주택청약종합저축 가입자가 제3자에게 공인인증서를 양도하는 행위도 주택법이 금지한 입주자저축 증서 등의 양도 행위에 해당해 형사처벌 대상이라는 대법원 첫 판결이 나왔다. 대법원 형사2부(주심 민유숙 대법관)는 지난달 30일 사기와 주택법 위반 등의 혐의로 기소된 A 씨에게 징역 2년을, B 씨에게 징역 6개월에 집행유예 2년을 선고한 원심 중 일부를 파기하고 사건을 서울남부지법으로 돌려보냈다(2022도3044). 주택법 제65조 제1항 제2호는 '입주자저축증서 등의 양도·양수행위'를 금지하고 이를 처벌 대상으로 삼고 있다. 대법원은 입주자저축 증서 양도·양수 행위에 주택청약종합저축 계좌가 개설된 은행에 연계된 공인인증서를 양도 ·양수한 행위도 포함된다고 봤다. 재판부는 "과거에는 주로 현장 접수로 이뤄져, 주택을 공급받을 수 있는 권리를 이전하기 위해 입주자저축 증서인 청약통장 자체를 양도·양수하는 경우가 많았지만, 최근 온라인 청약이 일반화돼 주택청약종합저축 계좌와 개설된 은행에 연계된 공인인증서가 있어야만 청약 신청이 가능한 경우가 대부분"이라며 "주택청약종합저축 계좌가 개설된 은행에 연계된 공인인증서, 보안카드번호, 비밀번호 등을 이용하면 홈페이지에 접속해 계좌 가입자와 동일인임을 확인받고 주택청약종합저축 가입내역, 납입금, 청약순위 등을 증명하는 전자정보를 이용해 청약신청을 할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "(따라서) 주택청약종합저축 가입자가 제3자에게 공인인증서를 양도하는 행위는 '주택청약종합저축 가입 사실과 순위, 그에 따라 주택을 공급받을 수 있는 권리 내지 자격을 증명하는 전자문서'에 관한 접근매체를 양도함으로써 입주자저축 증서에 관한 법률상 혹은 사실상 귀속주체를 종국적으로 변경하는 행위"라며 "공인인증서 양도·양수행위를 주택법 제65조 제1항 제2호의 '입주자저축 증서 등의 양도·양수행위'에 포함된다고 보는 것이 주택을 공급받을 수 있는 지위를 임의로 제3자에게 이전해 실수요자 위주의 공급 질서를 교란하는 것을 방지하고자 하는 입법 취지에도 부합한다"라고 판시했다. 1,2심은 공인인증서가 주택법이 양도·양수를 금지하는 입주자저축증서에 해당하지 않는다고 판단했다. A 씨 등은 신혼부부, 다자녀가구, 무주택자 등 아파트 특별공급 청약 신청 요건을 갖췄지만 경제적 능력 등이 충분치 못해 분양 신청을 하지 못하는 사람들로부터 그들 명의의 청약통장과 공인인증서 등을 사들였다. 이들은 또 자신들에게 청약통장 등을 양도한 사람들 명의의 임신확인서, 재직증명서 등을 임의로 발급받거나 작성해 이를 재차 양수하려고 하는 사람들에게 입주자저축 증서와 함께 넘겨주고 수억 원을 받은 혐의 등으로 기소됐다.

주상복합오피스텔 등 빌딩을 분양받은 구분소유자들이 관리단 집회를 열어 관리인을 선임했다면 관리규약을 만들지 못했더라도 그 순간부터 빌딩 관리 권한은 분양자가 아닌 관리단이 갖는다는 법원 결정이 나왔다. 부산지법 동부지원 민사1부(재판장 정원 부장판사)는 해운대 인근 모 주상복합오피스텔 빌딩의 시행사이자 분양사인 A사와 건물 관리 도급계약을 맺은 B사가 이 빌딩 구분소유자 관리단 집회에서 관리단장으로 선임된 C씨와 건물 관리 회사로 선정된 D사(소송대리인 법무법인 로고스)를 상대로 낸 업무방해금지 가처분사건(2016카합10003)에서 최근 A사와 B사의 신청을 기각했다. A사는 이 빌딩을 신축한 뒤 지난해 2월 B사에 2년간 건물 관리를 맡기는 계약을 체결했다. 그런데 이 빌딩을 분양받은 구분소유자들이 같은해 8월 관리단 창립집회를 열면서 문제가 불거졌다. 구분소유자들은 창립집회에서 C씨를 관리단장으로 선임한 다음 건물 관리 회사선정에 관한 전권을 관리단 집회에서 구성하는 관리위원회에 위임하기로 결의했다. 하지만 의결정족수가 전체 구분소유자의 4분의 3 이상에 미치지 못해 관리단 규약은 만들지 못했다. 관리위원회는 4개월 후인 12월 D사를 관리업체로 선정한 뒤 관리비 고지서와 내역서를 입주민들에게 통지했다. 또 "A사와 B사에는 빌딩 관리권한이 없으니 우리 계좌로 관리비를 납부해달라"는 문자메시지도 보냈다. 이에 A사 등은 "관리규약을 설정하고 관리인을 선임하는 관리단 결의절차가 제대로 이뤄지지 않았다"며 "관리단이 합법적인 관리업무를 개시하기 전까지는 우리가 빌딩을 관리해야 한다"면서 관리단 측의 관리비 징수 금지 등을 요구하는 소송과 함께 가처분 신청을 냈다. 관리단 측은 "관리규약 설정은 관리개시 요건이 아니다"라며 "적법하게 관리인을 선임했으므로 우리에게 관리 권한이 있다"고 맞섰다. 법원은 관리단 측의 손을 들어줬다. 재판부는 결정문에서 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조 등에 따르면 관리단에 유효한 관리규약이 없더라도 공용부분에 대해 관리비를 구분소유자에게 청구할 수 있는 점 등을 감안할 때 관리규약이 설정되지 않았더라도 관리가 개시되지 않은 것은 아니다"라며 "구분 소유자들이 관리단 창립집회를 열고 관리인을 선임함으로써 관리 개시가 이뤄졌다고 보는 것이 타당하다"고 밝혔다. 이어 "분양자에게 한시적으로 빌딩 관리의무를 부여하는 것은 입주 초기에는 입주자들의 정보 부족과 의결정족수 충족의 어려움 등으로 관리단 구성이 잘 이뤄지지 않는 상황을 고려한 것"이라며 "관리단이 스스로 집회를 열어 조직행위를 하고 의사결정을 할 수 있는 상태라면 분양자의 한시적 관리 필요성은 소멸된 것으로 봐야 한다"고 설명했다.

부동산을 팔려던 사람이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약을 취소하려면, 실제로 받은 돈이 아니라 원래 약속한 계약금을 기준으로 위약금을 산정해야 한다는 대법원의 첫 판결이 나왔다. 법원은 실제로 준 돈의 두배를 돌려주는 것으로 계약을 해제하려는 시도는 사실상 계약의 구속력이 약화되는 결과를 초래해 부당하다고 판단했다. 대법원 3부(주심 김신 대법관)는 부동산 매매계약을 취소당한 매수인 김모(64)씨가 "계약 해제에 따른 손해를 배상하라"며 부동산 주인 주모(73)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2014다231378)에서 "주씨는 김씨로부터 교부받은 계약금 1000만원을 포함해 총 8700만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 23일 확정했다. 재판부는 "매수인이 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우 계약금을 교부받은 매도인이 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않는 한 임의로 계약을 해제할 수 없다"고 판시했다. 이어 "이번 사건과 같이 계약금 일부만 지급된 경우 계약금을 교부받은 주씨가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 돈은 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정 계약금'이라고 보는 것이 타당하다"고 밝혔다. 또 "교부받은 계약금'의 배액만을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 돈이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유롭게 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과를 낳는다"고 설명했다. 주씨는 2013년 3월 김씨에게 서울 서초동에 있는 아파트 한채를 11억원에 팔기로 하면서 계약금을 1억1000만원으로 정했다. 매수인이 매매계약을 해제하려 할 때는 계약금을 포기하고, 매도인이 해제할 경우에는 계약금의 배를 배상하기로 하는 조항도 마련했다. 하지만 주씨는 송금받기로 한 계좌를 폐쇄한 뒤 김씨에게 계약 해제를 통보했고, 이미 받은 1000만원의 두배인 2000만원을 변제공탁했다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 김씨는 "계약 해제를 위해서는 2000만원이 아니라 계약금 1억 1000만원을 기준으로 위약금을 계산해야 한다"며 소송을 냈다. 1심은 "주씨는 김씨로부터 지급받은 계약금 1000만원과 함께 약정 계약금의 30%에 해당하는 손해배상금 3300만원을 지급하라"며 원고 일부 승소 판결했다. 2심은 손해배상금을 약정 계약금의 70%로 계산, "주씨는 김씨에게 총 8700만원을 지급하라"고 판결했다.

자식이 부모로부터 아파트를 물려받고 매달 생활비를 지급하기로 했다면, 부모 자식 간의 거래는 아파트를 증여한 것이 아니라 매매한 것이기 때문에 증여세를 부과해서는 안 된다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 특별1부(주심 고영한 대법관)는 최근 허모씨가 성동세무서를 상대로 낸 증여세 부과처분 취소소송 상고심(2014두9752)에서 원고승소 판결한 원심을 확정했다. 허씨는 2010년 6월 어머니 소유의 서울 노원구의 한 아파트를 매매를 원인으로 해 자신 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. 성동세무서는 이 거래를 직계존비속간의 증여로 보고 증여세 2100여만원을 부과했다. 허씨는 2012년 5월 조세심판원에 심판청구를 제기해 "아파트에 설정된 근저당권 채무액 6200만원을 인수해 갚았다"며 증여가 아닌 매매였다고 주장했고, 세무서는 그 금액을 차감해 증여세를 1200여만원으로 감액했다. 허씨는 어머니로부터 아파트를 10년간 매월 120만원씩 총 14억4000만원을 지급하기로 하고 매수한 것이므로 증여세 부과처분은 위법하다고 주장했다. 허씨는 아버지 명의의 계좌로 매월 120만원씩 6910만원을 입급했고, 허씨의 부모는 이를 생활비로 사용했다. 1,2심은 "부모의 경제적 상황이 여의치 않아 부동산이 여러 차례 강제집행의 대상이 되는 등 부모의 주거가 불안정한 상태였기 때문에 허씨는 자신이 부동산을 매수하되 부모가 그곳에서 안정적으로 생활하도록 하고 어머니에게 정기적으로 금원을 지급하는 내용의 매매계약을 체결할 이유가 있었다"면서 "이 같은 거래는 아무런 대가관계가 없는 단순한 증여라기보다는, 소유주택을 담보로 맡기고 평생 동안 연금방식으로 매월 노후생활자금을 지급받는 주택연금과 비슷하다고 볼 여지가 있다"며 원고승소 판결했다. 대법원 관계자는 "이 판결은 부모와 자식 간의 약정이 유상매매인지 무상증여인지를 판단한 것이고, 부모가 자식에게 부동산을 물려주는 대가로 생활비를 받는 방식의 거래가 유상매매로 인정될 때 증여세를 부과하지 않는다는 취지"라며 "법원이 자식연금을 인정했는지 여부와는 상관이 없다"고 말했다.

매수자가 매도자와 본계약은 체결하지 않고 가계약만 체결했더라도 계약금을 줬다면 매매계약이 성립할 수 있다는 판결이 나왔다. 울산지법 민사2부(재판장 문춘언 부장판사)는 최근 신모씨가 울산 울주군 임야 소유주인 A친족회를 상대로 낸 소유권이전등기청구 항소심(2013나508)에서 원고 승소 판결을 했다. 재판부는 "약정서에 있는 '나흘 이내에 매매계약 체결이 이행돼야 하고 쌍방 합의 시 본 약정을 매매계약으로 간주할 수도 있다'는 조항의 진정한 의미는 약정서가 현재로써 아무 효력이 없다는 것이 아니라, 신씨에게 매매목적물을 다시금 확인할 수 있는 여유를 줘 정식계약을 체결할지 여부에 대해 선택권을 부여하고 있는 것"이라며 "이 사건 약정서는 신씨가 A친족회에 계약금을 지급하면서 예약 완결권을 행사할 수 있는 형태의 매매예약이므로 신씨가 계약금을 송금했다면 계약이 성립한다"고 밝혔다. 재판부는 "A친족회는 신씨만 매매완결권을 갖는 것은 쌍무계약의 기본원리에 반한다고 주장하지만, 당사자들의 자율적인 의사에 따라 당사자 일방만이 매매완결권을 갖도록 정하는 것은 사적자치의 원칙상 얼마든지 가능하다"고 설명했다. 2012년 3월 19일 신씨와 A친족회는 친족회 소유 임야 6000평을 평당 85000원에 사고 팔기로 약정서를 작성하고 신씨는 나흘 뒤인 23일까지 계약금 6000만원을 주기로 했다. 그러나 부동산업자는 "신씨가 계약금을 주지 않으면 어떻게 할 거냐. 약정서는 별다른 효력이 없다"며 "더 좋은 조건으로 사겠다는 B씨에게 팔라"고 권유했다. A친족회는 권유에 넘어가 B씨와 매매계약을 맺고 1억원을 받았다. 신씨는 23일 계약금 6000만원을 A친족회에게 주려고 연락을 했으나 연락이 닿지 않자 친족회의 계좌번호로 계약금을 송금했다. A친족회는 "약정서는 확정적인 매매계약이 아니다"라며 소유권이전을 해주지 않자 신씨는 소송을 냈다.

토지매매 사기범이 실제 땅주인의 계좌로 입금된 매매대금을 곧바로 인출해갔다면 땅주인은 매매대금을 입금한 피해자에게 대금 반환의무가 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박시환 대법관)는 8일 토지 대금을 입금한 피해자 김모(37)씨가 "매매대금을 돌려달라"며 땅주인 이모(73)씨를 상대로 낸 부당이득금반환 청구소송 상고심(2010다37332)에서 "피고는 2억원을 반환하라"고 한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "부당이득제도는 이득자의 재산상 이득이 법률상 원인을 갖지 못한 경우에 공평·정의의 이념에 근거해 이득자에게 반환의무를 부담시키는 것"이라며 "이득자에게 실질적으로 이득이 귀속된 바 없다면 반환의무를 부담시킬 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "김씨가 송금한 금원이 이씨의 농협계좌로 입금됐다 해도 이씨가 사실상 지배할 수 있는 상태가 돼 실질적인 이득자가 됐다고 볼 만한 사정이 인정돼야 한다"며 "김씨의 금원 송금 경위 및 이씨의 대리인을 사칭한 허위 대리인 L씨가 대금을 인출한 경위 등에 비춰볼 때 이씨가 금원을 송금받아 실질적으로 이익의 귀속자가 됐다고 보기 어렵다"고 설명했다. 지난 2008년 2월 이씨의 대리인을 사칭한 L씨는 김씨와 대금 3억원의 토지매매 계약을 체결했다. L씨는 이씨로부터 받은 등기권리증과 자신이 위조한 서류를 김씨에게 건네줬고, 김씨는 이씨 통장으로 매매대금 일부인 2억원을 송금했다. 기초노령연금을 받아 준다며 이씨로부터 등기권리증은 물론 통장과 비밀번호도 받아 두었던 L씨는 이를 전액 인출해갔다. 명의가 넘어간 것을 알게된 이씨는 9월 소송을 냈고 1심 재판부는 김씨에게 말소등기를 이행하라는 판결을 받아냈다. 그러자 김씨는 2심에서는 매매대금을 돌려달라며 반소를 제기해 승소판결을 받았다.

부동산 중개업자가 토지 소유자로부터 매매 위임을 받았다는 자의 말을 믿고 거래를 중개했다가 이후 사기로 밝혀져 매수인이 계약금을 떼였더라도 토지소유자의 인감증명서 발급조회를 하는 등 확인 노력을 다했다면 손해배상책임이 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박병대 대법관)는 부동산 사기를 당한 조모(57)씨 등이 중개업자 김모씨 등 2명을 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2011다21563)에서 원고패소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "피고가 토지소유자로부터 위임을 받았음을 자처하는 양모씨가 제시한 토지소유자의 인감증명서가 본인에 의해 진정하게 발급된 것임을 조회를 통해 확인했고, 양씨가 함께 가지고 온 주민등록표 등본도 진정한 것인데다 매수인과 직접 나가서 양씨가 실제 그 토지에 대한 관리업무를 맡고 있는 것을 확인했다"고 설명했다. 따라서 "피고가 토지에 관한 등기권리증을 확인하지 않았다는 등의 사실만으로 중개업자로서의 선량한 관리자의 주의와 신의성실 의무를 다하지 못했다고 보기는 어렵다"고 판단했다. 조씨는 2007년 4월께 김씨가 소개한 경기도 양시 덕양구 일대 토지를 매수하기로 하고 김씨가 운영하는 부동산업소에서 토지와 임야를 10억4000만원에 매매하는 계약서를 작성했다. 이후 2억원을 양씨가 알려준 땅 소유자의 계좌로 입금했으나 양씨와 연락이 두절되자 직접 토지소유자를 만나 확인한 결과 양씨에게 부동산 처분을 위임한 사실이 없고 계좌 또한 양씨가 따로 만든 것으로 드러났다. 조씨는 양씨를 고소하는 한편, 토지를 중개한 김씨 등에게도 "양씨가 진정한 대리권자인지 여부를 확인하지 않아 손해를 입었다"며 소송을 냈다. 1·2심은 "김씨로서는 양씨가 위임장을 위조하고 토지소유자 명의의 예금통장도 양씨가 위조해 발급받은 것이라는 사정까지 밝혀낼 의무는 없다"며 원고패소 판결했다.

아파트 건설사가 대금을 조달하기 위해 협력업체 직원과 맺은 분양은 정상적인 분양계약이 아니기 때문에 수분양자도 정상계약자로 볼 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 김지형 대법관)는 D건설사가 사천시에 신축하는 아파트를 분양받은 A(52)씨가 건설사가 부도나자 건설사와 보증계약을 체결한 대한주택보증을 상대로 낸 보험금 청구소송 상고심(☞2011다4162)에서 원고패소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "원고는 D사와 아파트 한 호를 분양받기로 하고 계약을 체결했는데 당시 아파트 분양실적이 저조해 D사의 자금사정이 좋지 않았고 D사는 다른 지역 아파트를 건설하면서 자금부족을 타개하기 위해 허위 수분양자들을 모집해 금융기관으로부터 200억원 상당의 중도금을 대출받아 법원에서 유죄 확정판결을 받았다"고 설명했다. 재판부는 이어 "D사는 이 사건 아파트에 대해서도 차명분양을 추진하면서 준공 후 명의대여자들의 대출금을 상환하는 내용의 계획서를 작성하기도 했고, 원고는 분양계약 당시 D사의 시공사 협력업체 상무이사로 근무하고 있었고,아파트 분양계약금도 원고가 납부한 것이 아니라 원고의 회사가 D사 계좌로 직접 송금했다"고 덧붙였다. 따라서 재판부는 "D사와 협력업체 직원인 원고와의 관계, 분양계약 체결 당시 D사의 자금사정 등에 비춰 원고는 중도금 등의 대출을 통해 D사에 사업자금을 지원해 줄 것을 목적으로 D사와 분양계약을 체결했기 때문에 수분양자의 명의를 대여해 준 것이라고 봐야 한다"고 판단했다.

사기죄 성립에는 기망행위로 얻은 재물이나 이익이 '타인의 것'일 것을 요하지 않는다는 판결이 나왔다. 재물의 타인성을 명시한 절도죄나 강도죄 등과는 달리 적용할 수 있다는 것이다. 수원지법 형사1부(재판장 이우룡 부장판사)는 지난달 27일 허위로 작성된 설계계약서를 제출해 실제 설계비용을 초과하는 금액을 시공사로부터 교부받은 혐의(사기)로 기소된 A시행사 대표 이모(43)씨에 대한 항소심 선고공판에서 무죄를 선고한 원심을 파기하고 징역 1년에 집행유예 2년을 선고했다(2010노3733). 재판부는 판결문에서 "법률문언에 명백히 '타인'의 것임을 요구하는 절도죄, 강도죄, 횡령죄 등과 달리 형법 제347조1항은 사기죄에 관해 단지 '사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이득을 취하는'이라고 규정돼 있다"며 "사기죄가 성립하기 위해서는 행위자가 기망행위를 하고 상대방이 그에 따른 처분행위를 해 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득함으로써 족한 것이지 그 재물이나 재산상의 이익이 타인의 것일 것까지 요하지는 않는다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "설령 사기죄의 객체가 타인의 재물 및 재산상 이익에 한한다고 보더라도 이른바 보통예금은 금전의 소비임치계약으로서 예금계좌에 입금된 금전의 소유권은 금융기관에 이전되고 예금주는 예금반환채권을 취득하는 것"이라며 "은행에 개설된 운영계좌에 입금된 PF자금과 분양수입금의 소유권은 타인인 은행에 이전돼 PF인출행위는 사기죄에 해당한다"고 설명했다. 2005년9월 A사는 B건설회사와 오피스텔 신축 도급계약을 체결하면서 시행사인 A사 명의로 이른바 PF자금 125억여원을 C금융회사로부터 대출받았다. A사와 C사는 약정에 따라 PF자금 및 분양수입금을 B사 명의 계좌에 입금한 후 B사와의 협의하에 자금을 인출하기로 했으나, A사 대표 이씨는 허위로 작성된 설계계약서를 제출해 설계비용을 초과하는 금액을 B사로부터 교부받았다. 1심은 사기죄의 객체인 재물 또는 재산상 이익이 타인의 소유일 것을 요한다는 전제 하에 시공사 명의의 계좌에 입금된 PF자금 및 분양수입금은 시행사의 소유라고 봐 무죄를 선고했다. (수원)

환경운동연합의 보조금 횡령 등 비리의혹 사건으로 기소된 최열 환경재단 대표에게 집행유예형이 선고됐다. 서울중앙지법 형사22부(재판장 김우진 부장판사)는 업무상횡령 및 특정범죄가중처벌등에관한법률상 알선수재 혐의로 불구속 기소된 최 대표에 대한 선고공판에서 기업들로부터 장학금 명목으로 받은 3억3,000여만원 가운데 2억6,000여만원을 사무실 임대보증금 등 다른 용도로 전용해 사용한 사실을 유죄로 인정해 징역8월에 집행유예 2년을 선고했다(2009고합352). 하지만, 최 대표가 2000년 9월 대기업 S사로부터 '환경센터 리모델링'을 위해 받은 기부금 3억원을 자신이 개인적으로 관리하던 계좌로 송금받아 동생 사업자금과 전세금 등으로 1억6,000여만원을 사용하고, 2007년 경기도 남양주시에 친환경 산업단지 사업을 추진하던 부동산개발업체 대표 이모씨로부터 "도청과 시청 관계자에게 부탁해 용도변경 및 지원시설 면적을 늘려 달라"는 청탁과 함께 1억3,000만원을 받은 혐의 등 나머지 공소사실에 대해서는 모두 무죄를 선고했다.