도시정비사업 시행이 장기간 지연되면서 해당 지역의 상권이 쇠퇴하고 임차인을 구할 수 없는 상황이 고착돼 토지 소유자에게 현실적인 피해를 입혔다면 도시정비사업 시행자가 그 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사4부(재판장 이광만 부장판사)는 A씨 등이 서울시와 서울주택도시공사(SH), 세운4구역 도시환경정비사업 주민대표회의를 상대로 낸 손해배상소송(2020나2011740)에서 "사업 시행자인 SH는 A씨 등의 기존 임대 현황, 부가가치세와 재산세 납부 현황, 사업의 진행 경과, 사업 구역 상권의 변화 과정 등 제반 사정을 종합해 A씨 등에게 400만~1200만원씩을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 서울시와 주민대표회의를 상대로 한 청구는 기각했다. 서울시장은 2004년 2월 서울시 고시로 세운4구역을 도시정비법에 따른 도시환경정비구역으로 지정·고시했고, 2004년 5월 종로구청장을 사업 시행자로 지정했다가 2007년 9월 SH로 사업 시행자를 변경·지정했다. 사업 지연으로 발생할 문제 대비할 주의의무 있다 종전 사업시행자인 종로구청장은 2007년 2월 사업구역 내 상가임차인들과 자영업자들의 대체영업장을 마련해 임대차계약을 체결했는데, SH도 이를 승계해 사업구역 맞은편에 위치한 건물을 증축 및 리모델링해 상가임차인들의 대체영업장으로 활용하기로 하는 계획안을 수립하고 증축 및 리모델링 공사에 착공했다. 이후 SH는 2008년 9월 사업구역 내 영업장에 대한 영업보상계획을 공고했고, 영업손실 보상자에 해당하는 상가 임차인들에게 각 해당 임차 상가에서 퇴거하는 대신 대체영업장에 입점해 이전비를 지급받을 것 등을 통지했다. SH는 통지내용을 수용한 상가임차인들과 사업 준공인가일까지 임대료 없이 관리비만 내하면서 대체영업장에서 영업을 계속하도록 하는 내용의 임대차계약을 체결했다. 한편, 종전 사업시행자인 종로구청장은 세운4구역 인근에 위치한 종묘의 경관을 보호하기 위해 유네스코의 자문기구인 이코모스 한국위원회에 사업계획을 보고했는데, 2009년 6월 서울시와의 협의를 거쳐 SH에 영향성 검토를 실시하고 그 결과를 문화재청과 협의하라는 등의 보완사항을 통보했다. SH는 보완사항을 이행해 문화재청에 국가지정문화재 현상변경 등 허가신청을 했고, 문화재청 산하 문화재위원회는 조건부 허가하기로 의결해 통보했다. 이후 문화재위원회는 조건부 허가한 내용의 이행조건을 바탕으로 추가 이행조건을 요청하면서 재차 조건부 허가하기로 했고, 서울시는 2016년 7월 해당 사업구역의 개발을 문화재위원회의 심의 기준에 맞추고 변화된 여건을 반영하기 위해 국제설계공모를 추진하기로 결정해 2017년 3월 당선작을 최종 선정했다. 서울고법 원고일부 승소판결 하지만 2019년까지 사업 시행이 지연되면서 세운4구역 내 토지 및 건물의 지분을 소유한 A씨 등의 불만은 커졌고, 이들은 결국 "임차인 이주 이후의 기간 동안 얻을 수 있었던 기대 임대수익에서 같은 기간 취득한 임대수익을 뺀 금액 상당의 손해배상금 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라"며 소송을 냈다. 재판부는 "토지 등 소유자에 대해 손실보상을 할 의무가 있는 사업시행자가 손실보상의무를 이행하지 않은 채 사업을 시행하는 등으로 토지 소유자에게 실질적이고 현실적인 침해를 가한 때에는 불법행위가 되므로 그 손해를 배상해야 한다"며 "사업시행자인 SH는 사업시행인가신청 당시 예측한 인가예정 시점이 지났는데도 허가신청에 대한 심의가 종결되지 않고 있고, 그 종결시점을 구체적으로 예측하기 어려운 상황에서는 사업시행인가절차 지연 등 사업진행의 지연으로 인해 발생할 수 있는 문제에 대비할 주의의무가 있다"고 밝혔다. 이어 "SH는 사업시행인가절차가 통상관계자들이 예측해오던 경과와 달리 상당히 지연될 경우, 해당 지역의 공실률이 높아지고 그 경향이 지속됨으로써 상권이 쇠퇴하는 분위기가 조성돼 실질적으로 상가 소유자로서 임대업을 운영하던 사람들이 임차인을 구할 수 없는 상황이 초래될 수 있다는 점을 예측하고 대비할 의무가 있다"며 "이전할 준비를 마친 임차인들의 요구 등을 고려하고 부정적 영향들에 대한 시의적절한 대책을 마련하고 대처했어야 한다"고 판시했다.

공공임대주택 등에 함께 살던 세대주가 사망했다면 세대원이 미성년자라고 하더라도 임차인 명의를 승계받을 수 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사47단독 김동국 부장판사는 서울주택도시공사(SH공사)가 탈북자 A씨를 상대로 "아파트를 인도하라"며 낸 건물명도청구소송(2019가단22744)에서 최근 원고패소 판결했다. A씨는 2000년 부인, 아들과 함께 탈북해 우리나라에 들어온 후 2001년부터 SH공사 소유 아파트를 임차해 살았다. A씨의 모친 또한 2005년 탈북해 SH공사가 소유하는 다른 아파트에 거주했다. A씨의 아들은 2014년부터 할머니(A씨의 모친)가 사는 집에 전입신고를 하고 함께 살았는데, 2016년 할머니가 사망했다. A씨는 몇 달 후 부인과 이혼한 뒤 아들이 사는 아파트로 이사했다. 기존 살던 집의 명의는 전 부인에게 넘겼다. A씨는 2017년 임대차 계약 갱신일이 다가오자 SH공사에 아파트 명의를 고인이 된 어머니에게서 아들로 변경해달라고 요청했으나, SH공사는 "A씨의 아들이 미성년자라 자격이 없다"며 거부했다. 이후 2018년 SH공사는 A씨에게 임대차 계약을 해지한다며 아파트를 인도하라고 요구했고, A씨가 이를 거부하자 소송을 냈다. SH공사는 "기존 임차인이 사망했고, 당시 A씨는 이 아파트에 거주하지 않았으며, A씨의 아들은 미성년자인 세대원이라 모두 임차인 명의를 승계할 자격이 없다"며 임대차 계약이 해지됐다고 주장했다. 그러나 김 부장판사는 "구 '주택공급에 관한 규칙'에서 미성년자에 대한 주택 공급을 제한한 규정은 주택을 최초로 공급받을 때 적용되는 것"이라며 "SH공사 주장처럼 임차인 사망 시 명의를 승계할 때도 당연히 적용된다고 볼 수는 없다"고 밝혔다. 이어 "망인과 함께 거주하던 직계혈족으로, 기초생활수급자 또는 탈북자에 해당하는 A씨의 아들은 '서울특별시 공공임대주택 운영 및 관리 규칙'에 따라 임차인 명의변경을 요청할 수 있는 요건을 모두 갖췄다"고 설명했다. 그러면서 "이처럼 임대차계약상 임차인 지위 승계가 가능함에도 SH공사가 명의 변경 요청을 거부한 것은 재량권 일탈·남용으로 무효"라고 판시했다.

분양 받은 땅 지하에서 폐기물이 발견되면 토지 매수인이 정화처리 비용을 부담토록 하는 하자담보책임 면책특약은 원칙적으로 무효라는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사19부(재판장 이정민 부장판사)는 건설업체인 A사(소송대리인 법무법인 주원)가 서울주택도시공사(SH)를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2015가합529596)에서 "공사는 1억6600여만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. SH는 2013년 8월 서울 강서구 가양동 상업용지 5810㎡를 분양한다는 공고를 냈다. A사는 같은해 9월 이 땅을 427억여원에 낙찰받아 SH와 매매계약을 체결했다. A사는 2014년 10월 매입한 토지에 오피스텔을 짓기로 하고 터파기 기초공사를 진행했는데 이 땅 일부 지하에서 폐아스콘과 기름슬러지 등의 오염물질이 나왔다. A사는 SH에 토지가 오염됐다는 사실을 알리고 토지를 정화하거나 정화 비용을 보상해 달라고 요구했지만 거부당하자 자체적으로 토지정밀조사와 폐기물 처리 등 토지 정화 작업을 한 다음 지난해 4월 SH를 상대로 "토지 정화 비용 2억800여만원을 배상하라"며 소송을 냈다. SH는 "토지공급공고 제10항에 '원지반 이하에서 발생하는 폐기물 등은 매수자가 비용을 부담해 처리해야 한다'고 명시돼 있다"며 "A사도 이 같은 조건을 모두 숙지하고 입찰에 참여해 토지를 낙찰받아 매매계약을 체결한 것"이라며 맞섰다. 법원은 A사의 손을 들어줬다. 재판부는 "토지공급공고는 계약의 일방 당사자인 SH가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위해 마련한 약관에 해당한다"며 "이 같은 약관의 내용이 상대방의 법률상 지위에 중대한 영향을 미치게 되는 면책사유인 때에는 엄격하게 해석해야 한다"고 밝혔다. 이어 "토지공급공고 제10항은 민법 제580조에서 정한 하자담보책임을 배제하는 것으로 상대방에게 부당하게 불리한 것으로 추정된다"며 "SH가 특약의 유효성을 주장하기 위해서는 A사가 토지를 시가보다 저렴하게 구입했다거나 토지의 하자에 대해 이미 알았거나 중대한 과실로 알지 못한 상태로 토지를 구입했다는 점 등 특별한 사정을 입증해야 하는데 이를 인정할 증거가 없다"고 설명했다. 그러면서 "토지에 고액의 처리비용이 소요되는 유류 등 폐기물이 매립돼 있는 것은 토지 매매에 있어 통상 갖출 것으로 기대되는 상태를 갖추지 못한 하자가 있는 경우에 해당한다"며 "SH는 하자담보책임을 부담해야 한다"고 판시했다. 재판부는 다만 매수 시기와 하자의 발견 시기 사이의 시간적 간극으로 오염이 확대됐을 가능성도 있는 점 등을 고려해 SH의 책임을 80%로 제한했다.

지방자치단체가 공익사업 시행에 따른 이주대책대상자들에게 특별공급주택을 분양하면서 농지보전부담금이나 폐기물처리시설 설치부담금 등을 포함시킨 것은 정당하다는 판결이 나왔다. 지자체가 부담해야 할 생활기본시설에 해당하지 않는다는 취지다. 옛 공익사업법 제78조 4항은 이주대책의 내용에는 이주정착지에 대한 도로·급수시설·배수시설 그 밖의 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 포함돼야 하며 이에 필요한 비용은 사업시행자가 부담한다고 규정했다. 서울중앙지법 민사25부(재판장 이흥권 부장판사)는 이주대책대상자 A씨 등 20명이 서울시와 강북구 등 9개 구청을 상대로 낸 부당이득금 청구소송(2015가합510554)에서 "서울시와 강북구 등 7개 구는 A씨 등 13명에게 2500여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 서울시 등은 도로개설, 공원조성 등 공익사업을 위해 A씨 등의 부동산을 협의취득 또는 수용재결을 통해 취득한 다음 이를 철거했다. 그리고 2011년 A씨 등에 대한 이주대책의 일환으로 서울주택도시공사(SH)가 공급하는 구로구 천왕동 아파트를 특별공급주택으로 분양했다. 분양가에는 도로 용지비와 하수도시설원인자부담금, 기타 기반시설 설치비 등이 포함됐다. 분양대금을 완납한 A씨 등은 지난해 2월 "서울시 등이 특별공급주택을 분양하면서 일반 수분양자들과 동일하게 생활기본시설 설치비용을 포함해 분양대금을 산정했다"며 "서울시 등은 5억4900여만원을 반환하라"며 소송을 냈다. 하지만 재판부는 분양가에 포함된 하수도시설원인자부담금 등 일부에 대해서만 반환을 인정하고 농지보전부담금이나 폐기물처리시설 설치부담금 등에 대해서는 반환할 필요가 없다고 판단했다. 재판부는 "사업시행자는 이주대책의 일부로서 생활기본시설을 설치해 이주대책대상자들에게 제공할 의무가 있다"며 "옛 공익사업법 제78조 4항에 규정된 '생활기본시설'은 주택건설사업이나 대지조성사업을 시행하는 사업주체가 설치하도록 돼 있는 도로 및 상하수도시설, 전기·통신·가스시설 또는 지역난방시설 등 간선시설을 의미한다"고 밝혔다. 이어 "A씨 등에게 분양된 특별공급주택의 분양가에 도로용지비 및 대지조성비가 분양대금에 포함돼 있다고 단정할 증거가 없고 농지보전부담금(주택이나 공장 등을 짓기 위해 농지를 사용할 때 부과되는 비용), 폐기물처리시설 설치부담금(공동주택단지를 개발할 때 발생하는 음식물 등 생활계폐기물을 처리하기 위한 처리시설 설치 비용) 등은 서울시 등이 설치할 의무가 있는 간선시설의 설치비용으로 보기 어렵다"고 설명했다. 재판부는 그러나 "하수도시설원인자부담금(공공하수도로 배출될 하수의 처리를 위한 비용) 등은 생활기본시설 설치비용에 해당한다"며 "서울시 등이 분양대금에 하수도시설원인자부담금 등을 포함시킨 것은 강행법규에 위배돼 무효이므로 A씨 등에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다"고 판시했다.