[대법원 판결] 구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 임차인(양수인)의 '무주택 세대구성원'은 임차권 양수 당시 물권으로서의 주택 소유권을 보유하지 않은 사람이어야 하므로 임차권 양수 당시 소유한 주택을 제3자에게 매도하는 계약을 체결했더라도 등기를 보유하고 있는 이상 무주택 세대구성원 요건을 충족하지 못한다는 대법원의 첫 판단. 대법원 민사2부(주심 조재연 대법관), 2020다266535 (2022년 10월 27일 판결) [판결 결과] A 씨가 E 주택의 임대사업자인 B 사를 상대로 낸 소유권이전등기소송에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 대전지법으로 환송. [쟁 점] △구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 임차인(양수인)의'무주택 세대구성원'의 판단기준 △공공건설임대주택의 임차권 양도와 관련해 양수인이 '무주택 세대구성원' 요건을 충족하지 못한 임차권 양도 계약의 사법적 효력 △적법한 임차인이 아닌 자에게 공공건설임대주택의 분양전환 대상자 자격을 인정할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] C 주택을 소유하던 A 씨는 2016년 5월 D 씨에게 C 주택을 매도하는 계약만 체결하고 D 씨에게 소유권이전등기를 해주지 않은 상태에서 구 임대주택법상 공공건설임대주택(E 주택)의 기존 임차인 F 씨로부터 임차권을 양수받는 임차권 양도 계약을 체결한 뒤 E 주택에 입주해 실거주했다. 이후 A 씨는 D 씨에게 C 주택의 소유권이전등기를 마쳐준 뒤 E 주택에 전입신고를 마쳤다. B 사는 E 주택을 포함한 임대아파트의 기존 임대사업지 지위를 승계했다. A 씨는 E 주택에 거주하며 무주택자 요건을 충족해 분양전환 대상자 자격을 취득했다며 B 사에 분양전환 신청을 했지만, B 사는 부적격 판정 통보를 했다. 이에 A 씨는 B 사를 상대로 소송을 냈다. 1,2심은 A씨의 손을 들어줬다(원고승소). [대법원 판단 요지] "임차권 양도 당시 건물등기부상 C 주택의 소유자인 A 씨는 무주택 세대구성원으로 볼 수 없어 공공건설임대주택인 E 주택의 임차권을 양수받을 수 없다고 봐야 하므로, A 씨가 F 씨와 체결한 임차권 양도 계약은 강행법규를 위반해 무효이다. 임대인이 동의를 했다고 하여 유효가 되는 것이 아니며 적법한 임차인이 아닌 A 씨가 실제 거주하더라도 우선 분양전환 대상자 자격을 취득할 수도 없다. 구 임대주택법 등 관련 법령이 원칙적으로 임대주택 임차인의 임차권 양도를 금지하되 예외적으로 임차권의 양도를 허용하면서 그 요건으로 양수인이 '무주택 세대구성원'일 것을 정한 취지 등은 국민의 주거안정을 위해 공급되는 임대주택이 투기 또는 투자 목적으로 거래되는 것을 사전에 차단해 실제 주거 수요를 충족시킴으로써 무주택 서민의 주거권을 확보하려는 데에 있다. '무주택세대 구성원'의 주택 소유 여부는 사회에서 통상적으로 이해되는 무주택자의 의미에 따라 보편타당하게 해석해야 하고, 물권취득에 관하여 형식주의를 취하고 있는 우리 법제, 임대사업자가 임차권 양도시 새로운 임차인의 주택 소유 여부를 미리 확인할 의무를 부담하고 있는 점 등에 비춰보면 특별한 사정이 없는 한 건물등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재되어 있는지 여부에 따라 결정돼야 한다. 임대주택법의 입법 목적 침해 방지를 위해서는 임차 내지 분양전환에 의한 경제적 이익 등이 위반행위자에게 부당하게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다. 임차권의 양도에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규이고, 이를 위반한 임차권의 양도는 당사자들의 합의나 임대사업자의 동의 여부 등과 무관하게 사법적으로 그 효력을 인정할 수 없으며 임차권을 적법하게 양도받지 못한 자가 임차권 양수인으로서 공공건설임대주택에서 실제 거주했더라도 우선 분양전환 대상자의 자격을 취득할 수도 없다." [대법원 관계자] "구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 무주택 세대구성원 요건과 관련하여 '주택 소유 여부'에 관한 판단기준이 사법(私法)상 실체적 권리로서의 물권(소유권)의 보유 여부가 된다는 점을 명확히 하고, 이를 위반한 공공건설임대주택의 임차권 양도계약은 무효라는 점을 최초로 판시한 판결이다. 향후 동종 쟁점에 관한 하급심의 판단기준으로 될 것이다."

변론 종결 후 원고 측의 변론재개 신청을 받아들이지 않은 원심에 대해 대법원이 석명권 행사를 게을리해 필요한 심리를 다하지 않았다며 파기환송했다. 변론 종결된 이후라도 원고가 새롭게 주장하는 내용에 대해 재판부가 충분히 심리할 필요가 있었는데도 심리하지 않았다면 다시 재판을 해야한다는 취지다. 대법원 민사3부(주심 이동원 대법관)는 A씨가 B지역주택조합을 상대로 낸 부당이득반환청구소송(2020다277641)에서 최근 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. A씨는 2015년 5월 B조합과 가입계약을 체결하고 조합원 분담금 2000만원을 납부했다. 그런데 A씨는 이듬해 1월 B조합으로부터 주택을 소유하고 있어 조합원 부적격 사유에 해당한다는 통지를 받았다. A씨는 B조합 설명에 따라 소유한 주택을 팔고 같은 해 6월 앞선 계약에 따른 조합원 분담금 중 4600만원을 추가로 납부한 뒤 다시 조합 가입계약을 체결했다. 그러나 B조합은 또다시 관계법령에 따라 조합 설립인가 신청일 기준으로 무주택 요건에 해당하지 않는다며 조합원 승인 불가를 통보했다. 이에 반발한 A씨는 소송을 냈다. 1심은 "A씨가 B조합 설립인가 신청일 기준으로 전용면적 85㎡를 초과하는 주택을 소유하고 있었으므로 A씨가 주택을 매각하더라도 B조합원이 될 수 없음에도, (B조합이) 소유 주택을 매각하면 조합원이 될 수 있다고 설명하고 2차 계약을 체결했다"며 "2차 계약은 당초부터 조합원 자격이 없는 A씨에게 조합원 지위를 부여하는 것을 내용으로 하고 있으므로 원시적으로 불능인 급부를 목적으로 하는 계약으로서 무효"라고 밝혔다. 따라서 "B조합은 A씨에게 지급받은 조합원분담금 등을 부당이득으로 반환할 의무가 있다"고 했다. 반면 2심은 "2차 계약이 원시적 불능으로 무효가 된 이상, 2차 계약이 유효함을 전제로 하는 2차 계약의 분담금에 관한 합의도 따라서 무효가 됐다고 볼 수 밖에 없다"면서도 "1차 계약은 유효하다"며 B조합의 손을 들어줬다. 2심은 "지역주택조합은 비법인사단에 해당하므로 조합원들이 납부한 분담금은 조합재산으로 조합원들의 총유에 속하고, 이러한 총유물의 관리 및 처분에 관해서는 정관이나 규약에 따르고 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 사원총회의 결의에 의해야 하므로 이러한 절차를 거치지 않은 총유물의 관리 및 처분행위는 무효라 할 것"이라며 "B조합 규약은 탈퇴, 조합원 자격 상실, 제명 등으로 조합원 지위를 상실한 자에 대해서는 조합원이 납입한 납입금에서 행정용역비를 제외한 원금 중 소정의 공동분담금을 공제한 잔액을 위약금으로 공제하고 또한 공제 후 잔액에서 총 조합원분담금 중 10%를 차감하고 그 잔액을 지급하는 취지로 규정하고 있는데, A씨가 납부한 분담금의 전액 반환, 즉 총유물의 처분행위와 관련되는 이 사건 1차 계약의 해제 합의는 이 규약 내용과 충돌하기 때문에 총회 결의가 있어야 유효한 것으로 볼 수 있으나, 이 같은 결의가 이뤄진 사실을 인정할 증거가 없어 1차 계약의 해제 합의는 무효이므로 1차 계약은 여전히 유효하다"고 설명했다. 상고심에서는 A씨가 항소심 변론 종결 후 또 다른 취지의 주장을 하기 위해 변론재개 신청을 했는데 재판부가 이를 받아들이지 않고 패소 판결을 한 것이 쟁점이 됐다. “석명권 행사에 소홀 심리 속행할 의무 있다” 원고패소 원심 파기 대법원은 "당사자가 변론 종결 후 주장·증명을 제출하기 위해 변론재개 신청을 한 경우 이를 받아들일지 여부는 원칙적으로 법원의 재량에 속하지만, 변론재개 신청을 한 당사자가 변론종결 전에 그에게 책임을 지우기 어려운 사정으로 주장·증명을 제출할 기회를 제대로 갖지 못했고, 그 주장·증명의 대상이 판결의 결과를 좌우할 수 있는 관건적 요증사실에 해당하는 경우 등과 같이, 변론재개 없이 패소 판결을 하는 것이 민사소송법이 추구하는 절차적 정의에 반하는 경우에는 법원은 변론을 재개하고 심리를 속행할 의무가 있다"고 밝혔다. 또 "법원이 사실상 또는 법률상 사항에 관한 석명의무나 지적의무 등을 위반한 채 변론을 종결했는데 당사자가 그에 관한 주장·증명을 제출하기 위해 변론재개 신청을 한 경우 등과 같이 사건의 적정하고 공정한 해결에 영향을 미칠 수 있는 소송절차상의 위법이 드러난 경우에는 사건을 적정하고 공정하게 심리·판단할 책무가 있는 법원으로서는 그와 같은 소송절차상의 위법을 치유하고 그 책무를 다하기 위해 변론을 재개하고 심리를 속행할 의무가 있다"고 지적했다. 대법원은 "A씨가 청구원인으로서 1차 계약은 합의 해제됐고 2차 계약은 무효라는 전제에서 A씨가 부담한 조합원 분담금 등을 부당이득이라고 주장하면서 반환을 구함에 대해, 원심은 2차 계약은 원시적으로 불능인 급부를 내용으로 해 무효이나, 1차 계약에 관한 해제 합의가 B조합의 총회결의를 거치지 않아 무효이므로 여전히 1차 계약은 유효하다고 판단해 A씨의 청구를 기각했다"고 설명했다. 또 "A씨는 B조합의 주장을 전면 부인해 오다가, 원심 변론 종결 후인 2020년 8월 변론재개 신청서 및 같은 해 9월 준비서면을 통해 B조합이 주장하는 위약금이 과도하다고 주장한 사실을 알 수 있다"고 덧붙였다. 이어 "A씨가 원심 변론 종결 후 B조합이 주장하는 위약금이 과도하다는 취지의 서면을 제출했다면, 이는 변론을 재개해 1차 계약이 자동해제되었다는 전제 하에 앞서 본 B조합의 예비적 주장을 원용해 정당한 범위 내의 위약금 등을 공제한 나머지 범위의 금원 반환을 추가하겠다는 취지로 선해해 볼 수 있는 점 등에 비춰보면, 원심으로서는 변론을 재개해 적절한 석명을 통해 1차 계약의 효력 유지 여부나 A씨의 청구원인 추가 여부 등을 충분히 심리할 필요가 있었다"고 했다. 그러면서 "그럼에도 원심은 추가 심리를 하지 않은 채 판시와 같은 이유만을 들어 A씨의 청구를 기각하고 말았다"며 "이러한 원심의 판단에는 석명권 행사를 게을리 하고 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다.

한국토지주택공사가 공공임대주택을 분양하면서 법정기준을 넘어선 분양전환가격을 책정한 것은 무효라는 대법원 전원합의체판결이 나왔다. 무주택자에게 합리적인 가격에 주택을 공급하고자 하는 임대주택법의 취지를 실효적으로 보장해야 한다는 취지다. 이번 판결로 '분양전환가격이 지나치게 높아 임차인의 우선분양전환권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이르러 임대주택법의 입법목적을 본질적으로 침해하는 경우에만 허용될 수 없다'고 판시한 종전 2004다33605 판결은 변경됐다. 대법원 전원합의체(주심 이홍훈 대법관)는 광주 광산구 주공아파트 주민 서모(40)씨 등 71명이 "임대주택 분양계약에서 법정 분양전환가격을 초과해 책정된 금액은 부당이득에 해당한다"며 한국토지주택공사를 상대로 부당이득반환을 청구하며 낸 소유권이전등기 등 청구소송 상고심(☞2009다97079)에서 원고승소한 원심을 21일 확정했다. 재판부는 판결문에서 "임대주택법 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정도모를 입법목적으로 하고 있고 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 임대주택의 분양이 이뤄지도록 하고 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "그런데 임대사업자가 분양전환가격 산정기준에 기속되지 않는다고 보면 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 후 그에 따라 분양계약을 체결할 것을 통고하고 이에 응한 임차인으로부터 분양전환가격 산정기준을 초과한 분양대금을 수령하는 것이 허용돼 이는 관련 법령의 입법취지를 심하게 훼손할 뿐만 아니라 임대주택제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될 우려가 있다"고 설명했다. 따라서 재판부는 "법에서 정한 분양전환가격 산정기준을 위반해 임대주택을 분양한 임대사업자에게 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 관련 법령의 규정들을 강행법규에 해당한다고 봐 정해진 산정기준에 의한 금액을 초과한 부분에 대해서는 무효로 봐야 한다"고 판단했다. 2000년부터 임대아파트를 임차해 거주해온 서씨 등은 2007년 분양전환신청을 했으나 주택공사가 법정산정기준을 초과한 분양전환가격을 통보하자 계약을 거부하고 소송을 냈다. 지금까지 대법원은 임대사업자가 산정기준을 초과한 분양전환가격을 책정해도 임차인의 분양권을 박탈하는 정도가 아니라면 위법하지 않다고 판단해왔었다. 1심은 기존 대법원판례에 근거해 피고인 주공의 손을 들어줬다. 이에 서씨 등은 아파트분양계약을 체결하고 주택공사가 제시한 분양대금도 모두 납부한 뒤, "법정 분양전환가격을 초과한 액수는 주택공사의 부당이득"이라며 청구취지를 변경해 항소했다. 2심은 1심을 뒤집고 주공에 패소판결을 내렸다.

가족 중에 집을 보유한 적이 있는 사람이 있는데도 불구하고 무주택세대보다 우선해서 임대주택을 분양받으려던 자들의 행동에 법원이 제동을 걸었다. 이번 결정은 2005년 임대주택법이 개정돼 우선분양전환 대상자 부분이 '무주택세대주인 임차인'에서 '무주택자인 임차인'으로 바뀐 것을 자기들에게 유리하게 확대해석해 법의 취지를 왜곡한 것에 대해 법원이 철퇴를 내린 결정으로 배우자가 주택을 일시 보유한 적이 있더라도 임대주택을 분양받을 수 없다는 취지의 결정이다. 또 이번 결정은 구욱서 서울고법원장이 재판업무에 복귀한 후 처음 내린 결정이기도 해 눈길을 끌고 있다. 서울고법 민사50부(재판장 구욱서)는 전모씨와 김모씨가 "개정 임대주택법에 따라 가족전원이 무주택자가 아닌, 가족 중에 무주택자가 있기만 하면 우선분양전환 대상자"라며 한국토지주택공사를 상대로 낸 분양절차중지등 가처분 신청사건 항고심(2010라498)에서 기각결정을 내렸다. 재판부는 결정문에서 "임대주택의 우선분양권은 임대주택을 임대의무기간이 지난 후에 분양전환함에 있어 기존 임차인 중에서 무주택 등 일정한 자격요건을 갖춘 자에게 우선 분양받을 수 있게 특혜를 부여하는 것"이라며 "입주자모집공고일부터 입주시까지 무주택세대주라는 요건을 갖추지 못한 자는 특별한 사정이 없는한 임차인의 자격이 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "만약 그런 요건을 갖추지 못한 자가 임대주택을 임차해 그곳에 거주한다고 하더라도 이를 적법한 거주라고 볼 수 없다"며 "임대주택법이 임차인의 자격, 선정방법 등 세부사항에 대해 정하도록 위임한 주택공급에 관한 규칙에 따르면 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 임대주택에 당첨돼 입주하는 경우에는 임대주택을 명도해야 한다고 규정하고 있다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "결국 85㎡ 이하의 임대주택에 있어서 임차인의 배우자가 임대주택의 입주자모집공고일 이후로서 임대기간 만료 전에 다른 주택을 소유하는 경우에는 그 배우자가 임차인 본인과 동일한 세대별 주민등록표상에 등재돼 있는지를 묻지 않고 적법한 거주라고 할수 없다"며 "해당 임차인은 임대주택법 제21조1항에 따른 임대주택의 우선분양권을 취득할 수 없다"고 설명했다.

임차인이 임대차계약 만료 후 우선분양전환을 조건으로 임대주택에 입주했더라도 계약만료 후 분양신청을 하지 않았다는 이유로 바로 불법주거배상금을 물을 수 없다는 대법원판결이 나왔다. 임대주택의 임차인에게 부여된 우선수분양권의 행사는 임차인의 의무가 아니라 권리에 해당한다는 것이다. 대법원 민사3부(주심 박시환 대법관)는 손모씨 등 임대주택 주민 115명이 대한주택공사를 상대로 낸 부당이득금 반환소송 상고심(2009다19468)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 “원고들이 대한주택공사로부터 아파트를 임차할 당시 임대차계약의 계약특수조건으로 계약해지시 임대인은 임차인으로 하여금 해지일로부터 1개월 이내에 임대주택을 명도하도록 하고, 이를 이행하지 않으면 불법거주배상금을 납부하도록 정하고 있다”며 “그러나 계약특수조건은 우선수분양권을 가진 임차인은 임대인이 지정한 기간 내에 이를 행사해야 하고, 기간이 지나면 우선수분양권을 행사할 수 없다는 의미일 뿐 임차인에게 그 기간 내에 분양계약을 체결할 의무를 부과한 것은 아니다”라고 밝혔다. 재판부는 이어 “임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하는 임대주택법이 무주택임차인에게 우선수분양권을 인정한 취지 등에 비춰볼 때 원고들의 불법거주배상금 납부를 인정한 원심은 임대주택 임차인의 우선수분양권 등에 관한 법리를 오해한 나머지 임대차계약의 해석을 그르친 위법이 있다”고 지적했다.

무주택세대주에게 우선공급되는 주택의 임차인이 무주택자격을 상실한 상태에서 임대차계약을 갱신했다면 계약해지 사유가 된다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 박시환 대법관)은 SH공사(구 서울도시개발공사)가 서울노원구 M임대아파트 임차인 김모(63)씨를 상대로 낸 건물명도소송 상고심(2008다3848)에서 원고승소 판결을 내린 원심을 파기하고 지난달 29일 사건을 서울북부지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 “무주택세대주에게 우선공급되는 주택의 임차인은 임대차기간 동안에도 계속 무주택세대주로서의 요건을 유지해야 한다”며 “임대차기간 동안 무주택세대주로서의 요건을 유지하지 못하면 입주자 요건을 상실하며 나아가 임차인이 이런 사실을 숨기고 임대차계약을 갱신했다면 계약일반조건 제10조1항1호의 ‘허위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우’에 해당돼 계약해지 사유가 된다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “김씨의 아들이 2001년6월 다른 주택의 소유권을 취득했으므로 2004년 2차 갱신계약에 따른 임대차기간 동안에도 무주택세대주로서의 요건이 상실된 상태”라며 “그럼에도 원심은 임대차계약상의 계약해지사유에 관한 SH공사의 주장에 대해 판단을 누락하거나 계약해지사유에 관한 해석을 그르치고 필요한 심리를 다하지 않은 위법이 있다”고 설명했다. 지난 91년부터 M임대아파트에 거주한 김씨는 2002년부터 2년마다 총 3회에 걸쳐 임대차계약을 갱신해왔다. 그러던 중 김씨의 아들 박모씨가 1차 계약갱신 전인 2001년6월께 김포에 아파트를 구입, 소유권이전등기까지 마쳤고 이후 2005년에는 용산구 이태원쪽으로 주민등록을 이전했다. SH공사는 2002년 계약갱신 당시 아들 박씨가 주택을 소유한 사실이 드러났다는 이유로 3차 임대차갱신계약해지를 통보했으나 김씨가 건물명도를 거부하자 소송을 냈다. 1심은 김씨에게 SH공사에 건물을 인도하라며 원고승소 판결했으나, 2심은 “2005년에 주민등록을 이전해 더이상 세대원이 아닌 박씨가 아파트의 소유권을 보유하고 있다는 사정은 2006년 3차 갱신의 적법한 해지사유가 되지 않는다”며 SH공사에 패소판결을 내렸다.