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사해 임차의뢰인에게 설명할 의무가 있으므로 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차 시기와 종기 등의 자료를 받아 제시해야 한다"고 하면서도 "임차의뢰인은 중개업자에게 부동산 중개를 위임했더라도 본래 부담하는 거래관계를 조사·확인하는 책임으로부터 벗어난다고 볼 순 없다"고 설명했다. 통영지원, 원고일부승소 판결 그러면서 "이씨는 정씨에게 중개대상물에 대한 설명을 요구하고 임차인이 몇명인지, 선순위 임대차보증금은 얼마인지 등을 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청해 이를 바탕으로 계약체결 여부를 결정했어야 한다"며 "이씨가 정씨의 말만 듣고 계약을 체결한 것은 이씨의 손해 발생 및 손해 확대의 원인으로 작용했다고 볼 수 있으므로 정씨 등이 배상해야 할 금액을 30%로 제한한다"고 판시했다.