부동산 신탁사로부터 상가를 분양받아 건물 2층에서 카페를 운영하던 구분소유자가 바로 아랫층인 1층에 대형 프랜차이즈 카페인 스타벅스가 입점한 데 반발하며 신탁사와 스타벅스 측을 상대로 영업금지소송을 냈지만 패소했다. 서울중앙지법 민사16부(당시 재판장 임기환 부장판사)는 A씨가 B신탁사와 스타벅스커피코리아를 상대로 낸 영업금지청구소송(2020가합571201)에서 최근 원고패소 판결했다. 이 판결은 쌍방이 항소하지 않아 그대로 확정됐다. A씨는 2018년 7월 B신탁사로부터 경기도에 있는 상가 건물 2층을 51억여원에 분양받아 카페 영업을 했다. 그런데 B신탁사가 2020년 2월 이 상가 1층에 대해 스타벅스와 전세계약을 맺고 영업하도록 하자, A씨는 "B신탁사 등은 이미 상가 2층에서 카페를 하고 있는 나에게 동의를 받지 않아 관리규약을 위반했다"며 "B신탁사는 영업이익 감소, 장래의 권리금 감소 및 폐업으로 인한 비용 등 손해액 8억원을 지급하라"며 소송을 냈다. 전유부분에 커피전문점 지정 증거 없어 이 건물 관리규약 제11조의2에는 '전유부분의 업종지정 또는 변경이 다른 구분소유자의 영업에 특별한 영향을 미치는 경우에는 그 구분소유자의 동의를 받아야 한다'고 규정돼 있었다. 재판부는 "A씨가 제출한 관리규약은 이미 전유부분 불허 업종 지정이 돼 독점적 지위가 인정되는 구분소유자에게 관리규약 변경 등에 관한 동의권을 부여한 규정으로 봄이 타당하다"며 "이 관리규약으로 A씨가 소유한 전유부분에 커피전문점에 대한 업종지정 등이 이뤄졌거나, 스타벅스의 영업에 관해 관리규약이 설정되거나 변경됐음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다"고 밝혔다. 이어 "전유부분 업종 지정과 관련한 집합건물법 제29조 1항은 '규약의 설정·변경·폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다'고 규정돼 있다"며 "이 규정의 취지는 특정 점포에서 업종을 정한 구분소유자에게 그 업종을 독점운영토록 보장하는 의미로서 규약 폐지의 필요성으로 인해 구분소유자들이 받게 될 이익과 불이익을 비교형량 하라는 데 있고, 관리규약은 이를 구체화한 규정"이라 설명했다. 그러면서 "관리규약상 '불허 업종 지정'이 돼 있는 전유부분은 상가에서 약국 영업만 가능토록 한 부분"이라며 "스타벅스가 상가 1층에서 영업하는 것이 A씨의 권리를 위법하게 침해한다고 볼 수 없다"고 판시했다.

아파트 단지 내 지하주차장은 아파트 구분소유자들만의 공용에 제공되므로 상가에 입점한 상인들은 이용할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A아파트 단지 내 상가에 입점한 B씨 등이 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 주차권 존재 등 확인소송(2020다278156)에서 최근 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. 경남에 있는 A아파트 단지는 아파트 10개동과 상가 1개동 그리고 관리사무소와 주민공동시설, 경로당, 보육시설, 지하주차장 등 부속건물로 구성돼 있다. 이 단지에는 지하 2층 규모로 1650대의 자동차를 주차할 수 있는 지하주차장이 있고 상가 후면에는 16대의 자동차를 주차할 수 있는 지상주차장이 있다. 지하주차장 출입구에는 차단기가 설치돼 사전에 번호를 등록한 입주자와 방문 목적을 밝힌 방문자의 자동차만 출입할 수 있었고, 상가 상인이나 고객의 자동차는 출입이 제한됐다. 지상주차장은 이런 제한 없이 이용이 가능했다. 한편 상가에는 쓰레기와 재활용품 보관시설이 따로 없었는데, 입주자대표회의는 B씨 등을 비롯한 상인들이 단지 내 쓰레기 및 재활용 보관시설을 이용하는 것을 제한하고 있었다. B씨 등은 "A아파트 단지는 아파트와 상가 등으로 구성된 집합건물단지로 상가의 구분소유자거나 임차인인 상인들도 대지 전부를 사용할 권한을 가진다"면서 "입주자대표회의가 상인 등의 지하주차장 이용과 쓰레기 등 보관시설 이용을 제한하는 것은 위법하므로 방해 행위를 금지하고 이로 인한 위자료를 지급하라"며 소송을 냈다. 1,2심은 지하주차장은 아파트 구분소유자들의 일부공용부분에 해당하므로 원칙적으로 아파트 주민들만 이용할 수 있고 상인들은 이용할 수 없다고 판단했다. 1,2심은 "집합건물법 제10조 1항은 '공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다'고 규정하고 있는데, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간 특단의 합의가 없는 한 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정돼야 한다"고 밝혔다. 이어 "지하주차장에서 아파트 10개동 엘리베이터로 직접 연결되는 개별출입구는 있지만, 상가로 직접 연결되는 출입구는 없고, 지하주차장에서 상가로 가기 위해서는 관리사무소 등으로 쓰는 공용건물을 통해 지상으로 나와 상가 방향으로 이동해야 한다"며 "건물 등의 구조를 보면 지하주차장은 아파트 입주자를 위해 건축된 것으로 보인다"고 설명했다. 또 "아파트 분양계약서에 표시된 계약면적에는 지하주차장이 포함돼 있지만, 상가 분양계약서에는 지하주차장이 포함이 돼 있지 않다"면서 "아파트 건축물대장에는 지하주차장이 공용부분으로 명시돼 있지만, 상가의 집합건축물대장에는 지하주차장이 기재돼 있지 않다"고 했다. 그러면서 "지하주차장은 대지사용권의 대상이 아니므로 대지사용권이 있다고 해서 지하주차장을 사용할 수 있는 것은 아니다"라며 "따라서 지하주차장은 아파트 구분소유자들만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분에 해당한다"고 판시했다. 다만 1,2심은 쓰레기 등 보관시설과 관련해서는 "1필지의 토지 위에 축조된 수동의 구분소유자들이 토지를 공유하는 경우 각 구분소유자는 별도 규약이 존재하는 등 특별한 사정이 없으면 그 대지에 대해 갖는 공유지분의 비율에 관계 없이 그 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지므로 상가의 구분소유자들은 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다"며 B씨 등 상인들의 손을 들어줬다. 하지만 쓰레기 등 보관시설 사용 금지에 따른 위자료로 배상할 만한 정신적 손해가 발생한 점은 인정하기 어렵다며 B씨 등의 위자료 청구는 기각했다. 대법원도 이 같은 원심을 확정했다. 재판부는 "집합건물의 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하지만 일부 구분소유자에게만 공용에 제공되는 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속하며, 건물의 어느 부분이 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는지 여부는 일부공용부분이라는 취지가 등기되어 있거나 소유자의 합의가 없다면 건물의 구조·용도·이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분 기재내용 등을 종합해 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단해야 한다"며 "이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내 특정 동의 건물부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지, 해당 동 구분소유자 등 일부 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용된다"고 판시했다.

상가 소유자가 관리비를 안내 건물 관리단이 관리규약에 따라 단전조치를 한 경우 소송과정에서 관리규약이 무효로 판명됐더라도 사회통념상 허용될 만한 상당성이 있다면 단전조치를 위법한 것으로 볼 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨 등이 B빌딩 운영위원회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2018다38607)에서 최근 원고패소 판결한 원심을 확정했다. B빌딩 운영위는 지하2층, 지상 10층 규모의 집합건물의 구분소유자들로 구성된 관리단이다. A씨 등은 이 건물 지하 1층 점포를 공유하면서 2008년부터 2013년 1월까지 사우나와 헬스장을 운영했다. 운영위는 2006년 8월 관리규약을 제정하고 2012년 4월 관리규약을 개정했다. 제정된 관리규약 제17조 1항은 '상가 건물의 소유자 등이 관리비를 납부하지 않거나 관리비를 2회 계속 연체한 때 관리주체의 단전·단수조치와 법적 소송에 이의를 제기하지 않는다'고 정했다. 개정된 관리규약 제17조 5항은 '관리주체가 독촉장을 발부한 후 관리비에 포함된 사용료 등을 체납한 소유자 등에 대하여 전기 공급을 중단하는 조치를 할 수 있다'고 정하고 있다. 개정 관리규약이 결의요건 갖추지 못해 무효지만 단전조치는 연체관리비 받기 위한 부득이한 조치 B빌딩 운영위는 A씨 등이 관리비를 납부하지 않자 2012년 3월 법원에 A씨 등을 상대로 2008년 8월부터 2012년 3월까지의 관리비 7300여만원에 대한 지급명령을 신청했다. A씨 등이 이의신청을 하자 법원 체납관리비 사건으로 이행돼 2012년 9월 'A씨 등은 연대해 운영위에 2012년 8월 사용분까지 관리비 6860여만원을 지급하되, 2012년 9월말까지 1000만원, 2012년 10월말까지 5860여만원을 각 지급한다'는 조정이 성립됐다. 이에 운영위는 2012년 11월 말경부터 2013년 1월 말경까지 A씨 등에게 '조정조서에 따라 2012년 10월까지 지급해야 하는 관리비 5860여만원과 지연손해금, 2012년 10월부터 12월까지 관리비를 지급하지 않으면 점포에 단전조치를 하겠다'는 내용증명을 9차례 보냈다. 하지만 A씨 등이 계속 관리비를 내지 않자 운영위는 2013년 1월 단전조치를 했다. 운영위가 A씨 등에게 2012년 10월부터 2014년 2월까지 부과한 관리비는 총 9630여만원이다. 운영위는 이후 미납 관리비를 지급하라며 소송(본소)을 냈고, A씨 등은 단전조치가 위법하다며 손해배상청구소송(반소)를 냈다. 한편 운영위는 2심에서 본소를 취하했다. 1심은 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 1항은 '규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다'고 규정하는데 이는 강행규정"이라며 "제정 관리규약이 집합건물법 제29조 1항에 따라 설정되었음을 인정할 증거가 없고, 개정 관리규약을 위한 2012년 4월 총회에 구분소유자 총 67명의 4분의 3인 50.25명에 미달하는 47명만이 참석했으므로 개정 관리규약 역시 집합건물법 제29조 1항의 결의 요건을 갖추지 못했다"며 "관리규약이 집합건물법 조항의 결의 요건을 갖추지 못해 효력이 없다"고 판단했다. 다만 "운영위가 상가건물인 이 사건 점포에 대해 취한 단전조치는 연체관리비를 지급받기 위한 부득이한 조치로서, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어렵다"며 A씨 등의 청구를 기각했다. 대법원 원고패소 원심 확정 2심도 "A씨 등은 조정이 성립한 다음에도 관리비를 지급하지 않았고, 운영위는 2012년 12월 단전조치에 대해 구분소유자나 입주민 76%의 동의를 받았다"며 "관리규약이 집합건물법이 정한 관리단집회의 결의 요건을 갖추지 못하고 제정·개정돼 무효지만, 단전조치가 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어렵다"고 판단했다. 대법원도 "집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다"며 "단전조치에 관해 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하지만, 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리했는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면, 단전조치는 위법하지 않다"고 밝혔다. 이어 "원심이 관리규약이 무효라고 하더라도 단전조치가 불법행위에 해당하지 않는다고 판단한 것은 정당하다"고 판시했다.

오피스텔 관리비가 장기간 정액제로 부과됐고 구분소유자들도 별다른 이의제기 없이 이를 납부해왔다면 이같은 관리비 부과 방식은 구분소유자들의 합의에 의해서도 인정될 수 있다는 판결이 나왔다. 관리비 부과 방식은 집합건물법에서 강행규범으로 정한 규율의 범위 내에 속하는 것이 아니라는 취지이다. 서울중앙지법 민사14부(재판장 김병철 부장판사)는 A오피스텔 관리단이 오피스텔 소유자 B씨를 상대로 낸 관리비 소송(2015가합521820)에서 최근 "B씨는 10억7000여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A오피스텔 관리단은 2008년 12월부터 오피스텔 관리비를 평당 8000원 정액제로 부과해왔다. 그러던 중 2014년 1월 이 오피스텔 143개 호실에 대한 구분소유권 지분을 갖게 된 B씨는 "관리단이 실제 지출한 관리비를 기준으로 각 구분소유자의 지분 비율로 정산·지급해야 한다"며 관리비를 일부만 납부했다. 관리단은 "관리비를 평당 8000원 정액으로 부과하도록 정한 관리규약이 있고, 설령 규약이 존재하지 않더라도 B씨를 포함한 모든 구분소유자들 사이에 관리비 부과 방식에 관한 묵시적 승인이나 관행이 있다"면서 "미납관리비와 연체료 등을 지급하라"고 소송을 냈다. 이에 대해 B씨는 "A오피스텔에는 유효한 관리규약이 없고, 구분소유자들의 합의나 관행에 따라 관리비 부과 방식을 정할 수는 없다"고 맞섰다. “강행규범으로 정할 규율범위 내 속하지 않아” 재판부는 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조와 제25조 1항 규정에 비춰 집합건물법상 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 관리단 규약 등이 존재하지 않더라도, 공용부분에 대한 관리비는 부담의무자인 구분소유자에 대해 청구할 수 있다"며 "공용부분에 해당하지 않는 관리비라도 구분소유자 등에게 납부의무를 인정할 만한 사정이 있는지 여부를 살펴 해당 납부의무의 유무를 판단할 수 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 오피스텔 관리단에 일부승소 판결 이어 "집합건물법 제28조 1항은 '건물과 대지 또는 부속시설의 관리·사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 않은 사항은 규약으로 정할 수 있다'고 규정하고 있다"며 "이는 집합건물 관리에 관한 사항을 구분소유자들의 합의로 정할 수 있음을 확인한 것으로 관리단집회의 의결에 따른 규약 설정이라는 방식을 거치지 않더라도, 그 합의는 묵시적으로 이뤄질 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "B씨는 평당 8000원의 정액제 방식으로 관리비가 부과되는 것을 묵시적으로 승인하고 이행해 왔으므로, 미납관리비 8억8000여만원과 지연이자 1억9000여만원을 합쳐 총 10억7000여만원을 지급할 의무가 있다"고 판시했다.

입주자대표회의는 아파트단지 안에 있는 상가의 임차인과 방문객이 지하주차장에 주차하는 것을 방해해서는 안 된다는 판결이 나왔다. 대구지법 민사11부(재판장 조인영 부장판사)는 A아파트 상가 임차인 최모씨가 입주자대표회의를 상대로 제기한 상가주차장 사용방해금지청구소송(2019가합207213)에서 최근 원고승소 판결했다. 2004년 분양된 A아파트의 주차면적은 약 1000면 규모로, 주차장 출입구에는 차단기가 설치돼 있어 A아파트와 상가 입주민들은 통행카드를 발급받아 출입했다. 상가 방문객들은 정문 경비원에게 개별적으로 허락을 받아 주차장을 이용해왔으나 입주자대표회의가 지난해 1월 회의를 열고 5대 분량의 주차공간만 방문객들에게 허용하도록 결의했다. 이때문에 상가 방문객들이 불편을 겪자 최씨는 입주자대표회의에 주차장을 개방할 것을 요구하면서 소송을 냈다. 집합건물 공용부분, 지분 비율 따라 사용제한 못해 재판부는 "집합건물의 공용부분은 구조나 이용상 각 전유부분과 일체로서 사용되므로 사용을 지분의 비율에 따라 제한할 수 없고, 집합건물법도 공유자가 집합건물의 용도에 따르는 한 공용부분을 사용할 수 있도록 하고 있다"며 "합리적인 범위 내에서는 공용부분의 사용방법에 대해 관리자회의 등을 통해 정할 수 있지만 객관적·합리적으로 보았을 때 공용부분의 사용목적에 어긋나게 하는 것은 무효"라고 설명했다. 이어 "상가 방문객들의 지하주차장 사용을 제한하게 되면 통행이 불편해 최씨 등 상가 입점자들이 영업에 상당한 지장을 입을 수 있는 반면, 입주자대표회의는 주차장 출입을 전적으로 배제하지 않더라도 경비원에게 방문목적을 말하고 출입증을 받아 주차하는 방법 등으로 불법주차 근절 목적을 어느정도 달성할 수 있다"며 "따라서 상가 방문객들의 주차장 사용자체를 방해해서는 안 된다"고 판시했다. 불법주차는 방문객에 출입증 발급으로 근절 가능 앞서 대법원은 2018년 12월 28일 선고한 판결(2018다260138)에서 "민법 제263조에서 각 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용할 수 있다고 규정하고 있으나, 집합건물법 제10조 2항은 집합건물의 공용부분에 관해서는 공유에 관한 민법 규정이 적용되지 않음을 명시하고 있다"며 "같은법 제11조는 각 공유자가 그 용도에 따르는 한 지분의 비율에 관계없이 공용부분을 사용할 수 있도록 하고 있고 이는 강행규정에 속하므로 규약으로도 공유자가 공용부분을 사용하는 것을 금지하거나 제한할 수 없다"고 밝혔다.

아파트 계단이나 창고, 경비실, 엘리베이터 등 '공용부분'은 점유 취득시효 대상이 아니라는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 안철상 대법관)는 최근 A씨가 B씨를 상대로 낸 소유권보존등기 말소등기절차 이행청구소송(2016다32841)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 원고승소 취지로 사건을 서울서부지법으로 돌려보냈다. 서울 용산구에 아파트를 건설한 C사는 건축과정에서 공사대금 채권 명목으로 지하실 일부를 D사에 증여했다. 이후 이 공간은 별도로 소유권 보존등기 및 이전등기가 이뤄졌다. 그런데 이 공간은 당초 설계상 경비실, 창고, 엘리베이터, 계단 등의 용도로 건축됐고 집합건축물대장에도 공용부분으로 등재돼 있었다. B씨는 이 공간 중 일부를 D사로부터 매수해 독립된 공간을 조성, 사무실 또는 주거로 사용했다. 이에 A씨는 아파트 세대주를 대표해 "문제의 지하실 공간은 공용부분이므로 소유권 보존등기는 원인무효로 말소돼야 하고, 이를 토대로 이뤄진 소유권이전등기 역시 말소돼야 한다"며 "B씨는 해당 공간을 점유·사용했으므로 이에 대한 부당이득을 반환하고, 점유부분을 인도하라"면서 소송을 냈다. B씨는 "해당 공간을 매수해 20년 이상 소유의사로 평온·공연하게 점유해 취득시효가 완성됐으므로 A씨의 인도 및 부당이득반환청구에 응할 수 없다"고 맞섰다. 재판에서는 집합건물 공용부분도 시효취득 대상으로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 됐다. 재판부는 "공용부분은 설령 건물 신축 직후부터 이를 개조해 구조상·이용상 독립성을 갖춘 공간으로 활용했다 하더라도 이를 구분소유권의 객체가 되는 전유부분으로 삼기로 하는 구분행위가 있지 않은 이상, 현재 독립성을 갖추어 사용되고 있다는 사정만으로 당연히 전유부분으로 변경되는 것은 아니다"라고 밝혔다. 이어 "지하실 부분은 부동산등기부 또는 건축물대장상 구분소유권을 인정할 만한 표상을 찾을 수 없고, 집합건물법 규정에 따른 전유부분으로의 변경 절차를 거친 사실도 인정되지 않는다"며 "처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있었다고 볼 자료가 없으므로 현재 임의로 개조돼 독립성을 갖춘 공간으로 사용되고 있다 하더라도 여전히 공용부분으로서 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "원심은 지하실 부분에 대한 구분행위가 있었는지 여부를 판단하지 않고, 시효취득이 제한되는 공용부분에 해당하지 않는다고 봐 A씨의 부당이득반환청구와 인도 청구를 모두 배척했는데 이는 관련 법리를 오해한 잘못이 있다"고 판시했다. 앞서 1심은 "문제의 공간은 집합건물의 공용부분에 해당하므로 독립해 취득시효의 대상이 될 수 없고, B씨는 정당한 권원없이 이 공간을 점유했으므로 아파트 세대주들에게 이를 인도하고 점유·사용으로 인한 부당이득을 반환할 의무가 있다"며 A씨의 손을 들어줬다. 하지만 2심은 "소유권보존등기와 이전등기는 원인무효"라면서도 "B씨의 점유는 소유의 의사로 평온, 공연하게 이뤄진 것으로 추정되므로 해당 부분에 대해 취득시효가 완성됐다"고 판단했다.

구분소유자 80% 이상이 공용부분 변경에 해당하는 난방방식 변경공사에 동의한다는 서면을 아파트 입주자대표회의에 제출한 때에는 입주자대표회의도 해당 업무를 처리하고 입주민을 상대로 직접 업무처리비용을 청구하는 소송을 제기할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 그동안 아파트 관리단이 아닌 입주자대표회의가 공용부분 변경 등에 관한 업무를 처리하고 관련 비용을 입주민에게 청구할 권한이 있는지와 관련해 하급심 판결이 엇갈려 왔는데 대법원이 그 기준을 제시한 것이다. 대법원 민사2부(주심 김창석 대법관)는 A아파트 입주자대표회의가 입주민 B씨를 상대로 낸 관리비 청구소송(2015다3570)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 원고승소 취지로 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 경기도 안산 A아파트 입주자대표회의는 2008년 6월 아파트 난방을 개별난방에서 지역난방으로 변경하기 위해 입주민 80%의 동의를 얻어 공사를 진행했다. 이 과정에서 공사대금 47억원을 대출받았다. 입주자대표회의는 2008년 12월 각 세대의 면적비율에 비례해 공사대금을 분담하기로 결정했다. 그런데 입주민 B씨가 분담금 납부를 거부했고, 대표회의는 2012년 9월 B씨를 상대로 "미납 분담금 210만원을 달라"며 소송을 냈다. 재판부는 "아파트 등 집합건물의 공용부분 변경에 관한 업무는 구분소유자 전원으로 법률상 당연하게 성립하는 관리단에 귀속되고, 그 변경에 관한 사항은 관리단집회에서의 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의(집합건물법 제15조 1항) 또는 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의(집합건물법 제41조 1항)로써 결정하는 것"이라며 "관리단은 이 같은 방법에 의한 결정으로 구분소유자들의 비용 부담 아래 공용부분 변경에 관한 업무를 직접 수행할 수 있음은 물론 타인에게 위임해 처리할 수 있고, 집합건물이 일정 규모 이상의 공동주택에 해당해 입주자대표회의가 구성돼 있는 경우라면 입주자대표회의에 위임해 처리할 수도 있다"고 밝혔다. 이어 "따라서 집합건물의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상이 난방방식 변경과 같이 공용부분 변경에 해당하는 공사에 동의한다는 내용의 서면동의서를 입주자대표회의 앞으로 제출하고 이에 따라 입주자대표회의가 그 업무를 처리한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 집합건물 관리단이 집합건물법 제41조 1항에서 정한 구분소유자들의 서면동의로써 입주자대표회의에 그 공용부분 변경에 관한 업무를 포괄적으로 위임한 것으로 봐야 하고, 공용부분 변경에 관한 업무처리로 발생하는 비용에 대한 청구 권한도 함께 수여한 것으로 볼 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "이 경우 입주자대표회의가 공용부분 변경에 관한 업무를 수행하는 과정에서 체납된 비용을 추심하기 위해 직접 자기 이름으로 그 비용에 관한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당하는데, 임의적 소송신탁은 원칙적으로는 허용되지 않지만 민사소송법 제87조에서 정한 변호사대리의 원칙이나 신탁법 제6조에서 정한 소송신탁의 금지 등을 회피하기 위한 탈법적인 것이 아니고 이를 인정할 합리적인 이유와 필요가 있는 경우에는 예외적·제한적으로 허용될 수 있다"면서 "구분소유자들의 비용 부담 하에 집합건물의 관리단이 입주자대표회의에 위임해 공용부분 변경에 관한 업무를 수행하도록 하는 데에는 합리적인 이유와 필요가 있고, 그러한 업무처리방식이 일반적인 거래현실인 점 등을 고려할 때 관리단으로부터 공용부분 변경에 관한 업무를 위임받은 입주자대표회의는 구분소유자들을 상대로 자기 이름으로 소를 제기해 공용부분 변경에 따른 비용을 청구할 권한이 있다"고 판시했다. 앞서 1심과 2심은 "입주자대표회의는 아파트 관리단이 아니어서 분담금 지급을 청구할 자격이 없다"며 원고패소 판결했다.

아파트 등 집합건물의 공유부분은 특정인이 장기간 점유하고 있더라도 시효취득을 인정할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 12일 ㈜계연무역이 "아파트 공용 부분인 온실을 20년 넘게 점유했으니 소유권을 넘기라"며 영등포구 A아파트 주민 이모씨 등 139명을 상대로 낸 공유지분소유권 이전등기 청구소송 상고심(2011다78200)에서 원고패소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하지만, 그 공유는 민법상의 공유와는 달리 건물의 구분소유라고 하는 공동의 목적을 위해 인정되는 것이므로 집합건물법상 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분(專有部分, 개별 소유 부분)의 처분에 따를 뿐, 전유부분과 분리해서 처분할 수 없도록 규정하고 있다"고 밝혔다. 재판부는 "공용부분에 대해 취득시효의 완성을 인정해 그 부분에 대한 소유권취득을 인정한다면 전유부분과 분리해 공용부분의 처분을 허용하고 일정 기간 점유로 인해 공용부분이 전유부분으로 변경되는 결과가 돼 집합건물법 취지에 어긋나기 때문에 집합건물의 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다"고 설명했다. 2006년 3월 서울 영등포구 A아파트 909호를 구입한 계연무역은 복도와 승강기를 사이에 두고 909호와 맞닿아 있는 온실을 주거용도로 사용하고 있었다. 이 온실은 아파트 건설계획에 없던 것이지만, 일조권 문제로 당초 12층으로 지을 예정이던 건물 한쪽이 8층으로 변경되면서 다른 부분과 경사가 생겼고, 경사진 공간 위로 지붕이 연결돼 만들어졌다. 아파트 건설사업 시행자들은 1986년 1월 개최된 총회에서 '온실은 공동관리가 사실상 불가능하므로 인접한 909호 소유자에게 소유권을 인정한다'는 안건을 만장일치로 의결했다. 909호 소유자들에게 점유를 넘겨받은 계연무역은 "구조상·이용상 독립성이 있는 공용부분은 취득시효 대상이 되므로, 20년 이상 자주점유한 이상 점유취득시효가 완성됐으니 다른 구분소유권자들은 공유지분을 이전하라"며 소송을 냈다. 1·2심은 "집합건물의 공용부분은 시효취득 대상이 아니다"라며 원고패소 판결했다.

건물 일부에 대해서만 구분소유관계가 형성됐더라도 입주자들이 집합건물법에 따라 관리단을 구성해 관리비를 받는 등 관리 업무를 할 수 있다는 첫 대법원 판결이 나왔다. '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'은 건물에 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 건물과 대지, 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 설립할 수 있도록 근거규정을 두고 있다. 그동안 한 동의 건물 일부에만 구분소유권이 형성된 경우에도 집합건물법이 적용되는지에 관해서는 하급심 판단이 엇갈렸다. 대법원 민사2부(주심 김용덕 대법관)는 지난달 28일 서울 성북구 A상가의 번영회가 "밀린 관리비 83만900여원을 납부하라"며 상가건물 3층에서 치과를 운영하는 김모씨를 상대로 낸 관리비 청구소송 상고심(2012다4985)에서 원고패소판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "집합건물법 시행 당시 구분건물로 등기된 건물이 구조상의 독립성을 상실해 구분소유권이 성립될 수 없는 경우에는 그 등기명의자는 건물이 속하는 1동 건물의 공유자가 될 뿐이지만, 독립성이 상실되지 않은 나머지 구분건물의 구분소유권은 그대로 유지됨에 따라 이 건물 일부 부분은 나머지 구분건물들과 독립되는 구조를 이룬다고 할 것이고, 집합건물 중 일부 구분건물에 대한 공유도 당연히 허용된다고 봐야 하므로 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물법의 적용대상이라고 봐야 한다"고 설명했다. 재판부는 "A상가 중 지하층과 1,2층은 구분건물을 나누는 격벽이나 구분시설이 철거됨에 따라 구조상 독립성이 상실돼 구분소유권이 소멸되고 공유관계로 변경되지만, 3~5층에 위치한 구분건물들과 저층 부분을 포함한 상가는 집합건물법 적용대상이 된다"며 "따라서 층별 대표자들이 층별 구분소유권자나 공유지분권자들에 의해 선출됐거나 그들의 동의를 얻어 층별 대표자가 됐다면, 이같은 절차를 거쳐 구성돼 상가에 관한 관리업무를 담당하는 상가 번영회는 상가의 유지보수를 비롯한 관리에 관한 업무를 수행할 권한이 있다고 봐야 한다"고 덧붙였다. 1980년 지하 1층, 지상 5층 규모로 지어져 분양된 A상가 건물은 3층까지는 호실별로, 4, 5층은 층별로 구분돼 각각 소유권보존등기가 끝났다. 그러나 1995년 건물에서 화재가 발생해 전기선 교체 등 보수공사를 하면서 1,2층에서 격벽 등 구분시설이 철거됐다. 상가 입주자들은 2006년 1월 상가 유지·관리업무를 위해 층별로 대표자 6명을 선출해 상가번영회를 구성하고 정관과 관리규약을 만들었다. 2005년 A상가 건물에 입주해 치과를 운영하던 김씨는 2010년 9월분까지는 관리비를 납부하다가 점포 관리위임을 해지한다고 번영회에 통보하고 관리비를 내지 않았고, 상가번영회는 소송을 냈다. 1심은 원고승소판결했으나 2심은 "A상가번영회는 집합건물법에서 정하는 관리단이나 관리인이 아니므로 관리비를 징수할 법적 근거가 없다"며 원고패소판결했다.

임대아파트가 분양전환된 후 입주한 주민들도 시공사에 하자담보책임을 물을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'은 건물 시공사에 부실공사로 인한 하자담보책임을 10년간 물을 수 있도록 규정하고 있다. 대법원 민사2부(주심 전수안 대법관)는 13일 A아파트 수분양자들이 "9억300여만원을 지급하라"며 한국토지주택공사를 상대로 제기한 하자보수금 청구소송 상고심(☞2011다72301)에서 원고승소 판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "집합건물법 제9조는 집합건물을 건축해 분양한 자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위해 집합건물을 건축해 분양한 자의 담보책임에 관해 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정으로 했다"고 밝혔다. 이어 "이 규정에 의한 하자담보추급권은 현재의 집합건물 소유자에게 귀속하는 것이고 분양전환가격을 결정하는 데 있어 아파트의 노후 정도는 이미 그 평가에 반영됐다고 하더라도 부실시공으로 인한 하자까지 모두 반영해 가격을 결정했다고 보기는 어렵다"며 "임대아파트로 건축돼 5년 정도 임대됐다가 분양전환된 아파트도 최초 임차인들에게 인도된 때부터 10년간 하자담보책임기간을 인정할 수 있다"고 설명했다. 대한주택공사는 2001년 경기도 양주시에 10동 792세대를 신축하고 임대주택법에 따라 장기전세주택으로 임대하다 2006년 4월 분양전환했다. 아파트를 분양받은 주민들은 외벽에 균열이 생기고 지하주차장에 물이 새는 등 부실시공으로 인한 손해가 발생하자 소송을 제기했다. 대한주택공사는 "아파트 분양가격은 분양전환 당시의 건물 상태를 반영해 정해지는 것이므로 분양받은 사람들은 하자담보책임을 물을 수 없다"고 주장했다.