청년 임대주택 공급촉진지구 설립 예정지 인근에 건물을 소유하고 있는 사람이 일조권이 침해된다며 해당 임대주택 계획을 취소해달라는 소송을 냈으나 각하됐다. 법원은 A 씨에게 원고적격이 없다고 판단했다. '각하'란 소송이나 청구 요건을 갖추지 못했을 때 본안 심리를 하지 않고 재판을 끝내는 것을 뜻한다. 서울행정법원 행정1부(당시 재판장 강동혁 부장판사)는 1월 12일 A 씨가 서울특별시장을 상대로 낸 주택건설사업계획승인 등 취소소송(2022구합1159)에서 각하 판결했다. A 씨는 2021년 자신이 소유한 건물 인근에 청년 임대주택 공급촉진지구 설립이 허가되자, 일조권과 조망권 침해를 근거로 중앙행정심판위원회에 행정심판을 청구했다. 하지만 행심위는 "A 씨 등이 처분의 취소를 구할 법률상 이익이 존재하지 않는다"며 각하했다. 이에 불복한 A 씨는 서울시를 상대로 소송을 제기했다. 서울시는 "A 씨는 임대주택 사업구역 밖에 거주해 이 사건 처분의 상대방이 아닌 제3자에 불과하고, 이 사건 처분의 근거가 된 민간임대주택법 및 주택법은 인근 주민의 일조권 등 환경상 이익을 보호하고 있지 않다"며 "A 씨는 처분의 효력을 다툴 법률상 이익이 없다"고 주장했다. 법원은 이러한 서울시의 주장을 받아들였다. 재판부는 "민간임대주택법 제25조 제1항은 공급촉진지구를 지정할 때 주민과 관계 전문가 등의 의견을 듣도록 규정하고 있는데, A 씨는 이 규정을 근거로 원고 적격이 있다고 다투고 있다"며 "그러나 이 규정이 사업구역에 인접한 토지 및 건물의 소유자인 A 씨에게까지 절차에 대한 직접적인 이익을 보장하고 있다고 보이지 않는다"고 판단했다. 이어 "민간임대주택법은 사업부지 밖의 인근 주민의 환경상 이익 등 법률상 이익을 보호하려는 내용과 취지를 담은 규정을 두고 있지 않아 A 씨의 주장은 받아들이기 어렵다"고 설명했다.

건물이 경매에 넘어간 사실을 숨기고 임대차 계약을 체결한 뒤 세입자들의 보증금 5억여원을 빼돌린 건물주에게 중형이 선고됐다. 서울중앙지법 형사11단독 김강산 판사는 사기 혐의로 기소된 김모(60·여)씨에게 최근 징역 3년을 선고했다(2015고단6733). 김 판사는 "김씨는 경매 진행 사실 등이 알려지면 임대차계약이 체결되지 않을 것을 염려해 인터넷 카페나 전단지 광고를 통해 직거래를 유도했다"며 "학생이나 사회초년생 등 세상 물정에 밝지 못한 피해자들의 신뢰를 이용해 보증금 반환에 문제가 없는 것처럼 행세하고, 등기부 등본을 보여달라는 피해자에겐 경매 내역을 지운 등본을 보여주는 등 적극적으로 속여 죄질이 매우 불량하다"고 밝혔다. 이어 "피해자가 다수인데다 피해금액까지 큰 데도 피해회복이 전혀 이뤄지지 않고 있어 엄벌이 불가피하다"고 설명했다. 김씨는 2014년 2월 자신이 소유하고 있던 서울 동작구 원룸 건물이 경매에 넘어갔는데도 이 사실을 숨긴 채 A씨와 임대차 계약을 체결하고 보증금 3000만원을 수수한 혐의를 받고 있다. 김씨는 또 같은 해 9~10월 인터넷 카페 게시판에 임차인을 모집한다는 글을 올려 이를 보고 연락한 B씨와 같은 수법으로 임대차 계약을 맺고 보증금 4000만원을 받는 등 지난해 4월까지 12회에 걸쳐 세입자들로부터 5억1900여만원의 보증금을 받아 가로챈 혐의로 기소됐다. 조사 결과 당시 김씨가 소유한 건물의 감정평가액은 17억5000여만원이었지만 근저당권이 총 18억1000만원이었고 임차인들의 임차보증금이 4억여원에 달한 것으로 드러났다. 그런데도 김씨는 아무 문제가 없는 것처럼 세입자들을 속여 보증금을 받은 뒤 이 돈을 '돌려막기'식으로 이전 임차인들에게 보증금을 지급하거나 개인 빚을 갚는데 쓴 것으로 나타났다. 건물은 결국 경매로 넘어갔고, 세입자들은 대부분 보증금을 한푼도 받지 못한 것으로 알려졌다. 법원 관계자는 "건물 소유자가 진행 중인 경매사실을 알리지 않고 임대차 계약을 체결하고 보증금을 받은 경우에는 임차인이 등기부 등본 등을 확인하는 것이 가능하더라도 사기죄는 성립한다"며 "임차인들도 안전한 부동산 거래를 위해서는 부동산 중개인을 통하거나 직거래라도 반드시 등기부를 확인하는 등 주의를 기울여야 한다"고 말했다.

임차인의 건축법상 용도변경 위반을 이유로 지방자치단체가 건물주에게 과징금 부과처분을 내린 것은 정당하다는 판결이 나왔다. 전주지법 행정부(재판장 김종춘 부장판사)는 3일 건물주 A씨가 전주시를 상대로 낸 과징금 및 이행강제금 부과처분 취소 소송(☞2012구합185)에서 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "건축법상 용도가 판매·근린 생활시설이었던 건물을 무단으로 위락시설인 콜라텍으로 용도 변경해 사용하려면 허가권자로부터 허가를 받아야 하고, 허가권자로서는 무단 용도변경을 한 행위자가 소유자가 아닌 임차인이라 하더라도 소유자에게 시정명령을 할 수 있다"며 "(용도변경을 한 것은 임차인 B씨이지만)건물 소유주 A씨에게 이행강제금을 부과한 처분은 적법하다"고 판시했다. 재판부는 이어 "A씨는 전주시로부터 2차례에 걸쳐 시정명령을 받았음에도 아무런 이행을 하지 않았고, 전주시가 A씨의 요청을 수용해 부과처분을 유예했음에도 여전히 위반사항을 바로잡지 않았다"라며 "이에 따른 과징금 부과처분을 지나치게 가혹하거나 과중하다고 볼 수 없다"라고 설명했다. 상가소유주 A씨는 2011년 건물 임차인 B씨가 허가 없이 건물을 콜라텍으로 용도 변경해 사용해, 전주시로부터 시정명령을 받았고 이후 이행하지 않아 과징금 160여만원을 부과하는 처분을 받았다. A씨는 "임차인 B에게 여러 차례 바로잡아달라고 했지만 고쳐지지 않았고, B씨 의사에 반해 임의로 시정할 수는 없었다"며 부과처분을 취소하라는 소송을 냈다.

건물주가 공사 대금을 주지 못해 건물 유치권을 취득한 건설업자가 건물주의 승락을 받아 주택을 임대했더라도 새 건물주에게는 대항할 수 없다는 판결이 나왔다. 유치권자가 유치권의 소멸을 막으려면 새 소유자에게 임대차에 대해 승낙을 얻거나 주택을 직접 점유해야 한다는 취지다. 서울고법 민사23부(재판장 이광만 부장판사)는 최근 유치권자 김모씨가 "종전 소유자의 승낙으로 임대한 주택의 점유권을 경락인이 법원 인도명령을 받아 잠탈했다"며 새 소유자 윤모씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2011나27983)에서 원고패소 판결을 내렸다. 이 판결은 양 측이 대법원에 상고하지 않아 그대로 확정됐다. 재판부는 판결문에서 "유치권자 및 그로부터 부동산을 임차한 자에게 예측하지 못한 손실을 줄 우려가 있고, 극단적으로 유치물의 사용을 허락한 종전 소유자가 제3자와 통모해 소유권을 이전하면 유치권자의 유치권이 무력해진다는 점에서 이를 긍정해야 한다고 볼 여지도 있지만, 유치권은 법정 담보물권으로서 채권 담보를 위해 목적물을 점유하는 권리에 불과하다"고 밝혔다. 재판부는 "유치권자 또는 임차권자가 소유권 변동 사실을 알 수 없어 새 소유자의 승낙을 받을 수 있는 시간적 여유가 없었다거나, 새 소유자의 소멸청구가 신의칙에 위반해 권리남용에 해당한다는 특별한 사정이 없는 한 새 소유자에게 대항할 수 없다고 보는 것이 타당하다"고 설명했다. 재판부는 "새 소유자 역시 유치권이라는 물적 부담을 안고 목적물의 소유권을 취득할 뿐이지, 종전 소유자의 승낙에 따른 채권적 부담까지 그대로 승계한다고 볼 수는 없다"며 "종전 소유자가 소유권을 근거로 임대차를 하더라도 새 소유자는 임차인이 대항력을 구비하고 있는 등의 사정이 없으면, 당연히 승계한다고 볼 수 없는데, 유치권에 이보다 더 강력한 보호를 할 필요성이 있다고 보기 어렵다"고 지적했다. 2004년 6월 강북구 미아동의 다세대주택 두 곳의 내·외부 마감 공사를 한 김씨는 공사비 2억2700여만원을 받지 못하자 시행업자에게서 "주택에 대한 일체의 권한을 포기한다"는 각서를 받고 유치권에 의해 점유를 시작했다. 김씨는 점유한 주택 일부를 보증금 3000만~4000만원씩을 받고 4명에게 임대했다. 그러나 주택은 2007년 4월 강제경매로 윤씨에게 소유권이 넘어갔고, 윤씨는 법원으로부터 부동산인도명령을 받아 임차인들에게 주택을 넘겨받아 다른 사람에게 매도했다. 유치권 상실로 공사대금과 이자 등 3억1500만원을 받을 수 없게 된 김씨는 2010년 7월 소송을 냈으나 1심에서 패소했다.

추락사고가 일어난 계단 난간의 높이가 법정기준에 미달했다면 건물주에게도 책임이 있다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 차한성 대법관)는 추락사한 하모씨의 유족 4명이 건물주 이모(45)씨 등을 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2008다61615)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 부산고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "건축법시행령상 옥상광장이나 2층 이상의 '노대'(바닥형태의 개방형 구조물) 주위에는 높이 1.1m이상의 난간을 설치해야 함에도 해당 건물의 난간높이는 76~99cm에 불과해 건축법령상 기준에 현저히 미달할 뿐만 아니라 난간 외 방호장치가 없어 계단위에 있었던 망인의 추락사고와 상당한 인과관계가 있다"며 "따라서 원심은 이 사건 계단에 설치·보존상의 하자가 있음을 전제로 해 계단의 점유자가 누구인지, 점유자가 사회통념상 요구되는 정도의 방호조치의무를 다했는지 여부를 다시 심리해 손해배상책임 인정여부를 판단해야 한다"고 밝혔다. 대학생인 하씨는 지난 2004년9월 부산 사하구 하단동의 술집에서 동아리 회원들과 회식하던 중 주점주인과 시비가 붙어 실랑이를 벌이다 계단에서 추락해 뇌출혈로 사망했다. 이에 하씨의 유족들은 건물주 등을 상대로 소송을 냈으나 1·2심 모두 "계단이나 난간에 설치·보존상 하자가 없다"며 원고패소 판결했다.

건물 소유주가 아닌 임차인도 일조권을 침해당했을 때 손해배상을 받을 수 있다는 법원의 첫 판결이 나왔다. 건물의 소유주만 재산상 손해를 배상받을 수 있고, 소유주가 아닌 거주자(임차인)는 정신적 피해에 따른 위자료만 받을 수 있다는 종전의 법원 입장에서 한 발 더 나간 것이다. 법원은 손해배상액의 10%가 임차인 몫이라고 밝혔다. 서울중앙지법 민사14부(재판장 임채웅 부장판사)는 김모씨 등 6명이 자신들 소유 주택 앞에 아파트를 지은 KT 등을 상대로 제기한 손해배상 청구소송(2007가합96794, 2008가합89571)에서 일조권 침해가 인정된 김씨 등 5명에게 "684만~1,434만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 그러나 재판부는 건물주 김씨 등이 받아갈 배상액을 손해액의 90%로 제한했다. 나머지 10%는 건물에 실제 거주하는 임차인들의 몫이라는 것이다. 이 사건에서 임차인들이 따로 배상을 청구하지는 않았지만, 향후 소송을 내면 배상을 해줘야 한다는 의미다. 재판부는 판결문에서 "일조권은 소유권뿐 아니라 정당한 생활을 누릴 수 있는 권리에도 근거를 두고 있기 때문에 일조권 침해로 산정된 손해액은 건물 소유자와 실제 거주자 사이에 분배돼야 한다"며 이 같이 밝혔다. 재판부는 이어 "임차조건결정에 영향을 미치는 제반사정을 고려할 때 배상액의 90%가 소유자에게, 나머지 10%가 거주자 몫이라고 보는 게 타당하다"며 "이 주택의 경우 가구별로 일조조건에 크게 차이가 나지 않기 때문에 임차인 등이 여러 명일 경우 이들 몫 10%를 가구수로 똑같이 나눠야 한다"고 덧붙였다. 가구마다 일조권을 침해당하는 상황이 다를 경우 배분비율은 달라질 수 있다는 뜻이다. 김씨 등은 서울 성동구에 1970∼2001년 지어진 2∼4층 주택을 소유하고 있는데, KT가 올해 근처에 지상 18∼29층 아파트 골조공사를 하면서 햇빛을 가려 일조권을 침해했다면서 소송을 냈다.

새 건물주가 전기사용자 명의변경을 신청하지 않으면 전 건물주의 체납전기요금까지 내도록 정하고 있는 한국전력공사의 전기공급규정은 내부업무처리지침에 불과해 법규로서의 효력이 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사18부(재판장 이인재·李仁宰 부장판사)는 3일 롯데쇼핑(주)가 "전 건물주의 체납전기요금을 납부받은 것은 불공정행위로서 무효"라며 한국전력공사를 상대로 낸 부당이득금 반환청구소송 항소심(☞2001나70360)에서 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "원고는 단전으로 인해 건물을 사용할 수 없게 되면 막대한 손해를 입게 돼 궁박한 상태에서 피고의 독촉에 따라 부득이 전 건물주의 체납전기요금을 납부한 것이므로 피고는 원고에게 전기요금 및 연체료 9천5백여만원을 반환해야 한다"고 밝혔다. 롯데쇼핑은 99년 3월 성남시분당구 블루힐백화점을 경매에서 낙찰받고 전기사용자 명의변경신청을 하지 않은 상태에서 한전이 전기공급규정을 근거로 블루힐의 체납전기요금을 부과하자 이 사건 소송을 냈었다.