제주시 애월읍의 한 목장에서 말들이 한가로이 풀을 뜯고 있다. <사진=연합뉴스> 과세당국이 토지 현황조사를 제대로 하지 않은 채 재산세를 잘못 부과했더라도 이는 ‘중대하고 명백한 하자’로 볼 수 없어 무효가 아닌 취소사유라는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 오석준 대법관)는 한화호텔앤리조트가 제주특별자치도와 국가를 상대로 낸 부당이득금반환청구소송(2021다224408)에서 원고 일부 승소 판결한 원심을 파기환송했다. 판결문에 따르면 한화는 2013년 제주시 애월읍 소재 목장 용지에 축사를 짓고 말을 사육해왔다. 이에 제주시는 별도의 조사 없이 이 토지를 합산과세대상으로 보고 2014∼2018년 한화 측에 귀속재산세와 지방교육세 7000여만원을 부과했다. 영등포세무서도 같은 명목으로 3억여 원을 징수했다. 소송을 제기한 한화 측은 “해당 토지가 2013년부터 실제 목장으로 사용돼 분리과세 대상에 해당함에도 제주시가 이를 합산과세 대상으로 분류해 높은 세율을 적용했다”며 “분리과세 대상 토지는 종합부동산세와 농어촌특별세 부과 대상이 아님에도 영등포세무서가 세금을 거둬 처분에 중대·명백한 하자가 있다”고 주장했다. 1심 재판부는 세무당국이 세금 항목을 잘못 분류한 사실을 인정하면서도 “하자가 중대하다고 해도 명백하다고 볼 수는 없다”며 원고 패소로 판결했다. 하지만 2심 재판부는 세무당국의 처분에 “중대하고 명백한 하자가 있어 재산세 부과처분은 당연 무효”라며 원고 일부 승소 판결했다. 2심 재판부는 “과세 관청이 토지가 목장 용지로 되어있고, 실제 목장으로 사용되고 있음에도 귀속연도에 토지 현황 조사를 전혀 하지 않은 채 이전 귀속연도의 과세자료에만 의존해 종합합산 및 별도합산 과세대상 토지로 과세처분을 했다”며 “과세 대상·절차에 본질적인 부분을 위반한 중대한 하자가 있다”고 판시했다. 이어 “제주시가 재산세와 지방교육세를 부과하기 전 법령에 따라 현황을 조사했다면 해당 토지가 분리과세 대상에 해당함을 쉽게 알 수 있었을 것으로 보인다”고 지적했다. 2심 판단은 대법원에서 뒤집혔다. 대법원은 “재산세 분리과세대상이 되는 ‘목장용지’에 해당하기 위해서는 그 지상에 축사 등 축산용 건축물이 존재하고 말이 사육되는 등 토지의 사실상 현황을 ‘목장용지’로 볼 수 있다는 것만으로는 부족하다”며 “가축 마릿수, 그에 따른 토지의 기준 면적, 토지 사용 목적, 용도지역 등 사실관계에 대한 정확한 조사가 필수적으로 요구된다”고 설명했다. 그러면서 “과세대상이 되는 것으로 오인할 만한 객관적인 사정이 있고 과세대상이 되는지의 여부가 사실관계를 정확히 조사해야 비로소 밝혀질 수 있는 경우라면 하자가 중대한 경우라도 외관상 명백하다고 할 수 없다”며 “조사결정절차에서 단순한 과세대상의 오인, 조사방법의 잘못된 선택, 세액산출의 잘못 등의 위법이 있는 경우에는 취소사유가 될 뿐”이라고 판시했다. ◆분리과세대상, 합산과세대상 토지는 △분리과세대상(농지·목장용지·임야 등) △별도합산과세대상(공장용·영업용 건축물의 부속토지 등) △종합합산과세대상(나대지, 무허가 건축물 부속토지 등)으로 나뉜다. 이 중 분리과세대상의 세율이 가장 낮다. ◆무효와 취소 처음부터 법률행위의 효과가 발생하지 않은 것은 무효, 일단 법률행위가 성립돼 효과가 발생한 후 취소권 행사에 의해 소급적으로 효력을 잃게 되는 것은 취소다.

1조6000억 원 펀드 환매 중단 사태를 불러온 '라임자산운용(라임) 사건'으로 큰 손해를 본 개그맨 김한석 씨와 아나운서 이재용 씨 등 투자자들이 대신증권을 상대로 낸 소송에서 대신증권 측이 투자금 중 80%만 반환해야 한다는 판단이 대법원에서 확정됐다. 1심에서는 투자금 전액을 반환하라고 했는데, 2심에서 인정액이 줄었고 대법원에서 이를 확정한 것이다. 이번 확정 판결은 소송제기 4년여 만에 나왔다. 대법원 민사3부(주심 이흥구 대법관)는 최근 김 씨 등 투자자 4명이 대신증권을 상대로 제기한 부당이득금 사건 상고심에서 심리불속행기각으로 원고일부승소한 원심을 확정했다(2023다294043). 2심은 작년 9월 원고승소 판결한 1심을 취소하고 "대신증권은 김 씨에게 2억9900여만 원을, 이 씨에게 8억1400여만 원을, A 씨에게 2억7400여만 원을, B 씨에게 5억6500여만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 김 씨 등은 2020년 2월 "전 대신증권 반포WM센터장이 라임자산운용 펀드의 손실 위험성을 제대로 알리지 않고 '완전히 안정적', '확정 금리형 상품' 등의 표현을 사용해 펀드를 판매했다"며 소송을 냈다. 1심은 투자자들과 대신증권 간 계약을 매매계약으로 봤고, 투자자들이 민법 제110조에 따라 각 매매계약을 취소한다는 의사가 표시된 소장부본이 대신증권에 도달했다는 것이 명백하므로 대신증권은 매매계약 취소에 따른 원상회복으로서 투자자들이 지급한 매매대금을 지급해야 한다고 판단했다. 하지만 2심의 판단은 달랐다. 2심은 대신증권을 라임자산운용의 위탁매매인이 아닌 독립된 당사자로서 각 펀드의 가입대금을 투자자들에게 지급받아 각 펀드에 가입하게 한 것이라고 판단했다. 재판부는 대신증권의 직원이었던 장 씨가 '연 8% 확정금리형 상품', '은행예금처럼 발생 가능한 위험을 최소화했다'고 설명하고 각 펀드 중 일부가 모(母) 펀드에 재간접투자됐다는 등의 위험성을 고지하지 않았더라도 투자자들이 대신증권의 고의적인 기망행위로 인해 착오에 빠져 펀드 판매계약을 체결했다고 볼 수 없다고 봤다. 2심은 "투자위험은 원칙적으로 투자자들이 판단해야 할 몫임에도 투자자들은 대신증권의 장 씨로부터 펀드의 수익과 위험성의 수준에 관해 간략한 설명만 들었을 뿐, 구체적으로 각 펀드의 투자대상 및 투자구조, 운용방식 등에 관한 객관적인 사실을 문의해 스스로 원금 손실이 발생할 수 있는 경우와 그 가능성, 투자손실 규모 등을 파악한 바 없다"고 말했다. 이어 "김 씨 등이 장 씨의 설명만 듣고 펀드의 수익률 및 위험성 등에 관해 착오에 빠져 대신증권과의 판매계약을 체결했다고 단정하기 어렵다"며 "펀드 가입 이후 대신증권 해피콜 통화 시 '펀드 투자 시 투자위험성에 대해 설명 들으셨습니까' 등 질문에 모두 '네'라고 답한 점 등을 고려하면 장 씨의 설명만 듣고 펀드에 가입했다는 것은 쉽사리 납득하기 어렵다"고 밝혔다. 또한 2심 재판부는 이들 간 판매계약을 착오에 의한 의사표시로서 취소할 수 없다고 판단했다. 2심은 "각 펀드의 수익률 등은 직접 확인이 불가능하거나 불확실한 요소로서 장래의 미필적 사실의 발생에 대한 기대나 예상에 불과해 김 씨 등 투자자들로서는 장래 수익 내지 투자손실 위험 수준 등을 예측하거나 기대하고 판매계약을 체결한 데 지나지 않으므로 이를 착오로 다룰 순 없다"며 "그런 예측이나 기대와 다른 사정이 발생했더라도 그로 인한 위험은 원칙적으로 투자자인 김 씨 등이 스스로 감수해야 한다"고 했다. 대신증권의 소송대리인으로 참여한 이상재(46·사법연수원 38기) 법무법인 태평양 변호사는 "라임펀드와 관련해 사기 또는 착오에 의한 판매계약의 취소를 인정하지 않은 최초의 확정 판결"이라며 "자본시장법상 투자신탁에서 투자중개업자와 투자자 사이의 법률관계가 매매계약이 아닌 '무명계약'이라고 설시한 최초의 판결"이라고 설명했다. 이어 "이 판결의 확정에 따라 라임펀드를 비롯한 여러 펀드 판매계약의 취소가 문제된 분쟁 사건에서 자본시장법상 투자신탁에서의 투자중개업자와 투자자 사이 법률관계 및 계약 취소에 관한 법리가 명확하게 정리될 것으로 보인다"고 밝혔다.

금융기관의 계좌가 압류금지 채권에 해당하는지 여부는 금융기관이 아니라 예금주인 채무자가 증명해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 25일 법원에 따르면 최근 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 A 씨가 B 은행을 상대로 낸 예금 반환 소송에서 원고 승소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울남부지법으로 돌려보냈다(2021다206356). A 씨는 대부업체로부터 850만여 원을 빌리고 갚지 않아 2012년 법원으로부터 채권 압류와 추심 명령을 받았다. 법원은 A 씨의 B 은행 예금 180만 원에 대해 압류·추심을 명령했다. 당시 해당 계좌 잔액은 155만 원이었다. A 씨는 해당 계좌 잔액 중 150만 원은 민사집행법이 규정한 압류금지 채권에 해당한다며 B 은행을 상대로 소송을 제기했다. 민사집행법 제246조 제1항 제8호는 채무자가 한 달간 생계유지를 위해 필요한 예금을 압류금지 채권으로 정하고 있다. 또 당시 시행 중이던 구 민사집행법 시행령 제7조는 압류하지 못하는 예금의 금액에 대해 ‘개인별 잔액이 150만 원 이하인 예금 등으로 하되, 압류하지 못한 금전이 있다면 150만 원에서 그 금액을 뺀 금액’으로 하도록 규정했었다. 1·2심은 “B 은행이 A 씨에게 예금 계좌 잔액 중 압류 금지 금액에 해당되는 150만 원을 지급할 의무가 있다”며 A 씨의 손을 들어줬다. B 은행 측이 “원고가 제출한 증거만으로는 해당 예금이 압류금지 채권인지 알 수 없고 법원의 압류 취소나 변경 결정 없이는 금액을 지급할 수 없다”고 주장했으나 법원은 받아들이지 않았다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 우선 “대법원이 소액사건이라는 이유로 법령 해석에 관해서 판단하지 않고 사건을 종결한다면 국민생활의 법적 안정성이 저해될 수 있다”며 “소액사건에 대해 상고이유로 할 수 있는 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 때’라는 요건을 갖추지 않았더라도 ‘법령 해석의 통일’이라는 대법원의 본질적 기능을 수행하기 위해 실체법 해석·적용의 잘못에 관하여 판단할 수 있다”고 전제했다. 대법원은 또 민사집행법이 규정한 ‘채무자의 한 달간 생계유지에 필요한 예금’에 대해 “채무자 명의의 어느 한 계좌에 예치돼 있는 금액이 아니라 개인별 잔액, 즉 각 금융기관에 예치돼 있는 채무자 명의의 예금을 합산한 금액 중 일정 금액을 의미한다”고 판시했다. 이어 “소송에서 지급을 구하는 예금이 압류 당시 채무자의 개인별 예금 잔액 중 위 규정에서 정한 금액 이하로서 압류금지 채권에 해당한다는 사실은 예금주인 채무자가 증명해야 한다”며 “A 씨가 2019년 10월 말 B 은행 계좌의 입출금 내역을 증거로 제출했지만, 압류된 다른 계좌의 입출금 내역 등은 추가 자료 제출이 없는 이상 B 은행 계좌에 남아 있는 예금이 압류금지채권에 해당하는지 여부를 알기 어렵다고 할 것이므로 원고가 증명을 다했다고 보기는 어렵다”고 판단했다. 그러면서 “원심은 압류금지채권 해당 여부에 관한 증명책임이 제3채무자인 피고에게 있다는 전제 하에 피고가 이 사건 압류 이후에 원고가 압류금지금액에 해당하는 예금을 인출하였음을 증명하지 못한 이상 위 예금이 압류금지채권에 해당하는 부분이라고 볼 수 있으므로 원고가 이 사건 계좌에 남아있는 예금의 반환을 구할 수 있다고 판단했다”며 “원심 판단에는 압류금지채권 해당 여부에 대한 증명책임에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 밝혔다.

임차인이 임대차 계약의 갱신을 요구한 뒤, 갱신된 계약 기간이 시작되기 전에 임대인에게 다시 계약 해지를 통지한다면 계약 종료일은 언제로 봐야 할까? 이러한 경우 해지의 효력 발생 시점은 '해지통지 후 3개월'이라는 대법원 첫 판단이 나왔다. 즉, 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 해지 의사가 임대인에게 도달했다고 하더라도 갱신된 임대차계약 기간이 개시된 때부터 3개월이 지나야만 해지의 효력이 발생하는 것은 아니라는 취지다. 대법원 민사1부(주심 서경환 대법관)는 1월 11일 A 씨(소송대리인 법무법인 위온 박찬호, 손원우, 전병모 변호사)가 B 씨를 상대로 낸 임대차보증금등반환 청구의 소(2023다258672)에서 원고승소 판결한 원심을 파기환송했다. A 씨는 B 씨로부터 한 아파트를 2019년 3월 10일부터 2021년 3월 9일까지 임대하는 계약을 체결했다. A 씨는 B 씨에게 임대차계약 갱신 요구를 통지했고, 2021년 1월 5일 B 씨에게 도달했다. 그런데 A 씨는 돌연 2021년 1월 28일 갱신된 임대차 계약을 해지한다고 통지했고, 다음 날 B 씨에게 도달했다. A 씨는 자신의 해지 통지가 도달된 지 3개월이 지난 2021년 4월 30일까지의 임대료를 지불한 뒤 아파트에서 나왔다. 하지만 B 씨는 임대차 계약이 갱신된 임대차 기간이 개시되는 3월 10일부터 3개월이 지난 6월 9일 해지됐음을 전제로, A 씨에게 이때까지 발생한 임대료 공제한 임대차 보증금과 장기수선충당금을 반환했다. 이에 A 씨는 소송을 냈다. 재판부는 "주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 '임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'며 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 '제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다'고 규정한다"며 "주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 '제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다'고 규정하고, 제2항은 '제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다'고 규정하고 있다"고 판시했다. 그러면서 "이러한 규정을 종합하면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다"며 "갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하는데, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지"라고 설명했다. 이어 "A 씨의 갱신된 임대차 계약 해지 취지가 기재된 통지가 2021년 1월 29일 B 씨에게 도달했으니, 그로부터 3개월이 지난 2021년 4월 29일 갱신된 임대차 계약의 해지 효력이 발생했다"며 "원심으로서는 임대차 계약의 해지효력이 발생한 2021년 4월 29일을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 B 씨가 이를 A 씨에게 반환하도록 하는 판단을 했어야 한다"고 덧붙였다. 앞서 1심은 원고 일부승소, 2심은 원고패소 판결했다.

상호명의신탁이 합의로 해지된 상황이어서 실질적인 소유자가 따로 있더라도, 등기 이전 없이는 명의신탁자가 명의수탁자로부터 소유권을 승계 취득한 제3자에게 소유권을 주장할 수 없다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 안철상 대법관)는 지난달 28일 A 씨(소송대리인 이시훈 변호사)가 B 씨 등을 상대로 제기한 토지지료 청구소송 상고심에서 원고패소한 원심판결을 파기하고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다(2023다260972). B 씨의 부모는 1970년경 서울시 성북구 일대의 토지 중 일부를 취득한 후 건물을 신축하고 1984년 10월경 공유지분 절반씩 소유권보존등기를 마쳤다. 이 토지는 분할 전 B 씨의 부모를 비롯한 공유자 여러 명의 공유로 등기돼 있었으나 내부적으로는 각 공유자가 분할 전 토지 중 특정 부분을 소유하는 구분 소유적 공유관계에 있었다. 1998년경 공유자들은 구분소유적 공유관계를 해소하기로 하고 각 소유 부분에 관해 분필등기를 바친 후 2000년 1월 각 소유 부분에 관해 상호 명의신탁을 해지하고 소유권이전등기를 해주는 내용의 재판상 화해를 했다. 공유자 중 한 명인 C 씨는 2000년 5월경 해당 토지의 일부에 관해 화해조서에 따라 소유권이전등기를 마쳤으나, B 씨의 부모는 화해조서에 따른 소유권이전등기를 마치지 않았다. 그 때문에 해당 토지는 여전히 공유자들의 공유로 등기가 된 상태로 있었다. C 씨는 그 토지의 일부에 관해 지분등기가 된 상태에서 사망해 그 상속인들이 협의분할 상속을 원인으로 해당 지분의 소유권이전등기를 마쳤는데, 상속인 중 일부의 지분을 A 씨가 2020년 11월 경매로 취득하고 소유권이전등기도 마쳤다. B 씨의 부모도 사망 이후 자녀들에게 5분의 1지분씩 상속했고, B 씨는 A 씨를 제외한 나머지 공유자들의 공유지분 전부에 관해 2000년 1월 명의신탁해지를 원인으로 소유권 이전등기를 마쳤다. A 씨는 “해당 토지의 일부 지분의 소유자인데, 토지상 이 건물의 소유자인 B 씨 등에 대해 법정지상권의 성립을 전제로 지료 혹은 건물 성립 시 토지와 건물의 소유자가 달랐으므로 법정지상권이 성립하지 않음을 전제로 지료 상당의 부당이득을 반환하라”며 소송을 제기했다. 법정지상권이란 토지와 건물 중 하나의 소유자가 바뀌었을 때, 토지 소유자의 의사에 상관없이 법률에 따라 건물을 계속 사용할 수 있도록 하는 권리다. 1심은 “등기부상 공유지분을 갖는다고 해도, 그 공유지분등기는 명의인이 아무런 권리를 가지지 않는 목적물에 관한 것으로서 효력이 없다”며 “이를 승계 취득한 A 씨 또한 그 권리를 주장할 수 없다”며 A 씨의 주장을 받아들이지 않았다. 2심도 “해당 토지에 관한 C 씨와 B 씨 등 사이의 구분 소유적 공유관계는 이미 해소됐다”며 “등기부상 C 씨 또는 그 상속인들 명의의 공유지분등기가 남아있어도 명의인이 아무런 권리를 가지지 않는 목적물에 관한 것으로서 효력이 없고, 이를 승계 취득한 A 씨 또한 그 권리를 주장할 수 없다”며 A 씨의 항소를 기각했다. 하지만 대법원 판단은 달랐다. 대법원은 “공유자들 사이에 상호명의신탁이 해지됐더라도 B 씨 등이 일부 지분에 관한 소유권이전등기를 이전받지 않았으므로 외부 관계에서 해당 지분에 관한 소유권은 C 씨의 상속인들에게 있고 그 상속인으로부터 경매로 지분을 취득한 A 씨가 그 지분의 소유자”라고 밝혔다. 이어 “원심은 B 씨 등이 해당 지분의 소유자라고 판단했고, 이러한 원심 판단에는 명의신탁 해지의 효력에 관한 법리 등을 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 했다. A 씨를 대리한 이시훈(40·변호사시험 2회) 법무법인 슈가스퀘어 변호사는 “민법 제186조는 소유권의 변경에 대해 등기해야 효력이 생긴다는 원칙을 천명하고 있고, 민법 제187조에서는 ‘상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득’만을 등기 없이 물권변동이 일어나는 예외 사유로 삼고 있다”며 “이번 대법원 판결은 등기에 기초한 물권변동을 원칙으로 삼아야 한다는 법리를 다시금 널리 선언한 것”이라고 말했다. 이어 “상호명의신탁이 해소되었다 하더라도 ‘명의신탁 법리’에 따라 대외적으로 소유권 변동이 있었던 것으로 봐서는 안 되고 대내적인 소유권 변동만 있었던 것으로 봐야 한다고 주장했다”며 “대법원에선 상호명의신탁에서만 등기에 기초한 물권변동 원칙의 예외를 인정할 필요가 없다고 본 것”이라고 설명했다.

아파트 매매계약을 체결한 상황에서 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 했다가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했다면, 매매계약에 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 이동원 대법관)는 지난 12월 7일 A 씨가 B 씨를 상대로 제기한 소유권이전등기 소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다(2023다269139). A 씨는 2021년 1월 B 씨로부터 인천 연수구의 아파트를 11억 원에 매수하기로 하는 가계약을 체결하고, 계약금으로 1억1000만 원을 지급했다. 이후 A 씨와 B 씨는 본계약을 체결했는데, 계약 체결 무렵 아파트에는 임차인인 C 씨가 같은 해 10월까지로 임대차계약을 체결하고 거주 중이었다. 이때 A 씨와 B 씨의 매매계약 체결을 중개한 공인중개사는 C 씨와 통화해 C 씨가 임대차계약기간 만료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않고 아파트를 인도할 것임을 확인받았다. 이에 따라 매매계약 특약사항에는 C 씨의 임대차보증금 5억 원은 A 씨에게 승계 조건이라는 등의 내용이 포함됐다. 그런데 잔금 지급일 직전 C 씨는 갑자기 갱신요구권을 행사해 아파트에 2년 더 거주하겠다고 통보했다. 그러자 이 아파트에 실거주할 목적으로 계약을 체결했던 A 씨는 B 씨에게 잔금 지급을 하지 않았고, B 씨는 이를 이유로 계약 해제 의사를 표시했다. 이에 대해 A 씨는 “B 씨는 C 씨의 의사를 전달했을 뿐 C 씨의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 인도할 의무를 이행제공하지 않아 잔금을 지급하지 않은 것이므로 매매계약에 따른 채무를 불이행한 것이 아니다”라며 “매매계약에 따른 소유권이전등기 절차를 이행하라”는 취지의 소송을 제기했다. B 씨는 “A 씨는 C 씨의 계약갱신요구권 행사를 빌미삼아 잔금지급의무를 이행하지 않으면서 임차인 문제가 해결되지 않는 한 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공받더라도 잔금을 지급할 의사가 없다는 의사를 명백히 했다”고 맞섰다. 1심은 A 씨의 주장을 일부 받아들여 “B 씨가 A 씨로부터 잔금 1억9000만 원을 지급받음과 동시에 A 씨에게 소유권이전등기 절차를 이행하라”고 했다. 1심은 C 씨의 계약갱신요구권이 주택임대차보호법상 보호되는 임차인의 권리로서 임대인이 이를 거부할 수 없다거나 그 행사 여부가 오로지 C 씨의 의사에 달린 것이라고 하더라도, B 씨의 아파트에 대한 인도의무가 면제된다고 할 수 없다고 판단했다. 2심에서는 이 판단이 뒤집혔다. 2심은 “A 씨와 B 씨 간 매매계약의 특약사항으로 ‘임대차보증금은 A 씨에게 승계 조건이며 임대 만기는 2021년 10월, 실제 명도는 2021년 12월로 한다’는 내용을 기재했다고 해서 아파트 인도의무가 2021년 12월로 유예되고 A 씨의 잔금지급의무가 선이행의무가 된다고 볼 수 없다”며 “이 같은 방법으로 목적물 인도의무를 이행한 B 씨에게 2021년 12월까지 C 씨와의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 A 씨에게 현실인도할 의무가 있다고 보기도 어렵다”고 밝혔다. 하지만 대법원 판단은 달랐다. 재판부는 “이 사건 매매계약에는 ‘매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력한다’는 내용과 특약사항으로 ‘실제 명도는 2021년 12월로 한다’고 정하고 있다. 매매계약 문언 해석상 쌍방이 B 씨의 현실인도의무 이행일은 2021년 12월로 하되 임차인에 대한 아파트 반환청구권 양도에 의한 간접점유 이전의무는 그보다 앞서 잔금 지급, 소유권 이전등기 의무의 이행과 함께 이행하기로 합의했다고 볼 수 있다”며 “이러한 해석은 완전한 권리의 이전을 목적으로 하는 매매계약의 성격이나 이 사건 매매계약 체결 당시 당사자 쌍방의 동기, 목적, 계약체결 경위 등의 통념에 부합한다”고 했다. 이어 “매매계약 체결 당시 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 C 씨가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했고, 이에 따라 B 씨의 현실인도의무의 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다”며 “당초 계약 내용에 따른 A 씨의 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 됐다고 볼 여지가 있다”고 설명했다. 그러면서 “이 같은 사정변경은 B 씨의 해제권 행사시까지 해소되지 않아 A 씨의 잔금 지급의무의 이행거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 A 씨의 의무 불이행을 이유로 한 B 씨의 해제권 행사에 문제는 없는지 심리할 필요가 있다”고 판시했다.

자신이 실제 거주하겠다며 집주인이 세입자의 계약 갱신 요구를 거절할 때 실거주 의사의 존재는 어떻게 판단할 수 있을까. 대법원은 임대인이 실거주에 해당한다는 점에 대해 증명해야 하며, 그 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을 주장·증명해야 한다고 판단했다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 A 씨가 B 씨 등을 상대로 낸 건물 인도 소송(2022다279795)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 12월 7일 서울중앙지법으로 돌려보냈다. A 씨는 2019년 1월경 B 씨 등에게 서울 서초구에 있는 아파트를 보증금 6억 3000만 원에 2019년 3월 8일부터 2년간 임대하기로 하는 임대차계약을 체결했다. A 씨 측은 2020년 12월 17일경 B 씨 등에게 “A 씨와 배우자, 자녀가 해당 아파트에서 거주할 계획이라 임대차계약을 갱신하지 않겠다”는 의사를 표시했다. 그러자 B 씨 등은 닷새 뒤 A 씨에게 계약갱신을 요구했다. 이에 A 씨는 이듬해 1월 4일경 “임대차계약 만료 후 본인이 실제 거주할 계획”이라며 갱신 요구를 거절했다. 이후 A 씨는 B 씨 등을 상대로 아파트의 인도를 구하는 소송을 냈다. 주택임대차보호법에 따르면, 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 주택에 실제 거주하려는 경우는 임대인의 갱신거절권이 예외적으로 인정된다. 1,2심은 “B 씨 등은 A 씨로부터 임대차 보증금을 반환받음과 동시해 부동산을 인도하라”며 원고승소 판결했다. 하지만 대법원은 판단을 뒤집었다. 재판부는 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명 책임은 임대인에게 있다”며 “‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명했다고 해서 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 의사가 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것”이라고 판단했다. 그러면서 “이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대해 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다”고 덧붙였다. 아울러 “A 씨 측은 계약 만료 전에는 자신과 가족이 거주할 예정이라고 했다가 소장에서는 본인 또는 본인 부모가 거주할 예정이라고 했는데 바뀐 주장에 대한 합리적 설명이 없다”며 “A 씨와 그 배우자는 이 사건 아파트 외 인근 아파트와 다른 지역 주택도 소유하고 있는데, A 씨가 임대차계약의 갱신 거절을 할 무렵 A 씨는 자녀 교육을 위해 다른 지역에 있는 주택에 자녀들과 함께 거주하고 있었고, A 씨의 배우자는 직업상 이유로 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트에서 거주하고 있었으므로 이들이 계약 갱신을 거절하고 이 사건 아파트에 거주하여야 할 만한 사정이 있었다고 보이지 않는다”고 설명했다. 또 “A 씨는 자신의 부모가 지방에서 해당 아파트의 근처에 있는 병원에 다녔는데, (앞으로) 해당 아파트에 거주하며 진료받기 위함이라고 했지만 A 씨 부모의 외래확인서를 보면 인근 병원에 최근 11년 동안 1년에 1~5 차례가량 통원진료를 받았다는 것 외에는 다른 내용이 없다”며 “부모가 이 사건 아파트에 거주할 목적에 따라 작성된 것으로 보기에는 의심스러운 면이 있다”고 부연했다. 대법원 관계자는 “실거주를 이유로 한 임대인의 갱신 거절에 대해 임차인이 실제 거주하려는 의사가 없음에도 갱신을 거절하는 것이라고 주장하는 경우, 소송에서 임대인에게 ‘실제 거주하려는 의사’가 있는지 여부를 어떻게 판단하는지가 문제 됐고, 하급심 재판 실무에서 의견이 엇갈렸다”며 “이 판결은 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명 책임의 소재(임대인), 임대인에게 ‘실제 거주하려는 의사’가 있는지 여부를 판단하는 방법에 관한 법리를 최초로 명시적으로 설시했다”고 말했다.

유언공정증서 작성 당시 상거소(常居所)가 외국에 있었고 사망 시까지 그 상거소가 유지된 가운데, 유언자가 상속에 관한 준거법을 상거소가 있는 곳의 법률을 적용한다고 기재했다면 유언 작성 이후 한국에서 체류했더라도 국제사법 해석상 해당 국가의 법률을 적용할 수 있다는 법원 판단이 나왔다. 서울고법 민사24부(재판장 김시철 부장판사, 강상욱·이동현 고법판사)는 10월 19일 A 씨가 B·C 씨를 상대로 제기한 유류분반환청구 소송(2022나2040001)에서 원고의 항소를 기각하고 원고패소한 1심 판결을 유지했다. 이 판결은 원고 측이 상고하지 않아 그대로 확정됐다. A·B·C 씨의 아버지 D 씨는 대한민국 국적의 재일교포로 일본에서 파친코 사업을 하는 비상장회사의 지배주주였다. D 씨는 생전에 배우자와 자녀 및 손자 등에게 상당한 재산을 증여했으며 2013년 7월 일본에 있는 공증사무소에서 유언공정증서를 작성했다. 이 유언증서에는 자신이 보유한 주식과 토지, 예금 등을 장녀와 차녀인 B 씨, C 씨에게 균등한 비율로 상속하고 장남인 A 씨에게도 토지 및 예금을 상속시킨다는 내용이 있었다. 특히 유언증서에는 ‘대한민국 국제사법 제49조 제2항에 기해 유언자의 상속에 관해선 유언자의 상거소가 있는 일본의 법률을 적용함을 지정한다’는 내용도 있었다. 구 국제사법은 상속에 관해 △사망 당시 피상속인의 본국법에 의한다 △피상속인이 유언에 적용되는 방식에 의해 명시적으로 다음 각 호의 법 중 어느 것을 지정하는 때에는 상속은 제1항의 규정에 불구하고 그 법에 의한다 △유언의 방식은 유언자가 유언 당시 또는 사망 당시 국적을 가지는 국가의 법 혹은 유언자의 유언 당시 또는 사망 당시 상거소지법 또는 유언 당시 행위지법으로 의하도록 규정하고 있었다. 2018년 5월 D 씨는 일본에서 사망했다. 이후 장남인 A 씨는 “유언공정증서에 일본법을 준거법으로 지정했다고 하더라도, 아버지는 2011년 4월부터 2017년 12월까지의 기간 중 일본으로 출국한 7일을 제외한 나머지 기간 한국에 거주했다”며 “유언공정증서 작성에 따른 준거법 지정 당시 아버지의 상거소가 일본이었다고 볼 수 없다”고 주장하면서 유류분반환 청구소송을 제기했다. 하지만 재판부는 D 씨가 일본으로 출국한 7일을 제외한 나머지 기간 한국에 거주했더라도, 상속에 관한 준거법을 일본법으로 지정한 유언공정증서는 유효하다고 판단했다. 재판부는 “D 씨가 파친코 사업을 하기 위해 설립한 상사의 소재지는 일본이고, 파친코 사업 등을 주된 경제활동으로 주요 자산을 형성했다”며 “D 씨는 한국에 체류하던 2012년부터 2017년까지의 기간 동안 일본 소득세법상 ‘거주자’의 지위에서, 한국 소득세법상 ‘비거주자’의 지위에서 각각 양국에 소득세 등을 납부한 것은 그 당시 항구적 거주 및 중대한 이해관계의 중심지가 일본이었음을 뒷받침하는 유력한 자료에 해당한다”고 했다. 이어 “D 씨는 (지배주주인) 회사 임시이사회 다음날 유언공정증서를 작성했는데, 그 작성 당시에 D 씨의 의사능력 등에 문제가 있다는 점이나 유언공정증서가 유효하지 않다는 점 등을 뒷받침할 수 있는 자료를 발견하기 어렵다”고 설명했다. 그러면서 "D 씨 등은 모두 2013년 7월 당시 D 씨의 한국 체류를 휴양 상태로 파악하고 있던 점, D 씨는 2016년 5월 한정후견 개시심판 이후에 자신의 생활기반이 구축돼 있던 일본으로 복귀를 희망했고, 이를 토대로 2017년 12월 일본으로 최종 출국한 점, 주요 자산이 대부분 일본에 있고 공동상속인 전원이 주로 일본에 거주하면서 그곳에서 생활관계를 형성하고 있는 점 등을 함께 고려하는 경우 D 씨의 상거소지를 일본으로 보고 이 사건 상속에 관한 준거법을 일본 민법으로 파악하는 것이 공동상속인들의 이해관계를 침해한다고 보기는 어렵다"고 밝혔다.

단체협약에서 ‘근로기준법이 정한 유족’에게 지급하기로 한 사망퇴직금은 상속재산이 아니라 원칙적으로 ‘해당 유족의 고유 재산’이라는 대법원 첫 판단이 나왔다. 단체협약에서 이처럼 정한 경우, 개별 근로자가 사용자에게 다른 내용의 의사표시를 하지 않는 한 수령권자(유족)는 상속인으로서가 아니라 위 규정에 따라 직접 사망퇴직금을 취득하기 때문이라는 것이다. 대법원 민사2부(주심 천대엽 대법관)는 11월 16일 망인 A 씨의 배우자 B 씨와 그 자녀인 C 씨 등이 A 씨가 다니던 회사이자 A 씨의 채권자인 농협은행 등을 상대로 낸 부당이득금반환 등 청구소송에서 원고 일부승소 판결한 원심 가운데 일부를 파기했다(2018다283049). 원심은 이번 대법원 판단과 마찬가지로 이 사건 사망퇴직금 청구권은 근로기준법상 유족의 고유재산에 해당한다고 판시했다. 그동안 재직 중 사망한 근로자의 퇴직금을 유족에게 지급하도록 정하고 있는 사업장에서 사망퇴직금이 유족의 고유재산인지 상속재산인지 여부가 종종 문제가 됐다. 특히 주로 상속된 채무가 있어 상속인들이 한정승인을 한 사안들이 많았다. 다만 이번 판결은 사망퇴직금의 수령권자를 단체협약에서 명시적으로 정하지 않은 사안에는 적용하기 어려운 만큼 향후 단체협약의 중요성이 더욱 커질 것으로 보인다. 대법원 관계자는 "지금까지 이에 대해 명시적인 대법원 판례가 없었으며 그간 하급심 판결이 일관되지 않았다"고 설명했다.

상가임대차 계약이 종료됐는데, 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 임차인이 계속 점유하면서 사용·수익하게 될 경우 임차인은 임대인에게 임대료를 얼마나 지불해야 할까? 대법원은 기존 계약에 따른 임대료만 지불하면 된다고 판단했다. 즉, 더 점유하게 된 시기에 임대료가 많이 올랐다고 하더라도 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금까지 지급할 의무는 없다고 판단한 것이다. 대법원 민사1부(주심 오경미 대법관)는 11월 9일 A 사가 B 씨에게 낸 임대차보증금반환 소송(2023다257600)에서 원고 일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. A 사는 B 씨와 보증금 4200만 원, 월 차임 420만 원으로 임대차 기간을 2020년 11월 1일부터 2021년 10월 31일까지로 하는 임대차 계약을 체결했다. 하지만 2021년 7월 12일경 B 씨는 “A 사에 임대차 기간이 만료되면 갱신하지 않을 것이므로 만료일까지 임대차목적물에 대한 원상회복을 완료하고 부동산을 인도하라”고 통지했다. 이후 A 사는 2021년 8월 23일 B 씨에게 갱신 요구를 통지했지만, 결국 2022년 2월 28일경 부동산을 B 씨에게 인도했다. 이후 A 사는 B 씨를 상대로 임대차 종료를 원인으로 임대차보증금의 반환을 구하는 소송을 냈다. 재판부는 “상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 의해 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다”며 “이는 임대차 기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차 기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것”이라고 판시했다. 이어 “상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전에 임차 목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없다”며 “상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 계속 점유하면서 사용·수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니다”라고 덧붙였다. 앞서 1,2심은 A 사가 임대차 종료일부터 부동산을 인도한 기간까지 부동산을 사용·수익한 부당이득금을 반환해야 한다고 판단했다. 1,2심은 “해당 기간 동안의 시가에 따른 차임이 약정 차임과 현격한 차이가 있으니, 임대차계약 종료 후 A 사가 B 씨에게 반환할 부당이득금의 액수는 해당 기간 동안의 시가에 따른 차임을 적용해 산정하는 것이 타당하다”고 봤다.