임대아파트의 분양가를 산정할 때 건축비는 감정인이 감정한 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 분양사가 택지를 공급받으면서 실제로 지급한 금액을 기준으로 해야 한다는 판결이 나왔다. 또 이처럼 분양전환된 임대아파트의 분양가에 다툼이 있을 때에는 5년의 상사소멸시효가 적용되기 때문에 입주민(수분양자)들은 분양대금을 납부한 때로부터 5년이 지나기 전에 소송을 제기해야 한다. 부산고법 창원재판부 민사1부(재판장 이영진 부장판사)는 공공임대주택인 A아파트를 분양받은 B씨 등 입주민 289명이 "분양대금이 너무 높게 산정됐다"며 ㈜부영주택과 ㈜부영을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2014나21628 등)에서 "부영 측은 원고 1인당 20여만원~600여만원씩을 돌려주라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 부영은 2002년 공공건설임대주택으로 A아파트를 건설해 B씨 등에게 임대했다. 부영은 임대의무기간인 5년이 지나자 분양전환 승인을 받아 B씨 등에게 이 아파트를 분양했다. 부영은 이때 분양전환 가격을 산정하면서 건축비는 국토해양부가 고시하는 표준건축비를 기준으로 삼았다. 택지비는 한국토지공사로부터 택지를 공급받으면서 대금 선납으로 할인받은 금액이 아닌 당초 공급계약에 따른 대금을 기준으로 삼아 분양전환 가격을 산정한 뒤 행정청으로부터 승인을 받아 분양을 진행했다. B씨 등은 "분양전환 가격의 산정 기준이 잘못됐다"며 소송을 냈다. 건축비, 과세표준이 아닌 '법원이 산정한 감정 건축비' 적용 재판부는 "건축비는 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를 의미하고 택지비도 실제 지급한 대금을 기준으로 해야한다"고 밝혔다. 그러면서 "다만 임대주택건설사업자는 조세 경감 목적으로 취득세를 과소신고하는 경향이 있으므로 건축비는 과세표준이 아니라 법원이 산정한 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정해야한다"고 설명했다. 이어 "부당이득반환채권에는 상사소멸시효기간이 적용된다는 대법원 판결(2015다210811)에 따라 분양대금 납부 후 5년이 지난후 제기한 원고들의 소는 기각한다"고 밝혔다. 앞서 1심도 "건축비는 표준건축비가 아니라 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 부영이 실제로 지급한 대금을 택지비로 해야한다"고 판결했다. 하지만 1심은 "일부 입주민들이 분양대금 납부 후 5년이 지나 소송을 제기해 상사소멸시효가 지났다"는 부영의 주장을 받아들이지 않고 "10년의 민사소멸시효가 적용된다"고 판단했다. 입주민, 불복 움직임… 주요 쟁점은 이번 판결은 임대아파트 분양가 산정과 관련해 명확한 기준을 제시해 전국 150개 재판부에 계류 중인 200여건의 비슷한 소송에 영향을 줄 것으로 보여 주목된다. 사건의 주요쟁점은 △분양전환 가격 산정의 요소인 건축비를 '표준 건축비'로 볼 것인지, '실제 건축비' 볼 것인지 △'실제 건축비'를 기준으로 할 경우 사업자가 취득세 신고 당시 취득가격으로 신고한 과세표준을 실제건축비로 볼 것인지 아니면 다른 방법으로 건축비를 산정해야 하는지 △택지비를 부영이 한국토지공사와 체결한 약정 대금으로 할 것인지 아니면 선납으로 할인받아 납부한 실제 대금으로 볼 것인지 등이었다. 분양전환 가격은 건설원가와 감정평가금액을 더한 금액의 2분의 1로 산정하는데 이 중 건설원가는 최초 입주자 모집 당시의 주택가격(건축비+택지비)과 자기자금이자를 더한 금액에서 감가상각비를 제한 금액이다. 이번 판결은 '최초 입주자 모집 당시의 주택가격'을 구하는 데 필요한 '건축비'를 건축비 감정결과에 따른 실제 건축비로 봐야한다고 판단했다. 재판부는 "양쪽 당사자가 제출한 증거와 전문심리위원의 의견 등 여러 자료를 검토한 결과 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정하는 것이 객관적이고 공정하다고 판단했다"고 밝혔다. 1심은 '입주자 모집 시 실제 건축비' 2심은 '분양전환 시 표준건축비'로 또 분양전환 가격 산정에 중요한 역할을 하는 것이 '상한가격'인데, 이 상한가격은 산정가격에서 감가상각비를 제한 금액으로 정해진다. 산정가격은 분양전환 당시의 건축비와 택지비, 택지비 이자를 더한 금액이다. 재판부는 이 중 '분양전환 당시의 건축비'를 건설원가를 구할 때와 마찬가지로 '최초 입주자 모집 당시 실제 건축비'로 보았던 1심과 달리 '분양전환 당시의 표준건축비'로 판단했다. 지난해 4월 선고된 대법원 판결(2013다203468)에 따른 것이었는데, 이 부분이 부당이득금액 산정에 영향을 끼쳐 일부 원고는 1심보다 인정금액이 올라갔지만 상당수의 원고는 1심 판결보다 인정금액이 줄어들었다. 재판부는 "사건이 접수된 후 오랜 시간이 경과했고 당사자 수가 많은 점을 고려해 각 기관에 대한 사실조회를 하고 전문심리위원제도를 활용하는 등 충실한 심리를 위해 노력했다"고 말했다. 하지만 임대아파트전국회의 부영연대가 24일 기자회견을 통해 "판결을 납득할 수 없다"는 입장을 밝히면서 사건은 대법원으로 넘어갈 것으로 보인다.

임대아파트가 분양아파트로 전환되었다면 임대 사업자는 입주자대표회의가 관리업무를 맡을 때까지 특별수선충당금을 거둬 넘겨줘야 한다는 판결이 나왔다. 특별수선충당금이란 대규모 공동주택의 유지·보수 비용을 안정적으로 확보하기 위해 입주자들에게 거두는 돈을 말한다. 광주지법 민사3부(재판장 윤상도 부장판사)는 지난달 21일 광주 서구의 H임대아파트를 분양받은 입주자 대표 A씨가 "특별수선충당금 부족분 3억6000여만원을 지급하라"며 임대 사업자인 B건설회사를 상대로 낸 특별수선충당금 청구소송(☞2010가합9087)에서 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "나중에 관리권을 넘겨받은 입주자대표회의가 수선충당금 부담자를 찾아내 징수하는 것은 쉬운 일이 아니므로 관리권이 넘어갈 때까지는 아파트를 관리한 B건설회사가 징수할 의무를 부담한다고 보는 것이 타당하다"라고 밝혔다. 재판부는 또 "특별수선충당금의 산정 근거를 어떤 기준으로 정할 것인지는 수선충당금이 건물의 보수에 충분한 재원이 될 수 있도록 정책적으로 정하는 문제"라며 "특별수선충당금의 사용 대상에 전유 부분이 포함되지 않는다고 해서 그 적립 금액의 산정 방식도 전유 부분을 제외한 공용 부분만을 기준으로 해야 한다고 볼 수 없다"라고 설명했다. 2002년 B사는 H 아파트를 완공하고 임대주택법상의 임대사업자로서 아파트를 관리해왔다. 이후 B사는 아파트 701세대를 분양전환했고, 2009년12월 아파트 관리업무를 입주자대표에 넘겼다. 2010년1월 B사는 입주자대표회의에 1억1700여만 원을 넘겨주며 "특별수선충당금은 전유 부분을 제외한 공용부분만을 기초로 하고 분양시점을 기준으로 산정해야 한다"고 주장했다.

판교 신도시 임대아파트 입주자의 동의없이 건설원가의 90%를 임대보증금으로 받은 것은 무효라는 판결이 나왔다. 성남지원 민사3부(재판장 오재성 부장판사)은 9일 판교 임대아파트 입주자 우모씨가 M 주식회사를 상대로 표준임대보증금을 초과한 임대보증금을 돌려달라며 낸 임대차보증금소송(2009가합3421)에서 “M 주식회사는 1억780여만원을 반환하라”며 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 “구 임대주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택의 임대보증금에 관해 임대보증금액이 건설원가에서 국민주택기금융자금을 차감한 금액의 50%를 넘는 경우 임차인의 권리보호를 위해 임차인의 동의를 받도록 하고 있다”며, 더욱이 “임대주택법 등은 임차인의 동의가 있더라도 이 사건 임대아파트가 위치한 수도권의 경우 임대보증금액을 건설원가에서 국민주택기금융자금을 차감한 금액의 90%가 넘을 수 없도록 규정하고 있는데 이 사건의 경우 임대보증금을 최대한도인 건설원가의 90%로 정해 임대주택법 등의 입법취지를 사실상 몰각시키고 있다”고 밝혔다. 재판부는 또 “피고는 규정을 임차인인 원고에게 설명하지 않았고 임대보증금 및 임대료가 부동문자로 작성된 계약서만을 제시해 원고가 표준임대보증금을 초과한 부분의 전환에 관해 동의권이 없는 것으로 오인할 여지가 있었다”며 “표준임대보증금을 초과한 부분은 신의성실의 원칙에 반해 무효”라고 판시했다. 우씨는 2006년4월께 아파트에 당첨됐으며 우씨는 국민주택기금 융자를 받지 않아 건설원가의 90%에 해당하는 금액을 임대보증금으로 완납했다. 이번 판결로 판교지역의 비슷한 상황에 있는 1,400여가구의 소송이 이어질 것으로 보인다.

공공건설 임대아파트를 분양전환하면서 자기자금이자율을 기본이자율이 아닌 고율의 영업점장 전결이자율을 적용한 건설사에 불법행위책임을 인정한 판결이 나왔다. 과거 창원지법에서 기본이자율을 초과한 부분을 부당이득으로 돌려주라고 내린 판결(2008가단54153)은 있었지만 불법행위책임을 인정한 것은 이번이 처음이다. 임대주택법 등은 분양전환가격을 정함에 있어 자기자금이자율에 대한 이자율은 분양전환 당시의 국민은행 1년 만기 정기예금 이자율에 따르도록 규정하고 있다. 서울중앙지법 민사26부(재판장 한정규 부장판사)는 최근 류모씨 등 김해시 장유면 공공건설 임대아파트 입주민 393명이 (주)부영과 김해시를 상대로 낸 부당이득반환등 청구소송(2009가합18248)에서 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “분양전환가격은 임대주택사업자 뿐만 아니라 임차인에게도 분양전환여부를 결정하는 중요한 요소이므로 예측가능성이 담보돼야 한다”며 “임대주택법 등의 국민은행 1년 만기 정기예금 이자율은 분양전환 당시 예측가능성이 담보되는 기본 이자율을 의미한다고 봄이 객관적으로 명백하다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “그런데 부영은 국민슈퍼정기예금의 기본 이자율 4.1%가 아닌 영업점장 전결이자율 5.05%를 적용해 분양전환신청을 했다”며 “그 과정에서 은행 담당직원에게 사용용도에 관해 별다른 설명없이 영업점장 전결이자율이 기본 이자율인 것과 같은 오해를 불러일으킬 수 있는 취지의 확인서를 요구해 작성받았다”고 지적했다. 재판부는 또 “부영은 류씨 등에게 기본이자율을 적용했을 경우보다 각 67만5,267원의 분양대금을 더 납부받아 손해를 가했다”며 “전체적인 분양전환계약 체결과정에서 부영의 기망 또는 강박에 의한 불법행위로 봄이 상당하므로 손해를 배상할 책임이 있다”고 설명했다.

판교 신도시의 중소형 민간건설 공공임대아파트 과다 보증금 논란과 관련한 소송에서 임대주택사업자인 건설사가 승소했다. 임대주택사업자가 표준임대료 일부를 임대보증금으로 전환해 임대보증금을 높게 책정했어도 임차인의 선택권을 침해한 것으로 보기 어렵다는 것이다. 서울중앙지법 민사26부(재판장 한정규 부장판사)는 12일 이모씨 등 78명이 “표준임대보증금과 임대료를 상호전환하려면 임차인의 동의가 필요하다”며 J건설사를 상대로 낸 채무부존재확인등 소송(2008가합131939)에서 “상호전환여부는 건설사의 선택 권한”이라며 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “이씨 등은 표준임대보증금과 임대료가 상호전환되는 내용을 숙지하고 청약을 한 것으로 보인다”며 “이씨 등은 임대차계약을 체결함으로써 상호전환에 관해 동의를 했다고 봄이 상당하다”고 밝혔다. 이에 대해 이씨 등은 계약체결시 표준임대보증금 및 임대료를 기준으로 계약을 체결할 것인지, 전환된 임대보증금 및 임대료를 기준으로 계약을 체결할 것인지에 관한 선택권을 박탈당했으므로 실질적으로 동의했다고 할 수 없다고 주장했다. 재판부는 그러나 “구 임대주택법 등 관련 법령은 임대주택사업자가 정하는 임대조건은 허가사항이 아닌 신고사항으로 규정하고 있는 등 임대주택사업자에게 최대한의 자율권을 부여하는 것으로 해석된다”며 “임대주택사업자는 임대차계약 체결시 표준임대보증금 및 임대료를 기준으로 할 것인지 전환된 임대보증금 및 임대료를 기준으로 할 것인지에 관해 스스로 선택할 권한이 있다”고 지적했다. A사는 표준임대보증금과 임대료를 상호전환하는 방법으로 표준임대료의 일정 부분을 임대보증금으로 전환해 보증금을 높게 정해 모집공고를 했다. 이씨 등은 모집공고에 따라 2006년5월부터 6월께까지 A사와 임대아파트 임대차계약을 체결했다. 하지만 이씨 등은 상호전환에 임차인의 동의가 없었으므로 관련 법령을 위반했다며 표준임대보증금을 초과한 부분을 돌려달라며 지난해 12월 소송을 냈다. 구 임대주택법 등 관련 법령은 표준임대보증금 및 임대료는 건설원가에서 국민주택기금 융자금을 공제한 금액의 50%를 초과할 수 없고, 전환된 임대보증금 및 임대료로 계약을 체결할 경우에는 90%를 초과할 수 없다고 규정하고 있을 뿐 임대주택사업자가 임대차계약을 체결할 때 어느 쪽을 기준으로 할 것인지에 대해 아무런 규정을 두고 있지 않다. 한편 임대보증금과 임대료는 임차인의 동의가 있는 경우 상호전환이 가능하다고 규정돼 있다.

임대아파트 분양전환 관련 소송에서 임차인대표회의는 소송주체가 될 자격이 없다는 판결이 나왔다. 청주지법 행정부(재판장 황성주 부장판사)는 최근 청주시 상당구 A임대아파트 단지 임차인대표회의가 “부당하게 높은 분양가를 책정한 아파트 분양전환승인을 취소하라”며 청주시를 상대로 낸 소송(2009구합381)에서 소를 각하했다. 재판부는 판결문에서 “임차인대표회의는 임대주택 관리에 관한 사항에 대해 임대사업자와의 협의를 쉽게하기 위해 구성된 비법인사단에 불과하다”며 “분양전환계약의 실질적 이익은 임차인들 개개인에게 미치고, 임차인대표회의는 권리와 의무에 직접적·구체적 영향을 미치지 않는다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “비록 임대주택법이 임차인대표회의에게 일정한 자격과 권한을 주고 있다지만 이는 임차인들 이익을 보호하기 위한 절차적 규정에 불과하다”고 해 원고적격을 부정했다. 대표회의는 A임대아파트 건축회사가 분양전환가격을 1억1,800만원으로 산정하고 올 1월8일 청주시로부터 분양전환승인처분을 받자 “분양전환가격이 높아 부당하다”며 소송을 냈다.

판교 신도시의 중소형 민간건설 공공임대아파트 과다 보증금 문제가 결국 법원까지 가게 됐다. 표준 임대료를 초과한 임대보증금에 대해 입주예정자들이 건설사를 상대로 채무부존재확인소송을 낸 것이다. 판교 중소형 임대아파트 단지들이 높은 보증금 문제로 논란을 빚고 있는 만큼 건설사를 상대로 한 소송이 잇따를 것으로 보인다. 판교신도시 공공임대주택 입주예정자인 성모씨 등 41명은 임대사업자인 J건설사를 상대로 채무부존재확인 등 청구소송(2009가합13908)을 지난 10일 서울중앙지법에 냈다. 성씨 등은 소장에서 "공공임대주택의 최초 임대보증금 및 임대료는 임대주택법 12조의 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없고, 표준임대보증금은 국토해양부장관고시에 따라 건설원가의 50%"라며 "건설사가 산정한 임대보증금은 건설원가의 90%에 달하는 금액으로 초과분은 무효"라고 주장했다. 성씨 등은 이어 "임대차계약시 임차인의 동의를 얻어 임대보증금과 임대료를 상호전환할 수 있으나, 건설사는 일방적으로 임대보증금을 건설원가의 90%로 정해 입주자를 모집했다"며 "이 사건 임대차계약은 상호전환에 대한 임차인들의 동의가 없다"고 덧붙였다. 한편 현재 판교지역 공공임대아파트 입주예정자들은 건설사의 신청대로 입주자 모집승인을 한 성남시를 상대로 국민감사청구를 신청해 11일부터 감사원에서 감사가 진행중이다.

임대회사가 일방적으로 아파트 임대료를 인상했다면 입주자가 인상분을 내지 않더라도 회사 측이 임대차계약을 해지할 수 없다는 판결이 나왔다. 광주지법 민사10단독 이정엽 판사는 A 건설사가 임대아파트 입주자 정모(35)씨와 강모(35)씨를 상대로 낸 건물명도등 청구소송(2007가단45581)을 기각했다고 14일 밝혔다. 이 판사는 판결문에서 “임대주택법상의 표준임대차계약서에는 임대인과 임차인이 임대보증금과 임대료를 조정할 수 있도록 규정됐을 뿐 일방적으로 변경한 임대조건을 상대방이 받아들일 의무까지 규정돼 있지 않다”고 판시했다. 이 판사는 이어 “정씨 등이 임대조건변경에 동의하지 않아 보증금 인상분 지급요구에 불응했다 하더라도 그것만으로 표준임대차 계약상의 의무를 위반했다고 볼 수 없다”며 “건설사의 계약해지통지는 위법하고 명도청구도 부당하다”고 덧붙였다. 이 판사는 또 “약정에서 양측은 임대료를 3개월 이상 연속 연체한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있도록 했지만, 이 계약에서는 월 임료가 따로 정해지지 않아 이 경우에도 해당하지 않는다”고 설명했다. 정씨는 A사가 임대한 광주서구 한 아파트에 2001년 12월 입주하면서 임대차보증금 4,790만원을 지급한 뒤 2004년 증액분 140만원, 2005년 170만원, 2006년 250만원을 지급하지 않았으며 강씨는 2005년 3월 계약 당시 지급하기로 한 임대차보증금중 430만원과 2006년 170만원, 2007년 증액분 250만원을 지급하지 않았다. A사는 “증액분을 납부할 것과 이를 3개월간 연체할 경우 임대차계약이 해지될 수 있다”고 통지했으나 이들이 증액분을 납부하지 않자 임대차계약 해지를 통지하고 법원에 명도청구소송을 제기했다.

아파트의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권 소멸시효의 기산점은 분양자들이 소유권을 취득한 때부터 시작된다는 판결이 나왔다. 서울서부지법 민사11부(재판장 이정미 부장판사)는 최근 목포시 S아파트 입주자대표회의가 “부실시공으로 아파트에 하자가 발생했다”며 시행사인 S건설과 보증인인 H은행을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2004가합11469)에서 ‘손해배상청구권의 소멸시효가 아직 완성되지 않았다’면서 원고 일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 “임대주택에 발생한 하자로 인한 하자담보추급권의 소멸시효 기산점은 분양전환시를 기준으로 봐야 한다”면서 “주택법상 하자담보추급권자는 구분소유자를 의미하며 임대주택의 경우 분양전환 이전에는 사업주체가 곧 임대사업자 겸 소유자인데 소유자가 스스로에 대해 하자담보책임을 추급할 수 없고, 임대주택의 경우 분양전환계약서 제출시에 하자보수보증금 예치의무가 발생된다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “공동주택의 하자담보추급권은 상행위로 인해 생긴 채무의 불이행으로 5년의 상사소멸시효가 적용되므로 원고들의 손해배상청구권은 소멸시효가 완성되지 않았다”면서 “S건설사와 H은행은 S아파트 입주자대표회의에게 손해배상금 4억9,200여만원을 지급하라”고 판시했다.