아파트 분양권 매수인이 중도금을 납부하지 않아 매도인이 아파트를 담보로 대출을 받아 분양대금을 냈다면 매수인이 약속한 매매대금을 모두 지급 않는 한 매도인이 먼저 근저당권을 말소시켜줘야 할 의무는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 매매대금 지급이무과 근저당권등기 말소의무는 동시이행의 관계에 있다는 것이다. 대법원 민사1부(주심 김소영 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 낸 계약금 반환소송(2016다210191)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. A씨는 2011년 B씨에게서 전주의 한 아파트 분양권을 사기로 했다. A씨는 B씨에게 계약금 4000만원을 줬지만, 분양대금과 중개수수료 등 자신이 부담하기로 한 2억원은 지불하지 않았다. 이에 B씨는 아파트에 근저당권을 설정하고 은행에서 1억7400여만원을 빌려 분양대금을 치렀다. B씨는 2013년 아파트가 완공되자 자기 명의로 소유권이전등기를 하고 근저당권설정등기도 했다. 그러자 A씨는 "B씨는 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권을 이전해 줄 의무가 있는데도 아파트에 근저당권을 설정하고 대출을 받아 대출금 상당의 손해를 입었다"며 "B씨에게 지급해야 할 매매대금 2억원에서 손배배상금 1억7400만원을 상계하고 소유권이전등기도 해달라"며 소송을 냈다. 그러나 대법원은 "아파트 분양권 매도인인 B씨에게는 이 사건 근저당권설정등기를 말소하고 완전한 소유권이전등기를 해줘야 할 의무가 있지만, 근저당권설정등기를 말소하지 않았다고 해서 바로 B씨의 소유권이전등기의무가 이행불능이 됐다고 할 수는 없다"며 "원심은 A씨의 매매대금 지급의무와 B씨의 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있다고 판단했는데 B씨의 근저당권설정등기 말소 의무 역시 A씨의 매매대금 지급의무와 동시이행관계에 있으므로 A씨가 매매대금을 지급하지 않는 이상 근저당권설정등기 말소 의무로 인한 A씨의 채무불이행책임도 성립하지 않는다"고 판시했다. 1심은 B씨의 손을 들어줬지만, 2심은 "B씨가 대출금을 갚지 않으면 A씨는 아파트의 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 대신 대출금을 갚을 수 밖에 없으므로 매매대금 가운데 B씨의 대출금에 상당하는 금액을 상계하라"고 판결했다.

부동산중개인은 다가구주택 임대차 계약을 중개할 때 다른 소액임차인의 존재를 반드시 알려줘야 한다는 판결이 나왔다. 법원은 임차인이 다른 소액임차인에게 밀려 받지 못하게 된 보증금을 중개인이 보상해야 한다고 판단했다. 대구지법 민사21단독 정한근 판사는 지난달 14일 살던 집이 경매로 넘어가 보증금을 돌려받지 못하게 된 임차인 A씨가 부동산 중개인 B씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2013가단5241)에서 "돌려받지 못한 보증금 5000만원 중 1000만원을 배상하라"며 원고 일부승소 판결을 했다. 정 판사는 "B씨는 A씨의 부동산 임차를 중개하면서 해당 건물에 다른 소액임차인이 거주하거나 앞으로 거주할 가능성에 대해 아무런 설명을 하지 않았고 장차 있을 수 있는 경매절차에서 A씨가 다수의 소액임차인들로 인해 제대로 배당받지 못할 가능성에 대해서도 설명하지 않았다"며 "A씨가 B씨로부터 배당가능성 등에 대해 충분히 설명을 들었다면 계약을 체결하지 않았거나 보증금을 감액했을 것이므로 B씨는 A씨가 선순위임차인들에게 밀려 받지 못하게 된 손해를 배상해야 한다"고 밝혔다. 정 판사는 "다만 A씨는 이 사건 건물이 다가구주택으로 사용됐음을 알았으면서도 소액임차인의 존재 여부에 대해 확인하지 않고 섣불리 계약을 체결했고, 계약 체결이 후 주소를 서울로 이전해 손해를 확대했으므로 중개인의 과실을 20%로 제한한다"고 덧붙였다. A씨는 2010년 대구 동구에 있는 한 다가구주택에 한 호에 입주하기 위해 부동산 중개인 B를 통해 임대계약을 맺었다. 계약 당시 B씨가 작성해서 A씨에게 넘긴 '중개대상물 확인·설명서'에는 압류등기나 근저당권설정등기 내용이 기재돼 있었으나 다른 소액 임차인의 존재에 대해서는 적혀있지 않았다. 이후 건물이 경매에 넘어가자 같은 건물 다른 호에 살고 있던 선순위 소액임차인에 밀려 A씨는 배당을 받지 못했다. A씨는 "중개인이 다른 소액임차인 존재를 미리 알려줬다면 입주하지 않았을 것"이라며 B씨를 상대로 "보증금 5000만원을 보상하라"는 소송을 냈다.

채권자의 경매절차를 정지시키기 위해 채무자가 본안소송을 제기하고 이를 근거로 강제집행정지결정을 받은 경우 채무자가 본안소송에서 패소했다면 부당한 보전처분을 통해 경매절차를 지연한 책임이 있으므로 손해를 배상하라는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사97단독 김갑석 판사는 지난 18일 근저당권자인 홍모씨와 유모씨가 "채무자의 부당한 강제집행정지신청으로 손해를 입었다"며 채무자 김모씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2012가단142663)에서 "김씨는 두 사람에게 260만원씩을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 김 판사는 판결문에서 "채무자인 김씨가 근저당권 말소청구의 소송을 내면서 이를 근거로 강제집행정지결정을 받아 홍씨 등이 신청한 임의경매절차가 정지됐다"며 "본안소송에서 패소한 김씨는 홍씨와 유씨에게 경매절차가 정지돼 배당금을 늦게 받은 만큼의 손해를 배상해야 한다"고 밝혔다. 이어 "경매절차가 정지되고 그로 인해 채권자가 입은 손해에 대해 특별한 반증이 없는 한 잠정처분을 신청한 채무자에게 고의 또는 과실이 추정된다"며 "채권자가 입은 손해에는 경매절차가 정지된 날부터 본안소송의 패소 판결이 확정돼 다시 경매절차가 진행되기 전날까지의 기간에 해당하는 일수와 금원 수령이 늦어져 이용하지 못한 기간 동안의 법정이자가 포함된다"고 덧붙였다. 근저당권자인 홍씨 등이 채무자 김씨의 부동산에 대해 임의경매를 신청하자 김씨는 근저당권설정등기 말소청구소송을 냈다. 김씨는 본안소송과 함께 강제집행정지신청도 함께 내 정지결정을 받아 경매절차를 정지시켰지만, 지난해 5월 1심에 이어 항소심에서도 패소하고 판결은 그대로 확정됐다. 그러자 홍씨 등은 같은 해 6월 김씨를 상대로 소송을 냈다.

'확정 판결을 취소한다'는 내용이 포함된 조정은 무효라는 대법원 첫 판결이 나왔다. 법원의 판결은 당사자가 처분하거나 조정할 수 있는 대상이 아니므로 확정판결을 취소하려면 판결을 거쳐야 한다는 취지다. 대법원 민사3부(주심 민일영 대법관)는 1순위 저당권을 가지고 있다가 근저당권 등기를 말소당한 J금속(주)이 "채무자와 근저당권을 회복하는 내용의 조정을 했으니 근저당권설정등기 회복에 대한 승낙의 의사표시를 해달라"며 현 1순위 저당권자 C신용협동조합을 상대로 낸 근저당권 설정등기 말소 회복 청구소송 상고심(2010다97846)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 사건을 청주지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "'재심 대상 판결 및 제1심 판결을 각 취소한다'는 결정은 법원의 형성재판의 대상이므로 소송 당사자가 자유롭게 정할 수 있는 권리에 관한 것이 아니어서 당연히 무효"라며 "재심 대상 판결과 제1심 판결이 이같은 조정에 의해 취소됐다고 할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "따라서 확정판결에 기한 근저당권 말소등기는 원인무효인 등기가 아니고, C신협은 근저당권설정등기의 말소회복에 대해 승낙을 해야 할 실체법상의 의무를 부담하지 않는다"고 설명했다. 1993년 김모씨는 납품받은 물건의 대금 지급을 담보하기 위해 J금속에게 자신이 소유한 토지에 저당권을 설정해줬다. 이후 김씨는 물품 대금 채무의 소멸시효가 완성됐다며 소송을 내 2005년 1월 승소판결을 받았고, J금속의 항소와 상고가 모두 기각돼 판결이 확정됐다. 확정 판결에 따라 J금속은 저당권설정등기를 말소했으나 소송 과정에서 유력한 증인이 위증한 사실을 밝혀내 2008년 10월 재심을 청구했고, 재심의 항소심 도중 '재심 대상 판결(확정판결)과 (재심의)1심 판결을 취소한다, 김씨는 말소등기 청구권을 포기한다'는 임의 조정이 성립됐다. 그러나 J금속의 저당권이 말소되면서 저당권 순위가 2순위에서 1순위로 올라간 C신협은 "기판력이 있는 확정판결을 취소한다는 조정은 무효"라고 주장하며 등기회복절차에 응하지 않았다. 이 사건 1심은 C신협의 주장을 받아들여 원고패소 판결했으나, 2심은 "재심의 '재판상 조정조서는 확정판결과 같은 효력이 있어 기판력이 생기는 것이므로 판결을 취소한다는 조정을 당연무효라고 볼 수 없다"며 원고승소 판결했다. 한편 대법원은 이번 판결에서 서로 기판력이 있는 조정과 확정판결 사이의 우열관계를 판단하지는 않았다. 대법원 관계자는 "확정판결을 취소한다는 형식의 조정은 성립될 수 없다고 판단했을 뿐, 확정판결과 상반되는 내용의 조정이 성립할 수 있는지는 판단의 대상으로 삼지 않았고, 이에 대해서는 법리적으로 상반된 의견이 존재할 수 있다"고 밝혔다. 이영진(51·사법연수원 22기) 서울중앙지법 조정전담 부장판사는 "이번 판결은 확정판결을 조정으로 취소하는 형식절차에 대한 잘못을 지적한 것으로 보이고, 재심에서도 당사자가 처분할 수 있는 부분에 대해 합의가 된다면 기존 확정판결과 상반되는 내용의 조정도 가능할 것으로 본다"고 말했다.

등기부 표제부상 담보가 불가능한 교육시설임이 명백한데도 근저당권 설정등기를 해 손해가 발생한 경우 법무사와 국가 모두 배상책임이 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 김지형 대법관)는 최근 부동산을 담보로 돈을 빌려준 김모(65)씨가 '사립학교법상 담보로 제공될 수 없는 부동산임에도 등기사무를 처리해 피해를 입었다'며 법무사 A(59)씨와 국가를 상대로 내 손해배상 청구소송 상고심(☞2010다5892)에서 원고 일부 승소 판결한 원심을 확정했다. 원심은 A씨는 1억원을, 국가는 이 가운데 7800만원을 연대해 배상하라고 판결했었다. 재판부는 판결문에서 "(담보로 제공된 건물은) 소유자가 유치원을 경영하고 있고 등기부의 표제부 건물 내역란에 건물 용도가 '유치원'으로 등재되어 있으므로 근저당권설정등기 신청 업무를 위임받은 법무사로서는 담보로 제공될 수 있는지를 의뢰인에게 설명하고 조언할 주의의무가 있다"고 밝혔다. 유치원 교육에 직접 사용되는 부동산에 마쳐진 근저당권설정등기는 사립학교법 제51조에 의해 무효다. 재판부는 "이러한 주의의무에 위반한 채 부동산이 담보로 제공될 수 없다는 사실을 제대로 설명하지 않아 근저당권설정등기가 유효한 것으로 믿은 김씨로 하여금 대여금 중 1억5600만 원을 지급하게 하는 손해를 입게 했다는 이유로 A씨가 손해를 배상할 책임이 있다고 판단한 원심 판단은 정당하다"고 설명했다. 재판부는 또 "부산지법 사하등기소 담당 등기관은 등기부 표제부 건물내역란에 건물 용도가 '유치원'으로 기재돼 있었음에도 소유자가 유치원경영자가 아니거나 실제로 유치원 교육에 사용되지 않고 있다는 소명자료를 요구하지 않은 채 등기신청을 수리해 근저당설정등기를 마친 것은 등기업무를 담당하는 평균적 등기관이 갖춰야 할 통상의 주의의무를 다하지 않은 직무집행상 과실이 있다"고 덧붙였다. 김씨는 지난 2006년 유치원을 경영하는 배모씨로부터 유치원 건물 등을 담보로 4억원을 빌려달라는 부탁을 받고 현장과 등기부등본을 확인해 선순위 근저당권 등이 없다는 사실을 확인했다. 김씨는 A씨에게 채권최고액 5억5000만원의 근저당권 설정등기 신청을 위임했으나, A씨와 관할 등기소의 등기관은 등기부 표제부 건물내역란에 건물 용도가 '유치원'이라고 돼 있음에도 등기사무를 진행했다. 김씨는 1억5600만원을 빌려준 뒤 받지 못하게 됐고, 법원에 부동산 임의경매를 신청했으나 근저당 등기가 무효라는 이유로 각하되자 A씨와 국가를 상대로 소송을 냈다. 1심은 A씨에게만 1억원을 지급도록 했으나, 2심은 1억원 중 7800만원에 대해 국가도 함께 배상하도록 판결했다.

의뢰인이 변호사와 협의없이 소를 취하하고 변호사가 해임되고 난 후 조정이 이뤄졌다면 변호사가 위임업무를 완료한 것으로 볼 수 없으므로 변호사는 의뢰인에게 성공보수를 청구할 수 없다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 변호사 수임계약서의 '승소간주조항'을 무효라고 판단한 최근 대법원판결을 재확인한 것이다. 서울중앙지법 민사37부(재판장 이영동 부장판사)는 최근 종친회 등과 10여년에 걸쳐 토지분쟁을 벌인 L씨 등을 대리했던 S변호사가 이들을 상대로 "성공보수로 20억원을 지급하라"며 낸 약정금 등 청구소송(2005가합82456, 2007가합69181)에서 "피고들은 3,000만원만을 지급하라"며 원고 일부패소 판결을 내렸다. L씨 등 피고들은 종중소유의 토지를 둘러싸고 종친회와 법적다툼이 생기자 지난 95년 종친회를 상대로 소유권이전등기청구소를 제기했으나 패소했다. 그러자 항소하면서 원고 S변호사를 선임했고 착수금 1000만원, 성공보수로 승소이익의 20%를 약정했다. 이 때 양측은 소송중 소취하, 합의를 일방적으로 할 수 없다는 약정을 첨부했다(1약정). 그러나 항소심 계속중 L씨 등은 S변호사와 협의없이 종친회와 합의하고 항소를 취하했다. 그 후 L씨 등은 분쟁토지에 근저당권을 설정하고 상호신용금고에서 각 2억원을 대출받았다. 그러자 종친회 대표들은 이를 문제삼아 L씨 등을 업무상 횡령으로 고소했다. L씨 등은 S변호사를 고소사건의 변호인으로 선임했다. 이와 동시에 종친회가 L씨 등의 명의로 된 근저당권설정등기 말소청구소송을 제기하자 이들은 S변호사를 소송대리인으로 선임하면서 착수금으로 5,000만원을 지급했다. 이 때 성공보수로 3억원을 현금으로 지급하되 지급하지 못할 경우 토지가액의 25%를 S변호사가 지정하는 토지로 지급하기로 하는 약정을 체결했다(2약정). 또 L씨는 종중토지관련 소송 중 어떤 방법으로든 소유권을 회복하게 되는 것이 확실시 될 경우 성공보수로 토지의 35%를 지급하기로 하는 약정도 체결했다(3약정). 이와 함께 1,2,3약정에 기초해 S변호사에게 지급할 액수를 총 20억원으로 정산하고 현금이 없다는 L씨 등을 위해 토지로 대물변제할 수 있도록 약정했다(4약정). 재판부는 판결문에서 "변호사와 의뢰인과 사이에 약정이 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 위임사무를 완료한 변호사는 약정된 보수액 전부를 청구할 수 있는 것이 원칙이지만 제반사정에 비춰 부당하게 과다해 신의칙에 어긋나거나 형평의 원칙에 반할 경우 상당범위내의 보수액만 청구할 수 있다"며 "항소심 도중 의뢰인이 항소를 취하했다면 1약정에 기한 위임사무를 완료했다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "또 의뢰인이 임의로 상대방과 합의한 경우에는 전부 승소확정된 것으로 본다는 승소간주약정이 존재하나, 이는 의뢰인과 변호사 사이의 소송위임약정이 유효하게 존속하는 동안만 유효하다"며 "소송 중 의뢰인이 변호사를 해임했다면 2약정에 따른 위임사무를 완료했다고 할 수 없고, 해임된 후 변호사가 사건을 임의조정했더라도 이는 이미 해임된 이후의 사정으로 전부승소 판결된 것으로 간주할 수 없다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "여러 소송을 통틀어 20억원으로 정한 수임료는 이미 종결된 제1약정과 진행중인 2,3약정을 통틀어 정한 것으로 그 자체로 정산금 산정의 근거가 없거나 모호하다"며 "1약정에 기한 착수금으로 이미 3,000만원을 지급했고, 2약정에 기한 사건에서는 착수금조로 2,000만원을 지급하는 등 여러 사정을 고려하면 총 지급해야 할 금액을 20억원으로 정산한 것은 부당하게 과다해 신의칙, 형평의 원칙에 반한다"고 지적했다. 재판부는 이어 "2약정에 기한 착수금 5,000만원은 일반적인 착수금에 비해 과다하고 제1약정에 따른 보수액은 이미 종결된 사건을 대상으로 하는 것이어서 보수액이 인정되기 어렵다"며 "이미 긴 소송기간 중 착수금으로 지급한 금액도 있는 만큼 S변호사는 의뢰인에게 20억중 3000만원만을 청구할 수 있다"고 손해배상액수를 산정했다.

근저당권자에 대한 확인없이 근저당권말소등기를 해준 법무사에게 8천만원을 배상하라는 판결이 나왔다. 서울고법 민사16부(재판장 李興福 부장판사)는 9일 근저당권이 말소된 것으로 믿고 부동산을 매수했다가 손해를 입은 유모씨가 근저당권말소등기를 해 준 원 모법무사를 상대로 낸 손해배상 청구소송(99나48476)에서 "원 법무사는 유씨에게 8천만원을 배상하라"고 판결했다. 재판부는 판결문에서 "근저당권자에 대해 법무사사무실로 출석하게 하든지 전화 등 여러 가지 방법으로 위임여부를 확인했어야 하는데도 이를 게을리 한 채 근저당권자의 인영이 날인된 위임장을 믿고 함부로 근저당권설정등기 말소등기신청을 대행한 것은 구 법무사법 23조에 규정된 주의의무를 다하지 않은 과실이 있다 "며 "이로 인한 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 재판부는 그러나 "이 사건 부동산 매수시 근저당권회복등기 예고등기가 경료되어 있었던 이상 만연히 근저당권말소등기가 유효한 것으로 믿은 원고측도 과실이 있다"며 원 법무사의 과실을 100%인정해 1억원을 배상하라고 한 원심을 깨고 8천만원을 배상하라고 판결했다. 원 법무사의 직원인 박모씨는 근저당권설정자인 김모씨 말만 믿고 근저당권자인 여모씨에 대한 확인없이 여씨의 인영이 날인된 위임장을 받아 대전 동구 판암동 임야 및 주택에 대한 근저당권말소등기를 해주었고 이 부동산을 1억원에 매수한 유씨는 원법무사를 상대로 손해배상청구소송을 냈었다.