앞선 세입자의 인테리어를 이용해 가게를 운영한 임차인은 임대차 계약 종료 후 인테리어 시설을 철거해 가게를 원상회복한 다음 반환해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨가 B사를 상대로 낸 손해배상청구소송(2017다268142)에서 원고패소 판결한 원심을 최근 확정했다. C사는 2010년 B사로부터 서울 구로구의 한 건물 내 점포를 임차해 커피전문점 영업에 필요한 시설을 설치했다. 이후 A씨는 C사로부터 이 커피전문점을 인수했고, B사와 임대차 계약을 맺었다. 당시 임대차계약서에는 '임대차 종료 시 A씨가 점포에 설치된 커피숍 인테리어 시설과 장비를 반출해 원상회복할 의무를 진다'는 내용이 포함돼 있었다. 하지만 A씨는 임대차 계약 종료 후 인테리어 시설을 철거하지 않았다. 이 때문에 임대인인 B사가 비용을 들여 해당 시설을 모두 철거했다. 이후 B사는 보증금 5000만원 중 인테리어 제거 비용 1700만원과 받지 못한 임대료 등 총 1900여만원을 제외하고 나머지 3100여만원만 A씨에게 반환했다. 한편 A씨는 계약기간 만료로 신규 임차인을 구했지만, B사가 신규 임차인과의 임대차계약을 거절했다며 B사를 상대로 신규 임차인으로부터 받을 수 있었던 권리금과 영업장비 등 4200여만원을 지급하라며 소송을 냈다. 대법원 “임차 목적물 반환 때 원상회복 의무 있다” 임대인승소 원심확정 상고심에서는 A씨의 보증금에서 B사가 지출한 인테리어 철거 비용을 공제할 수 있는지 여부가 쟁점이 됐다. 재판부는 "임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다"며 "임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거해 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하고, 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차 계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 한다"고 밝혔다. 이어 "B사가 철거한 시설은 전부 또는 대부분이 A씨 전 임차인인 C사가 커피전문점을 영업하려 설치한 시설"이라며 "B사가 비용을 들여 철거한 시설물이 C사가 설치한 것이라 하더라도 A씨가 이를 철거해 원상회복할 의무가 있다"고 판시했다. 앞서 1,2심도 "임대차계약서에는 임대차 종료 시 원고인 A씨의 원상회복의무를 정하고 있는데 임대차 종료 시 A씨가 인테리어 시설 등을 철거하지 않아 B사가 비용을 들여 철거했다"며 "따라서 B사는 지출한 인테리어 철거 비용을 A씨에게 반환할 보증금에서 공제할 수 있다"고 판단했다. 다만 "B사는 A씨의 권리금 수령 방해 행위로 인한 손해배상액 2800여만원과 지연손해금을 지급해야 한다"고 판시했다. 대법원도 원심 판단이 옳다고 봤다.

상가 임대인의 방해로 임차인이 권리금을 받고 영업을 양도할 수 있는 기회를 상실했다면, 5년의 임대차 기간이 지난 후에도 상가건물 임대차보호법상 '권리금 회수기회 부여조항'이 적용된다는 판결이 나왔다. 기존 하급심에서는 상가임차인의 계약갱신 요구권이 최대 5년 동안만 보장된다는 이유로 최초 임차일로부터 5년이 지난 다음에는 권리금 회수 기회를 주장할 수 없다는 판결(울산지법 2016가단51339 판결 등)이 대다수였다. 대법원은 쟁점이 같은 사건을 전원합의체에 회부해 심리하고 있으며 최종 판단을 앞두고 있는 것으로 전해졌다. 울산지법 민사13단독 서영효 부장판사는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 제기한 손해배상 청구소송(2017가단62114)에서 "A씨에게 2600만원을 지급하라"며 최근 원고일부 승소판결했다. 서 부장판사는 "상가 임대차보호법의 입법 목적은 상가 임차인의 투하자본 회수를 보장하기 위해 임차인의 교섭 지위를 규범적으로 강화시킨 것으로 임차인이 최대 5년간 계약 갱신을 요구할 수 있도록 보장하고, 5년이 지난 후에도 임대인의 갱신 거절에 대응해 권리금 회수 기회를 부여하는 것"이라고 밝혔다. 이어 "임대인에게는 계약 갱신 요구에 대한 협력 의무 또는 방해금지 의무를 부과하는 동시에 그 위반에 따른 손해배상 책임까지 부과한다"며 "임대인 B씨가 정당한 이유 없이 A씨가 주선한 신규 임차인과의 계약체결을 거절해 A씨가 권리금을 회수하지 못해 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 판시했다. 울산지법 "임대인에게는 계약 갱신에 협력할 의무 있어" 다만 A씨가 커피숍에 설치된 조명·냉난방비 천장 등의 시설을 모두 회수한 점 등을 고려해 손해배상액을 감정가의 50%로 제한했다. A씨의 어머니는 2012년 8월경 B씨가 소유한 건물 1층을 빌려 커피숍을 열었다. 2014년 8월에는 A씨 명의로 계약당사자를 변경하고 B씨와 재계약을 했는데, 이후 A씨와 B씨의 묵시적 갱신으로 임대차 기간이 2017년 8월까지 연장됐다. A씨는 2017년 2월 커피숍 운영에 관심을 보이던 C씨와 권리금 7000만원에 커피숍을 넘겨주기로 합의하고 이 사실을 B씨에게 알렸다. 이어 "C씨와 새로운 임대차 계약을 체결해 달라"고 요구했다. 하지만 B씨는 "낙후된 건물을 리모델링한 후 구상 중인 사업을 직접 추진하겠다"며 C씨와의 계약 체결을 거부했다. 결국 A씨는 C씨와의 권리금 계약을 파기하고, 같은해 8월 커피숍을 원상복구한 뒤 B씨에게 되돌려 주었다. 이후 A씨는 "B씨의 계약 거절로 입은 권리금 상당의 손해 6500만원을 지급하라"며 소송을 냈다.

한 가게에서 시작된 불이 같은 상가내 다른 가게로 번졌더라도 화재원인이 규명되지 않았다면 처음 불이 난 가게 주인에게 책임을 물을 수 없다는 대법원 판단이 나왔다. 불이 처음 난 가게 측의 보존·관리의무 위반과 화재사이의 인과관계가 먼저 증명되어야 한다는 취지다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 상가 건물주와 이웃 점포 임차인이 가입한 A보험사가 화재 발생 점포의 임차인인 B씨와 B씨가 가입한 C보험사를 상대로 낸 구상금 청구소송(2013다216419)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생해 다른 곳까지 불에 타 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우, 임차인의 보존·관리의무 위반이 있었음이 증명되고 그 의무위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며 임차 외 건물부분의 손해가 의무위반에 따른 손해에 해당하는 경우에 임차인은 임차외 건물 부분에 손해에 대해서도 임대인에게 손해배상책임을 부담한다"고 밝혔다. 이어 "이러한 경우 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반 등에 대해서는 임대인이 주장·증명해야 한다"고 설명했다. 그러면서 "이 사건 화재는 B씨가 운영하는 음식점에서 발생하기는 했지만 화재의 원인이 밝혀지지 않았는데, B씨가 보존관리의무를 위반해 화재가 발생했다는 점에 대한 증명이 없으므로 B씨에게 채무불이행에 따른 배상책임이 있다고 할 수 없다"며 "B씨에게 배상책임이 있다는 것을 전제로 C보험사에도 같은 책임이 있다고 판단한 원심 판결에는 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다. 2011년 8월 경기도 용인시 처인구에 있는 한 상가건물 중 B씨가 운영하던 음식점에서 화재가 발생했다. 불은 옆 점포인 커피숍으로 옮겨붙었고 수천만원의 재산상 피해를 냈다. 화재로 커피숍 주인에게 4700여만원, 임대인에게 1300여만원을 지급한 A사는 B씨와 B씨의 보험사인 C사를 상대로 소송을 냈다. 1,2심은 "화재발생 점포의 임차인이 음식점의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 못했다"며 "B씨와 C사는 연대해 1300여만원을 배상하라고 판결했다.

커피숍 주인이 부풀려 말한 매출액을 믿고 거피숍을 양수해 운영하다 망했다면 양도인 측에 책임을 물을 수 있을까. 양도인 측은 손해의 50%를 배상할 책임이 있다는 판결이 나왔다. 김모씨는 창업 컨설턴트 임모씨의 중개로 2012년 2월 엄모씨가 운영하던 프랜차이즈 커피숍을 권리금 7800만원을 주고 인수했다. 이 커피숍은 엄씨가 2011년 1월 권리금 1억4000만원에 양수해 영업하던 가게였다. 엄씨는 2011년 12월 가게를 매물로 내놓고 창업 컨설팅 업체에 양수인을 물색해 달라고 의뢰했다. 이 과정에서 엄씨는 관련 서류를 제출하며 매출액을 실제보다 부풀려 기재했다. 이후 임씨는 엄씨에게 김씨를 소개했고 계약을 성사시켰다. 김씨는 계약 중개 수수료 명목으로 200만원을 받았다. 김씨는 2012년 2월 이 커피숍의 프랜차이즈 본사로부터 양수 승인을 받고 같은 날 건물 임대인과 임대차 계약까지 체결한 다음 장사를 시작했다. 하지만 웬일인지 벌이가 신통치 않았다. 날이 지나도 상황은 나아지지 않았다. 적자를 거듭하던 김씨는 9개월만인 그해 11월부터 임대인에게 차임마저 주지 못했고, 결국 임대인으로부터 가게를 비우고 나가라는 소송까지 당했다. 이에 김씨는 "잘못된 매출 정보로 커피숍 양수계약을 체결하게 했으니 엄씨와 임씨가 함께 8000만원을 배상하라"며 소송을 냈다. 서울중앙지법 민사1부(재판장 한숙희 부장판사)는 최근 원고패소 판결한 1심을 취소하고 "엄씨와 임씨는 함께 김씨에게 4000만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다(2015나20963). 재판부는 판결문에서 "엄씨는 프랜차이즈 가맹업자에게 지급할 로열티를 줄이기 위해 현금을 받고 판매한 내역을 판매시스템에 기록하지 않았고 주문이 밀렸을 때 기록하지 못한 부분이 있어 이를 복기해 매출액으로 잡은 것 뿐이라 매출액이 사실에 부합한다고 주장하지만 엄씨가 가게를 운영하는 동안 로열티를 면제받아 판매내역을 기록하지 않을 유인이 없다"며 "엄씨가 주장하는 것처럼 매달 700만~800만원에 달하는 큰 금액의 매출이 매출시스템에서 누락될 이유를 알 수 없다"고 밝혔다. 이어 "거래관념에 비춰 커피숍이 흑자였다면 엄씨가 1년 남짓 운영한 후, (자신이) 양수할 때 지급했던 권리금 1억4000만원의 절반을 약간 넘는 금액으로 재차 커피숍을 양도할 이유가 없다"며 "커피숍은 엄씨가 운영하는 동안 이미 적자상태였고 김씨가 매출액 등을 올바로 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것이 상당하므로 이를 고지하지 않은 엄씨와 임씨에게 권리금과 수수료 상당액을 공동해 배상할 의무가 있다"고 설명했다. 재판부는 다만 "김씨가 시간과 노력을 들여 커피집의 영업 상태 등을 제대로 알아보지 않고, 제공받은 자료에 상당부분 의존해 양수계약을 체결했으므로 엄씨와 임씨의 책임은 50%로 제한한다"고 판시했다. 앞서 1심은 "현실적으로 프랜차이즈 본사에 지급하는 로열티나 세금 절감을 위해 매출액을 축소하는 음성적 관행이 존재하는 점을 감안하면 엄씨와 임씨가 김씨에게 과장된 정보를 제공해 속이거나 착오를 일으키게 하기에 부족하다"며 김씨에게 패소판결했다.

건물주가 과도한 전기사용으로 화재위험을 알면서도 방치해 불이 났다면 손해를 책임져야 한다는 판결이 나왔다. 2009년 12월 31일 강원도 속초시에 있는 한 편의점 건물에서 화재가 발생했다. 건물 1층에 부착된 배전함에서 시작된 불은 건물 전체로 옮겨붙었다. 화재 원인은 같은 건물 2~3층 카페의 전기 사용량을 측정하는 전력량계에서 발생한 열로 판명됐다. 한국전력공사는 카페의 2008년 12월부터 2009년 2월까지의 전력량이 계약 전력을 모두 초과한다며 건물주인 김모(49)씨에게 세 차례에 걸쳐 적정 계약전력으로 증설하도록 경고했다. 하지만 김씨는 화재가 발생한 날까지 계약전력증설 신청을 하지 않았다. 화재로 손해를 입은 편의점에 보험금을 지급한 보험사는 김씨와 그가 가입한 보험회사를 상대로 지난해 1월 소송을 냈다. 서울중앙지법 민사29단독 김진오 판사는 지난달 29일 삼성화재가 "화재로 손해를 입은 편의점에 지급한 보험금을 달라"며 건물주 김씨와 그가 가입한 현대해상화재를 상대로 낸 구상금 청구소송(2012가단24505)에서 원고일부승소 판결을 내렸다. 김 판사는 판결문에서 "화재 당시 초과전력으로 인한 전력량계의 발열 가능성이 작지 않았고 김씨는 발열에 의한 화재가 발생하지 않도록 필요한 조치를 할 의무가 있음에도 소홀히 했다"며 "발생한 화재에 대해 김씨와 보험사는 연대해 2690여만원을 지급하라"고 밝혔다. 김 판사는 "커피숍 임차인의 과도한 전력사용도 원인을 제공했고 김씨도 화재로 적지 않은 손해를 입은 것으로 보인다"며 책임을 60％로 제한했다.

건물내에 분양회사 소유의 점포도 경업(경쟁업종)금지의무가 적용되기 때문에 지정업종을 변경하려면 대표위원회의 승낙외에 동종업체를 운영하는 상가주인의 동의도 얻어야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사15부(재판장 김병운 부장판사)는 20일 서울 광진구 테크노마트21 내에서 파스쿠치 등 커피숍을 운영하던 김모씨 등이 “점포의 업종을 전시관에서 ‘커피숍’으로 변경한 것은 부당하다”며 (주)스타벅스커피코리아 등을 상대로 낸 영업금지 청구소송 항소심(2006나91027)에서 “스타벅스는 건물내 1층 점포에서 커피류 판매와 관련된 일체의 행위를 해서는 안된다”고 1심과 같이 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “건물의 관리단집회 내 집행기관인 ‘대표위원회’의 승인을 얻었더라도 업종변경이 다른 구분소유권자의 업종을 침해하는 경우에는 그 동의도 얻어야 한다”며 “원고들이 피고가 영업을 시작한지 3년여가 지나서야 영업금지 가처분신청을 했다고 해도 이를 커피숍 영업에 대한 묵시적인 동의로 볼 수 없으므로 지정업종 변경은 효력이 없다”고 밝혔다. 재판부는 또 “문제가 된 점포를 분양회사가 분양하지 않고 가지고 있었다 하더라도 지정업종에 대한 경업금지의무는 분양회사에도 적용된다”고 덧붙였다. 테크노마트건물의 분양회사인 프라임산업(주)는 1층의 점포를 ‘전시장 및 홍보관’으로 운영해오다가 수차례 업종변경을 한 후 2004년 관리단 대표위원회 정기회의에서 ‘커피숍’으로 변경했다. 2005년에 스타벅스커피코리아가 점포를 사용하기로 계약을 맺고 커피숍을 운영하자 기존 커피숍운영자들이 소송을 내 1심에서 일부 승소했다.

분양광고의 내용 등을 믿고 상가분양계약을 체결했는데 상가가 광고와는 다르게 조성된 경우 분양계약은 중요부분의 착오로 인한 계약에 해당, 취소할 수 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사24부(재판장 金弘羽 부장판사)는 6일 박모씨가 건설시행사인 K사와 P극장을 상대로 낸 부당이득금반환 청구소송(2004가합4800)에서 "원고가 지급한 분양대금 등 4억6천1백여만원을 돌려주라"며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "원고는 상가에 영화종합아카데미와 영화상영관 등 관련시설이 입점할 예정이라는 분양광고와 분양상담자가 높은 수익을 낼 수 있다는 등의 권유에 따라 시세보다 비싼 분양가를 지급하고 계약을 체결한 점이 인정된다"며 "이같은 동기의 제공이 없었다면 원고가 커피숍을 운영할 목적으로 9층 건물의 8층에 입점계약을 체결하지 않았을 것으로 보여 피고가 제공한 동기는 법률행위의 중요부분에 해당한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "이 사건 커피숍 운영에 있어 중요한 동기가 된 영화관련시설이 들어서지 않게 된 이상 법률상 중요한 동기의 착오"라며 "이와 같은 착오를 이유로 원고가 분양계약을 취소하겠다는 의사표시를 한 이상 위 계약은 적법하게 취소됐다고 볼 수 있다"고 덧붙였다. 박씨는 지난 2001년6월경 서울종로에 K기업과 P극장이 함께 짓는 9층짜리 건물의 8층에 영화관련시설이 들어선다는 일간지 분양광고 등을 본 후 분양상담을 하며 상담자로부터 큰 상권이 형성돼 높은 수익을 얻게 될 것이라는 얘기를 듣고 커피숍을 운영할 목적으로 8층 일부를 분양받았지만 올해 3월 영화관련시설 입점계획이 취소되자 분양계약을 취소하고 분양금을 돌려달라며 소송을 냈었다.