공인중개사가 집주인 측 대리인에게 임대차계약을 맺을 적법한 대리권이 없다는 사실을 알면서도 이를 임차인에게 고지하지 않았다가 억대의 손해배상금을 물게 됐다. 서울중앙지법 민사36단독 박현경 판사는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단54208)에서 최근 "B씨는 A씨에게 1억 1000만원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A씨는 2015년 4월 B씨의 중개로 집주인 C씨를 대리한 D사와 임대차계약을 맺고, C씨가 소유한 서울 마포구의 한 아파트를 보증금 1억1000만원에 월세 20만원으로 임차하기로 했다. 하지만 실제로 D사는 한 달 전 C씨에게 아파트를 보증금 1000만원에 월세 110만원에 임차했을 뿐, 임대차계약 체결에 관한 대리권이 없었다. 이후 C씨는 D사가 2016년 8월부터 월세를 연체하자 같은 해 12월 퇴거 통지서를 보냈고, A씨는 뒤늦게 D사가 이 아파트를 무단으로 전대(轉貸)한 것임을 알게 됐다. A씨는 2017년 2월 아파트 보증금을 회수하지 못한 채 아파트를 C씨에게 인도해야 했다. 이후 A씨는 "B씨는 D사가 아파트를 임대할 적법한 권한이 없음을 알면서도 나를 속여 계약을 맺도록 했다"며 "B씨는 민법 제750조(불법행위책임) 또는 공인중개사법 제30조에 따라 보증금 상당의 손해를 배상하라"며 소송을 냈다. 공인중개사법 제30조 1항은 '개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정하고 있다. 서울중앙지법 원고승소 판결 이에 대해 B씨는 "임대차계약 내용에 관한 협의는 A씨와 D사 간 이뤄졌다"며 "나는 공인중개사로서 계약서 작성만 도와줬을 뿐"이라고 맞섰다. 박 판사는 "중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의해 조사·확인할 의무가 있다"며 "이러한 의무는 부동산중개업법의 개정 전후에 걸친 의무사항"이라고 밝혔다. 이어 "B씨는 D사와 C씨 간 2015년 3월자 임대차계약 체결을 중개해 D사가 아파트의 임차인 지위에 불과했음을 잘 알고 있었다"고 설명했다. 또 "B씨는 중개 당시 D사에게 위임에 관한 근거서류를 제출받거나 위임 여부를 확인하지 않았고, C씨에게 직접 위임 여부 등을 확인하지도 않았다"고 덧붙였다. 그러면서 "B씨는 임대차계약 체결 당시 D사가 C씨를 대리해 계약을 맺을 적법한 권한이 없음을 잘 알면서도 이를 A씨에게 고지하지 않은 채 마치 아무런 문제가 없는 것처럼 기망해 A씨로 하여금 계약을 맺고 D사에게 보증금을 지급하도록 했다"고 지적했다.

공인중개사가 고객에게 공매 부동산 취득을 알선하는 경우에도 공인중개사법의 보수 규정이 적용되므로 보수가 한도를 초과했다면 반환해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 최근 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 "B씨가 공매 부동산 취득 알선 대가로 받은 돈은 공인중개사법상 보수 제한 규정을 위반한 것이므로 반환하라"며 낸 손해배상청구소송(2017다243723)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. A씨는 B씨로부터 공매 대상 토지 취득 알선 대가로 소정의 보수를 지급하기로 약정했다. A씨는 B씨가 취득을 알선한 공매 대상 토지의 입찰에 참가해 일부 토지에 대해서는 매각결정까지 받았지만 나머지 토지에 대해서는 A씨가 공매보증금을 납부하지 않아 이후 공매 절차에 참가할 수 없었다. A씨는 "B씨가 보수 제한 규정에 정한 보수 한도를 초과해 보수를 받았고, 포괄적으로 중개업무에 대해 과도한 보수를 받은 부분을 반환해야 한다"며 "1억7300여만원을 달라"는 소송을 냈다. 1심은 "B씨가 A씨를 속여 1억7000여만원을 편취했다고 보기 어렵고 이를 인정할 증거도 없다"며 B씨의 손을 들어줬다. 2심도 "공인중개사법에서 정한 '중개'는 토지와 건축물 등 같은 법 제3조에 의한 중개대상물에 대해 '거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것(제2조 1호)'"이라며 "B씨는 A씨를 위해 각 부동산에 대해 거래당사자간의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선한 것이 아니라 공매대상인 각 부동산에 관한 권리분석 및 취득의 알선을 한 사실만 인정된다"며 1심 판단을 유지했다. B씨가 한 것은 부동산 '중개' 행위에 해당하지 않아 보수 제한 규정 적용 대상이 아니라는 취지이다. 하지만 대법원 판단은 달랐다. 대법원은 '개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다'고 정한 공인중개사법 제32조 1항과 중개대상물별로 공인중개사가 중개업무에 관해 중개의뢰인으로부터 받을 수 있는 보수의 한도를 정하는 제32조 4항, 같은 법 시행규칙 제20조 1항, 4항 등 부동산 중개보수 제한에 관한 규정이 공매 대상 부동산 취득의 알선에 대해서도 적용된다고 판단했다. 재판부는 "원심은 원·피고 사이의 공매 부동산의 취득 알선과 보수 지급에 관한 구체적인 약정의 내용, A씨가 B씨에게 공매 대상 토지별로 실제로 지급한 보수액, 대상 토지에 관한 공매 절차가 완료되었는지 여부 등을 심리한 다음, 중개보수 한도를 기준으로 A씨가 지급한 중개보수가 이를 초과했는지 판단했어야 한다"고 지적했다. 이어 "그런데 원심은 공매 대상 부동산의 취득을 알선하는 업무가 공인중개사법 제2조 1호에서 정하는 중개에 해당하지 않아 보수 제한 규정이 적용되지 않는다는 이유만으로 원고의 청구를 배척해 공인중개사법상 중개업무의 의미, 보수 제한 규정의 적용범위, 공매의 법적 성격에 관한 법리 등을 오해하는 등 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다.

카페를 양도한 전 주인이 3개월 만에 인근에 다른 카페를 재개업했어도 이를 무조건 경업금지 의무 위반이라고 볼 수는 없다는 판결이 나왔다. 상법상 경업금지 의무가 적용되는 영업양도·양수계약에 해당하는지 여부를 먼저 따져봐야 한다는 취지다. 서울중앙지법 민사21부(재판장 김상훈 부장판사)는 A씨가 B씨를 상대로 "B씨는 카페 영업을 폐지하라"며 낸 영업금지 등 청구소송(2019가합541495)에서 최근 원고패소 판결했다. A씨는 2018년 7월 B씨가 운영하던 카페를 인수하는 권리 양수·양도계약을 체결했다. A씨는 이후 같은 해 9월 이 카페 영업을 시작했는데, 불과 석달 뒤인 12월 B씨가 400m 거리에 다시 카페를 열었다. 이에 A씨는 "B씨와의 계약은 상법상 영업양도에 해당하므로, B씨의 카페 재개업은 상법 제41조에 따른 경업금지 의무를 위반한 것"이라며 소송을 냈다. 계약상 양도대상은 ‘카페 기본설비에 한정’ 명시 상법 제41조는 '영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에서 동종영업을 하지 못한다'고 규정하고 있다. 재판부는 "양도계약상 양도 대상이 B씨가 운영하던 카페의 모든 물적 자산이 아니라 기본 설비에 한정됨을 명시했고, 카페 영업에 필수적인 커피기계 등 핵심 비품 일체를 양도 대상에서 제외하고 있다"며 "또 양도계약상 카페 영업에 관한 노하우·기술·거래처 등을 양도 내지 승계 대상으로 명시하지 않았다"고 밝혔다. 상법상 영업양도에 해당한다고 보기도 어려워 이어 "상법상 영업양도는 일정한 영업목적에 의해 조직화된 유기적 일체로서의 기능적 재산인 영업재산을 그 동일성을 유지시키면서 일체로서 이전하는 채권계약"이라며 "비록 A씨가 양도계약 체결 이후 필요에 따라 B씨에게 에스프레소 머신, 냉동고 등을 인수했더라도 그와 같은 사정만으로 A씨가 B씨로부터 유기적으로 조직화된 수익의 원천으로서의 기능적 재산을 그 동일성을 유지시키면서 '일체로서' 양도받았다고 보기는 어렵다"고 설명했다. 서울중앙지법, 양수인 패소판결 그러면서 "바리스타 자격증을 보유한 B씨는 A씨와 달리 직접 로스팅한 원두로 제조한 커피도 더불어 판매했지만, A씨는 B씨가 판매하지 않던 대추차와 생강차를 판매하는 등 A씨와 B씨의 커피 제조방식이나 메뉴가 완전히 동일하다고 보기 어렵다"며 "이 사건 양도계약이 상법상 영업양도에 해당한다고 보기 부족하다"고 판시했다.

군의관이 교통사고로 사망한 경우 그의 일실수입 산정은 전역 후 거둘 수 있을 것으로 예상되는 전문의 수입을 기준으로 해야 한다는 취지의 대법원 판결이 나왔다. 일실수입이란 피해자가 사고로 잃게 된 장래 소득을 말한다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 군의관으로 근무하다 교통사고로 사망한 A씨의 부모가 B씨와 현대해상보험을 상대로 낸 자동차손해배상소송(2017다280951)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 부산지법으로 돌려보냈다. A씨는 2015년 경북 예천군 한 도로에서 B씨가 운전하는 차량에 부딪혀 사망했다. A씨는 2009년 의사면허를 따 2014년 정형외과 전문의를 취득했고, 2014년 군의관으로 입대해 사고 당시 공군 대위로 복무중이었다. A씨의 부모는 B씨와 B씨의 보험사인 현대해상을 상대로 "6억7000여만원을 배상하라"며 소송을 냈다. 재판에서는 A씨의 일실수입 산정 기준을 무엇으로 할지가 쟁점이 됐다. 1,2심은 고용형태별 근로실태조사보고서상의 '보건·사회복지 및 종교관련직' 통계소득을 기준으로 삼았다. 1,2심은 "A씨의 일실수입은 보건·사회복지 및 종교 관련직에 해당하는 '남자 보건의료 전문가'의 월 평균 소득인 430여만원~540여만원을 기준으로 삼아 7억9000여만원으로 정한다"고 전제한 뒤 "A씨의 책임도 30%도 인정되는 만큼 B씨와 현대해상은 A씨의 부모에게 일실수입과 장례비, 위자료 등으로 총 6억5000여만원을 지급하라"고 했다. ‘보건·사회복지 관련직’ 통계소득 기준 산정은 잘못 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "불법행위로 사망한 피해자의 일실수입은 원칙적으로 사망 당시 피해자의 실제 소득을 기준으로 산정하되, 피해자가 임기가 정해진 직업에 종사하고 있었던 경우에는 피해자의 연령, 교육정도, 직업, 경력, 그 밖의 사회적·경제적 조건과 경험칙에 비춰 임기만료 후 장차 종사 가능하다고 보이는 직업과 소득을 조사·심리해 이를 일실수입 산정의 기초로 삼아야 한다"고 밝혔다. 이어 "A씨는 군의관을 마친 다음 정형외과 전문의 자격으로 종합병원 등에서 봉직의로 근무하거나 병원을 개원해 운영할 수 있다고 봐야 하므로 정형외과 전문의 자격을 갖춘 봉직의 또는 개업의의 소득을 기준으로 합리적이고 개연성 있는 예상소득을 산정해야 한다"면서 "정형외과 전문의는 특화된 고도의 전문지식을 가진 직종으로서 보건의료 관련 종사자, 사회복지 관련 종사자, 종교 관련 종사자 등의 직종과 유사한 직종이라고 보기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "원심이 A씨의 전역 이후 일실수입을 '보건·사회복지 및 종교 관련직' 통계소득 기준으로 산정한 것은 이 같은 일실수입 산정에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다"고 판시했다.

프랜차이즈 미용실에서 퇴사한 미용사가 경업금지 약정을 위반하고 인근에 미용실 차렸다면 경업금지의무를 위반한 것이므로 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사15부(재판장 유석동 부장판사)는 최근 A씨가 B씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2018가합558755)에서 "B씨는 A씨에게 500만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 2017년 11월부터 서울 강남구에서 A씨가 운영하는 프랜차이즈 미용실의 부원장으로 근무하던 B씨는 2018년 5월 계약을 해지하고 보름 뒤 A씨의 미용실에서 약 450m 떨어진 곳에 미용실을 열었다. 당초 A씨와 B씨가 체결한 1년 기간의 도급계약에는 '△피고는 계약종료 내지는 계약의 중도해지 후 만 1년 동안은 반경 1km 내에 동종 영업을 개시하거나 동종 업종에 취업해서는 안 된다 △피고는 전 사항 위반시 합의 또는 법원의 판결사항대로 경업피지의무 위반에 대한 위약금 1000만원을 원고에게 지불한다'는 내용이 포함돼 있었다. 이에 A씨는 B씨를 상대로 1000만원을 배상하라는 소송을 냈다. 재판부는 "B씨는 경업금지 약정을 위반했으므로 손해배상예정액인 1000만원을 지급할 의무가 있다"며 "다만 A씨가 경업금지 의무과 관련해 B씨에게 별도의 대가를 지급하지 않았고, 미용실끼리의 도보거리가 574m로 매우 가깝지는 않아 A씨의 미용실 매출에 큰 영향을 줬다는 것을 인정하기 어려운 점 등을 종합해 위약금을 500만원으로 감액한다"고 밝혔다. 더불어 도급계약이 직업선택의 자유를 과도하게 제한해 민법 제103조에 반해 무효라는 B씨 측 주장도 받아들이지 않았다. 재판부는 "미용실 운영자의 노력과 투자로 유치된 고객에게 서비스를 제공해 신뢰관계가 형성된 것을 빌미로 소속 미용사가 퇴사 직후 이전 영업장소 인근에 새로운 미용실을 연다면 미용실 운영자 입장에서는 고객을 퇴사한 미용사에게 뺏겨 손해를 입을 수 있다"며 "이는 미용실 운영자 노력으로 얻은 결실을 대가 없이 이용하는 것이고 미용실 운영자의 투자의욕을 저하시킴으로써 결국 소속 직원의 경제적 불이익으로 이어질 수 있다는 점에서 미용실 운영자의 인적·물적 투자나 노력을 제한된 범위 내에서 보호할 필요가 있다"고 설명했다. 이어 "또 경업금지 약정에 따르더라도 반경 1km를 벗어난 지역에서는 제한 없이 개업할 수 있고 퇴직 후 1년이 지나면 1km 내에서도 개업할 수 있기 때문에 경업금지약정이 생계유지에 중대한 위협이 되거나 A씨가 경쟁을 통해 경제적 이익을 얻을 기회를 본질적으로 상실시키는 것도 아니기에 동일한 상권이 형성된 곳에 동일한 고객층을 대상으로 하는 경쟁업체 설치는 어느정도 제한할 필요가 있다"고 판시했다.

공인중개사협회가 개업공인중개사들과 의무적으로 체결하는 '공제계약' 중 중개사의 불법행위로 인한 손해에 대해서는 보상책임을 면제하는 약관 조항은 무효라는 판결이 나왔다. 부동산 거래의 신뢰 확보를 위한 공제계약의 목적에 반한다는 취지다. 창원지법 민사3단독 강종성 부장판사는 A씨(소송대리인 법무법인 더킴로펌)가 공인중개사 B씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2018가단114467)에서 "협회는 B씨와 공동으로 4100만원을 지급하라"며 최근 원고승소 판결했다. B씨는 2015년 11월경 한국공인중개사협회와 '부동산중개행위 과정에서 고의 또는 과실로 B씨가 거래당사자에게 재산상의 손해를 입힌 경우 협회가 1억원 내에서 그 손해를 보상한다'는 내용의 공제계약을 맺었다. 계약서의 약관 제7조 5항은 '공인중개사법 제33조에서 개업 공인중개사의 금지행위로 정하고 있는 중개행위 등으로 발생한 손해는 보상하지 않는다'고 규정돼 있었다. 한 달 뒤 B씨는 매물로 나온 C오피스텔을 A씨에게 소개해주고 "소유자로부터 임대차계약 체결 및 보증금 수령 권한을 위임받았다"며 보증금 6000만원을 직접 수령한 뒤 오피스텔을 넘겨주었다. "부동산 거래 신뢰확보 위한 공제계약 목적에 反해" 그런데 B씨는 오피스텔 소유자로부터 이러한 권한을 위임받은 적이 없었다. 뒤늦게 이러한 사실을 알게된 A씨는 조정을 통해 소유자로부터 1900만원을 받고 오피스텔을 다시 돌려 주었다. 이에 A씨는 B씨와 협회를 상대로 "남은 보증금 손해액인 4100만원을 배상하라"며 소송을 냈다. 하지만 협회는 "B씨의 행위는 공인중개사법상 개업공인중개사의 금지행위로 규정하고 있는 '중개대상물의 거래상 중요사항에 관해 거짓된 언행 등으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위'에 속한다"며 "이러한 행위에 면책을 두고 있는 약관 제7조 5항에 따라 보상할 수 없다"고 맞섰다. 창원지법, 의뢰인 승소판결 강 부장판사는 "공인중개사법 제30조 3항은 거래당사자들이 공제계약을 신뢰하고 안전한 부동산 거래를 할 수 있도록 '공인중개사들은 협회 등을 통해 공제에 가입하거나 공탁을 해야 한다'고 규정하고 있다"며 "이러한 취지를 고려할 때 중개사가 공인중개사법 제33조 4호의 금지행위를 한 경우 협회가 보상하지 않는다는 약관 제7조 5항은 협회의 손해배상책임을 대부분 면제해 공제계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 본질적인 권리를 제한하므로 효력을 인정하기 어렵다"고 지적했다. 이어 "설령 약관 조항의 효력을 인정하더라도 B씨의 기망행위는 '중개대상물의 임대차에 관한 위임권한'에 관한 것"이라며 "공인중개사법 제33조 4호의 '중개대상물의 권리관계 등 중요사항'에 관한 것이 아니기 때문에 금지행위에 해당한다고도 볼 수 없다"고 밝혔다.

주류 총판 대리점을 운영하던 남편의 채무에 대해 아내가 보증을 섰더라도, 경제 활동을 따로 하면서 남편 사업에 관여하지 않았다면 연대 채무를 이행하지 않아도 된다는 판결이 나왔다. 보증 선 사람이 사업가의 배우자일지라도 경제적 이익을 공유하지 않았다면 다른 보증인과 마찬가지로 보증인보호법의 보호를 받는 보증인에 해당된다는 취지다. 이는 채무자의 파산이 연쇄적으로 보증인에게 이어져 피해가 눈덩이처럼 불어나는 것을 막기 위해 2008년 제정된 보증인보호법에 따라 배우자가 보호 된 첫 사례다. 서울고법 민사33부(재판장 신숙희 부장판사)는 최근 하이트진로음료㈜가 총판 대리점 업주인 A씨와 그의 아내 B씨를 상대로 낸 손해배상소송(2018나2033075)에서 원고승소 판결한 1심을 뒤집고 "B씨에 대한 원고의 청구를 기각한다"며 원고일부승소 판결했다. 2009년 하이트진로와 계약을 맺고 총판 대리점을 운영해 온 A씨는 외상대금 채무를 갚지 못해 2014년 계약불이행이 계속되면 계약을 해지하겠다는 통보를 받았다. 이에 A씨는 외상대금 등 채무금 총 4억 5000여만원을 매달 나눠서 갚겠다는 변제계획서를 제출했다. 이듬해 3월 회사 측은 추가 담보제공을 요구했고 A씨는 B씨의 인감증명서를 첨부해 '하이트진로와 A씨가 약정한 대리점계약서를 정확히 이해하고 계약서에서 정한대로 거래를 함으로써 발생한 채무를 A씨가 이행하지 못할 때에는 연대하여 지급책임을 질 것을 확인하고 이에 서명날인합니다'라는 내용을 담은 연대채무확약서를 하이트진로에 냈다. 그러나 이후에도 A씨가 외상대금을 갚지 못하자 2015년 6월 회사는 A씨에 대한 공급거래를 중단하고 외상대금을 비롯한 채무금 총 4억 6000여만원과 지연이자를 달라며 부부를 상대로 소송을 제기했다. 재판부는 "기업 대표자 등의 배우자·직계가족 등일지라도 기업과 경제적 이익을 공유하거나 기업의 경영에 직접 또는 간접적으로 영향을 미치면서 그 기업의 채무에 대해 보증채무를 부담하는 경우가 아닌 때에는 다른 보증인과 마찬가지로 보증인보호법의 보호를 받는 보증인에 해당한다"고 밝혔다. 보증인보호법은 보호대상에서 배제되는 보증인으로 기업 대표자 등의 배우자, 직계 존속 등 특수한 관계에 있는 자가 기업과 경제적 이익을 공유하거나 기업의 경영에 직접·간접적으로 영향을 미치면서 그 기업의 채무에 대하여 보증채무를 부담하는 경우 등을 포함하고 있다. 이는 기업이 부담하는 채무에 대해 그 기업의 주된 의사를 결정하거나 기업의 경제적 이익을 함께 누리는 등으로 사실상 채무자와 경제적 이해공동체를 형성하고 있어 '대가 없는 호의' 요건이 결여됐다고 볼 수 있는 보증인을 그 보호대상에서 제외하려는 취지다. 재판부는 "A씨는 하이트진로 총판 대리점을 단독으로 운영한 사실이 인정될 뿐이고 B씨가 배우자로서 일상의 가사에 관해 대리권이 있다는 사정 등만으로는 A씨의 대리점 경영에 직접 또는 간접적으로 영향을 미쳤다거나 경제적 이익을 공유했다고 보기 부족하다"며 "B씨는 보증인보호법의 보호를 받는 보증인에 해당한다"고 설명했다. 그러면서 "B씨는 A씨의 대리점 개업 훨씬 이전인 1999년부터 지금까지 어린이집 보육교사, 원장 등으로 종일 근무하는 등 별도의 소득활동을 했고 본인 소유의 거주지 부동산에 대해 근저당권을 설정해줬을 뿐"이라고 밝혔다. B씨가 작성한 연대채무확약서도 문제가 됐다. 재판부는 "B씨의 연대채무확약서에는 B씨의 이름과 대리점의 상호 및 작성일자가 기재돼 있을 뿐 B씨의 성명은 아무 곳에도 기재돼 있지 않고, 주소와 주민등록번호란도 공란으로 남겨진 채 B씨의 인감도장이 날인됐을 뿐"이라며 "날인만 있고 그 인감증명서가 첨부됐을 뿐인 것을 '기명'이 있었다고 의제해 구 보증인보호법 제3조가 정한 '기명날인' 방식을 준수했다고 보기는 어렵다"고 지적했다. 그러면서 "B씨가 연대보증하는 주채무에 관해 '계약서에서 정한대로 거래를 함으로써 발생한 채무'라고 돼 있을 뿐 그 보증채무의 최고액이 명시적으로 기재돼 있지 않을 뿐만 아니라, 서면 자체로 보아도 보증채무의 최고액이 얼마인지 객관적으로 알 수 있을 만한 다른 구체적인 기재가 전혀 없다"며 "B씨의 구 보증인보호법 제3조에 정한 보증의 방식을 준수하지 않고 보증인보호법 제6조에 정한 근보증채무 최고액의 특정이 없으므로 효력이 없다"고 판시했다. 앞서 1심에서는 B씨가 작성한 확약서가 실제 연대책임을 지겠다는 의사로 작성한 것이 아니라 형식적으로 작성한 것일 뿐이라는 A씨 부부의 주장을 인정하기에 부족하다며 원고패소 판결했다.

상가 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하려고 했는데도 임대인이 정당한 이유없이 이를 거부했다면 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상을 해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 노정희 대법관)는 상가임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 손해배상소송(2018다284226)에서 원고패소 판결한 원심을 취소하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. A씨는 2012년 B씨로부터 상가를 임차해 커피전문점을 운영했다. 이후 B씨는 2016년 10월경 A씨에 '상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다'고 말했고, A씨는 B씨에게 '본인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해달라. 그렇지 않으면 B씨 아들이 직접 커피점을 운영할 계획이라는 뜻을 밝혀달라'고 내용증명을 보냈다. 이에 B씨는 'A씨로부터 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획'이라고 답했다. 한편 A씨는 권리금 6000만원을 받고 신규임차인을 구해 B씨에게 소개하려 했는데, B씨가 상가를 직접 사용하겠다고 밝히자 신규임차인 물색을 그만뒀다. 이후 A씨는 B씨에게 상가를 인도했고, B씨는 커피전문점을 개업했다. 이에 A씨는 "신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받지 못해 손해를 입었다"며 "3700만원을 배상하라"고 소송을 냈다. 재판부는 "옛 상가건물 임대차보호법 관련 규정의 내용과 입법취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했어야 한다"면서도 "그러나 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 임대인이 정당한 사유 없이 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우까지 임차인에게 새로운 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과로 부당하다"고 지적했다. 대법원 “권리금 회수기회 보호의무 위반” 임차인 패소 원심파기 그러면서 "이처럼 특별한 사정이 있는 경우에는 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 거절은 법이 정한 '정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'에 해당한다"며 "따라서 임차인은 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다"고 설명했다. 재판부는 또 "임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없다는 점을 확정적으로 표시했는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단해야 한다"고 덧붙였다. 앞서 1,2심은 "임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구를 하려면 신규임차인을 주선했거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 한다"며 "임대인이 신규임차인과 계약체결 거절 의사표시를 했더라도 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 임대인은 손해배상책임을 부담하지 않는다"고 원고패소 판결했다.

아파트 상가를 분양하면서 약국 영업 독점권을 줬다면 20여년이 지났더라도 그 약속은 유효하다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사1부(재판장 윤승은 부장판사)는 A씨가 B씨를 상대로 낸 약국영업금지청구소송(2018나2025135)에서 최근 1심과 같이 원고승소 판결했다. A씨는 1998년 서울 마포구 C아파트 상가 101호를 임차해 약국을 차린 뒤 이후 이 점포를 매수해 약국을 운영했다. 당시 상가 분양계약서에는 '101호는 약국 업종으로 지정돼 타 점포 분양자가 같은 업종을 중복해 개업할 수 없다'고 명시돼 있었다. 그런데 2015년 이 상가 3층에 있는 한 점포를 매수한 B씨가 이듬해인 2016년 자신이 산 점포를 임대해주면서 문제가 생겼다. 약사인 D씨가 이 점포를 임차한 뒤 약국을 차렸기 때문이다. 분양 계약서에 같은 업종 중복개업 불허 명시 A씨는 "상가 분양계약서상 101호만 약국 영업을 할 수 있고 다른 점포에서는 약국 영업을 할 수 없다"며 "(분양계약서에 명시된) 업종제한약정을 위반한 것으로 D씨의 약국 영업을 금지해야한다"면서 소송을 냈다. 이에 B씨는 "상가가 분양된 지 무려 20여년이 지났다"며 "A씨가 계속해서 약국 독점영업권을 주장하는 것은 권리남용 내지 신의칙 위반"이라고 맞섰다. 재판부는 "분양계약서상 101호 이외의 상가에서는 약국을 개업할 수 없음을 명시적으로 제한한 사실이 인정된다"며 "특별한 사정이 없는 한 B씨도 묵시적으로 이 같은 내용의 업종제한약정을 수인하기로 동의했다고 봐야 한다"고 밝혔다. 다른 점포 비해 고가 분양… 기한 정함도 없어 이어 "상가 내 부동산 중개사 사무소들이 약국 입점을 문의하는 손님들에게 101호 약국 독점영업권을 고지하는 등 (분양계약서가 작성된 지) 20여년이 지났다고 해도 업종 제한에 대한 인식이 미비해졌다고는 볼 수 없다"며 "분양계약 당시 101호 약국독점영업권에 대한 기한의 정함이 없었고, 특정 업종을 독점 운영하도록 정해 분양할 경우 다른 점포들에 비해 고가로 분양하는 것이 일반적인데 101호 역시 다른 점포들보다 고가로 분양됐다"고 설명했다. 그러면서 "A씨는 1998년 분양 당시부터 지금까지 업종 전환을 한 적 없이 약국만 운영했다"면서 "(A씨가) 다른 점포 상가 주인들에게 독점영업권을 주장하는 것을 권리남용이나 신의칙 위반으로 보기 어렵다"고 판시했다.

호텔 개업이 늦어졌다는 이유로 공사 대금 일부를 지급하지 않은 것으로 알려진 인기그룹 JYJ 소속 김준수씨가 호텔 건설사와의 대여금 소송에서 패소해 38억원을 물어낼 처지에 놓였다. 김씨는 각종 세금 혜택을 받고 제주도에 호텔을 지은 뒤 개업 6개월만에 차익을 남기고 되팔아 '먹튀' 논란에 휩싸이기도 했다. 제주지법 민사2부(재판장 서현석 부장판사)는 제주지역 A건설회사 대표 B(소송대리인 김앤장 법률사무소)씨가 김씨를 상대로 낸 38억원대 대여금소송(2014가합3432·3449)에서 최근 원고승소 판결했다. 김씨는 지난 2014년 9월 제주 서귀포시 강정동에 고급형 풀빌라 4동 등을 갖춘 61실 규모의 호텔을 짓고 영업을 시작했다. 앞서 김씨는 지난 2012년 부친을 대리로 내세워 A사와 145억원 상당의 호텔 건축공사 관련 계약을 맺고 공사를 시작했지만 이 과정에서 공사 비용이 증가하자 A사와 지난 2014년 70억원이 늘어난 200억원 상당의 공사계약을 새로 체결했다. 이후 A사는 "계약에 따라 호텔을 완공했지만 김씨가 공사대금 중 38억 7670만원을 지급하지 않았다"며 소송을 냈다. 김씨는 "A사가 호텔 공사 준공을 지체해 개업이 늦어졌고 하자도 있어 공사 지체상금과 잔여 공사대금 채권을 상계해야 한다"고 맞섰다. 법원은 건설사 측의 손을 들어줬다. 재판부는 "호텔 영업 개시를 위해서는 공사 준공과는 별도로 직원 고용 및 교육, 집기류의 구매 및 설치 등의 준비 과정이 요구된다"며 "호텔 영업 개시가 지체됐다는 사정만으로 A사가 이 사건 호텔 준공을 지체하였다고 볼 수는 없다"고 밝혔다. 이어 "건물 주요 구조 부분이 약정된 대로 시공됐다면 사회 통념상 건물로서 완성된 단계에 이르렀다고 봄이 타당하다"며 "호텔 건물에 대한 사용승인이 이뤄진 2014년 7월 29일 이전에 이미 예정된 공사의 최후 공정이 종료됐다"고 설명했다. 김씨 측은 판결에 불복해 즉각 항소한 것으로 전해졌다.