배우자의 사기 및 유사수신행위에 계좌명의를 빌려줬더라도, 직접 사기 행위에 관여하지 않았다면 손해배상 책임이 없다는 법원 판단이 나왔다. 대구지법 민사14단독 김진희 부장판사는 3일 A 씨가 B,C 씨를 상로 낸 손해배상 청구소송(2023가단132142)에서 원고일부승소 판결했다. B 씨의 배우자 C 씨는 2015년경부터 다단계 방식의 조직체계를 갖춘 회사의 화장품을 판매를 하면서 회원들에게 투자자 모집을 독려했고, B 씨는 배우자를 보조해 본사로부터 수당을 수령하는 일을 담당했다. 이때 B 씨는 소속 회원들에 대한 추천 수당 등을 지급할 때 자신의 계좌를 이용하도록 했다. A 씨는 2016년 7월경 해당 회사의 회원으로 가입해 투자를 했고, 원금과 배당금을 지급받았다. C 씨는 2021년 1월 A 씨에게 회사가 인수하려고 하는 다른 회사의 유상증자에 참여할 것을 제안했다가 거절당했다. 그러자 C 씨는 자신에게 돈을 빌려주면 원금과 함께 배당금을 지급하겠다고 약속하고, ‘현금보관증을 작성해줬다. 당시 C 씨는 A 씨에게 “(자신은) 100억대 자산가로 건물이 2채 있고, 아들 명의의 부동산이 있다”며 “만일 돈을 갚지 못할 경우 건물에 들어와 살아도 된다”고 말했다. 이에 A 씨는 C 씨가 말한 B 씨의 계좌로 총 1억 원을 송금했다. 그러나 C 씨가 언급한 건물 2채의 명의자는 C 씨가 아닌 B 씨였다. A 씨는 B 씨 부부에게 자신이 송금한 1억 원을 공동으로 배상하라며 소송을 제기했다. 김 부장판사는 “B 씨가 C 씨의 편취행위에 직접적으로 관여한 사실을 인정할 증거가 없다”며 “B 씨가 C 씨와 함께 업무에 관여했으므로 편취의 미필적 고의가 인정되지만, C 씨가 투자자들로부터 회사의 투자금을 수수하거나 A 씨로부터 차용금을 수령한 것에 B 씨의 예금계좌 제공이 상당한 정도로 영향을 미쳤다고 보기 어렵다”고 밝혔다.

[대법원 판결] 공매 절차를 통해 골프장을 인수하면서 등록을 하지 않았고, 그 이후 다시 담보신탁에 따른 공매로 해당 골프장이 다른 자에게 인수될 경우 맨 처음 인수가 이뤄지기 전 회원권을 사두었던 회원의 회원권은 첫 번째는 물론 두 번째 인수를 한 자 모두에게 승계된다는 취지의 대법원 판결. 대법원 민사2부(주심 권영준 대법관), 2023다280778(2024년 2월 29일 판결) [판결 결과] A 씨가 B 사를 상대로 제기한 골프장회원 지위확인의 소에서 원고승소 판결한 원심을 확정. [쟁점] ‘체육시설의 설치·이용에 관한 법률’ 제27조 제2항, 제1항이 정한 승계의 효력 발생을 위해 인수인 등이 체육시설법령에 따른 체육시설업의 등록·신고, 변경 등의 절차를 거쳐야 하는지 여부 [사실관계와 1,2심] C 사는 이 사건 부동산(체육필수시설)에서 체육시설업 등록을 하고 골프장을 운영했다. 해당 부동산은 담보신탁에 따른 담보권실행을 위한 1차 공매절차에서 D 사에 매각됐는데, D 사는 체육시설업 등록을 하지 않고 이를 C 사에 임대했다. C 사는 다시 체육시설업 등록을 마치고 상호를 바꿔 계속 골프장을 운영했다. 이후 B 사는 해당 부동산에 관한 담보신탁에 따른 담보권실행을 위한 2차 공매절차에서 이 부동산을 매수한 뒤, 상호를 바꿔 골프장을 운영했다. A 씨는 1차 공매 이전 C 사로부터 발급받은 골프장 회원권 중 일부를 양도받았다고 주장하면서 B 사를 상대로 골프장 회원 지위의 확인을 구하는 소송을 냈다. 1심은 원고패소, 2심은 원고승소 판결했다. [대법원 판단(요지)] “체육시설업자가 체육필수시설을 신탁법에 따라 담보신탁 했다가 채무를 갚지 못해 체육필수시설이 공매절차에 따라 처분되거나 공매절차에서 정해진 공매 조건에 따라 수의계약으로 처분되는 경우, 체육필수시설 인수인은 체육시설업과 관련개 형성된 공법상의 권리·의무 및 체육시설업자와 회원 간의 사법상 약정에 따른 권리·의무도 승계한다. 체육시설법 제27조는 체육필수시설 인수인의 권리·의무 승계의 요건으로 체육시설업의 등록 또는 신고를 요구하고 있지 않고, 이를 요구할 경우에는 체육필수시설 인수인이 승계 사유 발생 후 어떤 조치를 취하는지에 따라 기존 체육시설업자와 이용관계를 맺은 다수 회원들의 사법상 권리·의무 승계의 효력이 달라져 체육시설법 제27조의 입법 목적이 제대로 달성될 수 없다. 따라서 체육시설법 제27조에 따른 승계사유가 발생하면 체육필수시설 인수인이 기존 체육시설업자와 별도로 체육시설업의 등록 또는 신고와 같은 공법상 절차를 마쳤는지 여부와 무관하게 이러한 권리·의무 승계의 효력이 발생한다. 또 이러한 법리는 체육필수시설 인수인이 위 조항에 따라 권리·의무를 넘겨받는 경우뿐만 아니라 제3자에게 다시 위 조항에 따라 그 권리·의무를 넘겨주는 경우에도 적용된다.” [대법원 관계자] 2018년 대법원 전원합의체 판결(2016다220143)을 통해 공매절차에 따라 체육필수시설을 인수한 자는 그 체육시설업의 등록 또는 신고에 따른 권리·의무를 승계한다고 판단했지만, 체육시설업의 등록 또는 신고와 같은 공법상 절차를 이행하지 않은 경우 및 다시 공매절차가 진행되어 제3자가 인수한 경우 권리·의무를 승계하는지 여부에 관해서는 명시적 판례가 없었다. 대법원은 이번 판결을 통해 △체육시설법 제27조에 따른 승계사유가 발생하면 체육필수시설 인수인이 기존 체육시설업자와 별도로 체육시설업의 등록 또는 신고와 같은 공법상 절차를 마쳤는지 여부와 무관하게 권리·의무 승계의 효력이 발생하고 △그 법리는 체육필수시설 인수인이 위 조항에 따라 권리·의무를 넘겨받는 경우뿐만 아니라 제3자에게 다시 위 조항에 따라 그 권리·의무를 넘겨주는 경우에도 적용된다고 판시했다.

투자신탁형 사모부동산집합투자기구(펀드)가 투자하고 신탁사가 소유한 건물에서 화재가 발생한 경우, 투자 회사와 신탁회사가 공동으로 건물 임차인 등에게 손해배상 책임을 져야 한다는 대법원 판단이 나왔다. 다만 부동산 관리회사는 점유보조자에 불과해 책임을 부담하지 않는다고 판단했다. 대법원 민사2부(주심 이동원 대법관)는 2월 15일 A 사 등이 B 사 등을 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2019다208724)에서 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. 2015년 12월 성남시 분당구 한 건물의 1층 주차장에서 화재가 발생해 건물 내부 일부와 외벽이 전소됐고, 6~12층까지 입주한 A 사 보유의 각종 전산 장비와 집기 등이 훼손됐다. 당시 이 건물은 자산운용사와 부동산투자펀드 신탁(자산관리 위탁) 계약을 체결한 은행이 2013년부터 매수해 보유하고 있던 상태였다. A 사와 소속 임직원은 "화재로 인해 사업에 차질이 생기고 각종 전산장비 등이 훼손된 손해를 입었다"며 자산운용사와 은행, 건물 관리회사를 상대로 2016년 4월 손해배상을 청구했다. 1심은 자산운용사와 은행이 공동으로 A 사에게 46억4500만 원을, 임직원에게는 1인당 각 16만~61만 원가량을 배상하라고 판결했다. 하지만 건물 관리회사를 상대로 한 청구는 기각했다. 2심도 마찬가지로 판단했다. 2심은 "화재가 발생한 주차장의 직접점유자로서 민법 제758조 제1항에 따른 공작물 책임을 부담하는 주체는 집합투자업자와 신탁업자"라며 "집합투자업자와 신탁업자가 투자신탁재산의 한도 내에서만 공작물 책임을 부담한다고 할 수 없다"고 밝혔다. 민법에서는 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인해 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 배상할 책임이 있다고 규정한다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 하지 않았을 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다 대법원도 2심을 그대로 확정했다. 재판부는 "B 사는 C 사에게 건물에 관한 관리 등의 업무를 지시하고, C 사로부터 업무보고를 받으면서 정해둔 예산 범위 내에서 건물의 유지·관리 등에 필요한 비용을 지출하게 한 점 등 제반 사정을 종합하면 화재가 발생한 공작물인 주차장 천장 부분에 관한 직접점유자로서 B 사는 공작물 책임을 부담한다"고 했다. 이어 "은행은 소유자의 지위에 있으면서 건물의 보관·관리 업무를 수행해야 하고, 건물의 일부를 나누어 임대한 당사자라는 점 등을 종합하면 B 사와 함께 공동의 직접점유자로서 공작물 책임을 부담한다"며 "집합투자업자와 신탁업자가 점유자로서 부담하는 공작물 책임은 투자신탁재산의 취득·처분 등과 관련한 이행 책임이 아니므로, 고유재산으로도 공작물 책임을 부담한다"고 밝혔다. 다만 부동산 관리회사인 C 사에 대해서는 "B 사 등의 점유를 돕기 위해 건물을 사실상 지배한 것이어서 민법상 점유보조자의 지위에 있을 뿐이므로 공작물 점유자로서의 책임을 부담하지 않는다"고 설명했다.

상호명의신탁이 합의로 해지된 상황이어서 실질적인 소유자가 따로 있더라도, 등기 이전 없이는 명의신탁자가 명의수탁자로부터 소유권을 승계 취득한 제3자에게 소유권을 주장할 수 없다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 안철상 대법관)는 지난달 28일 A 씨(소송대리인 이시훈 변호사)가 B 씨 등을 상대로 제기한 토지지료 청구소송 상고심에서 원고패소한 원심판결을 파기하고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다(2023다260972). B 씨의 부모는 1970년경 서울시 성북구 일대의 토지 중 일부를 취득한 후 건물을 신축하고 1984년 10월경 공유지분 절반씩 소유권보존등기를 마쳤다. 이 토지는 분할 전 B 씨의 부모를 비롯한 공유자 여러 명의 공유로 등기돼 있었으나 내부적으로는 각 공유자가 분할 전 토지 중 특정 부분을 소유하는 구분 소유적 공유관계에 있었다. 1998년경 공유자들은 구분소유적 공유관계를 해소하기로 하고 각 소유 부분에 관해 분필등기를 바친 후 2000년 1월 각 소유 부분에 관해 상호 명의신탁을 해지하고 소유권이전등기를 해주는 내용의 재판상 화해를 했다. 공유자 중 한 명인 C 씨는 2000년 5월경 해당 토지의 일부에 관해 화해조서에 따라 소유권이전등기를 마쳤으나, B 씨의 부모는 화해조서에 따른 소유권이전등기를 마치지 않았다. 그 때문에 해당 토지는 여전히 공유자들의 공유로 등기가 된 상태로 있었다. C 씨는 그 토지의 일부에 관해 지분등기가 된 상태에서 사망해 그 상속인들이 협의분할 상속을 원인으로 해당 지분의 소유권이전등기를 마쳤는데, 상속인 중 일부의 지분을 A 씨가 2020년 11월 경매로 취득하고 소유권이전등기도 마쳤다. B 씨의 부모도 사망 이후 자녀들에게 5분의 1지분씩 상속했고, B 씨는 A 씨를 제외한 나머지 공유자들의 공유지분 전부에 관해 2000년 1월 명의신탁해지를 원인으로 소유권 이전등기를 마쳤다. A 씨는 “해당 토지의 일부 지분의 소유자인데, 토지상 이 건물의 소유자인 B 씨 등에 대해 법정지상권의 성립을 전제로 지료 혹은 건물 성립 시 토지와 건물의 소유자가 달랐으므로 법정지상권이 성립하지 않음을 전제로 지료 상당의 부당이득을 반환하라”며 소송을 제기했다. 법정지상권이란 토지와 건물 중 하나의 소유자가 바뀌었을 때, 토지 소유자의 의사에 상관없이 법률에 따라 건물을 계속 사용할 수 있도록 하는 권리다. 1심은 “등기부상 공유지분을 갖는다고 해도, 그 공유지분등기는 명의인이 아무런 권리를 가지지 않는 목적물에 관한 것으로서 효력이 없다”며 “이를 승계 취득한 A 씨 또한 그 권리를 주장할 수 없다”며 A 씨의 주장을 받아들이지 않았다. 2심도 “해당 토지에 관한 C 씨와 B 씨 등 사이의 구분 소유적 공유관계는 이미 해소됐다”며 “등기부상 C 씨 또는 그 상속인들 명의의 공유지분등기가 남아있어도 명의인이 아무런 권리를 가지지 않는 목적물에 관한 것으로서 효력이 없고, 이를 승계 취득한 A 씨 또한 그 권리를 주장할 수 없다”며 A 씨의 항소를 기각했다. 하지만 대법원 판단은 달랐다. 대법원은 “공유자들 사이에 상호명의신탁이 해지됐더라도 B 씨 등이 일부 지분에 관한 소유권이전등기를 이전받지 않았으므로 외부 관계에서 해당 지분에 관한 소유권은 C 씨의 상속인들에게 있고 그 상속인으로부터 경매로 지분을 취득한 A 씨가 그 지분의 소유자”라고 밝혔다. 이어 “원심은 B 씨 등이 해당 지분의 소유자라고 판단했고, 이러한 원심 판단에는 명의신탁 해지의 효력에 관한 법리 등을 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 했다. A 씨를 대리한 이시훈(40·변호사시험 2회) 법무법인 슈가스퀘어 변호사는 “민법 제186조는 소유권의 변경에 대해 등기해야 효력이 생긴다는 원칙을 천명하고 있고, 민법 제187조에서는 ‘상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득’만을 등기 없이 물권변동이 일어나는 예외 사유로 삼고 있다”며 “이번 대법원 판결은 등기에 기초한 물권변동을 원칙으로 삼아야 한다는 법리를 다시금 널리 선언한 것”이라고 말했다. 이어 “상호명의신탁이 해소되었다 하더라도 ‘명의신탁 법리’에 따라 대외적으로 소유권 변동이 있었던 것으로 봐서는 안 되고 대내적인 소유권 변동만 있었던 것으로 봐야 한다고 주장했다”며 “대법원에선 상호명의신탁에서만 등기에 기초한 물권변동 원칙의 예외를 인정할 필요가 없다고 본 것”이라고 설명했다.

중소기업인 법인이 소속 직원 거주를 위한 주택임대차 계약을 체결할 경우, 해당 법인이 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인으로서 갱신청구권을 행사하려면 어떻게 해야 할까? 대법원은 대표이사나 사내이사로 등기된 사람이 아닌 법인의 '직원'이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있어야 한다고 판단했다. 대법원 민사1부(주심 김선수 대법관)는 12월 14일 A 사(소송대리인 법무법인 청출 박종한, 배기형, 엄상윤, 이영경 변호사)가 B 사를 상대로 낸 건물인도 소송(2023다226866)에서 원고 승소 판결한 원심을 확정했다. A 사는 2019년 12월 4일 중소기업기본법에서 정한 중소기업인 B 사에 2019년 12월 12일부터 2년 동안 서울 용산구 한남더힐 아파트를 임대차보증금 2억 원, 월 차임 1500만 원으로 임대하는 임대차계약을 체결했다. 2019년 11월 6일 설립된 B 사는 2020년 2월 25일까지는 정명호 씨가 대표이사로 등재돼 있다가 이후 김영옥(탤런트 김수미) 씨가 대표로 등재됐다. 정 씨는 김 씨의 아들이다. 계약 체결 당시 B 사의 대표이사는 2019년 12월 12일 해당 아파트를 인도받고 2020년 2월 18일 전입신고를 마친 후 그곳에서 거주해 왔다. A 사는 2021년 9월 29일 B 사에 계약 갱신 거절 의사를 표시하며 해당 부동산의 인도를 구했다. 이에 B 사는 2021년 10월 5일 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인임을 전제로, 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권을 행사했다. 재판부는 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'은, 주식회사의 경우 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제외한 사람을 의미한다고 보는 것이 관련 법령의 문언과 법체계에 부합한다"고 판시했다. 그러면서 "중소기업기본법 시행령 제2조 제6호는 주식회사 또는 유한회사의 경우 '임원'이란 '등기된 이사(사외이사를 제외)'를 말한다고 규정하고 있고, 중소기업기본법 및 시행령은 '임원'과 '직원'을 구별해 사용하고 나아가 '임직원'이라는 용어도 사용하고 있다"며 "따라서 주택임대차보호법 제3조 제3항이 정한 '직원'은 중소기업법령 용례에 따라 법인에서 근무하는 사람 중 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 경우를 의미한다고 보는 것이 법률의 문언 및 법체계에 부합한다"고 설명했다. 또 "주거용 임차에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 이러한 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있으면 그것으로 족하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려할 것은 아니다"라며 "원심이 '해당 아파트와 B 사의 본점소재지 간의 거리, 차임액수, 계약 체결 의도 등을 고려해 B 사가 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인에 해당하지 않는다'고 설시한 것은 적절하지 않지만, 결론에 있어 원심 판단은 정당하다"고 부연했다. 앞서 1심은 원고패소, 2심은 원고승소 판결했다. 대법원 관계자는 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'과 '주거용 임차'의 의미에 관해 최초로 명시적으로 판시한 판결"이라며 "중소기업인 법인이 그 소속 직원 거주를 위한 주택임대차 계약을 체결할 경우 대항력 부여 요건에 관한 기준을 제공할 것"이라고 말했다. 승소를 이끈 배기형(37·사법연수원 46기) 법무법인 청출 변호사는 "법인 임차인이 임차를 하고 계약 갱신을 청구하기 위해서는 임차인이 주택임대차법 보호대상이 되어야 한다는 점에서 출발한 사건"이라며 "계약갱신청구권을 넘어서서 대항력과 우선변제권 등 법인이 임차인으로서 보호 받기 위한 기본적인 요건에 대한 대법원 판단을 받은 것이기 때문에 시장에 주는 파급력이 클 것"이라고 말했다. 이어 "이 판결에 따라 앞으로는 중소기업이 직원에게 복지 목적으로 주택을 임차해 제공하는 경우, 내부적으로 일정 조건 등을 갖추고 대표 등 임원이 아닌 직원 명의로 등재해야 할 것"이라며 "사택의 임대차 사건과 관련해 기준이 정립된 판결"이라고 덧붙였다.

자신이 실제 거주하겠다며 집주인이 세입자의 계약 갱신 요구를 거절할 때 실거주 의사의 존재는 어떻게 판단할 수 있을까. 대법원은 임대인이 실거주에 해당한다는 점에 대해 증명해야 하며, 그 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을 주장·증명해야 한다고 판단했다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 A 씨가 B 씨 등을 상대로 낸 건물 인도 소송(2022다279795)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 12월 7일 서울중앙지법으로 돌려보냈다. A 씨는 2019년 1월경 B 씨 등에게 서울 서초구에 있는 아파트를 보증금 6억 3000만 원에 2019년 3월 8일부터 2년간 임대하기로 하는 임대차계약을 체결했다. A 씨 측은 2020년 12월 17일경 B 씨 등에게 “A 씨와 배우자, 자녀가 해당 아파트에서 거주할 계획이라 임대차계약을 갱신하지 않겠다”는 의사를 표시했다. 그러자 B 씨 등은 닷새 뒤 A 씨에게 계약갱신을 요구했다. 이에 A 씨는 이듬해 1월 4일경 “임대차계약 만료 후 본인이 실제 거주할 계획”이라며 갱신 요구를 거절했다. 이후 A 씨는 B 씨 등을 상대로 아파트의 인도를 구하는 소송을 냈다. 주택임대차보호법에 따르면, 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 주택에 실제 거주하려는 경우는 임대인의 갱신거절권이 예외적으로 인정된다. 1,2심은 “B 씨 등은 A 씨로부터 임대차 보증금을 반환받음과 동시해 부동산을 인도하라”며 원고승소 판결했다. 하지만 대법원은 판단을 뒤집었다. 재판부는 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명 책임은 임대인에게 있다”며 “‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명했다고 해서 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 의사가 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것”이라고 판단했다. 그러면서 “이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대해 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다”고 덧붙였다. 아울러 “A 씨 측은 계약 만료 전에는 자신과 가족이 거주할 예정이라고 했다가 소장에서는 본인 또는 본인 부모가 거주할 예정이라고 했는데 바뀐 주장에 대한 합리적 설명이 없다”며 “A 씨와 그 배우자는 이 사건 아파트 외 인근 아파트와 다른 지역 주택도 소유하고 있는데, A 씨가 임대차계약의 갱신 거절을 할 무렵 A 씨는 자녀 교육을 위해 다른 지역에 있는 주택에 자녀들과 함께 거주하고 있었고, A 씨의 배우자는 직업상 이유로 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트에서 거주하고 있었으므로 이들이 계약 갱신을 거절하고 이 사건 아파트에 거주하여야 할 만한 사정이 있었다고 보이지 않는다”고 설명했다. 또 “A 씨는 자신의 부모가 지방에서 해당 아파트의 근처에 있는 병원에 다녔는데, (앞으로) 해당 아파트에 거주하며 진료받기 위함이라고 했지만 A 씨 부모의 외래확인서를 보면 인근 병원에 최근 11년 동안 1년에 1~5 차례가량 통원진료를 받았다는 것 외에는 다른 내용이 없다”며 “부모가 이 사건 아파트에 거주할 목적에 따라 작성된 것으로 보기에는 의심스러운 면이 있다”고 부연했다. 대법원 관계자는 “실거주를 이유로 한 임대인의 갱신 거절에 대해 임차인이 실제 거주하려는 의사가 없음에도 갱신을 거절하는 것이라고 주장하는 경우, 소송에서 임대인에게 ‘실제 거주하려는 의사’가 있는지 여부를 어떻게 판단하는지가 문제 됐고, 하급심 재판 실무에서 의견이 엇갈렸다”며 “이 판결은 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명 책임의 소재(임대인), 임대인에게 ‘실제 거주하려는 의사’가 있는지 여부를 판단하는 방법에 관한 법리를 최초로 명시적으로 설시했다”고 말했다.

상가임대차 계약이 종료됐는데, 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 임차인이 계속 점유하면서 사용·수익하게 될 경우 임차인은 임대인에게 임대료를 얼마나 지불해야 할까? 대법원은 기존 계약에 따른 임대료만 지불하면 된다고 판단했다. 즉, 더 점유하게 된 시기에 임대료가 많이 올랐다고 하더라도 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금까지 지급할 의무는 없다고 판단한 것이다. 대법원 민사1부(주심 오경미 대법관)는 11월 9일 A 사가 B 씨에게 낸 임대차보증금반환 소송(2023다257600)에서 원고 일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. A 사는 B 씨와 보증금 4200만 원, 월 차임 420만 원으로 임대차 기간을 2020년 11월 1일부터 2021년 10월 31일까지로 하는 임대차 계약을 체결했다. 하지만 2021년 7월 12일경 B 씨는 “A 사에 임대차 기간이 만료되면 갱신하지 않을 것이므로 만료일까지 임대차목적물에 대한 원상회복을 완료하고 부동산을 인도하라”고 통지했다. 이후 A 사는 2021년 8월 23일 B 씨에게 갱신 요구를 통지했지만, 결국 2022년 2월 28일경 부동산을 B 씨에게 인도했다. 이후 A 사는 B 씨를 상대로 임대차 종료를 원인으로 임대차보증금의 반환을 구하는 소송을 냈다. 재판부는 “상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 의해 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다”며 “이는 임대차 기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차 기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것”이라고 판시했다. 이어 “상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전에 임차 목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없다”며 “상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 계속 점유하면서 사용·수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니다”라고 덧붙였다. 앞서 1,2심은 A 사가 임대차 종료일부터 부동산을 인도한 기간까지 부동산을 사용·수익한 부당이득금을 반환해야 한다고 판단했다. 1,2심은 “해당 기간 동안의 시가에 따른 차임이 약정 차임과 현격한 차이가 있으니, 임대차계약 종료 후 A 사가 B 씨에게 반환할 부당이득금의 액수는 해당 기간 동안의 시가에 따른 차임을 적용해 산정하는 것이 타당하다”고 봤다.

선순위 임대차보증금에 대해 계약을 중개한 공인중개사들이 확인, 설명 의무를 다하지 않았다면 임차인에게 손해를 배상해야 한다는 법원 판단이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 A 씨 등 임차인 2명(대리인 법무법인 플러스 백이슬, 최웅구, 안광휘, 최유영, 송윤서, 김세란 변호사)이 임대인 B 씨와 공인중개사 C 씨, D 씨, 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 보증금반환 청구소송(2022가단5234078)에서 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 11월 B 씨가 소유한 충북 청주시 소재 한 주택에 대해 임대차보증금은 7500만 원, 임대차기간은 2021년 12월 9일부터 2023년 12월 8일까지 2년으로 하는 부동산 임대차계약을 체결하고 입주하면서 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다. 임대차계약 체결 당시 해당 건물과 부지에는 채권최고액 3억1200만 원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었고, 보증금 합계 3억2700만 원의 선순위 임차인들이 있었다. 그런데 계약을 중개한 공인중개사 C 씨와 D 씨가 작성해 A 씨 등에게 교부한 중개대상물확인·설명서의 권리관계란에는 선순위근저당권에 관한 기재는 있었다. 하지만 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항란'에는 '임대인 서류제출을 거부하고 구두로 설명함. 선순위보증금 2억500만 원 외 별도 권리관계 및 국세, 지방세 체납사실 없음'이라고 기재돼 있었다. 그러다 2021년 12월 해당 건물과 부지에 대한 경매절차가 진행됐고, A 씨 등은 지난해 3월 법원에 배당을 요구했다. 경매절차에서 건물과 부지는 5억2000여만 원에 매각됐으나 A 씨 등은 전혀 배당받지 못했다. 그러자 A 씨 등은 "임대차계약체결일로부터 한 달도 안 돼 경매절차가 진행됐고 배당요구로 계약은 해지됐다"며 B 씨를 상대로 임대차보증금 7500만 원을 반환하라는 소송을 냈다. 또 A 씨 등은 "C 씨와 D 씨는 선순위 근저당권에 대해서만 설명하고 다른 임대차보증금 현황에 대한 중개업자로서의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않아 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입혔다"며 "공인중개사협회는 공제계약에 따라 손해를 배상할 책임이 있다"고 주장하면서 계약을 중개한 공인중개사와 협회에 대해서도 함께 소송을 제기했다. 법원은 A 씨 등의 주장을 일부 받아들여 임대인 B 씨에게는 임대차보증금을 반환하라고 했고, 이 중 1125만 원은 B 씨와 다른 피고인들은 공동으로 배상하라고 했다. 이 판사는 "A 씨 등은 임대차계약과 관련해 대항력과 우선변제권을 갖췄음에도 경매절차에서 배당요구를 했고, 경매법원은 A 씨 등의 해지 의사표시에 준하는 배당요구 사실을 경매채무자인 B 씨에게 통지해 그 통지가 도달됐을 것으로 추인된다"며 "이들간 임대차계약은 이 통지에 따라 적법하게 해지됐으므로 B 씨는 A 씨 등에게 임대차계약상 임대차보증금을 지급할 의무가 있다"고 했다. 이어 "임대차계약을 중개한 C 씨와 D 씨는 건물의 소유권, 저당권 등에 대한 사항뿐만 아니라 등기되지 않은 권리관계, 즉 건물에 이미 입주한 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기, 종기 등과 같은 부분의 자료를 임대인에게 요구해 확인한 다음 이를 A 씨 등에게 설명하고 제시할 의무가 있다"며 "그런데 C 씨와 D 씨는 A 씨 등에게 등기되지 않은 권리관계에 관한 자료 확인의무 및 설명의무를 제대로 이행하지 못한 잘못이 있고 이로 인해 A 씨 등이 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다"고 밝혔다. 아울러 "부동산중개업자에게 중개행위를 의뢰하는 사람은 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰해 부동산 중개를 의뢰한다고 볼 수 있다"며 "다가구주택과 같이 권리관계가 다소 복잡하거나 이해관계인이 다수 생길 여지가 커 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 상대적으로 높은 임대차계약을 중개하는 부동산중개업자로서는 임차의뢰인에게 그러한 위험성에 대해 충분히 설명하고, 그 임대차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 또는 위험대비책 등을 적극적으로 조언하거나 강구해야 한다"고 지적했다. 그러면서 "만일 C, D 씨가 A 씨 등에게 건물에서 거주 중인 임차인들의 권리관계 및 임대차보증금의 범위에 관해 정확하게 확인해 설명했다면 A 씨 등으로서는 임대차계약을 체결하지 않거나 임대차보증금을 낮춰 임대차계약을 체결함으로써 그 손해를 피하거나 최소화할 수 있었을 것으로 보인다"고 설명했다. 다만 이 판사는 A 씨 등이 손해를 입게 된 근본적인 원인은 임대인이 건물 및 대지의 담보가치와 본인의 변제자력 등에 비교해 과도한 내용의 근저당권을 설정하고, 임대차보증금을 받은 데 있다고 판단해 중개사들과 협회의 책임은 손해액의 15%로 제한했다.

유치권자의 유치물 무단 임대 종료 후 유치물의 소유권을 취득한 제3자도 유치권소멸청구권을 행사할 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 8월 31일 A 사가 B 씨 등을 상대로 낸 건물인도등 소송(2019다295278)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 부산지법으로 돌려보냈다. B 씨는 2006년경부터 채무자 회사 C 사에 대한 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 주장했다. B 씨의 아들 부부인 또 다른 피고 D 씨 등은 B 씨와 함께 부산 진구에 있는 한 부동산을 점유하고 있었다. B 씨는 2007년 10월 초부터 2012년 2월 초까지 이 부동산을 당시 소유자의 승낙을 받지 않고 임대했다. A 사는 2018년 5월 중순경 해당 부동산의 소유권을 취득했다. A 사는 B 씨 등을 상대로 부동산 인도청구와 사용이익 상당액의 부당이득반환청구를 했지만, B 씨 등이 유치권 항변을 하자 2심에서 이들의 무단임대를 이유로 유치권소멸청구권을 행사했다. 1심은 원고패소 판결했다. 2심은 원고 일부승소 판결했지만 "무단임대가 종료한 후 소유권을 취득한 A 사가 해당 사유로 인한 유치권소멸청구권을 행사할 수 없다"며 유치권소멸청구권은 부정했다. 이 사건에서는 '유치권자의 선량한 관리자로서의 주의의무 위반행위가 종료한 뒤 유치물의 소유권을 취득한 원고가 유치권소멸청구권을 행사할 수 있는지 여부'가 쟁점이 됐다. 재판부는 "유치권자가 민법 제324조 제2항을 위반해 유치물 소유자의 승낙 없이 유치물을 임대한 경우 유치물의 소유자는 이를 이유로 민법 제324조 제3항에 의하여 유치권의 소멸을 청구할 수 있다"며 "민법 제324조에서 정한 유치권소멸청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반에 대한 제재로서 채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정이므로 특별한 사정이 없는 한 민법 제324조 제2항을 위반한 임대행위가 있은 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 제3자도 유치권소멸청구를 할 수 있다"고 판시했다. 민법 제324조는 '△유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 한다(1항) △유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다(2항) △유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(3항)'고 규정한다. 대법원 관계자는 "유치권소멸청구권의 취지와 이 사건에서의 위반행위의 정도, 소유자에 대한 보호의 필요성 등을 고려할 때, 소유자가 무단임대 행위 이후에 소유권을 취득했더라도 유치권자의 선관주의의무 위반에 대해 유치권소멸청구를 통해 더는 유치권자의 인도거절권능 행사를 허용할 수 없도록 하는 것이 공평의 원칙에 비추어 타당하다고 본 판결"이라고 말했다.

채권자가 다른 채권자와 경매 재산의 배당액을 다툴 때 채무자를 대신해 다른 채권자의 채권의 소멸 시효 완성을 주장하는 경우 그 다른 채권자가 집행력 있는 집행권원의 정본을 가지고 있는지 여부에 상관없이 '배당이의의 소'를 제기해야 한다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김선수 대법관)는 8월 18일 A 사(소송대리인 법무법인 명천 최종원 변호사)가 농업협동조합중앙회를 상대로 낸 배당이의 소송(2023다234102)에서 각하 판결한 원심을 파기하고 전주지법으로 사건을 돌려보냈다. 농협은 A 사를 상대로 구상금 지급을 구하는 내용의 지급명령을 신청했고, 법원은 2017년 3월 지급명령을 발령해 다음 달 확정됐다. 이후 농협은 해당 지급명령을 집행권원으로 해 A 사 소유의 군산시 340㎡ 등 부동산에 관해 부동산 강제경매를 신청했고, 법원은 2019년 7월 강제 경매개시결정을 해 부동산 강제경매 절차가 개시됐다. 이에 해당 경매 절차의 채무자 겸 소유자인 A 사는 농협의 배당액에 대해 이의를 제기하지 않다가, 배당기일에 출석해 농협의 배당액 중 일부인 1940만 원에 대해 이의를 제기하고 2021년 12월 소송을 제기했다. 이 사건에서는 '채권자가 집행권원을 가진 다른 채권자의 채권이 시효로 소멸하였다고 주장하면서 배당이의를 한 후 다른 채권자를 상대로 제기해야 하는 소의 형태'가 쟁점이 됐다. 민사집행법에 따라 채무자가 채권자의 배당에 대해 다투는 방법은 △집행력 있는 집행권원 정본을 가지지 않은 채권자에 대해서는 '배당이의의 소'로, 집행력 있는 집행권원 정본을 가진 채권자에 대해서는 '청구이의의 소'로 구분된다. '배당이의의 소'는 배당표에 배당을 받는 것으로 기재된 사람의 배당액을 줄여 자신에게 배당이 되도록 하기 위하여 배당표의 변경 또는 새로운 배당표의 작성을 구하는 소송을 뜻한다. 배당기일에서 제기된 이의에 대해 소송절차인 판결절차로 그 정당·부당 여부를 가리게 하는 취지에서 인정되는 소송이다. '청구이의의 소'는 확정판결이나 가집행 선고가 내려진 재판 등 그 밖의 유효한 집행권원에 표시된 청구권에 대해서 실체상의 사유를 주장해 집행권원의 집행력 배제를 청구하는 소송이다. 재판부는 "채무자는 집행력 있는 집행권원의 정본을 가지지 아니한 채권자에 대하여는 배당이의의 소를, 집행력 있는 집행권원의 정본을 가진 채권자에 대하여는 청구이의의 소를 제기하여야 한다"며 "그러나 채무자가 아니라 채권자가 다른 채권자에 대한 배당에 대하여 이의를 한 경우에는 그 다른 채권자가 집행력 있는 집행권원의 정본을 가지고 있는지 여부에 상관없이 배당이의의 소를 제기해야 하고, 이는 채권자가 배당이의를 하면서 배당이의 사유로 채무자를 대위하여 집행권원의 정본을 가진 다른 채권자의 채권의 소멸시효가 완성되었다는 등의 주장을 한 경우에도 마찬가지"라고 판시했다. 이어 "소멸시효가 완성된 경우 채무자에 대한 일반 채권자는 채권자의 지위에서 독자적으로 소멸시효의 주장을 할 수는 없지만 자기의 채권을 보전하기 위하여 필요한 한도 내에서 채무자를 대위해 소멸시효 주장을 할 수 있다"고 덧붙였다. 그러면서 "A 는 배당요구 채권자로서 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서는 독자적으로 다른 채권자인 농협을 상대로 배당이의를 하면서 채무자를 대위해 농협 채권의 소멸시효가 완성됐다는 것을 배당이의 사유로 내세울 수 있다"며 "그 후 농협이 집행력 있는 집행권원의 정본을 가지고 있는지 여부에 상관없이 농협을 상대로 배당이의의 소를 제기하고 그 소송의 공격방어방법으로서 채무자를 대위해 농협 채권의 소멸시효가 완성됐다는 등의 주장을 할 수 있다"고 설명했다. 앞서 1,2심은 "채권자가 채무자를 대위해 소멸시효 완성 주장을 하면서 배당액을 다투는 경우, 채무자가 집행권원 있는 채권자를 상대로 배당액을 다툴 때 제기해야 하는 소와 동일한 청구이의의 소에 의해야 한다"며 소를 각하했다. 대법원 관계자는 "채권자가 채무자를 대위해 집행권원에 기초한 다른 채권자의 채권이 시효로 소멸했다고 배당이의를 하는 경우에도 제기해야 할 소의 형태는 배당이의의 소라는 점을 최초로 설시한 판결"이라고 말했다.