금융사가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 과정에서 시행사에 부당하게 과한 수수료를 물게 했다면 이를 반환해야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사12-2부(권순형, 이승한, 윤종구 부장판사)는 A사(소송대리인 법무법인 예헌, 주원)가 B증권과 B캐피탈·B화재해상보험 등을 상대로 낸 금융수수료 반환 청구소송(2020나2034880)에서 최근 원고패소 판결한 1심을 취소하고 "B증권은 A시행사에 23억여원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 주택건설업과 건설시행사업 등을 하는 A사는 서울의 한 지역에서 공동주택과 근린생활시설을 신축하는 사업을 추진했다. B증권은 투자자문업과 PF 대출업무, 대출 주선업무 등을 하고 있고, B캐피탈은 대출업무 등을, B화재는 보험업과 자산운용업 등을 한다. 금융자문·주선 수수료는 업무 난이도 따라 결정 B증권은 2016년 6월 자신을 포함해 B캐피탈, B화재해상보험 등으로 구성된 대주단을 꾸려 A사가 추진하는 공동주택 등 신축사업 자금으로 1500억원을 PF 대출하고, C건설은 공동주택 등을 시공하기로 하는 '대출 및 사업약정(1차 PF대출 약정)'을 체결했다. B증권은 또 A사에 연 10%의 이자를 받고 40억원을 추가 대출하는 2차 PF대출 약정도 체결했다. 이 과정에서 A사는 B증권에 1,2차 PF대출 약정에 관한 자문 대가로 선급 금융자문수수료 40억원, 후급 금융자문수수료 30억원을 지급하고, 1차 PF대출 약정을 주선해준 대가로 금융주선수수료 7억5000만원을 지급하기로 했다. 이 밖에도 선급 대출취급 수수료와 대출약정 수수료 지급도 약정했다. 이후 A사는 "PF에 대한 이자 외에도 별도 금융수수료를 물게 되었는데, 1500여억원의 10%에 해당하는 150여억원을 수수료로 지급하도록 하는 것은 지나치다"며 B증권 등을 상대로 소송을 냈다. 대출에 따른 위험의 인수 등과 직접적 관련성 없어 재판부는 "위임계약서에 보수액에 관해 약정한 경우 수임인은 원칙적으로 약정보수액을 전부 청구할 수 있는 것이 원칙이지만, 위임의 경위, 업무 처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무 처리로 인해 얻게 되는 구체적 이익 등을 고려할 때 약정보수액이 부당하게 과다해 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "선급·후급 금융자문수수료 및 금융주선수수료 약정에 따라 B증권이 A사로부터 수령한 77억5000만원은 B증권이 수행한 구체적 위임사무의 내용 등에 비해 부당하게 과다해 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다"며 "수수료 액수를 약정상 각 수수료의 70%로 감액하는 것이 상당하다"고 설명했다. 서울고법, 시행사 승소 판결 또 "B증권은 '사업의 위험성이 높아 수수료가 커지는 것은 당연하다'고 주장하지만, 대주가 감수하는 위험은 기본적으로 이자나 대출약정수수료에 반영되는 것이고 위임사무에 대한 대가인 금융자문수수료와 금융주선수수료는 업무의 내용와 난이도에 따라 결정되는 것이어서 대출에 따른 위험의 인수 등과 직접적 관련이 없다"고 판시했다. A사를 대리한 이계형(41·사법연수원 35기) 예헌 변호사는 "금융사가 받는 금융수수료가 적정한 것인지 법원에서 전면적으로 판단해 법원이 위임사무 성격의 수수료를 70%로 감액한 의미 있는 판결"이라고 말했다.

아파트 주민이 동 출입문 앞 빙판에 미끄러져 다쳤다면 빙판길 주의 표지판을 설치하거나 제빙작업을 하지 않은 아파트 관리업체와 관리소장에게 30%의 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사204단독 김선일 부장판사는 모 아파트 주민 A씨가 주택관리업체인 B사와 아파트 관리소장 C씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2015가단5230887)에서 "B사와 C씨는 공동해 5700여만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. A씨는 2014년 1월 자신이 살고 있는 아파트 101동 출입문 부근 인도에서 빙판길에 미끄러져 허리를 심하게 다쳤다. 사고 1시간 전 같은 아파트 주민 D씨도 같은 장소에서 미끄러져 팔과 다리에 타박상을 입었다. 사고 장소에는 빙판길 주의 표지판 등이 설치돼 있지 않았고 제빙작업도 진행되지 않았다. 이에 A씨는 2015년 7월 "1억5200여만원을 배상하라"며 소송을 냈다. 김 부장판사는 "동절기 공동주택 관리주체는 강설이나 결빙 등에 따른 위험성에 비례해 사회통념상 일반적으로 요구되는 안전성을 갖춰야 한다"고 밝혔다. 이어 "사고 당시 아파트 101동 앞 인도 부분 등에는 살얼음이 얼어 아파트 주민인 D씨가 결빙에 넘어져 타박상을 입은 후 1시간 가까이 경과했음에도 당시 아파트 경비원이나 시설직 직원이 순찰을 게을리해 결빙이 발생한 사실을 알지 못했다"고 설명했다. 그러면서 "B사 등이 사고 현장에 미끄럼 주의 표지판을 설치하거나 제설제를 뿌리는 등의 작업을 하지 않아 안전성을 유지하기 위해 최선을 다했다고 보기 어렵다"고 판시했다. 김 부장판사는 다만 A씨가 주머니에 두 손을 넣고 부주의하게 걸어가다 미끄러져 넘어졌고, 사고 장소에서 A씨와 D씨를 제외한 나머지 주민들은 미끄러지거나 넘어지지 않은 점 등을 고려해 B사 등의 책임을 30%로 제한했다.

아파트 아래층 주민이 시끄럽게 해 불쾌감이 든다는 이유만으로는 손해배상을 받을 수 없다는 판결이 나왔다. 대구지법 민사항소4부(재판장 남근욱 부장판사)는 아파트 위층에 사는 A씨 모녀가 "층간소음으로 피해를 입었으니 치료비와 정신적 손해배상금으로 450만원을 달라"며 아래층에 사는 B씨를 상대로 낸 손해배상 소송에서 1심과 마찬가지로 원고패소 판결했다. 재판부는 "2014년 6월 3일부터 시행된 '공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙'에 따르면 공동주택 층간소음은 직접충격 소음은 주간 48dB(데시벨)· 야간 57dB, 최고소음도는 주간 62dB·야간 57dB이고, 2005년 6월 30일 이전에 사업승인을 받은 공동주택은 각 5dB을 더한 값을 적용해야 한다"고 설명했다. 이어 "A씨의 주거지에서 소음이 발생하긴 했지만 기준을 넘지 않았고, 아파트와 같은 공동주택의 특성을 고려할 때 생활소음으로 인해 불쾌감이 들었다고해서 그것만으로 불법행위에 의한 손해배상 책임을 인정할 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 "A씨 등이 사는 아파트가 지은 지 25년 가까이 되어 건물 노후화로 인해 소음이 심한 것으로 보여 층간 소음이 B씨가족의 행동만으로 발생했다고 보기 어렵고, B씨 가족들이 일반적인 생활습관 및 관념에 비춰 수인한도를 넘는 소음을 일으켰다는 증거도 없다"고 덧붙였다. A씨 모녀는 대구시에 있는 한 아파트 2층에 거주하던 중 2013년 7월 B씨 가족이 아래층으로 이사오면서 층간소음 문제로 갈등을 겪었다. A씨 모녀는 2014년 9월 B씨 가족이 고의·과실로 층간소음을 일으켜 피해를 봤다며 소송을 냈고, B씨는 "A씨 모녀가 민감한 반응을 보이고 자주 신고를 하는 바람에 아내가 정신적 충격을 받았다"며 병원비 등 1600만원을 달라며 반소를 제기했다. 1심 법원은 "수인한도를 넘은 소음이 발생한 것으로 보이지 않고, B씨의 아내도 A씨 모녀의 행위때문에 거액의 치료비를 지출했다고 인정하기 어렵다"며 본소·반소 청구를 모두 기각했다.

부동산도 상사유치권의 대상이 되는 '물건'에 포함된다는 첫 대법원 판결이 나왔다. 채권이 유치되는 물건에 관한 것이어야 한다는 '견련관계(牽連關係)'를 요구하는 민사유치권과는 달리 상사유치권은 채무자 소유의 물건이기만 하면 견련관계 없이도 채권자가 유치권을 주장할 수 있어 상인간의 거래에서는 채권자 보호가 보다 두텁게 이뤄질 전망이다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 지난달 24일 상도134지역주택조합이 ㈜대명종합건설을 상대로 낸 토지인도 청구소송 상고심(2012다39769)에서 원고승소판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "상사유치권은 민사유치권의 성립요건을 변경·완화해 채권자보호를 강화함으로써 계속적 신용거래를 원활하고 안전하게 하기 위해 인정되는 법정담보물권으로, 민사유치권과 달리 목적물과 피담보채권 사이의 개별적인 견련관계를 요구하지 않는 대신 유치권의 대상이 되는 물건을 '채무자 소유의 물건'으로 한정하고 있어 이러한 제한이 없는 민사유치권과는 차이가 있다"고 밝혔다. 재판부는 "상법 제58조는 민사유치권과 마찬가지로 그 목적물을 동산에 한정하지 않고 '물건 또는 유가증권'으로 규정하고 있는 점에 비춰보면 상사유치권의 대상이 되는 물건에는 부동산도 포함된다고 봐야 한다"며 "상사유치권의 목적물인 물건에 부동산이 포함되지 않는다는 전제 아래 피고의 상사유치권 항변을 살피지 않고 배척한 원심은 법리를 오해한 위법이 있다"고 지적했다. 서울 동작구 상도동의 8만여㎡ 부지에 공동주택을 건설·분양할 목적으로 설립된 상도134지역주택조합은 2007년 10월 대명종합건설과 아파트 22개동과 복리시설을 신축하는 공사도급계약을 체결했다. 조합은 2008년 5월 입주자모집공고 승인을 받고 분양을 시작했으나, 분양실적이 저조해 사업자금을 확보하는 데 차질이 생겼고 대명종합건설은 같은해 12월 공사를 중단했다. 2009년 3월 조합은 아파트 공동주택 공사계약을 해제하고 신규 시공사를 선정하기로 하는 내용의 임시총회를 개최하고 안건을 통과시킨 뒤 대명종합건설을 상대로 토지를 인도해달라고 요구했으나, 거부당하자 소송을 냈다. 1심은 "조합이 사업을 시행하기 위해 공사계약을 맺은 것은 상행위이고, 대명종합건설은 상행위로 인해 발생한 채권을 피담보채권으로 해 토지에 관해 상사유치권을 주장할 수 있다"고 판결했으나, 2심은 "민사유치권과는 달리 피담보채권과 목적물의 견련성을 요건으로 하지 않는 상사유치권을 부동산에도 인정하게 되면 부동산 거래의 안전을 훼손하고 부동산 공시제도의 근간을 뒤흔들게 되므로 상사유치권의 목적물인 물건에는 부동산이 포함되지 않는다"며 원고승소판결했다. 부동산 전문인 정원(38·사법연수원 30기) 법무법인 지평지성 변호사는 "부동산이 상사유치권의 대상이 되는지에 대해 하급심의 의견이 엇갈려왔지만, 대체적으로 소극적인 경향을 보여왔다"며 "그동안 건물 신축공사에서 독립된 건물이라고 볼 수 있을 정도로 공사가 진행되지 않으면 건물에 대한 채권으로 토지에 대해 유치권을 행사할 수 없었는데, 이번 판결로 이런 경우 상사유치권을 행사할 수 있게 되는 등 상거래에서 채권자 보호가 두터워졌다는 점에서 의미가 있다"고 설명했다.

20세대 미만 공동주택의 전용면적을 중심선 치수 기준으로 계산해 분양한 건축업자에게 손해배상책임을 물을 수 없다는 판결이 나왔다. 벽의 중심선 치수로 계산하면 안목(眼目) 치수(외벽 내부선)에 비해 전용면적이 더 넓게 계산돼 수분양자에게 불리하다. 서울고법 민사6부(재판장 이승영 부장판사)는 18일 김모씨 등 21명이 "분양계약보다 전용면적이 부족하고 하자가 발생했다"며 서울 종로구 K아파트 분양자 허모(42)씨와 시공사인 P사를 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2010나102559)에서 "피고들은 연대해 하자보수로 인한 손해배상액 1억1100여만원을 지급하라"며 원고일부패소 판결을 내렸다. 1심은 안목치수를 기준으로 해 전용면적 부족으로 인한 채무불이행으로 인한 손해배상액 11억7600여만원과 하자보수로 인한 손해배상액 9200여만원을 지급하라고 했었다. 재판부는 판결문에서 "주택법령은 공동주택 중 국민주택은 안목 치수를 기준으로 전용면적을 산정하도록 규정하고 있는데, 국민주택인 공동주택과 국민주택 아닌 공동주택의 전용면적 산정 기준이 달라야 할 합리적인 이유가 없다"며 "비록 20세대 미만이고 주택법상의 국민주택에 해당되지 않는다 해도 분양계약서에 '전용면적'이라고 기재한 이상 안목 치수를 기준으로 한 것이라고 볼 여지가 충분히 있다"고 밝혔다. 그러나 재판부는 "전용면적과 관련한 법체계 및 관련 정부기관 등의 해석이 극히 혼란스러운 상황에서, 분양계약 체결 당시 당사자들이 분양계약서에 표시된 '전용면적'을 주택법령상 안목 치수에 의해 산정하는 것으로 합의했다고 단정하기 어렵다"며 "20세대 미만 공동주택의 전용면적 산정을 건축법령상 중심선 치수를 기준으로 하는 실무 관행이 있었던 점에 비춰 보면 분양계약 당시 양쪽 당사자들은 실무 관행에 따라 분양계약을 체결했다고 보는 것이 오히려 합리적"이라고 설명했다. 김씨 등은 2003년 아파트를 신축중인 허씨 등과 분양계약을 체결하고 소유권이전등기를 경료했다. 2004년 6월경 입주를 하게 된 김씨 등은 부실시공에 따른 하자가 발생한데다, 안목치수로 계산할 때 세대별로 전용면적이 12.25~14.18㎡가 부족한 것을 발견하자 2008년 10월 소송을 냈다.

주차장이 설치된 토지의 경락인으로부터 소유권을 취득한 사람은 주차장법상 관리책임자가 아니므로 주차장 철거를 요구할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박시환 대법관)는 지난달 27일 주차장 부지 소유자 이모(38)씨가 "부설주차장을 철거하라"며 공동주택 건축주 박모(45)씨를 상대로 낸 부당이득금반환 청구소송 상고심(2011다48698)에서 원고승소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "주차장법 제19조1항 및 시행령 등은 시설물의 소유자로 하여금 부설주차장 부지의 소유권을 취득해 주차장 전용으로 제공하도록 강제하고 있지만, 주차전용건축물에 부설주차장을 설치하는 경우에는 건축물의 소유권을 취득하도록 규정할 뿐 부설주차장 부지의 소유권까지 취득할 것을 강제하고 있지 않다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "시설물과 부설주차장의 부지가 동일한 소유에 속하다가 부설주차장 부지에 대한 경매 등으로 소유자가 달라진 경우에도 부지 소유자에게 부설주차장의 관리책임을 지우게 된다면, 부설주차장 설치 이전에 대지에 대한 담보권을 취득한 자는 부설주차장의 설치라는 우연한 사정에 따라 담보가치를 훼손당하게 되는 손해를 입을 수도 있다"며 "주차건축물의 부지 소유자는 주차장법 제19조의4 제2항에서 정한 '부설주차장의 관리책임이 있는 자'에 해당하지 않는다고 봐야 한다"고 설명했다. 지상 11층 지하 1층 규모의 공동주택을 신축하던 박씨는 2005년 건축부지에 주차장 용지가 부족하자 근저당이 설정된 인근 토지를 매수해 부설주차장을 설치했는데, 이후 근저당 실행으로 주차장 부지는 경매에 넘어갔고 이씨는 2009년 3월 낙찰자로부터 부지를 매입했다. 이씨는 주차장 건물을 철거하고 밀린 임대료를 달라며 소송을 냈고, 1심 재판부는 이씨를 관리책임자로 봐 건물철거 청구를 받아들이지 않았으나, 2심 재판부는 이씨의 손을 들어줬다.

재개발 지역의 부동산 매매에서 분양대상여부가 계약의 주요 내용이라면 중개인도 조사·검토의무가 있다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사14부(재판장 최재형 부장판사)는 지난달 20일 A씨 부부가 “분양권을 받을 수 있는지 자세히 조사·검토하지 않았다”며 부동산 중개를 한 B씨 등을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2008나85750)에서 “B씨는 A씨 부부에게 각각 4,350만원을 지급하라”며 원고 일부승소 판결을 내렸다. A씨 부부는 2006년10월 B씨의 중개로 용산구 용산동의 토지를 그 위의 무허가 주택을 제외하고 10억1,000만원에 공동으로 매수했다. B씨는 공인중개사의 면허없이 타인 명의를 빌려 부동산중개사무실을 운영하고 있었고 매도인은 B씨의 언니였다. 계약체결 전 A씨 부부와 B씨는 국제빌딩 주변 제3구역 도시환경정비조합 임원에게서 “분양대상자 여부를 확인해 줄 수는 없지만 조례에 따라 공동주택 분양대상자가 될 수 있을 것”이라는 취지의 답변을 들었다. 그런데 조합은 그 후 이 토지에 대해 “주택과 분리해 취득된 토지여서 서울시조례에 따라 공동주택의 분양대상자가 될 수 없다”는 이유로 A씨 부부를 분양대상자에서 제외했다. 결국 A씨 부부는 조합으로부터 인정받은 권리가액인 7억2,000만원의 대금을 받고 타인에게 매도했다. 이에 A씨 부부는 B씨 자매를 상대로 소송을 냈지만 1심 재판부는 “분양권 대상이 된다는 조합임원의 말을 들은 점에 비춰 B씨가 공동주택 분양권이 없었다는 사정을 알았다고 인정하기 부족하다”며 원고패소 판결을 내렸다. 하지만 2심 재판부의 판단은 달랐다. 재판부는 판결문에서 “B씨가 면허는 없지만 부동산중개사무실의 물적시설을 갖춰 놓고 A씨 부부와의 위임계약에 따라 중개행위를 한 이상 공인중개사법의 ‘중개업자’에 준하는 내용의 주의의무를 부담한다”며 “A씨 부부가 공동주택의 분양권을 받을 수 있는지에 관해 보다 자세히 조사·검토해 이를 정확하게 설명함으로써 올바른 결정을 할 수 있도록 도움을 줘야 한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “B씨가 조합임원의 일반적인 이야기만 듣고 더 이상 A씨 부부가 공동주택의 분양권을 받을 수 있는지에 관해 더 조사하거나 검토하지 않은 잘못이 있고 A씨 부부는 잘못된 정보에 기초해 매매계약을 체결하게 되고 결국 분양권을 받지 못한 손해를 입었다”고 덧붙였다. 재판부는 다만 “A씨 부부는 조합임원에게서 답변을 들은 외에는 별다른 확인조치를 하지 않았다”며 B씨의 책임을 30%로 제한했다.

아파트 하자담보기간을 과거 10년에서 1~4년으로 대폭 줄인 개정 주택법을 법시행 이전에 지어진 아파트에도 소급적용하도록 한 주택법 부칙조항은 위헌이라는 헌재결정이 나왔다. 이에 따라 아파트 하자담보책임을 둘러싸고 입주자들과 시행사가 법원에서 벌이고 있는 법정 다툼은 입주자들에게 유리한 쪽으로 결론이 날 것으로 보인다. 그러나 헌법재판소는 당초 법원이 하자담보책임 기간과 함께 위헌제청 사유로 삼았던 하자담보책임 범위에 관해서는 "재판의 전제성이 없다"며 모조리 각하해 개정 주택법을 둘러싼 논란은 앞으로도 계속될 것으로 보인다. 이에 따라 헌재는 담보책임기간과 관련된 부칙조항에 대해서만 위헌결정을 내리고 중요한 위헌제청사유인 책임범위에 대해서는 판단을 회피해 논란의 여지를 남겨 놓았다는 비판을 피할 수 없게 됐다. 특히 헌재는 이 사건을 3년씩이나 끌어 '늑장재판'을 했다는 지적도 받고 있다. 헌법재판소 전원재판부는 지난달 31일 하자담보기간을 줄이는 방향으로 개정된 주택법 제46조1항 등에 대해 서울고법이 위헌제청한 사건(2005헌가16)에서 개정 주택법 이전 하자에 대해서도 개정법을 소급적용하도록 한 부칙 제3조에 대해 재판관 전원일치 의견으로 위헌결정을 내렸다. 2005년5월26일 개정된 주택법 제46조1항은 아파트 하자담보책임기간에 대해 종전과 달리 민법이 아닌 주택법의 적용을 받게 하면서 그 기간 등을 대통령령에 위임하고, 제3항은 내력구조부에 생긴 '중대한 하자'에 대해서만 손해배상을 인정하고 있다. 이는 과거에 비해 사업주체가 책임지게 될 아파트 하자담보책임 부담을 대폭 줄여 놓은 것이다. 또 개정 주택법 시행이전에 생긴 하자라고 하더라도 사용승인 등을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 대해서는 개정 주택법을 소급적용하도록 하면서 법원에 관련 소송이 잇따랐다. ◇ '소급적용'은 위헌= 헌재는 "개정주택법은 주택법이 시행되기 전에 사용검사나 사용승인을 받았다면 그 하자가 발생한 시점에 상관없이 개정법을 적용하도록 하고 있다"며 "신법이 시행되기 전에 이미 하자가 발생했으나 구법에 의하면 10년의 하자담보기간 내이지만 신법에 의할 때는 1~4년의 하자담보기간이 이미 경과된 경우 당사자로서는 구법 질서 아래에서 이미 형성된 하자담보청구권이 소급적으로 박탈되는 결과가 된다"고 밝혔다. 재판부는 또 "하자담보책임제도가 불합리해 어느 일방이 지나친 불이익을 보는 것은 피해야 할 것이나 현실적으로 공동주택의 부실공사가 적지 않은 상황에서 공동주택 소유자의 보호 역시 중요한 사항"이라며 "구법상 10년간의 하자담보청구권 행사기간이 적용되지만 법원이 10년 내에서 합리적으로 조정할 수 있는 여지도 있으므로 주택법의 개정이 중대한 공공복리를 위한 긴요한 것이었다고 단정하기도 어렵다"고 덧붙였다. 재판부는 이어 "구법 아래에서 하자가 발생한 경우에 공동주택 소유자들이 지녔던 신뢰이익의 보호가치 등을 볼 때 부칙 제3항은 당사자의 신뢰를 헌법에 위반된 방법으로 침해하는 것"이라고 설명했다. 서울고법은 경기도고양시 소재 햇빛주공22단지 입주자대표회의가 대한주택공사를 상대로 낸 4억2,000여만원의 손해배상 청구소송 항소심(2004나68829)에서 "주택법 제46조제1항, 제3항 및 부칙 제3조는 헌법에 위반된다고 판단된다"며 직권으로 위헌제청결정을 했다. ◇ 개정 주택법 핵심조항은 판단보류= 이번 결정에도 불구하고 논란은 계속될 것으로 보인다. 헌재가 부칙 제3조만을 위헌으로 판단하고 나머지 조항에 대해서는 판단할 필요가 없다고 보고 각하결정을 내렸기 때문이다. 헌재는 "주택법 부칙 제3항이 위헌이라고 하는 이상, 신법이 시행되기 전에 하자가 발생한 해당사건에 있어서는 개정 주택법이 적용되지 않으므로 주택법 제46조제1항, 제3항은 재판의 전제성이 없어 부적법하다"고 각하결정을 내렸다. 그러나 법원에서는 나머지 조항들에 대해서도 각각 위헌성이 있다고 보고 위헌제청을 했기 때문에 하자담보기간을 둘러싼 논란은 쉽게 가라앉지 않을 것으로 보인다. 당시 위헌제청을 한 서울고법은 결정문에서 "하자담보책임은 그 발생과 존속기간, 권리행사기간, 청구권자와 하자의 범위를 어떻게 정하느냐에 따라서 국민의 재산권에 결정적인 영향을 미침에도 불구하고 하자책임의 모든 부분을 대통령령에 위임하는 것은 행정권의 자의적 법 해석 및 법 집행의 위험성이 높아서 국민의 재산권을 본질적으로 침해할 위험성이 높다"고 밝혔었다. 특히 개정법 제46조3항에 대해서는 "내력구조부 중 중대한 하자에 대해서만 손해배상을 인정하고 있는데, 발생한 하자는 중대하건 경미하건 모두가 하자담보책임의 대상이 되는 것"이라고 지적했다. 이 부분에 대한 헌재결정이 미뤄지면서 개정법이 또다시 논란이 될 경우 당사자는 헌법소원 또는 법원의 위헌제청을 통해 마냥 헌재결정을 기다려야되는 실정이다. 서초동의 한 변호사는 "아파트 하자보수문제는 많은 입주자들의 이해관계가 얽혀있기 때문에 문제의 소지가 남아있는 개정법이 계속 적용되다 보면 또다시 법리적인 논쟁을 불러올 수 있다"며 "최소한의 실무적인지침이라도 마련될 수 있도록 헌재가 판단해 줬어야 한다"고 지적했다. 재경지법의 한 부장판사도 "위헌제청의 내용을 볼 때 핵심은 개정 주택법에 있었던 것으로 보이는데 부칙만 판단함으로써 피해간 것처럼 보인다"고 덧붙였다. 이에 대해 헌재 관계자는 "당사자들의 문제 핵심은 부칙 제3조에 있었고 이를 위헌으로 판단함으로써 당사자들의 권리가 구제됐다"며 "만약 부칙조항의 위헌결정에도 불구하고 개정 주택법의 불명확성으로 인해 권리를 침해당한 상황이 있다면 헌재가 예외적으로 다른 위헌제청 조항들까지 판단할 수 있겠지만 이번 사건에서는 특별히 다른 조항에 대해 헌법적 소명의 필요성이 인정되지 않았다"고 말했다. ◇ '늑장판단' 비판도= 이번 헌재결정은 사건이 접수된지 3년 만에 나온 것이다. 헌법재판소법 제38조는 '심판사건을 접수한 날로부터 180일 이내에 종국결정의 선고를 하여야 한다'고 규정하고 있다. 물론 훈시규정이긴 하지만 헌재는 이를 어기고 법정기간을 훨씬 초과해 결정을 내렸다. 특히 다른 헌법소원 사건에 비해 신속한 결정이 요구되는 위헌제청 사건임을 감안하면 늑장재판이라는 비판을 면하기 어려울 것으로 보인다. 이 기간 동안 법원의 건설전담재판부는 10여건씩 되는 관련 사건을 모두 정지한 채 헌재의 판단을 기다려 왔다. 헌재결정에 따라 막대한 소송비용과 시간을 불필요하게 낭비하는 결과를 낳을 수도 있기 때문이다. 서울중앙지법의 한 부장판사는 "아파트 하자보수소송과 관련해 헌재의 판단이 너무 길어져 오랜기간 추정해 놓은 사건들 대부분을 소송당사자와 이야기해 현행법에 맞춰서 진행했다"며 "감정절차 등이 문제가 될 소지는 있지만 헌재만 바라보고 사건을 잡고 있을수는 없는 것 아니냐"고 말했다. 그는 이어 "정작 법원에서 헌재가 판단해 주기를 원했던 부분은 소급적용 부분이 아니라 개정 주택법 부분"이라며 "소급적용 부분의 위헌에 따라 명확하게 결론이 나는 사건들은 적기 때문에 개정법에 대해서도 함께 판단해 줬으면 좋았을 것"이라고 덧붙였다. 서초동의 한 변호사도 "관련 소송을 진행하면서 헌재의 결정을 기다려 왔는데 3년씩이나 심리한 결과로는 보기 어렵다. 부칙 제3조의 위헌성만을 문제삼고 다른 조항에 대해서 판단하지 않으려고 했다면 충분히 빨리 결과가 나올 수 있었을 것이라고 보인다"며 "3년이 걸렸다고 한다면 개정 주택법에 대해서도 헌재가 자신있는 판단을 내려줬어야 한다고 본다"고 지적했다. 그러나 헌재 관계자는 "법원에서 위헌제청으로 들어온 사건의 경우 오히려 어렵고 쟁점이 많은 사건들이 많아 시간이 길어질 수 밖에 없다"고 어려움을 토로했다.

아파트에 하자가 있을 경우 아파트 입주자대표회의는 건축주 등 사업주체에 대해 하자보수청구권만 행사할 수 있을 뿐이고 하자를 이유로 손해배상을 청구할 수는 없다는 판결이 나왔다. 성남지원 민사1부(재판장 이경구 부장판사)는 성남시 중원구 하대원동 소재 H 아파트 입주자대표회의가 대한주택공사를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2005가합8428)에서 원고패소 판결을 내렸다고 3일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 “집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속한다”며 “비록 주택법 제46조 및 동법시행령 제59조 제2항이 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있다”고 판시했다. 재판부는 또 “입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보추급권까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없으므로, 공동주택에 하자가 있는 경우 대표회의로서는 사업주체에 대해 하자보수를 청구할 수 있을 뿐이며, 그에 갈음한 손해배상청구권을 가진다고 할 수 없다”고 덧붙였다. H 아파트 입주자대표회의는 지난 2003년 입주했으나 아파트 내 누수현상과 균열, 시공자재 부식이 발생하자 대한주택공사에 1억1,000만원을 배상하라”며 소송을 냈었다.

서울고법 민사30부(재판장 閔亨基 부장판사)는 지난 82년부터 경기도이천 대대리 일대에 모 종교단체 신도 2백90여명으로 구성된 '아가동산'의 전 구성원 김모씨 등 93명이 "협업마을에 귀속시킨 자신들의 재산과 근로대가 등에 대한 논의를 할 수 있는 총회를 열수 있게 해달라"며 협업마을 아가동산을 상대로 낸 임시총회소집허가 신청사건 항고심(200라169)에서 14일 김씨 등은 총회 소집자격이 없다는 항고기각 결정을 내렸다. 재판부는 결정문에서 "공동생활단체인 사건본인은 무공해 농업을 통한 식량확충과 단란한 취락구조의 이상향 실현을 그 설립이념으로 해 사적소유의 개념을 버리고 복지농촌을 만들어 공동으로 일하고 공동으로 생활한다는 고유목적을 가지고 이천시 대월면 대대리 소재 협업마을의 주민들 전원을 그 구성원으로 하고, 의사결정기관으로 주민총회, 집행기관이자 대표자로 마을이장을 두고, 그 재산은 구성원 전원의 총유로 해 공동주택, 공용취사, 공동구입, 공동작업 형태라는 독특한 생활방식으로 독자적인 활동을 하는 사회조직체인 비법인사단이라 할 것"이라며 "아가동산은 비록 대대2동이라는 행정구역으로 명명되어있기는 하나 종중 등 혈연단체나 행정법상 행정구역인 동과는 성질이 달라 그 지역 내에 거주하는 주민의 공동편익 및 복지를 위한 공동체로서 주민전부를 구성원으로 하는 것으로서 그 구성원의 자격은 그 지역에서 공동생활을 함으로써 비로소 발생하고 반면 사건본인으로부터 탈퇴할 의사로 타지역으로 이주하는 경우에는 더 이상 구성원의 자격을 유지하지 못한다고 봐야 할 것"이라고 밝혔다. 재판부는 이어 "신청인들은 아가동산을 이탈해 다른 곳으로 전출신고까지 했거나 처음부터 아가동산의 지역 내로 전입신고를 하지 않은채 아가동산 구성원으로서 생활하다가 실질적으로 다른 지역으로 이주해 생활해 오고 있는 사람들로서 더 이상 아가동산의 구성원이라 볼 수 없다"고 덧붙였다.