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[판결] '소유권 제한 사유' 없는 건물 인도하기로 특약 맺고 불이행한 매도인
매매계약 시 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권 제한 사유가 없는 완전한 건물을 인도받기로 특약을 맺고도 매수인이 임차인의 임대차계약 중도해지를 위해 추가 합의금까지 지급하게 된 경우에는 기존 매도인에게 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 2월 22일 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2022가단5210355)에서 "B 씨는 8400만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A 씨는 2021년 9월 B 씨에게 서울의 한 토지와 2층 건물을 54억여 원에 매수하는 계약을 체결하며 잔금 날까지 저당권이나 임차권 등의 제한물권이 없는 완전한 소유권을 이전 받기로 특약을 맺었다. 하지만 건물 중 1층 상가에는 3개월 전부터 임차인들이 세 들어 있었다. A 씨는 잔금 중 3000만 원을 임대차보증금 반환을 위해 공제하고 매매대금을 지급한 뒤 토지와 건물을 인도받고 소유권이전등기를 마쳤다. 하지만 임대차 관계는 해소되지 않았다. A 씨는 건물 리모델링을 위해 임차인들과 협의를 진행했고, 임대차계약 해지를 조건으로 이들에게 보증금 3000만 원과 합의금 1억2000만 원을 지급했다. 이에 A 씨는 "B 씨가 특약상 잔금 날까지 상가 임차권을 해소해 부동산 전부를 인도할 의무를 이행하지 않아 직접 합의금을 지급하는 손해를 입었다"며 소송을 냈다. 이 판사는 "임대차계약 승계 시 매매대금에서 임대차보증금을 공제하고 지급하는 것이 보통이고 그 내용이 계약서에 명확하게 기재되는 것이 통례"라며 "계약서에는 대금에서 임대차보증금이 공제된다는 취지의 기재가 없다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약을 승계하는 합의가 있었다는 사실은 B 씨가 입증할 항변 사항인데, 이를 인정할 증거가 부족하다"며 "공인중개사는 B 씨가 임차인들을 내보내겠다고 약속해 매매계약서 중 융자금과 임대보증금 승계란에 아무 기재를 하지 않았다는 사실확인서를 냈고 임차인들도 매매계약 체결 후 B 씨와 그 가족이 여러 번 나가달라고 요구했다는 사실확인서를 냈다"고 설명했다. 또 "B 씨는 A 씨가 대금 중 임대차보증금을 공제해 지급했고, A 씨와 임차인들 간 합의서에 A 씨를 '임대인'이라 표시한 것을 두고 A 씨와 B 씨 간 승계에 관한 합의가 있었음을 알 수 있다고 주장하지만 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물이 매매된 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 규정하고 있다"며 "매매계약에 따라 임대인 지위를 승계하게 된 A 씨가 보증금을 잔금에서 공제하고 지급하거나 임차인들과 작성한 합의서에 '임대인'이라 표시한 것은 당연한 것으로서 이를 이유로 A 씨와 B 씨 간 임대차승계에 관한 사전 합의가 있었다거나 A 씨가 손해배상채권을 포기했다고 인정하기 어렵다"고 판단했다. 그러면서 "B 씨는 상가 임대차계약을 해소해 건물 전체를 A 씨에게 인도하기로 약정한 것으로 인정된다"며 "매도인의 의무를 불이행한 B 씨는 손해배상 책임이 있다"고 판시했다. 이 판사는 △A 씨가 임차인들에게 지급한 합의금이 임대차보증금에 비해 다소 많은 금액인 점 △3개월 전부터 임차인들이 1층 상가를 임차한 상황에서 B 씨가 이들과의 임대차계약을 해지하고 인도하는 데 상당한 어려움이 있을 것이라는 점을 A 씨도 예상했을 것이라는 점 △합의금은 B 씨와 협의된 금액이 아닌 점 등을 참작해 B 씨의 손해배상 책임을 A 씨가 임차인들에 지급한 합의금의 70%인 8400만 원으로 제한했다.
임대차계약
상가
임대차승계
이용경 기자
2023-03-20
민사일반
[판결](단독) 폐기물 매립된 토지 넘겼다면
매도한 토지에 폐기물이 매립돼 있었다면 매수인이 지출한 처리비용을 매도인이 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 매매계약서 상에 특별한 언급이 없더라도 매도인은 매수인이 부수적인 손해를 입지 않도록 매매 목적물로서 갖춰야 할 통상적인 성질이나 상태를 갖춘 온전한 토지를 인도할 의무가 있다는 것이다. 서울고법 민사8부(당시 재판장 장석조 부장판사)는 A사가 경기 고양시를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021나2007816)에서 "고양시는 9억7000여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 고양시는 2012년 12월 킨텍스 부지 일부인 4만2718.5㎡를 부동산 개발업체인 A사에 1500억여원에 매도하는 계약을 체결했다. A사는 매매대금을 모두 지급하고 2014년 11월 이 토지에 대한 소유권이전등기를 마쳤다. A사는 이 땅에 주상복합건물을 신축하기 위해 같은 달 B사를 시공사로 선정해 공사도급계약을 체결했고, B사는 곧바로 착공에 들어갔다. 그런데 문제가 생겼다. 2015년 9월 부지 조성 공사를 진행하는 과정에서 건설폐토석과 건설혼합폐기물, 폐콘크리트와 같은 폐기물이 잔뜩 매립돼 있는 것이 발견된 것이다. A사는 2016년 7월까지 B사를 통해 매립폐기물을 배출·처리해야 했고, 그 과정에서 처리비용으로 12억여원을 지출했다. 서울고법 원고일부 승소 판결 이에 A사는 2018년 2월 고양시에 이 같은 사실을 알리면서 폐기물 처리 비용과 함께 폐기물 처리로 인해 공사기간 연장에 따라 발생한 금융이자 등에 대한 배상을 요구했다. 하지만 고양시는 "토지에 폐기물을 매립한 사실이 없고, 매매계약서에는 지하 매설물에 관한 특약사항이 없으며, 매매계약서에 기재되지 않은 예기치 못한 문제는 사업시행자인 A사가 부담해야 한다"는 내용의 공문을 보냈고, 반발한 A사는 소송을 냈다. A사는 재판 과정에서 "고양시는 이 토지를 포함한 고양시 일대에 도시개발사업을 진행하면서 고의로 폐기물을 매립했거나 적어도 폐기물이 매립된다는 사실을 알면서도 방치했다"며 "폐기물 매립 사실을 알고 있었다면 매매계약 과정에서 매도인이 매수인에게 고지할 의무가 있으므로 이를 고지하지 않은 경우 묵시적 기망에 의한 불법행위 책임을 져야 한다"고 주장했다. 재판부는 "매매계약서에 구체적인 인도 방식 또는 태양으로 명시하지 않았다고 하더라도 매매계약의 목적물로서 갖춰야 할 통상적인 성질이나 상태를 갖춘 토지를 인도해 부수적인 손해를 발생시키지 않도록 하는 것은 매매계약상 완전한 인도의무의 내용에 당연히 포함돼 있다"고 밝혔다. 이어 "매도인이 매매대상 토지에 매립된 폐기물을 배출·처리하지 않은 채 이를 매수인에게 인도하는 것은 매매계약의 본지에 따른 이행이라 할 수 없어 불완전 이행에 해당한다"고 설명했다. 다만 "A사는 토지 지하에 매립돼 있던 폐토사 8000여톤의 처리비용에 해당하는 손해액도 배상받아야 한다고 주장하지만 토사의 정확한 성상을 알 수 없고, 해당 토사가 건설폐기물로 분류될 수 있는 폐기물인지, 토양환경보전법상 오염토양인지 등을 확인할 수 없다"며 "이 부분까지 폐기물 또는 오염토양에 해당한다고 인정하기는 부족하다"고 판시했다.
손해배상
토지
폐기물
매립
한수현 기자
2022-03-21
민사일반
[판결] "변호사 개인적 자문제공 수임료… 수임계약 로펌 명의면 매출에 포함"
로펌 변호사가 개인적으로 자문을 제공하고 수임료를 받았더라도, 수임계약서상 수수료 귀속자가 로펌이고 지급받은 돈 상당액을 로펌 비용으로 사용했다면 해당 수임료는 로펌 매출에 포함시켜야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 특별2부(주심 안철상 대법관)는 A로펌이 서울역삼세무서장을 상대로 낸 법인세 등 부과처분 취소소송(2015두55844)에서 최근 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. A로펌의 파트너 변호사인 B씨는 2008년 C건설사로부터 "회사를 인수할 대상을 물색하고 M&A 절차를 진행해 달라"는 요청을 받았다. C사는 B변호사의 친구의 아버지가 운영하는 회사였다. B씨는 C사 측의 요청에 따라 C사의 주식을 사들일 대상자를 물색하고 매매대금 액수 조정과 대금지급 방법 협의 등 양자간 요구사항을 조율해 주식매매계약을 성사시켰다. B씨는 이 일을 동료 변호사의 도움 없이 혼자서 모두 처리했고, 수임료 20억원도 모두 자신의 개인 계좌로 받았다. 한편 B씨와 C사 사이에 체결된 매수자문 용역계약서는 A로펌 명의로 작성됐고, 용역비를 받기로 한 주체도 A로펌으로 기재했다. 이후 A로펌은 이 사건을 B씨 개인 사건으로 보고 수임료 20억원을 로펌 매출로 잡지 않았다. 그런데 역삼세무서가 2012년 A로펌에 대해 세무조사를 하면서 문제가 생겼다. 역삼세무서는 C사 주식매각과 관련된 20억원의 수임료가 A로펌 매출에서 누락됐다며 5억7000여만원의 법인세와 4억여원의 부가가치세 등 총 10억여원을 납부하라고 통지했다. A로펌은 "B씨가 개인적 친분에 따라 C사 사건을 맡은 것"이라며 "B씨가 파트너 변호사나 변호사가 아닌 일반 개인 지위에서 주식매각을 알선·중개한 것에 불과하기 때문에 법인세 등을 부과하는 것은 부당하다"며 소송을 냈다. 재판부는 "계약서상 용역비의 귀속명의자는 A로펌이고, A로펌은 용역비의 귀속 명의와 실질이 다르다는 점을 증명하지 못했다"며 "계약서가 형식적으로 작성된 허위 계약서로 보기 어렵고, 오히려 B씨가 로펌 구성원의 지위에서 사건을 수행한 것으로 볼 여지가 크다"고 밝혔다. 이어 "B씨가 받은 자문료 중 상당 금액은 실질적으로 A로펌의 비용으로 사용됐다"며 "주식의 인수대상자 물색 등과 같은 중개행위가 법률사무가 아니더라도 로펌이 기업의 인수·합병에 관한 부수업무로서 그러한 행위를 한 경우 그 소득은 로펌에 귀속될 수 있다"고 판시했다. 앞서 1심은 "C사 주식매각 사건의 수임계약서가 A로펌 명의로 작성된 점과 B씨가 사건을 처리하는 과정에서 A로펌 명의의 법인카드를 접대비 등에 사용한 점 등을 볼 때 B씨가 A로펌 변호사로서 C사 경영권 인계에 관한 알선 및 중개, 매매계약서 작성 등의 업무를 하고 그 대가를 받은 것으로 봐야 한다"며 "A로펌에 법인세를 부과한 것은 정당하다"고 판단했다. 하지만 2심은 "수임계약서가 A로펌 명의로 작성되긴 했지만 이는 업무가 종료된 뒤 사후적이고 형식적으로 작성된 것으로 보인다"면서 "용역비가 B씨의 개인계좌로 모두 입금됐고 수령에 관한 영수증도 B씨가 모두 작성한 점 등을 감안할 때 B씨가 개인 자격으로 업무를 수행하고 용역비를 받은 것으로 보인다. 따라서 용역비가 A로펌에 귀속된 것을 전제로 한 법인세 부과 처분은 위법하다"고 봤다.
변호사
수임료
법인세
손현수 기자
2019-11-01
민사일반
부동산·건축
매매계약서 실거래가 작성의무 없다
계약서는 계약성립을 증명하는 방법일 뿐 반드시 실거래가로 매매계약서 작성할 의무는 없다는 판결이 나왔다. 대전지법 민사11단독 송인혁 판사는 20일 부동산 개발업체가 토지 소유주의 실거래가 매매계약서 작성거부를 이유로 계약해제를 주장하며 낸 계약금반환 청구소송(☞2007가단76334)에서 "반드시 실거래가 계약서를 작성할 의무는 없다"며 업체의 청구를 기각했다. 송 판사는 판결문에서 "매매는 당사자의 의사표시의 합치만으로 성립하고 특별한 방식을 요하지 않는다"며 "매매계약의 효력으로 계약 당사자에게 어떤 계약서 작성의무가 발생한다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 그는 또 "공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률과 시행규칙에서 말하는 거래당사자에게 부과된 의무는 부동산 거래신고시 '실제 거래가격'을 신고토록 한 것이지 실거래가 '계약서' 작성의무는 아니다"라며 "계약서는 계약성립을 증명하는 하나의 방법에 불과하고, 작성의무는 법적 근거가 없어 인정할 수 없다"고 덧붙였다. 부동산 개발업체 A사는 지난해 8월 김모(39)씨의 대전유성구 소재 토지를 매수하기로하고 계약금 1억원을 지급하며 실거래가 보다 낮은 금액의 매매계약서를 작성했다. 한달 후 A사는 김씨에게 중도금과 잔금지급을 위한 은행대출을 받기에 필요하다며 실거래가 계약서작성을 요구했는데 김씨가 이를 거절하자 계약해제를 주장하며 소송을 냈다.
계약서
실거래가
작성의무
중도금
잔금
은행대출
2008-05-28
민사일반
부동산·건축
주택·상가임대차
'떴다방' 통한 분양권 전매는 무효
정식 매매계약서 없이 간이영수증만으로 전매한 아파트 분양권 거래는 무효라는 판결이 나왔다. 속칭 ‘떴다방’을 통해 분양권전매가 활발히 이루어지고 있는 현실에서 부동산시장에 미치는 파장이 클 것으로 보인다. 서울지법 민사29부(재판장 곽종훈·郭宗勳 부장판사)는 10일 네차례에 걸친 분양권전매 끝에 서울 강남의 아파트 분양권을 산 유모씨(51)가 아파트분양당첨자 조모씨(56·여)와 부동산중개업자 한모씨(54·여) 등을 상대로 낸 분양권양도절차이행 청구소송(2001가합66180)에서 원고패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “조씨가 중개업자인 한씨로부터 3천5백만원을 받고 ‘A아파트 접수상태’라고 적은 영수증을 교부한 행위는 계약준비교섭단계에 불과하다”며 “계약교섭단계에서는 양 당사자가 언제라도 계약을 체결하지 않을 뜻을 나타낼 수 있고 조씨가 다음날 중개업자에게 계약체결거절의 의사표시를 한 이상 수분양권 양도계약은 확정적으로 무산됐다”고 밝혔다. 재판부는 그러나 “일정한 경우 계약교섭의 부당한 파기로 인한 손해배상책임을 부담하는 경우가 있음은 별론으로 한다”고 덧붙였다. 조씨는 지난해 9월 서울 강남의 11억여원짜리 73평형 아파트분양에 당첨된 사실을 확인하기 위해 아파트 모델하우스에 갔다가 ‘떴다방’ 한씨로부터 3천8백만원을 받고 아파트공급신청접수증과 영수증을 교환했다. 한씨에게 넘긴 접수증은 하룻밤 사이에 세명에게 전매되는 동안 2백만∼5백만원의 프리미엄이 붙어 최종적으로 유씨에게 5천만원에 전매됐다. 조씨는 그날밤 분양권 양도에 대한 남편의 반대의사를 확인하고 다음날 오전 한씨에게 분양권을 팔지 않겠다는 뜻을 알렸으나 접수증을 회수할 수 없게 되자 분실신고를 하고 이를 재발급받은 뒤 건설회사와 아파트공급계약을 체결하기에 이르렀고, 이에 유씨는 조씨와 한씨 등을 상대로 분양권양도절차를 이행하라며 소송을 냈었다.
매매계약서
간이영수증
분양권전매
분양권양도
떴다방
박신애 기자
2002-10-15
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[판결] 법률자문료 34억 원 요구한 변호사 항소심 패소
판결기사
2024-04-18 05:05
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공직선거법명예훼손공정거래손해배상중국업무상재해횡령조세사기노동
달리(Dali)호 볼티모어 다리 파손 사고의 원인, 손해배상책임과 책임제한
김인현 교수(선장, 고려대 해상법 연구센터 소장)
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