문화재 근처 토지에 신축될 건축물이 문화재에서 조망될 가능성이 있거나 조망되지 않더라도 문화재와 전체적으로 조화를 이루지 않을 우려가 크다면 문화재청은 건축물 신축을 불허할 수 있다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정11부(재판장 강우찬 부장판사)는 지난달 22일 A 씨가 문화재청장을 상대로 낸 현상변경 등 불허가처분 취소소송(2021구합76347)에서 원고패소 판결했다. 국가지정문화재 사적인 B 유적의 역사문화환경 보존구역 내 위치한 토지를 소유하고 있던 A 씨는 해당 토지 지상에 지상 1층 규모의 단독주택 2동을 신축하기 위해 문화재청에 각 동별로 국가지정문화재 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 행위 해당 여부와 관련한 현상변경 허가 신청을 했다. 문화재청은 "해당 건축물 신축이 국가지정문화재의 역사문화환경을 저해할 우려가 있다"는 이유로 불허했다. 이에 A 씨는 "문화재청은 불허 처분을 하면서 근거와 이유 및 근거법령을 제시하지 않았다"며 "문화재청은 문화재에 더욱 가까이 있는 토지 지상에 근린생활시설을 신축하도록 허가했음에도 내가 낸 신청은 불허했다. 이는 비례의 원칙 및 평등의 원칙을 위반해 재량권을 일탈·남용한 것"이라며 소송을 냈다. 재판부는 "헌법 제9조와 문화재보호법 제1조 등의 규정을 고려하면 문화재의 보존·관리 의무가 있는 행정관청은 가급적 문화재의 원형을 그대로 유지·보존할 수 있도록 행정력을 행사해야 하고, 이는 헌법적 요청에 기한 의무에 해당한다"며 "문화재청의 처분은 그와 같은 행정청의 의무에 충실하기 위해 문화재가 위치한 지역의 개발을 가급적 억제해 현재의 상태 그대로를 유지·보존하기 위한 목적에 기한 것이므로 그 공익성이 높다"고 밝혔다. 이어 "해당 토지는 문화재 근처에 접하고 있어 문화재에서 바라볼 때 토지에 신축될 건축물이 조망될 가능성이 있다"며 "설령 조망되지 않는다고 하더라도 문화재의 경관이라 함은 단순한 '조망'을 넘어서 문화재의 역사적·문화적·예술적 가치를 그 구성요소로 하는 '전체적인 조화'의 개념이므로, 문화재에서 주택이 조망되지 않을 가능성이 있다는 것만으로는 해당 문화재의 전체적인 경관 훼손을 부인할 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "해당 토지는 농지 한가운데에 있어 건축물의 신축에 따른 가시성이 매우 크고, 문화재청이 A 씨의 신청을 허가할 경우 향후 형평의 관점에서 다른 토지들에 대한 현상변경허가를 거부하기 어려워져 난개발로 이어질 가능성이 있다"며 "이는 해당 문화재의 역사문화환경을 더욱 악화시킴으로써 문화재의 보존·관리에 악영향을 미칠 수 있다"고 판시했다.

공인중개사가 임차목적물에 설정된 공동담보 내용 등을 임차인에게 제대로 설명하지 않아 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 된 경우 공인중개사가 손해의 40%를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사26단독 이태우 부장판사는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단13221)에서 최근 "B씨는 4800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 부동산 권리관계 설명의무 위반 손배 책임 있다 A씨는 2016년 4월 B씨의 중개로 C씨 소유의 단독주택 일부를 월세 없이 보증금 1억2000만원으로 하는 임대차 계약을 맺었다. 그런데 이 집을 포함해 C씨 재산 전부에 관해 이듬해 12월 강제경매가 개시됐다. A씨는 소액임차인이 아니어서 우선변제권이 없었고, 경매절차에 참여하더라도 선순위 근저당권자가 있어 배당을 기대할 수 없었다. A씨는 "B씨가 부동산 권리관계 등을 설명하지 않고, C씨의 공동담보 부동산조차 확인하지 않은 채 직원을 통해서만 계약을 맺게 해 보증금 1억2000만원 상당의 손해를 입었다"고 소송을 냈다. 이 부장판사는 "중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 안 된다"며 "임대의뢰인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계, 다른 임차인들의 임대차관계 등 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 판결 이어 "계약서 특약사항에는 A씨가 임차한 건물을 포함해 C씨의 공동담보 부동산에 D은행의 근저당권(채권최고액 약 39억원)이 설정돼 있고, 선순위 임차인들의 보증금 합계액이 약 5억원이라는 내용이 있다"며 "하지만 B씨가 A씨에게 임대차 종료 이후 보증금을 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료를 제공하고 설명한 증거는 없다"고 지적했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등을 설명해야 할 의무를 위반했고, A씨는 자신이 감당해야 할 위험성의 정도나 범위에 관해 충분히 인식하지 못한 상태에서 계약 체결에 이르러 보증금 상당의 손해를 입었다"며 "B씨는 공인중개사법 제30조에 따라 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 "A씨도 B씨나 중개보조인의 설명만 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, B씨나 임대인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등에 관해 설명을 요구하고 스스로 건물의 권리관계 등을 조사해 계약 체결여부를 신중히 결정했어야 했다"며 "B씨 말만 믿고 계약을 체결한 점을 고려하면 A씨의 과실이 손해발생 및 확대에 기여했다고 할 것이고, B씨의 배상책임을 A씨가 입은 손해의 40%로 제한함이 상당하다"고 판시했다.