아파트 매매계약을 체결한 상황에서 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 했다가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했다면, 매매계약에 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 이동원 대법관)는 지난 12월 7일 A 씨가 B 씨를 상대로 제기한 소유권이전등기 소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다(2023다269139). A 씨는 2021년 1월 B 씨로부터 인천 연수구의 아파트를 11억 원에 매수하기로 하는 가계약을 체결하고, 계약금으로 1억1000만 원을 지급했다. 이후 A 씨와 B 씨는 본계약을 체결했는데, 계약 체결 무렵 아파트에는 임차인인 C 씨가 같은 해 10월까지로 임대차계약을 체결하고 거주 중이었다. 이때 A 씨와 B 씨의 매매계약 체결을 중개한 공인중개사는 C 씨와 통화해 C 씨가 임대차계약기간 만료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않고 아파트를 인도할 것임을 확인받았다. 이에 따라 매매계약 특약사항에는 C 씨의 임대차보증금 5억 원은 A 씨에게 승계 조건이라는 등의 내용이 포함됐다. 그런데 잔금 지급일 직전 C 씨는 갑자기 갱신요구권을 행사해 아파트에 2년 더 거주하겠다고 통보했다. 그러자 이 아파트에 실거주할 목적으로 계약을 체결했던 A 씨는 B 씨에게 잔금 지급을 하지 않았고, B 씨는 이를 이유로 계약 해제 의사를 표시했다. 이에 대해 A 씨는 “B 씨는 C 씨의 의사를 전달했을 뿐 C 씨의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 인도할 의무를 이행제공하지 않아 잔금을 지급하지 않은 것이므로 매매계약에 따른 채무를 불이행한 것이 아니다”라며 “매매계약에 따른 소유권이전등기 절차를 이행하라”는 취지의 소송을 제기했다. B 씨는 “A 씨는 C 씨의 계약갱신요구권 행사를 빌미삼아 잔금지급의무를 이행하지 않으면서 임차인 문제가 해결되지 않는 한 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공받더라도 잔금을 지급할 의사가 없다는 의사를 명백히 했다”고 맞섰다. 1심은 A 씨의 주장을 일부 받아들여 “B 씨가 A 씨로부터 잔금 1억9000만 원을 지급받음과 동시에 A 씨에게 소유권이전등기 절차를 이행하라”고 했다. 1심은 C 씨의 계약갱신요구권이 주택임대차보호법상 보호되는 임차인의 권리로서 임대인이 이를 거부할 수 없다거나 그 행사 여부가 오로지 C 씨의 의사에 달린 것이라고 하더라도, B 씨의 아파트에 대한 인도의무가 면제된다고 할 수 없다고 판단했다. 2심에서는 이 판단이 뒤집혔다. 2심은 “A 씨와 B 씨 간 매매계약의 특약사항으로 ‘임대차보증금은 A 씨에게 승계 조건이며 임대 만기는 2021년 10월, 실제 명도는 2021년 12월로 한다’는 내용을 기재했다고 해서 아파트 인도의무가 2021년 12월로 유예되고 A 씨의 잔금지급의무가 선이행의무가 된다고 볼 수 없다”며 “이 같은 방법으로 목적물 인도의무를 이행한 B 씨에게 2021년 12월까지 C 씨와의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 A 씨에게 현실인도할 의무가 있다고 보기도 어렵다”고 밝혔다. 하지만 대법원 판단은 달랐다. 재판부는 “이 사건 매매계약에는 ‘매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력한다’는 내용과 특약사항으로 ‘실제 명도는 2021년 12월로 한다’고 정하고 있다. 매매계약 문언 해석상 쌍방이 B 씨의 현실인도의무 이행일은 2021년 12월로 하되 임차인에 대한 아파트 반환청구권 양도에 의한 간접점유 이전의무는 그보다 앞서 잔금 지급, 소유권 이전등기 의무의 이행과 함께 이행하기로 합의했다고 볼 수 있다”며 “이러한 해석은 완전한 권리의 이전을 목적으로 하는 매매계약의 성격이나 이 사건 매매계약 체결 당시 당사자 쌍방의 동기, 목적, 계약체결 경위 등의 통념에 부합한다”고 했다. 이어 “매매계약 체결 당시 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 C 씨가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했고, 이에 따라 B 씨의 현실인도의무의 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다”며 “당초 계약 내용에 따른 A 씨의 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 됐다고 볼 여지가 있다”고 설명했다. 그러면서 “이 같은 사정변경은 B 씨의 해제권 행사시까지 해소되지 않아 A 씨의 잔금 지급의무의 이행거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 A 씨의 의무 불이행을 이유로 한 B 씨의 해제권 행사에 문제는 없는지 심리할 필요가 있다”고 판시했다.

계약 체결 이후 고객에게 약관 사본 교부를 요구받은 회사 측이 이에 응하지 않았더라도 약관법상 계약 무효 사유로 볼 수 없다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 지난달 29일 A 씨 등이 분양사 및 시행사 등을 상대로 제기한 계약금 반환 청구소송 상고심에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다(2020다248384). A 씨는 2018년 3월 인천 연수구 송도동에 신축 예정인 생활숙박시설 5개 호실에 관해 시행사·분양사와 분양계약을 체결했다. 계약 당시 A 씨는 인감을 소지하고 있지 않아 서명 또는 무인(손도장)하는 방식으로 각 공급계약서와 각서 등을 작성하면서 사흘 뒤까지 인감과 인감증명서를 지참해 작성했던 계약서를 보완하기로 약속했다. 하지만 A 씨는 기한 내 이를 이행하지 않았다. 이후 A 씨는 시행사·분양사 담당 직원과 통화하면서 각 공급계약에 관한 문서 사본을 내달라며 요구했으나 해당 직원은 약속이 이행되지 않았다는 이유로 거절했다. A 씨는 두 차례 독촉에도 잔금을 지급하지 않았고, 시행사·분양사 측은 같은 해 5월 A 씨에게 "각 공급계약을 해제하고 이미 납부한 돈은 시행사·분양사에 귀속되며 각 호실별 위약금으로 계약금 잔금에 해당하는 금원을 지급하라"는 취지의 내용증명 우편을 발송했다. 6개월 뒤 A 씨는 시행사·분양사를 상대로 계약금을 돌려달라는 소송을 제기했다. A 씨는 "시행사·분양사 측이 계약서 사본을 내달라는 요구를 거절했으므로 약관은 무효"라고 주장했다. 재판에서는 약관법 제3조의 해석 문제가 쟁점으로 다뤄졌다. 약관법 제3조 제2항은 '사업자가 계약을 체결할 때 고객에게 약관의 내용을 계약의 종류에 따라 일반적으로 예상되는 방법으로 분명하게 밝히고, 고객이 요구할 경우 그 약관의 사본을 고객에게 내주어 고객이 약관의 내용을 알 수 있게 해야 한다'고 규정한다. 이를 지키지 않으면 제3조 제4항에 따라 계약은 무효가 된다. 1심은 A 씨의 주장을 받아들이지 않았다. 하지만 2심은 A 씨의 주장을 일부 받아들였다. 2심은 "사업자의 약관교부의무는 계약 체결 시에 한정해 적용된다고 볼 것이 아니라, 고객이 언제든지 사업자에게 약관의 교부를 요구할 수 있고 사업자는 이를 제공할 의무가 있다고 해석하는 것이 타당하다"며 "이러한 해석은 사업자가 그 거래상 지위를 남용해 불공정한 내용의 약관을 작성해 거래에 사용하는 것을 방지하고 불공정한 내용의 약관을 규제함으로써 건전한 거래질서를 확립하고, 이를 통해 소비자를 보호하고 국민생활을 균형 있게 향상시키고자 하는 약관규제법 근본목적에도 부합한다"고 했다. 그러나 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "약관법 제3조 제4항에 따라 해당 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없는 사유로서 '약관 사본 교부와 관련해 약관법 제3조 제2항을 위반해 계약을 체결한 경우'라고 하는 것은 고객이 계약 체결 당시 사업자에게 약관 사본을 내줄 것을 요구해 사업자가 약관 사본 교부의무를 부담하게 됐음에도 이를 이행하지 않은 경우를 의미하고, 계약이 체결된 이후 고객이 사업자에게 약관 사본을 내줄 것을 요구하고 사업자가 이에 불응한 경우까지 포함하는 것은 아니다"라고 밝혔다. 이어 "A 씨는 각 공급계약 체결 이후 시행사·분양사 측에 약관인 계약서 사본 등의 교부를 요구했으므로 시행사·분양사에서 이에 응하지 않았더라도 약관법 제3조 제4항이 적용되는 경우로서 약관법 제3조 제2항을 위반해 계약을 체결한 경우에 해당한다고 할 수 없다"고 설명했다.

아파트 부정청약 당첨자에게 시행사가 별 다른 설명을 하지 않았더라도, 분양금액의 10%에 해당하는 계약금을 위약금으로 몰취하는 것에 문제가 없다는 대법원 판단이 나왔다. 위약금 조항은 거래상 흔히 접할 수 있고, 위약금 귀속사유인 주택법 제65조 제1항 위반행위는 형사처벌의 대상이 될 정도로 사회적 비난 가능성과 책임이 커 이러한 위약금 조항은 시행사의 개별적 설명이 없어도 충분히 예상할 수 있기 때문에 설명의무 대상이 아니라고 본 것이다. 아파트 부정청약이란 브로커가 청약통장을 매수한 후 브로커가 청약명의자를 대신해 아파트 청약을 하거나 일반 청약자가 서류위조 또는 위장전입 등 부정한 방식으로 청약해 당첨된 경우를 말한다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 지난달 13일 A 씨가 주식회사 대한토지신탁을 상대로 낸 수분양자지위확인의소(2021다250285)에서 원고 일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 "사업자는 계약의 성질상 설명하는 것이 현저하게 곤란한 경우가 아니라면 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 하지만, 사업자의 약관 설명의무는 계약 상대방이 알지 못하는 가운데 약관에 정해진 중요한 사항이 계약 내용으로 돼 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하는 데 근거가 있다"며 "따라서 약관에 정해진 사항이더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의해 정해진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 사업자에게 설명의무가 없다"고 판시했다. 이어 "이 사건에서 해제 사유와 위약금 조항은 주택 공급자와 공급받는 자 상호간에 주택법령을 준수하면서 입주자 선정절차를 거쳐 공급계약 체결에 이르러야 하고 공급계약 체결 이후에도 주택법령 및 공급계약을 따라야 할 법령상 또는 공급계약상 의무가 있다는 점을 전제로 이를 위반한 측에 위약금을 부담시키는 것"이라며 "이처럼 계약 일방 당사자의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우를 대비해 대금 총액의 10%에 해당하는 위약금 약정을 하는 것은 거래상 흔히 접할 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "공급질서 교란행위를 통해 공급계약 체결에 이르더라도 발각되면 공급계약이 유지될 수 없고 그 때문에 발생 가능한 피고의 손해를 배상해야 할 의무가 있다는 점은 피고의 개별적 설명이 없어도 충분히 예상할 수 있고, 이 사건 공급계약서와 달리 이 사건 위약금 조항을 두지 않은 주택 공급계약서가 일부 존재한다는 사정이 있더라도 마찬가지"라고 덧붙였다. 1심은 위약금 조항이 약관설명의무의 면제 대상이라는 취지로 원고패소 판결했다. 반면 2심은 "시행사 측은 위약금 조항에 대해 구체적이고 상세한 설명의무를 부담하는데, 공급계약서의 위약금 조항이 특별히 부호나 색채, 굵고 큰 문자 등을 사용해 명확하고 알아보기 쉽게 표시되지 않고 작은 글씨로 인쇄됐기 때문에 통상적인 계약 당사자의 입장에서 인지하기 어려워 시행사가 위약금 몰취 조항에 대해 구체적이고 상세한 설명의무를 이행했다고 볼 자료가 없다"며 원고 측 손을 들어줬다. 탈북민 B 씨는 2018년 청약통장을 브로커에게 양도한 점을 숨기고 대한토지신탁이 공급하는 아파트에 부정청약을 한 점이 적발돼 계약이 해제됐다. A 씨는 B 씨로부터 공급계약상 지위 및 공급계약 해제에 따른 원상회복청구권을 양수받았다고 주장하며 대한토지신탁을 상대로 기지급 공급대금의 반환을 청구하는 소송을 냈다. 이 사건 공급계약에는 대한토지신탁이 공급계약을 해제할 수 있는 사유로서 '공급받는 자가 주택공급에 관한 규칙에 위배되는 행위를 했을 때'(제2조 제1항 제5호) 등이 규정돼 있고, 같은 사유로 공급계약이 해제될 때는 공급대금 총액의 10%가 위약금으로 피고에 귀속된다(제3조 제1항)고 규정돼 있었다. 한편 B 씨 입주자저축 증서 등의 양도 금지(주택법 제65조 제1항)를 위반한 혐의로 주택법위반 유죄판결이 확정됐다.

[대법원 판결] 임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절해 임차인이 권리금을 회수할 기회를 방해했다면 권리금 일부에 해당하는 금액을 배상해야 한다는 대법원 판결. 상가건물 권리금 회수기회 방해로 인한 책임은 상가임대차법이 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 '법정책임'이며 지연이자는 임대차 종료 다음날부터 지급해야 한다는 의미. 대법원 민사3부(주심 안철상 대법관), 2022다260586(2023년 2월 2일 판결) [판결 결과] 임차인 A 씨가 임대인 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송에서 원고일부승소 판결한 원심 중 지연손해금(지연이자) 부분을 파기자판. [쟁점] △상가건물 임대인이 임차인의 주선에 따른 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 것이 상가임대차법에서 정하는 권리금 회수기회 방해인지 여부 및 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임에도 손해배상법 기본 이념에 따른 책임제한을 할 수 있는지 여부 △권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적성질 및 그 손해배상채무의 이행기는 임대차 종료일에 도래해 그 다음날부터 지체책임이 발생하는 것인지 여부 [사실관계와 1,2심] A 씨는 2019년 7월 1일부터 같은 해 12월 1일까지 건물주 B 씨로부터 서울의 한 건물 1층 일부를 임차했다. A 씨는 같은 해 10월 신규 임차인 C 씨와 권리금 계약을 하고 B 씨에게 알렸지만 B 씨는 C 씨와의 임대차계약을 거절했다. 이에 A 씨는 또다른 신규 임차인 D 씨와 권리금 계약을 체결하면서 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠 총 1억1000만 원을 받기로 약정하고 B 씨에게 통보했지만 B 씨는 D 씨와의 임대차계약도 거절했다. A씨는 "임대인이 권리금 회수 기회를 방해했다"며 B 씨를 상대로 손해배상청구소송을 냈다. 1심은 1억200여만 원을 지급하라며 원고일부승소 판결했다. 지연손해금도 인정했다. 2심도 B 씨의 손해배상 책임을 인정했지만 금액은 7100여만 원으로 낮췄다. 지연손해금도 계약금, 중도금, 잔금을 각각 치른 날을 기준으로 산정해야 한다고 판단했다. [대법원 판단(요지)] "B 씨가 A 씨의 권리금 회수기회를 방해했고 손해배상의 경우에도 손해배상법 기본 이념에 따른 책임제한을 할 수 있다고 본 원심의 판단은 타당하다. 다만, 상가임대차법이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미하는 것이다. 따라서 이를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합하면 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래해 그 다음날부터 지체책임이 발생하는 것으로 봐야 한다." [대법원 관계자] "상가임대차법이 정하는 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적성질 및 그 배상채무의 지연손해금 기산일에 관한 최초의 판시다."

[ 대법원 판결 ] 채무불이행에 따른 해제의 의사표시가 효력을 발생하기 전에 이미 채무불이행의 대상이 되는 본래 채권의 시효가 완성돼 소멸됐다면, 시효완성 전까지 해제권을 행사하지 않은 채권자는 채무자의 채무불이행 시점(해제권 발생 시점)이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지 관계 없이 해제권과 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다는 대법원 첫 판단. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관), 2019다204593 (9월 29일 판결) [ 판결 결과 ] A 씨가 B 씨를 상대로 낸 추심금 소송(2019다204593)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 울산지법으로 파기환송. [ 쟁 점 ] 매도인이 소유권이전등기의무를 불이행해 매수인에게 법정해제권이 성립했으나 매수인이 법정해제권을 행사하지 않는 사이에 매수인의 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 완성된 경우 매수인이 법정해제권을 행사할 수 있는지 여부 = 매도인이 법정해제권을 행사하는 매수인에게 소유권이전등기청구권의 소멸시효 항변으로 대항할 수 있는지. [ 사실관계와 1, 2심 ] C 사는 2007년 1월 B 씨와 한 부동산을 3억 원에 매수하는 매매계약을 체결하고 이틀 뒤 매매대금 중 계약금 3000만 원을 지급했다. 이 계약에 따르면 C 사는 2007년 2월 말에 중도금으로 6000만 원을, C 사가 해당 부동산 일대에서 추진하던 공동주택건설사업의 사업계획승인 후 10일 이내에 잔금 2억1000만 원을 지급하고, B 씨는 잔금 수령과 동시에 소유권이전등기의무를 이행해야 했다. 하지만 C 사는 중도금과 잔금을 지급하지 않았고 2012년 2월까지도 사업계획승인을 얻지 못했다. 이에 B 씨는 2012년 2월 D 씨에게 해당 부동산을 매도하고 소유권이전등기를 했다. 한편 A 씨는 C사에 대해 약정금 13억7030만 원과 지연손해금의 지급을 명하는 지급명령을 받아 2016년 8월 확정됐다. A 씨는 2017년 1월 지급명령에 기한 채권을 집행채권으로, C 사를 채무자, B 씨를 제3채무자로 하여 B 씨의 채무불이행에 따른 계약의 해제로 인해 C 사가 B 씨에 대해 갖는 계약금 등 반환채권에 대한 압류·추심명령을 받았고, 이는 다음달 B 씨에게 송달됐다. B 씨는 A 씨의 압류·추심명령에 기한 추심금 청구에 대해 이미 시효로 인해 소멸한 채권에 기한 청구라고 맞섰다. 1심은 원고패소, 2심은 원고일부승소 판결했다. [ 대법원 판단(요지) ] "이행불능 또는 이행지체를 이유로 한 법정해제권은 채무자의 채무불이행에 대한 구제수단으로 인정되는 권리이므로, 채무자가 이행해야 할 본래 채무가 이행불능이라는 이유로 계약을 해제하려면 그 이행불능의 대상이 되는 채무자의 본래 채무가 유효하게 존속하고 있어야 한다"고 밝혔다. 이어 "민법에 따르면 소멸시효는 그 기산일에 소급해 효력이 생긴다고 정하고 있기에 본래 채권이 시효로 소멸했다면 그 채권은 그 기산일에 소급해 더는 존재하지 않는 것이 되어 채권자는 당초 그 권리의 이행을 구할 수 없는 것이고, 이처럼 본래 채무가 유효하게 존속하지 않는 이상 본래 채무의 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다고 봐야 한다"고 설명했다. 그러면서 "채무불이행에 따른 해제의 의사표시 당시에 이미 채무불이행의 대상이 되는 본래 채권이 시효가 완성돼 소멸됐다면 그 채무자가 소멸시효의 완성을 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 반해 권리남용으로서 허용될 수 없다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 채무불이행 시점이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지를 불문하고 그 해제권 및 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다"고 판시했다. [ 대법원 관계자 ] "이 판결은, 채무불이행에 따른 해제의 의사표시가 효력을 발생하기 전에 이미 채무불이행의 대상이 되는 본래 채권이 시효가 완성되어 소멸되었다면 특별한 사정(채무자가 소멸시효의 완성을 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 반하여 권리남용으로서 허용될 수 없다는 등)이 없는 한 채무자는 채권자의 해제권 행사 이후에도 소멸시효항변으로 대항할 수 있고, 결국 시효완성 전까지 해제권을 행사하지 않은 채권자는 채무자의 채무불이행 시점(해제권 발생 시점)이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지를 불문하고 그 해제권 및 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다는 점을 최초로 명시적으로 설시함으로써 향후 하급심 판단의 기초가 되는 법리를 제시하였다는데 의의가 있다."

채무불이행에 따른 해제의 의사표시가 효력을 발생하기 전에 이미 채무불이행의 대상이 되는 본래 채권의 시효가 완성돼 소멸됐다면, 시효완성 전까지 해제권을 행사하지 않은 채권자는 채무자의 채무불이행 시점(해제권 발생 시점)이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지 관계 없이 해제권과 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다는 대법원 첫 판단이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 지난 9월 29일 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 추심금 소송(2019다204593)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 울산지법으로 돌려보냈다. C 사는 2007년 1월 B 씨와 한 부동산을 3억 원에 매수하는 매매계약을 체결하고 이틀 뒤 매매대금 중 계약금 3000만 원을 지급했다. 이 계약에 따르면 C 사는 2007년 2월 말에 중도금으로 6000만 원을, C 사가 해당 부동산 일대에서 추진하던 공동주택건설사업의 사업계획승인 후 10일 이내에 잔금 2억1000만 원을 지급하고, B 씨는 잔금 수령과 동시에 소유권이전등기의무를 이행해야 했다. 하지만 C 사는 중도금과 잔금을 지급하지 않았고 2012년 2월까지도 사업계획승인을 얻지 못했다. 이에 B 씨는 2012년 2월 D 씨에게 해당 부동산을 매도하고 소유권이전등기를 마쳐줬다. 한편 A 씨는 C사에 대해 약정금 13억7030만 원과 지연손해금의 지급을 명하는 지급명령을 받아 2016년 8월 확정됐다. A 씨는 2017년 1월 지급명령에 기한 채권을 집행채권으로, C 사를 채무자, B 씨를 제3채무자로 하여 B 씨의 채무불이행에 따른 계약의 해제로 인해 C 사가 B 씨에 대해 갖는 계약금 등 반환채권에 대한 압류·추심명령을 받았고, 이는 다음달 B 씨에게 송달됐다. B 씨는 A 씨의 압류·추심명령에 기한 추심금 청구에 대해 이미 시효로 인해 소멸한 채권에 기한 청구라고 맞섰다. 이 사건에서는 매도인이 소유권이전등기의무를 불이행해 매수인에게 법정해제권이 성립했으나 매수인이 법정해제권을 행사하지 않는 사이에 매수인의 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 완성된 경우 매수인이 법정해제권을 행사할 수 있는지 여부 즉, '매도인이 법정해제권을 행사하는 매수인에게 소유권이전등기청구권의 소멸시효 항변으로 대항할 수 있는지'가 쟁점이었다. 재판부는 "이행불능 또는 이행지체를 이유로 한 법정해제권은 채무자의 채무불이행에 대한 구제수단으로 인정되는 권리이므로, 채무자가 이행해야 할 본래 채무가 이행불능이라는 이유로 계약을 해제하려면 그 이행불능의 대상이 되는 채무자의 본래 채무가 유효하게 존속하고 있어야 한다"고 밝혔다. 이어 "민법에 따르면 소멸시효는 그 기산일에 소급해 효력이 생긴다고 정하고 있기에 본래 채권이 시효로 소멸했다면 그 채권은 그 기산일에 소급해 더는 존재하지 않는 것이 되어 채권자는 당초 그 권리의 이행을 구할 수 없는 것이고, 이처럼 본래 채무가 유효하게 존속하지 않는 이상 본래 채무의 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다고 봐야 한다"고 설명했다. 그러면서 "채무불이행에 따른 해제의 의사표시 당시에 이미 채무불이행의 대상이 되는 본래 채권이 시효가 완성돼 소멸됐다면 그 채무자가 소멸시효의 완성을 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 반해 권리남용으로서 허용될 수 없다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 채무불이행 시점이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지를 불문하고 그 해제권 및 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다"고 판시했다. 앞서 1심은 원고패소, 2심은 원고일부승소 판결했다.

[대법원 판결] 아파트 매매계약을 앞두고 가계약금을 집주인에게 송금할 경우, 명시적인 계약 또는 가계약금을 해약금으로 하기로 하는 약정이 따로 없었다면 가계약금을 해약금이라고 볼 수 없으므로 중간에 임대차계약이 체결되지 않는 것으로 확정되더라도 가계약금을 집주인이 몰취할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 명시적 계약 또는 가계약금 수수에 있어 이를 해약금으로 처리하기로 하는 약정이 있었다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한, 교섭단계에서 수수되는 가계약금을 해약금으로 볼 수 없다는 취지다. 대법원 민사2부(주심 이동원 대법관)는 지난달 29일 A 씨가 B 씨 등을 상대로 낸 임차보증가계약금 반환소송(2022다247187)에서 원고패소 판결한 원심 일부를 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. A 씨는 아파트의 임대차계약에 관한 교섭단계에서 집 주인인 B 씨에게 가계약금 300만 원을 지급했다가 뒤늦게 개인사정으로 임대차계약 체결을 포기한 후 가계약금의 반환을 구하는 소송을 냈다. 이 사건에서는 가계약금을 해약금으로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 됐다. 해약금으로 볼 경우 본계약 체결을 포기한 A 씨는 반환을 요구할 수 없다. 1,2심은 이 사건 가계약금을 해약금으로 해석해 원고패소 판결했다. 하지만 대법원은 판단을 뒤집었다. 재판부는 "가계약금에 관해 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의해 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등에 비춰 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 계약을 체결하지 않기로 약정했음이 명백하게 인정돼야 한다"고 밝혔다. 이어 "당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 않는 한 A 씨가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 B 씨에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다"고 판시했다.

저당권 등 제한물권 없는 상태로 임대차 계약을 맺기로 특약을 맺었음에도 임대인이 이를 위반해 잔금 지급일 전 임대차 목적물에 근저당권을 설정했다면 계약 해제 사유에 해당하고 위약금도 물어야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사97단독 김재은 판사는 A 씨와 B 씨(소송대리인 박나현 변호사)가 C 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021가단5127760)에서 "C 씨는 A 씨 등에게 1억1200만 원을 지급하라"며 지난 7월 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 4월 C 씨가 소유한 한 아파트를 보증금 8억1000만 원에 임차하기로 하고 C 씨에게 계약금 8000만 원을 우선 지급했다. 이들이 맺은 임대차 계약에는 제한물권 없는 상태에서 이 아파트를 임대차 한다는 내용이 들어있었다. 그런데 C 씨는 잔금 지급일 전 이 아파트에 채권최고액을 10억8000만 원으로 하는 근저당권을 설정했다. A 씨 등은 "근저당권을 말소하지 않으면 계약해제 후 손해배상을 청구하겠다"고 했지만, C 씨는 "잔금을 마저 지급하면 근저당권을 말소하겠다"고 버텼다. 이에 A 씨 등은 계약을 해제한 후 소송을 냈다. 서울중앙지법 “보증금 초과 금액 담보권 설정은 매우 이례적” 김 판사는 "임대차 계약 특약사항의 기재 내용, 임대차 보증금 액수, 임차인의 대항력과 우선변제권 확보의 중요성, 임대인이 임대차 계약 체결 후 잔금 지급일 사이에 임대목적물에 관해 임대차 보증금을 초과하는 금액을 채권최고액으로 하는 담보권을 설정하는 것은 향후 계약의 원만한 이행에 심각한 장애를 야기할 만한 매우 이례적인 일에 해당한다"면서 "C 씨가 임대차 계약 당시 A 씨 등과 이 사건 근저당권 설정과 관련해 아무런 논의를 하지 않은 것으로 보이는 점 등에 비춰 보면, 양측은 특약으로 C 씨가 A 씨 등에게 이 사건 아파트에 관해 제한물권 없는 상태로 임대하는 것, 즉 적어도 C 씨가 A 씨 등에게 임대차 목적물을 인도하고 A 씨 등이 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 확보할 때까지는 이 아파트에 제한물권을 설정하지 않기로 약정했다고 봄이 타당하다"고 밝혔다. 이어 "C 씨는 근저당권을 설정함으로써 특약에 따른 의무를 위반했고 이같은 이유로 임대차 계약은 해제됐다"면서 "C 씨는 A 씨 등에게 계약금 8000만 원을 반환하고, 위약금으로 계약금 상당액인 8000만 원을 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 다만 "위약금은 손해배상액 예정의 성질을 가지고, 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있다"며 "위약금 약정에 이르게 된 경위, A 씨 등이 지급한 계약금의 액수, C 씨의 의무 위반 내용 및 시기, A 씨 등에게 발생할 수 있는 손해의 내용과 손해액 등 제반 사정을 모두 고려해 손해배상 예정액은 8000만 원 중 40% 상당인 3200만 원으로 감액한다"고 했다. 그러면서 "C 씨는 A 씨 등에게 계약금 8000만 원에 위약금 3200만 원을 합한 총 1억1200만 원을 지급하라"고 판시했다.

상가를 임차하면서 계약금과 별도로 권리금을 지급했던 임차인이 임대차계약을 해제하겠다며 권리금 반환을 청구한다면 임대인은 권리금을 돌려줘야 할까? 대법원은 임대인 측 사정으로 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 증명이 없다면, 원칙적으로 임대인이 권리금을 반환할 의무가 없다고 판단했다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 11일 A 씨가 B 씨(소송대리인 법무법인 바른 백광현 변호사)를 상대로 제기한 기타(금전) 소송(2019다219953)에서 원고승소판결한 원심을 파기하고 사건을 서울북부지법으로 돌려보냈다. 2016년 3월 한 신도시 신축 아파트 내 상가를 분양 받은 임대인 B 씨는 다음달 A 씨에게 해당 상가를 부동산중개업소 용도로 임대차보증금 3500만 원에 임대료 170만 원, 기간은 24개월인 임대차 계약을 체결했다. 계약서에는 '상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차 계약은 새로운 임대인에게 동일 조건으로 승계돼야 하고, 배액상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고, 이에 임대인은 동의하기로 한다'는 특약이 있었다. A 씨는 계약금과 별도로 권리금 명목으로 B 씨에게 2000만 원을 지급했다. 하지만 2017년 12월 A 씨는 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제한다면서 권리금 반환을 요구했고 B 씨가 거부하자 소송을 냈다. 대법원은 A 씨의 손을 들어준 원심을 파기했다. 재판부는 "B 씨의 사정으로 해당 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 주장·증명이 없는 이 사건에서 B 씨는 원칙적으로 A 씨에게 권리금을 반환할 의무가 없다"며 "특히 A 씨는 직접 입점하지 못할 경우 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장 받았지만 행사하지 않았다"고 지적했다. 앞서 1,2심은 A 씨가 계약금 포기에 의한 해제권을 행사할 수 없다고 판단하면서도 임대차 계약이 묵시적으로 해제됨에 따라 권리금 계약 또한 해제됐다는 이유만으로 B 씨의 권리금 반환 의무를 인정했다. 사건을 대리한 백광현(46·사법연수원 36기) 변호사는 "임대인이 임대차 종료 즈음 그 재산적 가치를 도로 양수한다거나 권리금 수수 후 일정 기간 이상 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정했음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하는 등 특별한 사정이 있을 때만 임대인이 받은 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다는 예외적 사유를 특히 엄격하게 본 대법원 판결"이라고 말했다.

형사사건을 수임한 변호사가 의뢰인에게 선고된 추징금 액수에 따라 변호사 보수의 일부나 전부를 반환하겠다는 특약을 맺은 경우 이는 성공보수 약정에 해당해 무효라는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사33단독 김한성 부장판사는 지난달 19일 A 씨가 모 법무법인의 B 대표변호사와 C 변호사를 상대로 낸 부당이득금 소송(2021가단5158030)에서 "피고들은 공동해 A 씨에게 5500만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 검찰에 입건됐던 A 씨는 2017년 10월 B 대표변호사가 운영하는 법무법인에 변호를 맡기면서 사건위임계약 체결 당일 변호사 보수로 부가가치세를 포함해 6600만 원을 지급했다. 이후 A 씨는 2019년 7월 B 대표변호사에게 위임계약 해지를 통보하고, 지급했던 변호사 보수의 반환을 요구하는 내용증명을 보냈다. A 씨는 2021년 2월 법원에서 벌금 1000만 원의 약식명령을 확정받고, 같은 해 7월 B 대표변호사 등을 상대로 "지급한 보수 중 6270만 원을 반환하라"며 소송을 냈다. 착수 전 성공보수 미리 받고 결과 따라 반환하는 ‘편법약정’ 서울중앙지법 의뢰인 일부 승소판결 A 씨는 "계약금 명목으로 지급한 1100만 원의 착수금은 피고들이 수행한 업무에 비춰 부당하게 과도해 그중 770만 원을 반환하라"고 주장했다. 또 "위임계약상 특약은 추징금의 선고 여부에 따라 잔금의 반환 여부가 결정되는 성공보수 약정에 해당하므로 민법 제103조에 따라 무효"라며 "잔금 명목으로 지급한 5500만 원도 반환하라"고 요구했다. A 씨와 B 대표변호사 등은 사건위임계약 당시 특약으로 '판결 선고 시 추징 금액이 원금(10억 원)의 50%일 경우 2000만 원, 원금 전액일 경우 5000만 원을 지급한다'고 정했다. 이에 대해 B 대표변호사 등은 "위임계약에 따른 업무를 성실히 했기 때문에 착수금은 과다하지 않다"고 맞섰다. 또 "특약은 성공보수 약정이라 할 수 없고, 설령 그렇게 보더라도 불법원인급여에 해당해 A 씨는 우리에게 잔금 5500만 원의 반환을 청구할 수 없다"고 반박했다. 김 부장판사는 "이 사건 특약은 형사사건에 대한 판결에서 추징금이 5억 원일 경우 (피고들이) 2000만 원을 반환하고, 10억 원일 경우 5000만 원 전액을 반환한다는 의미로 해석된다"며 "결국 형사사건에서 선고되는 추징금 액수에 따라 잔금 5000만 원의 지급 의무의 범위가 결정되는 것이어서 성공보수 약정과 다름없다고 봐야 한다"고 밝혔다. 이어 "이는 통상적인 성공보수 약정과는 달리 피고들이 위임사무에 착수하기도 전에 성공보수를 미리 지급받고 사건 결과에 따라 그 전부 또는 일부를 의뢰인인 원고에게 반환하기로 하는 편법적 형태의 약정"이라며 "피고들은 이를 (형사사건의 성공보수 약정은 무효라는) 2015년 대법원 전원합의체 판결을 회피하려는 목적에서 고안해 낸 것으로 보인다"고 했다. 그러면서 "이 같은 특약은 민법 제103조에 따라 무효가 된다"며 "특별한 사정이 없으면 피고들은 선 지급받은 5500만 원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다"고 판시했다. 다만 착수금 770만 원에 대한 반환 청구 부분에 대해선 "피고들은 A 씨가 위임계약의 해지를 통고할 때까지 형사사건 업무를 성실하게 수행한 것으로 보인다"며 "A 씨가 검찰 조사를 받은 후 2년 이상이 경과하고 약식명령이 발령됐는데 사건의 지연처리와 관련해 피고들에게 책임을 돌리기는 어렵다"고 기각했다.