자신이 실제 거주하겠다며 집주인이 세입자의 계약 갱신 요구를 거절할 때 실거주 의사의 존재는 어떻게 판단할 수 있을까. 대법원은 임대인이 실거주에 해당한다는 점에 대해 증명해야 하며, 그 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을 주장·증명해야 한다고 판단했다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 A 씨가 B 씨 등을 상대로 낸 건물 인도 소송(2022다279795)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 12월 7일 서울중앙지법으로 돌려보냈다. A 씨는 2019년 1월경 B 씨 등에게 서울 서초구에 있는 아파트를 보증금 6억 3000만 원에 2019년 3월 8일부터 2년간 임대하기로 하는 임대차계약을 체결했다. A 씨 측은 2020년 12월 17일경 B 씨 등에게 “A 씨와 배우자, 자녀가 해당 아파트에서 거주할 계획이라 임대차계약을 갱신하지 않겠다”는 의사를 표시했다. 그러자 B 씨 등은 닷새 뒤 A 씨에게 계약갱신을 요구했다. 이에 A 씨는 이듬해 1월 4일경 “임대차계약 만료 후 본인이 실제 거주할 계획”이라며 갱신 요구를 거절했다. 이후 A 씨는 B 씨 등을 상대로 아파트의 인도를 구하는 소송을 냈다. 주택임대차보호법에 따르면, 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 주택에 실제 거주하려는 경우는 임대인의 갱신거절권이 예외적으로 인정된다. 1,2심은 “B 씨 등은 A 씨로부터 임대차 보증금을 반환받음과 동시해 부동산을 인도하라”며 원고승소 판결했다. 하지만 대법원은 판단을 뒤집었다. 재판부는 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명 책임은 임대인에게 있다”며 “‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명했다고 해서 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 의사가 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것”이라고 판단했다. 그러면서 “이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대해 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다”고 덧붙였다. 아울러 “A 씨 측은 계약 만료 전에는 자신과 가족이 거주할 예정이라고 했다가 소장에서는 본인 또는 본인 부모가 거주할 예정이라고 했는데 바뀐 주장에 대한 합리적 설명이 없다”며 “A 씨와 그 배우자는 이 사건 아파트 외 인근 아파트와 다른 지역 주택도 소유하고 있는데, A 씨가 임대차계약의 갱신 거절을 할 무렵 A 씨는 자녀 교육을 위해 다른 지역에 있는 주택에 자녀들과 함께 거주하고 있었고, A 씨의 배우자는 직업상 이유로 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트에서 거주하고 있었으므로 이들이 계약 갱신을 거절하고 이 사건 아파트에 거주하여야 할 만한 사정이 있었다고 보이지 않는다”고 설명했다. 또 “A 씨는 자신의 부모가 지방에서 해당 아파트의 근처에 있는 병원에 다녔는데, (앞으로) 해당 아파트에 거주하며 진료받기 위함이라고 했지만 A 씨 부모의 외래확인서를 보면 인근 병원에 최근 11년 동안 1년에 1~5 차례가량 통원진료를 받았다는 것 외에는 다른 내용이 없다”며 “부모가 이 사건 아파트에 거주할 목적에 따라 작성된 것으로 보기에는 의심스러운 면이 있다”고 부연했다. 대법원 관계자는 “실거주를 이유로 한 임대인의 갱신 거절에 대해 임차인이 실제 거주하려는 의사가 없음에도 갱신을 거절하는 것이라고 주장하는 경우, 소송에서 임대인에게 ‘실제 거주하려는 의사’가 있는지 여부를 어떻게 판단하는지가 문제 됐고, 하급심 재판 실무에서 의견이 엇갈렸다”며 “이 판결은 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명 책임의 소재(임대인), 임대인에게 ‘실제 거주하려는 의사’가 있는지 여부를 판단하는 방법에 관한 법리를 최초로 명시적으로 설시했다”고 말했다.

[대법원 판결] 미등기 주택이더라도 적법한 임대권한이 있는 임대인과 전세계약을 맺은 임차인은 추후 매매계약 해제로 집주인이 바뀌더라도 새 집주인에게 대항력을 유지할 수 있다는 대법원 판단. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관), 2023다201218(2023년 5월 18일 판결) [판결 결과] 세입자 A 씨가 집주인과 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금반환 청구 소송에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 환송. [쟁점] △매수인(B 씨)에게 주택에 대한 적법한 임대권한이 있는지 여부 △적법한 임대권한 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인인 A 씨가 매매계약이 해제된 후 주택 양수인에 대해 대항할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] B 씨는 경기 광주시의 5층짜리 공동주택을 매수하기로 하고 2016년 11월 건축주와 분양계약을 체결했다. 이때 '잔금일 전에 임대가 이뤄지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치르고 B 씨 앞으로 소유권을 이전한다'고 약정했다. 2017년 10월 B 씨는 건물의 한 호에 대해 A 씨와 2020년 3월까지 기간으로 임대차 계약을 체결했다. 임대차계약서에는 '이 건물을 매수하는 B 씨를 임대인으로 해 계약을 진행하고 건축주에서 매수인에게 등기이전되는 일체의 과정은 공인중개사가 책임지고 진행한다'는 특약 사항이 포함됐다. 그런데 B 씨가 잔금을 제때 치르지 못하자, 건축주는 분양 계약을 해제하고 B 씨에게 퇴거를 요구했다. 건축주는 새로운 매수인에게 A 씨가 임차한 호를 팔았다. A 씨는 공인중개사와 건축주, 새 매수인을 상대로 보증금을 돌려달라며 2020년 5월 소송을 냈다. 새 매수인은 A 씨를 상대로 "무단 거주 기간만큼 월세를 지급하라"며 반소를 냈다. 1,2심은 공인중개사가 A 씨에게 보증금을 돌려주고 A씨는 새 매수인이 집을 산 시점부터 계산한 월세를 지급하라고 판결했다. [대법원 판단(요지)] "매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있다. 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. B 씨는 매도인과 주택 매매계약을 체결하면서 매도인으로부터 주택에 관한 임대권한을 부여받아 A 씨와 임대차계약을 체결하고, 부동산 중개인을 통해 매도인의 대리인에게 매매잔금의 일부를 지급하고 매매계약의 이행으로서 이 사건 주택을 인도받았다고 볼 수 있으므로 B 씨는 적법한 임대권한을 가진 것으로 볼 여지가 있다. A 씨는 적법한 임대권한을 가지고 있고 매매 목적물인 이 사건 주택을 인도받은 매수인 B 씨로부터 매매계약이 해제되기 전에 위 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖췄다. 따라서 A 씨는 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 매수인과 매도인 사이의 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. A 씨는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 주택 양수인인 새 집주인에게 대항할 수 있다." [대법원 관계자] "적법한 임대권한이 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인은 이후 매매계약이 해제되었더라도 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자로서 보호되므로 임대인 지위를 승계한 주택 양수인에 대하여 그 임차권을 대항할 수 있다고 함으로써, 기존 법리를 재확인한 사례이다." [승소 대리인] 임차인 측 소송대리인 법무법인 삼양 황귀빈 변호사(대한변호사협회등록 부동산 전문 변호사) "최근 전세사기 등이 사회적 문제로 대두되는 상황에서 소위 '동시진행' 신축빌라 분양 관련 분쟁 사건을 비롯한 관련 임대차 분쟁 및 실무에 큰 영향을 미칠 것으로 기대한다."

개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결했더라도 세입자의 임대차 갱신요구를 거절할 수 없다는 항소심 판결이 나왔다. 이 경우에는 세입자의 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 인정된다고 판단한 1심을 뒤집은 것이다. 서울중앙지법 민사3-3부(주채광·석준협·권양희 부장판사)는 집주인인 A씨 부부가 임차인인 B씨 등을 상대로 낸 건물인도청구소송(2021나22762)에서 최근 원고일부승소 판결했던 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. A씨 부부는 지난해 7월 거주 목적으로 서울 강남의 한 아파트를 C씨로부터 13억5000만원에 매수하는 계약을 맺고 매매대금을 지급한 뒤 같은 해 10월 소유권이전등기를 마쳤다. 그 사이 임차인의 계약갱신요구권을 보장하는 개정 주택임대차보호법이 시행됐다. 한편 2019년 4월부터 2년간 이 아파트를 임차했던 B씨는 새 집주인인 A씨 부부가 소유권이전등기를 마치기에 앞서 C씨를 상대로 개정 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 주장했다. C씨는 매매계약 체결을 이유로 이를 거절했다. A씨 부부는 이후 "C씨가 이미 B씨의 계약갱신 요구를 거절했는데, 이는 개정 법률상 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당해 정당하므로 B씨는 임대차계약 기간 종료 시 아파트를 인도하라"며 B씨 등을 상대로 소송을 냈다. 개정 주택임대차보호법은 제6조의3에서 임차인의 임대차 보장기간을 2년에서 4년으로 연장해 안정적 주거권을 강화하기 위해 계약갱신요구권을 도입했다. 다만 임대인이 갱신요구를 정당하게 거절할 수 있는 사유를 규정해 임대인과 임차인 사이의 형평을 도모했는데, 같은 조 1항 8호는 '임대인이 목적 주택에 실제 거주하는 경우'를, 9호는 '그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'를 규정하고 있다. 세입자가 새 집주인이 소유권이전등기 하기 전 前주인에 갱신요구권 행사 前주인이 거절할 정당한 사유 존재하지 않아 임대차계약은 적법하게 갱신 재판부는 "A씨 부부는 B씨가 임대차계약에 대한 계약갱신요구권을 행사할 당시 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 않아 자신들이 실제 거주하려는 이유로 해당 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 '임대인의 지위'에 있지 않았다"며 "임대인인 C씨는 이 사건 아파트를 매도한 자로 자신이 아파트에 '실제 거주'할 예정이 아니므로 매수인의 지위에 있던 A씨 부부나 임대인 C씨는 모두 주택임대차보호법 제6조의3 1항 8호에 따라 계약갱신 요구를 거절할 수는 없다"고 밝혔다. 이어 "개정 주택임대차보호법은 원칙적으로 임차인의 계약갱신요구권을 인정하면서 예외적으로 임대인의 계약갱신 거절 사유를 한정적으로 열거하고 있다"며 "관련 규정의 내용과 체계, 부칙 등에 비춰 임대인 측 사정으로 볼 수 있는 '임대인이 임차주택을 매도했고 매수인이 실거주 의사가 있는 경우'를 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호의 사유에 해당한다고 보는 것은 예외적으로 열거된 갱신거절 사유를 해석론을 통해 새로 추가하는 결과가 돼 받아들이기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 '임대인'만을 기준으로 봄이 상당하다"며 "임차인 B씨는 A씨 부부가 소유권이전등기를 마치기 전에 임대인 C씨에게 계약갱신요구권을 행사했고, 당시 임대인 C씨에게는 이를 거절할 정당한 사유가 존재하지 않았으므로 이 사건 임대차계약은 적법하게 갱신됐다"고 판시했다. 앞서 1심은 임차인의 계약갱신요구권을 도입한 개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결하고 계약금까지 받았다면 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 인정된다고 판단했다. 1심 재판부는 지난 5월 "A씨 부부는 개정 주택임대차보호법이 시행되기 전에 실제 거주 목적으로 이 아파트에 관한 매매계약을 체결하고 계약금도 지급해 B씨의 임대차 계약기간이 종료되면 당연히 자신들이 실제 거주할 수 있다고 믿었을 것으로 보이고, 그러한 믿음에 어떠한 잘못도 없다"며 "만약 A씨 등이 B씨가 계약갱신요구권을 행사한 2020년 10월 이전에 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳤다면 C씨로부터 임대인의 지위를 승계해 적법하게 계약갱신요구를 거절할 수 있었을 것"이라고 밝혔다. 그러면서 "매매계약 체결 당시 임차인의 계약갱신요구권이 실행되기 전에 소유권이전등기를 마치지 않았다는 사정만으로 B씨의 요구를 거절할 수 없다고 한다면 이는 형평에 반한다"며 "C씨가 개정 법률 시행 이전에 실제 거주예정인 A씨 부부에게 아파트를 매도했다는 것을 이유로 B씨의 계약갱신요구를 거절한 것은 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호 중 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당한다"고 판시했다.

재개발 사업자가 현금청산 대상자나 세입자로부터 부동산을 인도받으려면 부동산을 인도 받기 전에 손실보상금 외에 이주정착금과 주거이전비 등을 먼저 지급해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 재개발 사업자의 주거이전비 등 지급의무는 세입자 등의 부동산 인도의무 보다 선이행 의무이거나 적어도 동시이행관계에 있다는 취지다. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 30일 A주택재개발조합이 B씨를 상대로 낸 부동산인도청구소송(2019다207813)에서 A조합에게 승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. A조합은 2016년 7월 인천광역시에 재개발사업을 실시했다. A조합은 사업 계획에 따라 분양을 진행했다. 해당 지역에 부동산을 소유한 B씨는 분양 신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 됐다. 인천시 토지수용위원회는 2017년 5월 B씨의 부동산 수용을 결정했고, A조합은 B씨 앞으로 손실보상금 2억3000만원을 공탁한 뒤 소유권 이전 등기를 마쳤다. 그러나 B씨는 토지보상법에서 정한 이주정착금과 주거 이전비, 이사비 등은 받지 못했다며 부동산 인도를 거부했다. 이에 A조합은 소송을 냈다. 1,2심은 A조합이 손실보상금을 공탁하고 B씨의 부동산 소유권을 취득했으므로, 손실보상이 완료됐다며 A조합의 손을 들어줬다. A조합이 토지보상법에 따른 수용재결로 B씨 부동산의 소유권을 취득했으므로, 주거이전비가 지급되지 않았다는 사정을 근거로 B씨가 부동산 인도를 거절할 수 없다는 이유에서였다. 그러나 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "토지보상법 제78조에서 정한 주거이전비 등도 구 도시정비법 제49조 6항 단서에서 정한 '토지보상법에 따른 손실보상'에 해당한다"며 "주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위해 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의해 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다"고 밝혔다. 이어 "사업시행자와 현금청산대상자나 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의가 성립된다면 사업시행자의 주거이전비 등 지급의무와 현금청산대상자나 세입자의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되고, 재결절차 등에 의할 때에는 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행돼야 한다"고 설명했다. 또 "B씨는 토지보상법령에서 정한 주거이전비 등의 지급요건에 해당할 가능성이 있고, B씨가 주거이전비 등의 지급대상자인 경우에는 A조합이 B씨에게 협의나 재결절차 등에 의하여 결정된 주거이전비 등을 지급해야 구 도시정비법 제49조 제6항 단서의 손실보상이 완료되었다고 할 수 있다"고 덧붙였다. 그러면서 "원심의 판단에는 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상 완료의 의미에 관한 법리를 오해해 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"며 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 대법원 관계자는 "재개발사업 실무에서는 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자로부터 부동산 인도를 받은 후 주거이전비 등을 지급하는 것이 대체적인 관행이었다"며 "이 판결은 주택재개발 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자에게 부동산 인도를 구하기 위해서는 토지나 건축물에 대한 손실보상금 뿐만 아니라 이주정착금, 주거이전비, 이사비에 대한 지급절차도 이행돼야 한다고 판시한 최초 판결"이라고 설명했다.

코로나19 팬데믹 여파로 가게 매출이 90%이상 급감했다면 사정변경 원칙을 적용, 상가 임차인이 임대인을 상대로 임대차 계약을 해지할 수 있다는 첫 판결이 나왔다. 전염병 확산으로 매출에 큰 타격을 받은 상인들이 임대차계약을 해지하거나 임대료 감액 청구 등을 통해 월세 부담에서 벗어나는 데 도움을 줄 것으로 보인다. 2011년부터 악세사리 도·소매 프랜차이즈 사업을 해오던 A사는 2019년 5월 B사로부터 서울 명동에 있는 상가건물 1층 점포(20평 규모)를 임대해 직영점을 운영했다. 임대기간 3년에 보증금 2억3000만원, 월세 2200만원을 주는 조건이었다. 손님들은 한국을 찾은 외국인들이 많았는데, 지난해 코로나19가 확산하면서 매출이 급감했다. 팬데믹 이전인 2019년 7월부터 같은해 12월까지 5700여만원~8900여만원에 이르던 월 매출이 2020년 1월 3000만원대로, 한달 뒤인 2월에는 2000만원대로 추락하더니 같은해 3~5월에는 100~200만원대로 곤두박질쳤다. 결국 A사는 지난해 5월 중순 점포를 휴점했다. A사는 더 이상 가게 운영이 어렵다고 보고, 지난해 6월 임대인인 B사에 내용증명우편을 3차례 보내 '코로나19 사태라는 불가항력적인 외부사유가 발생해 임대차계약 제13조 4항에 따라 2020년 7월 2일자로 임대차계약을 해지하겠다'고 통보했다. 양사가 체결한 임대차계약서 제13조 4항에는 '당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다'는 내용이 들어있었다. 하지만 B사는 "홍수나 태풍, 화재 등 천재지변으로 건물이 망가진 게 아니라 영업장에서 영업을 하는 데 지장이 없는 상태"라며 "코로나19는 임대차계약서 제13조 4항에서 정한 사유에 해당하지 않는다"며 거부했다. 임대차계약 13조 4항 “불가항력적인 사유 해당” 이에 A사는 "임대차계약이 1차 해지통보서의 수령일로부터 30일이 경과한 2020년 7월 4일자로 해지되었음을 확인해달라"며 B사를 상대로 법원에 소송을 냈다. A사는 "설령 임대차계약 해지가 인정되지 않더라도 코로나19 여파로 매출이 90% 이상 급감한 것은 민법 제628조와 상가건물임대차보호법 제11조가 규정하고 있는 '경제사정의 변동으로 인하여 차임이 상당하지 아니하게 된 때'에 해당한다"며 "차임감액청구 의사표시가 B사에 송달된 날의 다음날인 2020년 10월 8일부터는 종전 임대료보다 90% 감액된 월 220만원으로 인하돼야 한다"고 주장했다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 A사(소송대리인 법무법인 인화 김민주·한정현 변호사)가 B사를 상대로 낸 임대차보증금소송(2020가단5261441)에서 최근 "양측이 2019년 5월 체결한 임대차계약은 2020년 7월 4자로 해지됐음을 확인한다"며 원고승소 판결했다. 김 판사는 "사정변경을 이유로 한 계약해제 또는 계약해지는 물론 민법 제628조 또는 상가건물임대차보호법 제11조에서 규정하고 있는 차임증감청구권은 민법의 일반원칙인 계약준수 원칙에서 벗어나 계약의 내용을 바꿀 수 있도록 해 주는 것"이라며 "이는 구체적 타당성을 위해 법적 안정성을 일부 훼손하는 것이므로, 그 해석과 적용을 엄격하게 할 필요가 있다"고 밝혔다. 이어 "따라서 사정변경을 이유로 한 계약해제·해지 또는 차임증감청구권은 △계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되고 △당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견하지 않았고 예견할 수도 없었으며 △그 사정변경이 계약의 구속력에서 벗어나고자 하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 △당초의 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 공평의 원칙에 현저히 반하는 부당한 결과가 생기거나 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에, 비로소 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다"고 설명했다. 서울중앙지법, ‘사정변경 원칙’ 적용… 임차인 승소판결 김 판사는 "(이 사건에서 보면) A사가 임차한 점포는 명동에 위치한 매장으로 외국인 관광객을 통한 매출이 대부분을 차지하는 곳인데, 코로나19로 외국인들의 입국이 제한되고 모든 해외입국자들에게 2주간 격리를 의무화하는 정책이 시행되면서 해외여행객의 국내 입국자 수가 99% 이상 감소했다"며 "코로나19 사태가 전 세계적으로 확산, 장기화됨에 따라 매출이 90% 이상 감소해 영업을 계속하는 경우 적자를 볼 수밖에 없는 상태가 됐다"고 지적했다. 이어 "코로나19가 발생되고 장기적으로 지속하며 매출이 90% 이상 감소될 것이라는 사정은 원고(A사)와 피고(B사)는 물론 어느 누구도 예상할 수 없었다"며 "그와 같은 현저한 사정변경의 발생과 관련해 원고(A사)에게 어떠한 책임 있는 사유가 있다고 할 수도 없다"고 했다. 그러면서 "코로나19 사태로 외국인 관광객의 입국이 제한되면서 점포의 매출이 90% 이상 감소한 것은 임대차계약 제13조 4항에서 정한 '불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우'에 해당한다"며 "설령 이러한 계약해지 조항이 없다고 하더라도 그러한 사정은 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생했고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우로서 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당한다"고 판시했다. 권영준(51·사법연수원 25기) 서울대 로스쿨 교수는 "그동안 사정변경 원칙에 따른 해지를 거의 인정하지 않는 추세였는데, 이번 판결은 코로나19로 생긴 여러 사정변경으로 인해 계약해지를 인정한 하급심 판단"이라며 "이러한 경우도 인정되지 않는다면 사정변경 원칙에 의한 계약해지는 무의미한 것"이라고 말했다. 법 개정 하지 않고도 피해 입은 상인 구제 길 열어 특히 이번 판결은 법을 개정하지 않고도 코로나19로 영업에 피해를 입은 상인들을 구제할 수 있는 길을 열었다는 점에서 의미가 있다. 법무부는 지난달 24일 코로나19로 3개월 이상 집합금지 또는 집합제한 조치를 받고 폐업한 상가임차인에게 사정변경에 의한 계약 해지권을 인정하는 내용의 상가건물 임대차보호법 개정안을 입법예고했다. 개정안은 코로나19 등 제1급 감염병으로 3개월 이상 집합 금지나 제한조치를 받은 상가 세입자가 폐업을 신고한 경우 계약을 해지할 수 있다. 계약 해지 효력은 임차인이 임대인에게 해지권을 행사하겠다고 통고한 날부터 3개월이 지나면 발생하도록 했다. 현재 원론적으로만 인정되고 있는 사정변경에 의한 해지권을 코로나19로 인해 집합금지 조치 등을 당한 상가임차인이 폐업한 경우에도 적용된다는 점을 명확히 규정함으로써 임차인이 차임 지급 의무에서 벗어날 수 있도록 하겠다는 것이다.

건물에 대한 소유권 분쟁이 발생해 임대인이 누군지 모를 경우 세입자는 민법 제487조에 따라 공탁을 하면 월세 등 차임을 지급할 의무를 이행한 것으로 봐야 한다는 판결이 나왔다. 변제공탁의 요건과 효과를 규정하고 있는 민법 제487조는 '채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다. 변제자가 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다'고 규정하고 있다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 상가건물 소유자인 부동산개발업체 A사가 건물 1층 상가 세입자인 B씨를 상대로 낸 건물인도청구소송(2020가단5184780)에서 최근 원고패소 판결했다. A사는 2020년 2월 C교회가 소유하고 있던 상가건물에 대해 교환계약을 맺고 소유권이전등기를 마쳤다. 그런데 건물 1층에는 2019년부터 도예공방을 운영하던 세입자 B씨가 있었다. 그 무렵 A사는 C교회 측 가족간 분쟁으로 건물 소유권을 두고 각종 소송을 진행 중이었는데, B씨는 2020년 4월분까지의 임대료를 기존 방식대로 C교회 은행계좌에 송금하다 건물 소유권 분쟁 이후 C교회 지급계좌가 폐쇄되자 민법 제487조에 따라 피공탁자를 C교회 및 A사로 표시해 점포 임대료에 대한 상대적 불확지 변제공탁을 했다. 상대적 불확지 변제공탁이란 변제자의 과실 없이 채권자가 누군지 알 수 없는 경우에 하는 공탁을 말한다. 동시에 B씨는 임대차 기간이 종료되기 전인 2021년 3월 C교회와 A사 양측 모두에 상가건물임대차보호법 제10조 2항에 따른 계약갱신을 요청했다. 이에 A사는 "B씨가 임대료에 대해 상대적 불확지 변제공탁을 했지만, 이를 임대인의 지위를 승계한 우리에게 임대료 지급의무를 이행한 것으로 볼 수 없다"며 건물을 비워달라고 소송을 냈다. 상가임대차법 제10조의8은 '임대료 연체가 3기에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있는데, 이를 근거로 한 주장이다. 서울중앙지법 임차인 승소 판결 김 판사는 "A사 명의의 소유권이전등기의 효력을 두고 옛 소유자인 C교회와의 사이에 분쟁이 발생했고, C교회의 신청으로 부동산처분금지 가처분 결정이 이뤄졌다"며 "A사는 가처분 취소 신청을 했으나 같은 해 5월 법원에서 기각한 점 등에 비춰 B씨가 2020년 4월분까지의 임대료를 기존에 지급하던 C교회 은행계좌에 송금한 것은 임료채권의 준점유자에 대한 변제로서 유효한 변제"라고 밝혔다. 이어 "B씨로서는 임대차계약의 정당한 차임채권자가 누군지 과실 없이 알 수 없는 경우에 해당한다"며 "2020년 5월분부터의 임료를 옛 소유자인 C교회와 등기부상 새로운 소유자인 A사를 피공탁자로 해 상대적 불확지 변제공탁을 한 것은 차임 지급 의무에 대한 변제공탁으로서 유효하다"고 설명했다. 그러면서 "B씨는 2021년 4월분까지의 차임을 C교회 은행계좌로 송금하거나 C교회 및 A사 앞으로 상대적 불확지 변제공탁을 해 임대료 연체액이 3기에 달한 적이 없다"며 "따라서 이를 전제로 한 A사의 건물인도 주장은 이유 없다"고 판시했다.

임차인의 계약갱신요구권을 도입한 개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결하고 계약금까지 받았다면 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 인정된다는 법원의 첫 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사40단독 문경훈 판사는 집주인인 A씨 부부가 임차인인 B씨 등을 상대로 낸 건물인도청구소송(2020가단5302250)에서 최근 "B씨 등은 임대차계약 기간이 도래하면 A씨 부부에게 보증금을 지급 받음과 동시에 건물을 인도하라"며 원고일부승소 판결했다. A씨 부부는 지난해 7월 거주 목적으로 서울 강남의 한 아파트를 C씨로부터 13억5000만원에 매수하는 계약을 맺고 계약금을 지급한 뒤 같은 해 10월 소유권이전등기를 마쳤다. 그 사이 임차인의 계약갱신요구권을 보장하는 개정 주택임대차보호법이 시행됐다. 한편 2019년 4월부터 2년간 이 아파트를 임차했던 B씨는 새 집주인인 A씨 부부가 소유권이전등기를 마치기에 앞서 C씨를 상대로 개정 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 주장했다. C씨는 매매계약 체결을 이유로 이를 거절했다. A씨 부부는 이후 "C씨는 주택임대차보호법에 따른 B씨의 계약갱신 요구를 거절했다"며 "이는 개정 법률상 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당해 정당하므로 임대차계약 기간 종료 시에 아파트를 인도하라"며 B씨 등을 상대로 소송을 냈다. 개정 주택임대차보호법은 제6조의3에서 임차인의 임대차 보장기간을 2년에서 4년으로 연장해 안정적 주거권을 강화하기 위해 계약갱신요구권을 도입했다. 다만 임대인이 갱신요구를 정당하게 거절할 수 있는 사유를 규정해 임대인과 임차인 사이의 형평을 도모했는데, 같은 조 1항 8호는 '임대인이 목적 주택에 실제 거주하는 경우'를, 9호는 '그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'를 규정하고 있다. 문 판사는 "A씨 부부는 개정 주택임대차보호법이 시행되기 전에 실제 거주 목적으로 이 아파트에 관한 매매계약을 체결하고 계약금도 지급해 B씨의 임대차 계약기간이 종료되면 당연히 자신들이 실제 거주할 수 있다고 믿었을 것으로 보이고, 그러한 믿음에 어떠한 잘못도 없다"며 "만약 A씨 등이 B씨가 계약갱신요구권을 행사한 2020년 10월 이전에 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳤다면 C씨로부터 임대인의 지위를 승계해 적법하게 계약갱신요구를 거절할 수 있었을 것"이라고 밝혔다. 이어 "매매계약 체결 당시 임차인의 계약갱신요구권이 실행되기 전에 소유권이전등기를 마치지 않았다는 사정만으로 B씨의 요구를 거절할 수 없다고 한다면 이는 형평에 반한다"며 "C씨가 개정 법률 시행 이전에 실제 거주예정인 A씨 부부에게 아파트를 매도했다는 것을 이유로 B씨의 계약갱신요구를 거절한 것은 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호 중 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당한다"고 설명했다. 그러면서 "임차인이자 직접점유자인 B씨 등은 임대차 종료일이 도래하면 C씨로부터 임대인의 지위를 승계한 A씨 부부에게 임차보증금 5000만원을 지급받음과 동시에 아파트를 인도할 의무가 있다"고 판시했다. 한편 B씨 등은 이번 1심 판결에 불복해 곧바로 항소와 함께 강제집행정지신청을 냈고, 서울중앙지법 민사1부(재판장 이성철 부장판사)는 지난 4월 "담보로 1500만원을 공탁할 것을 조건으로 항소심 판결 선고시까지 집행을 정지한다"며 B씨 측의 신청을 인용했다. 항소심(2021나22762)은 현재 서울중앙지법 민사3-3부(주채광· 석준협·권양희 부장판사)가 맡아 진행 중이며 아직 첫 기일은 정해지지 않았다.

공인중개사가 세입자에게 다가구주택을 소개하면서 중개 대상물 확인·설명서에 단순히 '집 주인이 현재 임차보증금 합계액을 5억원 정도 받고 있다고 함'이라고 기재했다면 이는 설명의무를 충실히 이행한 것으로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. 따라서 이 주택이 경매에 넘어가 세입자가 보증금을 다 돌려받지 못했다면 공인중개사 측도 30% 배상책임이 있다는 것이다. 서울중앙지법 민사69단독 박소연 판사는 최근 A씨가 한국공인중개사협회를 상대로 낸 공제금 등 청구소송(2019가단5050270)에서 "1950만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A씨는 공인중개사 B씨의 중개로 경남 거제시의 한 다가구주택을 보증금 6500만원에 2년 기한으로 임차했다. 2015년 12월 A씨는 집주인 C씨에게 보증금 전액을 지급한 뒤 전입신고를 마치고 확정일자까지 받았다. 그런데 2017년 8월 이 건물이 경매에 넘어가면서 문제가 발생했다. 경매에서 16억1600여만원에 매각됐지만, 이자를 포함해 건물에 16억9000여만원의 근저당권을 갖고 있던 금융기관 등 선순위권자들에게 돈이 우선 배당되는 바람에 후순위였던 A씨는 보증금을 돌려받지 못했기 때문이다. A씨는 B씨가 부실 중개를 해 손해를 입었다며 B씨와 공제계약을 맺은 한국공인중개사협회를 상대로 "5200만원을 배상하라"며 소송을 냈다. 당시 이 건물에는 채권 최고액 19억5000만원의 근저당권이 설정돼 있었다. 하지만 임대차계약을 체결할 당시 B씨가 교부한 중개대상물 확인·설명서의 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항'란에 '계약시 임대인에게 현재 임차보증금 합계액을 물어보니 주인분이 5억 정도 받고 있다고 이야기함'이라고만 기재돼 있어 보증금을 돌려받지 못할 거라는 생각은 하지 못했다는 것이다. 서울중앙지법 “다른 임차인 보증금 등 구체적 적시 않아 설명의무 위반 해당” 박 판사는 "근저당권이 설정돼 있음에도 중개대상물 확인·설명서에 다른 임차인의 임대차보증금이나 임대차기간에 관한 구체적인 기재가 없어 세입자가 추후 보증금 반환 여부 판단이 불가능하면 중개인이 설명의무를 위반한 것에 해당한다"고 밝혔다. 이어 "중개인이 A씨에게 제대로 고지했더라면, 해당 계약을 체결하지 않았거나 보증금 감축 등 조건을 변경했을 것"이라며 "중개인 B씨의 불법행위와 A씨의 손해 발생 사이에 인과관계가 성립한다"고 설명했다. 그러면서 "중개인인 B씨는 중개대상물에 대한 확인·설명의무를 다하지 못했고, 이로 인해 A씨가 임대차 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입게 됐으므로 공인중개사협회는 A씨에게 손해를 배상할 의무가 있다"고 했다. 다만 "임차인도 부동산 거래를 중개업자에게 위임했다고 해서 본래 본인이 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인의 책임이 전적으로 중개업자에게 귀속되는 것은 아니므로, A씨도 거래관계 조사·확인을 게을리 해 부주의 했던 점이 인정된다"며 "중개인의 책임을 A씨가 입은 손해액의 30%로 제한한다"고 판시했다.

임차인의 밀린 임대료는 임대인이 돌려주지 않은 보증금에서 공제하면 된다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 조희대 대법관)는 최근 A씨가 B씨를 상대로 낸 건물명도 등 소송(2019다13278)에서 원고일부승소 판결한 원심 중 금전지급청구 부분을 파기하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 건물주인 A씨는 세입자 B씨와 2016년 9월 보증금 3000만원에 월세 120만원으로 2년간 임대차계약을 맺었다. 그런데 B씨는 2017년 12월부터 임대료를 내지 않았다. A씨는 2018년 3월 임대차계약 해지 내용증명을 발송했고, 그로부터 10개월 후인 올 1월 B씨는 해당 건물에서 퇴거했다. 당시 연체 차임은 총 1600여만원이었다. 한편 A씨는 B씨에게 임차보증금 3000만원 중 1000만원만 돌려줬다. 그러나 B씨는 방을 빼면서 잠금장치를 설치하고는 "남은 임대료 2000만원을 주기 전까지 부동산을 인도해 줄 수 없다"고 맞섰다. B씨는 또 2019년 1월 자신이 받아야 할 보증금 2000만원 중 550만원을 C사에 양도했고, A씨에게 이 사실을 통지했다. 대법원은 "남은 임차보증금 2000만원 중 B씨가 C사에 채권을 양도한 550만원을 빼면, 임차보증금 반환채권 1450만원은 여전히 B씨에 남아있다"며 "A씨가 받아야 할 연체 차임 등 금전지급 채권액이 보증금 채권보다 많으므로, 둘은 대등하게 공제돼야 한다"고 밝혔다. 이어 "B씨는 잠금장치를 설치한 부동산을 A씨에게 인도하고, 밀린 임대료 1600여만원에서 임차보증금 반환채권 1450만원을 공제한 나머지 150여만원을 A씨에게 지급할 의무가 있을 뿐"이라며 "그럼에도 원심은 B씨의 공제항변을 배척한 잘못이 있다"고 지적했다. 1,2심은 "B씨는 A씨에게 건물을 인도(잠금장치 해제)하고 밀린 임대료 1600여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다.

앞선 세입자의 인테리어를 이용해 가게를 운영한 임차인은 임대차 계약 종료 후 인테리어 시설을 철거해 가게를 원상회복한 다음 반환해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨가 B사를 상대로 낸 손해배상청구소송(2017다268142)에서 원고패소 판결한 원심을 최근 확정했다. C사는 2010년 B사로부터 서울 구로구의 한 건물 내 점포를 임차해 커피전문점 영업에 필요한 시설을 설치했다. 이후 A씨는 C사로부터 이 커피전문점을 인수했고, B사와 임대차 계약을 맺었다. 당시 임대차계약서에는 '임대차 종료 시 A씨가 점포에 설치된 커피숍 인테리어 시설과 장비를 반출해 원상회복할 의무를 진다'는 내용이 포함돼 있었다. 하지만 A씨는 임대차 계약 종료 후 인테리어 시설을 철거하지 않았다. 이 때문에 임대인인 B사가 비용을 들여 해당 시설을 모두 철거했다. 이후 B사는 보증금 5000만원 중 인테리어 제거 비용 1700만원과 받지 못한 임대료 등 총 1900여만원을 제외하고 나머지 3100여만원만 A씨에게 반환했다. 한편 A씨는 계약기간 만료로 신규 임차인을 구했지만, B사가 신규 임차인과의 임대차계약을 거절했다며 B사를 상대로 신규 임차인으로부터 받을 수 있었던 권리금과 영업장비 등 4200여만원을 지급하라며 소송을 냈다. 대법원 “임차 목적물 반환 때 원상회복 의무 있다” 임대인승소 원심확정 상고심에서는 A씨의 보증금에서 B사가 지출한 인테리어 철거 비용을 공제할 수 있는지 여부가 쟁점이 됐다. 재판부는 "임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다"며 "임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거해 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하고, 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차 계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 한다"고 밝혔다. 이어 "B사가 철거한 시설은 전부 또는 대부분이 A씨 전 임차인인 C사가 커피전문점을 영업하려 설치한 시설"이라며 "B사가 비용을 들여 철거한 시설물이 C사가 설치한 것이라 하더라도 A씨가 이를 철거해 원상회복할 의무가 있다"고 판시했다. 앞서 1,2심도 "임대차계약서에는 임대차 종료 시 원고인 A씨의 원상회복의무를 정하고 있는데 임대차 종료 시 A씨가 인테리어 시설 등을 철거하지 않아 B사가 비용을 들여 철거했다"며 "따라서 B사는 지출한 인테리어 철거 비용을 A씨에게 반환할 보증금에서 공제할 수 있다"고 판단했다. 다만 "B사는 A씨의 권리금 수령 방해 행위로 인한 손해배상액 2800여만원과 지연손해금을 지급해야 한다"고 판시했다. 대법원도 원심 판단이 옳다고 봤다.