선순위 임대차보증금에 대해 계약을 중개한 공인중개사들이 확인, 설명 의무를 다하지 않았다면 임차인에게 손해를 배상해야 한다는 법원 판단이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 A 씨 등 임차인 2명(대리인 법무법인 플러스 백이슬, 최웅구, 안광휘, 최유영, 송윤서, 김세란 변호사)이 임대인 B 씨와 공인중개사 C 씨, D 씨, 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 보증금반환 청구소송(2022가단5234078)에서 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 11월 B 씨가 소유한 충북 청주시 소재 한 주택에 대해 임대차보증금은 7500만 원, 임대차기간은 2021년 12월 9일부터 2023년 12월 8일까지 2년으로 하는 부동산 임대차계약을 체결하고 입주하면서 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다. 임대차계약 체결 당시 해당 건물과 부지에는 채권최고액 3억1200만 원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었고, 보증금 합계 3억2700만 원의 선순위 임차인들이 있었다. 그런데 계약을 중개한 공인중개사 C 씨와 D 씨가 작성해 A 씨 등에게 교부한 중개대상물확인·설명서의 권리관계란에는 선순위근저당권에 관한 기재는 있었다. 하지만 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항란'에는 '임대인 서류제출을 거부하고 구두로 설명함. 선순위보증금 2억500만 원 외 별도 권리관계 및 국세, 지방세 체납사실 없음'이라고 기재돼 있었다. 그러다 2021년 12월 해당 건물과 부지에 대한 경매절차가 진행됐고, A 씨 등은 지난해 3월 법원에 배당을 요구했다. 경매절차에서 건물과 부지는 5억2000여만 원에 매각됐으나 A 씨 등은 전혀 배당받지 못했다. 그러자 A 씨 등은 "임대차계약체결일로부터 한 달도 안 돼 경매절차가 진행됐고 배당요구로 계약은 해지됐다"며 B 씨를 상대로 임대차보증금 7500만 원을 반환하라는 소송을 냈다. 또 A 씨 등은 "C 씨와 D 씨는 선순위 근저당권에 대해서만 설명하고 다른 임대차보증금 현황에 대한 중개업자로서의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않아 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입혔다"며 "공인중개사협회는 공제계약에 따라 손해를 배상할 책임이 있다"고 주장하면서 계약을 중개한 공인중개사와 협회에 대해서도 함께 소송을 제기했다. 법원은 A 씨 등의 주장을 일부 받아들여 임대인 B 씨에게는 임대차보증금을 반환하라고 했고, 이 중 1125만 원은 B 씨와 다른 피고인들은 공동으로 배상하라고 했다. 이 판사는 "A 씨 등은 임대차계약과 관련해 대항력과 우선변제권을 갖췄음에도 경매절차에서 배당요구를 했고, 경매법원은 A 씨 등의 해지 의사표시에 준하는 배당요구 사실을 경매채무자인 B 씨에게 통지해 그 통지가 도달됐을 것으로 추인된다"며 "이들간 임대차계약은 이 통지에 따라 적법하게 해지됐으므로 B 씨는 A 씨 등에게 임대차계약상 임대차보증금을 지급할 의무가 있다"고 했다. 이어 "임대차계약을 중개한 C 씨와 D 씨는 건물의 소유권, 저당권 등에 대한 사항뿐만 아니라 등기되지 않은 권리관계, 즉 건물에 이미 입주한 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기, 종기 등과 같은 부분의 자료를 임대인에게 요구해 확인한 다음 이를 A 씨 등에게 설명하고 제시할 의무가 있다"며 "그런데 C 씨와 D 씨는 A 씨 등에게 등기되지 않은 권리관계에 관한 자료 확인의무 및 설명의무를 제대로 이행하지 못한 잘못이 있고 이로 인해 A 씨 등이 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다"고 밝혔다. 아울러 "부동산중개업자에게 중개행위를 의뢰하는 사람은 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰해 부동산 중개를 의뢰한다고 볼 수 있다"며 "다가구주택과 같이 권리관계가 다소 복잡하거나 이해관계인이 다수 생길 여지가 커 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 상대적으로 높은 임대차계약을 중개하는 부동산중개업자로서는 임차의뢰인에게 그러한 위험성에 대해 충분히 설명하고, 그 임대차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 또는 위험대비책 등을 적극적으로 조언하거나 강구해야 한다"고 지적했다. 그러면서 "만일 C, D 씨가 A 씨 등에게 건물에서 거주 중인 임차인들의 권리관계 및 임대차보증금의 범위에 관해 정확하게 확인해 설명했다면 A 씨 등으로서는 임대차계약을 체결하지 않거나 임대차보증금을 낮춰 임대차계약을 체결함으로써 그 손해를 피하거나 최소화할 수 있었을 것으로 보인다"고 설명했다. 다만 이 판사는 A 씨 등이 손해를 입게 된 근본적인 원인은 임대인이 건물 및 대지의 담보가치와 본인의 변제자력 등에 비교해 과도한 내용의 근저당권을 설정하고, 임대차보증금을 받은 데 있다고 판단해 중개사들과 협회의 책임은 손해액의 15%로 제한했다.

신탁계약에서 위탁자와 수탁자는 신탁행위로서 위탁자가 아닌 다른 사람을 수익자로 지정할 수 있으며, 이때 신탁계약상의 수익권은 특별한 사정이 없는 한 그 수익자에게 귀속되므로 위탁자의 책임재산에 해당한다고 볼 수 없다는 대법원 첫 판단이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 신용보증기금이 A 씨(소송대리인 법무법인 영진 강다혜, 김일진, 송시헌, 송영미 변호사)를 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2023다234096)에서 원소승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울서부지법으로 돌려보냈다. 신용보증기금은 A 씨의 형인 B 씨에 대해 2억 원의 채권을 가진 채권자다. 2004년 6월 A 씨는 B 씨의 명의로 아파트를 매수한 뒤, 두달여 뒤 B 씨의 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. B 씨는 2008년 1월 8일 신탁회사와 해당 아파트에 대해 담보신탁계약을 체결했다. 우선수익자는 농협중앙회였고, 수익자는 A 씨였다. 특약사항에 따르면 신탁부동산의 소유권은 수익자(A 씨)에게 귀속하기로 되어있었다. 이튿날 해당 신탁을 원인으로 한 신탁회사 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌다. B 씨는 2008년 1월 우선수익권을 담보로 농협중앙회로부터 1억 3000만 원을 대출 받았다. 이후 2016년 8월 A 씨는 B 씨에게 해당 아파트를 매수하는 매매계약을 체결했다. 신탁회사는 A 씨에게 해당 아파트에 대해 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐줬다. A 씨는 해당 아파트에 대해 근저당권자 모 은행, 채권최고액 2억 4000만 원의 근저당권설정등기를 마쳐주고 대출을 받았다. 그런데 해당 아파트 매매계약 당시 B 씨는 별다른 재산이 없었고, 오히려 채무가 자산을 초과하는 상태였다. 이에 신용보증기금은 "B 씨가 A 씨에게 아파트를 판 행위가 신용보증기금에 대한 사해행위에 해당하니, 매매계약의 취소와 가액배상 방법으로 원상회복하라"라며 소송을 냈다. 이 사건에서는 부동산 담보신탁계약의 위탁자인 채무자가 신탁관계의 존속 중 제3자에게 신탁부동산을 매도한 것이 사해행위에 해당하는지 여부가 쟁점이었다. 재판부는 "신탁법상의 신탁재산은 수탁자의 고유재산으로부터 구별되어 관리될 뿐만 아니라 위탁자의 재산권으로부터도 분리되어 독립성을 갖게 되고, 그 독립성에 의하여 위탁자 고유의 이해관계로부터 분리된다"며 "따라서 신탁재산은 위탁자의 일반채권자의 공동담보로 제공되는 책임재산이라고 할 수 없어 이 사건의 아파트는 B 씨의 신탁에 따라 신탁재산으로 신탁회사에 소유권이 귀속되고 위탁자인 B 씨의 재산권으로부터 분리되어 독립성을 갖게 되므로, B 씨의 책임재산이라고 할 수 없다"고 판단했다. 그러면서 "위탁자가 부동산에 관해 신탁을 하면서 수익자로 위탁자를 지정한 경우에는 위탁자가 가지는 신탁계약상의 수익권이 위탁자의 책임재산이 되지만, 신탁계약에서 위탁자와 수탁자가 신탁행위로서 위탁자가 아닌 다른 사람을 수익자로 지정한 경우에는 신탁계약상의 수익권은 그 수익자에게 귀속되기 때문에 위탁자의 책임재산이라고 볼 수 없다"고 설명했다. 이어 "신탁계약상 수익자가 B 씨가 아닌 금융기관(우선수익자) 및 A 씨(수익자)로 지정됐으므로, 신탁계약상 수익권 역시 B 씨의 책임재산으로 볼 수 없다"며 "B 씨는 아파트 매매계약 체결 당시 별다른 재산을 가지고 있지 않았고, 아파트나 신탁계약상 수익권이 B 씨의 책임재산에 해당하지도 않았으므로 B 씨와 A 씨 사이의 매매계약 체결행위로 인해 B 씨의 책임재산에 부족이 생기게 되었다고 볼 수 없어 이를 사해행위라고 하기 어렵다"고 덧붙였다. 앞서 1,2심은 원고 일부승소 판결했다.

[대법원 판결] 변제자대위를 통해 근저당권부채권에 관한 질권을 취득한 경우 그 질권이 담보하는 피담보채권은 대위변제자의 변제에 따라 소멸하는 원채권이라는 대법원 판결. 즉, 기존 채권자의 지위를 취득하는 것이 아니라 채권자가 갖고 있던 구체적 권리만 이전된다는 의미. 대법원 민사3부(주심 오석준 대법관), 2020다296840(2022년 1월 12일 판결) [판결 결과] A 씨 등이 B 사를 상대로 낸 배당이의 소송에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법 인천재판부로 환송. [쟁점] △변제자대위를 통해 근저당권부채권에 관한 질권을 취득한 경우 그 질권이 담보하는 피담보채권이 대위변제자의 채무자에 대한 채권 또는 구상채권인지, 대위변제받은 채권자가 채무자에 대해 갖고 있던 원채권인지 △대위변제자가 원채무자와 별도로 대출계약을 체결한 경우 그 대출계약에 따른 채권도 위 질권의 피담보채권에 포함되는지 [사실관계와 1,2심] 선순위 근저당권자인 C 사는 2015년 4월 경 D 사로부터 4억7000만 원을 약정이자율 연 7%, 지연배상금률 연 16.5%로 정해 대출받는 약정(제1 대출 약정)을 체결하고, D 사에 근저당권부 질권(채권최고액 합계 7억 1500만 원)을 설정해 줬다. B 사는 2016년 5월 경 C 사에 3억 원을 이자율 연 25.2%, 연체이율 연 27.9%로 정해 대출(제2 대출 약정)하면서, 그 대출금으로 C 사(제1대출 채무자)를 대신해 D 사(제1대출 채권자)에게 제1대출 약정 채무 잔액 3억 원을 대위변제하고, D 사로부터 근저당권부 질권을 이전받았다. 한편 근저당권 목적 부동산이 임의경매되어 2018년 10월 제3자에게 매각되자, B 사는 자신이 취득한 근저당권부 질권의 피담보채권이 제2대출 약정에 기한 채권이라는 전제 하에 제2대출 약정 채권액에 관한 채권계산서(연체이율 연 27.9% 적용해 원금 3억 원 + 이자 2억3300여만 원)를 제출했고 배당절차에서 그에 따른 배당을 받았다. 해당 부동산에 대한 후순위 근저당권부질권자인 A 씨 등은 배당기일에 출석해 B 사에 대한 배당액에 관하여 B 사가 피담보채권을 초과해 과다 배당받았다고 주장하며 배당이의를 한 후 소송을 냈다. 1,2심은 원고일부승소 판결했다. [대법원 판단(요지)] "채무자를 위해 변제한 자는 변제와 동시에 채권자의 승낙을 얻어 채권자를 대위할 수 있고(민법 제480조 제1항), 제3자가 채무자를 위하여 채무를 변제함으로써 채무자에 대해 구상권을 취득하는 경우 그 구상권의 범위 내에서 종래 채권자가 가지고 있던 채권과 그 담보에 관한 권리는 동일성을 유지한 채 법률상 당연히 변제자에게 이전한다(95다11009 등). B 사는 C 사를 위해 제1 대출 약정 채무 잔액 3억 원을 D 사에 대위변제함으로써 채무자 C 사에 대해 구상권을 취득했고, 그 범위에서 종래 D 사가 가지고 있던 제1약정 채권과 그 담보에 관한 권리는 동일성을 유지한 채 법률상 당연히 B 사에 이전한다. B 사가 이전받은 근저당권부 질권은 구상금 채권액을 담보하는 범위 내(구상채권액의 범위 내)에서 유효하고 그 피담보채권은 원채권 즉, 대위변제자의 변제에 의해 소멸하는 원채권자의 채권(제1약정 채권)이다. B 사의 구상금 채권을 초과해 근저당권부 질권이 D 사의 B 사에 대한 채무인 제2대출 약정 채권을 담보한다고 볼 근거가 없다. 다만, B 사와 D 사 사이에 근저당권부 질권으로 제2대출 약정 채권을 담보한다는 의사의 합치가 있었다면 이를 등기 유용의 합의로 볼 여지는 있지만 기록을 살펴보더라도 그러한 합의의 존부나 효력 등에 대해 아무런 주장·증명이 이루어지지 않았다." [대법원 관계자] "변제자대위를 통해 근저당권부채권에 관한 질권을 취득한 경우 그 질권이 담보하는 피담보채권은 (대위변제자의 채무자에 대한 구상채권의 범위 내에서) 대위변제자의 변제에 따라 소멸하는 원채권이고, 대위변제자가 원채무자와 별도로 대출계약을 체결했다고 하더라도 별도로 유효한 등기 유용의 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 대위변제자와 채무자 사이에 체결된 대출계약에 따른 채권은 위 질권의 피담보채권으로 볼 수 없다는 점을 명시적으로 판단한 데 의미가 있다."

사인증여에도 유증의 철회에 관한 민법 제1108조 제1항이 준용되기 때문에 특별한 사정이 없다면 언제든 전부나 일부를 철회할 수 있다는 첫 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 안철상 대법관)는 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 근저당권 말소 소송(2017다245330)에서 원고승소 판결한 원심을 지난달 28일 확정했다. 증여자가 사망하지 않아 사인증여의 효력 발생 전임에도 사인증여가 계약이라는 이유로 철회인정 안 된다고 못 봐 대법원 원고승소 원심확정 A 씨와 내연관계에 있던 B 씨는 A 씨와의 사이에서 아들 C 씨를 출산했다. A 씨는 자신이 사망할 경우 동산과 부동산 등 자신의 자산 가운데 40%를 B 씨와 C 씨에게 넘기는 내용의 각서를 2012년 1월 작성했다. A 씨는 2013년 4월 두 번째 각서를 작성했는데, 현재 소유한 토지의 일부분 중 20억 원 정도 금액을 근저당 설정을 통해 C 씨에게 상속한다는 내용이었다. 이후 A 씨는 같은 해 5월 B 씨에게 채권최고액 15억 원의 근저당권설정등기를 해줬다. 그러다 A 씨는 이를 철회하기 위한 소송을 냈다. A 씨는 "두 번째 각서의 내용은 사후 재산을 C 씨에게 무상으로 주겠다는 유언으로, 상대방 없는 단독행위인 유증에 해당하고, 유증은 효력 발생 전에 유증의사를 철회할 수 있어 2016년 4월 4일자 준비서면 송달로써 C 씨에 대한 유증을 철회한다"고 주장했다. A 씨는 또 "유증이 아니라 사인증여로 볼 여지가 있다고 하더라도 사인증여계약이 성립되지 않았고, 사인증여에 해당하더라도 수증자는 C 씨이므로 B 씨가 (자신에 대한) 채권을 갖는 것이 아니라서 이 사건 근저당권은 피담보채권이 존재하지 않는다"고 예비적으로 주장했다. 대법원은 특별한 사정이 없는 한 '유언자는 언제든지 유언 또는 생전행위로써 유언의 전부나 일부를 철회할 수 있다'고 규정한 민법 제1108조 제1항 유증의 철회에 관한 조항이 사인증여에도 준용된다고 판단해 A 씨의 손을 들어줬다. 재판부는 "민법 제562조는 사인증여에는 유증에 관한 규정을 준용한다고 정하고 있고, 민법 제1108조 제1항은 유증자는 그 유증의 효력이 발생하기 전에 언제든지 유언 또는 생전행위로써 유증 전부나 일부를 철회할 수 있다고 정하고 있다"고 밝혔다. 이어 "사인증여는 증여자의 사망으로 효력이 발생하는 무상행위로 그 실제적 기능이 유증과 다르지 않아 증여자의 사망 후 재산 처분에 관해 유증과 같이 증여자의 최종적인 의사를 존중할 필요가 있고, 증여자가 사망하지 않아 사인증여의 효력이 발생하기 전임에도 사인증여가 계약이라는 이유만으로 그 법적 성질상 철회가 인정되지 않는다고 볼 것은 아니다"라고 판시했다. 그러면서 "사인증여의 철회가 원칙적으로 인정되지 않는다고 판단한 부분은 부적절하지만 이 사건 사인증여의 철회를 인정한 원심의 결론은 정당하다"고 판시했다. 앞서 1,2심은 사인증여의 철회는 원칙적으로 인정되지 않지만 이 사건은 예외적으로 사인증여의 철회가 인정된다며 A 씨의 손을 들어줬다.

공인중개사가 임차목적물에 설정된 공동담보 내용 등을 임차인에게 제대로 설명하지 않아 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 된 경우 공인중개사가 손해의 40%를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사26단독 이태우 부장판사는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단13221)에서 최근 "B씨는 4800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 부동산 권리관계 설명의무 위반 손배 책임 있다 A씨는 2016년 4월 B씨의 중개로 C씨 소유의 단독주택 일부를 월세 없이 보증금 1억2000만원으로 하는 임대차 계약을 맺었다. 그런데 이 집을 포함해 C씨 재산 전부에 관해 이듬해 12월 강제경매가 개시됐다. A씨는 소액임차인이 아니어서 우선변제권이 없었고, 경매절차에 참여하더라도 선순위 근저당권자가 있어 배당을 기대할 수 없었다. A씨는 "B씨가 부동산 권리관계 등을 설명하지 않고, C씨의 공동담보 부동산조차 확인하지 않은 채 직원을 통해서만 계약을 맺게 해 보증금 1억2000만원 상당의 손해를 입었다"고 소송을 냈다. 이 부장판사는 "중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 안 된다"며 "임대의뢰인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계, 다른 임차인들의 임대차관계 등 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 판결 이어 "계약서 특약사항에는 A씨가 임차한 건물을 포함해 C씨의 공동담보 부동산에 D은행의 근저당권(채권최고액 약 39억원)이 설정돼 있고, 선순위 임차인들의 보증금 합계액이 약 5억원이라는 내용이 있다"며 "하지만 B씨가 A씨에게 임대차 종료 이후 보증금을 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료를 제공하고 설명한 증거는 없다"고 지적했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등을 설명해야 할 의무를 위반했고, A씨는 자신이 감당해야 할 위험성의 정도나 범위에 관해 충분히 인식하지 못한 상태에서 계약 체결에 이르러 보증금 상당의 손해를 입었다"며 "B씨는 공인중개사법 제30조에 따라 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 "A씨도 B씨나 중개보조인의 설명만 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, B씨나 임대인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등에 관해 설명을 요구하고 스스로 건물의 권리관계 등을 조사해 계약 체결여부를 신중히 결정했어야 했다"며 "B씨 말만 믿고 계약을 체결한 점을 고려하면 A씨의 과실이 손해발생 및 확대에 기여했다고 할 것이고, B씨의 배상책임을 A씨가 입은 손해의 40%로 제한함이 상당하다"고 판시했다.

근저당설정자와 근저당권자가 합의로 채무의 범위나 채무자를 추가·교체하는 등 피담보채무를 변경한 때에는 변경된 채무가 근저당권에 의해 담보된다는 대법원 판결이 나왔다. 판결에 따르면 근저당설정자와 저당권자는 피담보채무 변경 때 후순위 저당권자의 승낙을 받을 필요가 없다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A사가 B사를 상대로 낸 배당이의소송(2021다255648)에서 "경매사건에 관해 법원이 작성한 배당표 중 B사에 대한 배당액을 59억4072만7494원을 54억9844만9893원으로, A사에 대한 배당액 13억5772만2399원을 18억원으로 각 경정한다"며 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 대구고법으로 돌려보냈다. 후순위저당권자는 이미 담보가치 파악하고 있어 승낙 받을 필요는 없어 모 경매사건을 담당한 법원은 1순위 근저당권자로부터 근저당권과 피담보채권을 경매절차에서 양수한 B사에 채권최고액 전액을 배당하고 2순위 근저당권자인 A사에 채권최고액 중 일부를 배당하는 배당표를 작성했다. A사는 "근저당권의 피담보채무에는 근저당권 설정일 당시의 대출채무만 포함되는데도 그 이후 추가된 피담보채무도 포함시켜 채권최고액 전액을 배당한 잘못이 있다"며 배당이의소송을 냈다. 1,2심은 근저당권 설정 당시의 채무만을 근저당권의 피담보채무로 보고 배당표를 경정했다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "근저당권은 피담보채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류해 설정하는 저당권"이라며 "근저당권을 설정한 후 근저당설정자와 근저당권자의 합의로 채무의 범위 또는 채무자를 추가하거나 교체하는 등으로 피담보채무를 변경할 수 있는데, 이 경우 변경된 채무가 근저당권에 의해 담보된다"고 밝혔다. 대법원 2순위 저당권자 승소 원심파기 이어 "후순위저당권자 등 이해관계인은 근저당권의 채권최고액에 해당하는 담보가치가 근저당권에 의해 이미 파악되어 있는 것을 알고 이해관계를 맺었기 때문에 이러한 변경으로 예측하지 못한 손해를 입었다고 볼 수 없으므로, 피담보채무의 범위 또는 채무자를 변경할 때 이해관계인의 승낙을 받을 필요가 없고, 등기사항의 변경이 있다면 변경등기를 해야 하지만 등기사항에 속하지 않는 사항은 당사자의 합의만으로 변경의 효력이 발생한다"고 설명했다. 그러면서 "근저당권설정자와 근저당권자가 근저당권 설정 이후 근저당권설정 변경계약을 통해 피담보채무를 추가하기로 합의했는데, 변경 당시 후순위저당권자인 A사의 승낙을 받을 필요가 없으며, 피담보채무의 범위는 부동산등기법 제48조, 제75조 2항에서 정한 근저당권의 등기사항에 해당하지 않아 당사자 합의만으로 피담보채무를 추가하는 변경의 효력이 있으므로 추가한 대출채무도 피담보채무에 포함된다"고 판시했다.

임대인이 신탁계약이 체결되어 있는 주택을 임차인과 임대차계약을 체결하고, 이후 신탁이 종료돼 다시 주택의 소유권을 취득한 경우, 임차인은 임대인이 주택에 대한 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하게 되므로 그 이후에 이뤄진 근저당권에 대항할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 안모씨는 2014년 1월 A회사 소유의 주택에 대해 임대차기간을 2014년 1월부터 2016년 1월까지로 하는 부동산 임대차계약을 체결하고 보증금 7000만원을 줬다. 안씨는 부동산을 인도받은 후 바로 전입신고를 했고 2015년 4월에 확정일자도 받았다. 그런데 이 부동산은 임대차 계약전 이미 신탁계약이 맺어진 상태였다. A사는 안씨와 임대차 계약을 맺기 전인 2013년 12월 이미 주택에 대해 수탁자를 B신탁회사, 수익자를 C신용협동조합 및 A사로 하는 부동산담보신탁계약을 체결했고, B신탁회사는 같은 날 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기도 했다. A사는 2014년 4월 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, C신협은 같은 날 이 주택에 대해 채권최고액 5785만원으로 된 근저당권설정등기를 마쳤다. 이후 C신협의 임의경매신청으로 주택에 대한 경매절차가 진행됐다. 2017년 2월 D사가 임의경매를 통해 이 주택을 매입하자 안씨는 D사를 상대로 임차보증금 반환을 요구했으나 D사가 "안씨의 계약은 근저당권설정등기보다 후순위이므로 대항력이 없다"며 거부하자 소송을 냈다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 안씨가 D회사를 상대로 낸 임차보증금반환 청구소송(2018다44879)에서 "D사는 부동산을 인도받음과 동시에 안씨에게 7000만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "주택임대차보호법상 대항력이 인정되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다"며 "주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 해당 임대차계약에 대해서는 대항력 조항이 적용될 수 있음이 분명하다"고 설명했다. 재판부는 "주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것"이라며 "주민등록이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되려면, 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있는 것만으로 부족하고 주민등록에 따라 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다"고 밝혔다. 그러면서 "A사는 임대차계약 체결 당시 수탁자인 신탁회사의 승낙이 없이는 주택을 임대할 수 없었지만, 2014년 4월 주택에 관해 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득했다"며 "안씨는 2014년 1월 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤는데, 그때부터 이 주택에 관한 주민등록에는 안씨가 거주하는 것으로 나타나 있어 제3자가 보기에 안씨의 주민등록이 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 잇었으므로, 안씨의 주민등록은 전입신고시부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다"면서 "따라서 안씨는 A사가 주택에 관해 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득했고, C신협의 근저당권설정등기는 안씨가 대항력을 취득한 다음에 이뤄졌으므로 안씨는 임차권으로 주택 매수인인 D사에 대항할 수 있다"고 판시했다.

공인중개사가 임대차계약을 중개하면서 현관문에 적힌 호수와 부동산등기부 등의 호수가 서로 다른 것을 제대로 확인하지 않아 임차인이 보증금을 돌려받지 못했다면 중개사와 공인중개사협회에 40%의 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사32단독 임수희 판사는 임차인 A씨가 공인중개사 B씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2015가단5003368)에서 "B씨와 협회는 각각 3800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A씨는 2011년 3월 B씨의 중개로 송파구 방이동의 한 다세대주택 303호를 2년간 임차했다. 보증금은 9500만원이었다. B씨는 현관문에 표시된대로 '303호'라고 임대차계약을 중개했고 A씨는 이를 바탕으로 전입신고 및 확정일자를 303호로 받았지만 실제 건축물대장과 부동산등기부의 장부상 표시는 '302호'였다. 2013년 3월 임대차계약을 갱신한 A씨는 같은해 10월 부동산등기부상 '303호(현관문 표시로는 '302'호)'인 맞은편 세대의 공매절차가 진행되면서 부동산의 현황과 장부상 표시가 다르다는 사실을 알게 됐다. 현관문 표시대로 303호로 확정일자를 받아두었던 A씨는 부동산등기부상 303호에 대한 채권신고를 해 보증금 9500만원을 회수하려 했지만 실거주자가 아니란 이유로 거절당했고, 이후 이 303호는 다른 사람에게 낙찰됐다. A씨는 자신이 살았던 부동산등기부상 302호의 실거주자임을 내세워 보증금을 돌려받으려고 했지만, 이미 그곳에는 채권최고액 65억원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었다. 중개업자 B씨가 임대차계약 당시에 조회했던 부동산등기부는 303호에 관한 것이었기 때문에 A씨는 이런 사실을 전혀 몰랐다. 보증금을 돌려받을 길이 막힌 A씨는 B씨와 공인중개협회를 상대로 각각 9500만원의 손해를 배상하라며 소송을 냈다. 재판부는 "B씨는 임대차계약을 중개하면서 건축물대장과 부동산등기부 상의 표시(302호)와 현관 등에 부착된 현황상 표시(303호)가 다름에도 이를 간과한 채 임대차계약서상 임대차 목적물의 표시를 '303호'로 기재해 중개업자의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 못한 과실이 있다"고 밝혔다. 이어 "이때문에 A씨는 전입신고 및 확정일자를 303호로 하게 됐고, 그로 인해 부동산 및 공부상 '303호' 어느 쪽에도 임대차보증금반환채권의 우선변제권을 갖추지 못했다"며 "B씨와 협회는 A씨가 돌려받지 못한 임대차보증금을 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 "A씨도 계약 당사자로서 임차목적물의 현황을 스스로 확인할 필요가 있는 점, 부동산의 현황과 공부상 표시가 뒤바뀌는 일이 흔한 예는 아닌 점 등을 고려해 B씨와 협회의 책임을 40%로 제한한다"고 판시했다.

재건축조합에 부동산을 넘긴 뒤 분양권 대신 현금을 받아 청산할 때 근저당이 설정돼 있더라도 청산금의 일부를 받을 수 있다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 근저당이 설정된 부동산은 완전한 재산권 이전이 불가능한 만큼 근저당 말소전에는 조합이 소유권 이전과 관련된 대금을 지급할 필요가 없다는 기존 판례(2009다32850 등)를 변경한 것인데, 적어도 채권최고액만큼을 제외한 나머지 금액은 청산금으로 지급하라는 취지다. 이에 따라 재건축사업의 주도권을 쥔 조합이 부동산 소유자에게 근저당권 말소를 핑계로 청산금 전부에 대해 '동시이행의 항변'을 주장하며 지급을 미루는 관행에 제동이 걸릴 것으로 보인다. 대법원 전원합의체(주심 조희대 대법관)는 권모씨 등 재건축 대상 토지 소유자 5명(소송대리인 최준기 변호사)이 목동제일시장 재건축정비사업조합을 상대로 "청산금과 청산금 지급 지연에 따른 지연손해금을 모두 달라"며 낸 청산금 청구소송 상고심(2012다114776)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 19일 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 목동제일시장 부지의 토지를 소유하고 있던 권씨 등은 2005∼2007년 시장 자리에 새로 생길 주상복합건물의 신축 추진 조합에 소유권을 넘겼지만, 분양 신청을 하지 않아 현금 청산을 받게 됐다. 구 도시정비법 제47조는 분양신청을 하지 않거나 분양신청기간 종료 이전에 신청을 철회한 조합원에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날부터 90일 이내에 현금으로 청산하도록 규정하고 있다. 권씨 등은 2008년 12월 조합에 청산금을 달라고 했지만 조합은 권씨 등이 넘긴 토지에 근저당권이 설정돼 있다는 이유로 근저당권을 해소해주기 전까지는 청산금을 줄 수 없다고 버텼다. 이에 권씨 등은 소송을 냈다. 재판부는 판결문에서 "구 도시정비법 제47조에 따라 토지 등을 현금으로 청산해야 하는 경우 사업시행자인 재건축조합이 부담하는 청산금 지급의무와 토지 등 부동산 소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 완전한 소유권이전의무는 동시이행의 관계에 있다"면서도 "다만 부동산 소유자가 조합에 소유권이전등기와 인도를 이미 마친 때에는 동시이행의 항변권이 인정되는 근본 취지를 감안해 그 범위를 공평의 관념과 신의칙에 따라 다시 정해야 한다"고 밝혔다. 이어 "토지 등 부동산 소유자는 분양신청을 하지 않으면 자신의 의사와 상관없이 구 도시정비법 제47조에 따라 현금으로만 청산 받아야 할뿐만 아니라 조합과 협의가 이뤄지지 않는 이상 청산을 받으려면 근저당설정등기를 말소해야 하는 부담까지 떠안게 된다"면서 "반면 조합은 이미 소유권을 이전받아 사업을 추진하는 이익 등을 누릴 수 있고, 민법 제364조 제3취득자의 변제(저당부동산에 대해 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다) 조항에 따라 근저당권의 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무를 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수도 있는데, 부동산 소유자가 근저당을 해소하지 않았다는 이유로 조합이 청산금 전액에 대해 지급하지 않고 버틸 수 있다고 보는 것은 불공평하다"고 설명했다. 재판부는 "따라서 현금청산에서 토지 등 소유자가 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤지만 근저당권설정등기를 말소하지 않은 경우 조합은 말소되지 않은 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 대해서만 동시이행의 항변권에 기초해 지급을 거절할 수 있다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "이번 판결은 구 도시정비법 제47조에 따른 현금청산에서 조합이 동시이행의 항변을 주장해 지급을 거절할 수 있는 청산금의 범위를 명확히 했다는 점에 의의가 있다"고 말했다.

주택 임대차보호법상 최우선변제권이 있는 임차권자라 할지라도 임대차계약으로 임대인의 채무초과 상태가 심화돼 우선순위 채권자의 배당액을 줄어들게 했다면, 임대차계약은 사해행위에 해당해 최우선 변제를 받을 수 없다는 첫 판결이 나왔다. 이번 판결에 따라 임차인은 임대차계약을 체결할 때 주택의 근저당권 설정 여부를 더 세심하게 살펴야 할 것으로 보인다. 2012년 6월 이모씨는 현대저축은행으로부터 대출을 받고 아파트에 채권최고액 8190만원의 근저당권을 설정했다. 며칠 뒤 이씨는 김씨와 보증금 3500만원의 임대차계약을 체결했다. 같은해 10월 아파트는 경매로 넘어갔고, 김씨는 주택 임대차보호법상 최우선변제권이 있다며 3500만원을 배당 신청했다. 법원은 지난해 5월 김씨에게 1순위로 2500만원을, 은행에 5순위로 3400여만원을 배당했다. 그러자 현대저축은행은 "김씨가 실제 거주한 임차인이 아니라 배당받을 목적으로 형식만 갖춘 가장임차인에 해당한다"며 "가장임차인이 아니더라도 김씨와 이씨의 임대차계약은 사해행위에 해당한다"며 소송을 냈다. 서울서부지법 민사1단독 고범석 판사는 최근 현대저축은행이 김씨를 상대로 낸 배당이의소송(2013가단22259)에서 "임대차계약을 취소하고, 김씨에 대한 배당액을 0원으로, 현대저축은행에 대한 배당액을 3400여만원에서 5900여만원으로 고친다"라며 원고 승소 판결을 했다. 고 판사는 "김씨를 가장 임차인으로 볼 수는 없지만, 임대차계약으로 인해 이씨의 채무초과 상태가 심화돼 채권자가 우선변제 받을 수 있는 범위가 줄어드는 경우 사해행위가 성립한다"며 "임대차계약 당시 이씨의 재산은 저당 잡힌 아파트뿐 4억원의 채무만 있었고, 임대차계약으로 은행의 배당액이 2500만원 줄어들었으므로 임대차계약은 사해행위에 해당한다"고 밝혔다. 고 판사는 "임대차계약 체결 당시 시가를 초과하는 근저당이 설정돼 있었고 김씨는 이씨에게 월세 지급 약정 없이 보증금으로 3380만원만 지급했는데, 이는 시세의 20% 정도에 불과하다"며 "김씨가 최우선변제권을 취득함으로써 기존 근저당권자의 우선변제권을 해할 수 있다는 의심을 할 사정이 있었음에도 소액보증금 최우선변제권 취득을 기대하고서 임대차계약을 체결했다고 보는 것이 타당하다"고 설명했다.