주민들이 임대주택을 분양 받으면서 분양전환가격과 관련해 '민·형사상 책임을 묻지 않겠다'고 부제소 합의를 했더라도 이같은 합의는 무효이므로 주민들은 분양을 한 건설사를 상대로 소송을 제기할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 임대주택 분양전환가격 산정기준에 관한 임대주택법 조항 등은 강행규정인데, 이같은 합의를 인정하면 강행규정의 입법취지를 몰각할 수 있다는 이유에서다. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 A 씨 등 모 아파트 주민 132명이 건설사인 B 사를 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2018다261773)에서 각하 판결한 원심을 파기하고 사건을 광주고법으로 2일 돌려보냈다. B 사는 1999년 2월 공공건설 임대주택(아파트)을 지어 A 씨 등에게 임대했다. 이후 B 사는 2013년 아파트 세대 중 계약면적 64㎡ 세대는 4307만원, 77.76㎡ 세대는 5289만원으로 분양전환가격을 정한 뒤 지방자치단체로부터 임대주택 분양전환 승인을 받았다. A 씨 등과 B사는 분양가격 협의를 거쳐 가구당 50만원을 인하한 분양가에 계약하기로 하면서 '분양가격에 대한 민·형사상 소송을 일절 제기하지 않는다'는 부제소 합의서도 썼다. 이후 A씨 등은 대금을 납입하고 분양을 받았다가 "분양전환가격이 관련 법령이 정한 산정기준 금액을 초과해 비싸게 아파트를 분양 받았다"며 분양전환가격을 넘는 금액을 돌려달라고 소송을 제기했다. 1,2심은 주민들이 이미 부제소 합의를 한 만큼 소송을 제기할 자격이 없다며 본안 심리 없이 사건을 각하했다. 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다"며 "그 산정기준을 초과한 분양전환가격으로 체결된 계약은 초과 범위 내에서 무효라고 봐야 한다"고 밝혔다. 또 "강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약을 체결하면서 이에 부수해 부제소 합의를 한 때와 같이, 부제소 합의로 인해 그 계약이 강행법규에 반해 무효임을 주장하지 못하게 됨으로써 강행법규의 입법 취지를 몰각하는 결과가 초래되는 경우에는 그 부제소 합의는 특별한 사정이 없는 한 무효라고 봄이 타당하다"고 했다. 그러면서 "원심은 분양전환가격이 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과하는지 여부와 이에 따라 이 사건 부제소합의가 무효인지 여부를 심리했어야 한다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "대법원은 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들이 강행법규에 해당하고, 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효라고 판단해 왔다"며 "이 판결은 그 연장선상에서 강행법규인 분양전환가격 산정기준 위반 여부에 대한 별다른 판단 없이 분양계약에 부수해 체결된 이 사건 부제소 합의만을 이유로 소를 각하하는 경우 강행법규의 입법 취지가 몰각될 여지가 있어 그러한 부제소 합의는 무효라는 점을 최초로 명시적으로 설시했다"고 말했다.

농지의 임대를 금지하고 있는 농지법 제23조는 강행규정이어서 이를 위반한 임대차계약은 무효이므로 임대인이 임차인에게 차임 지급을 청구할 수는 없지만, 농지를 부당하게 점용하는 임차인에게 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 것은 가능하다는 대법원 판결이 나왔다. 임대인이 땅투기 후 비용회수를 하려는 경우 등을 제외하면 농지 임대계약이 반사회질서의 법률행위는 아니므로 농지임대를 불법원인급여로 볼 수는 없다는 것이다. 충북 진천군에 있는 농지를 상속받은 A씨는 2011년 4월 이 땅을 B씨에게 빌려주면서 1년 임차료 450만원을 선불로 받았다. 2012년 4월 임대계약 기간이 끝났지만 B씨는 다음해 3월까지 땅을 무단 점유했다. 그러자 A씨는 무단 점유기간 동안 입은 임차료 상당의 손해를 배상하라고 소송을 냈다. B씨도 "농지 임대는 농지법에 위반해 무효이며 따라서 A씨가 받아간 450만원의 임차료도 부당이득이므로 돌려달라"며 맞소송을 냈다. 이에 A씨는 "농지 임대계약이 무효라면 B씨는 내 땅을 권원없이 점유·사용한 것이므로 이로 인한 임차료 상당의 손해를 배상할 의무가 있으니 받은 임차료와 상계하면 된다"고 주장했다. 농지의 합리적인 이용 등 위한 규제 대상이지만 1심은 A씨의 주장을 받아들여 B씨에게 "무단점유 기간 동안의 임료 상당 손해 400여만원을 지급하라"고 판결했다. 2심은 1심과 같이 B씨에게 무단점유 기간의 손해를 배상하라고 했지만, A씨에게도 B씨로부터 받은 임차료 450만원을 돌려주라고 판결했다. 2심은 "A씨가 강행규정인 농지법 제23조를 위반해 농지를 임대한 것은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배되는 불법원인급여에 해당한다"면서 "따라서 B씨가 임대계약 기간 동안 농지를 점유·사용한 것을 두고 A씨가 B씨에게 그 임료 상당의 부당이득반환이나 손해배상을 구할 수는 없다"고 설명했다. A씨의 상계 주장을 받아들이지 않은 것이다. 그러나 대법원 민사3부(주심 박병대 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 낸 토지인도 등 소송(2013다79887)에서 원고일부패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 청주지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "민법 제746조는 '불법의 원인으로 인하여 재산을 급여하거나 노무를 제공한 때에는 그 이익의 반환을 청구하지 못한다'고 규정해 불법원인급여에 해당하면 부당이득반환청구를 할 수 없도록 하고 있다"면서 "여기서 말하는 '불법'이 있다고 하려면, 급부의 원인이 된 행위가 그 내용이나 성격 또는 목적이나 연유 등으로 볼 때 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 뿐 아니라 반사회성·반윤리성·반도덕성이 현저하거나, 급부가 강행법규를 위반해 이뤄졌지만 이를 반환하게 하는 것이 오히려 규범목적에 부합하지 않는 경우 등에 해당해야 한다"고 밝혔다. 일반적인 부동산 임대차와 본질적 차이는 없고 이어 "농지 임대차는 그 대상이 농지라는 특수성이 있지만, 목적물을 사용·수익하게 하고 차임을 지급받기로 하는 약정이라는 점에서는 일반적인 부동산 임대차와 본질적인 차이가 없고, 과거 소작의 경우 지주가 통상적인 토지 임대료 수준을 넘어 경작이익의 상당부분까지 소작료 명목으로 받아가거나 심지어 신분적 예속관계까지 형성했던 것과는 현저히 다르다"며 "경자유전(耕者有田) 원칙과 농지의 합리적인 이용 등을 위해 규제의 대상이 돼 있기는 하지만, 특별한 사정이 없는 한 그 계약 내용이나 성격 자체로 반윤리성·반도덕성·반사회성이 현저하다고 단정할 수는 없다"고 설명했다. 또 "농지 임대계약을 근거로 약정 차임을 청구하는 등 계약내용의 적극적 실현을 구하는 것은 허용될 수 없지만, 여기서 더 나아가 임대기간 동안 임차인이 해당 농지를 사용·수익함으로써 얻은 토지사용료 상당의 점용이익에 대해 임대인이 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 것마저 배척해 임차인으로 하여금 사실상 무상사용을 하게 하는 반사이익을 누릴 수 있도록 해야만 농지법의 규범 목적이 달성된다고 볼 수도 없다"고 했다. 그러면서 "△임대 목적이 농지로 보전되기 어려운 용도에 제공하기 위한 것으로서 농지로서의 기능을 상실하게 하는 경우라거나 △임대인이 자경할 의사가 전혀 없이 오로지 투기의 대상으로 취득한 농지를 투하자본 회수의 일환으로 임대하는 경우 등 헌법 제121조 2항이 농지 임대의 정당한 목적으로 규정한 농업생산성의 제고 및 농지의 합리적 이용과 전혀 관련성이 없고 농지법의 이념에 정면으로 배치돼 반사회성이 현저하다고 볼 수 있는 경우가 아니라면, 농지 임대인이 임대기간 동안 임차인의 권원 없는 점용을 이유로 손해배상을 청구한 데 대해 임차인이 불법원인급여의 법리를 이유로 그 반환을 거부할 수는 없다"며 "원심은 이 같은 불법원인급여에 관한 법리를 오해해 필요한 심리를 다하지 않은 채 A씨의 상계 항변을 배척해 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다. 계약 자체가 반사회성이 현격하다고 단정 못해 이번 판결에 대해 이계정(45·사법연수원 31기) 서울대 로스쿨 교수는 "경자유전의 원칙이 우리 사법이 보호해야 하는 핵심적 가치인지에 관해 대법원이 시대적 상황을 반영해 탄력적으로 해석한 것으로 이해할 수 있다"고 평가했다. 대형로펌의 한 변호사는 "이번 판결은 농지임대는 무효이기 때문에 임대인은 적극적으로 임료를 청구할 수 없지만, 투기 자본 회수 등의 부당한 목적이 아닌 한 임차인에게 부당점용을 이유로 손해배상이나 부당이득반환청구를 할 수는 있다는 결론"이라며 "임료와 부당점용에 따른 손해는 액수가 거의 동일하기 때문에 무효인 농지임대차 계약을 한 임대인도 계약이 유효한 것을 전제로 한 것과 비슷한 수익을 얻을 수 있는 반사적 효과를 누릴 수 있을 것으로 본다"고 말했다. <신지민·강한 기자>

공인중개사가 매물을 찾으러 온 고객에게 자신이 소유한 부동산을 팔았더라도 매매계약 자체를 무효로 볼 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 공인중개사법 제33조 6호가 공인중개사와 의뢰인 간의 직접 거래를 금지하고 있지만 이는 강행규정이 아니라 단속규정이라는 취지다. 대법원 민사2부(주심 김창석 대법관)는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 계약금 반환소송(2016다259677)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 대전지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "개업 공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래하는 행위를 금지하는 공인중개사법 규정의 취지는 공인중개사가 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는 데 이용해 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있게 될 것이므로 이를 방지해 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있다"며 "따라서 이 규정을 위반한 거래행위 자체가 그 사법상의 효력까지도 부인하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 그 행위의 사법상의 효력을 부인해야만 비로소 입법목적을 달성할 수 있다고 볼 수는 없다"고 밝혔다. "의뢰자 보호가 목적… 거래계약까지 무효로 못 봐" 이어 "공인중개사법 제33조 6호를 위반한 거래행위를 일률적으로 무효라고 할 경우 중개의뢰인이 직접 거래임을 알면서도 자신의 이익을 위해 한 거래 등도 단지 직접 거래라는 이유로 그 효력이 부인돼 거래의 안전을 해칠 우려가 있으므로, 이 규정은 강행규정이 아니라 단속규정이라고 봐야 한다"고 판시했다. 2013년 4월 B씨는 전원주택을 구하러 부동산사무소를 찾아온 A씨에게 자신이 소유한 대전 유성구의 한 다세대 주택을 소개하고 매매계약을 체결했다. A씨는 B씨에게 계약금 5000만원을 지급했다. 이후 A씨는 "B씨가 건물에 엘리베이터가 설치돼 있고, 건물 7개 호실이 모두 임대 중이라고 거짓말을 했을 뿐만 아니라 공인중개사가 의뢰인과 직접 거래한 것이기 때문에 계약 자체가 무효"라며 계약금을 돌려달라고 소송을 냈다. 대법원, 계약금반환소송 원고승소 원심파기 환송 1심은 A씨에게 패소 판결했지만, 2심은 "공인중개사법 제33조 6호는 중개인이 의뢰인에게 불이익한 거래를 하거나 그 본연의 업무에서 벗어난 투기행위를 함으로써 부당한 이익을 취하고 부동산 거래질서를 분란시키는 것을 방지하려는 데 그 입법목적이 있고, 이 규정을 위반하면 3년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금형에 처하도록 규정하고 있는 점 등에 비춰볼 때 이 규정은 강행법규로 봄이 상당하므로 이를 위반해 체결된 매매계약은 무효다"라며 원고승소 판결했다.

부동산 중개와 별도로 컨설팅 계약을 체결했더라도 실제 업무가 부동산 중개의 범위를 벗어나지 않는다면 부동산 중개 행위로 봐야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 소비자가 만약 컨설팅료 명목으로 법정 부동산 중개수수료의 상한을 넘는 돈을 지급했다면 부당이득으로 반환받을 수 있다는 취지다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)은 A사가 B컨설팅 회사를 상대로 "컨설팅 수수료로 지급한 2억2000여만원을 돌려달라"며 낸 부당이득금 반환소송(2016다206505)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. B사 소속 공인중개사들은 2012년 서울에서 호텔을 운영하는 A사 대표에게 부동산 중개와 함께 컨설팅을 해 주겠다고 제안했다. 당시 A사의 부동산에는 여러 개의 근저당권과 압류, 가등기가 설정 된 상태로 임의경매가 진행되고 있었다. A사는 경매를 무마하는 동시에 부동산을 최적의 조건으로 팔고 싶어 B사의 컨설팅을 받기로 했다. A사는 B사에 중개수수료 명목으로 1억1000만원, 컨설팅 수수료로 2억2000만원을 줬다. A사는 B사의 중개에 따라 15억원을 받고 임의경매가 진행되던 부동산을 다른 부동산과 교환했지만 이후 B사가 부동산 중개 외에 별다른 컨설팅을 해준 것이 없다며 컨설팅료를 돌려달라고 소송을 냈다. 대법원은 "B사가 A사 임원들로부터 매각 동의를 받고 교환가액을 조율한 것은 전형적인 부동산 중개행위에 해당하고, B사가 A사의 채무를 대납하고 경매를 정지시킨 행위 등도 부동산 중개의 부수적인 행위로 볼 수 있다"며 "임대수익을 분석해주고 세무상담을 해 준 내용도 부동산의 일반적인 현황이나 간단한 세무상식에 불과해 B사가 부동산 중개와 별개인 권리분석이나 세무상담에 관한 컨설팅 용역을 제공했다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 앞서 1심은 "이 사건 부동산에는 수개의 근저당권, 압류, 가등기가 설정된 상태로 임의경매가 진행되고 있었기 때문에 A사로서는 경매를 무마하는 동시에 이를 최적의 조건으로 매도하여 수익을 얻을 의도로 일반적인 중개계약이 아닌 컨설팅 계약을 체결한 것으로 볼 수 있다"며 원고패소 판결했지만, 2심은 이를 뒤집었다. 부동산 중개 법정수수료율은 '매매·교환은 거래가액의 0.15~0.9% 이내, 임대차는 0.15~0.8% 이내'로 규정돼 있다. 이 범위 내에서 각 지방자치단체장이 조례로 구체적인 수수료율을 정한다. 수수료 상한을 넘는 수수료를 받으면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처해진다. 2007년 대법원은 전원합의체 판결(2005다32159)을 통해 "중개수수료의 한도를 초과하는 수수료를 받지 못하도록 한 부동산중개업법 관련 법령은 중개수수료 약정 중 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고 그 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도 초과 범위 내에서 무효"라고 밝혔다.

한국토지주택공사가 공공임대주택을 분양하면서 법정기준을 넘어선 분양전환가격을 책정한 것은 무효라는 대법원 전원합의체판결이 나왔다. 무주택자에게 합리적인 가격에 주택을 공급하고자 하는 임대주택법의 취지를 실효적으로 보장해야 한다는 취지다. 이번 판결로 '분양전환가격이 지나치게 높아 임차인의 우선분양전환권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이르러 임대주택법의 입법목적을 본질적으로 침해하는 경우에만 허용될 수 없다'고 판시한 종전 2004다33605 판결은 변경됐다. 대법원 전원합의체(주심 이홍훈 대법관)는 광주 광산구 주공아파트 주민 서모(40)씨 등 71명이 "임대주택 분양계약에서 법정 분양전환가격을 초과해 책정된 금액은 부당이득에 해당한다"며 한국토지주택공사를 상대로 부당이득반환을 청구하며 낸 소유권이전등기 등 청구소송 상고심(☞2009다97079)에서 원고승소한 원심을 21일 확정했다. 재판부는 판결문에서 "임대주택법 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정도모를 입법목적으로 하고 있고 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 임대주택의 분양이 이뤄지도록 하고 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "그런데 임대사업자가 분양전환가격 산정기준에 기속되지 않는다고 보면 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 후 그에 따라 분양계약을 체결할 것을 통고하고 이에 응한 임차인으로부터 분양전환가격 산정기준을 초과한 분양대금을 수령하는 것이 허용돼 이는 관련 법령의 입법취지를 심하게 훼손할 뿐만 아니라 임대주택제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될 우려가 있다"고 설명했다. 따라서 재판부는 "법에서 정한 분양전환가격 산정기준을 위반해 임대주택을 분양한 임대사업자에게 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 관련 법령의 규정들을 강행법규에 해당한다고 봐 정해진 산정기준에 의한 금액을 초과한 부분에 대해서는 무효로 봐야 한다"고 판단했다. 2000년부터 임대아파트를 임차해 거주해온 서씨 등은 2007년 분양전환신청을 했으나 주택공사가 법정산정기준을 초과한 분양전환가격을 통보하자 계약을 거부하고 소송을 냈다. 지금까지 대법원은 임대사업자가 산정기준을 초과한 분양전환가격을 책정해도 임차인의 분양권을 박탈하는 정도가 아니라면 위법하지 않다고 판단해왔었다. 1심은 기존 대법원판례에 근거해 피고인 주공의 손을 들어줬다. 이에 서씨 등은 아파트분양계약을 체결하고 주택공사가 제시한 분양대금도 모두 납부한 뒤, "법정 분양전환가격을 초과한 액수는 주택공사의 부당이득"이라며 청구취지를 변경해 항소했다. 2심은 1심을 뒤집고 주공에 패소판결을 내렸다.

부동산 중개업자의 중개보조원이 부동산 매매계약을 실질적으로 중개했더라도 중개보조원과 체결한 중개수수료 약정은 무효라는 판결이 나왔다. 서울서부지법 민사1부(재판장 정영진 부장판사)는 중개보조원 임모씨가 A교회를 상대로 낸 부동산중개료 등 청구소송(2008나96)에서 원고패소 판결했다고 19일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 "구 부동산 중개업법이 부동산중개업을 영위할 수 있는 자격요건을 엄격히 규정하고 있는 이유는 주된 규율대상인 부동산의 거래가격이 높고 부동산 중개행위가 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청된다는 점 등을 고려했기 때문"이라며 "이 법의 입법목적을 달성하기 위해서는 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 부동산중개업을 한 자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고, 의뢰인과의 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "부동산 중개업자의 자격 요건에 관한 규정들은 그러한 자격이 없는 자가 한 중개수수료 약정에 대한 사법상의 효력을 제한하는 강행법규에 해당하고, 따라서 법령에서 정한 자격요건을 갖추지 못한 자가 한 부동산 중개수수료 약정은 무효"라고 판시했다.

대법원이 기존 대법원 판례와 정반대의 판결을 선고해 빚어졌던 혼선이 사건발생 5년여만에 해결됐다. 대법원은 2002년 9월 김모(47)씨가 "과도하게 지급한 부동산 중개수수료를 돌려달라"며 부동산 중개업자 백모(43)씨 등 2명을 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심2000다54413)에서 원고 패소판결을 내린 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려 보냈다. 김씨는 8억5,000만원 상당의 토지교환 계약을 체결하면서 2,018만여원의 중개수수료를 지급했으나 소개비가 인천시조례가 정한 법정 수수료인 127만여원을 훨씬 초과한다는 이유로 반환소송을 내 1·2심에서 연이어 패소한 상태였다. 대법원은 이 사건에서 "한도를 초과해 지급하기로 한 중개수수료 약정은 무효"라는 입장을 분명히 했다. 부동산 중개업자가 수수료 한도를 초과해 금품을 받거나 다른 사례를 받는 행위를 금지하고, 위반할 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처하도록 한 금지규정을 강행법규로 판단한 것이다. 이에 따라 이미 지급한 수수료도 소멸시효가 지나지 않았다면 돌려받을 수 있는 길이 열렸다. 판결이 나오자 법조계 안팎에서는 그동안 사회 문제가 돼 온 부동산중개업자의 과다 수수료 요구관행에 쐐기를 박아 소비자들을 보호하게 될 것이라는 긍정적인 평가가 잇따랐다. 하지만 논란은 이 판결과 정반대 취지의 대법원 판결이 발견되면서 일기 시작했다. 대법원이 2001년 3월 황모씨가 중개업자 이모씨를 상대로 낸 소송배상청구소송 상고심2000다70972)에서 "중개업자는 한도를 초과한 수수료를 반환할 의무가 없다"며 원고 패소판결을 내린 사실이 드러났다. 당시 재판부가 "부동산중개업법상의 금지규정은 단속규정에 불과하고 효력규정은 아니다"고 설시, 이 판결과 정반대의 해석을 한 것으로 확인되자 파문이 확대됐다. 이 같은 사실이 알려지자 법조계에서는 최종심인 대법원 판결의 권위가 절차상의 중대한 하자로 인해 실추되는 것이 아니냐는 우려의 목소리가 나왔다. 판례를 변경하려면 전원합의체에서 해야 하는데도 정반대의 판결을 소부(小部)에서 내린 것은 문제라는 점을 지적한 것이다. 이에 대해 대법원은 87년 5월 구 소개영업법 소정의 최고액을 초과하는 소개비 약정은 무효라고 한 판결(☞85다카1146)을 거론하며 판례변경이 아니라는 입장을 밝혔으나 혼란을 잠재울 수는 없었다. 이 문제를 정리하기 위해 대법원 전원합의체(주심 김능환 대법관)는 지난 20일 신모(64)씨가 부동산중개업자 고모(52)씨를 상대로 낸 약정금 청구소송 상고심(☞2005다32159)에서 원고승소 판결을 내린 원심을 확정했다. 문제가 된 2000다70972 판결을 변경하고 논란에 최종 종지부를 찍은 것이다. 재판부는 판결문에서 "중개수수료의 한도를 초과하는 수수료를 받지 못하도록 한 부동산중개업법 관련 법령은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고 그 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도 초과 범위 내에서 무효"라고 밝혔다

아파트 재건축조합이 재건축사업에 반대하는 조합원들을 임의로 재산가치가 적은 1~2층에 배정한 것은 불법행위에 해당되므로 손해배상책임이 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 김능환 대법관)는 서울 이촌동 B아파트를 분양받은 강모(56·여)씨 등 10명이 아파트재건축조합과 조합임원 5명을 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2005다45605)에서 세대별로 “1,800여만원~3,400여만원씩 모두 2억9,600여만원을 지급하라”며 원고 일부승소판결을 내린 원심을 지난달 15일 확정했다. 재판부는 판결문에서 “재건축조합의 (재건축사업에 반대한 일부 조합원들에게 입주권은 주되 추첨권을 주지 않기로 결의한) 정기총회 결의와 아파트 동·호수의 배정행위는 조합원의 기본적인 권리를 침해하고 현저하게 불공정한 것으로서 강행법규인 주택건설촉진법과 주택공급에관한규정 및 피고조합 정관규정에 반해 무효”라고 밝혔다. 재판부는 이어 “아파트 배정으로부터 8년 이상 지나 입주자들의 아파트 매도와 이사 등으로 인해 사실상 재추첨이 불가능하게 됐으므로 피고조합은 원고들이 입은 손해를 배상할 의무가 있다”고 판시했다. 재판부는 또 “조합장 내지 이사들도 불공정한 결의안이 총회에 상정돼 통과되도록 방치했고 추첨권을 박탈당한 조합원들의 동·호수를 임원회의에서 임의로 결정하는 등 공동불법행위자로서 조합과 연대해 손해를 배상할 의무가 있다고 판단한 원심은 정당하다”고 덧붙였다. 강씨 등 원고들은 지난 94년 재건축조합이 사업계획 승인을 받을 무렵부터 임원들의 부정과 비리를 주장하면서 재건축사업에 반대하다 동·호수 추첨권을 박탈당하고 재산가치가 적은 1~2층을 배정받자 소송을 내 1,2심에서 일부 승소했었다.

화해절차에서 건물철거에 합의했다면 임차인은 매수청구권을 행사할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사19부(재판장 金壽亨 부장판사)는 (주)드림랜드와 서울드림랜드가 안동김씨동강파종회를 상대로 "1997년 맺은 화해조서에 따른 시설물 철거를 불허해 달라"며 낸 청구이의 소송 항소심(2004나26838)에서 7일 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "원고와 피고 사이에 97년3월31일 원고가 2001년1월1일까지 피고에게 이 사건 건물 등을 철거하고 그 부지를 인도하기로 하는 내용의 제소전화해가 이뤄졌다면 이는 토지를 인도하고 이 사건 건물 등을 철거하겠다는 의사로 해석함이 상당하다"며 "결국 이 사건 화해조서의 내용에는 원고 드림랜드가 이 사건 임대차 종료에 따른 매수청구권을 포기하는 약정도 포함되었다고 할 것"이라고 밝혔다. 재판부는 이어 "원고들이 제소전화해 절차에서 포기한 매수청구권을 다시 행사하고 그 매수청구권 행사를 청구이의 사유로 삼아 이 사건 화해조서에 기한 강제집행의 불허를 구하는 것은 화해조서의 기판력에 저촉되어 허용되지 않는다고 할 것이므로 원고들의 주장은 이유없다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "매수청구권 포기의 약정이 강행법규에 위반되어 무효라고 하더라도 제소전화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있어 당사자 사이에 기판력이 생기는 것이므로 그것이 준재심절차에 의해 취소되지 않는 한 그 화해가 강행법규에 위반되어 무효라는 취지의 주장도 할 수 없고 건물 등의 철거가 피고의 부당한 이익의 획득을 목적으로 하는 것이라고 볼만한 자료가 없는 점에 비춰 강제철거가 피고의 권리남용에 해당한다고 볼 수도 없다"고 설명했다. 드림랜드와 안동김씨동강공파종회는 지난 95년12월 서울강북구번동 드림랜드 부지에 대해 임대차기간을 1996년1월1일부터 2000년12월31일로 하고 기간이 만료되면 부지를 원상회복해 반환하기로 하는 내용의 임대차계약을 맺었으며, 97년에는 서울중앙지법의 '지상물철거 및 토지인도 등 제소전화해사건(96자3144)'에서 드림랜드가 2001년1월1일까지 시설물들을 모두 철거한다는 내용 등을 담은 화해조서를 작성했다. 그 후 드림랜드는 여러 차례에 걸쳐 부동산 매각협상을 진행했으나 무산됐고, 이에 안동김씨동강공파종회에서 시설물 철거를 요구하자 "수백억원에 이르는 건물 등을 철거해 피고가 얻을 수 있는 이익이 미미한 점을 고려하면 이는 권리남용에 해당한다"며 소송을 내 1심에서 패소했었다.

아파트 청약통장을 불법양도할 경우 수분양자 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택공급계약을 취소할 수 있도록 규정돼 있는 주택건설촉진법 조항은 강행법규이므로 불법양도된 청약통장으로 받은 분양권을 매입했다면 적법한 양수인이 될 수 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사25부(재판장 金庠均 부장판사)는 강모씨(57)가 현대산업개발(주)를 상대로 낸 수분양권자지위확인소송(2003가합38585)에서 14일 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "아파트 청약통장의 불법양도를 금지하고 있는 주택건설촉진법 조항은 주택이 없는 국민의 주거생활의 안정과 국민 생활수준의 향상을 위해 주택의 건설·공급과 자금의 조달 등에 관한 사항을 규정하고 있는 것으로서 이들 조항은 강행법규"라고 밝혔다. 재판부는 또 "원고는 청약통장의 불법양도사실을 알지 못한 채 선의로 수분양자 지위를 양수했다고 주장하나 강행법규에 위반돼 이미 무효인 법률행위의 경우 제3자보호조항이 있어야 보호될 여지가 있는 것인데 주택건설촉진법에는 선의의 제3자 보호규정도 없으므로 원고의 선의·악의 여부와 관계없이 이 사건 아파트공급계약은 당초부터 무효"라고 덧붙였다. 강씨는 2002년11월 현대산업개발이 서울강남구삼성동에 신축·분양한 아이파크 아파트 분양권을 9천만원의 웃돈을 얹어주고 이모씨로부터 매입했으나, 위 분양권이 불법양도된 청약통장을 이용해 받은 것으로 드러나 아파트분양계약이 취소되자 소송을 냈었다.