임대아파트의 분양가를 산정할 때 건축비는 감정인이 감정한 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 분양사가 택지를 공급받으면서 실제로 지급한 금액을 기준으로 해야 한다는 판결이 나왔다. 또 이처럼 분양전환된 임대아파트의 분양가에 다툼이 있을 때에는 5년의 상사소멸시효가 적용되기 때문에 입주민(수분양자)들은 분양대금을 납부한 때로부터 5년이 지나기 전에 소송을 제기해야 한다. 부산고법 창원재판부 민사1부(재판장 이영진 부장판사)는 공공임대주택인 A아파트를 분양받은 B씨 등 입주민 289명이 "분양대금이 너무 높게 산정됐다"며 ㈜부영주택과 ㈜부영을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2014나21628 등)에서 "부영 측은 원고 1인당 20여만원~600여만원씩을 돌려주라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 부영은 2002년 공공건설임대주택으로 A아파트를 건설해 B씨 등에게 임대했다. 부영은 임대의무기간인 5년이 지나자 분양전환 승인을 받아 B씨 등에게 이 아파트를 분양했다. 부영은 이때 분양전환 가격을 산정하면서 건축비는 국토해양부가 고시하는 표준건축비를 기준으로 삼았다. 택지비는 한국토지공사로부터 택지를 공급받으면서 대금 선납으로 할인받은 금액이 아닌 당초 공급계약에 따른 대금을 기준으로 삼아 분양전환 가격을 산정한 뒤 행정청으로부터 승인을 받아 분양을 진행했다. B씨 등은 "분양전환 가격의 산정 기준이 잘못됐다"며 소송을 냈다. 건축비, 과세표준이 아닌 '법원이 산정한 감정 건축비' 적용 재판부는 "건축비는 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를 의미하고 택지비도 실제 지급한 대금을 기준으로 해야한다"고 밝혔다. 그러면서 "다만 임대주택건설사업자는 조세 경감 목적으로 취득세를 과소신고하는 경향이 있으므로 건축비는 과세표준이 아니라 법원이 산정한 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정해야한다"고 설명했다. 이어 "부당이득반환채권에는 상사소멸시효기간이 적용된다는 대법원 판결(2015다210811)에 따라 분양대금 납부 후 5년이 지난후 제기한 원고들의 소는 기각한다"고 밝혔다. 앞서 1심도 "건축비는 표준건축비가 아니라 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 부영이 실제로 지급한 대금을 택지비로 해야한다"고 판결했다. 하지만 1심은 "일부 입주민들이 분양대금 납부 후 5년이 지나 소송을 제기해 상사소멸시효가 지났다"는 부영의 주장을 받아들이지 않고 "10년의 민사소멸시효가 적용된다"고 판단했다. 입주민, 불복 움직임… 주요 쟁점은 이번 판결은 임대아파트 분양가 산정과 관련해 명확한 기준을 제시해 전국 150개 재판부에 계류 중인 200여건의 비슷한 소송에 영향을 줄 것으로 보여 주목된다. 사건의 주요쟁점은 △분양전환 가격 산정의 요소인 건축비를 '표준 건축비'로 볼 것인지, '실제 건축비' 볼 것인지 △'실제 건축비'를 기준으로 할 경우 사업자가 취득세 신고 당시 취득가격으로 신고한 과세표준을 실제건축비로 볼 것인지 아니면 다른 방법으로 건축비를 산정해야 하는지 △택지비를 부영이 한국토지공사와 체결한 약정 대금으로 할 것인지 아니면 선납으로 할인받아 납부한 실제 대금으로 볼 것인지 등이었다. 분양전환 가격은 건설원가와 감정평가금액을 더한 금액의 2분의 1로 산정하는데 이 중 건설원가는 최초 입주자 모집 당시의 주택가격(건축비+택지비)과 자기자금이자를 더한 금액에서 감가상각비를 제한 금액이다. 이번 판결은 '최초 입주자 모집 당시의 주택가격'을 구하는 데 필요한 '건축비'를 건축비 감정결과에 따른 실제 건축비로 봐야한다고 판단했다. 재판부는 "양쪽 당사자가 제출한 증거와 전문심리위원의 의견 등 여러 자료를 검토한 결과 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정하는 것이 객관적이고 공정하다고 판단했다"고 밝혔다. 1심은 '입주자 모집 시 실제 건축비' 2심은 '분양전환 시 표준건축비'로 또 분양전환 가격 산정에 중요한 역할을 하는 것이 '상한가격'인데, 이 상한가격은 산정가격에서 감가상각비를 제한 금액으로 정해진다. 산정가격은 분양전환 당시의 건축비와 택지비, 택지비 이자를 더한 금액이다. 재판부는 이 중 '분양전환 당시의 건축비'를 건설원가를 구할 때와 마찬가지로 '최초 입주자 모집 당시 실제 건축비'로 보았던 1심과 달리 '분양전환 당시의 표준건축비'로 판단했다. 지난해 4월 선고된 대법원 판결(2013다203468)에 따른 것이었는데, 이 부분이 부당이득금액 산정에 영향을 끼쳐 일부 원고는 1심보다 인정금액이 올라갔지만 상당수의 원고는 1심 판결보다 인정금액이 줄어들었다. 재판부는 "사건이 접수된 후 오랜 시간이 경과했고 당사자 수가 많은 점을 고려해 각 기관에 대한 사실조회를 하고 전문심리위원제도를 활용하는 등 충실한 심리를 위해 노력했다"고 말했다. 하지만 임대아파트전국회의 부영연대가 24일 기자회견을 통해 "판결을 납득할 수 없다"는 입장을 밝히면서 사건은 대법원으로 넘어갈 것으로 보인다.

건물이 통상적인 물리적 사용연수 50년을 넘어 등기부 상 멸실됐다고 평가할 수 있더라도 목조건물이 벽돌이나 콘크리트 건물로 개량됐다면 동일성을 인정해 등기부 상 권리를 행사할 수 있다는 판결이 나왔다. 최모씨는 2011년 A씨가 경상북도 경산시에 있는 주택과 축사를 구입하자 채권액 6000만원의 근저당권을 설정했다. 2012년 주택 등은 임의경매로 넘어갔고 감정평가인은 주택이 멸실됐다고 감정했다. 그러나 시청에는 멸실신고가 되지 않았고 최씨는 주택 등을 경락받아 소유권 이전등기를 마쳤다. 최씨는 경락받은 주택에 살고 있는 A씨의 어머니인 김모씨에게 건물 인도 청구를 했다. 그러나 김씨는 "최씨가 경락받은 주택은 내가 살고 있는 주택과 동일한 건물이 아니다"라며 인도를 거부하자 최씨는 소송을 냈다. 1심은 "경매에서 작성된 감정평가표에는 경매대상주택이 사용승인일자인 1945년을 기준으로 66년이 지나 멸실된 것으로 평가할 수 있다고 적혀있으므로 동일성을 인정할 수 없다"며 원고 패소 판결을 했다. 그러나 대구지법 민사1부(재판장 이영화 부장판사)는 지난달 2일 최씨가 낸 건물명도청구항소심(2013나11926)에서 원심을 취소하고 원고 승소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "경매 절차에서 감정인이 감정평가 의견란에 '경매대상주택이 실제 주택과 동일성이 인정되지 않는다'고 적었으나, '벽돌, 콘크리트 블록 등을 쌓아 올려 만든 벽인 조적조(組積造) 내에 목조 기둥이 있는 등 기존 목조 건물을 개량한 경우 경매 대상 주택은 멸실된 것으로 볼 수 없다'고도 했다"며 "주택의 윗쪽 일부를 절개한 결과 목조기둥으로 추정되는 수평 구조물을 확인했고, A씨가 2000년께 주택을 개량했다고 증언했던 것으로 파악되므로 김씨가 거주하는 주택과 경매대상주택은 동일한 건물로 볼 수 있다"고 밝혔다.

등기부에는 독립한 별개의 점포로 등재돼 있더라도 다른 점포와의 경계가 불분명하다면 구분소유권의 객체가 될 수 없다는 대법원결정이 나왔다. 대법원 특별1부(주심 민일영 대법관)는 우리은행이 낸 부동산 임의경매신청 재항고심(2009마1449)에서 은행측의 청구를 기각한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 결정문에서 "1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 이용상은 물론 구조상으로도 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 한다"며 "구조상 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구되므로 구조상의 구분에 의해 구분소유권의 객체범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 구분소유권이 성립할 수 없다"며 "건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기돼 있어 이러한 등기에 기초해 경매절차가 진행돼 매각허가를 받고 매수대금을 납부했더라도 그 등기는 자체로 무효이므로 매수인은 소유권을 취득할 수 없다"고 설명했다. 재판부는 따라서 "이 사건 부동산은 구조상 독립성을 갖추지 못했고 집합건물법 등에 규정된 상가건물에 대한 완화된 규정요건마저 갖추지 못했다"며 "비록 집합건축물관리대장에 독립한 별개의 구분건물로 등록돼 있고, 부동산등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기돼 있더라도 구분소유권의 객체가 될 수 없다고 판단한 원심은 옳다"고 판단했다. 우리은행은 지난 2008년5월 채무자인 D개발이 소유한 인천광역시의 한 상가건물 점포에 대해 법원에 임의경매를 신청했지만 기각됐다. 감정인의 감정서와 집행관의 현황조사결과 점포의 각 호실이 구분벽체 없이 하나로 이뤄져 있어 소유권의 배타적 지배범위를 확정할 만한 구조상·이용상 독립성을 갖추고 있지 않다고 판단했기 때문이다. 이에 우리은행측은 "건축물관리대장상 구분건물로 작성돼 있고 이를 기초로 등기도 이뤄졌다"며 "부동산의 경계 내지 구획에 관한 식별표지는 얼마든지 특정 및 복원이 가능하다"고 주장하면서 항고했다. 하지만 항고심 역시 "인접한 다른 점포들과 벽체 등의 구분없이 단지 바닥에 경계선을 표시하거나 경계지점에 진열장 또는 칸막이 등을 세우는 간이한 방법으로 경계를 구분하고 있다"며 "이는 구분상·이용상의 독립성을 갖추지 못한 것으로 봐야한다"며 청구를 기각했다.

수도권매립지의 침출수 오염농도가 규제기준을 넘지 않았다면 수인한도 내에 있는 손해이므로 매립한 공사는 어민들에게 손해배상 책임이 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사8부(재판장 김창보 부장판사)는 지난 18일 강모씨 등 김포와 강화 어민 274명이 수도권매립지관리공사를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2008나40467)에서 1심 판결을 파기하고 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “공사의 침출처리수는 관련법령이 정하는 규제기준보다 훨씬 낮은 수준에서 배출되고 있고 어장에 영향을 미쳤다해도 그 정도는 미미하다”며 “강씨 등 어민들에게 보상받지 못한 피해가 있고 그것이 공사의 침출처리수 배출로 인한 것이라 해도 수인한도 내에 있는 손해라고 봐야 한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “강씨 등의 매립지 인근 어장에 대한 권리는 면허어업권자의 권리와 달리 어장을 배타적으로 지배할 수 있는 권리가 아니며 피해가 없는 지역으로 회피해 조업할 수도 있었다”며 “공사는 폐기물매립장으로 인한 인근주민들의 환경조건개선을 위해 여러가지 지원사업을 시행하고 있다”고 덧붙였다. 재판부는 또 “강씨 등이 주된 어업장소라고 주장하는 매립지 인근은 인천국제공항 및 공항고속도로 건설 등으로 인한 어업피해에 대부분 포함돼 있다”며 “그 피해범위에 속하는 어업권에 관해서는 개인별 또는 어촌계별로 이미 손실보상이 이뤄졌거나 보상이 예정돼 있다”고 설명했다. 재판부는 “인과관계와 피해율 추정에 관한 감정인들의 감정내용의 비신뢰성 등을 고려할 때 공사가 침출수처리장에서 유해한 어떤 물질을 배출했고 그것이 강씨 등의 소유의 피해물건에 도달해 손해가 발생했다는 사실 자체가 입증되지 않았다고 봐야 한다”며 “입증이 있는 것으로 본다 해도 강씨가 입은 손해는 수인한도 내의 범위로 불법행위가 성립한다고 볼 수는 없다”고 지적했다. 김포와 강화 인근에 거주하며 어업에 종사해온 강씨 등은 “공사가 지난 1992년께부터 지금까지 수도권매립지를 운영하며 침출수를 제대로 정화처리하지 않고 배출해 매립지 인근 어장을 황폐화시켰다”며 지난 2003년2월 소송을 냈다. 매립지에서 나온 침출수는 정화처리장에서 처리된 뒤 인근 하천인 시천천에 배출돼 하류의 장도수유지에 저류됐다가 썰물시에 배수갑문이 개방되면 방출된다. 한편 1심 재판부는 “강씨 등 202명의 어민에게 184억여원을 지급하라”며 지난 2007년10월 원고 일부승소 판결을 내렸었다. 재판부는 “수도권 매립지에서 배출하는 침출처리수의 오염물질농도가 폐기물관리법의 허용기준치 이하라도 공법상의 기준을 준수하는 것은 행정적인 제재를 받지 않을 뿐 사법상의 책임까지 면제되는 것은 아니다”라고 판단했었다.

감정평가사의 잘못된 감정을 믿고 대출을 해줬다가 손해를 입었다면 정당한 감정가격에 근거해 산출된 담보가치를 넘은 부분만큼의 손해액을 평가사가 배상해줘야 한다는 판결이 나왔다. 부산지법 민사9부(재판장 장성욱 부장판사)는 P협동조합이 D감정평가법인과 감정평가사 A씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2007가합19436)에서 원고 일부승소 판결했다고 17일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 "토지가격에 영향을 미치는 요인을 다소 과대하게 평가한 사정만으로 토지감정상 과실이 있다고 바로 추인할 수는 없으나 건축물대장상 건물이 여관으로 분류돼 있음에도 구조와 주요 재료가 고급이라는 이유만으로 호텔급의 단가를 적용해 시가를 감정평가한 것에는 과실이 있다"며 "D법인과 A감정평가사는 연대해 감정평가의 하자로 인해 P조합이 입은 손해를 배상할 의무가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "담보목적물인 토지와 건물에 대해 부당한 감정을 함으로써 감정의뢰인인 P협동조합이 그 감정을 믿고 정당한 감정가격을 초과한 대출을 한 경우, 대출금 중 정당한 토지 및 건물 감정가격에 근거해 산출된 담보가치를 초과한 부분이 손해액이 된다"고 판시했다. 재판부는 또 "P협동조합이 감정평가전문기관인 D법인에게 비용을 주고 시가감정을 의뢰한 이상 스스로 시가에 관해 조사하지 않은 것에 과실이 있다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 2001년께 D감정평가법인과 감정평가업무협약을 맺은 P협동조합은 2002년 10월께 X와 Y로 부터 모텔 등 건물과 토지를 담보로 대출신청을 받고 D법인에 시가감정을 의뢰했다. D법인은 가격시점을 같은달 29일로 해 토지 13억여원, 건물 41억여원으로 평가했다. 이후 X 등의 채무불이행으로 경매절차가 진행됐고 법원에 의해 지정된 감정인은 위 토지에 대해서는 7억4,000여만원으로, 건물에 대해서는 29억여원으로 시가감정했다.

아파트 외벽의 0.3mm미만의 균열은 하자에 해당하지 않는다는 판결이 나왔다. 이는 대부분의 건설전담재판부가 아파트 미관상 보기 좋지 않다는 등의 이유로 0.3mm미만의 균열도 하자로 인정해 건설사에게 책임을 물은 판결과 정반대의 판결이다. 서울중앙지법 민사29부(재판장 김정호 부장판사)는 최근 S아파트 입주자대표회의가 “아파트 하자로 인한 3억여원의 손해를 배상하라”며 S건설(주)와 건설공제조합을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2007가합28241)에서 “0.3mm미만의 균열은 하자로 볼 수 없다”며 원고 일부승소 판결을 내렸다. 보통의 콘크리트 건물이 자연스런 환경에서 건조되면서 생기는 균열의 경우, 건설교통부 기준에 의하면 부식의 우려가 없는 실내, 건물이나 사무실 내부의 경우 0.4mm, 실외나 흙속과 같은 외부의 습윤환경의 경우 0.3mm가 하자로 볼 수 없는 허용되는 균열의 폭(허용균열폭)이다. 재판부는 “아파트의 경우 장기수선계획에 따라 건물 외벽에 대해 5년마다 1번씩 전면 페이트칠을 하도록 돼 있어 미세한 실금의 경우 이런 전면 페인트칠을 할 때 치유가 가능하다”며 “허용균열폭과 5년마다 특별수선충당금에 의해 이뤄지는 전면 페이트칠을 감안할 때 0.3mm미만의 균열은 하자로 볼 수 없다”고 밝혔다. 이같은 '허용균열폭'에 대한 판결은 최근까지 전국의 재판부에서 일관되지 못한 기준으로 여러가지 판결이 상존한 상태이다. 건설전담부에 근무했던 한 부장판사는 "법원의 판결이 이렇게 일관성이 없는 이유는 법원감정인의 감정내용이 다르고 각 재판부가 법원감정인의 판단과 평가를 그대로 인용하고 있기 때문으로 보인다"며 "일관되고 통일된 기준이 마련돼 판결이 통일될 필요성이 있는 만큼 조속히 기준이 마련돼야 한다"고 말했다.

주택재개발조합이 조합원들의 개별 부동산을 명확한 근거 없이 평가해 이를 기준으로 부과한 분양기준가액과 징수액 등 부담금은 취소돼야 한다는 법원판결이 나왔다. 서울행정법원 제2부(재판장 金仲坤 부장판사)는 한모씨 등 서울 금호11구역주택재개발조합 조합원 24명이 조합을 상대로 낸 관리처분계획취소 청구소송(☞2004구합12124)에서 "관리처분계획 중 종전 토지 및 건축물의 권리내역, 권리가액, 분양기준가액, 징수액 부분을 취소하라"며 지난달 26일 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "관리처분계획 수립의 기초가 된 감정평가서를 작성한 두 감정평가법인이 모두 개별 수치산정의 근거를 제시하지 못하고 있는 점에 비춰볼 때 표준지와 개별토지의 비교를 생략했거나 제대로 하지 않았다고 밖에 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "이들 감정평가법인이 감정한 원고들의 부동산 평가액이 법원에서 따로 감정촉탁해 산출한 평가액에 미치지 못한 점을 감안할 때 감정인들의 감정평가는 지가공시및토지등의평가에관한법률이나 감정평가규칙이 정하고 있는 평가의 원칙에 어긋난 것으로 위법하다"고 덧붙였다. 한씨 등은 금호11구역주택재개발조합이 서울금호동 일대에서 재개발사업을 벌이며 2002년 G사 등 2곳의 감정평가법인으로부터 제출받은 재개발지역 내 토지 및 건물의 평가가격을 바탕으로 관리처분계획을 수립, 구청으로부터 인가를 받은 후 지난해 4월 관리처분계획을 고시하자 '감정평가법인이 표준지를 선정하거나 특정하지 않고 가격산정요인을 구체적으로 특정하지 않아 재개발 대상지의 부동산 평가액이 낮게 책정됐다"며 분양기준가액과 징수액 등은 취소돼야 한다며 소송을 냈었다.

'한강 조망권'은 독자적 이익으로 볼 수 없다는 법원 판결이 나왔다. 서울고법 민사9부(재판장 朴海成 부장판사)는 서울광진구구의동 강변우성아파트 주민 김모씨 등 31명이 "한강조망권과 일조권을 침해당했다"며 현대건설과 에스코건설을 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2004나59845)에서 지난달 18일 1심대로 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "원고들이 주장하는 한강에 대한 조망이익이라는 것이 원고들의 아파트만이 가질 수 있는 사회통념상 독자적 이익으로 승인돼야 할 정도로 중요성을 갖는다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "한강조망권이 독자적인 중요성이 있어 법적보호대상이 된다고 하더라도 제1심 법원의 감정인의 감정결과를 종합하면 한강에 대한 조망의 범위가 이 사건 주상복합건물의 신축으로 인해 다소 줄어드는 것은 사실이나 지역성에 있어서 원고들의 아파트 앞에는 준주거지역으로 건축법상 일조 등을 이유로 한 높이제한을 받지 않는 건물이 건축될 가능성이 높은 지역인 점 등을 고려할 때 조망이익의 피해는 전체적으로 수인한도를 넘고 있다고 보긴 어렵다"고 덧붙였다. 김씨 등은 살고있는 아파트와 한강 한강둔치사이에 지난 2002년4월 에스코건설의 도급을 받은 현대건설이 지상 20층의 주상복합건물을 짓자 일조권과 한강조망권 등을 침해받았다며 소송을 내 1심에서 패소했었다. 그러나 같은 법원 민사23부(재판장金敬鍾 부장판사)는 지난해 9월 서울용산 리바뷰아파트 주민 19명이 '한강조망권 등을 침해당했다'며 낸 손해배상 청구소송 항소심에서 '한강조망권'의 보호가치를 인정, 일부승소 판결을 내린 바 있어 '한강조망권'에 대한 대법원의 최종판단이 주목된다.

신공항건설공단이 공항건설시 지급한 토지보상금 중 한국감정원이 잘못 책정한 부분을 받을 수 있는 길이 열렸다. 서울고법 민사19부(재판장 박성철·朴聖哲 부장판사)는 13일 인천국제공항공사가 한국감정원과 태평양감정평가법인을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2001나15301)에서 원심을 취소하고 피고들이 4억8천여만원을 지급해야 한다고 판결했다. 재판부는 판결문에서 "원고가 인천 중구 운서동 일대 토지매입을 위해 감정을 의뢰하면서 이미 염전기반조성비를 지급한 부분을 감안, 감정해달라고 했음에도 보상이 완료된 염전부분까지 포함해 토지보상비를 책정한 사실이 인정된다"며 "이로 인한 8억여원을 돌려주어야 하고 원고측도 충분히 검토하지 않은 과실이 있으므로 50%상계해야 한다"고 밝혔다. 재판부는 또 "일반적으로 감정평가과정에서는 동일한 평가목적에 대해 감정인에 따라 감정결과가 달라질 수 있고 통상 국가나 공공기관의 손실보상을 위한 감정평가액은 일반인의 의뢰나 법원의 촉탁에 의한 감정평가액보다 어느 정도 저렴하게 평가 내지 결정된 경향이 있다"면서도 "하지만 이 사건은 원래의 요구인 '염전보상비 제외'를 감안하지 않은 잘못된 감정"이라고 덧붙였다. 인천공항은 97년 한국감정원의 평가대로 인천 중구 운서동 일대 염전 등에 보상금을 지급했으나 이후 감사원이 이미 지급된 염전보상비가 감정가에 포함돼있다고 지적하자 소송을 냈고 1심에서는 법원이 실시한 감정가가 지급한 보상금보다 높다는 이유로 패소했었다.