세무사가 사망한 의뢰인의 생전에 '초과 세부담이 발생할 경우 전적인 책임을 부담하겠다'는 확인서를 작성해줬다면 추가 납세고지를 받은 상속 자녀들에게도 책임 제한 등을 주장할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사71단독 김영수 판사는 사망한 A씨의 자녀 2명이 B세무법인을 상대로 낸 약정금소송(2021가단5163131)에서 최근 "B세무법인은 A씨의 자녀들에게 각각 700여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A씨는 서울에서 토지와 건물을 1989년부터 30년간 총 세 차례에 걸쳐 취득했다. 이후 A씨는 2018년 C씨에게 이 부동산을 75억원에 매각하며 B세무법인에 세금신고 대행을 맡겼다. B세무법인 소속 세무사는 12억원대 양도소득세를 신고납부하면서, A씨에게 '과실로 초과 세부담이 발생할 경우 전적으로 본 세무사가 책임진다'는 확인서를 작성해줬다. 그런데 A씨가 2020년 사망한 뒤 재산을 상속받은 자녀들은 관할 세무서로부터 감가상각비 취득가액 가산누락 등을 이유로 총 3600여만원의 추가 납세고지를 받자 소송을 냈다. 서울중앙지법 원고일부 승소판결 이에 대해 B세무법인은 "양도소득금액 계산시 중개 및 세무수수료 등 공제에 착오가 있었던 점은 인정한다"면서도 "A씨 부동산에 대한 감가상각비를 산정하려면 과거 30년치 결산서가 있어야 되는데, A씨가 이를 제출하지 않아 협의 끝에 감가상각비를 취득가액에서 차감하지 않고 신고한 것"이라며 무과실을 주장했다. 김 판사는 "건물 감가상각비를 정확히 계산하기 위해서는 소득세법 등 관련 법령상 회계자료를 확보해 확인이 필요하다"며 "B세무법인은 이를 확인하지 않은 채 취득가액을 신고해 감가상각비 취득가액에 관한 관련법령을 숙지하지 못했거나, A씨에게 이에 관해 설명하지 않은 잘못이 있다"고 밝혔다. 이어 "양도소득 과세표준 신고 당시 관련 법령을 숙지해 중개수수료 등을 적정하게 계상했다면 추가 세부담은 피할 수 있었다"며 "추가 양도소득세와 신고불성실가산세 등은 B세무법인 잘못이 없었다면 A씨의 자녀들이 납부하지 않아도 되는 손해"라고 설명했다. 다만 "결산서 등 회계자료가 있다고 인정할 증거가 없는 이 사건에서 B세무법인의 착오나 잘못이 없었다고 해도, 감가상각비 취득가액 가산누락 사유로 인해 추가 납세고지된 본세 부분은 사망한 A씨가 원래 부담해야 할 세액이어서 손해라 보기 어렵다"며 "추가 납세고지된 세액 중 이 본세 부분을 제외한 나머지 부분이 손해액"이라고 판단했다. 그러면서 "손해액은 추가 납세고지된 세액 3600여만원에서 감가상각비 취득가액 가산누락 사유로 납세고지된 본세 2200여만원을 뺀 1400여만원"이라며 "초과 세부담이 발생하는 경우 전적으로 B세무법인이 책임지기로 했으므로 책임제한이나 손익공제 등의 법리도 적용할 수 없다"고 판시했다.

부동산 중개업자가 고객과 중개수수료에 관해 특약을 했더라도 중개업자가 약속한 만큼 노력하지 않았다면 수수료을 감액할 수 있다는 판결이 나왔다. 의정부지법 민사4-1부(재판장 김진영 부장판사)는 부동산 중개업자 A씨가 중개의뢰인 B씨를 상대로 제기한 중개수수료 청구소송(2019나2910)에서 "B씨는 A씨에게 650만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. B씨는 A씨의 중개로 C씨 소유의 양주시 땅과 건물을 약 15억원에 사기로 했다. 이 과정에서 A씨와 B씨는 매매계약서에 특약을 정하게 됐는데, '잔금 중 6~7억원은 대출금으로 대체하고 A씨는 B씨가 대출금을 받을 수 있도록 돕는다. 중개보수료는 1200만원으로 정한다'는 내용이 적혀 있었다. 그런데 B씨는 A씨가 소개한 금융기관의 대출이자가 직접 알아본 곳보다 높아 결국 다른 금융기관에서 대출을 받는 등 A씨로부터 대출 관련 도움을 제대로 받을 수 없었다. 이에 중개수수료로 200만원만 지급하자 A씨는 "약정을 위반했다"며 소송을 냈다. “고객과 위임관계 약정에 따른 협조 다하지 않아” 재판부는 "위임계약에서 보수액에 관해 약정을 한 경우 수임인은 원칙적으로 보수액 전부를 청구할 수 있는 것이 원칙"이라고 하면서도 "위임의 경위, 위임 처리 경과와 난이도, 투입된 노력 등을 고려해 약정보수액이 부당하게 과하다고 볼 만한 사정이 있을 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내에서만 보수액을 청구할 수 있다"고 설명했다. 의정부지법, 원고 일부승소 판결 이어 "둘 사이에서 약정으로 정한 중개보수료는 공인중개사법 시행규칙 및 경기도 부동산중개수수료 등에 관한 조례에 따른 상한요율인 1350만원 이내에 해당하는 금액이며 약정서에도 1200만원이라고 명확히 기재돼 있어 약정이 유효함은 인정된다"며 "다만 중개수수료가 최고 한도를 적용한 금액과 크게 차이가 나지 않음에도 A씨는 약정에 따라 B씨의 잔금이 대출금으로 대체될 수 있도록 협조 및 책임을 다하지 않은 것으로 보인다"고 밝혔다. 그러면서 "A·B씨처럼 중개업자와 중개의뢰인의 관계는 민법상 위임관계에 해당하는데, A씨의 업무처리 과정이나 투입한 노력의 정도 등을 봤을 때 1200만원은 너무 과하고 중개수수료는 850만원으로 정하는 것이 적절한 것으로 보인다"며 "B씨는 이미 지급한 200만원을 제외한 나머지 돈을 지급하라"고 판시했다.

아파트 분양권 매수인이 중도금을 납부하지 않아 매도인이 아파트를 담보로 대출을 받아 분양대금을 냈다면 매수인이 약속한 매매대금을 모두 지급 않는 한 매도인이 먼저 근저당권을 말소시켜줘야 할 의무는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 매매대금 지급이무과 근저당권등기 말소의무는 동시이행의 관계에 있다는 것이다. 대법원 민사1부(주심 김소영 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 낸 계약금 반환소송(2016다210191)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. A씨는 2011년 B씨에게서 전주의 한 아파트 분양권을 사기로 했다. A씨는 B씨에게 계약금 4000만원을 줬지만, 분양대금과 중개수수료 등 자신이 부담하기로 한 2억원은 지불하지 않았다. 이에 B씨는 아파트에 근저당권을 설정하고 은행에서 1억7400여만원을 빌려 분양대금을 치렀다. B씨는 2013년 아파트가 완공되자 자기 명의로 소유권이전등기를 하고 근저당권설정등기도 했다. 그러자 A씨는 "B씨는 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권을 이전해 줄 의무가 있는데도 아파트에 근저당권을 설정하고 대출을 받아 대출금 상당의 손해를 입었다"며 "B씨에게 지급해야 할 매매대금 2억원에서 손배배상금 1억7400만원을 상계하고 소유권이전등기도 해달라"며 소송을 냈다. 그러나 대법원은 "아파트 분양권 매도인인 B씨에게는 이 사건 근저당권설정등기를 말소하고 완전한 소유권이전등기를 해줘야 할 의무가 있지만, 근저당권설정등기를 말소하지 않았다고 해서 바로 B씨의 소유권이전등기의무가 이행불능이 됐다고 할 수는 없다"며 "원심은 A씨의 매매대금 지급의무와 B씨의 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있다고 판단했는데 B씨의 근저당권설정등기 말소 의무 역시 A씨의 매매대금 지급의무와 동시이행관계에 있으므로 A씨가 매매대금을 지급하지 않는 이상 근저당권설정등기 말소 의무로 인한 A씨의 채무불이행책임도 성립하지 않는다"고 판시했다. 1심은 B씨의 손을 들어줬지만, 2심은 "B씨가 대출금을 갚지 않으면 A씨는 아파트의 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 대신 대출금을 갚을 수 밖에 없으므로 매매대금 가운데 B씨의 대출금에 상당하는 금액을 상계하라"고 판결했다.

공인중개사 자격이 없는 사람이 부동산 매매계약을 중개하고 계약 당사자에게 수수료를 받기로 한 약정은 무효라는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 양창수 대법관)는 공인중개사사무소에서 중개보조인으로 일하던 임모(42)씨가 부동산매매를 중개하고 계약당사자인 A교회를 상대로 낸 부동산중개료 청구소송 상고심(☞2008다75119)에서 원고패소한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "공인중개사자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반해 중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적·탈법적 거래를 조장해 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "부동산거래가격이 상대적으로 높은 점에 비춰 보면 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 사고를 사전에 예방하고 만약 사고가 발생해도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청된다"고 설명했다. 따라서 재판부는 "중개사무소 개설등록에 관한 규정들은 공인중개사자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 않은 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하고 있고 이는 강행법규에 해당해 이 사건 지급약정이 무효라고 본 원심은 옳다"고 판단했다. 임씨는 서울 은평구에 있는 공인중개사사무소에서 중개보조원으로 일하며 2005년 A교회가 은평구 일대 건물을 25억원에 사들이는 계약체결을 중개했다. 임씨는 매매계약서의 매수인 측 중개업자란에 자신의 이름을 기재했고 A교회는 임씨에게 수수료 3,000만원을 지급하기로 약정했다. 그러나 이후 교회 측이 "임씨는 중개보조인에 불과하다"며 중개료지급을 거부하자 임씨는 소송을 냈다.

부동산 중개업자가 매매당사자를 연결하는 등 계약체결에 기여했더라도 계약내용에 포함된 중요한 부분에 제대로 역할을 하지 못해 계약이 합의해제됐다면 중개수수료를 받을 수 없다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 양승태 대법관)는 공인중개사 신모(54)씨 등 2명이 부동산 매매당사자 이모(63)씨와 강모씨 등을 상대로 낸 중개수수료 청구소송 상고심(2009다8130)에서 원고패소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 “이 사건 부동산 매매계약의 가장 중요한 부분은 매수대금 마련을 위한 은행대출의 성사여부인데 원고들은 은행대출알선을 포기했다”며 “부동산 매매계약이 체결됐다가 은행대출이 이뤄지지 않아 매매계약이 합의해제됐으므로 원고들에게 중개수수료 청구권이 인정되지 않는다고 판단한 원심은 정당하다”고 밝혔다. 부동산 중개업자인 신씨는 지난 2006년 이씨로부터 “부천시에 있는 1,197.4㎡ 넓이의 공장부지와 공장을 31억원 정도에 매도할 수 있도록 해달라”는 중개의뢰를 받았다. 얼마 후 강모씨가 “부동산을 매입하고 싶다”며 찾아왔다. 그러나 한 가지 문제가 있었다. 부동산 매수를 위해서는 매매대금 중 28억원을 은행으로부터 대출받아야 했기 때문이다. 강씨는 신씨 등에게 은행대출이 가능할 수 있게 도와달라고 요청하면서 대출관련 서류를 건넸다. 이후 신씨로부터 강씨의 매수의사를 확인한 이씨는 매매대금을 31억원으로 정한 매매계약을 체결하면서 ‘은행대출이 이뤄지지 않을 경우 매매계약을 무효로 한다’는 단서조항을 달았다. 이후 은행대출이 이뤄지지 않는 바람에 매매계약은 합의해제됐다. 그러자 신씨 등 중개업자는 이씨와 강씨에게 “매매계약이 체결됐으므로 중개수수료를 달라”고 소송을 냈다.

부동산 중개업자의 중개보조원이 부동산 매매계약을 실질적으로 중개했더라도 중개보조원과 체결한 중개수수료 약정은 무효라는 판결이 나왔다. 서울서부지법 민사1부(재판장 정영진 부장판사)는 중개보조원 임모씨가 A교회를 상대로 낸 부동산중개료 등 청구소송(2008나96)에서 원고패소 판결했다고 19일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 "구 부동산 중개업법이 부동산중개업을 영위할 수 있는 자격요건을 엄격히 규정하고 있는 이유는 주된 규율대상인 부동산의 거래가격이 높고 부동산 중개행위가 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청된다는 점 등을 고려했기 때문"이라며 "이 법의 입법목적을 달성하기 위해서는 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 부동산중개업을 한 자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고, 의뢰인과의 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "부동산 중개업자의 자격 요건에 관한 규정들은 그러한 자격이 없는 자가 한 중개수수료 약정에 대한 사법상의 효력을 제한하는 강행법규에 해당하고, 따라서 법령에서 정한 자격요건을 갖추지 못한 자가 한 부동산 중개수수료 약정은 무효"라고 판시했다.

대법원이 기존 대법원 판례와 정반대의 판결을 선고해 빚어졌던 혼선이 사건발생 5년여만에 해결됐다. 대법원은 2002년 9월 김모(47)씨가 "과도하게 지급한 부동산 중개수수료를 돌려달라"며 부동산 중개업자 백모(43)씨 등 2명을 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심2000다54413)에서 원고 패소판결을 내린 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려 보냈다. 김씨는 8억5,000만원 상당의 토지교환 계약을 체결하면서 2,018만여원의 중개수수료를 지급했으나 소개비가 인천시조례가 정한 법정 수수료인 127만여원을 훨씬 초과한다는 이유로 반환소송을 내 1·2심에서 연이어 패소한 상태였다. 대법원은 이 사건에서 "한도를 초과해 지급하기로 한 중개수수료 약정은 무효"라는 입장을 분명히 했다. 부동산 중개업자가 수수료 한도를 초과해 금품을 받거나 다른 사례를 받는 행위를 금지하고, 위반할 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처하도록 한 금지규정을 강행법규로 판단한 것이다. 이에 따라 이미 지급한 수수료도 소멸시효가 지나지 않았다면 돌려받을 수 있는 길이 열렸다. 판결이 나오자 법조계 안팎에서는 그동안 사회 문제가 돼 온 부동산중개업자의 과다 수수료 요구관행에 쐐기를 박아 소비자들을 보호하게 될 것이라는 긍정적인 평가가 잇따랐다. 하지만 논란은 이 판결과 정반대 취지의 대법원 판결이 발견되면서 일기 시작했다. 대법원이 2001년 3월 황모씨가 중개업자 이모씨를 상대로 낸 소송배상청구소송 상고심2000다70972)에서 "중개업자는 한도를 초과한 수수료를 반환할 의무가 없다"며 원고 패소판결을 내린 사실이 드러났다. 당시 재판부가 "부동산중개업법상의 금지규정은 단속규정에 불과하고 효력규정은 아니다"고 설시, 이 판결과 정반대의 해석을 한 것으로 확인되자 파문이 확대됐다. 이 같은 사실이 알려지자 법조계에서는 최종심인 대법원 판결의 권위가 절차상의 중대한 하자로 인해 실추되는 것이 아니냐는 우려의 목소리가 나왔다. 판례를 변경하려면 전원합의체에서 해야 하는데도 정반대의 판결을 소부(小部)에서 내린 것은 문제라는 점을 지적한 것이다. 이에 대해 대법원은 87년 5월 구 소개영업법 소정의 최고액을 초과하는 소개비 약정은 무효라고 한 판결(☞85다카1146)을 거론하며 판례변경이 아니라는 입장을 밝혔으나 혼란을 잠재울 수는 없었다. 이 문제를 정리하기 위해 대법원 전원합의체(주심 김능환 대법관)는 지난 20일 신모(64)씨가 부동산중개업자 고모(52)씨를 상대로 낸 약정금 청구소송 상고심(☞2005다32159)에서 원고승소 판결을 내린 원심을 확정했다. 문제가 된 2000다70972 판결을 변경하고 논란에 최종 종지부를 찍은 것이다. 재판부는 판결문에서 "중개수수료의 한도를 초과하는 수수료를 받지 못하도록 한 부동산중개업법 관련 법령은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고 그 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도 초과 범위 내에서 무효"라고 밝혔다

대법원이 법정 기준을 초과해 지급한 부동산 중개수수료를 돌려 받을 수 있는 지 여부에 대해 기존 판례와 정반대의 판결을 내리면서 전원합의체에 회부하지 않고 小部에서 선고함에 따라 상반된 2개의 대법원 판결이 존재하게 돼 혼란을 초래하게 됐다. 이번 대법원 판결이 그 동안 사회 문제가 돼 온 부동산중개업자의 과다 수수료 요구관행에 쐐기를 박아 소비자들을 보호하게 될 것이라는 긍정적인 평가와 함께 절차상의 중대한 하자로 최종심인 대법원판결의 권위를 우려하는 목소리가 높다. 특히 하급심의 기준이 되는 대법원 판결이 지난해 판결조차 제대로 챙기지 못한채 내려져 혼란을 가중시킨데 대한 비난과 함께 법조계에서는 한해 대법관 1인당 본안소송만 1천4백여건에 이르는 과도한 업무부담을 줄여, 대법관들의 합의가 보다 충실히 제대로 이뤄질 수 있도록 해야 한다는 지적이다. 더구나 지난해의 판결도 87년의 대법원 판결과 상반된 것으로 밝혀져 충격을 더하고 있다. 대법원 형사2부(주심 손지열·孫智烈 대법관)는 4일 김모씨(47)가 "법정 수수료 한도를 초과해 받은 소개비를 돌려달라"며 백모씨(43) 등 부동산 중개업자 2명을 상대로 낸 손해배상 등 청구소송 상고심(2000다54413)에서 이같이 판시, 원고패소판결을 내린 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 서울고법에서 이 판결이 확정될 경우 김씨는 중개수수료로 지급한 2천18만8천원 가운데 인천광역시조례가 정한 한도액인 1백27만5천원을 초과하는 부분을 돌려 받을 수 있게 된다. 이번 판결은 이러한 부동산 중개수수료 약정 자체가 강행법규에 위반돼 무효라는 의미의 판결이어서 앞으로 부동산 중개업자에게 법정 한도보다 많은 수수료를 준 사람 가운데 상사채권 소멸시효인 5년이 지나지 않은 사람들의 환불요구 소송이 잇따를 것으로 보인다. 재판부는 판결문에서 "부동산중개업법이 공정한 부동산 거래질서를 확립해 국민의 재산권보호에 기여한다는 것을 목적으로 하고 있고, 법정 수수료를 초과해 어떤 명목으로라도 금품을 받는 행위는 반사회적이고 반도덕적인 것으로 봐야하며, 위반행위에 대한 처벌만으로는 법의 실효를 거둘 수 없는 점 등을 종합하면 부동산중개업법상 수수료 규정은 이른바 강행법규에 속하는 것으로서 그 한도액을 초과하는 부분은 무효라고 봐야 한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "따라서 부동산중개업자에게 지방자치단체의 조례에 의해 일정액 이상의 중개수수료를 받지 못하게 하는 규정은 이른바 단속규정으로서 그 위반에 따른 제재를 받음은 별론으로 하고 이미 지급한 중개수수료의 반환을 구할 수는 없다고 판단한 원심은 잘못"이라고 덧붙였다. 김씨는 백씨 등을 통해 8억5천만원 상당의 토지를 교환하는 계약을 체결하면서 2천18만여원의 중개수수료를 지급한 뒤 소개비가 인천시조례가 정한 당시 법정 수수료율인 0.15%에 해당하는 1백27만5천원을 초과했다며 이를 돌려달라는 소송을 냈으나 1·2심에서는 패소했었다. 그러나 대법원은 지난해 3월 黃모씨가 중개업자 李모씨를 상대로 낸 소송배상청구소송 상고심(2000다70972)에서 "중개업자는 한도를 초과한 수수료를 반환할 의무가 없다"며 원고패소판결을 내렸었다. 당시 재판부는 "부동산중개업법상의 금지규정은 단속규정에 불과하고 효력규정은 아니다"고 설시, 이번 판결 취지와 정반대의 해석을 했었다. 이에 앞서 87년 5월 대법원은 구 소개영업법 소정의 최고액을 초과하는 소개비 약정은 무효라고 판결했었다(☞85다카1146). 결국 이번 판결에 따른 혼란은 앞으로 전원합의체에서 최종 판단이 내려져야 진정될 수 있으며 그때까지는 적지 않은 혼란이 불가피할 것으로 보인다. 이와 관련 김성규·金成奎 변호사(법무법인 정세)는 "전원합의체가 열릴 경우 초과분을 반환하라는 이번 판례가 인용될 가능성이 큰 만큼 소송 제기가 가능한 최근 5년 이내 부동산 거래 과정에서 법정 한도를 넘는 중개료를 지불한 사람은 영수증 등 증빙자료를 첨부해 일단 소송을 제기해 둘 필요가 있다"고 권고했다.