한국토지주택공사가 공공임대주택을 분양하면서 법정기준을 넘어선 분양전환가격을 책정한 것은 무효라는 대법원 전원합의체판결이 나왔다. 무주택자에게 합리적인 가격에 주택을 공급하고자 하는 임대주택법의 취지를 실효적으로 보장해야 한다는 취지다. 이번 판결로 '분양전환가격이 지나치게 높아 임차인의 우선분양전환권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이르러 임대주택법의 입법목적을 본질적으로 침해하는 경우에만 허용될 수 없다'고 판시한 종전 2004다33605 판결은 변경됐다. 대법원 전원합의체(주심 이홍훈 대법관)는 광주 광산구 주공아파트 주민 서모(40)씨 등 71명이 "임대주택 분양계약에서 법정 분양전환가격을 초과해 책정된 금액은 부당이득에 해당한다"며 한국토지주택공사를 상대로 부당이득반환을 청구하며 낸 소유권이전등기 등 청구소송 상고심(☞2009다97079)에서 원고승소한 원심을 21일 확정했다. 재판부는 판결문에서 "임대주택법 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정도모를 입법목적으로 하고 있고 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 임대주택의 분양이 이뤄지도록 하고 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "그런데 임대사업자가 분양전환가격 산정기준에 기속되지 않는다고 보면 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 후 그에 따라 분양계약을 체결할 것을 통고하고 이에 응한 임차인으로부터 분양전환가격 산정기준을 초과한 분양대금을 수령하는 것이 허용돼 이는 관련 법령의 입법취지를 심하게 훼손할 뿐만 아니라 임대주택제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될 우려가 있다"고 설명했다. 따라서 재판부는 "법에서 정한 분양전환가격 산정기준을 위반해 임대주택을 분양한 임대사업자에게 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 관련 법령의 규정들을 강행법규에 해당한다고 봐 정해진 산정기준에 의한 금액을 초과한 부분에 대해서는 무효로 봐야 한다"고 판단했다. 2000년부터 임대아파트를 임차해 거주해온 서씨 등은 2007년 분양전환신청을 했으나 주택공사가 법정산정기준을 초과한 분양전환가격을 통보하자 계약을 거부하고 소송을 냈다. 지금까지 대법원은 임대사업자가 산정기준을 초과한 분양전환가격을 책정해도 임차인의 분양권을 박탈하는 정도가 아니라면 위법하지 않다고 판단해왔었다. 1심은 기존 대법원판례에 근거해 피고인 주공의 손을 들어줬다. 이에 서씨 등은 아파트분양계약을 체결하고 주택공사가 제시한 분양대금도 모두 납부한 뒤, "법정 분양전환가격을 초과한 액수는 주택공사의 부당이득"이라며 청구취지를 변경해 항소했다. 2심은 1심을 뒤집고 주공에 패소판결을 내렸다.

아파트를 분양하면서 인근에 쓰레기매립장이 들어설 것이란 사실을 사전에 고지하지 않은 건설사에게 손해배상 책임이 있다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 제1부(주심 전수안 대법관)는 김모씨 등 경기남양주 청학지구 주공아파트 입주자 325명이 "쓰레기 매립장이 들어선다는 사실을 미리 알리지 않았다"며 대한주택공사를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2004다48515)에서 세대당 400만원에서 1천200만원까지 총 22억여원을 지급하라는 원심판결을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "인근에 쓰레기매립장이 건설예정이라는 사실은 신의칙상 분양계약자들에게 사전에 고지해야할 대상이라고 판단한 원심은 정당하다"고 판결했다. 재판부는 이어 "주택공급에 관한 규칙이 규정하고 있는 모집공고시 고지하여야할 사항에 포함되지 않는다"는 피고의 주장에 대해 "고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다" 면서 받아들이지 않았다. 또 재판부는 "고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당한다"면서 "원고들은 기망을 이유로 분양계약을 취소하고 분양대금의 반환을 요구하거나 손해배상만을 청구할 수도 있다"고 판시했다. 남양주 청학지구 아파트는 공공분양 2천270세대와 근로복지 아파트 900세대 등 3천170세대 규모로 1997년 분양이 시작된 이후 1999년 아파트에서 800ｍ 떨어진 곳에 쓰레기 매립장이 건설될 예정이라는 사실이 언론을 통해 알려지자 이에 반발한 입주자들이 소송을 냈다.

지난 5월26일 아파트 하자담보책임기간을 줄이는 방향으로 개정 시행된 주택법 제46조제1항 등은 '국민의 재산권을 침해해 위헌의 소지가 있다'며 법원이 위헌제청결정을 내렸다. 이번 위헌심판제청결정은 전국의 법원에 아파트 하자담보책임과 관련된 크고 작은 소송들이 많이 계류중인 가운데 나와 앞으로 헌법재판소의 판단이 주목된다. 서울고법 민사6부(재판장 尹載允 부장판사)는 경기도고양시 소재 햇빛주공22단지 입주자대표회의가 대한주택공사를 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2004나68829)에서 11일 "주택법 제46조제1항, 제3항 및 부칙 제3조는 헌법에 위반된다고 판단된다"며 직권으로 위헌제청결정을 했다. 재판부는 결정문에서 "개정 주택법 제46조제1항은 하자담보책임기간을 집합건물법 제9조의 적용을 배제하고 하자담보책임기간을 10년의 범위에서 대통령령에 위임하고 있다"며 "하자담보책임은 그 발생과 존속기간, 권리행사기간, 청구권자와 하자의 범위를 어떻게 정하느냐에 따라서 국민의 재산권에 결정적인 영향을 미침에도 불구하고 하자책임의 모든 부분을 대통령령에 위임하는 것은 행정권의 자의적 법 해석 및 법 집행의 위험성이 높아서 국민의 재산권을 본질적으로 침해할 위험성이 높다"고 밝혔다. 재판부는 또 "제46조제3항의 경우 내력구조부 중 중대한 하자에 대해서만 손해배상을 인정하고 있는데 발생한 하자는 중대하건 경미하건 모두가 하자담보책임의 대상이 되는 것이지 중대한 하자만 책임의 대상이 된다고 볼 수 없어 이는 재산권침해가 명백하다"고 밝히고 개정된 "부칙 제3조는 경과조치로서 이 법 시행 전에 사용검사를 받은 공동주택도 개정법이 정한 담보책임 및 하자보수규정을 적용하도록 하고 있어 이는 명백히 개정법 시행 전에 형성된 법률관계에 기한 재산권을 합리적 근거가 없이 소급적으로 제한하는 것으로 소급입법에 의한 사유재산권 침해에 해당한다"고 덧붙였다. 재판부는 이어 "개정 주택법 제46조제1항이 집합건물법상 하자담보청구권과 주택법상 하자보수청구권은 법적 성질, 권리의 주체, 하자책임기간의 성질, 권리의 내용이 모두 다른데 이런 차이점에 대한 고려없이 무조건 양자를 동일하게 두고 근거없이 주택법 규정이 집합건물법 규정보다 우선한다고 정함으로써 실무상 심각한 모순이 발생했다"며 "아파트 등 공동주택의 하자보수청구권은 단기간의 하자보수기간이 적용되는 반면, 일반 주택이나 집합건물 중 주택이 아닌 사무실 등은 개정법의 적용을 받지 않고 집합건물법에 의해 10년의 하자보수기간이 적용돼 보호 필요성이 가장 큰 공동주택의 하자보수기간이 오히려 가장 짧게 되는 모순이 발생한 것도 잘못된 입법의 증거"라고 지적했다. 재판부는 지난 96년8월 사용검사를 받아 입주한 주공아파트 4백41세대에 하자가 발생, 시공자인 영풍산업으로부터 하자보수를 받았으나 계속해서 하자가 남아있다며 소유자들이 4억2천1백여만원의 손해배상 청구소송을 내 1심에서 일부승소했지만 항소심에서 주공측이 올해 5월 개정된 개정 주택법 등을 근거로 하자보수책임기간이 경과해 책임이 이미 소멸했다고 주장하자 직권으로 위헌제청결정을 내렸다.