아파트 1층 베란다를 통해 나갈 수 있는 정원에 울타리를 치고 데크를 깔아 그 세대만의 독립 공간처럼 사용한 1층 거주자에게 법원이 해당 시설물을 철거하라고 판결했다. 해당 정원은 아파트 대지의 일부로 정해진 공용부분이라서 객관적 용도에 비춰볼 때 구분소유자 전원을 위한 전체공용부분에 해당하기 때문에 1층 세대 구분소유자를 위한 일부공용부분으로 정해졌다고 인정하기 어렵다는 취지다. 프라이버시 등 이유 때문에 아파트 1층 세대의 매도가 용이하지 않을 수 있는데, 이처럼 집 베란다를 통해 출입할 수 있는 정원을 독립된 공간으로 꾸며 다른 세대보다 넓게 사용할 수 있다면 집값에도 영향을 미칠 수 있다. 이번 판결이 그러한 상황에 제동을 건 것으로 풀이된다. 서울고법 민사13부(재판장 문광섭, 최성보, 이준현 부장판사)는 지난달 15일 해당 아파트 2층에 사는 A 씨(소송대리인 법무법인 선백 정동욱, 오상엽 변호사)가 1층에 사는 B 씨를 상대로 낸 시설물 철거 청구의 소(2023나2032335)에서 피고의 항소를 기각했다. 1심은 원고 일부승소 판결했다. 서울 방배동에 있는 모 아파트 1층에 거주하던 B 씨는 2020년 6월경 베란다 앞에 있는 정원으로 꾸며진 땅을 단독이용할 수 있다고 주장하면서, 울타리를 친 뒤 데크를 깔아 독립된 야외 공간처럼 사용했다. 이에 아파트 입주자대표회의와 2층 주민이 철거 및 인도소송을 냈다. 1심은 입주자대표회의는 소송적격이 없어서 기각했지만 2층 주민의 손을 들어줬다. 1심은 “정원이 1층 세대 구분소유자들만이 이용할 수 있는 일부공용부분이라는 취지가 등기됐다거나 해당 아파트의 공급계약서상 정원을 일부공용부분으로 정하는 규정이 있었다는 점을 인정할 만한 증거가 없다”며 “B 씨는 해당 정원에 접근하기 위해서는 관리사무소의 승인을 얻거나 자신의 아파트를 통해서만 갈 수 있으므로 일부공용부분에 해당한다고 주장하지만 정원이 아파트 1층 세대 구분소유자들이 공용하도록 제공된 것이라면 B 씨 이외의 다른 1층 세대의 구분소유자들도 정원을 이용할 수 있어야 하는데, 해당 정원은 B 씨 세대의 발코니 출입문을 통해서만 드나들 수 있도록 되어 있어 B 씨 세대만이 정원을 배타적으로 사용하고 있어 이 사건 정원이 일부공용부분에 해당한다고 보기 어렵다”고 설명했다. 2심도 1심 판단이 옳다고 판단해 B 씨의 항소를 기각했다. 승소를 이끈 오상엽(43·변호사시험 1회) 변호사는 “이번 판결은 1층 세대의 프라이버시 보호와 약간의 편의를 위해 공용 부분을 정원으로 이용 가능하도록 해주었지만 그것만으로 공용부분을 전유화해서 사용할 수 없고, 그것은 공유재산의 침해라는 점을 법원이 확인해주었다는 점에서 의미가 있다”고 말했다.

상호명의신탁이 합의로 해지된 상황이어서 실질적인 소유자가 따로 있더라도, 등기 이전 없이는 명의신탁자가 명의수탁자로부터 소유권을 승계 취득한 제3자에게 소유권을 주장할 수 없다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 안철상 대법관)는 지난달 28일 A 씨(소송대리인 이시훈 변호사)가 B 씨 등을 상대로 제기한 토지지료 청구소송 상고심에서 원고패소한 원심판결을 파기하고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다(2023다260972). B 씨의 부모는 1970년경 서울시 성북구 일대의 토지 중 일부를 취득한 후 건물을 신축하고 1984년 10월경 공유지분 절반씩 소유권보존등기를 마쳤다. 이 토지는 분할 전 B 씨의 부모를 비롯한 공유자 여러 명의 공유로 등기돼 있었으나 내부적으로는 각 공유자가 분할 전 토지 중 특정 부분을 소유하는 구분 소유적 공유관계에 있었다. 1998년경 공유자들은 구분소유적 공유관계를 해소하기로 하고 각 소유 부분에 관해 분필등기를 바친 후 2000년 1월 각 소유 부분에 관해 상호 명의신탁을 해지하고 소유권이전등기를 해주는 내용의 재판상 화해를 했다. 공유자 중 한 명인 C 씨는 2000년 5월경 해당 토지의 일부에 관해 화해조서에 따라 소유권이전등기를 마쳤으나, B 씨의 부모는 화해조서에 따른 소유권이전등기를 마치지 않았다. 그 때문에 해당 토지는 여전히 공유자들의 공유로 등기가 된 상태로 있었다. C 씨는 그 토지의 일부에 관해 지분등기가 된 상태에서 사망해 그 상속인들이 협의분할 상속을 원인으로 해당 지분의 소유권이전등기를 마쳤는데, 상속인 중 일부의 지분을 A 씨가 2020년 11월 경매로 취득하고 소유권이전등기도 마쳤다. B 씨의 부모도 사망 이후 자녀들에게 5분의 1지분씩 상속했고, B 씨는 A 씨를 제외한 나머지 공유자들의 공유지분 전부에 관해 2000년 1월 명의신탁해지를 원인으로 소유권 이전등기를 마쳤다. A 씨는 “해당 토지의 일부 지분의 소유자인데, 토지상 이 건물의 소유자인 B 씨 등에 대해 법정지상권의 성립을 전제로 지료 혹은 건물 성립 시 토지와 건물의 소유자가 달랐으므로 법정지상권이 성립하지 않음을 전제로 지료 상당의 부당이득을 반환하라”며 소송을 제기했다. 법정지상권이란 토지와 건물 중 하나의 소유자가 바뀌었을 때, 토지 소유자의 의사에 상관없이 법률에 따라 건물을 계속 사용할 수 있도록 하는 권리다. 1심은 “등기부상 공유지분을 갖는다고 해도, 그 공유지분등기는 명의인이 아무런 권리를 가지지 않는 목적물에 관한 것으로서 효력이 없다”며 “이를 승계 취득한 A 씨 또한 그 권리를 주장할 수 없다”며 A 씨의 주장을 받아들이지 않았다. 2심도 “해당 토지에 관한 C 씨와 B 씨 등 사이의 구분 소유적 공유관계는 이미 해소됐다”며 “등기부상 C 씨 또는 그 상속인들 명의의 공유지분등기가 남아있어도 명의인이 아무런 권리를 가지지 않는 목적물에 관한 것으로서 효력이 없고, 이를 승계 취득한 A 씨 또한 그 권리를 주장할 수 없다”며 A 씨의 항소를 기각했다. 하지만 대법원 판단은 달랐다. 대법원은 “공유자들 사이에 상호명의신탁이 해지됐더라도 B 씨 등이 일부 지분에 관한 소유권이전등기를 이전받지 않았으므로 외부 관계에서 해당 지분에 관한 소유권은 C 씨의 상속인들에게 있고 그 상속인으로부터 경매로 지분을 취득한 A 씨가 그 지분의 소유자”라고 밝혔다. 이어 “원심은 B 씨 등이 해당 지분의 소유자라고 판단했고, 이러한 원심 판단에는 명의신탁 해지의 효력에 관한 법리 등을 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 했다. A 씨를 대리한 이시훈(40·변호사시험 2회) 법무법인 슈가스퀘어 변호사는 “민법 제186조는 소유권의 변경에 대해 등기해야 효력이 생긴다는 원칙을 천명하고 있고, 민법 제187조에서는 ‘상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득’만을 등기 없이 물권변동이 일어나는 예외 사유로 삼고 있다”며 “이번 대법원 판결은 등기에 기초한 물권변동을 원칙으로 삼아야 한다는 법리를 다시금 널리 선언한 것”이라고 말했다. 이어 “상호명의신탁이 해소되었다 하더라도 ‘명의신탁 법리’에 따라 대외적으로 소유권 변동이 있었던 것으로 봐서는 안 되고 대내적인 소유권 변동만 있었던 것으로 봐야 한다고 주장했다”며 “대법원에선 상호명의신탁에서만 등기에 기초한 물권변동 원칙의 예외를 인정할 필요가 없다고 본 것”이라고 설명했다.

지방자치단체의 개발 사업으로 인해 토지를 수용당한 원소유자가 해당 토지에 지어진 시설물까지 토지보상법에 따라 가격보상을 받았다면 철거의무를 부담하지 않는다는 법원 판단이 나왔다. 서울행정법원 행정4부(재판장 김정중 부장판사)는 5월 12일 두양주택과 두양엔지니어링(소송대리인 법무법인 혜안 공대호, 이인석, 신동훈, 곽정훈, 명광재, 최병천, 임재혁, 김현익, 박효영 변호사)이 서울특별시장을 상대로 낸 행정대집행비용 납부명령 무효확인소송(2021구합83635)에서 원고승소 판결했다. 서울 노원구 내 토지를 매수해 자동차운전전문학원을 운영하던 두양은 동북선 경전철 차량기지 사업으로 인해 2019년 9월경 자진 폐업했다. 서울시가 이 토지를 포함한 지역에 동북선도시철도 민간투자사업을 시행하기로 결정했기 때문이다. 두양은 1999년 이후 3년마다 개발행위허가를 연장하면서 해당 토지 위에 학원 운영과 관련된 가설건축물 및 가로등, 옹벽 등 시설을 설치했다. 개발허가에 따른 가설건축물의 존속기간은 2019년 9월 1월이었고, 이에 두광은 기간만료 전 가설건축물 존치기간 연장신고를 했으나 노원구청장은 연장신고 처리불가로 통보했다. 한편, 두양은 해당 토지와 가설건축물, 지장물에 관해 보상협의를 진행했으나 합의에 이르지 못해 재결신청을 했고 서울특별시지방토지수용위원회는 2020년 11월 수용 및 사용개시일을 이듬해 1월 15일로 정해 해당 토지를 수용·사용하고, 손실보상금을 508억여 원으로 정하는 내용의 재결을 했다. 이에 대해 두양은 이의신청을 했고 중앙토지수용위원회는 2021년 7월 손실보상금을 514억여 원으로 증액하는 이의재결을 했다. 노원구청장은 해당 토지에 대한 수용재결이 이뤄지자 두양에게 가설건축물에 관해 수용개시일까지 자진철거를 요청하는 내용의 공문을 두 차례 발송했다. 서울시는 2021년 2월 두양에게 공유재산 및 물품관리법 제83조 및 행정대집행법 제3조 제1항에 따라 해당 토지 지상에 설치된 가설건축물과 기타 지장물을 자진철거(이전)할 것과 만약 이를 이행하지 않을 경우 대집행 할 예정임을 3번에 걸쳐 계고했으나 두양이 응하지 않자 행정대집행영장통지를 했다. 결국 서울시는 같은 해 7월 강제철거를 하고 두양에게 지장물 철거 공사와 건설폐기물 처리에 관한 행정대집행 비용 등 5081만 원을 납부하라고 통지했다. 이에 불복한 두양 측은 "토지보상법에 따라 이전비가 아닌 물건의 가격으로 손실보상을 받았기 때문에 철거의무를 부담하지 않는다"고 주장하면서 소송을 냈다. 재판부는 두양 측 주장을 받아들였다. 재판부는 "철거 대상 지장물을 포함한 해당 토지 지상에 설치됐던 지장물에 대해 물건의 가격으로 보상하는 내용을 재결 및 이의재결이 이뤄진 사실이 인정된다"며 "특별한 사정이 없는 한 두양에 대해 그 철거 등을 요구할 수는 없고 시행사가 직접 제거해야 한다"고 밝혔다. 이어 "철거 대상 지장물에 대해 물건의 가격으로 보상하기로 하는 재결이 이뤄진 이상 두양은 더 이상 지장물에 대해 철거의무를 부담하지 않는바, 그 이후에 이뤄진 서울시의 철거명령 및 계고처분은 의무를 부담하지 않는 자에 대해 발해진 것으로 위법하다"며 "그 하자의 정도가 중대하고 명백해 무효"라고 판시했다. 서울시는 이 같은 1심 판결에 볼복해 항소했다. 내달 18일 항소심 첫 재판이 열린다.

벙커 등 군사시설도 해당 토지 지분의 과반수 이상을 보유한 공유지분권자의 요구가 있다면 철거하거나 사용을 멈춰야 할까? 법원은 과반수 공유지분을 가진 자가 소수 지분권자인 국가를 상대로 토지에 대한 방해배제와 인도청구를 할 수 있다고 판단했다. 서울중앙지법 민사36단독 장성학 부장판사는 3월 10일 A 씨가 국가를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021가단5136290)에서 "국가는 A 씨에게 6300여만 원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. 장 부장판사는 "국가는 각 토지 부분에 설치된 군사시설을 철거하고 해당 토지를 A 씨에게 인도하라"며 "해당 군사시설을 사용해선 안 된다"고 덧붙였다. A 씨는 경기도 파주에 있는 임야 9918㎡의 5047/6060 지분을 소유하고 있으며 이 임야의 2/6060 지분을 소유하고 있는 국가는 임야 9918㎡ 중 약 8.7%에 해당하는 865㎡를 직접 점유하며 벙커 등 군사시설을 설치·운영하고 있다. 이 지역은 전시와 평시 임무를 위한 군사적 요충지로서 국가는 훈련과 작전 임무를 지속하고 있다. 이에 A 씨는 "국가가 직접적으로 점유하고 있는 군사시설이 토지 전체에 산재해 있어 국가가 토지 전부를 점유한다고 봐야 한다"며 부당이득 반환과 군사시설 철거 및 사용중지, 토지 인도 등을 청구했다. 장 부장판사는 "군사시설은 토지 전체에 골고루 산재해 있고, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 토지 전체가 제한보호 구역으로 지정돼 A 씨가 이 토지를 이용함에 상당한 제한이 있다"며 국가에 6300여만 원의 부당이득 반환 의무가 있다고 판단했다. 특히 군사시설 철거 의무 등과 관련해 "부동산에 관해 과반수 공유지분을 가진 자는 공유자 사이에 공유물의 관리방법에 관해 협의가 미리 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있어 공유토지를 배타적으로 사용·수익할 수 있고, 이에 따라 다른 소수 지분권자를 상대로 방해배제 및 인도청구를 할 수 있다"며 "국가는 토지의 2/6060 지분권자에 불과함에도 토지 전체를 점유하고 있으므로 5047/6060의 지분을 보유해 과반수 이상의 공유지분권자인 A 씨는 공유물의 보존관리 행위로서 국가에 군사시설의 철거 및 이 시설이 설치된 각 토지 부분의 인도를 구할 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "국가는 장래에도 군사시설을 철거할 계획이 없으므로 A 씨는 국가에 군사시설의 사용금지 또한 구할 수 있다"며 "국가는 군사기지 및 군사시설 보호법 제9조 제1항 제9호에 따라 'A 씨가 군사시설의 사용중지를 청구할 수 없다'고 주장하지만 해당 규정이 법원의 판결까지 금하고 있다고 보이지는 않아 국가의 주장은 받아들이기 어렵다"고 판시했다.

아파트 등 집합건물 공유부분에 발생한 경미한 하자(건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 이외의 하자)의 경우 하자담보청구권을 행사할 수 있는 제척기간을 '사용검사일 등부터 5년 이하'로 제한한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 지난 10월 27일 재판관 전원일치 의견으로 A 씨가 이같은 내용을 담은 집합건물법 제9조의2 제1항 등이 위헌이라며 낸 헌법소원 사건(2020헌바368)에서 합헌 결정했다. 한국토지주택공사(LH)는 부산에 한 아파트를 건축해 분양했는데, 2009년 11월 이 아파트에 대한 사용검사를 받았고 그중 344세대를 같은 달 말부터 공공임대주택으로 임대하다가 임대의무기간 5년이 만료된 후인 2015년 1월부터 분양전환 방식으로 매각했다. 그런데 아파트 신축 과정에서 오시공·변경시공 또는 부실시공으로 인해 전유부분과 공용부분에 균열, 누수 등 하자가 발생했다. A 씨는 일부 구분소유자들로부터 그들이 집합건물법에 따라 분양자인 LH에 대해 갖는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 뒤 LH를 상대로 소송을 냈다. 1심은 아파트 공용부분에 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 외의 하자가 발생한 사실을 인정하면서도, 사용검사일부터 5년의 제척기간이 도과해 손해배상채권이 소멸했다는 이유로 그 부분에 해당하는 청구를 기각했고, 이후 항소가 기각돼 판결이 확정됐다. A 씨는 항소심 중 집합건물법 제9조의2 제1항 등에 대해 위헌법률심판 제청을 신청했지만 기각되자 2020년 7월 헌법소원을 냈다. 집합건물법 제9조의2 제1항 등은 집합건물 공유부분에 발생한 하자의 경우 △건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자인 때에는 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 10년 △건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 이외의 하자인 때에는 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려해 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 내에 행사하도록 하는 제척기간 규정을 두고 있다. 헌재는 "공용부분에 발생한 주요구조부와 지반공사의 하자 외의 비교적 경미한 하자와 관련한 하자담보청구권에 대해 사용검사일 또는 사용승인일부터 5년 이하의 제척기간을 둔 것은 집합건물의 하자를 둘러싼 분쟁의 증가 및 장기화를 방지해 법적 불안정성을 조기에 해소하기 위한 것으로 그 입법목적이 정당하고 이러한 권리 행사기간의 제한은 입법목적 달성을 위한 적절한 수단"이라고 판단했다. 또 "공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하므로 통일적인 분쟁해결을 도모하려면 하나의 집합건물에 공통되는 제척기간의 기산점을 정할 필요가 있고 이 사건처럼 분양전환된 임대주택의 경우 임차인이 임대인에게 공용부분의 수선·보수를 요청할 수 있는 제도적 장치도 마련되어 있어 사용검사일 등을 공용부분 하자에 관한 제척기간의 기산점으로 정한 것이 불합리하다고 할 수 없다"며 "주요구조부와 지반공사의 하자 외의 하자는 표면적이고 소모되기 쉬운 부분에 해당해 하자가 일찍 발현되고 그 하자를 인식하기도 비교적 용이하기 때문에 사용검사일 등부터 5년 이하의 제척기간이 지나치게 단기간이라고 할 수 없어 심판대상조항은 청구인의 재산권을 침해하지 않는다"고 했다.

공유토지 위에 공유건물이 있는 상황에서 건물과 토지의 일부 공유자가 변경된 경우에는 건물 공유자에게 관습법상 법정지상권이 인정되지 않는다는 대법원 첫 판단이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 안철상 대법관)는 A 씨가 숙부인 B 씨와 C 재단법인을 상대로 "땅 사용료를 내라"며 낸 금전소송(2018다218601)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. A 씨는 1991년부터 할아버지와 서울 종로에 있는 76㎡(약 23평)짜리 땅과 그 위에 세워진 건물을 절반씩 공유하고 있었다. 이후 해당 건물의 A씨의 지분은 2005년 B 씨에게, A씨의 할아버지 지분은 2006년 C 재단에 각각 이전돼 현재는 B 씨와 C 재단이 건물 지분을 절반씩 공유하고 있다. 또 A씨의 할아버지가 사망한 후 토지 지분은 B 씨가 상속을 받았다가 C 재단에 소유권이전등기를 마쳐, 토지 지분은 A 씨와 C 재단이 절반씩 공유하게 됐다. 이후 A씨는 "B씨와 C 재단이 관습법상 법정지상권을 취득했으니 땅 사용료를 내야 한다"며 소송을 제기했다. 관습법상 법정지상권이란 토지와 건물이 동일인에게 속했다가 매매 등 기타 원인으로 토지와 건물 소유자가 달라지게 된 경우 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 건물소유자는 관습법에 의해 등기 없이도 당연히 취득하는 지상권을 의미한다. 이는 판례가 관습법으로 인정한 것인데, 다만 관습법상 법정지상권을 취득한 사람은 토지 사용료 등을 내야 한다. 1,2심은 관습법상 법정지상권 성립요건이 충족된다고 보고 각각 원고승소, 원고일부승소로 판결했지만, 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 "A 씨가 B 씨에게 건물 공유지분을 이전해 줬다고 해서 B 씨에게 토지에 관한 관습법상 법정지상권 성립을 인정할 수 없다"며 "또 C 재단이 이 건물 공유지분을 이전받았을 당시 토지와 건물이 동일인 소유가 아니었던 이상 C 재단에 대한 관습법상 법정지상권의 성립도 인정할 수 없다"고 밝혔다. 이어 "토지와 건물이 모두 공유상태였다가 토지·건물 소유자가 달라졌을 때 해당 토지 전부에 대해 건물의 소유를 위한 관습법상 법정지상권이 성립된 것으로 본다면, 토지공유자 1명에게 다른 공유자의 지분에 대해서까지 지상권 설정의 처분행위를 허용하는 셈이 돼 부당하다"며 "관습법상 법정지상권은 동일인 소유이던 토지와 그 지상 건물이 매매, 증여 기타 적법한 원인으로 인해 양자의 소유자가 다르게 된 경우를 전제로 인정된다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "'공유토지 지상에 단독소유건물이 존재하던 상황에서 건물과 토지의 소유자가 달라진 경우 건물소유자에게 관습법상 법정지상권이 인정되지 않는다'는 종래 판례의 법리가 공유토지 지상에 공유건물이 존재하던 상황에서 건물과 토지의 '일부' 공유자가 달라진 경우에도 마찬가지로 적용된다는 점을 명시적으로 확인한 첫 사례"라고 말했다.

공동건축주 일부가 다른 사람에게 해당 건축물의 공유 지분을 양도하기로 했더라도 나머지 공동건축주에게 건축주 명의변경에 대한 동의의무를 인정하기 위해서는 '법령이나 약정 등의 근거'가 필요하다는 대법원 판결이 나왔다. 공동건축주로 허가받아 진행된 미등기 건물 가운데 공동건축주 중 1명으로부터 지분을 양수하는 사람들은 다른 공동건축주 동의를 얻지 못하면 낭패를 볼 수 있으니 주의가 요망된다. 대법원 민사3부(주심 안철상 대법관)는 31일 A 교회가 B 씨를 상대로 낸 건축주명의 변경절차 이행 청구소송(2019다282050)에서 원고패소 판결한 원심을 확정했다. B 씨는 서울 성북구에 있는 6층 건물의 증축과정에 참여한 공동건축주 중 한 명이었다. 해당 건물은 공사를 마쳤지만 증축 공사 과정에서 건축선 침범, 일조권 침해 등 건축법 위반을 이유로 미등기 상태로 남아 있었다. 그러던 중 A 교회는 이 건물 다른 공동건축주로부터 증축된 건물 지분을 넘겨받기로 하는 계약을 체결했다. 건물의 지분을 갖게 된 A 교회는 기존 공동건축주로 돼 있던 해당 건물의 명의를 자신들로 바꿔달라며 B 씨를 상대로 소송을 냈다. 1심은 B 씨의 건축주명의변경 동의의무를 인정해 원고승소 판결했다. 그러나 2심은 1심을 뒤집고 원고패소 판결했다. 이 사건 증축물(미사용승인, 미등기)의 공유자이자 공동건축주으로부터 공유 지분을 양수하기로 했더라도, 다른 공유자이자 공동건축주인 B 씨가 당연히 건축주 명의를 변경하는 것에 동의할 의무를 부담한다고 볼 수는 없고, B 씨의 동의를 강제하기 위해서는 별도의 법적 근거 등이 필요한데 이를 찾을 수 없다는 이유였다. 대법원도 이같은 원심을 확정했다. 건축주가 여러 명일 경우 공동건축주 명의를 바꾸려면 '변경 전 건축주 전원'의 동의를 받아야 하는데, 각 건축주를 상대로 개별적인 소송을 제기할 수 있다는 게 기존 대법원 판례였다. 재판부는 이러한 판시가 다른 공동건축주가 실체법적으로 당연히 공동건축주 명의 변경에 동의해야 할 법적인 의무를 전제하진 않는다고 봤다. 재판부는 "공동건축주 일부가 다른 사람에게 해당 건축물의 공유 지분을 양도하기로 했더라도, 법령이나 약정 등의 근거가 없는 한 나머지 공동건축주가 당연히 건축주 명의 변경에 동의할 의무를 부담하는 것은 아니다"라고 판시했다.

아파트나 빌라 등 집합건물의 구분소유자가 아니고 그 집합건물이 있는 토지의 공유지분만 가지고 있는 사람은 적정 대지 지분을 가진 구분소유자를 상대로 대지 사용료를 청구할 수 없다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 구분소유자가 적정 대지 지분을 가지고 있더라도 구분소유자가 아닌 대지 공유자에 대해서는 민법상 공유물에 관한 일반법리에 따라 전유부분 면적이 차지하는 비율에 따른 차임 상당의 부당이득반환의무를 인정한 종래 판례 입장을 변경한 것이다. 대법원 전원합의체(주심 안철상 대법관)는 25일 토지 지분권자 A 씨가 빌라 구분소유자 B 씨를 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2017다257067)에서 원고승소 판결한 원심을 대법관 전원일치 의견으로 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. A씨는 1978년부터 2011년까지 아버지로부터 땅을 증여, 상속 받아 지분을 소유하고 있었다. 이 땅에는 4층짜리 집합건물(빌라)이 있었는데, 전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지 지분을 보유한 구분소유자들과 그에 못 미치는 대지 지분만 가진 구분소유자들이 혼재돼 있었다. B 씨는 이 빌라 건물 중 1층 2호의 구분소유권과 그에 상응하는 대지 지분을 보유하고 있었다. A 씨는 이 빌라 건물에 대한 소유권은 없었다. 그러다 A 씨는 빌라 때문에 자신이 땅을 이용하지 못했다며 B 씨를 상대로 대지의 사용·수익으로 인한 차임 상당의 부당이득을 반환하라며 소송을 냈다. 1,2심은 A 씨의 손을 들어줬다. 구분소유자인 B 씨는 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지 공유지분을 가지고 있는지와 무관하게 A 씨에게 민법상 공유물에 관한 일반법리에 따라 전유부분 면적비율에 따른 대지의 점유·사용으로 인해 얻은 이익에 대해 부당이득반환의무를 부담한다는 취지였다. 상고심에서는 집합건물에서 구분소유자가 아닌 대지 공유자가 민법상 공유물에 관한 일반법리에 따라, 전유부분 면적 비율에 상응하는 '적정 대지 지분'을 가진 구분소유자를 상대로 대지의 사용·수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 있다는 종래 판례 입장을 그대로 유지해야 하는 지가 쟁점이 됐다. 대법원은 "집합건물의 경우 대지 사용권인 대지 지분이 전유부분에 종속돼 일체화되는 관계에 있으므로 집합건물 대지의 공유 관계에는 민법상 일반법리가 그대로 적용될 수 없고, 이는 대지 공유자들 중 구분소유자 아닌 사람이 있더라도 마찬가지"라며 "구분소유자 아닌 대지 공유자는 그 대지 공유지분권에 기초해 적정 대지 지분을 가진 구분소유자를 상대로는 대지의 사용·수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다고 봄이 타당하다"는 새로운 법리를 선언했다. 대법원은 "일반적인 건물 소유자는 건물 소유권과 별도로 대지를 쓸 권리를 필요로 하는데, 아파트나 빌라 같은 집합건물은 관련 법령에 따라 대지 지분이 건물 소유권과 개별적으로 결합되는 관계에 있기 때문에 보통 토지의 공유 관계와 달리 건물 부분과 대지 부분을 분리해서 볼 수 없는 특수성이 있다"며 "적정 대지 지분을 취득한 구분소유자는 대지 전부를 용도에 따라 온전히 사용·수익할 권리가 있고, 전유부분을 소유하기 위해 다른 대지 공유자의 지분을 취득하거나 수익할 필요가 없어 구분소유자가 아닌 대지 공유자의 지분권을 침해한다고 볼 수 없다"고 설명했다. 아울러 "적정 대지 지분을 가진 구분소유자가 다른 대지 공유자에 대해 부당이득 반환 의무를 부담하지 않는다고 봐야 집합건물의 구분소유자들에게 적정 대지 지분을 확보할 동기가 부여되고, 이는 집합건물의 전유부분과 대지 사용권의 일체성을 확보하려는 집합건물법의 취지에도 부합한다"며 "이렇게 보지 않는다면 구분소유자 아닌 대지 공유자는 대지의 사용·수익에서 배제되는 손해를 전보받기 위해 모든 구분소유자들을 상대로 부당이득반환을 청구해야 하는데, 이는 소송경제적 측면에서도 적절하지 않다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "구분소유자가 아닌 대지 공유자와 구분소유자 사이에 대지의 사용·수익과 관련된 부당이득 반환의 법률관계가 간명하게 됐다는데 이 판결의 의미가 있다"고 말했다.

자녀 입시비리와 사모펀드 의혹 등으로 대법원에서 징역 4년을 확정 받은 정경심 전 동양대 교수의 친오빠가 정 전 교수와 동생을 상대로 공유 부동산에 대한 분할소송을 내 승소했다. 서울중앙지법 민사27단독 김춘수 부장판사는 지난 달 31일 정 전 교수의 친오빠인 정모씨가 정 전 교수와 남동생을 상대로 낸 공유물분할청구소송(2021가단5188666)에서 "서울 성북구에 있는 토지와 2층 상가 건물을 경매에 부쳐 그 대금에서 경매 비용을 공제한 나머지 돈을 원·피고들에게 각각 3분의 1 비율로 분배하라"며 원고승소 판결했다. 정씨는 정 전 교수 및 남동생과 함께 지분 3분의 1씩 공동 소유한 서울 성북구의 한 부동산에 대해 2021년 7월 공유물 분할 소송을 냈다. 당초 법원은 같은 해 10월 이들의 사건을 조정 절차에 회부했지만, 올해 2월 조정이 결렬됐다. 김 부장판사는 "원·피고들 사이에 부동산의 분할 여부·방법에 관해 협의가 성립되지 않고 있다"며 "공유자인 원고는 다른 공유자인 피고들에게 부동산의 분할을 청구할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "재판에 의한 공유물 분할 방법은 각 공유자의 지분에 따라 합리적 분할을 할 수 있는 한 현물 분할이 원칙이지만, 현물로 분할할 수 없거나 현물 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 경매를 명해 대금 분할을 할 수 있다"며 "대금 분할에 있어 '현물로 분할할 수 없다'는 요건은 엄격하게 해석할 것은 아니고, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용가치 등에 비춰 현물 분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함하는 것"이라고 설명했다. 그러면서 "이 사건 부동산 중 피고들 지분에 관해서는 국가 등에 의해 가압류 등기가 마쳐져 있어 해당 부동산을 원·피고들의 각 지분 비율에 따라 현물 분할 경우에는 해당 가압류가 분할 후 원·피고들의 단독소유로 될 부분에 그 지분 비율대로 존속하게 될 것이어서 그에 따른 가액 감손에 대한 보상이 뒤따라야 하는 등 당사자들 사이에 이해가 대립되고 상호보상 관계가 복잡해진다"며 "부동산의 모양이나 이용 상황, 원·피고들의 의사 등을 감안하면 각 지분비율에 상응하면서 경제적 만족을 주는 적절한 현물 분할 방법을 찾기 어려워 보이는 점 등을 고려할 때 부동산의 효용 가치를 유지하면서 공유자들 사이에 공평한 분할을 하기가 곤란하거나 부적당한 경우에 해당하므로 부동산을 경매에 부쳐 그 매각 대금을 공유 지분별로 분할하는 것이 상당하다"고 판시했다.

건물 사이 외벽에 설치된 에어컨 실외기에서 발생한 소음과 열이 인근 점포에 영향을 미치더라도 수인한도를 넘지 않는 한 철거를 요구할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사21부(재판장 홍승면 부장판사)는 지난달 19일 A씨 등이 B건물 관리단과 C씨 등을 상대로 낸 시설물철거 청구소송(2022나2003835)에서 원고일부승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. 이웃 토지의 통상용도에 적당한 때에는 인용해야 A씨는 서울 서초구에 있는 B건물 1층 점포들 가운데 1개 점포의 3분의 1 지분을 소유하고 있다. A씨는 공유자들과 함께 이 점포를 분양받고 자신들의 점포를 B건물과 옆 건물 사이에 설치돼 있던 정원 형태의 공간까지 옆으로 확장해 해당 공간을 차지하는 불법증축물을 설치했다. B건물 내 다른 점포 소유자인 C씨 등은 A씨 등이 설치한 불법증축물 위에 관리단이 설치한 철제구조물을 이용해 냉난방기의 실외기를 설치하고 사용했다. 그러자 A씨 등은 "철제구조물과 함께 실외기를 설치한 것은 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 한 것"이라며 "실외기에서 발생하는 소음과 열로 점포에 관한 소유권이 방해받고 있다"며 실외기 및 철제구조물의 철거를 요구하는 소송을 냈다. 재판부는 "B건물 관리단은 대표위원회 회의에서 '상가 실외기 이전설치에 따른 실외기 고정시설물 설치의 건'을 의결해 실외기 및 철제구조물을 외벽 부분에 설치한 것"이라며 "외벽 부분은 옆 건물과의 경계 부분으로 건물 전체의 미관을 침해할 여지가 가장 적은 곳"이라고 밝혔다. 이어 "게다가 경계 부분에는 B건물 전체의 배기 및 급기 시설이 설치돼 있고 일부 조경 공사만 이뤄졌을 뿐 통로로 사용되는 공간도 아니어서, 외벽 부분은 구분소유자들에게 가장 피해가 적은 곳으로 보인다"며 "실외기는 B건물 소유자들이 상가를 운영하는 데 필요한 시설이고, 공용부분의 관리를 위해서 필요한 시설"이라고 설명했다. 인근점포 주인 패소 판결 또 "해당 외벽 부분이 아닌 다른 외벽 부분에도 실외기가 일부 설치돼 있는 것으로 보인다"며 "A씨 등이 요구하는 각 실외기와 철체구조물의 철거는 오랫동안 허용된 다른 구분소유자들의 공용부분 사용에 대한 이해와 충돌되는 등 그 보존권의 행사가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋나는 것으로 보인다"고 했다. 그러면서 "외벽 부분에 설치된 실외기 수가 상당해 적지 않은 소음과 열이 발생할 것으로 보이기는 하나, 이웃 거주자 소음 등이 이웃 토지의 통상 용도에 적당한 것인 때에는 이를 인용할 의무가 있다"며 "A씨 등이 주장하는 사정만으로는 각 실외기로 인한 소유권 방해의 정도가 사회통념상 수인한도를 넘어서는 것이라고 인정하기엔 부족하다"고 판시했다.