상가임대차법 제10조의9의 규정에 반하지 않는 범위 내에서만 민법상 변제충당 규정이 적용된다는 판결이 나왔다. (2022다309337, 대법원 민사 2부, 주심 천대엽 대법관) 임차인인 원고와 임대인인 피고는 이 사건 조정에서 차임 및 관리비 연체액이 3개월분에 달하는 때에 이 사건 임대차계약이 자동 해지되는 것으로 정하였다. 원심은 ’상가건물 임대차보호법’은 2020년 9월 29일부터 6개월 동안의 연체 차임액을 계약갱신 거절사유, 권리금 회수기회 제외사유, 계약 해지사유에서 제외하며, 이는 코로나 사태로 국내 소비지출 감소와 상가 임차인의 매출 및 소득 감소를 고려한 것인데, 민법에 따른 변제충당은 임의규정이지만, 상가임대차법에 위반되는 불리한 약정은 효력이 없다고 하였다. 그리고 이에 따라 임차인의 변제제공이 연체 차임액 전부에 미치지 못하는 경우에는 합의충당이나 임차인의 지정변제충당 등의 특별한 사정이 없으면 변제기가 도래하지 않은 차임에 먼저 충당되고, 특례기간의 연체 차임은 계약갱신 거절권·계약 해지권 등의 권리 행사가 제한되어 상대적으로 변제이익이 적으므로, 이행기가 도래한 다른 연체 차임보다 후순위로 충당된다고 판시했다. 피고가 차임 및 관리비 연체액으로 자인한 금액 중 특례기간의 연체 차임 잔액을 공제한 나머지 금액이 차임 및 관리비 3개월분에 미치지 못하고, 원심 변론종결일까지의 연체 차임액이 특례기간의 연체 차임 잔액에도 미치지 못하므로, 이 사건 조정에서 따로 정한 자동해지 사유를 인정할 수 없다. 대법원은 원심판결을 유지하였다. <2023년 4월 13일 판결> <부연 설명> 상가건물 임대차보호법 제10조의9는 2020년 9월 29일부터 6개월 동안의 연체 차임액을'계약 해지사유(제10조의8)'에서 정한 연체 차임액에서 제외한다고 규정하고 있다.

상가 관리비를 강제집행신청 등을 위한 담보 공탁금으로 쓸 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사9부(재판장 남성민 부장판사)는 A아파트 중심상가 관리단이 B상가번영회 등을 상대로 낸 문서인도 청구 등 소송(2021나2009300)에서 최근 원고일부승소 판결했다. 판결확정 뒤에도 반환하지 않은 것은 불법행위 A아파트 상가에는 상가 관리를 위해 상가 구분소유자와 임차인들로 구성된 B상가번영회가 있다. B상가번영회는 대표자로 회장과 최고의결기관으로 총회를 두는 등 사단으로서의 실체를 갖추고, '상가 관리규약'을 제정해 상가를 관리하고 공동재산과 부대시설의 유지관리 등 사실상 관리단으로서의 업무를 수행했다. 그런데 새로 구성된 A아파트 중심상가 관리단은 C씨를 대표자로 하고 2015년 3월 B상가번영회를 상대로 관리단지위확인 등을 구하는 소송을 냈다. 하지만 법원은 "대표권이 없는 C씨를 대표자로 해 소송을 제기했으므로 부적법하다"며 소송을 각하했다. A아파트 중심상가 관리단은 항소했지만 같은 이유로 기각됐고 이 판결은 확정됐다. 이후 A아파트 중심상가 관리단은 B상가번영회를 상대로 2017년 4월 관리단지위부존재확인 등을 구하는 소송을 냈다. 당시 법원은 "관리단의 지위가 A아파트 중심상가 관리단에 있다"며 "B상가번영회는 관리업무를 방해하는 행위를 해선 안 된다"는 취지로 일부인용 판결했고, B상가번영회가 항소했지만 같은 이유로 기각되면서 판결은 그대로 확정됐다. 이 과정에서 B상가번영회는 1심에서 패소한 뒤 항소와 동시에 강제집행정지 신청을 했는데, 집행정지를 위한 담보로 상가 관리비와 관리외 수익을 관리해오던 B상가번영회 명의의 계좌에서 3000만원을 인출해 공탁금으로 지출했다. 서울고법 원고일부 승소 판결 그러자 A아파트 중심상가 관리단은 "앞선 판결로 우리가 해당 상가의 적법한 관리단임이 확인돼 B상가번영회는 문서 등을 인도할 의무가 있다"며 "B상가번영회가 지출한 공탁금도 반환해야 한다"면서 소송을 냈다. 재판부는 "집합건물의 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담해 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다"며 "A아파트 중심상가 관리단의 관리규약에 따르면 관리단이 공용부분의 사용료를 징수하고 공용부분을 관리하도록 정하고 있으므로, 관리비 외의 수익에 대해 B상가번영회는 이를 관리하거나 보유할 권한이 없다"고 밝혔다. 이어 "가집행선고부 판결에 대한 강제집행정지를 위해 공탁한 담보는 강제집행정지로 인해 채권자에게 생길 손해를 담보하기 위한 것"이라며 "A아파트 중심상가 관리단의 관리업무를 방해해선 안 된다는 취지의 판결에 대해 그 강제집행의 정지를 구하는 신청을 하면서 지출한 담보 공탁금은 관리비 및 관리비 외 수입에서 지출할 수 있는 상가의 관리비용이라고 보기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "더욱이 해당 소송에서 B상가번영회는 패소했으므로 이 돈은 A아파트 중심상가 관리단에게 반환돼야 한다"며 "이를 인출해 담보로 제공한 뒤 관련 판결이 확정된 뒤에도 반환 요구에 응하지 않는 것은 A아파트 중심상가 관리단에 대해 불법행위를 구성한다"고 판시했다.

법원이 사건 당사자가 수감된 사실을 모르고 판결정본을 공시송달한 경우 송달의 효력은 있지만, 당사자는 출소 후 추완항소를 할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A복합상가번영회가 B씨를 상대로 낸 부당이득금 소송(2019다220618)에서 피고의 항소를 각하한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울북부지법으로 돌려보냈다. A번영회는 2017년 9월 B씨를 상대로 상가관리비 지급을 요구하는 소송을 냈다. 1심은 같은 해 10월 11일 이행권고결정을 했고 B씨는 같은 달 18일 소장에 기재된 자신의 주소지에서 이행권고결정서 등본을 송달받고 다음날인 19일 법원에 답변서를 제출했다. 그런데 B씨는 이후 다른 사건으로 같은 해 10월 20일 구속 수감됐다. 1심 법원은 그해 11월 16일과 12월 14일 두 차례에 걸쳐 변론기일을 열고 심리를 종결했는데, 변론기일 통지서 등을 B씨의 주소지에 폐문부재로 송달하지 못해 발송송달로 송달했다. B씨는 변론기일에 출석하지 않았다. 1심 법원은 2018년 1월 11일 A번영회의 청구를 인용하는 판결을 선고하고 판결정본을 B씨의 주소지에 송달하려 했지만 역시 폐문부재로 송달이 이뤄지지 않자 공시송달해 2018년 2월 10일 0시 송달 효력이 발생했다. 이후 2018년 8월 중순 출소한 A씨는 1심의 판결정본을 받은 뒤 같은 해 9월 1심 법원에 추완항소장을 냈다. 2심은 "B씨는 소 제기를 알고 있었으므로 소송 진행 상황을 조사할 의무가 있고 이는 자신이 답변서를 제출한 다음날 구속됐다고 해도 마찬가지"라며 "B씨가 이를 조사하지 않아 1심 판결에 대해 공시송달의 효력이 발생한 2018년 2월 10일부터 2주가 경과한 2018년 9월 3일에 추완항소를 제기한 것은 B씨가 1심 판결의 선고사실을 알지 못해 항소기간을 지키지 못했더라도 이를 B씨가 책임질 수 없는 사유로 말미암은 것이라 할 수 없고, 따라서 항소기간 도과 후에 제기한 이 같은 추완항소는 부적법하다"며 각하 판결했다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "당사자가 소송 계속 중에 수감된 경우 법원이 판결정본을 민사소송법 제182조에 따라 교도소장 등에게 송달하지 않고 당사자 주소 등에 공시송달 방법으로 송달했다면, 공시송달의 요건을 갖추지 못한 하자가 있다고 하더라도 재판장의 명령에 따라 공시송달을 한 이상 송달의 효력은 있다"고 밝혔다. 다만 "수감된 당사자는 민사소송법 제185조에서 정한 송달장소 변경의 신고의무를 부담하지 않고 요건을 갖추지 못한 공시송달로 상소기간을 지키지 못하게 되었으므로 과실 없이 판결의 송달을 알지 못한 것이고, 이러한 경우 책임을 질 수 없는 사유로 불변기간을 준수할 수 없었던 때에 해당해 그 사유가 없어진 후 2주일 내에 추완상소를 할 수 있다"고 했다. 또 "여기에서 '사유가 없어진 때'란 당사자나 소송대리인이 판결이 있었고 판결이 공시송달 방법으로 송달된 사실을 안 때를 가리킨다"며 "통상의 경우에는 당사자나 소송대리인이 사건 기록을 열람하거나 새로 판결정본을 영수한 때에 비로소 판결이 공시송달 방법으로 송달된 사실을 알게 됐다고 봐야 한다"고 덧붙였다. 그러면서 "B씨는 2018년 8월 21일 1심 판결정본을 발급받았을 때 1심 판결이 있었고 판결이 공시송달 방법으로 송달된 사실을 알게 됐으므로, 그 때부터 2주일의 항소기간 내인 2018년 9월 3일 제기한 추완항소는 적법하다"고 판시했다.

도시정비사업 시행이 장기간 지연되면서 해당 지역의 상권이 쇠퇴하고 임차인을 구할 수 없는 상황이 고착돼 토지 소유자에게 현실적인 피해를 입혔다면 도시정비사업 시행자가 그 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사4부(재판장 이광만 부장판사)는 A씨 등이 서울시와 서울주택도시공사(SH), 세운4구역 도시환경정비사업 주민대표회의를 상대로 낸 손해배상소송(2020나2011740)에서 "사업 시행자인 SH는 A씨 등의 기존 임대 현황, 부가가치세와 재산세 납부 현황, 사업의 진행 경과, 사업 구역 상권의 변화 과정 등 제반 사정을 종합해 A씨 등에게 400만~1200만원씩을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 서울시와 주민대표회의를 상대로 한 청구는 기각했다. 서울시장은 2004년 2월 서울시 고시로 세운4구역을 도시정비법에 따른 도시환경정비구역으로 지정·고시했고, 2004년 5월 종로구청장을 사업 시행자로 지정했다가 2007년 9월 SH로 사업 시행자를 변경·지정했다. 사업 지연으로 발생할 문제 대비할 주의의무 있다 종전 사업시행자인 종로구청장은 2007년 2월 사업구역 내 상가임차인들과 자영업자들의 대체영업장을 마련해 임대차계약을 체결했는데, SH도 이를 승계해 사업구역 맞은편에 위치한 건물을 증축 및 리모델링해 상가임차인들의 대체영업장으로 활용하기로 하는 계획안을 수립하고 증축 및 리모델링 공사에 착공했다. 이후 SH는 2008년 9월 사업구역 내 영업장에 대한 영업보상계획을 공고했고, 영업손실 보상자에 해당하는 상가 임차인들에게 각 해당 임차 상가에서 퇴거하는 대신 대체영업장에 입점해 이전비를 지급받을 것 등을 통지했다. SH는 통지내용을 수용한 상가임차인들과 사업 준공인가일까지 임대료 없이 관리비만 내하면서 대체영업장에서 영업을 계속하도록 하는 내용의 임대차계약을 체결했다. 한편, 종전 사업시행자인 종로구청장은 세운4구역 인근에 위치한 종묘의 경관을 보호하기 위해 유네스코의 자문기구인 이코모스 한국위원회에 사업계획을 보고했는데, 2009년 6월 서울시와의 협의를 거쳐 SH에 영향성 검토를 실시하고 그 결과를 문화재청과 협의하라는 등의 보완사항을 통보했다. SH는 보완사항을 이행해 문화재청에 국가지정문화재 현상변경 등 허가신청을 했고, 문화재청 산하 문화재위원회는 조건부 허가하기로 의결해 통보했다. 이후 문화재위원회는 조건부 허가한 내용의 이행조건을 바탕으로 추가 이행조건을 요청하면서 재차 조건부 허가하기로 했고, 서울시는 2016년 7월 해당 사업구역의 개발을 문화재위원회의 심의 기준에 맞추고 변화된 여건을 반영하기 위해 국제설계공모를 추진하기로 결정해 2017년 3월 당선작을 최종 선정했다. 서울고법 원고일부 승소판결 하지만 2019년까지 사업 시행이 지연되면서 세운4구역 내 토지 및 건물의 지분을 소유한 A씨 등의 불만은 커졌고, 이들은 결국 "임차인 이주 이후의 기간 동안 얻을 수 있었던 기대 임대수익에서 같은 기간 취득한 임대수익을 뺀 금액 상당의 손해배상금 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라"며 소송을 냈다. 재판부는 "토지 등 소유자에 대해 손실보상을 할 의무가 있는 사업시행자가 손실보상의무를 이행하지 않은 채 사업을 시행하는 등으로 토지 소유자에게 실질적이고 현실적인 침해를 가한 때에는 불법행위가 되므로 그 손해를 배상해야 한다"며 "사업시행자인 SH는 사업시행인가신청 당시 예측한 인가예정 시점이 지났는데도 허가신청에 대한 심의가 종결되지 않고 있고, 그 종결시점을 구체적으로 예측하기 어려운 상황에서는 사업시행인가절차 지연 등 사업진행의 지연으로 인해 발생할 수 있는 문제에 대비할 주의의무가 있다"고 밝혔다. 이어 "SH는 사업시행인가절차가 통상관계자들이 예측해오던 경과와 달리 상당히 지연될 경우, 해당 지역의 공실률이 높아지고 그 경향이 지속됨으로써 상권이 쇠퇴하는 분위기가 조성돼 실질적으로 상가 소유자로서 임대업을 운영하던 사람들이 임차인을 구할 수 없는 상황이 초래될 수 있다는 점을 예측하고 대비할 의무가 있다"며 "이전할 준비를 마친 임차인들의 요구 등을 고려하고 부정적 영향들에 대한 시의적절한 대책을 마련하고 대처했어야 한다"고 판시했다.

상가 소유자가 관리비를 안내 건물 관리단이 관리규약에 따라 단전조치를 한 경우 소송과정에서 관리규약이 무효로 판명됐더라도 사회통념상 허용될 만한 상당성이 있다면 단전조치를 위법한 것으로 볼 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨 등이 B빌딩 운영위원회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2018다38607)에서 최근 원고패소 판결한 원심을 확정했다. B빌딩 운영위는 지하2층, 지상 10층 규모의 집합건물의 구분소유자들로 구성된 관리단이다. A씨 등은 이 건물 지하 1층 점포를 공유하면서 2008년부터 2013년 1월까지 사우나와 헬스장을 운영했다. 운영위는 2006년 8월 관리규약을 제정하고 2012년 4월 관리규약을 개정했다. 제정된 관리규약 제17조 1항은 '상가 건물의 소유자 등이 관리비를 납부하지 않거나 관리비를 2회 계속 연체한 때 관리주체의 단전·단수조치와 법적 소송에 이의를 제기하지 않는다'고 정했다. 개정된 관리규약 제17조 5항은 '관리주체가 독촉장을 발부한 후 관리비에 포함된 사용료 등을 체납한 소유자 등에 대하여 전기 공급을 중단하는 조치를 할 수 있다'고 정하고 있다. 개정 관리규약이 결의요건 갖추지 못해 무효지만 단전조치는 연체관리비 받기 위한 부득이한 조치 B빌딩 운영위는 A씨 등이 관리비를 납부하지 않자 2012년 3월 법원에 A씨 등을 상대로 2008년 8월부터 2012년 3월까지의 관리비 7300여만원에 대한 지급명령을 신청했다. A씨 등이 이의신청을 하자 법원 체납관리비 사건으로 이행돼 2012년 9월 'A씨 등은 연대해 운영위에 2012년 8월 사용분까지 관리비 6860여만원을 지급하되, 2012년 9월말까지 1000만원, 2012년 10월말까지 5860여만원을 각 지급한다'는 조정이 성립됐다. 이에 운영위는 2012년 11월 말경부터 2013년 1월 말경까지 A씨 등에게 '조정조서에 따라 2012년 10월까지 지급해야 하는 관리비 5860여만원과 지연손해금, 2012년 10월부터 12월까지 관리비를 지급하지 않으면 점포에 단전조치를 하겠다'는 내용증명을 9차례 보냈다. 하지만 A씨 등이 계속 관리비를 내지 않자 운영위는 2013년 1월 단전조치를 했다. 운영위가 A씨 등에게 2012년 10월부터 2014년 2월까지 부과한 관리비는 총 9630여만원이다. 운영위는 이후 미납 관리비를 지급하라며 소송(본소)을 냈고, A씨 등은 단전조치가 위법하다며 손해배상청구소송(반소)를 냈다. 한편 운영위는 2심에서 본소를 취하했다. 1심은 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 1항은 '규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다'고 규정하는데 이는 강행규정"이라며 "제정 관리규약이 집합건물법 제29조 1항에 따라 설정되었음을 인정할 증거가 없고, 개정 관리규약을 위한 2012년 4월 총회에 구분소유자 총 67명의 4분의 3인 50.25명에 미달하는 47명만이 참석했으므로 개정 관리규약 역시 집합건물법 제29조 1항의 결의 요건을 갖추지 못했다"며 "관리규약이 집합건물법 조항의 결의 요건을 갖추지 못해 효력이 없다"고 판단했다. 다만 "운영위가 상가건물인 이 사건 점포에 대해 취한 단전조치는 연체관리비를 지급받기 위한 부득이한 조치로서, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어렵다"며 A씨 등의 청구를 기각했다. 대법원 원고패소 원심 확정 2심도 "A씨 등은 조정이 성립한 다음에도 관리비를 지급하지 않았고, 운영위는 2012년 12월 단전조치에 대해 구분소유자나 입주민 76%의 동의를 받았다"며 "관리규약이 집합건물법이 정한 관리단집회의 결의 요건을 갖추지 못하고 제정·개정돼 무효지만, 단전조치가 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어렵다"고 판단했다. 대법원도 "집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다"며 "단전조치에 관해 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하지만, 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리했는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면, 단전조치는 위법하지 않다"고 밝혔다. 이어 "원심이 관리규약이 무효라고 하더라도 단전조치가 불법행위에 해당하지 않는다고 판단한 것은 정당하다"고 판시했다.

개정 상가임대차법 시행 이후 임대차계약을 갱신했다면 계약기간을 개정법 이전으로 소급하기로 했더라도 개정법에 따른 10년의 계약갱신요구권이 보장된다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 서울고속버스터미널이 터미널 상가임차인 A씨를 상대로 낸 건물인도청구소송(2020가단5188225)에서 최근 원고패소 판결했다. 서울고속버스터미널 측은 2014년 8월 서초구 반포동에 있는 터미널 상가 지하 1층의 한 점포를 A씨에게 1년간 임대하는 계약을 맺은 이후 A씨와 별도의 갱신계약서 작성 없이 매년 계약을 갱신해왔다. 그러다 터미널 측은 2018년 8월 A씨에게 점포 보증금을 높이고, 정액제로 받던 월세를 수수료 방식으로 바꾸는 조건의 임대차계약 체결을 요구했다. A씨는 요구를 받아들여 두 달 뒤인 10월 26일 새로운 임대차계약을 체결했다. 상가임차인의 갱신요구권을 5년에서 10년으로 늘린 개정 상가건물 임대차보호법이 열흘 전인 같은해 10월 16일부터 시행됐지만, 양측이 체결한 새로운 임대차계약의 계약기간은 개정법 시행 이전인 2018년 8월로 시점을 소급하고 이로부터 1년 간인 2019년 7월까지로 정했다. 이후 임대차 기간만료를 앞두고 한 차례 계약갱신 거절을 통보한 터미널 측은 A씨와 협의해 기간만료 이후에도 줄곧 임대차계약을 유지하던 중 A씨가 터미널 측이 제시한 점포이전 계획에 협조하지 않자 2020년 6월 임대차계약 만료를 이유로 상가 인도를 촉구하는 내용증명을 보냈다. 하지만 A씨가 항의하며 개정 상가임대차법에서 보장하는 10년간 영업지속 의사를 표시하자 터미널 측은 소송을 냈다. 김 판사는 "개정 상가임대차법 시행 이후 갱신되는 임대차에는 개정법 시행 전에 인정되던 계약갱신 사유에 따라 임차인의 계약갱신요구권 행사에 의한 경우는 물론, 당사자의 합의에 의해 갱신되거나 묵시적으로 갱신된 경우도 포함된다"며 "터미널 측과 A씨가 2018년 맺은 임대차계약에는 '완전합의'라는 제목으로 '본건 계약과 다른 사전합의는 모두 폐기된다'고 정해 변경된 임대조건의 적용시점을 2018년 8월로 소급한다고 돼 있지만, 그렇다고해서 이 계약을 그때부터 이뤄진 갱신약정이라고 볼 수는 없다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약 특약사항은 계약종료 때 무단점용료를 임대료의 2배 등으로 규정하고 있다"며 "터미널 측은 2019년 7월이 지난 이후에도 2018년도 임대차계약으로 산정된 임대료와 관리비를 받아갔을 뿐 A씨에게 무단점용료를 부과하지 않았다"고 설명했다. 그러면서 "1년 단위로 묵시적으로 갱신돼 온 임대차계약은 2018년 7월 묵시적으로 갱신됐다가 개정 상가임대차법 시행 이후로 2018년도 임대차계약서 작성을 통해 다시 갱신돼 개정법 제10조 2항이 적용되는 경우"라며 "A씨의 계약갱신요구권 행사에 의해 적법하게 계약이 갱신된 만큼 터미널 측의 건물인도 청구는 이유 없다"고 판시했다.

가맹점이 매출 부진 탓에 가맹본사에 매장 운영을 맡겼다면 본사는 위탁운영계약에 따라 매장을 인수할 사람을 찾고 매각대금까지 지급할 의무가 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사30부(재판장 한성수 부장판사)는 A사가 프랑스 유명 베이커리업체의 한국지사인 B사를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가합593892)에서 최근 "B사는 2억5500만원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A사는 2017년 8월 B사와 가맹계약을 맺고 서울 용산에 지점을 운영했다. 그러나 A사는 매장 수익이 예상보다 저조하자, 이듬해 2월 B사에 매장 운영을 맡기는 위탁운영계약을 체결했다. 계약에 따라 A사는 베이커리 매장과 관련된 모든 수익과 지출을 B사에 귀속시키고, B사는 '가능한 조속한 시일 안에' 자산과 운영을 인수할 인수자를 찾아 베이커리의 자산과 운영권리를 4억원에 매각해 A사에 귀속시키도록 했다. 그러나 B사는 2019년 3월 이후 매장의 월 차임과 관리비를 연체했고, A사가 예금계좌의 지급을 정지하자 그 무렵부터 영업을 중단했다. 이에 A사는 "위탁운영계약에 따라 본사(B사)는 매장 인수자를 물색해 매장을 4억원에 매각한 뒤 그 대금을 지급할 의무가 있음에도 일방적으로 매장 운영을 중단해 손해를 입혔다"며 "이미 반환받은 보증금 등을 공제한 2억5500만원을 달라"고 소송을 냈다. 이에 대해 B사는 "계약상 4억원의 매각대금을 주기로 한 것은 도의적 책임을 규정한 것에 불과하다"고 맞섰다. 서울중앙지법 “운영 중 영업중단… 계약상 의무위반” 재판부는 "(양측이 맺은) 위탁운영계약에는 B사가 매장을 운영하다 임대차보증금 반환 채권을 포함한 영업권 일체를 제3자에게 4억원에 매각해 그 대금을 A사에 지급하고, 매장의 매출 극대화에 최대한 노력해야 한다고 돼 있다"며 "이는 매장을 약정한 4억원에 매각될 수 있도록 영업권의 가치를 유지시킬 것을 전제하는 것"이라고 밝혔다. 이어 "B사는 연체 차임 등을 지급하지 않은 채 영업을 중단함으로써 이 매장을 4억원에 매각하기로 한 의무 이행이 불가능하게 돼 채무불이행에 따른 손해배상책임을 부담한다"고 설명했다. 또 "계약상 '가능한'이라는 문구는 문언상 그 후에 이어지는 '조속한 시일'을 수식한다고 보는 것이 자연스럽고, 최대한 조속하게 매장을 매각해야 한다는 점을 강조하기 위해 사용됐다고 할 것"이라며 "이러한 문구를 사용했다는 사정만으로는 B사가 매장을 4억원에 매각해 그 이득을 A사에 귀속시키도록 한 계약조항이 단순히 도의적 책임을 규정한 것에 불과하다고 볼 수는 없다"고 판시했다.

공금 횡령 등으로 상가 상인회로부터 회원자격을 일시 정지당한 상인이 다른 상인들로부터 일부 영업방해를 받았더라도 자신의 점포를 계속 정상 운영했다면 상가 관리비 등은 납부해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사27단독 김춘수 부장판사는 서울의 한 꽃도매 상가상인회가 A씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단5178918)에서 최근 "A씨는 상가상인회에 1억5000여만원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A씨는 2002년부터 2016년까지 이 꽃도매 상가상인회 회장을 맡아 각종 관리비 등 공금을 징수하고 관리해왔다. 그러던 중 A씨가 2008년부터 2015년까지 공금 1억2600여만원을 횡령한 혐의가 드러나 유죄 판결을 확정받자, 상가상인회는 2017년 임원회의를 통해 A씨의 회원자격 일시정지를 결의했다. 이어 "횡령한 공금 1억2600여만원과 지금껏 미납한 관리비 2300여만원 등을 지급하라"며 소송을 냈다. 이에 대해 A씨는 "상가상인회는 2018년 3월부터 2019년 9월까지 내 점포로 꽃을 반입하는 것을 물리력을 행사해 저지하는 등 영업을 할 수 없도록 했다"며 "상가상인회의 관리비 청구는 부당하다"고 맞섰다. 김 부장판사는 우선 "A씨는 상가상인회에서 횡령한 공금 1억2600여만원을 지급할 의무가 있다"고 밝혔다. 또 A씨가 미납한 관리비 등에 대해서도 "지급 의무가 있다"고 판단했다. 김 부장판사는 "상가상인회 정관에서 '회원자격 정지'의 구체적 내용에 관해 아무것도 정하지 않았고, 관리비 등은 영업에 필요한 전기, 수도, 청소 등을 사용·수익함에 따른 대가의 성격을 가진다"며 "A씨가 실제로 영업을 한 이상 상가회원 자격이 일시정지됐다는 것만으로는 관리비 등의 납부의무가 정지됐다거나 소멸된다고 할 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "상가상인회가 A씨에게 정상적인 영업을 할 수 없도록 했다고 인정하기도 부족하다"며 "A씨는 상가상인회에 총 1억5000여만원을 지급하라"고 판시했다.

임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 부동산을 사용·수익하지는 않은 채 점유만 했다면 그 기간 동안 관리비는 임대인이 부담해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. A씨는 2017년 4월 B사 소유 건물에서 식당을 운영하다 한달 만에 폐업했다. B사는 같은해 7월 A씨가 3기 이상의 임대료를 연체했다는 이유로 임대차계약을 해지했다. B사는 A씨를 상대로 건물명도 소송을 제기했고, 재판이 진행 중인 사이 A씨는 두 차례 B사 건물에서 행사를 개최해 수익을 얻기도 했다. 1심은 "A씨는 부동산을 명도하고 B사에 미지급 차임 2533만여원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 1심 판결을 근거로 강제집행을 통해 건물을 명도받은 B사는 2018년 10월 건물을 돌려받을 때까지의 연체관리비 등 손해액 8600만원을 지급하라며 항소했다. 항소심은 "A씨는 B사에게 건물에서 식당을 시작한 2017년 4월부터 임대차 계약이 해지된 2017년 7월까지 미지급 차임 2533만원을 지급하라"고 판시했다. 이와 함께 "A씨는 같은 기간 동안 연체관리비 1887만원도 B사에 지급하라"고 판결했다. 그러나 대법원 민사1부(주심 박정화 대법관)는 최근 A씨가 B사에 지급하도록 한 연체관리비 부분에 대한 항소심 판단 부분을 파기하고 사건을 대전지법으로 돌려보냈다(2020다286119). 재판부는 "임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하지 않고 점유만 하고 있는 경우라면 임대차목적물 인도 시까지의 관리비는 임대인이 부담해야 한다"고 밝혔다. 이어 "A씨는 B사에게 2017년 4월부터 임대차계약이 종료된 2017년 7월까지의 관리비와 임대차계약 종료 이후 행사를 개최해 건물을 사용·수익한 2일분에 해당하는 관리비를 지급할 의무가 있을 뿐, 나머지 기간 동안의 관리비를 지급할 의무는 없다"고 설명했다. 그러면서 "그런데도 원심은 A씨가 B사에게 2017년 4월부터 2018년 10월경까지의 연체관리비 전부를 지급할 의무가 있다고 판단했다"며 "이러한 원심의 판단에는 임대차보증금에서 공제돼야 할 임차인의 관리비 지급의무 범위에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다.

오피스텔 관리비가 장기간 정액제로 부과됐고 구분소유자들도 별다른 이의제기 없이 이를 납부해왔다면 이같은 관리비 부과 방식은 구분소유자들의 합의에 의해서도 인정될 수 있다는 판결이 나왔다. 관리비 부과 방식은 집합건물법에서 강행규범으로 정한 규율의 범위 내에 속하는 것이 아니라는 취지이다. 서울중앙지법 민사14부(재판장 김병철 부장판사)는 A오피스텔 관리단이 오피스텔 소유자 B씨를 상대로 낸 관리비 소송(2015가합521820)에서 최근 "B씨는 10억7000여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A오피스텔 관리단은 2008년 12월부터 오피스텔 관리비를 평당 8000원 정액제로 부과해왔다. 그러던 중 2014년 1월 이 오피스텔 143개 호실에 대한 구분소유권 지분을 갖게 된 B씨는 "관리단이 실제 지출한 관리비를 기준으로 각 구분소유자의 지분 비율로 정산·지급해야 한다"며 관리비를 일부만 납부했다. 관리단은 "관리비를 평당 8000원 정액으로 부과하도록 정한 관리규약이 있고, 설령 규약이 존재하지 않더라도 B씨를 포함한 모든 구분소유자들 사이에 관리비 부과 방식에 관한 묵시적 승인이나 관행이 있다"면서 "미납관리비와 연체료 등을 지급하라"고 소송을 냈다. 이에 대해 B씨는 "A오피스텔에는 유효한 관리규약이 없고, 구분소유자들의 합의나 관행에 따라 관리비 부과 방식을 정할 수는 없다"고 맞섰다. “강행규범으로 정할 규율범위 내 속하지 않아” 재판부는 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조와 제25조 1항 규정에 비춰 집합건물법상 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 관리단 규약 등이 존재하지 않더라도, 공용부분에 대한 관리비는 부담의무자인 구분소유자에 대해 청구할 수 있다"며 "공용부분에 해당하지 않는 관리비라도 구분소유자 등에게 납부의무를 인정할 만한 사정이 있는지 여부를 살펴 해당 납부의무의 유무를 판단할 수 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 오피스텔 관리단에 일부승소 판결 이어 "집합건물법 제28조 1항은 '건물과 대지 또는 부속시설의 관리·사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 않은 사항은 규약으로 정할 수 있다'고 규정하고 있다"며 "이는 집합건물 관리에 관한 사항을 구분소유자들의 합의로 정할 수 있음을 확인한 것으로 관리단집회의 의결에 따른 규약 설정이라는 방식을 거치지 않더라도, 그 합의는 묵시적으로 이뤄질 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "B씨는 평당 8000원의 정액제 방식으로 관리비가 부과되는 것을 묵시적으로 승인하고 이행해 왔으므로, 미납관리비 8억8000여만원과 지연이자 1억9000여만원을 합쳐 총 10억7000여만원을 지급할 의무가 있다"고 판시했다.