[대법원 판결] 공매 절차를 통해 골프장을 인수하면서 등록을 하지 않았고, 그 이후 다시 담보신탁에 따른 공매로 해당 골프장이 다른 자에게 인수될 경우 맨 처음 인수가 이뤄지기 전 회원권을 사두었던 회원의 회원권은 첫 번째는 물론 두 번째 인수를 한 자 모두에게 승계된다는 취지의 대법원 판결. 대법원 민사2부(주심 권영준 대법관), 2023다280778(2024년 2월 29일 판결) [판결 결과] A 씨가 B 사를 상대로 제기한 골프장회원 지위확인의 소에서 원고승소 판결한 원심을 확정. [쟁점] ‘체육시설의 설치·이용에 관한 법률’ 제27조 제2항, 제1항이 정한 승계의 효력 발생을 위해 인수인 등이 체육시설법령에 따른 체육시설업의 등록·신고, 변경 등의 절차를 거쳐야 하는지 여부 [사실관계와 1,2심] C 사는 이 사건 부동산(체육필수시설)에서 체육시설업 등록을 하고 골프장을 운영했다. 해당 부동산은 담보신탁에 따른 담보권실행을 위한 1차 공매절차에서 D 사에 매각됐는데, D 사는 체육시설업 등록을 하지 않고 이를 C 사에 임대했다. C 사는 다시 체육시설업 등록을 마치고 상호를 바꿔 계속 골프장을 운영했다. 이후 B 사는 해당 부동산에 관한 담보신탁에 따른 담보권실행을 위한 2차 공매절차에서 이 부동산을 매수한 뒤, 상호를 바꿔 골프장을 운영했다. A 씨는 1차 공매 이전 C 사로부터 발급받은 골프장 회원권 중 일부를 양도받았다고 주장하면서 B 사를 상대로 골프장 회원 지위의 확인을 구하는 소송을 냈다. 1심은 원고패소, 2심은 원고승소 판결했다. [대법원 판단(요지)] “체육시설업자가 체육필수시설을 신탁법에 따라 담보신탁 했다가 채무를 갚지 못해 체육필수시설이 공매절차에 따라 처분되거나 공매절차에서 정해진 공매 조건에 따라 수의계약으로 처분되는 경우, 체육필수시설 인수인은 체육시설업과 관련개 형성된 공법상의 권리·의무 및 체육시설업자와 회원 간의 사법상 약정에 따른 권리·의무도 승계한다. 체육시설법 제27조는 체육필수시설 인수인의 권리·의무 승계의 요건으로 체육시설업의 등록 또는 신고를 요구하고 있지 않고, 이를 요구할 경우에는 체육필수시설 인수인이 승계 사유 발생 후 어떤 조치를 취하는지에 따라 기존 체육시설업자와 이용관계를 맺은 다수 회원들의 사법상 권리·의무 승계의 효력이 달라져 체육시설법 제27조의 입법 목적이 제대로 달성될 수 없다. 따라서 체육시설법 제27조에 따른 승계사유가 발생하면 체육필수시설 인수인이 기존 체육시설업자와 별도로 체육시설업의 등록 또는 신고와 같은 공법상 절차를 마쳤는지 여부와 무관하게 이러한 권리·의무 승계의 효력이 발생한다. 또 이러한 법리는 체육필수시설 인수인이 위 조항에 따라 권리·의무를 넘겨받는 경우뿐만 아니라 제3자에게 다시 위 조항에 따라 그 권리·의무를 넘겨주는 경우에도 적용된다.” [대법원 관계자] 2018년 대법원 전원합의체 판결(2016다220143)을 통해 공매절차에 따라 체육필수시설을 인수한 자는 그 체육시설업의 등록 또는 신고에 따른 권리·의무를 승계한다고 판단했지만, 체육시설업의 등록 또는 신고와 같은 공법상 절차를 이행하지 않은 경우 및 다시 공매절차가 진행되어 제3자가 인수한 경우 권리·의무를 승계하는지 여부에 관해서는 명시적 판례가 없었다. 대법원은 이번 판결을 통해 △체육시설법 제27조에 따른 승계사유가 발생하면 체육필수시설 인수인이 기존 체육시설업자와 별도로 체육시설업의 등록 또는 신고와 같은 공법상 절차를 마쳤는지 여부와 무관하게 권리·의무 승계의 효력이 발생하고 △그 법리는 체육필수시설 인수인이 위 조항에 따라 권리·의무를 넘겨받는 경우뿐만 아니라 제3자에게 다시 위 조항에 따라 그 권리·의무를 넘겨주는 경우에도 적용된다고 판시했다.

상호명의신탁이 합의로 해지된 상황이어서 실질적인 소유자가 따로 있더라도, 등기 이전 없이는 명의신탁자가 명의수탁자로부터 소유권을 승계 취득한 제3자에게 소유권을 주장할 수 없다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 안철상 대법관)는 지난달 28일 A 씨(소송대리인 이시훈 변호사)가 B 씨 등을 상대로 제기한 토지지료 청구소송 상고심에서 원고패소한 원심판결을 파기하고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다(2023다260972). B 씨의 부모는 1970년경 서울시 성북구 일대의 토지 중 일부를 취득한 후 건물을 신축하고 1984년 10월경 공유지분 절반씩 소유권보존등기를 마쳤다. 이 토지는 분할 전 B 씨의 부모를 비롯한 공유자 여러 명의 공유로 등기돼 있었으나 내부적으로는 각 공유자가 분할 전 토지 중 특정 부분을 소유하는 구분 소유적 공유관계에 있었다. 1998년경 공유자들은 구분소유적 공유관계를 해소하기로 하고 각 소유 부분에 관해 분필등기를 바친 후 2000년 1월 각 소유 부분에 관해 상호 명의신탁을 해지하고 소유권이전등기를 해주는 내용의 재판상 화해를 했다. 공유자 중 한 명인 C 씨는 2000년 5월경 해당 토지의 일부에 관해 화해조서에 따라 소유권이전등기를 마쳤으나, B 씨의 부모는 화해조서에 따른 소유권이전등기를 마치지 않았다. 그 때문에 해당 토지는 여전히 공유자들의 공유로 등기가 된 상태로 있었다. C 씨는 그 토지의 일부에 관해 지분등기가 된 상태에서 사망해 그 상속인들이 협의분할 상속을 원인으로 해당 지분의 소유권이전등기를 마쳤는데, 상속인 중 일부의 지분을 A 씨가 2020년 11월 경매로 취득하고 소유권이전등기도 마쳤다. B 씨의 부모도 사망 이후 자녀들에게 5분의 1지분씩 상속했고, B 씨는 A 씨를 제외한 나머지 공유자들의 공유지분 전부에 관해 2000년 1월 명의신탁해지를 원인으로 소유권 이전등기를 마쳤다. A 씨는 “해당 토지의 일부 지분의 소유자인데, 토지상 이 건물의 소유자인 B 씨 등에 대해 법정지상권의 성립을 전제로 지료 혹은 건물 성립 시 토지와 건물의 소유자가 달랐으므로 법정지상권이 성립하지 않음을 전제로 지료 상당의 부당이득을 반환하라”며 소송을 제기했다. 법정지상권이란 토지와 건물 중 하나의 소유자가 바뀌었을 때, 토지 소유자의 의사에 상관없이 법률에 따라 건물을 계속 사용할 수 있도록 하는 권리다. 1심은 “등기부상 공유지분을 갖는다고 해도, 그 공유지분등기는 명의인이 아무런 권리를 가지지 않는 목적물에 관한 것으로서 효력이 없다”며 “이를 승계 취득한 A 씨 또한 그 권리를 주장할 수 없다”며 A 씨의 주장을 받아들이지 않았다. 2심도 “해당 토지에 관한 C 씨와 B 씨 등 사이의 구분 소유적 공유관계는 이미 해소됐다”며 “등기부상 C 씨 또는 그 상속인들 명의의 공유지분등기가 남아있어도 명의인이 아무런 권리를 가지지 않는 목적물에 관한 것으로서 효력이 없고, 이를 승계 취득한 A 씨 또한 그 권리를 주장할 수 없다”며 A 씨의 항소를 기각했다. 하지만 대법원 판단은 달랐다. 대법원은 “공유자들 사이에 상호명의신탁이 해지됐더라도 B 씨 등이 일부 지분에 관한 소유권이전등기를 이전받지 않았으므로 외부 관계에서 해당 지분에 관한 소유권은 C 씨의 상속인들에게 있고 그 상속인으로부터 경매로 지분을 취득한 A 씨가 그 지분의 소유자”라고 밝혔다. 이어 “원심은 B 씨 등이 해당 지분의 소유자라고 판단했고, 이러한 원심 판단에는 명의신탁 해지의 효력에 관한 법리 등을 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 했다. A 씨를 대리한 이시훈(40·변호사시험 2회) 법무법인 슈가스퀘어 변호사는 “민법 제186조는 소유권의 변경에 대해 등기해야 효력이 생긴다는 원칙을 천명하고 있고, 민법 제187조에서는 ‘상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득’만을 등기 없이 물권변동이 일어나는 예외 사유로 삼고 있다”며 “이번 대법원 판결은 등기에 기초한 물권변동을 원칙으로 삼아야 한다는 법리를 다시금 널리 선언한 것”이라고 말했다. 이어 “상호명의신탁이 해소되었다 하더라도 ‘명의신탁 법리’에 따라 대외적으로 소유권 변동이 있었던 것으로 봐서는 안 되고 대내적인 소유권 변동만 있었던 것으로 봐야 한다고 주장했다”며 “대법원에선 상호명의신탁에서만 등기에 기초한 물권변동 원칙의 예외를 인정할 필요가 없다고 본 것”이라고 설명했다.

아파트 매매계약을 체결한 상황에서 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 했다가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했다면, 매매계약에 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 이동원 대법관)는 지난 12월 7일 A 씨가 B 씨를 상대로 제기한 소유권이전등기 소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다(2023다269139). A 씨는 2021년 1월 B 씨로부터 인천 연수구의 아파트를 11억 원에 매수하기로 하는 가계약을 체결하고, 계약금으로 1억1000만 원을 지급했다. 이후 A 씨와 B 씨는 본계약을 체결했는데, 계약 체결 무렵 아파트에는 임차인인 C 씨가 같은 해 10월까지로 임대차계약을 체결하고 거주 중이었다. 이때 A 씨와 B 씨의 매매계약 체결을 중개한 공인중개사는 C 씨와 통화해 C 씨가 임대차계약기간 만료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않고 아파트를 인도할 것임을 확인받았다. 이에 따라 매매계약 특약사항에는 C 씨의 임대차보증금 5억 원은 A 씨에게 승계 조건이라는 등의 내용이 포함됐다. 그런데 잔금 지급일 직전 C 씨는 갑자기 갱신요구권을 행사해 아파트에 2년 더 거주하겠다고 통보했다. 그러자 이 아파트에 실거주할 목적으로 계약을 체결했던 A 씨는 B 씨에게 잔금 지급을 하지 않았고, B 씨는 이를 이유로 계약 해제 의사를 표시했다. 이에 대해 A 씨는 “B 씨는 C 씨의 의사를 전달했을 뿐 C 씨의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 인도할 의무를 이행제공하지 않아 잔금을 지급하지 않은 것이므로 매매계약에 따른 채무를 불이행한 것이 아니다”라며 “매매계약에 따른 소유권이전등기 절차를 이행하라”는 취지의 소송을 제기했다. B 씨는 “A 씨는 C 씨의 계약갱신요구권 행사를 빌미삼아 잔금지급의무를 이행하지 않으면서 임차인 문제가 해결되지 않는 한 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공받더라도 잔금을 지급할 의사가 없다는 의사를 명백히 했다”고 맞섰다. 1심은 A 씨의 주장을 일부 받아들여 “B 씨가 A 씨로부터 잔금 1억9000만 원을 지급받음과 동시에 A 씨에게 소유권이전등기 절차를 이행하라”고 했다. 1심은 C 씨의 계약갱신요구권이 주택임대차보호법상 보호되는 임차인의 권리로서 임대인이 이를 거부할 수 없다거나 그 행사 여부가 오로지 C 씨의 의사에 달린 것이라고 하더라도, B 씨의 아파트에 대한 인도의무가 면제된다고 할 수 없다고 판단했다. 2심에서는 이 판단이 뒤집혔다. 2심은 “A 씨와 B 씨 간 매매계약의 특약사항으로 ‘임대차보증금은 A 씨에게 승계 조건이며 임대 만기는 2021년 10월, 실제 명도는 2021년 12월로 한다’는 내용을 기재했다고 해서 아파트 인도의무가 2021년 12월로 유예되고 A 씨의 잔금지급의무가 선이행의무가 된다고 볼 수 없다”며 “이 같은 방법으로 목적물 인도의무를 이행한 B 씨에게 2021년 12월까지 C 씨와의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 A 씨에게 현실인도할 의무가 있다고 보기도 어렵다”고 밝혔다. 하지만 대법원 판단은 달랐다. 재판부는 “이 사건 매매계약에는 ‘매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력한다’는 내용과 특약사항으로 ‘실제 명도는 2021년 12월로 한다’고 정하고 있다. 매매계약 문언 해석상 쌍방이 B 씨의 현실인도의무 이행일은 2021년 12월로 하되 임차인에 대한 아파트 반환청구권 양도에 의한 간접점유 이전의무는 그보다 앞서 잔금 지급, 소유권 이전등기 의무의 이행과 함께 이행하기로 합의했다고 볼 수 있다”며 “이러한 해석은 완전한 권리의 이전을 목적으로 하는 매매계약의 성격이나 이 사건 매매계약 체결 당시 당사자 쌍방의 동기, 목적, 계약체결 경위 등의 통념에 부합한다”고 했다. 이어 “매매계약 체결 당시 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 C 씨가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했고, 이에 따라 B 씨의 현실인도의무의 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다”며 “당초 계약 내용에 따른 A 씨의 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 됐다고 볼 여지가 있다”고 설명했다. 그러면서 “이 같은 사정변경은 B 씨의 해제권 행사시까지 해소되지 않아 A 씨의 잔금 지급의무의 이행거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 A 씨의 의무 불이행을 이유로 한 B 씨의 해제권 행사에 문제는 없는지 심리할 필요가 있다”고 판시했다.

[대법원 판결] 담보권 아닌 피담보채권에 대해서만 집행력 있는 집행권원을 가진 채권자가 회생담보권으로 신고하고 그 회생담보권에 관한 이의가 있는 경우, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제170조 제1항에 따라 채권자가 회생담보권 조사확정재판을 신청할 수 있다는 대법원 판단. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관), 2021다234528(2023년 8월 31일 판결) [판결 결과] A 씨가 B 의료법인을 상대로 낸 채권조사확정재판에 대한 이의의 소에서 원고 일부승소 판결한 원심을 확정. [쟁점] 담보권이아닌 피담보채권에 대하여만 집행력 있는 집행권원을 가진 채권자가 회생담보권으로 신고하고 그 회생담보권에 관한 이의가 있는 경우, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(채무자회생법) 제170조 제1항에 따라 채권자가 회생담보권 조사확정재판을 신청할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] C 씨는 2015년 4월 B 의료법인에 3억2000만 원을 투자·대여하는 계약을 체결하고, B 의료법인이 소유한 유체동산에 관한 양도담보계약도 체결했다. 같은 해 8월 B 의료법인은 C 씨에게 대여금 채무의 불이행 시 강제집행을 수락하는 공정증서를 작성했다. 2017년 7월 B 의료법인에 대한 회생절차가 개시돼, C 씨는 회생담보권을 신고한 후 B 의료법인 관리인의 이의에 대해 회생담보권 조사확정재판을 신청했다. 이후 A 씨는 C 씨로부터 대여금 등 반환채권과 이 사건 양도담보권을 모두 양수한 후 조사확정재판에 승계참가를 하였고, C 씨는 재판절차에서 탈퇴했다. 1심은 A 씨의 회생담보권 조사확정재판 신청을 각하했다. 하지만 2심은 원고 일부승소 판결했다. 이에 A 씨 측은 상고했다. [대법원 판단(요지)] "이의가 있는 회생담보권의 피담보채권에 관하여만 집행력 있는 집행권원 또는 종국판결이 존재하는 경우에는 그 권리자가 회생담보권 확정절차에서 다른 회생담보권자보다 유리한 절차적 지위를 갖는다고 볼 수 없어 채무자회생법 제174조 제1항이 적용되지 않음. 회생담보권은 회생채권 중에서 유치권 등의 담보권에 의해 담보된 범위의 채권을 의미하므로, 회생담보권으로 확정하기 위해서는 피담보채권의 존부 및 범위뿐만 아니라 담보권의 존부 등에 대하여도 심리·판단할 필요가 있기 때문이다. 공정증서의 효력은 대여금 채권에 관하여만 미칠 뿐이어서 이의가 제기된 원고의 회생담보권에 집행력 있는 집행권원이 있다고 볼 수 없기 때문에 채무자회생법 제174조 제1항이 적용되지 않고, 회생담보권을 보유한 권리자인 원고가 회생담보권 조사확정재판을 신청한 것은 적법하다." [참고 조항] -채무자회생법 제174조 제1항: 이의채권중 집행력있는 집행권원 또는 종국판결이 있는 것에 대하여는 이의자는 채무자가 할 수 있는 소송절차에 의하여서만 이의를 주장할 수 있다. [대법원 관계자] "담보권이 아닌 피담보채권에 대하여만 집행력 있는 집행권원을 가진 채권자가 회생담보권으로 신고한 경우 회생담보권 확정방법을 처음으로 설시한 판결이다."

[대법원 판결] 택지개발사업의 시행을 위해 협의취득한 토지의 환매권 발생 요건에 관해 토지보상법 제91조 제2항이 적용되지 않고, 구 택지개발촉진법 제13조 제1항을 유추적용하는것이 타당하다는 대법원 판결. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관), 2021다294889(2023년 8월 18일 판결). [판결 결과] 토지보상법 제91조 제2항에 따라 환매권이 발생했다는 취지로 원고승소 판결한 원심 판결을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냄. [쟁점] 택지개발촉진법상 협의취득한 토지의 환매권 발생에 관해 토지보상법 제91조 제2항이 적용되는지 여부 [사실관계와 1,2심] 대한주택공사와 한국토지공사의 합병으로 신설된 한국토지주택공사는 대한주택공사가 시행자로 있던 충북 청주시 상당구 일대 동남지구 토지에 대한 택지개발사업에 관한 권리·의무를 포괄승계했다. 충청북도지사는 2008년 5월 이 개발사업에 관해 개발계획을 승인하는 고시를 했다. 2009년 5월 한국토지주택공사는 개발사업의 시행을 위해 해당 토지의 원 소유자인 A 씨 등으로부터 해당 토지의 소유권을 협의취득했고, 2014년 7월 사업 조성공사에 착공했다. 그런데 A 씨 등은 "한국토지주택공사가 해당 토지를 협의취득한 날부터 5년 이내에 사업 부지 전부를 사업에 이용하지 않아 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 제2항에 따라 환매권이 발생했음에도, 환매권 발생의 통지나 공고를 할 의무를 해태했다"며 "이로 인해 환매권을 상실하는 손해를 입었다"고 주장하면서 손해배상 청구소송을 제기했다. 1심은 한국토지주택공사가 협의취득한 해당 토지의 환매에 관한 A 씨 등의 주장을 받아들여 토지보상법 제91조 제2항이 적용돼 A 씨 등에게 환매권이 발생한다고 판단했다. 2심도 구 택지개발촉진법의 규정이 유추적용될 순 없고, 1심과 마찬가지로 토지보상법령 규정이 적용된다고 보는 것이 타당하다며 항소를 기각했다. [대법원 판단(요지)] "구 택지개발촉진법 제13조 제1항은 '예정지구의 지정의 해제 또는 변경, 실시계획의 승인의 취소 또는 변경 기타 등의 사유로 수용한 토지 등의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때엔 수용 당시 토지 등의 소유자 또는 그 포괄승계인은 필요 없게 된 날로부터 1년 내에 토지 등의 수용 당시 지급받은 보상금에 대통령령으로 정한 금액을 가산해 시행자에게 지급하고 이를 환매할 수 있다'라고 규정해 택지개발사업의 시행을 위해 수용한 토지의 환매권 발생 요건에 관해 정하고 있다. 택지개발사업의 시행을 위해 협의취득한 토지의 환매권 발생 요건에 관해서도 이를 유추적용하는 것이 타당하다." "사업시행자가 택지개발사업의 시행을 위해 사업 부지를 취득한 이후에도 오랜 기간 사업 부지를 택지개발사업에 현실적으로 이용하지 못할 가능성이 있다. 구 택지개발촉진법은 이러한 사정을 고려해 제13조 제1항에서 환매권 발생 사유를 별도로 정하면서, 토지보상법 제91조 제2항과는 달리 '취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 사업에 이용하지 않았을 때'를 환매권 발생 사유에서 제외하고 있는 것으로 보는 것이 타당하다." [대법원 관계자] "택지개발사업의 시행을 위해 취득한 토지에 대해 그 취득원인이 협의취득인 경우에도 '수용한 토지'의 환매권에 관해 정한 택지개발촉진법 제13조 제1항의 유추적용에 따라 환매권 발생 요건을 정해야 한다는 점을 최초로 명시한 판결이다."

한국타이어의 지주사 한국앤컴퍼니가 협력업체에게 3억 원의 손해배상 책임을 지게 됐다. 한국앤컴퍼니가 흡수합병한 배터리 자회사 한국아트라스BX가 과거 산업용 플라스틱 제조업체인 한성인텍에 우월적 지위를 이용해 일방적으로 납품 대금을 결정하는 등 하도급법을 위반해 손해를 끼쳤다는 이유에서다. 서울중앙지법 민사30부(재판장 정찬우 부장판사)는 7월 20일 한성인텍을 운영한 지성한 회장이 한국앤컴퍼니(대표이사 조현범)를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021가합570137)에서 "한국앤컴퍼니는 지 회장에게 3억 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 지 회장은 2008년 12월 한국아트라스와 계약을 맺고 산업용 및 차량용 배터리 부품을 공급했다. 하지만 2018년 7월 거래 10년간 누적적자를 본 지 회장은 납품을 중단하고, 한국아트라스를 하도급거래 공정화에 관한 법률을 위반했다는 이유로 공정거래위원회에 신고했다. 한국아트라스가 대·중소기업 상생협력 촉진에 관한 법률을 위반해 납품 대금을 현저히 낮게 결정했다며 중소벤처기업부에 분쟁조정도 신청했다. 이후 지 회장은 "한국아트라스가 배터리 부품의 단가를 일방적으로 현저히 낮게 결정하고, 차량용 배터리 부품을 납품하는 다른 사업자와 차별 취급하는 등 하도급법과 상생협력법을 위반해 손해를 입었다"며 2021년 9월 소송을 냈다. 재판부는 "한국아트라스는 지 회장이 경영상 어려움을 피력했음에도 별도의 단가 합의서를 작성하지 않은 채 발주를 계속했고, 향후 발주계획과 단가 산정근거 등을 제공하지 않았다"며 "한국아트라스와 지 회장 사이에 제품 단가 결정에 관해 충분한 정보를 토대로 한 실질적 협의가 이뤄졌다고 보기 어렵고, 이들의 거래기간과 사업 규모 격차 등에 비춰 보면 적어도 산업용 배터리에 관해 한국아트라스는 지 회장에 대해 우월적 지위에 있음을 기회로 일방적으로 하도급대금을 결정했다"고 밝혔다. 재판부는 산업용 배터리 부품 단가에 약 10여 년간 가공비 인상요인이 반영되지 않은 사실 등을 고려해 지 회장의 손해를 1억5000만 원으로 산정했다. 특히 배상액 산정에 있어 징벌적 손해배상의 필요성을 인정, 한국아트라스의 채무를 포괄승계한 한국앤컴퍼니가 지 회장의 손해액의 2배인 3억 원을 지급하도록 했다.

[대법원 판결] 미등기 주택이더라도 적법한 임대권한이 있는 임대인과 전세계약을 맺은 임차인은 추후 매매계약 해제로 집주인이 바뀌더라도 새 집주인에게 대항력을 유지할 수 있다는 대법원 판단. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관), 2023다201218(2023년 5월 18일 판결) [판결 결과] 세입자 A 씨가 집주인과 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금반환 청구 소송에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 환송. [쟁점] △매수인(B 씨)에게 주택에 대한 적법한 임대권한이 있는지 여부 △적법한 임대권한 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인인 A 씨가 매매계약이 해제된 후 주택 양수인에 대해 대항할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] B 씨는 경기 광주시의 5층짜리 공동주택을 매수하기로 하고 2016년 11월 건축주와 분양계약을 체결했다. 이때 '잔금일 전에 임대가 이뤄지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치르고 B 씨 앞으로 소유권을 이전한다'고 약정했다. 2017년 10월 B 씨는 건물의 한 호에 대해 A 씨와 2020년 3월까지 기간으로 임대차 계약을 체결했다. 임대차계약서에는 '이 건물을 매수하는 B 씨를 임대인으로 해 계약을 진행하고 건축주에서 매수인에게 등기이전되는 일체의 과정은 공인중개사가 책임지고 진행한다'는 특약 사항이 포함됐다. 그런데 B 씨가 잔금을 제때 치르지 못하자, 건축주는 분양 계약을 해제하고 B 씨에게 퇴거를 요구했다. 건축주는 새로운 매수인에게 A 씨가 임차한 호를 팔았다. A 씨는 공인중개사와 건축주, 새 매수인을 상대로 보증금을 돌려달라며 2020년 5월 소송을 냈다. 새 매수인은 A 씨를 상대로 "무단 거주 기간만큼 월세를 지급하라"며 반소를 냈다. 1,2심은 공인중개사가 A 씨에게 보증금을 돌려주고 A씨는 새 매수인이 집을 산 시점부터 계산한 월세를 지급하라고 판결했다. [대법원 판단(요지)] "매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있다. 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. B 씨는 매도인과 주택 매매계약을 체결하면서 매도인으로부터 주택에 관한 임대권한을 부여받아 A 씨와 임대차계약을 체결하고, 부동산 중개인을 통해 매도인의 대리인에게 매매잔금의 일부를 지급하고 매매계약의 이행으로서 이 사건 주택을 인도받았다고 볼 수 있으므로 B 씨는 적법한 임대권한을 가진 것으로 볼 여지가 있다. A 씨는 적법한 임대권한을 가지고 있고 매매 목적물인 이 사건 주택을 인도받은 매수인 B 씨로부터 매매계약이 해제되기 전에 위 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖췄다. 따라서 A 씨는 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 매수인과 매도인 사이의 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. A 씨는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 주택 양수인인 새 집주인에게 대항할 수 있다." [대법원 관계자] "적법한 임대권한이 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인은 이후 매매계약이 해제되었더라도 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자로서 보호되므로 임대인 지위를 승계한 주택 양수인에 대하여 그 임차권을 대항할 수 있다고 함으로써, 기존 법리를 재확인한 사례이다." [승소 대리인] 임차인 측 소송대리인 법무법인 삼양 황귀빈 변호사(대한변호사협회등록 부동산 전문 변호사) "최근 전세사기 등이 사회적 문제로 대두되는 상황에서 소위 '동시진행' 신축빌라 분양 관련 분쟁 사건을 비롯한 관련 임대차 분쟁 및 실무에 큰 영향을 미칠 것으로 기대한다."

고인의 유해와 분묘 등 제사용 재산의 소유권을 갖는 민법상 '제사 주재자'는 민법상 공동상속인 간 협의에 의해 정하지만, 협의가 이뤄지지 않는 경우에는 남녀를 불문하고 피상속인의 가장 가까운 직계비속 중 최연장자가 맡는다는 대법원 전원합의체 판단이 나왔다. 제사주재자는 장남이 우선 맡아야 한다고 본 종전 전원합의체가 15년만에 깨졌다. 대법원 전원합의체(주심 조재연 대법관)는 11일 사망한 A 씨의 본처와 두 딸이 A 씨의 내연녀인 B 씨와 추모공원을 운영하는 재단법인을 상대로 낸 유해인도 소송(2018다248626)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 이번 사건에선 망인의 유해에 대한 권리가 공동상속인들 중 누구에게 있는가가 문제됐는데, 특히 종전 전원합의체 판결 중 제사주재자 결정 방법에 관한 부분을 유지할 것인지 여부가 쟁점이 됐다. 2008년 11월 선고된 전원합의체 판결(2007다27670)은 "피상속인의 유체·유해를 민법 제1008조의3 소정의 제사용 재산에 준하여 제사주재자가 이를 승계한다"며 "제사주재자는 우선적으로 공동상속인들 사이의 협의에 의해 정하되, 협의가 이뤄지지 않는 경우에는 제사주재자의 지위를 유지할 수 없는 특별한 사정이 있지 않는 한 망인의 장남 또는 장손자가 제사주재자가 되고, 아들이 없는 경우에는 망인의 장녀가 제사주재자가 된다"고 판시했다. 하지만 이날 대법원 전원합의체는 "공동상속인들 사이에 협의가 이뤄지지 않는 경우 제사주재자 결정 방법에 관한 종전 전원합의체 판결의 법리는 더 이상 조리에 부합한다고 보기 어려워 유지될 수 없다"며 "공동상속인들 사이의 협의가 이뤄지지 않는 경우에는 제사주재자의 지위를 인정할 수 없는 특별한 사정이 있지 않는 한 피상속인의 직계비속 중 남녀, 적서를 불문하고 최근친의 연장자가 제사주재자로 우선한다고 봐야 한다"면서 종전 전원합의체 판결을 변경했다. 재판부는 "현대 사회의 제사에서 부계혈족인 남성 중심의 가계 계승 의미는 상당 부분 퇴색했다"며 "제사용 재산의 승계에서 남성 상속인과 여성 상속인을 차별하는 것은 정당화할 만한 합리적인 이유가 없다"고 지적했다. 이어 "장남 또는 장손자 등 남성 상속인을 우선하는 것은 성별에 의한 차별을 금지한 헌법 제11조, 개인 존엄과 양성평등에 기초한 혼인과 가족생활을 보장하는 헌법 제36조 정신에 합치하지 않는다"고 했다. 다만 재판부는 "피상속인의 직계비속 중 최근친의 연장자라고 하더라도 제사 주재자로서 부적절한 사정이 있다"며 "종전 전원합의체 판결에서 판시한 바와 같이 정상적으로 제사를 주재할 의사나 능력이 없다고 인정되는 경우뿐 아니라 피상속인의 의사, 공동상속인들 다수의 의사, 피상속인과의 생전 생활관계 등을 고려할 때 그 사람이 제사주재자가 되는 것이 현저히 부당하다고 볼 수 있는 경우도 포함된다"고 설명했다. 또 법적 안전성고 당사자의 신뢰 보호를 위해 이번에 변경한 법리는 판결 선고 이후 제사용 재산의 승계가 이루어지는 경우에만 적용하기로 했다. 한편 민유숙, 김선수, 노정희, 이흥구 대법관은 "제사주재자 결정방법에 관한 종전 전원합의체 판결을 변경하는 것에는 찬성하지만, 공동상속인들 사이에 협의가 이뤄지지 않는 경우 법원이 제반사정을 종합적으로 고려해 유체 등 귀속자로 적합한 자를 개별, 구체적으로 판단해야 한다"며 "배우자도 유체·유해의 귀속자에 포함돼야 한다"는 별개의견을 냈다. 대법원 관계자는 "종래 남성 중심의 가계 계승을 중시한 적장자 우선의 관념에서 벗어나 헌법 이념과 현대사회의 변화된 보편적 법의식에 합치하게 됐다는 점에서 의의가 있다"고 말했다. A 씨는 1993년 본처와 혼인하고 두 딸을 낳았다. 하지만 A 씨는 2006년 내연녀인 B 씨와 사이에서 아들을 낳았다. A 씨가 2017년 사망하자 B 씨는 아무런 협의 없이 A 씨의 유해를 경기도 파주에 있는 추모공원 납골당에 봉안했다. 이에 A 씨의 본처와 딸들은 "A 씨의 유해를 돌려달라"며 소송을 냈다. 앞서 1, 2심은 모두 이들의 청구를 받아들이지 않았다. 1심은 "A 씨의 장남이 제사주재자로서 유해에 대한 권리를 가지고 있고, B 씨는 장남의 법정대리인으로서 그 유해를 점유·관리하고 있다"며 본처와 딸들의 청구를 모두 기각했다. 2심 역시 이 같은 1심 판단을 유지했다. <박수연, 이용경>

매매계약 시 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권 제한 사유가 없는 완전한 건물을 인도받기로 특약을 맺고도 매수인이 임차인의 임대차계약 중도해지를 위해 추가 합의금까지 지급하게 된 경우에는 기존 매도인에게 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 2월 22일 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2022가단5210355)에서 "B 씨는 8400만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A 씨는 2021년 9월 B 씨에게 서울의 한 토지와 2층 건물을 54억여 원에 매수하는 계약을 체결하며 잔금 날까지 저당권이나 임차권 등의 제한물권이 없는 완전한 소유권을 이전 받기로 특약을 맺었다. 하지만 건물 중 1층 상가에는 3개월 전부터 임차인들이 세 들어 있었다. A 씨는 잔금 중 3000만 원을 임대차보증금 반환을 위해 공제하고 매매대금을 지급한 뒤 토지와 건물을 인도받고 소유권이전등기를 마쳤다. 하지만 임대차 관계는 해소되지 않았다. A 씨는 건물 리모델링을 위해 임차인들과 협의를 진행했고, 임대차계약 해지를 조건으로 이들에게 보증금 3000만 원과 합의금 1억2000만 원을 지급했다. 이에 A 씨는 "B 씨가 특약상 잔금 날까지 상가 임차권을 해소해 부동산 전부를 인도할 의무를 이행하지 않아 직접 합의금을 지급하는 손해를 입었다"며 소송을 냈다. 이 판사는 "임대차계약 승계 시 매매대금에서 임대차보증금을 공제하고 지급하는 것이 보통이고 그 내용이 계약서에 명확하게 기재되는 것이 통례"라며 "계약서에는 대금에서 임대차보증금이 공제된다는 취지의 기재가 없다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약을 승계하는 합의가 있었다는 사실은 B 씨가 입증할 항변 사항인데, 이를 인정할 증거가 부족하다"며 "공인중개사는 B 씨가 임차인들을 내보내겠다고 약속해 매매계약서 중 융자금과 임대보증금 승계란에 아무 기재를 하지 않았다는 사실확인서를 냈고 임차인들도 매매계약 체결 후 B 씨와 그 가족이 여러 번 나가달라고 요구했다는 사실확인서를 냈다"고 설명했다. 또 "B 씨는 A 씨가 대금 중 임대차보증금을 공제해 지급했고, A 씨와 임차인들 간 합의서에 A 씨를 '임대인'이라 표시한 것을 두고 A 씨와 B 씨 간 승계에 관한 합의가 있었음을 알 수 있다고 주장하지만 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물이 매매된 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 규정하고 있다"며 "매매계약에 따라 임대인 지위를 승계하게 된 A 씨가 보증금을 잔금에서 공제하고 지급하거나 임차인들과 작성한 합의서에 '임대인'이라 표시한 것은 당연한 것으로서 이를 이유로 A 씨와 B 씨 간 임대차승계에 관한 사전 합의가 있었다거나 A 씨가 손해배상채권을 포기했다고 인정하기 어렵다"고 판단했다. 그러면서 "B 씨는 상가 임대차계약을 해소해 건물 전체를 A 씨에게 인도하기로 약정한 것으로 인정된다"며 "매도인의 의무를 불이행한 B 씨는 손해배상 책임이 있다"고 판시했다. 이 판사는 △A 씨가 임차인들에게 지급한 합의금이 임대차보증금에 비해 다소 많은 금액인 점 △3개월 전부터 임차인들이 1층 상가를 임차한 상황에서 B 씨가 이들과의 임대차계약을 해지하고 인도하는 데 상당한 어려움이 있을 것이라는 점을 A 씨도 예상했을 것이라는 점 △합의금은 B 씨와 협의된 금액이 아닌 점 등을 참작해 B 씨의 손해배상 책임을 A 씨가 임차인들에 지급한 합의금의 70%인 8400만 원으로 제한했다.

준공 완료된 아파트에 이미 입주했는데 소유권이전등기 절차가 늦어졌다면, 수분양자들이 등기된 아파트에 비해 낮은 가격으로 임대차계약을 체결하면서 발생한 손해 등을 조합이 일부 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울북부지법 민사11부(재판장 송경호 부장판사)는 지난해 11월 10일 A 씨 등(소송대리인 법무법인 정향 강호석, 박건호 변호사)이 장위1구역주택재개발정비사업조합을 상대로 제기한 손해배상금청구소송(2020가합685)에서 원고승소 판결했다. 서울 성북구 장위동 장위1재정비촉진구역에 위치한 B아파트 시행을 위해 설립된 조합은 2019년 6월 성북구청장으로부터 아파트 준공 인가 전 사용검사를 받은 다음 수분양자들에게 입주 지정기간을 그 다음날부터 같은해 말까지로 정하고 입주 전까지 잔금을 포함한 분양대금을 모두 납부하라는 내용의 입주안내문을 보냈다. 이에 B아파트에 대해 분양계약을 체결했거나 수분양자로부터 그 지위를 승계받은 A 씨 등은 해당 기간 내 모든 분양대금을 납부하고 각 세대에 입주했다. 한편, 서울시장은 B아파트의 입주지정기간 중이던 2019년 7월 장위재정비촉진지구 변경지정 및 재정비촉진계획 변경결정을 하면서 해당 정비구역의 택지 중 도시형생활주택 및 상가의 면적을 확대·추가하고, 조합에게 구역 외 기반시설로 신한천로를 개설토록 하는 기반시설의 비용분담계획을 변경하는 내용이 포함된 고시를 했다. 이후 성북구청장은 2020년 7월 정비사업과 관련해 정비구역 택지 중 도시형생활주택 및 상가의 면적은 확대하되 해당 면적에 대해선 별도 사업계획승인이 예정돼 있다는 내용 등이 포함된 사업시행계획변경인가 고시를 했다. 조합은 2021년 5월 성북구청장으로부터 유지되는 면적을 포함해 신한천로 개설 재정비촉진계획변경 결정 시 정비계획변경을 이행하는 것 등을 조건으로 아파트에 해당하는 일부 획지에 대해 부분준공 인가를 받았고, 이후 이전고시를 거쳐 같은해 8월 A 씨 등을 포함한 수분양자들에게 60일 이내에 소유권이전등기절차를 경료할 것을 요청하는 안내문을 발송한 다음, 소유권보존등기를 마쳤다. 이에 A 씨 등은 "해당 아파트가 완공돼 이미 입주했고 남은 절차는 준공인가와 이전고시 절차뿐인 점 등에 비춰 입주지정기간의 말일부터 약 1년이 경과한 2020년 7월 말경엔 이행기가 도래했다고 봐야 한다"며 "이후부터 조합은 이행지체에 빠졌다고 해야 하고, 이로 인해 발생한 손해에 대해 배상하라"고 주장하면서 소송을 제기했다. A 씨 등은 △이행지체로 낮은 금리로 대출을 받을 수 없게 돼 발생하는 손해(주택담보대출 금리와 신용대출 금리의 차이) △등기된 아파트에 비해 낮은 가격으로 임대차계약을 체결하게 됨으로써 발생하는 손해 △미등기로 인해 원하는 시기에 아파트를 처분하지 못함으로써 발생하는 각종 세재 혜택 등 손해를 고려해 분양대금의 10%에 해당하는 금액 등을 배상하라고 주장했다. 재판부는 "조합 측은 행정청이 신한천로 개설을 부담시켜 상당한 공사기간이 필요했던 점 등을 주장하지만 재정비촉진계획에 따른 기반시설 설치와 그에 따른 준공인가 및 이전고시는 사업시행자인 조합의 책임 영역에 속하고, A 씨 등의 입주 전부터 신한천로 개설에 대해 인지하고 있던 점 등에 비춰보면 신한천로 개설 문제로 인한 조합의 등기절차 이행지체에 조합의 귀책사유가 없다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "일부 판단 과정에서 총회 개최가 지연된 사유가 오로지 코로나19로 인한 것이라고 볼 수 없고, 도시형생활주택 및 상가의 면적에 대한 성북구청의 사업계획 승인까지 4개월 정도만 소요된 점 등에 비춰보면 입주지정기간 말일부터 2년 가량이 경과하는 시점에 이르러서야 A 씨 등에 대한 소유권이전등기절차 이행의무의 이행기가 도래한다는 조합 측 주장은 받아들일 수 없다"고 설명했다. 다만 "A 씨 등의 아파트 취득 목적과 사용용도, 활용계획 등에 따라 그 불이익의 내용이 다를 수밖에 없어 각각의 구체적인 손해액 산정이 곤란해 일정한 기준에 따라 일률적으로 정하는 것이 타당하다"며 "민사소송법 제202조의2를 적용해 손해액을 산정하기로 한다"고 판시했다. A 씨 등을 대리한 강호석(39·사법연수원 40기) 변호사는 "최근 재건축이나 재개발과 관련해 조합이 조합원들에게 추가 분담금을 요구하는 등의 문제로 조합 내부의 갈등이 많은데, 이를 제대로 이행하지 못해 일반분양자들의 재산권 행사에 피해를 입히는 것에 명백한 손해배상 책임이 인정되고, 손해배상 범위와 관련해서도 민사소송법 제202조의2에 따라 직권으로 손해액을 산정한다는 규정이 적용돼 손해액을 산정한 것은 상당한 의의가 있다"며 "피고 측에서는 코로나19로 총회 개최가 어려웠고 이러한 사유로 행정청의 보완 요구가 있었으므로 이는 불가항력으로 계약상 면책 규정이 적용된다고 주장했지만 법원은 총회는 온라인으로도 개최할 수 있고 보완요구가 있다는 것만으로 면책이 안 된다고 명확하게 명시했다는 점에서 현재 재건축 사업이 예정됐거나 진행 중인 사업주체 등에게 시사하는 바가 매우 큰 판결"이라고 말했다.