[대법원 판결] 미등기 주택이더라도 적법한 임대권한이 있는 임대인과 전세계약을 맺은 임차인은 추후 매매계약 해제로 집주인이 바뀌더라도 새 집주인에게 대항력을 유지할 수 있다는 대법원 판단. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관), 2023다201218(2023년 5월 18일 판결) [판결 결과] 세입자 A 씨가 집주인과 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금반환 청구 소송에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 환송. [쟁점] △매수인(B 씨)에게 주택에 대한 적법한 임대권한이 있는지 여부 △적법한 임대권한 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인인 A 씨가 매매계약이 해제된 후 주택 양수인에 대해 대항할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] B 씨는 경기 광주시의 5층짜리 공동주택을 매수하기로 하고 2016년 11월 건축주와 분양계약을 체결했다. 이때 '잔금일 전에 임대가 이뤄지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치르고 B 씨 앞으로 소유권을 이전한다'고 약정했다. 2017년 10월 B 씨는 건물의 한 호에 대해 A 씨와 2020년 3월까지 기간으로 임대차 계약을 체결했다. 임대차계약서에는 '이 건물을 매수하는 B 씨를 임대인으로 해 계약을 진행하고 건축주에서 매수인에게 등기이전되는 일체의 과정은 공인중개사가 책임지고 진행한다'는 특약 사항이 포함됐다. 그런데 B 씨가 잔금을 제때 치르지 못하자, 건축주는 분양 계약을 해제하고 B 씨에게 퇴거를 요구했다. 건축주는 새로운 매수인에게 A 씨가 임차한 호를 팔았다. A 씨는 공인중개사와 건축주, 새 매수인을 상대로 보증금을 돌려달라며 2020년 5월 소송을 냈다. 새 매수인은 A 씨를 상대로 "무단 거주 기간만큼 월세를 지급하라"며 반소를 냈다. 1,2심은 공인중개사가 A 씨에게 보증금을 돌려주고 A씨는 새 매수인이 집을 산 시점부터 계산한 월세를 지급하라고 판결했다. [대법원 판단(요지)] "매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있다. 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. B 씨는 매도인과 주택 매매계약을 체결하면서 매도인으로부터 주택에 관한 임대권한을 부여받아 A 씨와 임대차계약을 체결하고, 부동산 중개인을 통해 매도인의 대리인에게 매매잔금의 일부를 지급하고 매매계약의 이행으로서 이 사건 주택을 인도받았다고 볼 수 있으므로 B 씨는 적법한 임대권한을 가진 것으로 볼 여지가 있다. A 씨는 적법한 임대권한을 가지고 있고 매매 목적물인 이 사건 주택을 인도받은 매수인 B 씨로부터 매매계약이 해제되기 전에 위 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖췄다. 따라서 A 씨는 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 매수인과 매도인 사이의 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. A 씨는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 주택 양수인인 새 집주인에게 대항할 수 있다." [대법원 관계자] "적법한 임대권한이 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인은 이후 매매계약이 해제되었더라도 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자로서 보호되므로 임대인 지위를 승계한 주택 양수인에 대하여 그 임차권을 대항할 수 있다고 함으로써, 기존 법리를 재확인한 사례이다." [승소 대리인] 임차인 측 소송대리인 법무법인 삼양 황귀빈 변호사(대한변호사협회등록 부동산 전문 변호사) "최근 전세사기 등이 사회적 문제로 대두되는 상황에서 소위 '동시진행' 신축빌라 분양 관련 분쟁 사건을 비롯한 관련 임대차 분쟁 및 실무에 큰 영향을 미칠 것으로 기대한다."

크라운제과가 자사의 대표 제과 브랜드인 ‘못말리는 신짱’을 둘러 싼 상표권분쟁에서 이겼다. 서울중앙지법 민사13부(재판장 민유숙 부장판사)는 최근 일본만화 ‘짱구는 못말려’의 국내 캐릭터 상품화 사업 사용권을 갖고 있는 인터내셔 널 바이어즈 에이전트(IBA)가 (주) 크라운제과를 상대로 낸 상표권이 전 등 청구소송(2009가합32510)에 서 원고패소 판결을 내렸다. 크라운은 2000년 IBA사와 계약 을 맺은 뒤‘짱구는 못말려’라는 표장의 과자를 만들어 판매하다가 ‘짱구’라는 등록상표를 가지고 있 던 삼양식품과 분쟁이 생기자 상 표를‘못말리는 신짱’으로 바꿔 생산 판매하고 상표등록출원을 했다. 이후 IBA와 사용료 합의과 정에서 이견이 생겨 계약이 2008 년3월 중단됐고, 크라운은‘못말 리는 신짱’이라는 표장만을 사용 하면서 새로운 상표를 출원, 관련 상품을 판매해 왔다. 그러던 중 IBA와 사용계약을 맺은 롯데제과 가‘크레용 신짱’이라는 이름으로 스낵류를 생산 판매했고, 이에 크 라운이 롯데를 상대로 법원에 낸 ‘표장사용금지가처분신청’이 받 아들여지자 IBA 측에서 다시 크라 운을 상대로 본안소송을 냈다.

대환에 의한 신규대출이 이뤄졌더라도 실질적으로는 변제기일의 연장에 불과하므로 기존채무의 보증인은 보증책임을 면제받지 못한다는 대법원판결이 나왔다. 대환은 현실적인 자금의 수수 없이 형식적으로만 신규대출을 해 기존채무를 변제하는 것을 말한다. 대법원 민사1부(주심 李勇雨 대법관)는 19일 한국자산관리공사가 류모씨(64)를 상대로 낸 대여금등 청구소송 상고심(☞2003다11516)에서 "피고는 원고에게 2억2천여만원을 지급하라"고 원고승소판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "대환은 특별한 사정이 없는 한 형식적으로는 별도의 대출에 해당하나 실질적으로는 기존채무의 변제기일의 연장에 불과하므로 그 법률적 성질은 기존채무가 여전히 동일성을 유지한 채 존속하는 준소비대차로 봐야 한다"며 "이 경우 채권자와 보증인 사이에 보증인의 보증책임을 면제하기로 약정을 한 경우 등 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 기존채무에 대한 보증책임이 존속된다"고 밝혔다. 삼양종합금융(주)는 지난 98년 류씨가 대표이사로 있던 H잠사산업(주)에 1년짜리 약속어음을 교부받고 2억3천여만원을 대출해 주었으며, 이 어음거래약정에 기한 채무엔 류씨가 연대보증을 섰다. 이후 어음만기가 도래하면 새로운 어음을 교부받고 종전 어음을 반환하는 방식으로 상환기간을 연장해 왔으나 H잠사가 99년 최종 부도처리됨에 따라 삼양 대신 채권자가 된 원고가 미수금 회수에 나섰으나 류씨가 "대환이 이뤄지기 전에 회사를 퇴직하고 연대보증계약을 해지한 만큼 책임이 없다"며 보증채무 이행을 거부하자 소송을 냈다.