건물에 대한 손실보상금을 공탁했더라도 주거이전비 등에 대해 수용재결 신청을 하거나 이를 지급하지 않은 이상 도시정비법에 따른 손실보상이 완료된 것으로 볼 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 따라서 건물소유자는 주거이전비 지급 등 손실보상 절차가 완료될 때까지 건물을 인도하지 않고 그대로 사용할 수 있다는 취지다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 최근 A구역주택재개발정비사업조합이 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021다241687)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. A조합은 서울 성북구 일대에서 주택재개발정비사업을 시행했다. B씨는 A조합의 사업지구 내 건물을 소유하며 사용·수익하고 있었다. 2017년 7월 사업의 관리처분계획의 인가·고시가 이뤄졌고, A조합은 현금청산대상자가 된 B씨와 손실보상협의가 이뤄지지 않자 수용재결을 신청했다. 서울시 지방토지수용위원회는 손실보상금을 4억9700여만원으로 하고 수용개시일을 2018년 5월로 재결했다. 이에 A조합은 법원에 B씨를 피공탁자로 해 일부 압류금액을 제외한 4억9670여만원을 공탁했다. 하지만 B씨는 수용개시일 이후에도 건물 인도완료일인 2019년 10월 말까지 건물을 계속 사용·수익했다. 이에 A조합은 소송을 냈다. 1,2심은 A조합이 수용재결에서 정해진 건물의 손실보상금을 공탁한 이상 B씨에 대해 수용개시일 다음날부터 건물의 인도완료일까지 무단점유로 인한 부당이득의 반환을 구할 수 있다며, "B씨는 A조합에 수용개시일부터 퇴거일까지의 건물에 대한 차임 상당액인 1700여만원을 지급하라"고 판결했다. 재개발조합 승소 원심 파기 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "A조합이 재결절차에서 정해진 건물에 대한 손실보상금을 공탁했다고 하더라도 주거이전비 등에 대해 수용재결 신청을 하거나 이를 지급하지 않은 이상 도시정비법 제81조 1항 단서에 따른 손실보상이 완료됐다고 볼 수 없다"며 "따라서 주거이전비 등의 지급절차가 이루어질 때까지 B씨가 건물을 사용·수익했더라도 A조합이 부당이득반환청구를 할 수 없다"고 밝혔다. 이어 "주택재개발정비사업의 사업시행자가 도시 및 주거환경정비법 제81조 1항에 따라 현금청산대상자를 상대로 부동산 인도청구를 할 때 현금청산대상자는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 등에서 정한 주거이전비, 이주정착금, 이사비 미지급을 이유로 인도를 거절할 수 있고, 이 때 현금청산대상자는 사업시행자에게 부동산의 사용·수익에 대한 부당이득반환의무도 부담하지 않는다"고 판시했다.

재개발조합 정관에 총회 의결 정족수가 '과반수 이상 출석, 과반수 이상 찬성'으로 적혀 있더라도 시공사와 맺을 계약서에 포함될 내용이나 조합원의 비용 분담 등 조합원 권리관계에 중요한 영향을 미치는 사안들을 바꿀 때에는 조합원 3분의 2이상의 동의가 필요하다는 판결이 나왔다. 대구고법 민사3부(재판장 강승준 부장판사)는 최근 조합원 김모(65)씨가 월배지구근생4구역 도시개발사업조합을 상대로 낸 총회결의무효확인소송(2013나21155)에서 원고 승소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "면적식 환지계획에 따라 도시개발사업을 진행하기로 조합설립 인가를 받은 조합이 환지계획을 면적식에서 평가식으로 변경하고 사업비를 증액하려고 하는 것은 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 뿐 아니라 조합설립인가 당시 내용의 실질적인 변경을 초래하는 것이므로 일반적인 의결정족수로 결정할 수 없다"며 "그런데도 조합의 정관이 이 사항을 총회의 안건으로 상정해 의결하는 경우까지 '조합원 과반수 출석과 출석 조합원의 과반수 동의'요건에 따르도록 규정한 것은 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것"이라고 밝혔다. 재판부는 "재건축조합이 정관의 필요적 기재사항이자 정관 변경 절차를 거쳐야 하는 '시공자와의 계약서에 포함될 내용'을 변경하는 사안이나 당초 채택한 조합원의 비용분담 조건 변경을 총회에 상정해 의결하는 경우 구 도시 및 주거환경정비법 규정을 유추적용해 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다"며 "3분의 2 이상의 동의를 받지 못 한 두 차례의 총회 결의는 무효"라고 설명했다. 2008년 설립된 월배지구근생4구역 도시개발사업조합은 정관에 '총회 의결 정족수를 과반수 이상 출석, 과반수 이상 찬성으로 한다'고 적혀 있었다. 2012년 10월 조합은 임시총회를 열고 조합원 38명 중 27명이 참석, 15명의 찬성으로 환지계획을 면적식에서 평가식으로 변경하는 내용의 결의를 했다. 2013년 2월 다시 임시총회를 열어 38명 중 22명 참석, 20명 찬성으로 정관의 환지계획을 변경하고 사업비 1억9000여만원을 늘리기로 결의했다. 김씨는 "총회 의결은 정족수 부족으로 무효"라고 주장하며 소를 냈다.

재개발추진위원회가 한 시공사 선정을 재개발조합 총회결의로 추인한 것은 유효하다는 판결이 나왔다. 총회로 조합원의 의사가 확인된 이상 추진위의 결정을 추인하는 형식으로 시공사를 선정하는 것도 유효하다는 취지이다. 다만, 2006년 개정된 도시정비법은 반드시 ‘조합설립인가 후 경쟁입찰의 방식’으로 시공사를 선정하도록 하고 있기 때문에 추인방식의 총회결의의 유효성과는 무관하게 추진위 단계에서 시공사를 선정하는 관행은 앞으로는 인정되기 어려울 것으로 보인다. 서울고법 민사11부(김문석 부장판사)는 지난 17일 송모씨 등 보문동 주민들이 “재개발추진위원회의 시공자 선정결의를 추인한 조합원 총회결의는 무효”라며 보문제3구역 주택재개발정비사업조합 등을 상대로 낸 조합총회결의 등 무효확인소송 항소심(2008나98206)에서 “개정전 도시정비법상 조합총회에서 시공자를 선정하는 방법에는 제한이 없다”며 1심 판결을 취소하고 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “2006년 개정전 도시정비법은 시공자 선정시기나 선정방법에 관한 아무런 규정을 두지 않았다”며 “결국 재개발조합이 총회에서 시공자를 선정하는 방법에는 법률상 아무런 제한이 없고 조합정관에서 정한 방법으로 시공자를 선정하면 충분하다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “조합총회가 2008년 3월에 한 결의는 추진위원회 단계에서 공개경쟁입찰의 방법으로 선정된 건설사를 시공자로 승인하는 결의이므로 정관에 따른 것으로 그 결의에 하자가 있다고 보이지 않는다”고 덧붙였다.

재개발조합 조합원이 조합을 상대로 등기를 해달라는 소송이 민사소송인지 행정소송인지에 대해 1, 2심의 판단이 달라 상급심의 판단이 주목된다. 재개발조합 조합원이 특정법무사에게 등기를 몰아주는 것에 반발, 법무사 수수료를 내지 않고 개별 등기를 하게 해달라며 낸 사건으로, 재개발의 경우 등기신청의무자가 조합이 되고 각 조합원이 등기를 하려면 조합의 날인이 있어야만 한다. 서울고법 민사11부(재판장 이태운·李太云 부장판사)는 지난달 12일 봉천동 제2구역제2지구주택개량재개발조합원 유모씨(60)가 재개발조합을 상대로 “특정법무사에게 소유권보존등기를 위임하도록 조합이 강요하는 것은 잘못”이라며 낸 소유권보존등기절차이행 청구소송(2002나18659)에서 “재개발사업 시행자의 분양등기 촉탁 등 행위는 행정소송으로 다툴 사안”이라며 1심판결을 취소하고 각하판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “재개발사업의 경우 토지 및 건물 소유자라 할지라도 스스로 분양등기를 신청할 수는 없고 재개발사업 분양등기는 전적으로 시행자의 촉탁에 의해서만 경료할 수 있다”며 “따라서 재개발사업 시행자의 분양등기 촉탁 또는 신청행위는 공권력의 행사 또는 이에 준하는 행정작용에 해당, 민사소송으로 분양등기 촉탁절차의 이행을 구할 수는 없다”고 밝혔다. 재판부는 또 “재개발조합의 등기를 동일한 신청서로써 일괄 신청하도록 ‘도시재개발등기처리규칙’이 규정하고 있는 것은 법적 혼란을 방지하고 대량의 등기를 한꺼번에 정리할 수 있도록 한 것”이라며 “재개발은 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능 회복을 위해 소유자의 의사와 관계없이 일방적으로 건축물 등을 변경하는 공권력행사의 일종으로 분양등기 또한 공권력 행사의 일부”라고 덧붙였다. 반면 1심인 서울지법 민사42부(재판장 조수현·趙秀賢 부장판사)는 지난 3월15일 “피고 조합이 갖는 등기의무의 성격은 공공사무가 아닌 소유권보존 등기를 경료해 주어야할 사법상의 의무에 해당, 행정소송 대상이 아닌 민사소송 대상”이라며 원고승소 판결을 내렸었다(2001가합42818).