공인중개사가 부동산 중개업무 대부분을 중개보조원에게 맡기고 매달 고정비만 받았더라도 보조원의 중개업무 과실로 고객에게 피해가 발생했다면 공동불법행위에 따른 손해배상책임을 져야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 공인중개사 A 씨(소송대리인 최종서 법무법인 강남 변호사)가 중개보조원 B 씨를 상대로 낸 구상금소송(2022가단5049119)에서 "B 씨는 A 씨에게 3500만 원을 지급하라"며 지난달 18일 원고일부승소 판결했다. 공인중개사 A 씨는 B 씨를 미등록 중개보조원으로 두고 단순 업무보조를 넘어 중개대상물의 확보·등록, 홍보, 거래조건 협의 등 부동산 제반 업무를 중개사무소 명의로 처리하도록 했다. B 씨는 중개가 성사되면 중개수수료를 모두 가졌다. 대신 A 씨에게 중개 성사 건수와 상관 없이 매달 50만 원을 납부했다. A 씨는 실제로 계약이 체결될 단계에 이르러 B 씨가 전해주는 자료 등을 토대로 계약서를 작성하는 식으로 중개사무소를 운영했다. 그러다 B 씨가 사실상의 중개 활동으로 성사시킨 임대차 계약에 문제가 생겨 중개했던 매물이 강제경매로 넘어가는 일이 발생했다. 이 일로 보증금을 회수하지 못한 채 임차권을 상실한 임차인 C 씨는 A 씨의 중개업무상 과실을 이유로 한국공인중개사협회를 상대로 공제금청구소송을 내 6500만 원을 받았다. 이후 A 씨는 협회의 공제원리금을 지급해야 하는 구상채무를 부담하게 되자 B 씨를 상대로 소송을 냈다. 김 판사는 "C 씨가 보증금을 전혀 돌려받지 못하는 손해를 입은 것은 A 씨와 사실상 중개업무를 주도한 B 씨의 과실로 인한 것"이라며 "이들은 공인중개사법 제30조에 따라 공동불법행위자로서 C 씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 이어 "같은 법 제2조 제6호 등에 따르면 중개보조원은 공인중개사에 소속돼 중개대상물에 대한 현장안내 등 중개 관련 단순 업무보조 행위를 하는 사람"이라며 "공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명·상호를 사용해 중개업무를 하게 하거나 중개사무소 등록증을 양도·대여하는 행위를 해서는 안 되고 이러한 금지의무를 위반하는 중개사무소는 개설등록 취소사유가 된다"고 설명했다. 그러면서 "A 씨는 이 같은 규정을 위반해 B 씨가 제3자의 명칭을 빌려 활동하는 미등록 중개보조원임을 알면서도 중개보조원의 업무범위를 넘어 계약 체결 당일 이뤄지는 기본 업무를 제외한 사실상의 모든 중개업무 행위를 하도록 허용하고, 정작 공인중개사 본인은 임차의뢰인에게 이행해야 할 확인·설명 의무를 충실히 이행하지 않았다"며 "임대차 계약으로 지급받은 중개수수료는 모두 B 씨에게 귀속됐고, A 씨의 이익은 B 씨에게 지급받는 월 50만 원의 고정 금액에 그치는 점 등 제반 사정을 고려해 C 씨가 입은 손해에 대한 A 씨와 B 씨의 과실을 각각 50%로 평가하고 B 씨는 A 씨에게 구상금으로 3500만 원을 지급하라"고 판시했다. A 씨를 대리한 최종서 변호사는 "공인중개사법을 위반했다고 하더라도 민사적으로는 그러한 위법한 행위에 따라 실제로 더 책임질 사람을 구체적으로 따져볼 여지가 있다"며 "이번 사건은 최근 원룸촌에서 특히 많이 발생하고 있는 사건으로, 중개보조원들이 부동산 중개 플랫폼에 중개 대상물을 올리고 영업하는 형태가 높아지는 상황에서 법원이 이 같은 위법 행태에 경각심을 주면서도 공인중개사의 실질적 관여도는 낮게 평가해 과실 비율을 산정한 것 같다"고 말했다.

공인중개사가 집주인 측 대리인에게 임대차계약을 맺을 적법한 대리권이 없다는 사실을 알면서도 이를 임차인에게 고지하지 않았다가 억대의 손해배상금을 물게 됐다. 서울중앙지법 민사36단독 박현경 판사는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단54208)에서 최근 "B씨는 A씨에게 1억 1000만원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A씨는 2015년 4월 B씨의 중개로 집주인 C씨를 대리한 D사와 임대차계약을 맺고, C씨가 소유한 서울 마포구의 한 아파트를 보증금 1억1000만원에 월세 20만원으로 임차하기로 했다. 하지만 실제로 D사는 한 달 전 C씨에게 아파트를 보증금 1000만원에 월세 110만원에 임차했을 뿐, 임대차계약 체결에 관한 대리권이 없었다. 이후 C씨는 D사가 2016년 8월부터 월세를 연체하자 같은 해 12월 퇴거 통지서를 보냈고, A씨는 뒤늦게 D사가 이 아파트를 무단으로 전대(轉貸)한 것임을 알게 됐다. A씨는 2017년 2월 아파트 보증금을 회수하지 못한 채 아파트를 C씨에게 인도해야 했다. 이후 A씨는 "B씨는 D사가 아파트를 임대할 적법한 권한이 없음을 알면서도 나를 속여 계약을 맺도록 했다"며 "B씨는 민법 제750조(불법행위책임) 또는 공인중개사법 제30조에 따라 보증금 상당의 손해를 배상하라"며 소송을 냈다. 공인중개사법 제30조 1항은 '개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정하고 있다. 서울중앙지법 원고승소 판결 이에 대해 B씨는 "임대차계약 내용에 관한 협의는 A씨와 D사 간 이뤄졌다"며 "나는 공인중개사로서 계약서 작성만 도와줬을 뿐"이라고 맞섰다. 박 판사는 "중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의해 조사·확인할 의무가 있다"며 "이러한 의무는 부동산중개업법의 개정 전후에 걸친 의무사항"이라고 밝혔다. 이어 "B씨는 D사와 C씨 간 2015년 3월자 임대차계약 체결을 중개해 D사가 아파트의 임차인 지위에 불과했음을 잘 알고 있었다"고 설명했다. 또 "B씨는 중개 당시 D사에게 위임에 관한 근거서류를 제출받거나 위임 여부를 확인하지 않았고, C씨에게 직접 위임 여부 등을 확인하지도 않았다"고 덧붙였다. 그러면서 "B씨는 임대차계약 체결 당시 D사가 C씨를 대리해 계약을 맺을 적법한 권한이 없음을 잘 알면서도 이를 A씨에게 고지하지 않은 채 마치 아무런 문제가 없는 것처럼 기망해 A씨로 하여금 계약을 맺고 D사에게 보증금을 지급하도록 했다"고 지적했다.

전국적으로는 잘 알려지지 않은 상표라도 대구·경북 등 지역에서는 널리 알려져 있다면 보호 대상이라는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 특별1부(주심 권순일 대법관)는 최근 A씨가 B웨딩을 상대로 낸 상표등록무효소송(2019후11688)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 특허법원으로 돌려보냈다. B웨딩 사내이사인 C씨는 회사 설립 전인 2001년 'B웨딩'을 상호로 온라인정보제공업에 관한 사업자등록을 했다. C씨의 배우자이자 B웨딩 대표이사인 D씨는 2005년 같은 상호로 웨딩컨설팅업과 드레스 대여업을 시작했다. 그런데 A씨가 2010년 결혼중개업으로 'B웨딩'을 상표로 출원·등록하면서 문제가 발생했다. A씨의 상표 사용에 반발한 D씨가 특허심판원에 등록무효심판을 청구한 것이다. 특허심판원은 2018년 D씨의 청구를 받아들였다. 그러자 이번에는 A씨가 소송을 냈다. 재판부는 "D씨 측은 2005년 7월부터 2012년 1월까지 대구지역에서 총 23회에 걸쳐 결혼 등을 주제로 대규모 박람회를 주최했고, 또 대구 지역 방송사를 통해 TV 및 라디오 광고도 했다"며 "다수의 대구·경북지역의 동종업계 종사자들도 D씨 측의 사용표장이 상당히 알려져 있었다는 취지로 진술했다"고 밝혔다. 이어 "선사용표장들의 사용기간과 방법 및 태양, 선사용표장들에 대한 광고·홍보의 정도와 언론 보도 내역, 매출액의 증감 추이, 동종 업계의 인식 등 여러 사정을 살펴보면 D씨 측 상표가 국내의 일반거래에 있어 수요자나 거래자에게 적어도 특정인의 상표로 인식될 수 있을 정도로는 알려져 있었다"고 판시했다. 앞서 특허법원은 "D씨 측 선사용상표가 국내 전역에서 등록상표 지정상품의 수요자나 거래자에게 특정인의 상표나 상품으로 인식될 정도로 알려진 것이어야 하고, 또 국내 일부 지역으로 한정된 경우라도 선사용상표가 등록상표의 지정상품의 국내 수요자 및 거래자 전체를 기준으로 보았을 때 특정인의 상표나 상품으로 인식될 정도로 알려진 것으로 볼 수 있어야 한다"면서 "D씨의 선사용상표는 국내 수요자는 물론 대구지역 수요자들이 웨딩 컨설팅업 및 웨딩드레스 대여업의 출처표시로 사용되는 것임을 인식하였을 것으로 보기 어렵다"며 A씨 손을 들어줬다.

근로시간 외에 직원에게 로또를 판매하게했다는 이유로 온라인 복권판매인 계약을 해지한 것은 위법하다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사36부(재판장 황병하 부장판사)는 복권판매업을 하는 A사가 나눔로또를 상대로 낸 온라인복권판매인 계약해지 무효확인소송(2018나2063700)에서 최근 원고승소 판결했다. 온라인 복권판매점을 운영하는 A사는 2017년 10월 복권판매 및 판매중개업을 하는 나눔로또와 같은해 12월부터 1년간 온라인 복권판매인 계약을 체결했다. 그런데 A사는 종업원 B씨에게 근로계약상의 근로시간인 오후 1시부터 오후 8시까지가 아닌 오전 11시부터 로또를 판매하게 했다. 나눔로또는 이 같은 행위가 종업원 지위가 없는 자로 하여금 온라인복권을 판매하게 한 것이라며 제3자 판매허용기준을 어겨 계약해지사유가 된다고 주장했다. 또 A사는 B씨의 근로계약서를 비치하지도 않았을 뿐더러 복권위원회 소속 공무원의 근로계약서, 종업원 신분증 사본 등 제시 요청에도 응하지 않았다. 이에 나눔로또는 A사에 대해 2018년 2월 한달간 판매정지조치를 취했다. 복권 및 복권기금법은 복권사업자와 온라인복권 판매 계약을 체결한 사람이나 법인 등에 한해 온라인복권을 판매할 수 있도록 규정하고 있다. 이를 위해 복권의 발행·관리 및 판매에 관한 지침을 두고 있으며 특히 판매자가 종업원을 고용해 판매할 경우 고용계약서, 종업원 신분증 사본 등을 판매점에 비치하도록 하는 등 제3자 판매허용기준을 엄격하게 규정하고 있다. 서울고법, 원고승소판결 한편 A사는 B씨에 대해 근로계약상의 시간외에 로또를 판매했다는 이유로 검찰 조사를 받은 뒤 같은해 4월 기소유예 처분을 받았다. 그러자 나눔로또는 A사와의 계약을 해지했다. 이에 반발한 A사는 소송을 제기했다. 재판부는 "A사와 근로계약을 체결한 B씨가 근로계약상의 근로시간보다 이른 오전 11시부터 로또를 판매했다는 사실만으로 오전 11시부터 오후 1시까지 B씨의 근로자로서의 지위가 인정되지 않는다고 볼 수 없다"며 "따라서 이같은 행위가 종업원 지위에 있지 않은 자에게 온라인복권을 판매하게 한 경우에 해당한다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "A사와 근로계약을 체결한 B씨는 A사의 관리·감독 하에서 로또를 판매했을 뿐이고, 복권위원회가 규정한 제3자 판매허용기준은 종업원에 의한 판매를 본인 판매로 간주한다고 규정한다"며 "제3자 판매허용기준을 위반한 행위라고 볼 수도 없다"고 설명했다. 그러면서 "나눔로또는 계약해지로 인해 5개월여간 A사가 입은 손해 419만원을 지급하라"고 판시했다.

맞선 상대방의 정보를 고객에게 제공하도록 규정한 국내법 적용을 피하려고 중국업체를 앞세운 국제결혼중개업체 대표에게 유죄가 확정됐다. 대법원 형사3부(주심 박병대 대법관)는 고객에게 맞선 상대방인 외국인 여성의 신상정보를 사전 제공하지 않은 혐의(결혼중개업 관리에 관한 법률 위반)로 기소된 모 국제결혼중개업체 A사 대표 임모씨에게 무죄를 선고한 원심을 깨고 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다(2017도2248). 임씨는 2013년 7월 국제결혼을 하려는 한국인 남성 A씨와 중국인 여성의 만남을 주선하는 과정에서 상대 여성의 혼인경력과 건강상태, 직업, 범죄경력 등 신상정보를 A씨에게 제공하지 않은 혐의로 기소됐다. 임씨는 여러 명의 여성을 한 번에 소개해달라는 A씨의 요구를 들어주기 위해, A씨와 중국인 소개업자 B씨가 중개계약을 체결하도록 한 것으로 조사됐다. 결혼중개업법은 국제결혼중개업자가 고객에게 한글로 된 상대의 신상정보를 서면으로 제공하도록 하면서 이를 위반하면 3년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다. 임씨는 자신은 A씨를 중국인 결혼중개업자에게 소개해 줬을 뿐이기 때문에 결혼중개계약의 당사자가 아니라고 주장했다. 1,2심은 "검사가 제출한 증거만으로는 임씨와 A씨가 결혼중개계약을 체결했다고 인정할 수 없다"면서 A씨와의 결혼중개계약의 당사자는 B씨라고 판단해 임씨에게 무죄를 선고했다. 그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 "결혼중개업법이 금지한 사항을 회피하기 위한 방편으로 중국인 소개업자를 내세운 것으로 보이므로 결혼중개계약 당사자는 임씨"라며 "임씨를 계약 당사자가 아니라고 판단해 무죄를 선고한 원심판결은 법리를 오해한 잘못이 있다"고 밝혔다. 이어 "중개업자가 실질적인 계약 당사자로 활동하면서 결혼중개업법상 의무·금지사항을 피하기 위해 형식상의 계약명의자만 외국업체로 할 경우엔 그 중개업자를 계약 당사자로 봐야한다"고 설명했다.

부동산중개인이 부채 비율이 높은 ' 깡통 ' 주택을 소개하는 바람에 임차인이 전세보증금을 잃었더라도 중개인에게 손해배상 책임을 물을 수 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사37부(재판장 강태훈 부장판사)는 최근 빌라 세입자 A씨와 B씨가 공인중개사 C씨와 한국공인중개사협회를 상대로 "1억1000만원을 지급하라"며 낸 손해배상 청구소송(2014가합9170)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "원고들은 부동산중개업계에 부채비율의 70%가 넘는 집을 고객에게 소개하지 않는다는 관행이 있다고 주장하지만 이를 인정할 증거가 없다"며 "설령 그러한 업계 관행이 있다 하더라도 위험을 감수하고서라도 적은 액수로 넓은 공간의 건물을 임차하는 사례도 있을 수 있어 부채비율만으로 부동산중개업자의 과실유무를 판단할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "부동산중개사 C씨가 부동산 임대차 계약을 부추겼더라도, 임차인들도 당시 선순위 근저당권이나 다른 임차권 등의 존재를 알고 계약 종료시에 보증금을 반환받을 수 있을지 여부가 불확실하다는 점을 알고 있었으므로 최종 판단 책임은 임차인이 부담해야 한다"며 "중개사가 임대차계약을 부추긴 사실만으로 부동산중개업법에서 정하는 확인·설명의무를 다하지 않았다고 단정할 수 없다"고 설명했다.

온라인에서 상품이나 판매자에 대한 정보를 제공하는 '오픈마켓' 운영자는 직접 상품을 판매하지 않더라도 상품중개업자에 해당하기 때문에 법인세를 감면받을 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 조세특례제한법상 부가통신업자는 법인세의 100분의 50을 감면받을 수 있지만, 상품중개업자에 대해서는 감면규정이 없다. 대법원 민사1부(주심 고영한 대법관)는 지난달 26일 인터넷 쇼핑몰 'G마켓' 운영사인 ㈜이베이코리아가 역삼세무서를 상대로 낸 농어촌특별세 부과처분 취소소송 상고심(2013두11086)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "한국표준산업분류에 따르면 통신판매업이나 상품중개업은 '도매 및 소매업'에 속하는데, 이러한 '도매 및 소매업'에는 구입한 각종 신상품 또는 중고품을 변형하지 않고 구매자에게 재판매하는 도매와 소매 활동뿐만 아니라 판매상품에 대한 소유권 없이 구매자와 판매자를 위해 판매 또는 구매를 대리하는 상품중개, 경매활동 등이 포함된다"고 밝혔다. 재판부는 "G마켓이 상품판매 촉진을 위해 판매회원이 구매회원에게 지급할 수 있는 각종 할인쿠폰 등을 유상으로 제공하고 판매회원이 등록한 상품을 포털사이트나 가격비교 사이트 등에 노출되도록 했다"며 "이베이코리아가 G마켓을 통해 판매회원과 구매회원에게 상품정보 등을 검색하고 송수신할 수 있는 온라인통신과 검색망을 제공했다고 하더라도, 이는 상품의 판매활동을 중개 또는 알선하기 위한 목적에서 단지 상품의 판매, 구매에 필요한 범위 내의 정보를 제공한 것에 불과할 뿐 상품정보 제공 그 자체를 목적으로 한 것이 아니므로 이베이코리아가 부가통신업을 영위했다고 볼 수는 없다"고 설명했다. 이베이코리아는 G마켓이 부가통신업에 해당된다는 이유로 2005∼2008사업연도 법인세를 감면받았다. 그러나 역삼세무서는 이베이코리아가 법인세 감면대상이 아닌 상품중개업자에 해당된다는 이유로 2011년 8월 합계 5억 6800여만원의 세금을 부과하자 이베이코리아는 소송을 냈다. 1·2심은 "G마켓은 상품거래가 이뤄지도록 하는 온라인 정보검색망을 운영할 것일 뿐, 직접 상품판매와 관려된 사업을 영위했다고 볼 수 없으므로 상품중개업자로 볼 수 없다"며 원고승소 판결했다.

부동산 중개사 자격 없이 친구의 부탁을 받아 한차례 부동산 거래를 중개하고 수수료를 받았다면 중개를 업으로 한 것이 아니므로 돌려주지 않아도 된다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 전수안 대법관)는 14일 부동산 매수인 A씨가 "중개 수수료 1000만원을 돌려달라"며 부동산 중개행위를 한 B씨를 상대로 제기한 부당이득금반환 청구소송 상고심(☞2010다86525)에서 원고 패소판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "부동산중개업법상 '중개를 업으로 한다'는 것은 영업으로 중개를 하는 것을 말하며, 중개를 영업으로 했는지는 중개 행위의 목적이나 규모, 횟수, 기간 등 여러 사정에 비춰 사회통념에 따라 판단해야 할 것"이라며 "반복·계속해 중개행위를 한 것은 물론 단 한 번의 행위라 하더라도 계속할 의사로 중개행위를 했다면 업으로 한 것에 해당할 것이고 우연한 기회에 거래를 중개하고 수수료를 받은 것이라면 업으로 한 것이라고 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "B씨가 A씨와 C씨의 부동산 매매계약을 중개한 것은 맞지만 이는 친구의 부탁으로 한차례 한 것으로 A씨와 B씨 사이의 수수료 지급 약정이 강행법규에 위배된다고 할 수 없다"고 판단했다. A씨는 2002년 12월 C씨에게서 대전시 중구에 위치한 모텔을 매수하려고 했으나 거절당하자 자신의 중학교 동기이자 C씨의 친구인 B씨에게 매수할 수 있도록 도와달라고 요청했다. 공인중개사 자격이 없는 B씨는 A씨와 C씨 사이의 거래대금 10억원에 매매계약을 성사시켰다.

공인중개사 자격이 없는 사람이 부동산 매매계약을 중개하고 계약 당사자에게 수수료를 받기로 한 약정은 무효라는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 양창수 대법관)는 공인중개사사무소에서 중개보조인으로 일하던 임모(42)씨가 부동산매매를 중개하고 계약당사자인 A교회를 상대로 낸 부동산중개료 청구소송 상고심(☞2008다75119)에서 원고패소한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "공인중개사자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반해 중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적·탈법적 거래를 조장해 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "부동산거래가격이 상대적으로 높은 점에 비춰 보면 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 사고를 사전에 예방하고 만약 사고가 발생해도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청된다"고 설명했다. 따라서 재판부는 "중개사무소 개설등록에 관한 규정들은 공인중개사자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 않은 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하고 있고 이는 강행법규에 해당해 이 사건 지급약정이 무효라고 본 원심은 옳다"고 판단했다. 임씨는 서울 은평구에 있는 공인중개사사무소에서 중개보조원으로 일하며 2005년 A교회가 은평구 일대 건물을 25억원에 사들이는 계약체결을 중개했다. 임씨는 매매계약서의 매수인 측 중개업자란에 자신의 이름을 기재했고 A교회는 임씨에게 수수료 3,000만원을 지급하기로 약정했다. 그러나 이후 교회 측이 "임씨는 중개보조인에 불과하다"며 중개료지급을 거부하자 임씨는 소송을 냈다.

부동산 중개업자의 중개보조원이 부동산 매매계약을 실질적으로 중개했더라도 중개보조원과 체결한 중개수수료 약정은 무효라는 판결이 나왔다. 서울서부지법 민사1부(재판장 정영진 부장판사)는 중개보조원 임모씨가 A교회를 상대로 낸 부동산중개료 등 청구소송(2008나96)에서 원고패소 판결했다고 19일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 "구 부동산 중개업법이 부동산중개업을 영위할 수 있는 자격요건을 엄격히 규정하고 있는 이유는 주된 규율대상인 부동산의 거래가격이 높고 부동산 중개행위가 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청된다는 점 등을 고려했기 때문"이라며 "이 법의 입법목적을 달성하기 위해서는 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 부동산중개업을 한 자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고, 의뢰인과의 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "부동산 중개업자의 자격 요건에 관한 규정들은 그러한 자격이 없는 자가 한 중개수수료 약정에 대한 사법상의 효력을 제한하는 강행법규에 해당하고, 따라서 법령에서 정한 자격요건을 갖추지 못한 자가 한 부동산 중개수수료 약정은 무효"라고 판시했다.