임차한 주택을 다시 임대하는 전대차 계약에서 전대인이 당초 임대차 계약보다 많은 보증금으로 계약해 전차인에게 손해를 입혔다면 이를 제대로 설명하지 않은 공인중개사에게 배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 28일 대한법률구조공단에 따르면, 서울중앙지법 민사1002단독 강영호 원로법관은 지난 3월 30일 A 씨가 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가소2696806)에서 "B 씨와 협회는 공동으로 A 씨에게 1225만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 이 판결은 지난 4월 20일 그대로 확정됐다. A 씨는 2019년 서울 영등포구에 직장을 구한 뒤 근처에 집을 얻기 위해 인근 공인중개사 사무소에 들러 한 오피스텔을 소개 받았다. A 씨가 오피스텔에 대한 계약체결 의사를 밝히자, 공인중개사 B 씨를 대리한 중개보조원은 해당 오피스텔이 건물 관리업체 C 사와 임대차 계약이 체결돼 있다고 말했다. 이는 C 사가 건물을 관리하며 해당 오피스텔을 임차했고, 이를 다시 A 씨에게 임대할 것이라는 설명이었다. 이에 A 씨는 건물주와 C 사 사이에 작성된 임대차 계약서를 보여 달라고 요청했지만, 중개보조원은 "C 사가 건물 전체를 위탁받아 관리하고 있고, 전대차까지 하고 있다"며 설득했다. 결국 A 씨는 계약기간 1년에 보증금 2000만 원, 월 임대료 50만 원으로 C 사와 전대차 계약을 맺었다. 하지만 이후 C 사가 경영 악화로 임대료를 5개월간 연체하자 건물주는 C 사에게 임대차 계약 해지를 통지하는 한편, A 씨에게는 해당 오피스텔을 반환하라고 요구했다. A씨는 뒤늦게 건물주와 C 사 사이에 맺어진 임대차 계약의 보증금이 500만 원이라는 사실을 알게 됐다. 또 해당 계약서에 따르면, C 사가 오피스텔을 다시 임대할 경우 보증금을 500만 원 이내에서 받게 돼 있었다. A 씨는 C 사의 5개월 치 월세 연체로 총 2000만 원의 보증금 중 250만 원만을 돌려받게 되자 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 "1750만 원을 지급하라"며 소송을 냈다. A 씨는 "전대차 계약 체결 시 중개업자는 임대인, 전대인, 전차인 3자 간의 권리의무 관계와 임대보증 금액 등을 확인해 전차인에게 설명해 줄 의무가 있다"고 주장했다. 강 원로법관은 "B 씨는 공인중개사로서 전대차 계약을 중개할 때는 소유자와 임차인의 임대차 계약이 어떤 내용으로 돼 있는지 확인한 후 이를 전차인에게 알려 줄 의무가 있음에도 이를 소홀히 해 A 씨가 보증금 2000만 원에 전대차 계약을 체결하게 됐고, 이에 따라 보증금을 반환받지 못하는 등 1750만 원의 손해를 봤다"고 판단했다. 그러면서 "한편 A 씨도 전대차임을 알았으면 소유주에게 그 임차관계를 자세히 확인한 후 전대차 계약을 체결해야 함에도 이에 이르지 못한 과실이 있어 B 씨의 책임을 70%로 제한한다"며 "B 씨는 공인중개사로서, 한국공인중개사협회는 공제조합으로서 공동해 A 씨에게 1225만 원(=1750만 원 X 0.7)을 지급할 의무가 있다"고 판시했다. 이번 소송을 대리한 대한법률구조공단 소속 류은주 변호사는 "전대차 계약에서 임대차 보증금은 사실상 전대차 보증금의 회수를 담보하는 역할을 한다"며 "전차인과 공인중개사들이 특별히 유념해야 할 사항"이라고 말했다.

계약을 합의해지 했다면 따로 계약 위반을 이유로 손해배상청구를 할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사31단독 유지현 판사는 배달대행 서비스업체인 메쉬코리아가 A씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가단5198635)에서 최근 "A씨는 720여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 실시간 배달대행 서비스인 '부릉'을 운영하고 있는 메쉬코리아는 2019년 5월 A씨와 배송시스템 사용 계약을 체결하고 물류거점인 서비스스테이션에 대한 전대차 계약도 맺었다. 그런데 A씨는 약정상 계약기간 동안 메쉬코리아를 제외한 다른 업체 등 제3자로부터 웹이나 앱을 통한 주문 접수를 할 수 없음에도 B사와 배달대행플랫폼 사용 계약을 체결하고 가맹점들에 B사 배달대행플랫폼 프로그램을 사용하게 했다. 이에 메쉬코리아와 A씨는 이듬해 2월 시스템 사용 계약 해지합의서를 작성하고 계약을 종료했다. 이후 메쉬코리아는 A씨를 상대로 "시스템 사용 계약 위반에 따른 손해배상액으로 총 5700여만원을 달라"며 소송을 냈다. “해지계약은 계약의 효력 소멸하는 새로운 계약” 유 판사는 "합의해지 또는 해지계약은 해지권의 유무에 불구하고 계약 당사자 쌍방이 합의에 의해 계약의 효력을 장래를 향해 소멸하게 할 것을 내용으로 하는 새로운 계약"이라며 "그 요건과 효력은 그 합의 내용에 의해 결정되고 여기에는 해지에 관한 민법 제551조의 규정은 적용되지 않는다"고 밝혔다. 이어 "계약이 합의에 의해 해제 또는 해지된 경우에는 상대방에게 손해배상을 하기로 특약하거나 손해배상청구를 유보하는 의사표시를 하는 등 다른 사정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다"며 "시스템 사용 계약은 메쉬코리아와 A씨 사이에 합의 해지됐고, 손해배상 청구를 유보했다고 볼 사정이 없으므로 메쉬코리아는 시스템 사용 계약 위반을 이유로 A씨에게 손해배상을 청구할 수 없다"고 설명했다. 서울중앙지법 일부 승소판결 다만 "제출된 증거에 따르면 이들이 체결한 서비스스테이션 전대차 계약에서 월 사용료를 정하고, '양 당사자는 상호 합의로 본 계약을 중도해지 할 수 있고, 합의에 따라 중도해지 하는 경우 A씨는 전대차 목적물을 원상회복해 반환하는 일자까지 계산한 사용료를 메쉬코리아에 지급해야 한다'는 등으로 정한 사실을 인정할 수 있다"며 "서비스스테이션 전대차계약도 합의에 따른 중도해지를 한 경우에 해당해 A씨는 메쉬코리아에 사용료를 미지급한 2019년 12월분부터 2020년 2월분까지의 서비스스테이션 사용료 720여만원을 지급할 의무가 있다"고 판시했다.

건물주가 관리비 문제로 임차인과 다퉜다고 쇠사슬로 주차장을 봉쇄해 이용하지 못하게 했다면, 이는 채무불이행에 해당하므로 건물주는 임차인의 사무실 이전비용을 물어줘야 한다는 판결이 나왔다. 제주지법 민사 1단독 이정권 판사는 법무사 A씨가 관리비를 추가로 달라는 요구를 거부하자 주차장을 이용하지 못하게 한 임대인 B씨를 상대로 보증금과 인테리어비용 등을 청구한 손해배상 소송(2013가단17505)에서 "B씨는 2800여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 이 판사는 "A씨는 법무사 사무실을 운영하기 위해 건물을 임차했고, 고객에게 세무서비스를 함께 제공하고자 B씨에게 세무사의 전대차계약에 대한 동의를 얻었는데도, B씨가 관리비를 문제삼아 건물 사용을 방해하고 주차장을 사용하지 못하게 한 것은 A씨에게 건물을 사용하게 해 줄 의무를 이행하지 않은 것"이라며 "따라서 A의 임대차계약 해지는 효력이 있고 B씨는 보증금과 인테리어비용 등을 물어줘야한다"고 설명했다. B씨는 "건물을 반환하고 원상복구 비용과 반환 때까지의 월임료를 지급하라"며 반소를 냈지만, 재판부는 "임대인이 보증금을 돌려주지 않았고 임차인이 건물을 계속 사용·수익한 것도 아니므로 월 임료는 인정되지 않고, A씨는 B씨에게 건물인도와 함께 원상복구 비용만 지급하면 된다"고 밝혔다. 법무사인 A씨는 2013년 5월 B씨와 보증금 1000만원에 연차임 1000만원, 임차기간을 1년으로 하는 임대차 계약을 체결했다. A씨는 2013년 10월 B씨에게 세무사를 영입해 함께 영업하겠다는 뜻을 밝히고 연차임을 100만원 더 지급하겠다고 했다. B씨는 이 같은 계약에 동의한다는 내용을 자필기재하고 서명도 했으나 다음 날 다시 찾아와 "건물 관리비는 사업등록자 기준으로 받아야겠으니 세무사 몫의 관리비를 달라"고 말했다. 이 문제를 두고 B씨는 사무실에 찾아와 A씨와 다투고 주차장에 A씨와 직원들이 세워놓은 차를 빼도록 시비와 욕설을 하다가 급기야 주차장 입구에 쇠사슬을 설치해 주차를 하지 못하도록 방해했다. 결국 A씨는 사무실을 옮기며 B씨에게 인테리어비용과 보증금을 청구하는 소송을 냈다.

쇼핑몰 상가의 영업 환경이 다소 악화됐더라도 임대차 계약을 해지하거나 차임을 면제할 사유는 되지 않는다는 법원 판결이 나왔다. 서울고법 민사30부(재판장 조한창 부장판사)는 이모씨가 현대아이파크몰을 상대로 낸 계약해지소송 항소심(2013나17003)에서 원고승소 판결한 원심을 취소하고 원고패소 판결했다. 이씨는 2004년 서울 용산구의 복합상가건물인 현대아이파크몰 디지털전문점 8층에 전용면적이 12.78㎡인 점포 2개에 대한 임차인의 지위를 4억2000여만원에 양수했다. 이 중 1억2000여만원은 임대차보증금이고, 3억여원은 프리미엄 명목의 권리금이었다. 이씨가 임차한 매장은 A,B,C구역으로 구성된 800여평의 전체 이동통신 매장에서 중심부인 B구역에 자리잡고 있어 유동인구가 가장 많은 자리여서 다른 상가보다 권리금이 비쌌다. 이씨는 현대아이파크몰과 입점 지정일로부터 19년간 월 119만원의 차임을 내는 장기 임대차계약을 체결하고 같은해 10월 해당 점포를 인도받아 제3자와 전대차 계약을 맺었다. 하지만 현대아이파크몰의 모회사인 현대산업개발은 2012년 1월 본사 건물을 이 곳으로 이전하면서 8층의 A구역을 사무실로 만들기 위해 공간을 분리하는 경계벽을 세웠고 그로 인해 8층에 있던 이동통신 매장은 기존보다 면적이 3분의 2로 줄어들었다. 아울러 이씨의 매장은 8층 한 가운데 자리에서 전체 영업점의 변두리로 위치가 바뀌었으며, A구역에 설치된 엘리베이터와 에스컬레이터를 이용해 이씨의 매장으로 진입하는 길도 차단됐다. 이씨는 "사회통념상 점포의 사용·수익이 불가능해 임대차계약의 목적을 달성할 수 없게 됐으니 보증금 등을 반환하라"며 소송을 제기했다. 재판부는 판결문에서 "(경계)벽이 설치되기 전인 2011년 5월께 디지털전문점 8층의 공실률이 약 30%였는데 반해 벽 설치 후에는 약 3%로 감소했다"며 "이는 영업환경의 개선 지표 중 하나로 평가 될 수 있다"고 밝혔다. 이어 "이씨 점포의 영업매출액이 벽 설치 이후 증가하거나 종전과 비슷한 수준을 유지했음을 인정할 수 있다"며 "벽 설치로 인해 점포의 사용·수익이 불가능할 정도로 영업환경이 현저히 악화됐음을 인정하기 어렵다"고 설명했다. 앞서 1심은 "상가에 벽이 설치돼 중앙에 있던 이씨의 상가가 맨 끝 부분에 위치하게 돼 상대적인 위치변화가 극심하고 접근성이 악화돼 장기적인 영업환경 악화 및 매출 감소로 이어질 것으로 예상된다"며 원고승소 판결을 내렸다.

상가 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임차인에게 권리금을 반환할 의무가 없다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 제2부(주심 趙武濟 대법관)는 22일 상가를 임차해 슈퍼를 경영하던 권모씨가 임대인인 송모씨를 상대로 "권리금 2천5백만원을 되돌려 달라"며 낸 임대차보증금 청구소송 상고심(☞2000다26326)에서 이같이 판시, 권씨의 상고를 기각했다. 재판부는 판결문에서 "권리금은 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처·신용·영업상 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간동안의 이용대가"라며 "상가 임대차계약 당시 권리금을 반환키로 한 약정이나 상관습이 있었다면 임대인은 권리금을 되돌려 줘야하나 그러한 사정이 없었다면 권리금을 반환할 의무를 지지 않는 다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "하지만 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음해 재산적 가치를 도로 양수한다든지 임대인의 사정으로 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못했다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 권리금의 전부 또는 일부를 반환해야할 의무가 있으며, 임차인으로서는 임차권의 양도나 전대차를 통해 다른 사람에게 권리금을 받을 수 있을 것"이라고 덧붙였다. 권씨는 95년5월 김씨와 임대보증금 2천만원과 월세 50만원외에 권리금 2천5백만원을 주고 3년간 상가를 임대, 계약기간이 끝나자 권리금을 포함한 4천5백만원을 되돌려 달라며 이 사건 소송을 냈다.