공인중개사가 실질적인 중개의뢰와 중개수수료를 받지 않은 채 중개의사 없이 임대차 계약서만 작성해 줬더라도 공인중개사법상 알선 및 중개 행위로 봐야 한다는 판결이 나왔다. 따라서 임차인이 이 임대차 계약과 관련해 손해를 입었다면 공인중개사도 일부 배상책임을 져야 한다는 것이다. 서울중앙지법 민사30단독 염우영 부장판사는 지난 10월 6일 A 씨가 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021가단5095580)에서 "B 씨 등은 A 씨에게 1300만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A 씨는 2018년 5월 임대인 C 씨와 보증금 1억2500만 원에 2년간 빌라 임대차 계약을 맺었다. A 씨는 은행 전세자금 대출을 받기 위해 공인중개사가 작성한 임대차 계약서가 필요했는데, B 씨를 소개받아 임대차 계약서 작성을 부탁했다. B 씨는 전세계약서에 공인중개사로 서명·날인했다. 하지만 B 씨는 A 씨와 C 씨를 만나지는 않았고, 중개수수료도 지급받지 않았다. 그런데 문제는, 이미 해당 빌라에는 2017년 6월 모 회사 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐져 있었다는 점이었다. A 씨는 2020년 3월 임대차 보증금 중 6500만 원을 돌려받지 못한 채 빌라에서 퇴거하게 되자, B 씨 등을 상대로 소송을 냈다. B 씨 등은 "계약서 작성 행위만으로는 공인중개사법상 중개행위에 해당하지 않는다"며 "중개행위를 전제로 하는 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상책임을 부담하지 않는다"고 맞섰다. 염 부장판사는 "B 씨가 계약서를 작성할 당시 그 주관적 의사는 임대차 계약을 중개할 의사가 아니었다고 하더라도 객관적으로 임대차 계약서에 중개인으로 서명·날인해 계약서를 완성하는 행위는 거래당사자 간 임대차에 관한 권리의 득실변경에 관한 행위가 잘 이뤄지도록 주선하는 행위로서 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 봐야 한다"고 밝혔다. 또 "B 씨는 중개행위 시 중개대상물의 권리관계를 확인하고 중개의뢰인에게 이를 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항 증명서 등 설명의 근거자료를 제시해야 한다"며 "하지만 B 씨는 A 씨에게 신탁원부를 제시하고 빌라에 관한 신탁관계 설정사실과 법률적 의미, 즉 신탁회사가 소유자이므로 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못할 경우 빌라에 관해 집행절차 등의 조치를 취할 수 없다는 사실을 설명해야 함에도 신탁원부나 법률적 의미 등에 관해 설명하지 않았다"고 지적했다. 그러면서 "B 씨는 설명의무를 다하지 않아 A 씨에게 재산상 손해를 발생하게 해 부동산중개법 제30조 제1항에서 정한 손해배상책임이 있고, 중개사협회는 공제계약에 따라 B 씨와 연대해 이를 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 다만 "A 씨와 C 씨가 직접 임대차 계약을 체결한 점, B 씨는 계약서만 작성하고 당사자들을 만나보지 못했고, 중개수수료도 받지 않은 점, 계약서에는 신탁관계가 기재돼 있고, 임대차 계약을 맺는 A 씨도 그 법률적 의미를 확인해야 했던 것으로 보이는 점 등을 참작하면 A 씨도 계약 당사자로서 등기부 등본을 확인하거나 계약서 내용을 확인하지 않은 잘못이 있다"며 "B 씨 등의 책임을 손해액의 20%로 제한함이 타당하다"고 판시했다.

대법원 전원합의체가 민사집행법에서 정한 '담보권 소멸'의 기준은 경매개시결정 후 담보권이 소멸된 경우만을 의미한다고 해석한 기존 판례 입장을 유지했다. 대법원 전원합의체(주심 김재형 대법관)는 25일 A 사가 B 사를 상대로 낸 부당이득금소송(2018다205209)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. B 사는 1997년 3월 C 사에 대한 채권 담보로 부동산 2건에 대한 근저당권을 취득한 뒤 2003년 4월 근저당권을 근거로 이들 부동산 가운데 1건에 대한 임의경매를 신청해 청구금액 전액을 배당받았다. 이로 인해 근저당권의 피담보채권은 소멸했다. B 사는 2009년 9월 소멸한 근저당권이 등기부에 남아있는 것을 확인하고 나머지 부동산 1건에 대해 다시 임의경매를 신청했다. 이튿날 경매개시 결정이 내려졌고 이듬해 7월 부동산이 매각돼 B 사는 저당권자로서 2억 6000여만 원의 배당을 받았지만 후순위 가압류채권자인 A 사는 배당을 받지 못했다. A 사는 B 사의 저당권이 소멸해 B 사가 배당을 받을 수 없다고 주장하면서 2016년 8월 B 사를 상대로 자사가 배당받을 수 있었던 금액을 부당이득으로 반환하라며 소송을 냈다. 1심은 "B 사가 수령한 배당금은 소멸된 저당권에 근거한 것으로, B 사는 A 사에게 A 사가 배당받을 수 있었던 금액을 부당이득으로 반환해야 한다"며 원고일부승소 판결했다. 1심에서는 경매의 효력이 쟁점이 되지는 않았다. 그러나 2심은 "이미 소멸한 저당권에 기초한 경매는 무효이므로 B 사가 배당을 받을 수는 없지만, 그 배당금은 A 사가 아니라 부동산을 소유하지 못하게 된 매수인에게 반환돼야 해 A 사는 B 사에게 부당이득반환을 구할 수 없다"며 원고패소 판결했다. 상고심에서는 민사집행법 제267조에서 정한 '담보권 소멸'이 경매개시 결정이 있은 뒤에 담보권이 소멸한 경우만을 의미한다고 해석하는 기존 판례 입장을 유지할 지 여부가 쟁점이 됐다. 민사집행법 제267조는 '매수인의 부동산 취득은 담보권 소멸로 영향을 받지 않는다'고 규정하고 있다. 경매는 크게 강제경매와 담보권 실행을 위한 임의경매로 나누어지는데, 강제경매는 확정판결 등 집행권원을 바탕으로 실시되는 반면, 임의경매는 사인 간에 설정한 담보권에 기해 실시된다. 따라서 담보권이 처음부터 유효하게 성립한 적이 없거나(담보권의 부존재), 성립한 후 피담보채권이 변제되는 등으로 소멸(담보권 소멸)되는 등 담보권에 실체적 하자가 있으면 그 임의경매는 원칙적으로 무효이다. 다만, 민사집행법 제267조는 담보권이 소멸돼 임의경매가 무효라 하더라도 그러한 사정이 경매절차에서의 매수인의 소유권 취득에 영향을 미치지 않는다고 정하고 있는데, 이를 '경매의 공신력'이라고 한다. 대법원은 여기서의 담보권 소멸은 '경매개시 결정이 있은 뒤 담보권이 소멸한 경우'만을 의미하는 것으로 해석해왔다. 대법원은 이번 사건에서 "민사집행법 제267조가 담보권의 소멸시기를 언급하지 않고 있더라도 해당 조항은 경매개시 결정 후 담보권이 소멸했는데도 경매가 계속 진행돼 매각된 경우에만 적용되는 것으로 해석하는 것이 타당하다"며 기존 판례 입장을 유지했다. 이어 "경매개시 결정이 있기 전에 담보권이 소멸한 경우에도 경매의 공신력을 인정하면, 결국 소멸한 담보권 등기에 공신력을 인정하는 것과 같은 결과를 가져오게 돼 등기의 공신력을 인정하지 않는 우리 법체계와도 조화된다고 볼 수 없다"고 판시했다. 다만 대법원은 이 사건 경매가 이미 소멸한 근저당권에 기해 개시된 것으로서 무효인 것은 맞지만 사건은 파기환송했다. B 사가 A 사에 대해 뒤늦게 경매절차의 무효를 주장하는 것은 금반언 또는 신의성실 원칙에 비춰볼 때 허용될 수 없으므로, A 사는 B 사에 부당이득 반환을 청구할 수 없다는 것이다. 대법원은 이와 관련해 "B 사는 저당권이 유효함을 전제로 경매를 신청하고 배당금을 받았다"며 "B 사는 이 사건 원심(항소심)에서부터 비로소 경매가 무효라고 주장하기 시작했는데 이는 배당받을 권리가 없음에도 배당금을 계속 보유하기 위한 것으로 보인다"고 지적했다. 이같은 다수의견에 대해 김재형, 안철상, 김선수, 이흥구, 오경미 대법관 등 5명은 별개의견(쟁점에 대한 반대의견)을 냈다. 이들 대법관은 "이미 소멸한 담보권에 기초해 경매절차가 개시되고 부동산이 매각된 경우에도 특별한 사정이 없는 한 경매는 유효하고 매각대금을 다 낸 매수인은 부동산 소유권을 적법하게 취득한다고 봐야 하기 때문에 현재의 판례는 변경돼야 한다"고 했다. 이어 "경매제도에 대한 신뢰와 법적 안정성, 거래안전과 이해관계인의 이익형량을 고려하더라도 경매개시 결정 당시 담보권이 이미 소멸한 경우에도 경매의 공신력을 인정할 필요가 있다"고 밝혔다.

선대로부터 물려받은 토지의 공적장부에 소유관계가 그대로 남아있다면 국가가 이 토지를 20년간 국도로 편입해 사용했더라도 국가의 자주점유를 추정할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사24단독 이문세 부장판사는 A씨가 국가를 상대로 낸 부당이득금소송(2021가단5083556)에서 최근 원고승소 판결했다. 이의 제기하거나 세금 납부한 자료는 없지만 토지에 대한 사용수익권 포기로 보기 어려워 A씨는 충북에 있는 125평 규모 토지에 관해 1986년 9월 상속 받았다며 2006년 9월 소유권 이전등기를 마쳤다. 그런데 국가는 앞서 1982년 무렵 이 토지 지목이 임야에서 도로로 변경된 이후 국도로 편입해 점유·사용하고 있었다. 이에 A씨는 국가를 상대로 소송을 냈다. 국가는 "지목 변경 무렵부터 20년간 소유의 의사로 토지를 점유해 점유취득시효가 완성됐다"고 맞섰다. 이 부장판사는 "이 토지는 1971년부터 A씨의 선대 명의로 소유권보존등기가 완료돼 있는 등 국가의 보상절차가 진행되기 전부터 이미 소유관계가 분명했다"며 "토지보상이 실제 이뤄졌다면 공부상 소유관계도 정리됐을 텐데, 토지의 등기부등본 등 지적공부에는 국가가 이를 취득했다고 볼 만한 아무런 기재가 없다"고 밝혔다. 서울중앙지법 국가 패소 판결 이어 "국가는 토지 보상절차가 일부 진행됐다는 내부 기안문서만 제출할 뿐 보상금이 실제 지급됐는지 확인할 수 있는 객관적 자료는 제출하지 못하고 있다"며 "당시 인근 토지도 현재까지 국가가 아닌 사인 명의로 소유관계가 돼있는 점 등을 고려하면 토지 보상절차가 실제 이뤄졌다고 인정하기 부족하다"고 설명했다. 또 "이 토지에 대한 보상이 이뤄졌다면 공적장부를 정리하지 못할 특별한 사정이 없음에도 A씨의 선대나 A씨 명의로 공적장부의 소유관계는 계속 남아있다"며 "토지에 대한 국가의 자주점유 추정은 깨졌다고 봐야 한다"고 했다. 그러면서 "A씨의 선대나 A씨가 해당 토지가 장기간 도로로 사용되는데 이의를 제기하거나 세금을 납부했다고 볼 자료는 없지만, 이것만으로 토지에 대한 사용수익권을 포기했다고 인정하기 부족하다"며 "국가는 A씨가 소송을 제기한 날의 5년 전인 2016년 4월부터 A씨가 구하는 2021년 11월까지 발생한 임료의 합계 16만9050원을 지급하고, 그날 이후부터 토지에 관한 국가의 점유 종료일 또는 A씨의 소유권 상실일까지 월 3070원의 비율로 계산한 임료 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다"고 판시했다.

채권자가 채무자와 관련한 상속이 사해행위에 해당한다고 주장하며 취소소송을 내려면 해당 상속재산분할협의가 있은 날로부터 5년 이내에 소송을 제기해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 대부업체인 I사가 A씨를 상대로 낸 사해행위 취소소송(2020다265808)에서 최근 원고승소 판결한 원심을 파기하고 1심 판결을 취소한 뒤 소를 각하했다(파기자판). A씨는 2011년 8월 배우자 B씨가 사망하자 자녀들과 상속재산분할협의를 한 뒤 B씨가 남긴 부동산을 단독 상속했다. 이 부동산은 2013년 6월 A씨 앞으로 소유권이전등기가 됐는데, 문제가 발생했다. A씨의 자녀 C씨의 채권자인 I사가 문제를 제기한 것이다. I사는 2018년 3월 "A씨와 C씨 사이의 상속재산분할협의는 사해행위에 해당한다"며 소송을 냈다. 1,2심은 "C씨는 부동산에 대한 자신의 상속분에 관한 권리를 포기하고, 부동산을 A씨로 하여금 상속하게 하는 내용으로 상속재산분할협의를 했다"며 "이는 채무자가 자신의 유일한 재산인 부동산을 증여한 것과 다르지 않아 채권자에 대해 사해행위가 되고, A씨의 사해의사도 추정된다"고 밝혔다. 이어 "A씨와 C씨의 상속재산분할협의는 사해행위에 해당해 취소돼야 하고, 원상회복으로 A씨는 C씨에게 부동산 지분에 관해 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다"며 I사의 손을 들어줬다. 그러나 대법원은 이를 뒤집었다. 재판부는 "사해행위취소소송은 법률행위가 있은 날부터 5년 내에 제기해야 한다"며 "이는 제소기간이므로 법원은 기간 준수 여부를 직권으로 조사해 그 기간이 지난 다음에 제기된 사해행위취소소송은 부적법한 것으로 봐 각하해야 한다"고 밝혔다. 민법 제406조(채권자취소권) 1,2항에 따르면, 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 취소원인을 안 날로부터 1년, 법률행위가 있은 날로부터 5년내에 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다. 이어 "사해행위에 해당하는 법률행위가 언제 있었는가는 실제로 그러한 사해행위가 이뤄진 날을 표준으로 판정하되, 처분문서에 기초한 것으로 보이는 등기부상 등기원인일자를 중심으로 그러한 사해행위가 실제로 이루어졌는지 여부를 판정할 수밖에 없다"고 설명했다. 그러면서 "취소 대상 법률행위인 상속재산분할협의가 있은 날은 등기부상 등기원인일자인 2011년 8월 9일로 봄이 타당하고, 달리 등기부에 기재된 등기원인일자와 다른 날에 상속재산분할협의가 있었다고 볼 만한 특별한 사정을 발견할 수 없다"며 "그렇다면 이 사건 소는 법률행위가 있은 날부터 5년이 지난 다음 제기된 것으로 부적법하므로 원심판결을 그대로 유지할 수 없다"고 판시했다. 또 "상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하되, 이 사건은 이 법원이 직접 재판하기에 충분하므로 민사소송법 제437조에 따라 자판하기로 한다"며 "제1심 판결을 취소하고 이 사건 소를 각하한다"고 덧붙였다.

건물에 대한 소유권 분쟁이 발생해 임대인이 누군지 모를 경우 세입자는 민법 제487조에 따라 공탁을 하면 월세 등 차임을 지급할 의무를 이행한 것으로 봐야 한다는 판결이 나왔다. 변제공탁의 요건과 효과를 규정하고 있는 민법 제487조는 '채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다. 변제자가 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다'고 규정하고 있다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 상가건물 소유자인 부동산개발업체 A사가 건물 1층 상가 세입자인 B씨를 상대로 낸 건물인도청구소송(2020가단5184780)에서 최근 원고패소 판결했다. A사는 2020년 2월 C교회가 소유하고 있던 상가건물에 대해 교환계약을 맺고 소유권이전등기를 마쳤다. 그런데 건물 1층에는 2019년부터 도예공방을 운영하던 세입자 B씨가 있었다. 그 무렵 A사는 C교회 측 가족간 분쟁으로 건물 소유권을 두고 각종 소송을 진행 중이었는데, B씨는 2020년 4월분까지의 임대료를 기존 방식대로 C교회 은행계좌에 송금하다 건물 소유권 분쟁 이후 C교회 지급계좌가 폐쇄되자 민법 제487조에 따라 피공탁자를 C교회 및 A사로 표시해 점포 임대료에 대한 상대적 불확지 변제공탁을 했다. 상대적 불확지 변제공탁이란 변제자의 과실 없이 채권자가 누군지 알 수 없는 경우에 하는 공탁을 말한다. 동시에 B씨는 임대차 기간이 종료되기 전인 2021년 3월 C교회와 A사 양측 모두에 상가건물임대차보호법 제10조 2항에 따른 계약갱신을 요청했다. 이에 A사는 "B씨가 임대료에 대해 상대적 불확지 변제공탁을 했지만, 이를 임대인의 지위를 승계한 우리에게 임대료 지급의무를 이행한 것으로 볼 수 없다"며 건물을 비워달라고 소송을 냈다. 상가임대차법 제10조의8은 '임대료 연체가 3기에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있는데, 이를 근거로 한 주장이다. 서울중앙지법 임차인 승소 판결 김 판사는 "A사 명의의 소유권이전등기의 효력을 두고 옛 소유자인 C교회와의 사이에 분쟁이 발생했고, C교회의 신청으로 부동산처분금지 가처분 결정이 이뤄졌다"며 "A사는 가처분 취소 신청을 했으나 같은 해 5월 법원에서 기각한 점 등에 비춰 B씨가 2020년 4월분까지의 임대료를 기존에 지급하던 C교회 은행계좌에 송금한 것은 임료채권의 준점유자에 대한 변제로서 유효한 변제"라고 밝혔다. 이어 "B씨로서는 임대차계약의 정당한 차임채권자가 누군지 과실 없이 알 수 없는 경우에 해당한다"며 "2020년 5월분부터의 임료를 옛 소유자인 C교회와 등기부상 새로운 소유자인 A사를 피공탁자로 해 상대적 불확지 변제공탁을 한 것은 차임 지급 의무에 대한 변제공탁으로서 유효하다"고 설명했다. 그러면서 "B씨는 2021년 4월분까지의 차임을 C교회 은행계좌로 송금하거나 C교회 및 A사 앞으로 상대적 불확지 변제공탁을 해 임대료 연체액이 3기에 달한 적이 없다"며 "따라서 이를 전제로 한 A사의 건물인도 주장은 이유 없다"고 판시했다.

농지분배 과정에서 공무원의 실수로 향교재단이 토지 소유권을 잃게 됐다면 국가가 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사21부(재판장 이준현 부장판사)는 A향교재단이 국가를 상대로 낸 손해배상소송(2019가합588517)에서 최근 "국가는 4억6000여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 국가는 해방이후 농지개혁을 하면서 A향교재단의 토지를 매수해 소유권보존등기를 한 다음 농민들에게 분배했으나 등기는 완료되지 않았고, 토지는 다시 남제주군에 매도됐다. 이후 제주특별자치도와 여러 개발회사 등을 거쳐 최종적으로 모 자산신탁사에 소유권이 넘어갔다. 이에 A향교재단은 진정 명의 회복을 이유로 소유권이전등기를 요구하는 소송을 냈지만 패소했다. 법원은 A향교재단에 토지 소유권이 환원됐다고 보면서도 자산신탁사의 등기부취득시효 항변을 인정해 A향교재단의 청구를 기각했다. 그러자 A향교재단은 국가를 상대로 소송을 제기했다. 재판부는 "국가가 옛 농지개혁법에 따라 매수한 농지에 관해 소유권보존등기를 마쳤으나 농지를 분배하지 않아 원소유자의 소유로 환원된 경우에는 농지에 관한 소유권이전등기를 마쳐야 한다"면서 "이를 관리하는 공무원이 원소유자에게 다시 소유권이전등기를 해줘야 하는 점을 제대로 확인하지 않은 채 제3자에게 처분해 손해를 입혔다면, 국가배상법 제2조 1항이 정한 공무원의 고의·과실에 의한 위법행위에 해당한다"고 밝혔다. 이어 "당시 담당 공무원은 주의의무를 위반한 채 A향교재단에 토지를 환원하는 등의 조치를 취하지 않고 남제주군에 소유권이전등기까지 마쳤다"면서 "국가의 토지 처분행위로 남제주군 등을 거쳐 토지를 취득한 자산신탁사의 시효취득 항변을 인정하는 판결이 확정돼 A향교재단은 그 소유권을 상실한 만큼 국가의 위법행위와 A향교재단의 토지 소유권 상실 사이에는 상당인과관계가 인정되므로 국가는 A향교재단에 불법행위로 인한 손해배상책임이 있다"고 판시했다. 다만 "A향교재단이 장기간 토지 소유권 귀속을 파악하는 조치 등을 게을리한 잘못이 있고, 등기부취득시효 완성 이후 19년이나 지난 뒤 소가 제기돼 토지의 시가 상승액이 토지를 매도해 국가가 취득한 이익에 비해 과다하다"며 "국가의 책임을 A향교재단이 입은 손해의 70%인 4억6000여만원으로 제한한다"고 했다.

등기부에 기재된 면적보다 좁은 부동산을 경매받은 후 이를 제3자에 판매한 매수인이 매도인으로부터 부족한 지분에 대한 이전을 요구하는 내용증명을 받은 사실만으로는 국가에 손해배상을 청구할 수 없다는 취지의 대법원 판결이 나왔다. 매수인에게 배상금을 지급하거나, 손해배상 지급을 명하는 판결이 나는 등 현실·확정적인 손해가 발생해야 손해배상 청구가 가능하다는 것이다. 대법원 민사1부(주심 이기택 대법관)는 A씨가 국가를 상대로 낸 손해배상소송(2016다217833)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 최근 서울서부지법으로 돌려보냈다. A씨는 2014년 인천 남구에 있는 건물의 402호 경매에 참가했다. 그런데 당시 등기공무원의 잘못으로 등기부에는 실제 402호 면적보다 2배 큰 면적이 기재돼 있었다. 결국 A씨는 실제 대지보다 2배 큰 면적의 지분 감정에 따른 1억5000여만원을 낙찰가로 지급했고, 넉달 뒤 C사에 1억6000만원을 받고 팔았다. 이후 C사는 A씨에게 '402호 대지지분이 등기부 기재와 다르므로 A씨가 등기부 기재대로 부족한 지분을 취득해 C사에 이전해 줄 것을 요청한다'는 내용증명을 보냈다. 이에 A씨는 국가를 상대로 "등기공무원 과실로 대지권이 있는 것처럼 등기부를 작성한 불법행위에 따른 책임이 있다"며 "경매 채권자와 채무자, 대한민국은 존재하지 않는 대지권에 해당하는 경락 대금을 반환하라"며 소송을 냈다. 재판부는 "A씨가 경매를 통해 건물을 매수한 뒤 C사에 매도해 매수대금 이상의 매매대금을 수령했다"며 "최종 매수인인 C사가 국가의 불법행위로 인해 매매대금을 초과지급해 현실적인 손해를 입었다"고 했다. 이어 "중간매도인인 A씨는 C사에 손해배상금을 지급하거나, 손해배상 지급을 명하는 판결을 받는 등 현실적·확정적으로 실제 변제해야할 채무를 부담하는 등 특별한 사정이 없다"며 "매매대금을 과다 지급하였다거나 C사로부터 부족지분의 이전을 요구받았다는 사정만으로 현실적으로 손해를 입었다고 볼 수 없으므로 불법행위에 따른 손해배상청구는 인용될 수 없다"고 지적했다. 앞서 1,2심은 "등기공무원 과실로 A씨는 2배 큰 대지를 평가받아 경매 후 낙찰 받았다"며 "경락대금 1억 5000여만원 중 토지 가액은 4500여만원이고, A씨는 등기부에 표시된 대지권의 절반을 취득했으므로 국가와 경매 채무자는 공동해 A씨에게 (토지가액의 절반인) 2200만원을 지급하라"고 판결했다.

1960년대 박정희정부 때 '구로수출산업공업단지(구로공단)' 조성 명목으로 국가에 농지를 뺏긴 농민들이 2번의 재심을 거친 끝에 50년 만에 최종 승소했다. 대법원이 재심 판결에 대해 다시 재심을 청구할 수 있다고 판단한 것은 이번이 처음이다. 대법원 민사1부(주심 이기택 대법관)는 당시 농지를 강제로 수용당한 농민의 유족 채모씨 등 13명이 국가를 상대로 낸 소유권이전등기청구소송의 재재심(2013다17124)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 1961년 국가는 구로공단을 조성한다며 구로동 일대 토지를 강제수용하면서 거주하고 있던 농민들을 내쫓았다. 농민들은 1964년 "농지개혁법에 따라 구로동 토지 중 4526평을 적법하게 분배받았다"며 국가를 상대로 소유권이전등기소송을 냈고 1966년 대법원에서 승소 확정 판결을 받았다. 하지만 1968년 당시 서울지검은 "농지분배 서류가 조작됐다"며 수사에 착수, 농민들을 연행하고 가혹행위를 해 권리 포기나 소 취하 동의를 받아냈다. 일부 농민은 소송사기 혐의로 재판에 넘겨져 26명이 유죄 확정판결을 받기도 했다. 이후 정부는 이 유죄판결을 근거로 주민들이 승소한 민사판결에 대한 재심을 청구해 승소했다. 1984년부터 진행된 '1차 재심'이다. 그러나 진실·화해를 위한 과거사정리위원회는 2008년 7월 "농민들을 집단적으로 불법연행해 가혹행위를 하고 권리포기와 위증을 강요한 것은 재심 사유"라는 결정을 내렸다. 이를 근거로 유죄를 확정받았던 농민들은 형사판결에 대한 재심을 청구했고 2011년 무죄가 확정됐다. 이후 무죄 확정 판결을 받은 채씨 등은 2012년 '1차 재심'의 취소를 구하는 '2차 재심'을 청구했다. 이에대해 서울고법은 "정부가 '1차 재심' 사유로 들었던 형사판결은 재심 무죄 확정판결로 근거를 잃었다"며 농민들의 손을 들어줬다. 대법원도 이번에 "확정된 재심 판결에 관한 재심 재판의 법리에 관해 오해한 위법이 없다"며 "정부가 1차 재심에서 주장했던 재심 사유들은 근거를 상실했다고 보는 것이 타당하다"고 원심을 확정했다. 이에 따라 "토지 소유권을 농민들에게 이전하라"는 1966년의 대법원 판결이 최종 확정됐다. 하지만 채씨 등이 실제 땅으로 돌려받을 수 있을지는 미지수다. 1996년 시행된 농지법이 분배농지 등기를 3년 이내에 마치도록 규정한 데다 현재 토지 소유주의 등기부 취득시효가 완성됐는지 등도 조사해야 하기 때문이다. 이에따라 땅을 되찾는 대신 별도의 손해배상청구소송 등을 통해 배상금을 받아야 할 것이라는 전망이 나오고 있다.

등기부 상의 표시와 임차인들의 실제 이용 현황이 달라 경매가 불가능하게 됐더라도, 임차인들에게 경매 불능의 책임을 물을 수는 없다는 판결이 나왔다. 농협캐피탈은 2009년 A교회에 24억원을 빌려주면서 A교회가 구분소유권을 지닌 서울 송파구 소재 상가에 근저당권을 설정했다. 1년 뒤 A교회가 대출금을 갚지 않자 농협캐피탈은 근저당권을 실행해 경매절차를 개시했다. 그러나 문제의 상가는 등기부 상의 표시와 실제 이용 현황이 달랐다. 등기부 상에는 A교회의 구분소유부분으로 표시된 점포를 실제로는 다른 구분소유자가 사용하고 있거나 한 명의 임차인이 층 전체를 사용하는 경우도 있었다. 상가에서 A교회의 구분소유부분을 구분해 경매에 부치는 게 불가능하자 경매 절차는 정지됐다. 경매를 통한 대출금 회수에 실패한 농협캐피탈은 "임차인들이 경계를 훼손해 마음대로 사용하는 바람에 경매 실행이 불가능해졌으니 대출금을 대신 갚아야 한다"며 소송을 냈다. 서울중앙지법 민사17부(재판장 송경근 부장판사)는 최근 ㈜NH농협캐피탈이 A교회와 송파구청 등을 상대로 "24억여원을 지급하라"며 낸 손해배상 청구소송(2013가합80479)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 "문제의 건물은 임차인들이 점포 경계선을 훼손한 것이 아니라 신축 당시부터 경계표지가 없었다"며 "등기부상의 구분소유 표시와 실제 사용 현황이 달라 경매에 부치지 못하게 됐더라도 임차인들에게 책임을 물을 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 "경매절차를 개시하기 전에 송파구청이 상가 구분소유자들에게 구분점포의 바닥과 건물번호 표지를 건축물 대장에 부합하게 설치하라는 행정지도를 한 사실은 인정되지만 임차인들이 각 구분점포의 경계표지를 훼손했다는 증거는 없다"며 "경매로 받을 수 없게 된 대출원리금을 임차인들이 대신 갚아야 한다는 농협캐피탈의 주장은 받아들일 수 없다"고 설명했다.

건물이 통상적인 물리적 사용연수 50년을 넘어 등기부 상 멸실됐다고 평가할 수 있더라도 목조건물이 벽돌이나 콘크리트 건물로 개량됐다면 동일성을 인정해 등기부 상 권리를 행사할 수 있다는 판결이 나왔다. 최모씨는 2011년 A씨가 경상북도 경산시에 있는 주택과 축사를 구입하자 채권액 6000만원의 근저당권을 설정했다. 2012년 주택 등은 임의경매로 넘어갔고 감정평가인은 주택이 멸실됐다고 감정했다. 그러나 시청에는 멸실신고가 되지 않았고 최씨는 주택 등을 경락받아 소유권 이전등기를 마쳤다. 최씨는 경락받은 주택에 살고 있는 A씨의 어머니인 김모씨에게 건물 인도 청구를 했다. 그러나 김씨는 "최씨가 경락받은 주택은 내가 살고 있는 주택과 동일한 건물이 아니다"라며 인도를 거부하자 최씨는 소송을 냈다. 1심은 "경매에서 작성된 감정평가표에는 경매대상주택이 사용승인일자인 1945년을 기준으로 66년이 지나 멸실된 것으로 평가할 수 있다고 적혀있으므로 동일성을 인정할 수 없다"며 원고 패소 판결을 했다. 그러나 대구지법 민사1부(재판장 이영화 부장판사)는 지난달 2일 최씨가 낸 건물명도청구항소심(2013나11926)에서 원심을 취소하고 원고 승소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "경매 절차에서 감정인이 감정평가 의견란에 '경매대상주택이 실제 주택과 동일성이 인정되지 않는다'고 적었으나, '벽돌, 콘크리트 블록 등을 쌓아 올려 만든 벽인 조적조(組積造) 내에 목조 기둥이 있는 등 기존 목조 건물을 개량한 경우 경매 대상 주택은 멸실된 것으로 볼 수 없다'고도 했다"며 "주택의 윗쪽 일부를 절개한 결과 목조기둥으로 추정되는 수평 구조물을 확인했고, A씨가 2000년께 주택을 개량했다고 증언했던 것으로 파악되므로 김씨가 거주하는 주택과 경매대상주택은 동일한 건물로 볼 수 있다"고 밝혔다.