[대법원 판결] 택지개발사업의 시행을 위해 협의취득한 토지의 환매권 발생 요건에 관해 토지보상법 제91조 제2항이 적용되지 않고, 구 택지개발촉진법 제13조 제1항을 유추적용하는것이 타당하다는 대법원 판결. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관), 2021다294889(2023년 8월 18일 판결). [판결 결과] 토지보상법 제91조 제2항에 따라 환매권이 발생했다는 취지로 원고승소 판결한 원심 판결을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냄. [쟁점] 택지개발촉진법상 협의취득한 토지의 환매권 발생에 관해 토지보상법 제91조 제2항이 적용되는지 여부 [사실관계와 1,2심] 대한주택공사와 한국토지공사의 합병으로 신설된 한국토지주택공사는 대한주택공사가 시행자로 있던 충북 청주시 상당구 일대 동남지구 토지에 대한 택지개발사업에 관한 권리·의무를 포괄승계했다. 충청북도지사는 2008년 5월 이 개발사업에 관해 개발계획을 승인하는 고시를 했다. 2009년 5월 한국토지주택공사는 개발사업의 시행을 위해 해당 토지의 원 소유자인 A 씨 등으로부터 해당 토지의 소유권을 협의취득했고, 2014년 7월 사업 조성공사에 착공했다. 그런데 A 씨 등은 "한국토지주택공사가 해당 토지를 협의취득한 날부터 5년 이내에 사업 부지 전부를 사업에 이용하지 않아 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 제2항에 따라 환매권이 발생했음에도, 환매권 발생의 통지나 공고를 할 의무를 해태했다"며 "이로 인해 환매권을 상실하는 손해를 입었다"고 주장하면서 손해배상 청구소송을 제기했다. 1심은 한국토지주택공사가 협의취득한 해당 토지의 환매에 관한 A 씨 등의 주장을 받아들여 토지보상법 제91조 제2항이 적용돼 A 씨 등에게 환매권이 발생한다고 판단했다. 2심도 구 택지개발촉진법의 규정이 유추적용될 순 없고, 1심과 마찬가지로 토지보상법령 규정이 적용된다고 보는 것이 타당하다며 항소를 기각했다. [대법원 판단(요지)] "구 택지개발촉진법 제13조 제1항은 '예정지구의 지정의 해제 또는 변경, 실시계획의 승인의 취소 또는 변경 기타 등의 사유로 수용한 토지 등의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때엔 수용 당시 토지 등의 소유자 또는 그 포괄승계인은 필요 없게 된 날로부터 1년 내에 토지 등의 수용 당시 지급받은 보상금에 대통령령으로 정한 금액을 가산해 시행자에게 지급하고 이를 환매할 수 있다'라고 규정해 택지개발사업의 시행을 위해 수용한 토지의 환매권 발생 요건에 관해 정하고 있다. 택지개발사업의 시행을 위해 협의취득한 토지의 환매권 발생 요건에 관해서도 이를 유추적용하는 것이 타당하다." "사업시행자가 택지개발사업의 시행을 위해 사업 부지를 취득한 이후에도 오랜 기간 사업 부지를 택지개발사업에 현실적으로 이용하지 못할 가능성이 있다. 구 택지개발촉진법은 이러한 사정을 고려해 제13조 제1항에서 환매권 발생 사유를 별도로 정하면서, 토지보상법 제91조 제2항과는 달리 '취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 사업에 이용하지 않았을 때'를 환매권 발생 사유에서 제외하고 있는 것으로 보는 것이 타당하다." [대법원 관계자] "택지개발사업의 시행을 위해 취득한 토지에 대해 그 취득원인이 협의취득인 경우에도 '수용한 토지'의 환매권에 관해 정한 택지개발촉진법 제13조 제1항의 유추적용에 따라 환매권 발생 요건을 정해야 한다는 점을 최초로 명시한 판결이다."

재개발지역에 땅과 집을 소유하고 있는 주택재개발조합원은 재개발지역 내 다른 집에 세들어 살고 있더라도 조합을 상대로 주거이전비를 달라고 할 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 토지보상법상 주거이전비는 세입자를 위한 사회적 급여이기 때문에 '순수 세입자'만 지급 대상에 해당한다는 취지다. 대법원 특별3부(주심 김재형 대법관)는 이모씨가 "주거이전비 1480여만원을 달라"며 A주택재개발정비사업조합을 상대로 낸 주거이전비 등 청구소송(2017두40068)에서 원고패소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "구 토지보상법 규정에 의해 공익사업 시행에 따라 이주하는 주거용 건축물의 세입자에게 지급하는 주거이전비는, 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기 이주를 장려하고 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 위한 사회보장적 차원의 금원"이라고 밝혔다. 이어 "주택재개발정비사업의 개발이익을 누리는 조합원은 그 자신이 사업의 이해관계인이므로 관련 법령이 정책적으로 조기 이주를 장려하고 있는 대상자에 해당한다고 보기 어렵고, 조합원이 그 소유 건축물이 아닌 정비사업구역 내 다른 건축물에 세입자로 거주하다 이전하더라도 일반 세입자처럼 주거이전으로 특별한 어려움을 겪는다고 보기 어려우므로, 소유자 겸 세입자에게 주거이전비를 지급하는 것은 사회보장급부로서의 성격에 부합하지 않는다"고 설명했다. 또 "주택재개발사업에서 조합원은 사업 성공으로 인한 개발이익을 누릴 수 있고 그가 가지는 이해관계가 실질적으로는 사업시행자와 유사할 뿐 아니라 궁극적으로는 공익사업 시행으로 생활의 근거를 상실하게 되는 자와는 차이가 있고, 이러한 특수성은 '소유자 겸 세입자'인 조합원에 대해 세입자 주거이전비를 인정할 것인지를 고려할 때에도 반영돼야 한다"고 했다. 그러면서 "조합원인 소유자 겸 세입자를 주택재개발정비사업조합의 세입자 주거이전비 지급대상이 된다고 본다면 그 지급액은 결국 조합과 조합원 모두의 부담으로 귀결되는데, 조합원임에도 우연히 정비구역 안의 주택에 세입자로 거주했다는 이유만으로 다른 조합원들과 비교해 이익을 누리고 그 부담이 조합·조합원들의 부담으로 전가되는 결과는 타당하다고 볼 수 없다"고 판시했다. 서울 마포구 주택재개발지역에 집을 갖고 있으면서 인근 다른 건물에 세입자로 살고 있던 이씨는 이 지역에 재건축사업이 시작되자 조합에 주거이전비 등을 청구했으나 거절당하자 소송을 냈다. 1심은 "조합은 1450여만원을 지급하라"며 이씨의 손을 들어줬지만, 2심은 "이씨는 정비사업에 참여한 토지·주택 등 소유자이므로, 자신 소유가 아닌 다른 주거용 건물의 세입자라고 해서 주거이전비를 청구할 수는 없다"며 이를 뒤집었다.

고속도로 부지로 수용되고 남은 땅이 고속도로접도구역으로 지정돼 땅값이 떨어졌다면 토지보상법이 아니라 도로법에 근거해 손실보상을 청구해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 고속도로를 건설한 한국도로공사가 아니라 국토교통부를 상대로 손실보상을 청구해야 한다는 취지다. 대법원 특별2부(주심 조희대 대법관)는 우모씨 등 14명이 "1억3000여만원을 배상하라"며 도로공사를 상대로 낸 잔여지 가치하락 손실보상 청구소송(2017두40860)에서 원고패소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "고속도로 부지로 수용되고 남은 잔여지가 접도구역으로 지정돼 건축행위가 금지되어 사용가치 및 교환가치가 하락하는 손실이 발생한 것은 고속도로를 건설하는 공익사업에 우씨 등 원고들의 소유 토지 중 일부가 취득되거나 사용됨으로 인해 발생한 것이 아니라, 그와 별도로 국토교통부 장관이 접도구역으로 지정·고시한 조치에 기인한 것이므로 원칙적으로 토지보상법 제73조 1항에 따른 잔여지 손실보상 대상에 해당하지 않는다"고 밝혔다. 이어 "따라서 접도구역 지정으로 인한 잔여지 가격감소 손실은 도로법에 근거해 행정주체를 상대로 보상을 청구해야 한다"고 설명했다. 우씨 등은 경기도 화성시 장안면 일대에 토지를 소유하고 있었는데, 토지 가운데 일부가 제2서해안고속도로에 편입됐다. 2008~2011년 편입토지에 대해 보상을 받은 우씨 등은 고속도로에 편입되지 않고 남아있는 땅의 가격이 떨어졌다며 도로공사에 보상을 청구했지만 도로공사가 거절하자 소송을 냈다. 1심은 "도로공사는 손실보상금을 지급할 의무가 있다"며 원고일부승소 판결했다. 그러나 2심은 "획지조건 악화나 자동차 소음으로 인한 환경조건 악화로 인한 가치하락이 발생했다는 증거가 부족할뿐만 아니라, 잔여지가 접도구역으로 지정돼 발생하는 손실은 공익사업에 토지가 편입돼 발생한 손실이 아니라 행정행위에 따라 발생한 손실이므로 도로공사가 보상할 손실에 해당하지 않는다"며 원고패소 판결했다.

아파트 재개발 사업시행자는 재개발 사업 후 아파트에 입주할 이주대책대상자에게 생활기본시설을 설치해 줄 의무가 있지만, 법정 이주대책기준일인 택지개발예정지구지정 공람공고가 있은 날 이후에 거주하면서 아파트 분양권을 받은 사람에 대해서는 이 같은 의무가 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사11부(재판장 김정만 부장판사)는 서울 송파구 장지동 일대 택지개발예정지구 이주대책공고에 따라 SH공사로부터 아파트 입주권을 받고 분양금 1억3500여만원을 납부한 심모씨가 "분양금에 포함된 생활기본시설 설치비를 돌려달라"며 SH공사를 상대로 낸 분양행위무효소송(2012나85849)에서 "SH공사는 심씨에게 1200만원을 돌려주라"는 1심 판결을 취소하고 최근 원고패소 판결했다. 재판부는 "심씨는 법정 이주대책기준일인 택지개발예정지구지정 공람공고를 한 2002년 5월이 지난 같은해 12월 30일부터 거주했다"며 "심씨는 고시 등이 있은 날로부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속해 거주하고 있지 않은 건축물 소유자에 해당해 공익사업법령이 정한 이주대책대상자가 아니다"라고 밝혔다. 이어 "따라서 사업시행자인 SH공사는 심씨에게 생활기본시설을 설치해 줄 의무는 없으므로 분양대금 중 생활기본시설 설치비가 포함된 부분을 돌려주지 않아도 된다"고 판시했다. 장지동 일대 택지개발예정지구 사업시행자인 SH공사는 2002년 12월 30일에 사업지구내 무허가 건물을 취득한 심씨에게 아파트 입주권을 줬다. 심씨는 2007년 분양계약을 체결한 뒤 1억8500여만원 중 융자금 5000만원을 제외한 1억3500여만원을 납부했다. 심씨는 이후 "생활기본시설 설치비는 사업시행자가 부담해야 하는데 이를 분양대금에 포함시켰다"며 소송을 제기했다. 1심은 "심씨는 생활의 근거를 상실한 수분양자로서 이주대책대상자에 해당한다"며 심씨의 손을 들어줬다.

재개발 분양신청 조합원이 사업구역 밖으로 이주한 뒤 현금청산 대상자가 됐다면 이주정착금과 주거이전비를 받을 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 행정4부(재판장 지대운 부장판사)는 재개발정비 구역에서 거주하던 김모씨가 금호 제19구역 주택재개발 정비사업조합을 상대로 낸 주거이전비 청구소송 항소심(2014누67163)에서 최근 원고일부승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "김씨는 조합원으로서 정비사업의 원할한 진행을 위해 정비구역 밖으로 이주한 사람일 뿐, 건축물이 수용되거나 협의에 따라 매도돼 생활의 근거를 잃고 이주한 사람에 해당한다고 볼 수 없어 이주정착금과 주거이전비 지급대상자에 해당하지 않는다"고 밝혔다. 토지보상법은 사업지역 내에 있는 주거용 건물에 거주하는 사람들의 조기 이주를 장려해 재개발 사업을 원할하게 추진하기 위해 자신의 의지와 무관하게 생활근거를 강제로 상실하게 되는 사람들에 대해서는 이주정착금과 주거이전비를 지급하도록 하고 있다. 재판부는 이주정착금과 주거이전비를 받을 수 있는 요건에 대해 "공익사업의 시행으로 주거용 건축물이 수용 또는 협의 매도돼 사업지역 밖으로 이주하거나, 수용 전에 이주했더라도 공익사업에 협조하기 위해 자발적으로 이주해 생활의 근거를 상실한 사람만 해당한다"고 밝혔다. 이어 "분양신청 조합원이 사업지역 밖으로 이미 이주한 이후에 다른 사유로 현금청산 대상자가 돼 사업지역 내의 주택이 협의 매도 내지 수용 대상이 된 경우는 포함되지 않는다"고 설명했다. 김씨는 서울 성동구 금호동 일대 재개발정비 구역에서 거주하던 중 재개발조합에 분양신청을 하고 동산이전비를 받아 정비구역 밖으로 이주했다. 그러나 이후 조합이 수립한 관리처분계획에 반대해 실제 분양계약을 체결하지는 않고 현금청산대상자가 됐다. 앞서 1심은 "김씨가 사업 추진에 협조해 조합으로부터 동산이전비를 받고 이주했으므로, 협의매수 계약체결일에 정비구역의 주거용 건축물에 거주하지 않는다는 사정만으로 이주정착금과 주거이전비 지급을 거부할 수 없다"며 김씨에게 1700여만원 지급하라고 판결했다.

도시정비계획에 따른 주거이전비 청구 자격은 도시정비사업이 공고되기 전부터 해당 지역에 살던 사람에게만 주어진다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 특별2부(주심 조희대 대법관)는 경기도 성남시 주민 양모씨가 "도시정비계획으로 인해 살 곳을 잃었으니 주거이전비 530여만원을 지급하라"며 성남시와 한국토지주택공사를 상대로 낸 주거이전비 청구소송 상고심(2012두19519)에서 "보상기준일 이후에 건물을 취득했기 때문에 주거이전비를 받을 자격이 없다"며 원고패소 판결한 원심을 지난달 26일 확정했다. 재판부는 판결문에서 "주거이전비는 도시정비계획의 공람·공고일부터 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속해서 해당 지역에 건축물을 소유하고 살던 사람들을 대상으로 한다"며 "보상기준일 이후에 건물 소유권을 취득한 양씨는 주거이전비 보상대상자라고 볼 수 없다"고 밝혔다. 도시 및 주거환경정비법, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률과 시행규칙은 정비구역에 포함되는 주거용 건축물 소유자에 대해 주거이전비를 보상해주도록 규정하고 있지만 사업고시 당시에 이미 3개월 이상 거주한 주민들에 대해서만 주거이전비를 보상하도록 규정하고 있다. 성남시는 2006년 3월 공고한 중원구 일대 주거환경개선사업 정비계획이 확정되자 2009년 6월 정비구역에 포함된 토지에 대해 보상계획을 공고했다. 2006년 3월 이전에 정비구역 내에 주거용 건축물을 소유한 사람들은 아파트 입주권이나 이주정착금 500만~1000만원을 선택할 수 있었다. 양씨는 아파트 입주권을 받았지만 이주정착금을 받지 못하자 소송을 냈다. 1·2심도 "보상대상자가 결정된 이후에 해당 지역에 건물 소유권을 취득한 양씨는 주거이전비를 받을 수 없다"고 판결했다.

국책사업 지역에 포함돼 수용된 채석장의 소유자는 매장된 돌의 경제적 가치를 따져 보상받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 특별2부(주심 김용덕 대법관)는 지난달 24일 정모씨가 한국철도시설공단을 상대로 낸 토지보상금증액소송 상고심(2012두16534)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 광주고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "수용대상 토지에 속한 돌 등에 대한 손실보상을 인정하기 위해 경제적 가치를 평가할 때에는, 토지수용의 목적이 된 공익사업의 시행으로 인해 토지에 관한 토석채취허가를 받지 못하게 된 경우까지 행정적 조치가 없거나 불가능하다고 봐서는 안 된다"며 "토지에 매장된 돌은 채취·가공될 우 건축용 석재로서 사용될 수 있어 상당한 가치를 가지고 있어 토지의 가격에 영향을 미친다"고 밝혔다. 전북 익산에서 채석장을 운영한 정씨는 2009년 호남고속철도 건설사업을 추진하던 한국철도시설공단으로부터 채석장 일부 임야 3936㎡를 수용하는 대가로 보상금 6600여만원을 받기로 했다. 정씨는 30억여원을 지급하라며 2010년 2월 소송을 냈지만 원심은 "토석채취 허가기간이 수용 재결 이전에 만료됐고 건설사업이 시행되는 한 토석 채취허가는 어려울 것으로 보인다"며 "경제적 가치가 있는 토석이 매장돼 있다 하더라도 적법하게 채석할 수 있는 행정적 조치가 없는 이상 보상 대상이 될 수 없다"고 판단했다.

토지를 수용할 때 토지 위에 송전탑이 설치돼 있다는 이유로 값을 깎아서는 안 된다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사48부(재판장 여미숙 부장판사)는 지난달 21일 이모씨 등 경기도 파주시 일대에 거주하는 주민 22명이 한국토지주택공사를 상대로 낸 협의수용대금 청구소송(2013가합528933)에서 "토지주택공사는 이씨 등에게 덜 준 토지 매매대금 2억 989만여원을 지급하라"며 원고승소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "이씨 등의 토지에 설치된 송전탑은 토지에 고정적으로 부착돼 용이하게 이동할 수 없는 물건으로서 토지의 정착물에 해당한다"며 "공익사업법은 공공기관이 건축물이 있는 토지를 협의취득 할 때 건축물 등이 없는 상태를 상정해 토지를 평가하도록 규정하고 있는데 공사가 이씨 등의 토지에 송전탑이 있다는 이유로 매매대금을 덜 지급했다"고 밝혔다. 재판부는 "2009년 개정된 한국감정평가업협회의 토지보상평가지침에 따르더라도, 고압선이 통과하는 토지에 대한 평가는 그 제한을 받지 않은 상태를 기준으로 해야 한다"며 "공사가 착오로 협의매수대금을 적게 지급한 이상 이씨 등에게 덜 준 돈과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 법원 관계자는 "송전탑이 설치되면 땅주인은 한국전력으로부터 토지 사용료를 받거나 부당이득금을 청구해 보상을 받을 수 있다"며 "철탑으로 인한 손실이 보전되고 있는데 땅 값까지 싸게 책정할 이유가 없다"고 설명했다. 한국토지주택공사는 경기도 파주시 일대에 아파트를 짓기 위해 2004~2007년 이씨 등에게서 땅을 사들였다. 공사는 이 과정에서 감정평가금액을 근거로 협의매수대금을 정했는데 당시 감정평가기관은 이씨 등의 토지에 송전선이 있다는 점을 고려해 땅값을 깎았다. 이후 2009년 감정평가협회의 내부기준인 토지보상평가지침이 변경되자 이씨 등은 "땅값을 덜 받았다"며 소송을 제기했다.

지방자치단체가 이미 수용한 부동산을 두고 원래 주인과 다툼이 있을 때에는 행정소송이 아니라 민사소송으로 인도청구를 해야한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사16부(재판장 지상목 부장판사)는 지난달 26일 서울시 중랑구가 박모(59)씨 등을 상대로 낸 부동산 인도 청구소송(2013가합10654)에서 "박씨 등은 중랑구에 토지를 인도하라"며 원고승소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "박씨 등은 중랑구의 인도청구권이 법률적 근거를 공익사업법에 두고 있기 때문에 행정소송으로 다퉈야 한다고 주장하지만, 부동산의 인도를 구하는 근거는 민법상 권리인 소유권"이라며 "소유권 취득의 근거가 공익사업법일 뿐, 중랑구의 인도청구권은 (이미 취득한) 소유권에 기반한 것"이라고 밝혔다. 재판부는 "공익사업의 사업시행자가 수용 개시일까지 보상금을 지급하거나 공탁하면 토지 등의 소유권을 취득하게 된다"며 "중랑구가 박씨 등을 피공탁자로 해 수용재결보상금 전액을 공탁한 이상 중랑구가 소유권을 적법하게 취득한 것으로 봐 박씨 등은 중랑구에 토지를 인도할 의무가 있다"고 설명했다.

주택재개발사업 구역 내의 주거용 건축물을 소유한 사람이 분양을 신청하는 대신 현금을 받아 청산을 한 경우에도 사업시행자는 청산금 외에 별도의 이사비를 지급해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 행정1부(주심 김창석 대법관)는 10일 주택재개발 사업 구역 내 거주용 건물 소유자 이모씨 등 13명이 부산 민락제1구역 주택재개발정비사업조합을 상대로 낸 주거이전비 등 청구소송 상고심(2011두19031)에서 원고승소판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "도시정비법은 정비구역 안에서 토지 또는 건축물의 소유권 등을 수용하는 경우에는 공익사업법을 준용하도록 했고, 공익사업법은 사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물 소유자에게 주거이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정해 보상해야 한다고 규정하고 있다"고 밝혔다. 이어 "도시정비법 시행령상 주택재개발 사업의 시행자는 사업구역 내 토지 등을 소유한 자 중 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회해 현금청산 대상자가 된 자에 대해 협의가 성립하지 않을 때에는 공익사업법에 의한 수용절차를 이행하도록 정했으므로, 주택재개발사업에 있어 주거용 건축물의 소유자인 현금청산 대상자로서 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 이전한 자거나 현금청산에 관한 협의가 성립되지 않아 공익사업법에 의해 주거용 건축물이 수용된 자에 대해서는 (사업시행자가)주거이전비와 이사비를 지급해야 한다"고 설명했다. 피고 조합은 2005년 12월 부산 수영구 민락동 일대의 5만2000여 ㎡에 관해 주택재개발 사업을 시행하기 위해 설립됐다. 사업구역 내 주거용 건축물을 소유한 원고 이씨 등은 조합에 이사비 등을 요구했으나 조합이 "주택재개발사업은 소유자가 스스로 조합원이 돼 주거환경을 개선하려는 목적으로 행해지는 것이고 주택재건축사업도 현금청산 조합원에게는 이사비를 보상하지 않는다"며 지급을 거절하자 소송을 냈다.