준공 완료된 아파트에 이미 입주했는데 소유권이전등기 절차가 늦어졌다면, 수분양자들이 등기된 아파트에 비해 낮은 가격으로 임대차계약을 체결하면서 발생한 손해 등을 조합이 일부 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울북부지법 민사11부(재판장 송경호 부장판사)는 지난해 11월 10일 A 씨 등(소송대리인 법무법인 정향 강호석, 박건호 변호사)이 장위1구역주택재개발정비사업조합을 상대로 제기한 손해배상금청구소송(2020가합685)에서 원고승소 판결했다. 서울 성북구 장위동 장위1재정비촉진구역에 위치한 B아파트 시행을 위해 설립된 조합은 2019년 6월 성북구청장으로부터 아파트 준공 인가 전 사용검사를 받은 다음 수분양자들에게 입주 지정기간을 그 다음날부터 같은해 말까지로 정하고 입주 전까지 잔금을 포함한 분양대금을 모두 납부하라는 내용의 입주안내문을 보냈다. 이에 B아파트에 대해 분양계약을 체결했거나 수분양자로부터 그 지위를 승계받은 A 씨 등은 해당 기간 내 모든 분양대금을 납부하고 각 세대에 입주했다. 한편, 서울시장은 B아파트의 입주지정기간 중이던 2019년 7월 장위재정비촉진지구 변경지정 및 재정비촉진계획 변경결정을 하면서 해당 정비구역의 택지 중 도시형생활주택 및 상가의 면적을 확대·추가하고, 조합에게 구역 외 기반시설로 신한천로를 개설토록 하는 기반시설의 비용분담계획을 변경하는 내용이 포함된 고시를 했다. 이후 성북구청장은 2020년 7월 정비사업과 관련해 정비구역 택지 중 도시형생활주택 및 상가의 면적은 확대하되 해당 면적에 대해선 별도 사업계획승인이 예정돼 있다는 내용 등이 포함된 사업시행계획변경인가 고시를 했다. 조합은 2021년 5월 성북구청장으로부터 유지되는 면적을 포함해 신한천로 개설 재정비촉진계획변경 결정 시 정비계획변경을 이행하는 것 등을 조건으로 아파트에 해당하는 일부 획지에 대해 부분준공 인가를 받았고, 이후 이전고시를 거쳐 같은해 8월 A 씨 등을 포함한 수분양자들에게 60일 이내에 소유권이전등기절차를 경료할 것을 요청하는 안내문을 발송한 다음, 소유권보존등기를 마쳤다. 이에 A 씨 등은 "해당 아파트가 완공돼 이미 입주했고 남은 절차는 준공인가와 이전고시 절차뿐인 점 등에 비춰 입주지정기간의 말일부터 약 1년이 경과한 2020년 7월 말경엔 이행기가 도래했다고 봐야 한다"며 "이후부터 조합은 이행지체에 빠졌다고 해야 하고, 이로 인해 발생한 손해에 대해 배상하라"고 주장하면서 소송을 제기했다. A 씨 등은 △이행지체로 낮은 금리로 대출을 받을 수 없게 돼 발생하는 손해(주택담보대출 금리와 신용대출 금리의 차이) △등기된 아파트에 비해 낮은 가격으로 임대차계약을 체결하게 됨으로써 발생하는 손해 △미등기로 인해 원하는 시기에 아파트를 처분하지 못함으로써 발생하는 각종 세재 혜택 등 손해를 고려해 분양대금의 10%에 해당하는 금액 등을 배상하라고 주장했다. 재판부는 "조합 측은 행정청이 신한천로 개설을 부담시켜 상당한 공사기간이 필요했던 점 등을 주장하지만 재정비촉진계획에 따른 기반시설 설치와 그에 따른 준공인가 및 이전고시는 사업시행자인 조합의 책임 영역에 속하고, A 씨 등의 입주 전부터 신한천로 개설에 대해 인지하고 있던 점 등에 비춰보면 신한천로 개설 문제로 인한 조합의 등기절차 이행지체에 조합의 귀책사유가 없다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "일부 판단 과정에서 총회 개최가 지연된 사유가 오로지 코로나19로 인한 것이라고 볼 수 없고, 도시형생활주택 및 상가의 면적에 대한 성북구청의 사업계획 승인까지 4개월 정도만 소요된 점 등에 비춰보면 입주지정기간 말일부터 2년 가량이 경과하는 시점에 이르러서야 A 씨 등에 대한 소유권이전등기절차 이행의무의 이행기가 도래한다는 조합 측 주장은 받아들일 수 없다"고 설명했다. 다만 "A 씨 등의 아파트 취득 목적과 사용용도, 활용계획 등에 따라 그 불이익의 내용이 다를 수밖에 없어 각각의 구체적인 손해액 산정이 곤란해 일정한 기준에 따라 일률적으로 정하는 것이 타당하다"며 "민사소송법 제202조의2를 적용해 손해액을 산정하기로 한다"고 판시했다. A 씨 등을 대리한 강호석(39·사법연수원 40기) 변호사는 "최근 재건축이나 재개발과 관련해 조합이 조합원들에게 추가 분담금을 요구하는 등의 문제로 조합 내부의 갈등이 많은데, 이를 제대로 이행하지 못해 일반분양자들의 재산권 행사에 피해를 입히는 것에 명백한 손해배상 책임이 인정되고, 손해배상 범위와 관련해서도 민사소송법 제202조의2에 따라 직권으로 손해액을 산정한다는 규정이 적용돼 손해액을 산정한 것은 상당한 의의가 있다"며 "피고 측에서는 코로나19로 총회 개최가 어려웠고 이러한 사유로 행정청의 보완 요구가 있었으므로 이는 불가항력으로 계약상 면책 규정이 적용된다고 주장했지만 법원은 총회는 온라인으로도 개최할 수 있고 보완요구가 있다는 것만으로 면책이 안 된다고 명확하게 명시했다는 점에서 현재 재건축 사업이 예정됐거나 진행 중인 사업주체 등에게 시사하는 바가 매우 큰 판결"이라고 말했다.

휴대전화 사진 전송 등으로 기표한 투표용지를 제출하는 조합장 선거에서 한 후보가 투표종료일에 사퇴하면서 조합원들에게 연락해 이미 기표한 용지를 철회하고, 다른 후보를 찍어달라고 했다면 불법선거운동에 해당한다는 결정이 나왔다. 서울고법 민사25-2부(당시 정선재·이상주·박형남 부장판사)는 지난 15일 A 씨가 B 씨를 상대로 제기한 조합장 직무집행 정지 가처분 신청에 대한 B 씨의 가처분이의 신청에 대해 항고 기각 결정하고 1심과 같이 A 씨의 신청을 받아들였다(2022라21245). A 씨가 조합원으로 있던 C 아파트주택재건축정비사업조합은 지난해 2월 조합장 선출 등을 안건으로 한 정기총회를 같은해 3월 22일 개최한다는 내용의 소집 공고를 했다. 조합장 선거에는 B 씨를 포함한 3명이 각 입후보했다. 이에 앞서 C조합 선거관리위원회는 △선거에 관한 투표방법으로 사전투표, 전자투표는 실시하지 않고 우편에 의한 투표만 실시하되 우편투표의 회송 방법은 직접제출, 우편발송, 팩스전송, 전자메일송부, 문자 사진 전송의 방법으로 한다는 점 △후보자 및 선거운동원은 같은해 3월 1일 10시부터 같은달 15일 22시까지 문자메시지를 포함한 선거운동이 가능하다는 점 등을 결의했다. 이후 C조합 선관위는 조합원 총수에 맞춰 투표용지를 인쇄한 후 투표용지 하단에 ‘3월 15일 18시까지 제출해달라’고 기재해 조합원들에게 배부했다. 그런데 총회 당일 오전, 다른 후보자였던 D 씨는 조합원들에게 “B 씨가 당선돼야 한다는 판단에 따라 후보를 사퇴한다. 나에게 기표해 서면결의서를 제출한 조합원들은 총회장에 참석해 서면결의서 철회의사를 밝히고 총회장에서 B 씨를 찍어달라”는 문자메시지를 수차례 발송하고, 후보직을 사퇴했다. 그 결과, 총회에 서면결의서를 제출한 조합원 1900여 명 중 190여 명이 서면결의서 제출을 철회한 뒤 투표했고, B 씨가 조합장으로 선임됐다. 이에 A 씨는 B 씨가 조합장으로 선출한 총회결의가 위법하다며 조합장 직무집행정지 가처분을 신청했다. 재판부는 1심과 같이 A 씨의 주장을 받아들였다. 재판부는 “문자 사진전송, 팩스전송의 방법으로 서면결의서를 제출하는 방식의 투표는 서면결의서를 제출받는 과정에서 그 내용이 공개될 수밖에 없어 비밀투표의 원칙에 반할 여지가 있다”며 “다만 조합장 선출에 관한 선거관리 절차상 일부 하자가 있다고 하더라도 곧바로 선출결의를 무효라고 인정하면 법률관계에 혼란이 야기될 수 있는바, 단순히 문자 사진전송 등으로 서면결의서를 제출한 사정만으로 무효라고 단정할 수는 없고, 그와 같은 절차상 하자가 조합장 선출결의에 영향을 미칠 정도로 중대한 하자라고 인정될 경우 무효라고 볼 것”이라고 밝혔다. 이어 “총회 개최 전 제출된 조합장 선출 관련 서면결의서 내용이 공개돼 이를 사전에 집계한다면, 그 결과에 따라 선거 결과를 유리한 방향으로 만들기 위해 인위적으로 개입할 수 있는 가능성이 생긴다”며 “이는 이 사건과 같이 후보자가 3인인 상황에선 더욱 문제된다”고 설명했다. 그러면서 “D 씨가 총회 당일 전체 조합원에게 자신을 기표해 제출한 서면결의서를 철회하고 총회 현장에서 B 씨에게 투표해 달라는 문자를 발송한 것은 선거관리규정에 위반되는 불법선거운동에 해당한다”며 “서면결의서를 철회한 뒤 직접 투표를 한 경우가 전체 유효투표의 약 10%에 해당해, D 씨의 불법선거운동이 선거 결과에 영향을 미치지 않다고 단정하기 어렵다”고 했다. 재판부는 “B 씨가 해당 선거에 중대한 하자가 존재한다는 사실을 몰랐다거나 그와 같은 하자에 B 씨의 귀책사유가 없다는 사정과는 관계가 없어, 이 같은 사유로 가처분결정이 부당하다고 볼 수 없다”고 했다.

도시정비법이 적용되는 재건축정비사업조합에서 전자적 방법의 의결권 행사를 허용한 정관 규정이 적법하다는 것을 확인한 첫 결정이 나왔다. 서울서부지법 민사21부(재판장 임정엽 수석부장판사)은 지난달 28일 A 씨 등이 B 주택재건축정비사업조합을 상대로 낸 총회 개최 금지 가처분 신청(2022카합50377)을 기각했다. A 씨 등은 B 조합의 조합장 및 이사였던 사람들이다. B 조합은 2022년 6월 조합원들의 발의로 임시총회를 개최하고 A 씨 등을 해임하고 직무집행을 정지하는 결의를 했다. B 조합은 감사인 명의로 같은 해 7월 1일 새 조합장과 이사 선임 등을 안건으로 같은 달 16일 임시총회를 개최한다고 공고한 뒤 조합원들에게 통보했다. 이에 A 씨 등은 해임결의 효력정지 및 선행총회의 개최금지를 구하는 가처분을 냈고, 법원은 같은 달 14일 이를 인용했다. 그러자 B 조합은 감사인 명의로 같은 달 15일 선행총회의 개최일을 같은 달 30일로 변경한다고 공고하고 조합원들에게 통지했다. B 조합은 또 7월 30일 개최할 예정이던 임시총회에서 정관 규정에 따라 조합원들의 전자투표를 허용했다. A 씨 등은 다시 총회 개최 금지 등을 요구하는 가처분 신청을 냈다. 이 사건에서는 재건축정비사업조합이 정관에서 전자투표를 의결권 행사방법으로 정하는 것이 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 위배되는 것인지가 쟁점이 됐다. 재판부는 전자적 방법을 의결권을 행사방법으로 정한 정관 규정은 도시정비법에 위배되지 않는다고 판단했다. 재판부는 "조합은 5월 18일 대의원회 결의로 '조합원은 서면(전자적 의결방법에 의한 전자문서가 열람 또는 재현 가능한 형태인 경우 포함) 또는 제10조 제2항 각호에 해당하는 대리인을 통해 의결권을 행사할 수 있다'고 정관 규정을 개정해 전자적 방법에 의한 의결권 행사를 허용하고 있다"며 "도시정비법은 의결권 행사방법에 대해 △서면으로 하는 것이 원칙이나 재난 등 상황에서는 시장·군수등의 인정을 받아 전자적 방법으로 할 수 있다고 정하고 있고(제45조 제5항, 제8항) △정관에서 전자적 방법을 총회의 의결방법으로 정하는 것을 금지하는 것으로 해석되지 않는다(제40조 제1항 제10호, 제45조 제9항)"고 설명했다.

경쟁 산후조리원에 대한 허위 비방 글을 올려 매출 감소 피해를 입힌 산후조리원이 억대의 배상금을 물게 됐다. 서울중앙지법 민사25부(재판장 송승우 부장판사)는 A산후조리원이 인근 지역 경쟁업체인 B산후조리원과 그 대표이사 등을 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가합604354)에서 최근 "1억7000만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 인근 아파트 재건축과 무관 2년 넘게 매출 감소 서울 강남에 있는 B산후조리원 대표 C씨와 실질적 운영자인 D씨는 2018년 직원에게 같은 지역 경쟁업체인 A산후조리원을 비방하는 글을 작성하도록 지시했다. 이에 직원은 같은 해 1~6월까지 총 8차례에 걸쳐 임산부들이 정보를 공유하는 인터넷 카페나 블로그 등에 'A업체에 1급 발암물질인 석면이 날려 예약을 취소했다'는 취지의 허위 게시글 등을 올렸다. 이에 A산후조리원은 2020년 12월 소송을 냈다. 재판부는 "A산후조리원 바로 옆에서 아파트 재건축 공사가 있었지만 현장에서 허용기준을 초과한 석면이 배출된 적은 없고, A산후조리원의 실내 공기질은 2015~2017년까지 기준 이하로 유지됐다"며 "재건축 공사와 그에 관한 석면 문제를 지적한 B산후조리원 측의 허위 비방글 작성(불법행위)에 따른 영향으로 A산후조리원의 2018년 하반기 매출은 불법행위가 시작되기 직전인 2017년 하반기 매출 대비 약 4억6000만원이 감소했다"고 밝혔다. 서울중앙지법, 억대 배상판결 다만 "허용기준 이하의 석면이라 하더라도 그 유해성에 관한 산모의 우려가 큰 점을 고려하면 재건축 공사가 A산후조리원의 2018년 하반기 매출 감소에 상당한 영향을 미쳤을 것"이라며 "2019년 이후부터는 A산후조리원이 같은 지역에서 새로 시작한 2호점이 본점의 매출 규모와 비슷해져 매출 감소분 중 절반 정도는 2호점 개점의 영향으로 봄이 상당하다"고 설명했다. 그러면서 "산후조리원 영업은 서비스업의 일종으로서 운영업체의 이미지나 평판, 신용 등이 매우 중요하고, 손상된 이미지 등을 회복하려면 상당한 노력이 필요하다"며 "B산후조리원 측의 불법행위 내용과 기간, 동기와 경위 등을 고려하면 불법행위로 인한 위자료를 5000만원으로 정함이 상당하고, B산후조리원과 대표 C씨 등은 공동으로 A산후조리원에 재산상 손해액 1억2000만원과 위자료 5000만원을 합한 1억7000만원을 지급하라"고 판시했다.

투기과열지구에서 시행되는 재건축사업 정비구역 내에 있는 아파트를 양도받을 때 절반의 토지에 대해서만 조합원 자격이 있었다면, 조합은 나머지 절반에 대해서만 손실보상에 따른 소유권이전등기를 청구할 수 있다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사17-2부(최현종·방웅환·정윤형 고법판사)는 최근 A주택재건축정비사업조합이 B씨를 상대로 낸 소유권이전등기소송(2021나2019406)에서 원고일부패소 판결했다. 아파트 지분 절반 양수로 여전히 조합원 자격 유지 B씨는 A주택재건축사업 정비구역 안에 있는 아파트를 강제경매 절차에 따라 2020년 6월 소유권을 취득했고, 집행법원의 촉탁에 따라 같은 해 7월 소유권이전등기를 마쳤다. B씨가 취득한 아파트는 원래 C씨 소유였는데, C씨는 배우자 D씨와 2017년 이혼했고 해당 아파트 중 절반에 관해 2017년 재산분할을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 해당 아파트가 포함된 재건축사업 정비구역은 투기과열지구로 지정된 지역에 포함됐는데, B씨는 조합설립인가가 이뤄진 후에 경매절차를 통해 해당 아파트를 양수하게 된 것이다. 그런데 이 아파트의 절반 지분을 가진 C씨는 양도인의 요건을 갖췄으나 나머지 절반의 양도인인 D씨는 1세대 1주택자가 아니어서 양도인 요건을 갖추지 못했다. 지분 절반에 대해 매도청구권 행사할 수는 없어 이에 A조합은 "B씨가 경매절차를 통해 아파트를 취득했다고 하더라도 아파트는 투기과열지구로 지정된 지역 내에 있고 B씨가 취득한 시점은 재건축조합설립인가를 받은 이후이므로, 도시 및 주거환경정비법 제39조 2항에 따라 조합원 자격을 취득할 수 없다"며 "따라서 B씨는 손실보상 대상자가 된다"고 주장하면서 B씨에 대해 매도청구권을 행사했다. A조합은 개발이익이 포함되지 않은 당시 가액 33억여원을 지급받음과 동시에 아파트에 관한 소유권 이전등기절차를 이행하고 아파트를 인도하라며 B씨를 상대로 소송을 냈다. 재판에서는 투기과열지구로 지정된 지역에서 시행되는 재건축사업정비구역에 위치한 아파트의 양수인이 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유 기간이 10년 이상이며 거주기간이 5년 이상인 양도인과 그렇지 못한 양도인으로부터 절반의 지분씩 양수한 경우 조합원 자격을 가지는지 여부가 쟁점으로 다뤄졌다. 서울고법 조합 일부승소 판결 재판부는 "양도인 요건의 구비 여부는 대표조합원 1인만을 기준으로 할 것이 아니라 실제 양도인을 기준으로 해야 하고, 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 지분을 각각 양수한 경우에는 그 지분별로 해당 지분을 양도한 양도인이 양도인 요건을 구비했는지를 따져봐야 한다"고 밝혔다. 이어 "B씨가 양도인 요건을 갖추지 못한 D씨로부터 나머지 절반의 지분을 양수했더라도 그것 때문에 B씨가 C씨로부터 절반의 지분을 양수함으로써 이미 취득한 조합원의 지위를 상실하게 된다고 보는 것은 부당하므로, 여전히 절반 지분에 관해서는 조합원의 지위를 가진다"고 설명했다. 그러면서 "B씨가 C씨로부터 양수한 절반 지분에 관해서는 조합원 자격이 있는 이상, A조합이 매도청구권을 행사할 수 없으나, 나머지 절반에 대해 B씨는 A조합이 구하는 바에 따라 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다"고 판시했다.

재개발조합장 지위와 관련한 소송에서 원고가 "조합장이 자격유지조건을 충족하지 않았다"고 주장했는데도, 법원이 "선임자격요건을 충족하지 않았다"고 판단한 것은 변론주의 원칙 위반에 해당한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 최근 A씨가 B구역재개발정비사업조합을 상대로 낸 조합장 지위 부존재 확인소송(2021다291934)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 부산고법으로 돌려보냈다. C씨는 2016년 7월 B조합 조합장으로 취임했다. 그는 2019년 12월 이 사건 정비구역 내 주소로 전입신고를 했다. 도시 및 주거환경정비법 제41조 1항은 '조합은 다음 각 호의 어느 하나의 요건을 갖춘 조합장 1명과 이사, 감사를 임원으로 둔다. 이 경우 조합장은 선임일부터 제74조 1항에 따른 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주하여야 한다'고 규정하고 있다. 이어 같은 조항 1호는 '정비구역에서 거주하는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상일 것'을, 2호는 '정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축 사업의 경우에는 건축물과 그 부속토지를 말한다)를 5년 이상 소유하고 있을 것'을 들고 있다. 조합원인 A씨는 "C씨가 조합장으로 선임된 후 정비구역 내에서 실제로 거주하지 않아 조합장 지위가 없다"며 소송을 냈다. 재판부는 "법원은 변론주의 원칙상 당사자의 주장에 대해서만 판단해야 하고 당사자가 주장하지 않은 사항에 관해서는 판단하지 못한다"며 "도시정비법 제41조 1항은 조합의 임원 선임 자격 요건과 자격 유지 요건을 전문과 후문으로 구분해 정하고 있는데, 당사자가 두 요건 중 하나만 주장한 경우에는 변론주의 원칙상 법원은 그 주장에 대해서만 판단해야 한다"고 밝혔다. 이어 "A씨는 원심에 이르기까지 'C씨가 조합장으로 선임된 이후 정비구역 내에서 실제로 거주하지 않아 도시정비법 제41조 1항 후문에 정해진 자격 유지 요건을 충족하지 않았다'고 주장했고, 'C씨가 조합장으로 선임되기 전에 도시정비법 제41조 1항 전문 1호, 2호에 정해진 선임 자격 요건을 모두 충족하지 않았다'고 주장한 적은 없다는 것을 알 수 있다"면서 "그런데도 원심이 'C씨가 도시정비법 제41조 1항 전문 1호, 2호에 정해진 선임 자격 요건을 모두 갖추지 못해 B조합의 조합장 지위에 있지 않다'고 하면서 A씨가 주장하지도 않은 사항에 관해서 판단한 것은 변론주의 원칙을 위반한 잘못이 있고 이를 지적하는 상고이유는 정당하다"고 설명했다. 앞서 1심은 원고패소, 2심은 원고승소 판결했다.

집주인이 실거주를 목적으로 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 때 그러한 사유가 존재한다는 것을 객관적으로 입증할 필요는 없다는 판결이 나왔다. 집주인이 내세우는 '실거주 목적'이 거짓이거나 표면적인 것에 불과하다는 점 등은 임차인이 입증해야 한다는 취지다. 정당한 사유 없이 제3자에 임대한 경우 임차인 보호하고 있어 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물인도소송(2021가단5013199)에서 최근 "B씨는 A씨에게 아파트를 인도하고, 계약만료일 다음날부터 인도일까지 약정 월세 상당액인 월 300만원의 비율로 계산한 돈을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A씨는 2017년 1월 B씨에게 서울의 한 아파트를 보증금 8억원에 월세 240만원으로 2년간 임대했다. 이들은 2018년 11월 월세를 300만원으로 올리는 한편 계약기간은 2021년 1월까지로 하기로 하고 임대차계약을 갱신했다. A씨는 계약기간 만료 4개월 전인 2020년 9월 B씨에게 자신이 실거주하겠다며 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 갱신거절을 통지했다. B씨는 같은 해 11월 "조건을 변경해서라도 임대차계약기간을 2년 더 연장하고 싶다"며 갱신을 요청했다. 하지만 A씨는 내용증명 등을 통해 실거주를 목적으로 갱신거절 의사를 밝혔다. A씨는 B씨가 임대차기간 만료 후에도 집을 비워주지 않자 소송을 냈다. 서울중앙지법 임대인 승소 판결 김 판사는 "개정 주택임대차보호법상 실거주 목적 사유는 다른 갱신요구 거절사유인 차임 미지급, 주택 재건축 계획 등과 같이 과거의 사실 또는 향후의 구체적인 계획을 비교적 용이하게 확인할 수 있는 경우와 달리 그 사유 자체가 아직 발생하지 않은 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 한다"며 "임차인 입장에선 이를 확인하기 어려운 사정이 있지만 임대인의 입장에서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지 않은 특성이 있어 다른 갱신요구 거절사유와 동일한 정도의 판단기준 내지 입증이 요구된다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 또 "개정 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에선 임대인이 실거주 사유로 계약갱신을 거절했음에도 정당한 사유 없이 제3자에게 부동산을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하는 별도 규정을 둬 사후적으로 임차인을 보호하고 있다"면서 "개정법 취지와 내용 등에 비춰 임대인이 갱신요구를 거절할 당시 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 갱신요구를 거절할 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 실거주 목적을 의심할 만한 특별한 사정이 존재한다는 점에 대해 주장·입증할 책임을 부담한다"며 "B씨가 주장하는 사정만으로는 A씨의 갱신거절이 실제 거주 목적 없이 표면적으로 내세운 사유에 불과하다고 단정하기 부족하다"고 판시했다.

의과대학을 운영하는 학교법인이 협력병원 의사에게 교원 지위를 부여한 것은 적법하다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)은 울산공업학원 등 5개 학교법인이 사립학교교직원연금공단을 상대로 낸 부당이득금 소송(2020다237926)에서 "국가부담금 회수금 약 65억원을 반환하고, 나머지 채무도 존재하지 않는 점을 확인한다"며 원고일부승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 감사원은 2011년 전국 35개 대학과 교육부에 대해 '대학등록금 책정 및 재정 운용실태' 감사를 실시한 결과 의과대학을 운영하는 사립학교법인들이 협력병원 의사에게 교원 지위를 부여하는 관행으로 사학연금 등의 국가부담이 증가했고 일부 대학에서는 교비 손실 요인이 됐다며 교육부와 사학연금에 관련 대책을 마련하라고 통보했다. 이후 교육부는 2012년 2월 각 학교법인에 협력병원 의사들과 체결한 전임교원 임용계약을 해지하라는 처분을 내렸고, 사학연금은 그동안 국가가 부담한 사학연금·건강보험료 등 국가부담금 약 126억원의 납부를 요구하는 공문을 보냈다. 거듭된 독촉에 못 이긴 학교법인들은 △울산공업학원 23억1000여만원 △성균관대학 19억4000여만원 △일송학원 3억9000여만원 △성광학원 7억2000만원 △가천학원 약 6억5000만원 등 회수금 중 일부를 두 차례에 나눠 사학연금에 납부했다. 이후 학교법인들은 교육부의 전임교원 임용계약 해지처분에 반발해 행정소송을 냈고 2015년 3월 승소가 확정됐다. 법원이 "구 사립학교법에 규정된 교육부 장관의 일반적 지도·감독 권한에 교원임용계약의 해지요구 권한이 포함된다고 볼 수 없어 교원임용계약해지요구처분은 근거법령이 존재하지 않아 위법하다"고 판결한 것이다. 그런데 사학연금은 미납금 65억여원도 회수하라는 교육부의 통보에 따라 2018년 1월 이들 학교법인들의 재산을 압류한 뒤 미납금 납부를 요구했다. 재산 압류로 재건축 사업이 중단된 일송학원을 제외한 나머지 학교법인은 납부요구에 불응했고, 같은 해 3월 사학연금을 상대로 "국가부담금 회수금 납부의무는 존재하지 않고, 이미 납부한 돈도 부당이득이므로 돌려달라"며 소송을 냈다. 1,2심은 "협력병원 근무 교원들이 근무시간 상당부분을 협력병원에서 진료업무를 하는데 투입했다고 해도 그들이 사립학교법이 정한 임용절차에 의해 학교법인들이 운영하는 의과대학 교원으로 임용된 이상 사립학교법상 교원의 지위를 갖는다고 봄이 타당하다"며 "협력병원에서 진료를 담당하면서 의과대학생의 교육과 연구를 하는 교원 운영방식이 관행으로 고착돼 상당한 시일이 경과한 점 등에 비춰보면 협력병원 근무 교원들이 협력병원에서 진료행위를 담당하며 보수를 수령하는 방식이 원천적으로 금지돼야 할 성격의 것이었다고 보기 어렵다"고 판단했다. 또 "사학연금의 납부 통지는 행정처분이 아닌 사법상의 효력을 가지는 통지에 불과하다"며 "사학연금법은 국가부담금이 부당하게 지원된 경우 이를 환수할 권한을 사학연금에 부여하는 규정을 두고 있지도 않다"고 덧붙였다. 대법원도 상고를 기각하고 원심을 확정했다.

재건축사업 시행자가 임차인에게 부담하는 주거이전비 및 이사비 지급의무는 임차인의 점유 부동산 인도의무와 동시이행 관계에 있거나 선이행 해야 할 의무라는 판결이 나왔다. 서울고법 민사34부(재판장 구자헌 부장판사)는 A조합이 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020나2038141)에서 원고일부승소 판결한 1심을 취소하고 최근 원고패소 판결했다. A조합은 도시 및 주거환경정비법에 따라 경기도 구리시에서 주택재개발사업을 시행하기 위해 설립됐다. 조합은 2015년 11월 구리시에서 관리처분계획인가를 받은 뒤 재개발 시행구역 내 부동산을 임차해 거주하고 있던 B씨를 상대로 부동산 인도소송을 냈고, 2017년 12월 원고승소 판결을 확정 받았다. 그런데 앞서 B씨는 인도소송이 진행되던 2017년 11월 A조합에 부동산을 인도했고, A조합은 나흘 뒤 B씨를 피공탁자로 해 토지보상법에 따른 주거이전비와 동산이전비 등 총 960여만원을 공탁했다. A조합은 이후 "관리처분계획인가를 받아 더 이상 B씨가 부동산을 사용·수익할 수 없음에도 사업시행자인 우리에게 인도 의무를 지체하다가 2017년 11월에야 비로소 부동산을 인도했다"며 인도지체를 이유로 소송을 냈다. 부동산 인도지체로 인한 손해배상책임 구할 수 없어 B씨는 "도시정비법 제49조 6항 단서는 손실보상이 완료되지 않은 권리자의 경우에는 종전의 건축물 등을 사용수익할 수 있도록 규정하고 있다"며 "A조합은 내가 부동산을 이전하기 이전에 이주대책을 수립하지도 않았고, 주거이전비 등 손실보상을 하지도 않았다"고 맞섰다. 재판부는 "도시정비법과 토지보상법에 따른 사업시행자인 A조합이 임차인인 B씨에게 법령에 따라 주거이전비와 이사비를 지급할 의무는 B씨가 사업시행자인 A조합에게 점유 부동산을 인도할 의무와 동시이행 또는 선이행의 관계에 있다"고 밝혔다. 서울고법 조합승소 1심 취소 이어 "도시정비법이 2009년 5월 개정된 이래 제49조 6항에 단서규정이 추가됐고, 결국 사업시행자가 점유자 등에 대해 건축물 등을 인도 청구하기 위해서는 '토지보상법에 따른 손실보상이 완료될 것'이 필요함을 명시하고 있다"고 설명했다. 그러면서 "B씨가 A조합에게 부동산을 인도하기 전에 A조합이 B씨에게 주거이전비와 이사비 지급의무를 이행하거나 적법하게 이행제공하는 등의 사유로 B씨의 선이행 또는 동시이행항변권을 상실시켰음을 인정할 증거가 없는 이상, B씨의 부동산 인도 지체로 인한 손해배상책임을 구할 수 없다"면서 "이는 B씨가 관련 인도 소송에서 동시이행항변권 등을 실제로 행사하지 않아 패소한 판결이 확정됐다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다"라고 판시했다.

법인이 채무를 부담하는 계약을 할 때에는 이사회 결의를 거치도록 정관에 규정했더라도 등기하지 않았다면 제3자에게 대항할 수 없다는 판결이 나왔다. 법인 대표가 로펌과 위임계약을 체결하면서 성공보수를 지급하기로 해놓고 이 같은 대표권 제한 규정을 내세워 성공보수 지급을 거부할 수는 없다는 것이다. 서울중앙지법 민사36단독 박현경 판사는 A법무법인이 B재단법인과 C교회를 상대로 낸 약정금소송(2019가단5131971)에서 최근 "B재단 등은 연대해 A법무법인에 3000만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 서울에 있는 한 건물을 소유한 B재단과 이 건물에서 유치원과 교회를 운영하는 C교회는 2015년 재건축사업을 추진하는 D조합과 건물 처리 방안 등을 두고 갈등을 겪었다. B재단 등은 2018년 D조합에 조합비용으로 건물 신축과 보상금 등의 지급을 요구하는 한편, A법무법인에 D조합을 상대로 한 사업시행인가 무효확인 등의 소송을 맡기며 1심 결과가 인용 또는 일부인용될 경우 성공보수로 7000만원을 지급하기로 하는 위임계약을 맺었다. 또 재판상 또는 재판외 합의할 경우에도 일체의 경제적 이익인 최종협의금액이 120억원 이하인 경우 이와 동일한 성공보수를, 120억원 초과인 경우 초과분에 대해 25%를 가산해 A법무법인에게 지급하기로 했다. 그러나 B재단 등은 D조합과의 별도 협상으로 합의에 이른 뒤 내부절차 위반으로 인한 위임계약의 무효를 주장하며 성공보수를 지급하지 않자 A법무법인은 2019년 소송을 냈다. ‘채무부담 계약은 이사회 결의 필요’ 정관규정 박 판사는 "법인 채무를 부담하는 계약에서 이사회 결의를 거치도록 정관에 규정된 것은 법인대표권 제한에 관한 규정으로, 등기하지 않으면 제3자에게 대항할 수 없다"면서 "B재단은 절차 흠결을 들어 위임계약 효력을 부인할 수 없다"고 밝혔다. 또 "민법상 비법인사단인 C교회 역시 내부적으로 제직회의 의결이 필요하더라도 A법무법인이 그러한 대표권 제한 사실을 알았다고 볼 수 없다"며 위임계약의 유효성은 인정했다. 등기하지 않았다면 제3자에 대항 할 수 없어 다만 "당시 A법무법인의 수임제안서에 의하면 변호사업무 수행으로 증액된 보상금액에 한해 성공보수가 책정되고, 약정도 이를 전제로 한 것으로 보인다"며 "B재단 등이 D조합과 합의한 바에 따르면 B재단은 건물 부지 중 15%를 기부채납해야 하고, 조합원으로서 건축비용도 부담해 성공보수 산정기준인 최종협의금액에 해당하는 부분은 유치원 폐원에 따른 지원금 정도"라고 지적했다. 그러면서 "A법무법인은 소송에서 소장의 작성과 제출, 재단 대표자 변경에 따른 정정신청서를 제출한 정도의 업무를 수행했다"며 "A법무법인은 D조합과 협상을 위해 3차례 참석했을 뿐 합의에 이를 때까지 별다른 역할을 하지 않았다"고 설명했다. 그러면서 "최종협의금액이 7000만원 미만이라도 B재단 등이 A법무법인에 7000만원을 지급하는 것은 지나치게 과다하다"며 "협의금액이 120억원인 경우 B재단 등이 지급하기로 한 성공보수가 7000만원이고, 협의금액이 6억5000만원인 경우에도 성공보수로 7000만원을 전부 지급해야 한다고 보는 것은 현저히 균형을 잃은 것"이라고 판시했다.