아파트 단지 내 지하주차장은 아파트 구분소유자들만의 공용에 제공되므로 상가에 입점한 상인들은 이용할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A아파트 단지 내 상가에 입점한 B씨 등이 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 주차권 존재 등 확인소송(2020다278156)에서 최근 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. 경남에 있는 A아파트 단지는 아파트 10개동과 상가 1개동 그리고 관리사무소와 주민공동시설, 경로당, 보육시설, 지하주차장 등 부속건물로 구성돼 있다. 이 단지에는 지하 2층 규모로 1650대의 자동차를 주차할 수 있는 지하주차장이 있고 상가 후면에는 16대의 자동차를 주차할 수 있는 지상주차장이 있다. 지하주차장 출입구에는 차단기가 설치돼 사전에 번호를 등록한 입주자와 방문 목적을 밝힌 방문자의 자동차만 출입할 수 있었고, 상가 상인이나 고객의 자동차는 출입이 제한됐다. 지상주차장은 이런 제한 없이 이용이 가능했다. 한편 상가에는 쓰레기와 재활용품 보관시설이 따로 없었는데, 입주자대표회의는 B씨 등을 비롯한 상인들이 단지 내 쓰레기 및 재활용 보관시설을 이용하는 것을 제한하고 있었다. B씨 등은 "A아파트 단지는 아파트와 상가 등으로 구성된 집합건물단지로 상가의 구분소유자거나 임차인인 상인들도 대지 전부를 사용할 권한을 가진다"면서 "입주자대표회의가 상인 등의 지하주차장 이용과 쓰레기 등 보관시설 이용을 제한하는 것은 위법하므로 방해 행위를 금지하고 이로 인한 위자료를 지급하라"며 소송을 냈다. 1,2심은 지하주차장은 아파트 구분소유자들의 일부공용부분에 해당하므로 원칙적으로 아파트 주민들만 이용할 수 있고 상인들은 이용할 수 없다고 판단했다. 1,2심은 "집합건물법 제10조 1항은 '공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다'고 규정하고 있는데, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간 특단의 합의가 없는 한 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정돼야 한다"고 밝혔다. 이어 "지하주차장에서 아파트 10개동 엘리베이터로 직접 연결되는 개별출입구는 있지만, 상가로 직접 연결되는 출입구는 없고, 지하주차장에서 상가로 가기 위해서는 관리사무소 등으로 쓰는 공용건물을 통해 지상으로 나와 상가 방향으로 이동해야 한다"며 "건물 등의 구조를 보면 지하주차장은 아파트 입주자를 위해 건축된 것으로 보인다"고 설명했다. 또 "아파트 분양계약서에 표시된 계약면적에는 지하주차장이 포함돼 있지만, 상가 분양계약서에는 지하주차장이 포함이 돼 있지 않다"면서 "아파트 건축물대장에는 지하주차장이 공용부분으로 명시돼 있지만, 상가의 집합건축물대장에는 지하주차장이 기재돼 있지 않다"고 했다. 그러면서 "지하주차장은 대지사용권의 대상이 아니므로 대지사용권이 있다고 해서 지하주차장을 사용할 수 있는 것은 아니다"라며 "따라서 지하주차장은 아파트 구분소유자들만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분에 해당한다"고 판시했다. 다만 1,2심은 쓰레기 등 보관시설과 관련해서는 "1필지의 토지 위에 축조된 수동의 구분소유자들이 토지를 공유하는 경우 각 구분소유자는 별도 규약이 존재하는 등 특별한 사정이 없으면 그 대지에 대해 갖는 공유지분의 비율에 관계 없이 그 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지므로 상가의 구분소유자들은 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다"며 B씨 등 상인들의 손을 들어줬다. 하지만 쓰레기 등 보관시설 사용 금지에 따른 위자료로 배상할 만한 정신적 손해가 발생한 점은 인정하기 어렵다며 B씨 등의 위자료 청구는 기각했다. 대법원도 이 같은 원심을 확정했다. 재판부는 "집합건물의 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하지만 일부 구분소유자에게만 공용에 제공되는 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속하며, 건물의 어느 부분이 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는지 여부는 일부공용부분이라는 취지가 등기되어 있거나 소유자의 합의가 없다면 건물의 구조·용도·이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분 기재내용 등을 종합해 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단해야 한다"며 "이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내 특정 동의 건물부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지, 해당 동 구분소유자 등 일부 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용된다"고 판시했다.

자신의 땅에 불법 폐기물을 묻은 뒤 오염된 땅을 팔아넘겼다면 이후 땅 주인이 여러번 바뀌었더라도 끝까지 책임을 져야 한다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 오염을 유발한 자가 그 상태의 지속에 따른 피해를 배상하고 정화할 의무도 갖는다는 취지다. 그동안 대법원은 자신의 땅에 폐기물을 묻었더라도 이후 여러 번의 토지 거래를 거쳐 사들인(전전 매수) 새로운 소유권자에 대해서까지 손해배상책임을 질 필요는 없다는 입장을 유지해 왔는데 14년만에 판례를 변경한 것이다. 대법원 전원합의체(주심 김용덕 대법관)는 19일 프라임개발이 철강업체 세아베스틸과 기아자동차를 상대로 "토지 오염물질과 폐기물 제거에 들어간 비용 97억여원을 배상하라"며 낸 손해배상청구소송(2009다66549)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 전부승소 취지로 사건을 서울고법에 돌려보냈다. 재판부는 "토지 소유자가 오염을 유발하거나 폐기물을 불법 매립했음에도 정화·처리하지 않고 토지를 유통시켰다면 거래 상대방은 물론 토지를 전전 취득한 현재 소유자에 대해서도 불법행위가 성립한다"며 "토양오염을 유발한 자는 그 토양오염 상태가 계속돼 발생하는 피해를 배상해야 한다"고 밝혔다. 이어 "환경을 질적으로 향상시키고 보전함으로써 쾌적한 환경을 조성하는 것은 국토의 보전과 항구적인 국가발전에 필수불가결한 요소"라며 "사업자는 사업활동으로부터 야기되는 환경오염 및 환경훼손에 대해 스스로 이를 방지할 수 있는데 필요한 조치를 해야할 의무가 있다"고 덧붙였다. 이에대해 박보영·김창석·김신·조희대 대법관은 "오염된 토지라 하더라도 얼마든지 유효한 사적 거래의 대상이 될 수 있다"며 "토지 매수인이 토양오염 사실을 충분히 알고 있었고 매수 목적 달성에 전혀 영향이 없음을 확인해 가격을 정해 매수했다면 손해가 발생했다고 할 수 없고 매도인에게도 불법행위책임도 부담시킬 수 없다"는 반대의견을 냈다. 이들은 "오염된 토지의 전전 매수인이 정화비용을 실제 지출하거나 지출하게 된 것을 민법 제750조가 정하는 손해로 평가할 수 있는지 여부는 토지 거래 상대방과 사이에서 논의될 수 있을 뿐 그 이전의 매도인이나 오염유발자 사이에서 논의될 수 있는 성질의 것이 아니다"라고 했다. 프라임개발은 2002년 신도림 테크노마트 신축을 위해 기아차와 엘지투자증권으로부터 서울 신도림역 일대 3만5011㎡를 사들였다. 이 곳은 주물공장을 운영한 기아특수강(현 세아베스틸)이 1993년 기아차 등에 판 땅으로, 인근 시 공유지도 일부 포함됐다. 그런데 공사를 맡은 대우건설이 2005년 땅을 조사하는 과정에서 문제가 불거졌다. 땅이 불소와 아연, 니켈, 구리 등으로 심하게 오염됐고, 각종 폐기물도 잔뜩 매립돼 있었다. 결국 프라임개발은 추가로 100억원대의 비용을 들여 오염 토양과 폐기물을 제거해야 했다. 이에 프라임개발은 세아베스틸과 기아차를 상대로 소송을 냈다. 1심은 폐기물을 묻은 세아베스틸의 불법행위 책임은 인정되지 않는다며 기아차에만 채무불이행 책임을 인정했다. 세아베스틸은 땅을 사고판 당사자가 아니기 때문에 아무런 법적 책임이 없다고 본 것이다. 하지만 2심은 이번 대법원 판결과 같은 이유로 세아베스틸도 불법행위 책임을 진다고 판단했다.

지방자치단체가 국·공유지를 사용하도록 허가를 내줬으나 사용자가 대부료나 사용료를 내지 않았다면 지자체는 민사소송이 아닌 세금 체납처분 절차에 따라 사용료를 징수해야 한다는 판결이 나왔다. 지자체가 국·공유 일반재산을 빌려주는 행위는 사경제 주체로서 하는 사법상의 계약으로 사법 규정이 적용되는 것이 원칙이지만, 국가나 지자체가 계약 당사자의 일방이고 목적물이 국·공유 일반재산이라는 공적 특성 때문에 국유재산법이나 공유재산 및 물품 관리법 등의 특별법에 따라야 한다는 취지다. 서울고법 민사1부(재판장 정종관 부장판사)는 지난달 21일 인천광역시 교육감이 강화군에서 폐교 사용허가를 받고 건강수련원을 운영하는 장모(58)씨를 상대로 낸 건물명도 청구소송(2012나102249)에서 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "국가나 지자체가 대부계약과 사용허가에 따른 대부료나 사용료의 지급을 구하는 방법은 공유재산 및 물품 관리법 제97조2항과 국유재산법 제73조2항에 따라 국세징수법과 지방세법상 체납처분에 따라야 한다"며 "민사소송으로 할 필요가 없으므로 인천시의 사용료 등 청구는 권리보호의 이익이나 필요가 없어 부적법하다"며 각하 판결을 내렸다. 재판부는 조립식 건물을 철거해 달라는 인천시의 청구에 대해서도 "인천시는 장씨와의 대부계약이 끝나면 건물의 철거를 명할 수 있고 장씨가 따르지 않으면 행정대집행으로 건물을 철거할 수 있다"며 "행정대집행의 절차가 인정되면 따로 민사소송의 방법으로 건물의 철거를 구할 수는 없다"고 설명했다. 재판부는 다만, "행정대집행의 대상이 될 수 없는 토지반환 청구에 대해서는 민사소송 외에 따로 권리를 실현할 수 있는 절차와 방법이 없으므로 인천시의 청구는 적법하다"며 "인천시와 장씨의 대부계약이 종료했으므로 장씨는 인천시에 토지를 인도할 의무가 있다"고 덧붙였다. 법원 관계자는 "국세징수법상 체납처분이나 행정대집행법의 규정에 따라 더 쉽게 권리실현을 할 수 있다면 굳이 민사소송의 방법을 통한 권리실현을 허용할 필요가 없다는 취지의 판결"이라고 말했다. 인천시는 2008년 10월 장씨에게 3년간 강화군의 한 폐교를 건강수련원으로 사용할 수 있도록 허가를 내줬으나 장씨가 대부료나 사용료 등을 내지 않자 지난해 2월 소송을 냈다. 1심 재판을 맡은 인천지법은 "장씨는 인천시에 밀린 사용료 6100여만원을 지급하고 조립식 건물을 철거 및 해당 토지를 반환하라"며 원고승소 판결을 내렸다.

구분소유적 공유관계에서 실제 점유 면적이 등기부상 지분비율에 따라 환산한 면적을 상당히 초과하는 경우 자주점유(自主占有)의 추정이 깨진다는 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 매매대상 토지의 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하면 자주점유의 추정이 깨진다는 법리가 구분소유적 공유관계에도 적용된다는 것을 분명히 한 점에 의미가 있다. 대법원 민사2부(주심 김지형 대법관)는 최근 오모(64)씨 등이 "점유 취득시효가 완성됐으므로 점유부분 만큼 지분소유권 이전등기를 해달라"며 토지 공유자 황모(63)씨와 조모(64)씨를 상대로 낸 소유권이전등기소송 상고심(☞2010다35367)에서 원고패소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "매매대상 토지의 면적이 공부상 면적을 상당히 초과하는 경우에는 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하다"며 "매도인이 초과 부분에 대한 소유권을 취득해 이전해 주기로 약정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 초과 부분은 단순한 점용권의 매매로 봐야 할 것이므로 권원의 성질상 타주점유(他主占有)에 해당한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "이러한 법리는 1필의 토지의 일부를 특정해 매수하면서 편의상 전체에 관해 공유지분등기를 마쳐뒀는데, 실제 점유 면적이 등기부상 지분비율에 따라 환산한 면적을 상당히 초과하는 경우에도 마찬가지로 적용된다"고 설명했다. 자주점유는 소유의 의사를 갖고 점유하는 것, 타주점유는 타인이 소유권을 가지고 있다는 것을 전제로 하는 점유이다. 오씨 등과 황씨, 조씨는 예천군의 한 토지를 각각 1809분의 260, 620, 929 지분으로 공유하고 있었다. 이들의 공유관계는 외부적으로는 공유형태이지만, 내부적으로는 특정 부분을 점유하는 형태의 구분소유적 공유(일명 상호명의신탁)였다. 오씨 등은 1995년에 1809분의 260 지분 토지를 셋으로 나눠서 이전등기받아 점유하고 있었는데, 오씨 등이 실제로 점유한 부분은 1691㎡로 전체 토지면적 4813㎡의 등기부상 지분 비율인 691㎡의 3배 가까이에 달했다. 오씨 등은 해당 토지가 현재의 상태로 분할된 1972년 이래 20년이 지났으므로 점유취득시효가 완성됐다며 2007년 6월 점유면적대로 등기를 하자며 소송을 냈으나 1,2심에서 패소했다.

재개발조합이 실수로 33평형을 배정받을 수 있는 조합원에게 23평형을 배정했다면 이후에 남아있는 33평형을 추가로 배정했어도 손해배상책임을 면하지는 못한다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 민일영 대법관)는 서울 중구 A재개발 조합원 이모(50)씨 등 4명이 "조합이 아파트 분양가액을 잘못 산정해 33평형 대신 23평형 아파트를 배정받아 손해를 입었다"며 A주택재개발조합을 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2011다3268)에서 원고 일부승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "조합이 원고들의 종전 자산가액을 잘못 산정한 나머지 원고들을 23평형 아파트를 배정받을 조합원으로 취급함으로써 원고들의 33평 아파트를 배정받을 권리가 침해되고, 원고들은 33평형 아파트배정에서 배제돼 그 차액상당의 경제적 손실을 입게 됐다"고 설명했다. 재판부는 이어 "조합이 아파트 동·호수를 모두 조정하는 것은 현실적으로 불가능하다는 이유로 원고들에게 23평을 그대로 배정받거나 33평 아파트 중 가장 낮은 층인 7층 보류분을 배정받을 기회를 제공했다고 해도 이는 당초 추첨에 참가해 아파트를 배정받을 수 있는 기회를 제공한 것과 동일하게 평가할 수 없으므로 그러한 기회를 제공한 것만으로는 원고들의 손해가 전보됐다고 볼 수 없다"고 판단했다. 이씨는 2006년 살던 아파트가 재개발돼 분양기준가액을 기준으로 23평 아파트를 배정받았다. 그런데 이듬해 재개발조합의 조합원 중 일부가 "분양기준가액을 산정하는데 국·공유지 평가액이 포함되지 않았다"며 소송을 내 승소했고, 국·공유지 평가액을 분양기준가액에 포함시킬 경우 이씨 등은 23평이 아니라 33평형 아파트를 배정받을 수 있는 것으로 나타났다. 이씨 등은 조합측에 아파트 동·호수를 조정해 달라고 요청했지만 조합측이 "추첨을 마치고 남은 33평형 보류분을 배정해 주겠다"고 하자 소송을 냈다. 1심은 "33평 아파트 동·호수 추첨에 참가했어도 오히려 더 분양가가 낮은 아파트를 배정받을 가능성이 있는 등 당초 동·호수 추첨에 참가하지 못했다고 해도 손해를 입은 것은 아니다"며 원고패소 판결했다. 그러나 2심은 조합의 손해배상책임을 인정해 "원고들에게 300~4,500만원씩을 배상하라"며 원고 일부승소 판결을 내렸다.

소유자가 동의했더라도 건물을 빌린 전세권자들 사이의 합의없이는 간판을 설치할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울지법 민사1부(재판장 文興洙 부장판사)는 4일 서울 봉천동에 있는 2층짜리 상가의 2층에 전세권을 설정하고 세든 김모씨가 1층 전세권자인 (주)하이프라자와 지하 1층 업주 박모씨등을 상대로 낸 간판등의 철거청구소송 항소심(2003나4906)에서 1심 판결을 취소하고, “2층 외벽 간판 4개를 철거하라”고 원고승소판결했다. 재판부는 판결문에서 “전세권자인 원, 피고들은 건물의 외벽 부분에 대해 준공유지분의 비율 범위내에서 이 건물 외곽 전체를 사용, 수익할 수 있으나 외벽 중 일부에 간판을 부착하는 등의 방법으로 특정부분을 배타적으로 점유, 사용하기 위해서는 준공유자들인 원고 및 피고들의 합의가 있어야 한다"고 밝혔다. 재판부는 따라서 "피고들이 원고의 동의를 받지 않고 각 간판을 이 건물 외곽에 부착하여 외벽의 일부를 배타적으로 점유, 사용하고 있으므로 원고는 준공유물의 보존행위로서 각 간판의 철거를 구할 수 있다"고 판결했다. 지난 2001년3월 또다른 김모씨 소유인 이 건물의 2층 부분을 빌려 이비인후과의원을 운영하고 있는 김씨는 1층 하이프라자와 씽크공장을 운영중인 지하 1층 업주 박모씨가 이미 건물의 2층부분 외벽에 설치해 놓은 돌출간판 'Digital LG 하이프라자', '예진씽크공장'과 가로형 간판 '하이프라자 봉천점' 등에 대해 자신의 동의를 받지 않았다며 철거를 요구하는 소송을 냈었다. 김씨는 지난 2001년3월 김모씨가 소유자인 건물 2층을 빌려 이비인후과 의원을 개설하고 이미 2층 건물 외벽에 설치돼 있던 간판을 철거하라는 소송을 냈으나 “건물 외벽의 사용권은 소유자에게 있으므로 소유자의 동의를 얻어 설치한 간판에 대한 철거 청구는 이유 없다”고 하여 패소하자 항소했었다. 소유자가 동의했더라도 임차인간의 합의없이는 간판을 설치할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울지법 민사1부(재판장 文興洙 부장판사)는 4일 서울 봉천동에 있는 상가의 2층을 임차한 김모씨가 상대로 낸 간판철거 청구소송 항소심(2003나4906)에서 1심 판결을 취소하고 “2층 간판 4개를 철거하라”고 원고승소판결했다. 재판부는 판결문에서 “건물의 외벽 부분은 임차인들이 지분의 범위 내에서 사용할 수 있으나 간판을 부착해 공용부분을 사용하기 위해서는 합의가 있어야 한다”며 “피고들은 원고의 동의를 받지 않고 간판을 건물 2층 외벽에 부착해 사용하고 있으므로 원고는 간판의 철거를 구할 수 있다”고 밝혔다.