매매계약 시 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권 제한 사유가 없는 완전한 건물을 인도받기로 특약을 맺고도 매수인이 임차인의 임대차계약 중도해지를 위해 추가 합의금까지 지급하게 된 경우에는 기존 매도인에게 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 2월 22일 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2022가단5210355)에서 "B 씨는 8400만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A 씨는 2021년 9월 B 씨에게 서울의 한 토지와 2층 건물을 54억여 원에 매수하는 계약을 체결하며 잔금 날까지 저당권이나 임차권 등의 제한물권이 없는 완전한 소유권을 이전 받기로 특약을 맺었다. 하지만 건물 중 1층 상가에는 3개월 전부터 임차인들이 세 들어 있었다. A 씨는 잔금 중 3000만 원을 임대차보증금 반환을 위해 공제하고 매매대금을 지급한 뒤 토지와 건물을 인도받고 소유권이전등기를 마쳤다. 하지만 임대차 관계는 해소되지 않았다. A 씨는 건물 리모델링을 위해 임차인들과 협의를 진행했고, 임대차계약 해지를 조건으로 이들에게 보증금 3000만 원과 합의금 1억2000만 원을 지급했다. 이에 A 씨는 "B 씨가 특약상 잔금 날까지 상가 임차권을 해소해 부동산 전부를 인도할 의무를 이행하지 않아 직접 합의금을 지급하는 손해를 입었다"며 소송을 냈다. 이 판사는 "임대차계약 승계 시 매매대금에서 임대차보증금을 공제하고 지급하는 것이 보통이고 그 내용이 계약서에 명확하게 기재되는 것이 통례"라며 "계약서에는 대금에서 임대차보증금이 공제된다는 취지의 기재가 없다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약을 승계하는 합의가 있었다는 사실은 B 씨가 입증할 항변 사항인데, 이를 인정할 증거가 부족하다"며 "공인중개사는 B 씨가 임차인들을 내보내겠다고 약속해 매매계약서 중 융자금과 임대보증금 승계란에 아무 기재를 하지 않았다는 사실확인서를 냈고 임차인들도 매매계약 체결 후 B 씨와 그 가족이 여러 번 나가달라고 요구했다는 사실확인서를 냈다"고 설명했다. 또 "B 씨는 A 씨가 대금 중 임대차보증금을 공제해 지급했고, A 씨와 임차인들 간 합의서에 A 씨를 '임대인'이라 표시한 것을 두고 A 씨와 B 씨 간 승계에 관한 합의가 있었음을 알 수 있다고 주장하지만 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물이 매매된 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 규정하고 있다"며 "매매계약에 따라 임대인 지위를 승계하게 된 A 씨가 보증금을 잔금에서 공제하고 지급하거나 임차인들과 작성한 합의서에 '임대인'이라 표시한 것은 당연한 것으로서 이를 이유로 A 씨와 B 씨 간 임대차승계에 관한 사전 합의가 있었다거나 A 씨가 손해배상채권을 포기했다고 인정하기 어렵다"고 판단했다. 그러면서 "B 씨는 상가 임대차계약을 해소해 건물 전체를 A 씨에게 인도하기로 약정한 것으로 인정된다"며 "매도인의 의무를 불이행한 B 씨는 손해배상 책임이 있다"고 판시했다. 이 판사는 △A 씨가 임차인들에게 지급한 합의금이 임대차보증금에 비해 다소 많은 금액인 점 △3개월 전부터 임차인들이 1층 상가를 임차한 상황에서 B 씨가 이들과의 임대차계약을 해지하고 인도하는 데 상당한 어려움이 있을 것이라는 점을 A 씨도 예상했을 것이라는 점 △합의금은 B 씨와 협의된 금액이 아닌 점 등을 참작해 B 씨의 손해배상 책임을 A 씨가 임차인들에 지급한 합의금의 70%인 8400만 원으로 제한했다.

법조윤리협의회에서 사무국장으로 근무하다 해고당한 변호사가 협의회를 상대로 낸 해고무효 소송에서 협의회가 최종 승리했다. 대법원은 한차례 재계약 했다는 이유만으로 갱신기대권을 인정하기는 어렵다며 협의회의 손을 들어줬다. 대법원 민사3부(주심 이흥구 대법관)는 A변호사가 법조윤리협의회를 상대로 낸 해고무효확인소송 상고심(2022다210956)에서 최근 심리불속행 기각으로 원고패소 판결한 원심을 확정했다. A변호사는 법조윤리협의회와 2017년 3월과 2018년 3월 각각 기간을 1년으로 하는 근로계약을 맺고 상근직 사무국장으로 근무했다. 그러다 협의회가 두번째 근로계약 만료 전인 2019년 1월 계약갱신 거절을 통보하자 "계약갱신에 관한 정당한 기대권이 인정된다"며 소송을 냈다. 그러면서 "협의회에서 담당한 업무는 상시적·계속적 중요업무이고, 사무국장을 포함해 직원들이 원하는 한 계약갱신이 거절된 사례가 없다"고 주장했다. A변호사는 또 "한 차례 근로계약을 갱신하는 과정에서 업무상 문제점을 지적한 적이 없으며 협의회에서 (1년 임기가 다다른) 2018년 12월쯤에 상반기 기획기사 자료를 준비하라고 지시했다"며 "이에 더해 2019년 초에는 로스쿨 출강을 허락하는 등 계약 갱신에 관한 신뢰를 부여했다"고 덧붙였다. 1심인 서울중앙지법은 "협의회는 계약 기간 만료일 이후까지 수행할 것이 예정돼 있는 업무에 관해 지시 또는 승낙을 해 A변호사가 사무국장 직책을 유지할 수 있을 것이라는 신뢰를 부여했다"며 A변호사의 갱신기대권을 인정했다(2019가합586061). 재판부는 A변호사와의 계약갱신을 거절한 것은 부당해고로서 무효"라며 "협의회는 A변호사가 복직하는 날까지 매월 533만원을 지급하라"고 원고승소 판결했다. 협의회는 항소하면서 법원에 판결의 강제집행 정지를 신청하고 2억여원을 공탁했다. 협의회는 운영비와 인건비 등에 사용돼야 할 예산을 전용해 공탁금을 마련하는 등 심각한 재정난에 봉착한 것으로 알려졌다. 당시 협의회는 예산 부족에 따른 직원 급여 미지급 사태 등에 대처하기 위해 서초동 변호사문화회관 5층에 있는 협의회 사무실 임대보증금 2억원에 대해 임대인인 서울지방변호사회에 일시 반환해줄 것을 요청하기도 한 것으로 전해졌다. 하지만 2심을 맡은 서울고법 재판부는 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. 재판부는 "협의회는 상시 근로자가 5명 이상이므로 기간제근로자의 갱신기대권의 법리가 적용된다"면서도 "A변호사를 사무국장으로 채용한 이후 재계약을 체결함으로써 근로계약을 한 차례 갱신했지만, 근로계약상 갱신에 관해 아무런 정함이 없이 과거에 한 차례 근로계약이 갱신되었다는 사정만으로는 A변호사에게 정당한 갱신기대권이 인정된다고 보기 어렵다"고 판시했다(2021나2024149). 또 "협의회의 계속적인 존속이 예정돼 있다는 사정이 사무국장 업무의 연속 필요성을 판단하는 징표가 된다고 보기 어렵다"며 "협의회 인사규정의 문언 및 체계상 '근무성적이 우수한 직원을 정규직으로 전환할 수 있다'고 정하고 있을 뿐, 이를 근거로 계약직 직원은 정규직으로 전환할 수 있는 권리를 가지고, 협의회는 이에 대응하는 의무를 부담한다고 볼 수 없다"고 설명했었다. 대법원은 심리불속행으로 A변호사의 상고를 기각했다. 법조윤리협의회는 2007년 개정 변호사법 시행에 따라 법조윤리 확립과 건전한 법조풍토 조성을 위해 출범했다. 매년 법원행정처와 법무부, 대한변호사협회로부터 예산을 지원받아 운영된다.

도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따른 도시정비사업으로 사업시행자에게 임대차 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구할 수 있는 임차권자는 토지 등 소유자에게 보증금 반환채권을 가지는 임차권자로 한정된다는 대법원 판결이 나왔다. 무단 전차인(轉借人, 남의 것을 빌린 사람에게서 다시 빌린 사람)은 토지 소유자가 아닌 임대인에게는 보증금 반환을 요구할 수 있지만 사업시행자에게는 보증금 반환을 요구할 수 없다는 취지다. 이번 판결은 도시정비법에 따라 사업시행자에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 임차권자의 범위의 해석과 관련한 첫 판결이다. A조합은 서울 강서구 화곡동 일대의 건축물을 철거하고 그 대지 위에 새 아파트를 건축하기 위해 설립된 주택재건축 정비사업조합이고, B교회는 A조합의 사업구역 안에 있는 건물의 임차인이다. A조합은 도시정비법에 따라 관리처분계획이 인가돼 고시된 때 종전의 건축물 임차권자 등 권리자는 고시가 있은 날까지 종전의 건축물을 사용·수익할 수 없다며 부동산을 인도해 달라며 소송을 냈다. B교회는 정비사업 시행으로 임대차 계약을 해지했기 때문에 임대차 보증금 반환채권과 부동산 인도가 동시이행 관계라고 주장했다. B교회는 교회 신축공사를 위해 공사 수급인인 건설사에 기존에 사용 중이던 교회 건물을 700억원에 매도하고, 교회 신축공사가 완료될 때까지 기존 건물을 건설사로부터 임차해 사용하고 있었다. 잔금 273억8400만원은 임차보증금으로 갈음하고, 교회 신축공사가 완료되면 B교회가 지급해야 할 공사대금과 보증금을 정산하기로 했다. B교회가 입주해 있는 건물은 건설사가 부동산 담보신탁계약을 체결해 C회사에 소유권을 넘긴 상태였다. 도시 정비사업으로 임대차계약 해지… 시행자에 보증금 반환 청구 토지 등 소유자에 대항할 수 없는 무단 전차인은 요구할 수 없어 대법원 "임대차 목적물 사용·수익 정지되는 임차권자 두텁게 보호" 도시정비법 제44조1항은 정비사업의 시행으로 인해 지상권·전세권·임차권의 설정 목적을 달성할 수 없을 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있게 하고, 2항은 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 등 금전의 반환 청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다고 규정하고 있다. 사업시행자는 토지 등 소유자에게 전세금·보증금 등을 구상할 수 있다. 1·2심은 "B교회는 건물에 대한 임대차계약에 의해 임차보증금 273억8400만원의 반환채권을 가지고 있다"며 건물 인도와 보증금 반환채권이 동시이행 관계라고 판단했다. 패색이 짙어지자 A조합에 보증금을 물어주게 생긴 원고 보조참가인 C회사는 법무법인 세종에 사건을 의뢰했다. 상고심을 대리한 세종은 도시정비법 제44조의 규정취지가 정비구역 내 임차인의 정당한 권리를 보호하기 위한 것이지 정당한 권리를 초과한 혜택을 부여하기 위한 것이 아니라는 점을 강조했다. 토지 등 소유자에 대한 사업시행자의 구상권도 토지 등 소유자가 임차인에게 임대보증금 반환의무를 부담함에도 사업시행자가 이를 대신해 반환함에 따라 토지 등 소유자가 임대보증금 반환채무를 면하는 이득을 얻게 될 경우를 전제로 한 규정이라는 점을 적극 주장했다. 대법원 민사2부(주심 신영철 대법관)는 지난달 24일 A주택 재건축 정비사업조합이 B교회를 상대로 낸 건물인도소송 상고심(2012다62561)에서 "B교회는 A조합에 임차보증금 반환을 요구할 수 없다"며 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "도시정비법에 정비사업 구역 내의 임차권자에게 계약 해지권은 물론 사업시행자를 상대로 한 보증금 반환청구권까지 인정하는 취지는, 임대차 목적물의 사용·수익이 정지되는 임차권자 등의 정당한 권리를 두텁게 보호하려는 것"이라며 "사업시행자가 토지 등 소유자에게 구상권을 행사하려면 토지 등 소유자에게 임차권자에 대한 보증금 반환채무가 있음을 전제로 하고 있고, 토지 등 소유자에게 대항할 수 없는 무단 전차인 등의 경우까지 사업시행자를 상대로 보증금 등 반환을 구할 수 있다고 본다면, 다른 법률관계에서는 임대차 계약상 그 임대인을 상대로 한 보증금 반환채권을 갖는 데 불과한 무단 전차인 등이 '정비사업의 시행'이라는 우연한 사정에 기해 임대인의 자력과 무관하게 보증금을 반환받게 된다"고 밝혔다. 또 "이러한 결과는 사업시행자로 하여금 임대인의 무자력 등으로 구상을 하지 못할 위험까지 부담하도록 하는 것이어서 정비사업의 원활한 진행이라는 입법취지에도 어긋난다"며 "임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면, 임차권자가 토지 등 소유자에 대해 보증금 반환채권을 갖는 경우라야 한다"고 설명했다. 전용희(53·사법연수원 17기) 변호사는 "정비사업구역 내 지상권·전세권·임차권 계약의 해지 및 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리자의 범위에 대한 명확한 지표를 최초로 마련했다는 점에서 판결의 의의가 있다"고 말했다.

한강 '세빛둥둥섬(플로팅 아일랜드)'을 운영하는 민간사업자 플로섬이 임대계약자를 상대로 낸 거액의 손해배상소송에서 패소했다. 서울중앙지법 민사33부(재판장 이우재 부장판사)는 지난달 30일 플로섬이 "임대보증금 지급을 미뤄 손해를 입었다"며 세빛둥둥섬의 임차인 CR101을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2011가합132666)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "CR101이 중도금과 잔금을 지급하지 못한 만큼 플로섬이 임대차 계약을 해지하고 계약금 9억6000여만원을 돌려주지 않아도 되지만, 지난해 7월 계약이 이미 해지됐기 때문에 플로섬이 따로 위약금을 받을 권리는 없다"고 밝혔다. CR101은 지난 2010년 9~12월 3개로 나뉜 세빛둥둥섬의 임대차 계약을 플로섬과 맺었지만 중도금 납부 기일 등을 지키지 못해 계약해지를 통보 받았다. 오세훈 전 서울시장이 한강 르네상스 사업의 일환으로 추진했던 새빛둥둥섬은 1390억여원의 사업비가 투입됐지만 현재까지 정식 개장을 하지 못하고 있다. 오 전 시장의 후임인 박원순 시장은 올해 초 세빛둥둥섬 사업에 대한 감사를 실시해 이 사업을 총제적 부실로 판단하고 사업에 관여한 시공무원 등을 징계하기도 했다.

공인중개사 자격증을 대여받은 사람이 자신 소유의 오피스텔을 임대하는 것은 '부동산 알선·중개 행위'에 해당하지 않기 때문에 임차인이 이중 임대차계약으로 손해를 봤더라도 한국공인중개사협회에는 배상책임이 없다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 김지형 대법관)는 이중 임대차계약으로 보증금을 손해 본 박모(41)씨가 "임대보증금 3,000원을 배상하라"며 한국공인중개사협회 등을 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2010다101486)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 사건을 최근 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "제1심 공동피고 김모씨는 공동피고 권모씨로부터 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 대여받아 중개사무소를 운영했고 자신 소유의 오피스텔을 제3자에게 이미 매도하고 소유권이전등기까지 마쳐줬음에도 다시 원고와 임대차계약을 체결하고 계약서에 권씨를 중개인으로 기재했다"고 설명했다. 재판부는 이어 "김씨는 자신이 직접 거래당사자로서 오피스텔을 원고에게 임대한 것이므로 비록 임대차계약서의 중개사란에 중개사무소의 명칭이 기재되고 공인중개사 명의로 작성된 확인·설명서가 교부됐다고 하더라도 김씨의 행위를 객관적으로 봐 사회통념상 거래당사자 사이의 임대차를 알선·중개한 행위에 해당한다고 볼 수 없다"고 설명했다. 따라서 재판부는 "원심이 김씨의 행위가 중개행위에 해당함을 전제로 피고는 김씨의 중개행위로 거래당사자인 원고가 입게된 손해에 대해 공제금을 지급할 책임이 있다고 본 것은 위법하다"고 판단했다. 박씨는 2008년4월 서울 종로구에 있는 D오피스텔 105호를 임대하기로 하고 자신이 오피스텔 소유자라고 말하는 김씨와 보증금 3,000만원, 월세 30만원의 임대차계약을 체결했다. 오피스텔로 이주한 박씨는 얼마 지나지 않아 오피스텔 주인이라고 주장하는 사람으로부터 부동산명도소송을 당했다. 거주하고 있는 오피스텔은 이미 제3자에게 소유권이전등기가 마쳐져 있었고 이 사실을 몰랐던 박씨는 소송에서 패소해 오피스텔을 나왔다. 이후 박씨는 자신과 계약을 체결했던 김씨와 김씨에게 공인중개사 자격증을 대여한 권씨, 권씨가 가입한 한국공인중개사협회에 소송을 제기했다. 1·2심은 "피고들은 연대해 원고에게 3,000만원을 지급하라"며 원고승소 판결을 내렸고 이에 불복한 한국공인중개사협회만 상고했다.

최초의 임대보증금은 표준임대보증금을 초과할 수 없게 한 임대주택법 규정은 임차인보호를 위한 효력규정이 아닌 행정규제를 위한 단속규정이라는 판결이 나왔다. 이번 판결은 임대주택법상의 공공임대주택과 같이 집단적으로 체결되는 임대차계약의 효력은 함부로 상실시키면 안된다는 취지의 판결로 향후 대법원의 최종판단이 주목된다. 서울고법 민사20부(재판장 장석조 부장판사)는 최근 B건설회사와 2억4,000여만원의 보증금을 내고 임대차계약을 체결한 우모씨가 "임대주택법상의 표준임대보증금 1억3,000여만원을 초과한 1억1,000여만원의 임대보증금은 돌려달라"며 건설사를 상대로 낸 임대차보증금반환 청구소송 항소심(☞2009나102379)에서 1심을 취소하고 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "임대주택법이 임대조건에 위반한 법률행위의 효력을 부인하는 명시적 규정을 두지 않은 것은 임대차계약 당사자 사이의 사적자치를 존중해 사법상의 효력에는 직접 관여하지 않고 단순한 행정적 규제에 머물겠다는 입법취지가 반영된 것으로 판단된다"며 "집단적으로 체결되는 임대차계약의 효력과 관련된 규정을 효력규정을 해석해 이에 위반한 임대차계약을 일부무효 또는 전부 무효화한다면 다수당사자 간의 거래의 안전 및 법적 안정성을 저해할 우려가 크다"고 밝혔다. 우씨는 2006년 성남시에 B건설사가 건축한 임대아파트에 청약신청을 해 당첨됐다. 이후 2억4,000만원의 임대보증금을 내고 건설사와 임대차계약을 체결한 후, 임대주택법상의 표준임대보증보다 훨씬 많다는 사실을 알고 초과 임대보증금을 돌려달려며 소송을 내 1심에서 승소했다.

판교 신도시 임대아파트 입주자의 동의없이 건설원가의 90%를 임대보증금으로 받은 것은 무효라는 판결이 나왔다. 성남지원 민사3부(재판장 오재성 부장판사)은 9일 판교 임대아파트 입주자 우모씨가 M 주식회사를 상대로 표준임대보증금을 초과한 임대보증금을 돌려달라며 낸 임대차보증금소송(2009가합3421)에서 “M 주식회사는 1억780여만원을 반환하라”며 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 “구 임대주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택의 임대보증금에 관해 임대보증금액이 건설원가에서 국민주택기금융자금을 차감한 금액의 50%를 넘는 경우 임차인의 권리보호를 위해 임차인의 동의를 받도록 하고 있다”며, 더욱이 “임대주택법 등은 임차인의 동의가 있더라도 이 사건 임대아파트가 위치한 수도권의 경우 임대보증금액을 건설원가에서 국민주택기금융자금을 차감한 금액의 90%가 넘을 수 없도록 규정하고 있는데 이 사건의 경우 임대보증금을 최대한도인 건설원가의 90%로 정해 임대주택법 등의 입법취지를 사실상 몰각시키고 있다”고 밝혔다. 재판부는 또 “피고는 규정을 임차인인 원고에게 설명하지 않았고 임대보증금 및 임대료가 부동문자로 작성된 계약서만을 제시해 원고가 표준임대보증금을 초과한 부분의 전환에 관해 동의권이 없는 것으로 오인할 여지가 있었다”며 “표준임대보증금을 초과한 부분은 신의성실의 원칙에 반해 무효”라고 판시했다. 우씨는 2006년4월께 아파트에 당첨됐으며 우씨는 국민주택기금 융자를 받지 않아 건설원가의 90%에 해당하는 금액을 임대보증금으로 완납했다. 이번 판결로 판교지역의 비슷한 상황에 있는 1,400여가구의 소송이 이어질 것으로 보인다.

판교 신도시의 중소형 민간건설 공공임대아파트 과다 보증금 논란과 관련한 소송에서 임대주택사업자인 건설사가 승소했다. 임대주택사업자가 표준임대료 일부를 임대보증금으로 전환해 임대보증금을 높게 책정했어도 임차인의 선택권을 침해한 것으로 보기 어렵다는 것이다. 서울중앙지법 민사26부(재판장 한정규 부장판사)는 12일 이모씨 등 78명이 “표준임대보증금과 임대료를 상호전환하려면 임차인의 동의가 필요하다”며 J건설사를 상대로 낸 채무부존재확인등 소송(2008가합131939)에서 “상호전환여부는 건설사의 선택 권한”이라며 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “이씨 등은 표준임대보증금과 임대료가 상호전환되는 내용을 숙지하고 청약을 한 것으로 보인다”며 “이씨 등은 임대차계약을 체결함으로써 상호전환에 관해 동의를 했다고 봄이 상당하다”고 밝혔다. 이에 대해 이씨 등은 계약체결시 표준임대보증금 및 임대료를 기준으로 계약을 체결할 것인지, 전환된 임대보증금 및 임대료를 기준으로 계약을 체결할 것인지에 관한 선택권을 박탈당했으므로 실질적으로 동의했다고 할 수 없다고 주장했다. 재판부는 그러나 “구 임대주택법 등 관련 법령은 임대주택사업자가 정하는 임대조건은 허가사항이 아닌 신고사항으로 규정하고 있는 등 임대주택사업자에게 최대한의 자율권을 부여하는 것으로 해석된다”며 “임대주택사업자는 임대차계약 체결시 표준임대보증금 및 임대료를 기준으로 할 것인지 전환된 임대보증금 및 임대료를 기준으로 할 것인지에 관해 스스로 선택할 권한이 있다”고 지적했다. A사는 표준임대보증금과 임대료를 상호전환하는 방법으로 표준임대료의 일정 부분을 임대보증금으로 전환해 보증금을 높게 정해 모집공고를 했다. 이씨 등은 모집공고에 따라 2006년5월부터 6월께까지 A사와 임대아파트 임대차계약을 체결했다. 하지만 이씨 등은 상호전환에 임차인의 동의가 없었으므로 관련 법령을 위반했다며 표준임대보증금을 초과한 부분을 돌려달라며 지난해 12월 소송을 냈다. 구 임대주택법 등 관련 법령은 표준임대보증금 및 임대료는 건설원가에서 국민주택기금 융자금을 공제한 금액의 50%를 초과할 수 없고, 전환된 임대보증금 및 임대료로 계약을 체결할 경우에는 90%를 초과할 수 없다고 규정하고 있을 뿐 임대주택사업자가 임대차계약을 체결할 때 어느 쪽을 기준으로 할 것인지에 대해 아무런 규정을 두고 있지 않다. 한편 임대보증금과 임대료는 임차인의 동의가 있는 경우 상호전환이 가능하다고 규정돼 있다.

판교 신도시의 중소형 민간건설 공공임대아파트 과다 보증금 문제가 결국 법원까지 가게 됐다. 표준 임대료를 초과한 임대보증금에 대해 입주예정자들이 건설사를 상대로 채무부존재확인소송을 낸 것이다. 판교 중소형 임대아파트 단지들이 높은 보증금 문제로 논란을 빚고 있는 만큼 건설사를 상대로 한 소송이 잇따를 것으로 보인다. 판교신도시 공공임대주택 입주예정자인 성모씨 등 41명은 임대사업자인 J건설사를 상대로 채무부존재확인 등 청구소송(2009가합13908)을 지난 10일 서울중앙지법에 냈다. 성씨 등은 소장에서 "공공임대주택의 최초 임대보증금 및 임대료는 임대주택법 12조의 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없고, 표준임대보증금은 국토해양부장관고시에 따라 건설원가의 50%"라며 "건설사가 산정한 임대보증금은 건설원가의 90%에 달하는 금액으로 초과분은 무효"라고 주장했다. 성씨 등은 이어 "임대차계약시 임차인의 동의를 얻어 임대보증금과 임대료를 상호전환할 수 있으나, 건설사는 일방적으로 임대보증금을 건설원가의 90%로 정해 입주자를 모집했다"며 "이 사건 임대차계약은 상호전환에 대한 임차인들의 동의가 없다"고 덧붙였다. 한편 현재 판교지역 공공임대아파트 입주예정자들은 건설사의 신청대로 입주자 모집승인을 한 성남시를 상대로 국민감사청구를 신청해 11일부터 감사원에서 감사가 진행중이다.

등기관이 등기필증 없는 등기신청을 각하하지 않고 나중에 다른 사람이 접수시킨 등기신청 서류에 첨부돼 있는 등기필증을 원용해 등기를 해준 것은 잘못이므로 국가는 후순위 저당권자가 입은 손해를 배상할 책임이 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 전수안 대법관)는 A회사가 "등기관의 과실로 후순위 근저당권자가 되는 바람에 건물경매에서 임대보증금 16억7,000여만원을 못 받았다"며 국가를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2004다2786)에서 원고 패소판결을 내린 원심을 파기하고 사건을 최근 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "건물에 관한 등기필증이 이미 선순위 근저당권설정등기를 위해 원고에게 교부돼 등기신청서에 첨부돼 있었고, 원고의 등기신청서에는 등기필증이 구비돼 있는 반면 (선순위 저당권자가 된) B회사의 등기신청서에는 필증이 구비돼 있지 않은 사실을 확인한 이상 등기관은 '등기필증 미첨부'라는 흠결은 보정이 불가능한 것이라는 점을 알 수 있었으므로 B회사의 등기신청을 각하했어야 했다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "등기관이 부동산등기법의 직무상 의무를 위반해 등기 신청상의 형식적, 절차적 흠결을 간과하고 무단으로 타에 첨부된 등기필증을 사용, 등기업무를 행한 과실로 인해 그 자체로는 받아들여질 수 없었던 B회사의 등기가 먼저 경료된 반면 원고의 등기는 후순위로 밀려나 결국 건물에 대한 경매에서 배당을 받지 못하게 되는 손해를 입게 됐다"며"등기관의 직무상 과실과 원고의 손해 사이에는 상당인과관계가 있다"고 설명했다. 재판부는 또 "등기신청에 등기의무자의 등기필증을 요구하는 부동산등기법 규정의 취지가 오직 등기의무자의 보호만을 위한 것일 뿐 그 등기로 인해 이해관계가 있는 사람의 보호와는 아무런 관계가 없다고 보고 '등기관의 업무상 과오로 등기가 잘못 행해지고 그로 인해 후순위권자가 된 원고가 손해를 입게 됐더라도 등기상의 위법사유와는 규범적 인과관계가 없다'는 이유로 원고의 청구를 기각한 원심의 판단은 잘못"이라고 덧붙였다. A회사는 지난 96년 7월 서울 동작구에 지점을 내기 위해 안모씨의 건물 1층을 임대보증금 19억원에 2년간 빌리면서 보증금 반환채권을 담보할 목적으로 근저당권설정등기를 해놓았다. 하지만 98년 2월 B회사가 신청한 경매에서 보증금을 배당받지 못했다. 당시 A회사는 안씨로부터 건물의 등기필증을 포함한 등기신청 서류를 모두 교부받아 등기를 신청했으나, 등기관이 바로 전날 오후 4시 B회사가 신청한 건물전체에 대한 근저당권 설정등기를 함께 심사하면서 A회사가 제출한 등기필증을 원용해 B회사를 1,2순위 근저당권자로 하고 A회사를 3순위 근저당권자로 등기를 경료했었기 때문이다. 그러자 A회사는 "등기관이 B회사의 등기신청을 각하하지 않고 수리하는 바람에 경매에서 16억7,000여만원을 배당받지 못했다"며 국가를 상대로 소송을 냈으나 1·2심에서는 모두 패소했었다.